东京 – Page 11

日媒：11年工资可在东京买新房二手房需7年多 | 日本

日本调查公司东京KANTEI统计显示，2016年日本东京圈新建住宅平均销售价格达到工薪族年收入的10.68倍，虽然可以说仍处于较高水平，但时隔5年出现了下降。除了日本人的年收入正在增加之外，由于住宅价格感觉相对偏高，千叶县和崎玉县等价格降低的住房正在增加。

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住宅销售价格（按使用面积70平方米计算）除以根据日本“县民经济计算”推算的员工人均年收入而得出了房价与收入的比例。2016年东京圈新建住宅价格（使用面积70平方米）为5511万日元（约合人民币329.4万元），比2015年下降2%。另一方面，东京圈的员工平均年收入为516万日元（约合人民币30.8万元），提高了1%。两方作用下，房价收入比下降了0.31个百分点。

销售价格下降的是千叶县和崎玉县。尤其是千叶县的千叶市、柏市和松户市等地，价格适中的大型住宅供给增加，平均价格下降幅度超过10%。

在东京都内，黄金地段的“过亿日元住宅”和23区的高价住宅占供给的一多半，2016年的销售价格上涨2.5%，房价收入比也上涨至11.46倍。不过，目前也出现了下降的迹象。东京KANTEI主任研究员高桥雅之指出，“出现了按以往价格卖不出去、降价1成左右出售的房产”。

另一方面，2016年东京圈二手住宅（10年房龄）的房价收入比为7.13倍，上升了0.44个百分点。超过7倍已是23年来的最高水平。主要原因是销售价格提高8%。东京圈二手住宅方面，东京都内房价收入比为9.13倍，为日本全国最高，神奈川县为7.65倍，高居第3位。高桥认为，“首次购房者从新建住宅转向了二手房，因此二手房价格上涨”。

日本政府曾提出使民众能以5倍年收入购买大城市圈住宅的目标，并于1992年在内阁会议上确定。但是，日本住宅价格的房价收入比目前以大幅超过5倍的水准发展。高桥认为，“虽然很难迅速降至7~8倍，但会进入价格调整的局面，房价收入比也将逐渐下降”。

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（据日经中文网）

东京不吃不喝11年才能买套房！美国为8年英国需10年 | 海外

据日经中文网援引日本调查公司东京KANTEI的统计显示，2016年东京圈的新建住宅（70平方米）平均价格为工薪族年收入的10.68倍，该比例时隔5年再次出现下降。

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东京圈包括东京都以及崎玉县、千叶县和神奈川县，人口超过4000多万，占日本全国三分之一以上。此次调查以使用面积为70平方米的东京圈住宅销售价格除以日本“县民经济计算”推算的员工人均年收入得出房价与收入的比例。

2016年，东京圈新建70平方米住宅价格为5511万日元（约合人民币329.4万元），比2015年下降2%。另一方面，东京圈员工平均年收入为516万元（约合人民币30.8万元），提高了1%，因此房价收入比略有下降。

在东京都内，黄金地段的“过亿日元住宅”和23区的高价住宅占供给的一多半，而该地区2016年的新建住宅价格上涨2.5%，房价收入比也上涨至11.46。不过东京KANTEI主任研究员高桥雅之指出，房价收入比在东京都内也有下降的趋势：“出现了按以往价格卖不出去、降价一成左右出售的房产”。

此外，东京圈二手住宅（按10年房龄计算）的房价与收入比为7.13，即平均7年工资可以购买东京圈一套70平方米的二手房。而在东京都内部攒工资买二手房的时间为9.13年。因为二手住宅价格提高了8%，因此房价与收入比达到23年来最高水平。

不过据《日经亚洲评论》此前报导，日本二手住宅价格上涨速度已经超过了需求增长的速度，特别是在东京和其他都市圈。所以二手住宅价格上涨也在逐步放缓。野村地产城市网的Tsuneo Kiuchi表示，二手住宅的潜在买家正处于观望状态，因此二手住宅定价不会太乐观。

