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目前的中國百姓的日常生活幾乎已經被房價裹挾，而東京的街頭巷尾並無煩人的房價熱議，因為房價多年來增長不多。買房還是租房並不是了不得的人生大事。

在總面積 121 平方公裡的舊金山，過去 20 年，增加了約 10 萬人（總人口從 74.6 萬增至 86.5 萬），增長了 12%。舊金山與倫敦的房價過去 20 年分別飈升了 231% 與 441%，而東京港區在人口增加的同時，20 年間房價僅僅增長 45%，多數漲幅還是日本央行 2013 年推出大規模貨幣刺激政策所致。

有人提出，日本是個人口負增長的國家，房價當然會跌，實際不是這樣的，日本與其它國家一樣，也經歷了“回歸城市”潮。位於東京中心地段、面積 20 平方公裡、寸土寸金的彈丸之地港區，過去 20 年總人口從 14.5 萬增至 24.1 萬，大約增加了 10 萬人，大幅增長 66%。

《金融時報》東京分社社長羅賓 • 哈丁認為根源是多虧了當初的樓市泡沫，否則東京就會與現在的倫敦和舊金山一樣束手無策。

一方面，城市按不同功能劃分為商業區、工業區以及住宅區。商業區可按業主自己意願建房：東京的高招之一就是在原先繞東京灣的工業區不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區，建房則有著嚴格限制，很難獲得重新規劃的權限。

在分區規劃下，土地所有者擁有很多權力。事實上，日本憲法規定“擁有或持有的物權神聖不可侵犯”。私人開發商不能強迫業主出售土地；地方政府也不能阻止個人開發土地。

另一方面，上世紀 90 年代，地產商的不良貸款使日本金融機構瀕臨崩潰，於是政府放松了樓市開發政策，最終以 2002 年出台《城市復興法》而告終。該法給重新分區規劃大開綠燈。寫字樓地塊重新規劃為住宅區。

過道與公共用地不計入公寓房建築面積，導致公寓樓在現有區劃內越建越高，而如今正在討論中的議案則允許業主重建更大面積的住房，前提是他們必須拆掉按昔日地震標准建造的房屋。

這條法律從中央政府自上而下貫徹落實，允許業主拆舊建新意味著他們能很快從中獲利。“城市規劃法以及建築法都由中央政府制定——甚至微小細節都寫入了全國性法律。”岡田說，“地方政府在房屋開發方面，基本沒啥發言權。”

這樣，宏觀微觀相結合，即便 2014 年，總人口 1330 萬、幾無空余建築用地的東京都新開工住房數為 142417 戶，超過了整個加州的許可建房數（83657 戶），也超過了英國全國（總人口 5430 萬）的新開工數（137010 戶）。

結果，東京新開工住房數穩步上升，這與更加不同尋常的事實緊密關聯。與西方大城市房價暴漲形成強烈反差的是：東京的房價基本原地踏步走。

（據鉅亨網）

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過去數年，與地方相比，東京都的地價雖然緩慢上漲，但是有評論認為，從近期的基準地價動態來看，上漲幅度在收窄，東京房地產的房價似乎見頂。

房價峰頂已過？

據日經新聞的報導，東京都江東區的木場公園附近，正在新建中的商品樓拔地而起，房價約250-300萬日元/1坪（3.3平米），周邊還有房地產巨頭住友不動產和野村不動產開發的公寓樓，1坪約350萬日元左右，在東京都內的公寓中，可算是少有的低價。承擔售房的公司叫BLISS，是房地產的新興公司。公司銷售負責人表示「不拼品牌，拼價格」，並介紹說，明年預定竣工的公寓樓已經全部售罄。

在08年金融危機時，日本的中堅房地產受到重創，當時的MOrimoto、以開發獨院房的OpenHouse、關西的京阪電鐵不動產等中堅房企曾跌入倒閉的邊緣。危機過後，東京都內的房地產價格上漲，但是實際需求還難以承受房價的上漲速度，此時，受重創的中堅房企和新興房企捲土重來，以相對便宜的價格，從大型房企虎口拔牙，開拓出良好的售房業績。

不過近期，在公寓樓的開發商之間流露出「房價峰頂已過」的預示。據不動產經濟研究所的消息，截至8月底，東京都圈售出住房的平均價格已連續3個月跌破去年同比，部分大型房企也開始下調房價。

