加拿大买房 – Page 11

亮瞎眼：看加拿大温哥华多伦多11月房市数据

11月房市数据又出来了！大温大多地区的火爆房市，再次无声地打击了所有普遍认为这两地房价被严重高估，房价会回落的唱衰一族。在加拿大房市永远火热的这两个地区，基本就是创纪录的疯涨和接近纪录的猛涨。

亮瞎眼：看加拿大温哥华多伦多11月房市数据

叹为观止的“11月”

报告称，11月份多伦多创下了销售7385套房屋的历史记录，并在今年前11个月达到房屋累计销量96401套，远远超过以往整年的销售记录。而温哥华的上月交易数据是3524套，也远超以往10年平均记录，增幅达46.2%，也成为了历史记录中房屋销售量第二高的11月。

而大家不要忘记，11月在地产界一般是被认作一年中销售最慢，房市最冷淡的月份！

多伦多：房屋可负担性跌至25年来最差

据多伦多地产局数据，11月份多伦多的平均房价增长了9.6%至$632685元。多伦多城市的独立屋均价年比上涨了8.8%，至$1,018,621，大多地区的独立屋价格则更是疯涨了10.7%，至$829,241，和温哥华几乎一样，房源越来越少，需求却持续高涨。

这股涨势也推动了公寓市场，数据显示，多伦多现在买一套公寓的成本比上一年要多花5.4%，均价已达$415,316，大多地区的公寓也是水涨船高，年比增幅达到了4.1%至$385,506.

温哥华：房屋销量疯涨40%

温哥华上个月的房屋总体销售数量比上一年增长了40.1%，独立屋的销售量年比增长了31%，大温地区的房屋基准价则上涨了17.8%至$75.25万。

自从2014年的11月以来，大温地区共有1335栋独立屋再度交易，基准价则上涨了22.6%至现在的$122.63万。大温地产局表示本地稀缺的房源加上巨大的市场需求，有力推动了本地独立屋的销售市场。

公寓方面，共售出了1553套，基准价上升了14%至$43.5万，由于温哥华并不像多伦多有那么多的新建公寓，因此也推动公寓价格上升更快。

像城市屋，双拼屋这些非独立的物业均价上涨了11.3%，现在的基准价为$53.66万。

去年温哥华录得的增幅最大地区仍是温西，该地区的房屋价格又继续猛涨了25%，至$210万，比较出人意料的是，Tsawwassen的房屋均价竟然也上涨了23.8%。在今年10月至11月之间，北温地区的房屋价格也猛涨了3.5%至$80.84万。专家：加国房价马上要下跌！

由于房贷利率从今年秋季开始上调，并且随着美联储的强劲升息预期，分析师表示加拿大的房产市场会马上开始降温。

投资管理巨头PIMCO也是在最近开始加入唱衰一族，声称加拿大房价在未来5年会下跌5-10%。TD银行也表示加国持续走高的房市将会终止，并给出了一个更具体的走衰时间表，TD预测安省及卑省的房市将从明年开始回落。

TD银行对各省房屋销量的预测：

TD银行对各省房屋价格的预测：

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（据加西网）

加拿大房贷利率微涨房市要冷房奴睡不着

加拿大房贷利率起起伏伏的变化，真的不会牵动购房者的神经吗？未必！

加拿大房贷利率微涨房市要冷房奴睡不着

加拿大几大银行近期陆续上调房贷浮动利率的动作，在本地盆友圈也引起热烈讨论。

银行等贷款机构已从9月时的低利率基础上逐渐提升房贷的利率。随着加拿大政府债券殖利率上升，在过去两个月内，最受欢迎的五年期固定房贷( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可变房贷(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年来首次持续上涨。