日经中文网文章提到，1992年，日本政府在内阁会议上确定使民众能以5倍年收入购买大城市圈住宅的目标，目前来看民众距离这一目标还比较遥远。不过高桥认为，“虽然很难迅速降至7至8倍，但（房价）会进入价格调整的局面，房价收入比也将逐渐下降”。

倘若在其他国家采用类似的计算方法，用平均房价与平均工资之比来衡量买房攒钱的时间长短的话，得到的结果千差万别。据BWCHINESE网站此前报导，美国买房梦的实现时间约为8年，英国人需要10年左右，而工资和房价均位于世界前列的卢森堡可能需要超过百年。

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（据界面新闻）

从日剧“房仲女王回来了”话说东京房市 | 日本

去年日本有部很夯的日剧叫“家売るオンナ”，在中国台湾、中国香港、中国澳门、新加坡均有播放，并翻译成“房仲女王”或“你家是我的事”。这部仅仅十集的连续剧，一方面生动刻画房产中介的工作型态外，另一方面反应日本社会型态，以及日本人对房产喜好厌恶。因此，在日本创下不错的收视率。

今年，顺应民意与社会现实生活，再次推出“帰ってきた家売るオンナ”，中文翻译成“房仲女王限时回归/房仲女王回来了”。短短的迷你剧，不仅又创下13%的惊人收视率外，或许应该可以解读当今东京房产交易的热度持续不减？

本剧就从女主角房仲女王-三轩屋万智，离开原服务的“帝光不动产新宿营业所买卖中介营业课”二年后，因原单位营业额一直都无法有效提升，总公司打算裁撤该单位。逼不得已，营业课主管只好请同事拜托房仲女王再回锅，做短期“救援投手”的情形下拉开序幕。

第一集中，一个新来的同事八户先生，操着日本口音的普通话，介绍一个位于25楼、自认为对象视野优良的2502室景观房给大陆投资客，却被该大陆客立刻回绝。正当八户先生不知所措的时候，房仲女王却洞察该大陆投资客不是不满意对象本身的立地条件，而是偏爱对象所在的楼层数字要与8（亦即发音与发财的”发”同音意）有关。故立刻请立一个同事去找同栋同房型的808室的屋主上来25楼，观看本物业。经过这样搓合下，原来808室屋主将现在所住的卖给大陆投资客，而转买25楼绝佳视野的物业，真是一石二鸟。从原本不会成交的窘况，转换成买方、卖方、中介方皆大欢喜的“三赢局面”。

根据东京当地业者估计，去年光是中国大陆在日本房产的投资金额就超过17.6亿人民币。这也难怪，这个剧情正反映，这几年，包括中、港、台等地区华人，在东京房地产市场交易，扮演着举足轻重的脚色。

另外，剧中透过几个实际买方委托的案例，包括：丧偶的老先生想要换屋，来跟女儿女婿一家人共住、富家女四处寻找可以饲养宠物的住所、仅有人民币2万多头款的未婚妈妈想要替儿子找房子等。阐述房仲女王的销售理念，就是“希望从她手中成交的买方客户，都能获得真正幸福。因为买房子就像是出售人生，要慎重对待。”

换句话说，她虽然是房产顶尖销售员，但她不是为成交而成交。她认为真正的幸福，是设身处地的为买方思考，倒底他们实际需要的房子是什么，不是一味的只想到有“家”的美好、与“家”所给人带来的安全感，却忘记买方实际所能负担的条件与贷款支付能力。毕竟，房贷期间动辄超过20年，稍有发生意外状况或失业，生活质量很容易受到影响。

