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(简体中文) 京都、大阪房产打折了，现在是“抄底”日本酒店、民宿的好时机吗？
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(简体中文) 日本办公楼市场在疫情下承压｜居外专栏
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東京住宅入住率回升，這種戶型需求激活｜居外專欄
東京的住宅類租金在連續三個季度下滑之後，出現微妙的表現分化現像，23區（23W）的租金目前為4,046日元/每平方米，較上一個季度環比增長1.2％；中端市場公寓租金指數平均入住率提高了0.2個百分點，達到96.1％。中心五區（C5W）的中端市場平均租金為連續第四個季度下降，目前為4,749日元/每平方米，較上個季度下降0.6％；而該區域的入住率開始出現回升，較上一個季度環比增長0.9個百分點，達到95.1％。
中端市場公寓租金指數
在23區（23W）第一季度的租金和入住率較上季度明顯提高之際，中心五區（C5W）代表大多數掛牌量的15-30平方米的物業單位的平均租金基本保持穩定，而較大的單位則出現小幅度的調整。值得一提的是，盡管市場之前出現過遠離中心地區的現像，但有數據顯示這種趨勢已經逆轉，且在中心地區出現微妙變化，特別是在優質物業資產方面。
春季是日本搬遷的熱門時節，公司通常會隨著新的財政年度於2021年4月開始後，招收更多新員工；各個大學也在期待中歡迎學生們回到校園，這將在一定程度上支持小戶型公寓的需求上升。點擊查看東京小型公寓房源
目前日本新冠疫苗的接種速度仍較緩慢，日本各地方政府在4月12日啟動了面向65歲以上老年人的疫苗接種，總數約為3600萬人，可達到人口的近30%；中央政府已在2月17日起為醫務人員率先進行了接種，在此次的老年人接種後，64歲以下且患有慢性心髒病等基礎疾病的人，以及老年人相關的從業人員也將可依次進行接種。當新冠疫情得到有效控制後，住房需求和市場走勢將會更清晰顯示。
風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。
資深金融專家陳柏軒
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2020東京房價漲不停 日本房市繼續向好︱居外專欄
在大阪、京都等6府縣於2月提前宣布解除緊急事態後，日本政府最新表示，鑒於病床使用率等醫療體系的改善，擬對首都圈1都3縣解除作為緊急事態宣言的21天期限。
在經濟有序復蘇之時，數據顯示，日本房地產市場在疫情衝擊下，依然表現了其良好的投資價值。東京2020年現有公寓的平均價格比2019年上漲了6.05％，漲幅高於前一年度的3.91％；而東京新建公寓，2020年的平均價格也比2019年上漲0.95％，明顯好於2019年的負增長（較上一年度下降3.43％）。
東京房屋價格指數走勢圖（通脹調整後）
在房屋銷售方面則漲跌互見，日本土地協會的數據顯示，2020年東京現有公寓的銷售量較2019年下降5.9％；而同期，現有獨立式住宅的銷售量則比上一年度同期增長3.7％。2020年日本的住宅開工量還是受到了新冠疫情的較大影響，和2019年的開工量相比，出現10%左右的下降。
最近市場呈現出較為樂觀的氛圍，日本政府正積極推動疫苗接種，據悉至少有30個道府縣計劃在縣政府所在地實施接種，其中包括東京、大阪、神奈川、秋田、愛知、衝繩等地。我們有理由相信，疫情將在疫苗接種後獲得控制，經濟復蘇會隨之提速。而房地產受到去年開工量等因素影響，今年市場的供應量可能減少，在投資/購買需求出現釋放和上升的情況下，房地產價格有望進一步走強。
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日本房產多少錢一平？東京房價和租金走勢曝光
據日經中文網報導，日本不動產研究所（JREI）發布預測稱，未來5年東京23區新建住宅的售價和租金將與現在基本持平或略有上漲。該研究所認為，新房供應較少，新冠疫情造成的經濟停滯對價格的影響不大。
此次針對套內面積40～80平方米的新建住宅的價格和租金進行調查，預測了2025年之前的數據。
