堪培拉，澳大利亚联邦首都，澳洲最大的内陆城市，人口超过36.7万人，在澳洲所有城市里排名第八。距离澳洲东岸两大都会城市悉尼和墨尔本分别为280公里和660公里。这里是澳洲最适合以房养学的城市之一，拥有多所世界一流名校。下面将从房价概况，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。
1、堪培拉“以房养学”的基础：房市强劲房价持续上升
11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。堪培拉11月房价强势增长，同比增涨5.8%，资本回报率达到10.6%，表现不错。12月，堪培拉房价较11月房价环比增长1.0%，同比增长4.9%，继续表现上升态势。
作为澳洲首都，堪培拉对公共与服务行业的年轻白领有着非常强的吸引力。受益于经济发展与城市吸引力增长，堪培拉的人口增长势头也很强劲。堪培拉一直是澳洲失业率最低的城市之一。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。2017年12月堪培拉租金中位数每周512澳元，同比租金增幅打到了4.9%，在澳洲名列前茅。预计接下来租金还会有可观增幅。从租金回报率来看，11月堪培拉别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5.3%左右。
这么看来，现在可以说是在堪培拉投资房产的好时机。鉴于此，居外为您推荐靠近澳洲国立大学附近的学区房。
二、堪培拉适合“以房养学”的房源项目
项目位于堪培拉Braddon区，距离市中心仅有1公里，到国立大学仅不到2公里，配套生活设施齐全，项目属于底层公寓，一共27套，现在仅剩下17套公寓，项目包括1室，2室，3室，3室+书房户型，价格区间38万 – 69万之间。项目属于高质量公寓，其他普通用于投资的项目EER只有6，这个公寓的EER有8.5，质量和造价很大程度区别于普通投资房，地理位置好，到国立大学，堪培拉大学都非常方便，附近还有堪培拉很好的高中，属于好校区的高质量公寓。详细
房屋价格：500,000澳元
房型：3卧2卫2车库
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三、实例计算堪培拉“以房养学”的可行性
“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报。根据2017年堪培拉公寓3.6%的租金增幅预计，2年后的租金水平也预计将比现在高出8%左右。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。
接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：如果我们现在买下上面这套推荐房源，2年后交付，接下来5年期间出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。这样所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢？
1、学费：澳洲国立大学商科学位需要3年完成，三年间总学费约117,072 澳元。
來源：http://www.anu.edu.au/files/resource/International%20Student%20Fee%20Schedule%202017.pdf
2、生活费用：国际学生每年生活费用 26,190澳元，三年间生活费约 78,570澳元；住宿费用三年间花费 37,440澳元，通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。
來源：：http://www.anu.edu.au/students/program-administration/costs-fees/cost-of-living
3、购房花费
首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为200,000澳元，贷款：300,000澳元。
利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X 7 X 300,000= 79,800澳元
税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；在最新政策下，悉尼、摩尔全本、布里斯班、阿德莱德等地还要对对外国买家征收附加印花税。堪培拉目前尚无外国买家附加税，在这里购置50万澳元的新公寓需要交纳约13,312澳元的税费（律师费，保险等未包括在内），远低于澳洲其他主要投资城市。
购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = 117,072 + 78,570 + 79,800 +13,312 =288,754 澳元
4、租金收益：650 X (1.034^2+1.034^3+1.034^4+1.034^5+1.034^6) X 80% X 52= 155,940澳元（堪培拉 Braddon区域目前3卧2卫的全新别墅租金要价在每周650澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年3.6%的年租金增幅计算每年租金增幅。）
5、房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为堪培拉房产接下来5年内走势较为乐观，2018公寓房预计同比增幅在5%左右；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到34%。具体增值为：500,000X 34%= 170,000澳元
5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 =150,940+170,000+37,440 = 358,380澳元
结果：收益>花费
以上计算仅为一个简单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在堪培拉阿德莱德“以房养学”是可行的。
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以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为准。
“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。
撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang
排版： Shelly Du
责编： VX