即使面对财务能力不错的客户，房仲女王也会思考，成交这个对象后，买方会不会因此得到真正的快乐。例如剧中丧偶的老先生身家约有一亿日币，打算卖掉现有的老屋，想换成一间新的二代宅，来跟女儿一家人共住，来排解他的孤独感。然而，房仲女王敏锐的观察力，看出老先生的女儿并不想跟他同住，所以即使老先生有能力且有意愿购买，老先生的孤独感还是不会被解决，取得这房产仍不会得到真正的满足，所以房仲女王不惜得罪客户也坚持不把二代宅卖给老先生。

反而，房仲女王帮这个老先生找到一个预算内的小型apartment对象，让老先生买下，除了自住外，并将其他房间以较低的租金出租给需要的人。而这些经济较弱势的租客，因感受到房东的善心，进而能与老先生形成家人般的关系。此举不仅让老先生能在财务上收租赡养无虞，在精神上也能得到心灵慰藉。真是兼顾客户身心灵的需要，值得我们国内中介代销人员仿效与学习。

最后，在结尾的部分，房仲女王点出“日本将来是老人社会，若能让老人过上安逸的生活，这个国家才能蓬勃发展。”看看别人，想想自己。这句话，对目前国内渐渐步入老年化社会而言，不也是个提醒吗？值得我们执政在位的大人们好好省思我们的老年福利政策！而我个人更期待，华语的电视圈未来能推出更多类似“房仲女王”影集，既好看且深具社会教化意义的一些节目，发挥媒体对社会的责任与义务！

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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大陆投资者为何青睐日本房产？| 海外

近两年，很多大陆投资者到日本买房。日本房产优势多多，日本房屋的永久产权丶低房价，以及日本的安全感丶安定感丶孩子的健康和未来丶老人安定的晚年等都吸引着大陆人。很多人甚至根本没有到日本当地去实地考察，只通过中介在网上把房子买了。

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据《腾讯财经》8月4日报导，据一名在日本从事不动产已经7年的华人中介说，大陆居民大批赴日本买房，是从近两三年“北京房价超过东京”开始的。

大陆民众之所以选择到日本买房主要是因为日本的楼价便宜。据相关数据显示，2014年8月，相当於一线城市郊区的日本大阪彩都西，每平方米售价约2.3万元（人民币，下同）。同年，北京市涨幅最低的通州区，均价已接近3.1万元/平方米。

北京赵女士原本卖掉了老房子准备换一套大一点的。去年6月正赶上北京楼价飞涨，赵女士看中并付了定金的房子总价涨了70万，房东反悔了，定金也没有退还。

赵女士只好租房子住，开始和房东打官司。结果，这期间又赶上了今年北京房产调控的“317新政”，首付比例提高至60%。就算打赢了官司，她也难以在北京买到合意的房子了。

这时，她的一位在日本做房产中介的朋友出现了，提议她可以考虑去日本买套房。在朋友的建议下，赵女士总计花了40万在大阪买了一套19平方米，带租约的小公寓。现在赵女士在北京的官司还没打完，她在日本买的公寓已经开始收租了。

低房价，再加上东京成功申办2020年奥运会丶日元贬值丶东京和大阪可能会开设赌场度假区等利好，从2015年下半年开始，大量来自中国大陆的投资客开始涌入日本。这些购房者半数以上来自上海丶北京。

据房地产门户网站发布的《2016中国人海外购房趋势报告》显示，日本已成为继美国丶澳大利亚丶加拿大之後，中国人的第四大海外购房目标国家。日本方面的资料也同步显示，现今，中国大陆已经超越中国香港丶中国台湾丶成了海外赴日买房的最大来源。

而购买日本房产的目的有的为了投资，有的为了移民，有的是为了孩子的身体和教育着想。

日本低房价高租金，扣掉管理丶修缮丶缴税等各项费用，租售比能达到5%左右，买房出租，20年回本。与之相比，北京房子的租售比只有2%左右。做研究投资的上海人水湄测算过日本购房收益：大约等同於购买一个年化收益率6%左右的理财产品。