東京23區新房價格和租金預測（2020-2025年）
東京23區2020年的住宅價格為每平米107.1萬日元（約合人民幣64096元），與2019年基本持平。日本不動產經濟研究所的數據顯示，4～9月東京圈新建住宅發售量自開始調查以來首次跌破1萬套，供應量較少。日本不動產研究所稱，“盡管發生新冠疫情，但主要購買層的經濟實力並未下降，價格不會下跌”。
2021年需求將有所恢復，每平米價格將上漲0.3%至107.4萬日元（約合人民幣64275元），2022年將隨著經濟復蘇而上漲0.7%至108.1萬日元（約合人民幣64694元）。2023年將基本持平，2024年將會下跌。2024年和2025年將徘徊在107萬日元（約合人民幣64036元）水平。
2020年每平米的月租金為3441日元（約合人民幣206元），與此前持平。2021年預計為每平米3442日元（約合人民幣206元）。到2022年以後，由於就業人員薪酬恢復疲軟，月租金將下跌0.3%至每平米3430日元（約合人民幣206元）左右。2024年以後將轉為上漲，預計2025年將增長0.2%，回復3442日元（約合人民幣206元）/平方米。
居外百科︱日本實用購房手冊：
來源：日本經濟新聞
責編：Zoe Chan
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東京最高公寓將拔地而起！房價一同創出新高度
近期，在日本東京房地產開發的熱門地段，戶型在60-70平方米左右的公寓，每套價格最高可達人民幣800萬元。因為位置優越，這種新樓盤銷售十分火爆，有的甚至一開盤便立即售罄。
2020年日本首都圈新房發售量減少的原因並不是購買疲軟，而是疫情下不少售樓處停業長達幾個月時間，導致新房發售量同比減少近13％，全年僅為2.7萬套，這也創下了28年來的最低值。
與此同時首都圈新房均價出現大幅上漲，平均每套價格同比上漲1.7%，達到6084萬日元（約合人民幣380萬元），創下了30年來的最高值。
隨著越來越多的企業將遠程辦公作為長期舉措，購房者不願再扎堆東京市區承受高房價，轉而開始青睞郊區樓盤；首都圈樓市也罕見地呈現出“東京冷周邊熱”的現像，橫濱、千葉等地的新房簽約率甚至超過70%。
與東京塔比高的頂層公寓
日本森大廈公司發布消息稱，正在東京都港區建設的330米超高層大廈頂端部分將打造成住宅。計劃把該大廈建成日本第一高樓，將由外資酒店“安縵”提供服務。頂層與東京塔幾乎同樣高度，能把東京盡收眼底，考慮到周邊的房價等，有房地產業相關人士預計“每戶最低幾十億日元也不足為奇”。
住宅名為“Aman Residences東京”，共91戶，位於大廈的54至64層（260米至330米），還將配備住戶專用Spa。大廈毗鄰國際學校，計劃吸引全球富豪。森大廈未公布是作為商品房銷售還是租賃。
森大廈正在虎之門和麻布台地區推進包括該大廈在內的大規模重新開發。大廈名稱未定，2023年竣工時將超越大阪市的“阿倍野Harukas”（300米）成為日本第一高樓。
相關報導：
資料來源：第一財經、共同社
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東京房價創30年來新高！這區買房更抗跌
東京樓價高企，創下新高。根據日本經濟研究所的統計，首都東京2020年新建公寓樓價上升1.7%至6084萬日元（約合375萬人民幣），是1990年錄得的6123萬日元以來的新高。其中最昂貴的公寓位於代官山，價值6.9億日元（約合4248萬人民幣）。
根據分析，東京奧運會令建築成本上升，加上臨海工業區改建住宅大樓，均推動當地樓價上升。未來幾年的發展中，還要舉辦G20峰會以及大阪賭場的建設。這些都會對日本的房產價格產生影響。
日本房價如何一路走來？
1989-1990年間，日本房地產泡沫高漲，東京房價一度高達8萬美元/平方米，為當時美國房地產價值的5倍，全球股市總市值的2倍。
1991年5月，日本制定“地價稅”，規定擁有一定面積以上土地的所有者需要向國庫繳納土地保有稅。此後，日本房地產價格迅速下跌，泡沫破滅，開啟了“失去的二十年”。為應對資產負債表衰退，日本成為在全球最早開啟量化寬松和負利率嘗試的國家之一。