另一方面，辦公樓和商業樓也出現相同的趨勢。據都市未來綜合研究所的調查，1至8月的不動產成交額達2兆6,665億日元，比去年同期下降了20%左右。其原因被認為是，尋求辦公樓的公司對未來業績持不安情緒，在租用辦公樓等方面較低調，不少公司還希望降低租金等，有的因承受不了租金搬走。

據日經新聞的報導，千葉縣的某商業大樓，主要的租借者是大型超市Itoyokado的東習志野店，因超市業績下滑，已決定明春退出。超市作出退出決定是今年6月，當時，剛買下商業大樓不久的房地產投資信託公司的野村不動產基金，得此消息猶如當頭一棒。野村不動產基金表示：「買下時也考慮到租主撤退的風險，但是萬沒想到這麼快。」

業界人士認識表示，辦公樓的租金已見頂。租主公司因業績不振，採用減少辦公面積達到減低辦公樓成本的方式，壓低公司運營成本，這種現象近期表現突出。

投資資金支撐著房地產

近年的日本房地產有個現象就是，來自房地產投資信託公司的資金受人矚目。日經新聞的報導，今年7月，在東京繁華區淺草橋一處投資公寓樓的競標中，8家地產商混戰的結果，得手的是私募資金的房地產投資信託公司的大和證劵住宅私人投資法人。

這座樓盤的租金收益率在4%左右，與1年前相比，已下降了1個百分點。儘管如此還是贏得了眾多地產商的激烈角逐。由於日銀實施負利率政策後，生命保險公司、運營養老金等大型金融機關主要運營的金融商品國債等利潤空間被壓縮，在尋求高收益率商品時，房地產成為了上述金融機關的主要選擇對象。

不過業界人士表示，如果家庭的內需乏力，金融政策帶來的房地產火爆行情也難以支撐樓市。名古屋中部地區一家售房企業負責人坐立不安地表示：「主要客戶是豐田車公司的職員，但是日元升值，豐田公司的業績被壓迫，售房公司的業績也自然受到了影響。」「企業業績以及員工工資等實體經濟方面如果不見好轉，即使地價上升也不能說是健全的房地產行情。」

（互聯網資訊綜合整理）

日經中文網報導，日本全國住宅用地價格下滑 0.8％，所有用途用地價格下滑 0.6.％。均連續 25 年出現負增長，但降幅已連續 7 年縮小。

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日本三大城市圈上升 0.4%，與 2015 年持平。名古屋圈漲幅為 0.5%，較 2015 年的 0.7% 有所回落。東京圈高級住宅價格上升，但銷售低迷。住宅用地價格上升的都道府縣從 2015 年的 8 個減至 5 個。

在三大城市圈，房地産投資回報率低下，有吸引力的房産數量減少。部分投資有改為觀望態度的趨勢。日本三大城市圈所有用途用地的價格漲幅為 1.0%，與去年的 0.9% 沒有明顯改變。

（據鉅亨網）

最新的世界大城市商務辦公室租金排行出爐，全球最貴的商辦租金在中國香港，遠遠超過紐約和東京的價格，達到每坪3萬元台幣的“天價”。相較而言，東京的租金甚至僅達中國香港的一半而已。

“營改增”稅改 上海商辦租金漲4％

據《日經亞洲周刊》（Nikkei Asian Review）報導，跨國房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）統計全球共31個大城市的商務辦公室租金排行，中國香港以每坪約3萬台幣的平均價格高居榜首，遠遠超越名列第2與第3名的紐約和東京。紐約每坪約4,101人民幣、東京則是3,879人民幣/坪，兩大城市僅約中國香港商辦租金的5成金額。更別說排名第4位的倫敦，每坪平均租金約為2,959人民幣，更不到中國香港的一半。

該研究報告同時顯示，今年上半年31座城市的租金成長率，成長達7.6%的上海拔得頭籌，但上海的租金在總排名只在第9位。緊接著是澳洲悉尼和中國香港，分別有6.6%和5.9%的漲幅。但新加坡的租金卻反而下降了7%，萊坊將此歸咎於該國供過於求的房屋數量和今年緩慢的經濟成長。可即使中國香港的租金居高不下，但2020年中國香港可能面臨商辦需求的大量缺口，約有673萬坪的商辦，相當於一座88層樓摩天大廈的樓地板面積。