另外，日本的房子是永久产权，即便是十几平方米的小公寓，也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。一对卖掉了上海的婚房，买了公寓移民大阪的小夫妻表示：“我们终於有了一块永远属於我们的地皮。不用为了70年的产权担忧，不用为了学区房而焦虑。”

一位在上海做生意的父亲表示，因为一纸农村户口把上初二的孩子挡在了中考门外，因此，他决定在日本买房丶注册公司，办理投资签证，让孩子在日本读高中。也不用担心看不起病了，小诊所就能提供专业医疗服务。加入日本的医疗保障系统，70%的费用报销。在这里，儿子再也没有出现呼吸道问题，去年全家去马来西亚过年，房子半个月没关门，回来什麽也没少。

所以对这些移民来讲，在日本买房买到的不仅仅是房子，是安全感丶安定感丶孩子的健康和未来丶老人安定的晚年等等。

（互联网综合整理）

投资日本、泰国房产租金回报可望达6厘 | 海外

国人买房投资看回报或升值前景，放眼亚洲旅游热点日本丶泰国，楼价均远低於中国香港，兼选择多不胜数。纵横海外地产界多年的东日日本物业顾问集团率先推介3个日本笋盘，最平入场费只需约61万人民币起，租金回报近6厘。（日本房产优势）

鉴於日本东京及大阪近年单身人口不断增加，对住宿需求持续殷切。以京都市南区京都河原町第3公寓为例，该项目位处京都站徒步圈内，旺中带静，离九条站只需6分钟步程，1分钟车程直达京都站，楼下更有便利店，徒步可到达野球场及多间大型商场，生活便利。单位售价仅约1,000多万日圆起，折合约61万人民币起。

位於东京港区南青山东京乃木坂，同样交通便利，连接多个地铁站，5分钟直抵六本木站，9分钟达银座线，邻近东京市中心丶乃木坂公园及国立新美术馆，附近物业地价却较新宿吸引。东京乃木坂的分层单位间隔实用，设备齐全，售价由约98万人民币起，租金回报约5.5厘。

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另外，大阪西心斋桥公寓Grande Maison步行6分钟可达心斋桥站，15分钟直达邻近潮人之地心斋桥及道顿堀，7分钟车程可抵Orange Street美国村，吃喝玩乐近在咫尺。项目提供91伙，开放式单位由约80万人民币起，租金回报约4.5厘。

展销会同场有皇后国际推介的泰国曼谷的低密度住宅Hideaway Sukhumvit 50，一房单位售价由49万人民币起，3年租金回报可达6厘，连全屋装修，即买即住。今次展销会期间更设特别折扣及优惠，包括买家可享每个单位10万泰铢楼价折扣丶减免第1年管理费及物业过户费等。

这个低密度住宅公寓坐落素坤逸，离On Nut BTS站仅8分钟车程，5分钟车程可抵达区内多间着名国际学校，包括Wells International School，周边设哥尔夫球场丶医院及超市等，15分钟车程可达The Emporium核心地段购物广场。项目由4座物业组成，提供772个住宅单位，面积由约269至516方呎，享湄南河景，料明年第3季落成。

（据东网）

日本置产怎麽选？这几点你不可不知

日前旅游网站公布最新日本游乐园排名，东京都内的游乐园就占了七个名次，让许多游客纷纷表示要朝圣一番，但若要常前往，东京的饭店住宿价格相当高昂，许多人会选择在东京置产，买个小房。专家也解析，东京都内的小套房房价租金与饭店相比相对便宜，实为不错的投资选择。

对此，中信房屋王艺桦副理表示，若要在日本置产，虽无经济丶财力等必要条件，基於“互惠原则”，国人能够在日本置产。海外投资虽都有风险，但日本人守法丶治安好以及政治稳定带动不动产稳定等因素，相较之下投资日本房产风险较低。