從2013年確定東京主辦奧運會後，日本房地產市場開始緩慢復蘇，之後的六年持續上漲。從2014年到2019年，東京的地價上漲幅度分別為1.77%、1.94%、2.52%、2.86%、3.50%、4.17%，到2019年，東京平均房價達到了1077919日元/㎡的地價價格（約合人民幣約67273.65元），平均房價與當地平均收入比值達到了13.26倍。
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2020年，全球疫情的持續和蔓延給不少國家的房地產行業帶來了巨大衝擊，但這一階段，一些國家或地區的房價卻逆勢上漲。日本房地產經濟研究所發布的報告顯示，2020年11月，東京首都圈新建公寓每戶均價為5922萬日元（約合376萬人民幣），同比上漲8.3%。其中，東京23區為7695萬日元（約合489萬人民幣），同比上漲12%，創下1990年來的新高。這樣出色的表現，使其吸引了越來越多投資者的關注。
不少大型投資機構頗為看好日本房地產的投資潛力，紛紛入場。2020年初，美國黑石集團以約1100億日元的價格收購了日本的辦公樓和商業設施，其中不少物業位於東京。不僅僅是國外的大型投資機構，近年來，中國人到日本買房的熱度值也持續升高。
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“都心五區”保值抗跌成首選
至於大家最關心的未來日本房價漲跌。統計資料顯示，在地住宅租賃市場仍屬剛性需求，東京房市依舊是穩定且具有長期收益型投資的標的。一鍵搜查東京精品房源
日本因疫情影響，2020奧運利多無法順利在去年發酵，不過延後舉辦仍不損失日本興利建設所帶來更加健全的區域機能。過去主辦奧運的國家，一定投入全數心力在興利建設，包含蓋設運動場及周邊建築，這不僅推動東京基礎建設，也拉抬投資資金挹注，經濟效益將囊括各行各業，當然也會惠及房產業，加上東京都心也在進行市區更新，讓東京房市後市可期。
另外，想投資東京房產卻又對當地不熟悉的國人，不妨選擇環東京都的山手線沿線大站，在東京都的23區中，又以“都心五區”的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為首選，具備保值抗跌特性和長期成長能力。
以港區與澀谷區為例，比起因奧運產生的各種設施，澀谷區重要公共建設澀谷站開發計畫在2025年將落成，或許因為疫情會有所波動，但目前仍在持續進行，港區則有新磁浮列車與新干線站陸續開發的計畫，預估將到2030年才會達成，但都對東京不動產價格未來具有正面影響。
不過必須注意的是，日本人在居住上不喜歡住在商業區，因此海外投資族在物件挑選上，可以將周邊的交通機能、綠地、采買方便性等納入主要挑選要素。
延伸閱讀：
參考來源：國際金融報、筆下談日本、知乎
居外說第十八期：奧運在即，對日本房市有何影響？2021東京房產走勢分析
東京奧運會確認明年夏季舉行 7.23開幕！︱居外專欄
國際奧委會（IOC）於近期召開的奧林匹克峰會上確認，因受新冠疫情影響而延期的東京奧運會，將於2021年夏季舉行，新日期為2021年7月23日至8月8日。此次奧林匹克峰會由各國際單項體育聯合會（IF）負責人，以及世界反興奮劑機構（WADA）主席等參加，峰會就“以全體參加者的健康和安全為最優先”達成共識，並表示將全力以赴實現安心安全的賽事。
日本政府在12月上旬致信“全球疫苗免疫聯盟”（GAVI），對國際奧委會（IOC）向參賽者提供疫苗的舉措表示歡迎和支持。GAVI是力爭向發展中國家普及疫苗的國際組織，與世界衛生組織（WHO）等進行合作，主導各國共同出資購買新冠疫苗的的保障機制（COVAX Facility），日本已決定向該機制出資並加入。
東京奧運會和殘奧會組織委員會也在12月中旬公布了明年奧運會聖火傳遞活動的路線概要，活動將用121天巡回47個都道府縣的859個市區町村，途經地區與原計劃保持不變，只是基於提高運營和警備效率，調整了部分順序。聖火傳遞將於2021年3月25日從福島縣的足球設施J-Village（楢葉町、廣野町）啟動，整個活動約有1萬名火炬手參與。奧組委副秘書長布村幸彥表示：“希望通過聖火傳遞告訴國民，期待已久的奧運會就要來了。”
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