中國香港商辦的租金推升歸因於陸資企業大舉進駐中國香港，近3季共有44筆超過1億港幣（約0.86億人民幣）的房產投資案，包含深圳祥祺集團（Cheung Kei Group）砸下45億港幣（約38.7億人民幣）買會德港口一號大廈（Wheelocks One Harbour Gate）與中國人壽（China Life Insurance）以58.5億港幣（約50.3億人民幣））買下同大樓的西座。除了陸資的進駐，英國脫歐公投後不少外資企業也轉而前往中國香港尋找“安全的投資標的”，上半年增加8%的外資，亦使中國香港商辦更加供不應求。

（據中時電子報）

日本不動產經濟研究所（REEI、Real Estate Economic Institute）9月14 日公布調查報告指出，因房價持續居高不下、需求疲弱，拖累 2016 年 8 月份日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大減 24.7% 至 1,966 戶，連續第 9 個月呈現下滑，且遠遜於 REEI 原先預估的 2,500 戶。

8 月份東京住宅大樓銷售契約率（指於銷售當月簽訂契約的戶數比重、即於當月實際賣出的戶數比重）為 66.6%，較前月的 63.3% 上揚 3.3 個百分點，不過已連續第 3 個月跌破顯示買氣好 / 壞界線的 70% 水准，且就歷年 8 月的情況來看、創下 9 年來（2007 年以來、65.6%）新低紀錄。

8 月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月下滑 3.6% 至 5,665 萬日圓，連續第 3 個月呈現下滑；每平方公尺單價較去年同月下滑 3.2% 至 79.8 萬日圓，連續第 3 個月下滑。

不動產經濟研究所預估，2016 年 9 月份東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數料將為 3,000 戶左右，將較去年同月（2,430 戶）大增約 23%。

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另外，不動產經濟研究所並同時公布 2016 年 8 月份日本近畿地區住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大增 27.8% 至 1,238 戶，連續第 2 個月呈現增長；8 月份近畿地區住宅大樓銷售契約率較前月下滑 0.8 個百分點至 73.8%，連續第 3 個月突破破 70% 關卡。

不動產經濟研究所並預估，2016 年 9 月份近畿地區住宅大樓新增銷售戶數料將為 1,600 戶左右，將較去年同月（1,798 戶）大減 11%。

（據鉅亨網） 

近年來安倍改革所帶來的經貿成長，接下來又是東京申奧成功，受到世界各地的極大注目、今年又出現了負利息，讓很多一直不提倡買房的日本人也紛紛隨著這股熱潮貸款買房，同樣外國人也是看好日本房地產，將資產設定在日本，在這其中的投資家有的是涉水多年，經驗老套。而也有很多投資家對日本還是新手級別，很多基本流程等還沒有很熟悉，今天我帶大家來基本了解日本買房流程。

1、我們需要得到專業的知識後再去做投資，不要盲目的購屋。

與中介公司之間決定好物件後，一定需要進行實地考察。

房屋的地理位置、周圍的居民環境、當地的租賃市場以及不動產銷售市場價位及走勢等，都需要從中介方取得，這些掌握好之後再決定是否要投資，無論是什麼樣的投資都是有風險的，但在日本選擇到好的物件的話，那你就可以高枕無憂安定收入了。

2、日本房屋可以貸款嗎？

如果您是永住，或是日本國籍的話，在公司上班滿2年以上就可以和日本人享受一樣的貸款優待，但如果您是留學生的話也是可以在日本銀行貸款，首付款要3成～，利息的話要商談，但如果您是自營業，或者是打工沒有報稅的的話，那在日本銀行是無法貸款的。

3、日本房子可以殺價嗎？

日本房地產和中國不同，價格是做過市場調查及周邊成約的價格參照，來決定價格。很少有張口開天價的狀況，殺價空間最好抓在5％左右，當然這不是肯定的，看房東的‘’心情‘’來去決定。

4、外國人購買日本房地產相關稅金。

日本對在住日本的外國人，購買國內房地產的稅金和日本人收取方式是一樣的。

如果您是非居住者的話，租給客戶當事務所及店鋪的話要有源泉稅產生，這個部分請放心，年底報稅的時候會多退少補。

5、房屋買下來後管理要怎麼辦？

如果您是整棟公寓，有復數的房間的話，建議您讓專業的管理公司做管理運營管理很重要，這個關系到您今後物件的價值。

如果您投資的是公寓裡的其中一間的話，我建議您找房客的時候委托給中介公司處理，無論是客戶的篩選或是契約書的明確化及保證人等都是專業人士處理，以免自己找到不好的客戶或者是今後無法按期收到房租的可能性也有，待中介公司將新的租客簽約好之後，我建議您自行管理。如果您日語不好，房客有又是日本人的話那那就是另當別論了。

（據中文導報）