不少人在日本置产，为了赴日旅游时方便居住，或者是买给儿女作为在当地读书时的住处。王艺桦表示，若在日本置产，主要还是首推首都东京，因该地区繁华，且主要考量到“退场机制”，以及房产保值的程度，较建议买家投资东京的房产。此外，其他地区像是大阪丶名古屋丶冲绳等地也是不少业者会选择的地区。预算仅 1000 万日币左右，可以购得约 5 坪左右的中古小套房。

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因该地区繁华，且主要考量到“退场机制”，以及房产保值的程度，专家较建议买家投资东京的房产

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除了上述所提的小套房之外，王艺桦表示，投资日本房产当中，1LDK（一房两厅一厨房）和 2LDK（两房两厅一厨房）房型均相当受到欢迎，屋主投资该地房产除了短期赴日旅游可居住外，大多为收租用，而 1LDK 及 2LDK 房型对於在东京的外派主管丶上班族租用也是相当合宜的。

王艺桦说明，日本的房产以东京为例，中古屋价格一坪大约落在 15-18 万元人民币，不过和中国台湾坪数估算最大的差异在於，日本房产坪数为“不含公设”，就连自家的阳台也不包含在总坪数内，因此使用坪数往往大於实购的坪数。

然而日本地震频繁，在日本置产挑选房屋的过程当中，该如何购得具备良好防震系统的不动产，王艺桦表示，日本在 311 大地震过後，法令对於“新筑”防震系数有新的规范，因此在这之後购得的房屋大多不必太担心防震的问题，反之屋龄超过 3丶40 年的建筑年代较为久远，当时法规要求与现在不同，故没有近几年盖的房屋来得安全。

此外，王艺桦也强调，日本房地产的投报率高，且 2020 年将举行东京奥运，周边基础建设理所当然会增长并刺激经济，房价有机会随着东京奥运来临而上涨，现在至明年也是进场买卖的好时机，尤其中古屋入手价便宜，若想当包租公丶包租婆可说是绝佳好选择！

（据钜亨网）

2017年第一季东京圈二手房成交量下降但价格猛涨 | 海外

东日本不动产近日发表了 2017 年第一季度东京圈二手房的签约成交量状况，发表的内容显示，与去年同期相比，签约成交量减少了 4%，为 3,163 件，不过成交平均价格大幅度上涨了 11.2%，增至 3,245 万日元。

数据显示，根据东京圈的地区不同，成交量呈现较大差别。其中在整体下降的趋势中，千叶县大幅度上升了 8.8%，神奈川大幅度下降了 17.9%。其它地区的成交量分别为横滨丶川崎市降 4.2%，埼玉县降 11.9%，东京的多摩市增 7.7%，一直二手房楼市保持坚挺的东京 23 区出现 13 个月以来首次出现下降，同比了降 1.5%。

从成交的平均价格来看，与去年同期相比，猛涨了 11.2%，增至 3,245 万日元，1 平方米的单价同比出现大幅度上弹，上升了 8.4%，为 50.40 万日元。从地区来看，只有千叶县出现下降，下降了 1.6%，横滨丶川崎市增 8.5%，东京 23 区增 8.2%。

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从库存动向来看，同比上涨了 3.2%，增至 42,423 件。随着价格的上升，新增登记件数呈现上升，今年 1 月登记件数达到最高的 43,631 件，之後呈现下降趋势，其原因被认为是，二手房价格上升，销售开始出现停滞。尽管如此，与 2 年前的 2015 年的库存数的 33,363 件相比仍然是高库存，不过二手房楼市近年进入远高於正常房价的水域，逐渐出现非优良物件难以出手的销售瓶颈。

另据日本不动产经济研究所发表的 2017 年第一季度东京圈新房销售数量显示，销售同比大幅度上升了 38.6%，增至 2,741 套，价格同比上升了 2.9%，增至 5,918 万日元，1 平方米单价上涨 3.6%，新房供应数量连续 3 个月出现上升。

（据钜亨网）