虽然加拿大房贷利率最近开始小幅度上涨，这却是一种房贷利率由逐渐下降转变为逐渐上升的趋势，这样的趋势有可能令房地产市场冷却。

多伦多道明银行(TD Bank)的经济师推测，由于广泛预期美国联准会将于12月升息，加拿大的固定房贷利率有可能随之上升0.6~0.7%。

如果真的这样，或许导致加拿大的成屋销售量在今后六个月内下降10~15%。经济师认为利率上涨对火热了数年的多伦多和温哥华房市影响最大，因此冷却程度也较高。

央行会否加息？

据加通社报道，许多经济学家预期，如果加拿大经济复苏步入正轨，央行下一步将提升隔夜利率，道致贷款浮动利率升高。目前浮动利率提升并非意味著央行将加息，他认为只是大银行为了增加利润而已。银行不会将利率长期保持在2%甚至2%以下的水平，当央行降低基准利率P时，银行必然要调整降低折扣率。因此每当央行降息时，借贷者就要赶紧争取到最大的折扣。如果仍在观望，还是趁现在利率比较低及早行动。

浮动还是固定？

尽管加拿大中央银行在今后很长一段时间内无力加息，但这不妨碍固定房贷利率上涨，因为固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定，况且加美债券市场殖利率自9月以来就开始回升。

比较出人意料的是与央行基准利率紧密相连的浮动利率，最近也在缓慢上升。

世界日报采访intelliMortgage的房贷规画专家麦克利斯特，他感到惊讶：这是浮动利率房贷市场的巨大转变，一个很少人预料到的变化。

他分析，这可能源于争夺储蓄款的竞争及政府一些政策，导致银行等房贷业者融资成本升高，迫使他们通过提升浮动利率方式收回成本。

但RateHub.ca的创办人理查德认为，一些推动利率上升的因素是暂时的，例如年底时一些贷款机构已经达成全年营业目标，无意再以优惠利率招徕顾客，以及房市随着冬季来临而不再那么热络。她分析，一些银行在11、12月提升利率，以准备来年春季与对手竞争时，能够有更大幅度的削减利率空间。

在上涨的利率预期明年令房市冷却的同时，由于一些买家会抢在利率显著上涨之前入市，这也可能在短期内推动房市在冬季冲刺。麦克利斯特告诫潜在的买家，最好谋定而后动，因为他觉得加拿大经济表现欠佳，即使明年房贷利率上升，今后数年还是会回落。

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（据加西网）

加拿大多伦多独立屋供应剧降需求强劲价格竞争仍激烈

本周三(11月25日)，多伦多地产局发布的最新报告称，多伦多地区的房屋需求仍然强劲，但是低层房屋的供应量剧减，创了历史新低。这意味着价格竞争仍然非常激烈，低层房屋价格仍有较大上升空间。

加拿大多伦多独立屋供应剧降需求强劲价格竞争仍激烈

在今年前10月，GTA地区房屋销售量累积为12万4,123。由RealNet Canada公司统计的新房交易量与过去十年的平均值持平，但新房的类型以及售价则出现了显著的变化。GTA地区总的房屋供应量维持在正常范围内的2万6,388间，但81%都是高层公寓房。

相反的，低层房屋的供应量则明显下降，达到了历史新低。在今年10月底，在售的独立屋、半独立屋以及镇屋数量约为1万，而在2005年同期，在售的新低层房屋数量约为1.6万，二手低层房屋数量则约为1.3万，所以总的在售低层房屋数量为2.9万，低层房屋储量是今年的约3倍。

该报告指出，虽然低层房屋的数量出现了明显的下降，但是对低层房屋的需求仍然非常的强劲，这也意味着价格竞争更为的激烈，低层房屋价格仍有较大的上升空间。截止今年10月31日，新低层房屋的平均价格约为80万2,376元，比2005年高出1倍以上。

独立屋是这10年间价格上升最快的房屋类型。今年10月，GTA地区的新独立屋平均价格约为96万2,312元。建筑行业和土地开发协会会长 Steve Deveaux称：“对于购房者来说，如果预付20%的首期款，那么需要年收入达到17万4,855元才能负担得起剩下的贷款。如果首期款更低，那么年收入则需要更高。根据加拿大统计局的数据，多伦多家庭在2013年的平均收入仅为10.7万。”

GTA地区在售的新公寓数量在过去十年则出现了显著增加。在今年10月，新公寓的供应量约为2万1,408间，而2005年的新公寓供应量仅为1.3万。新公寓的平均价格为44万，而2005年的平均价格为28.8万。

不过，多伦多地产局在报告中指出，虽然新公寓的完工量和待售数量都在增加，但是大部分新增公寓都已经被市场所消化。所以新公寓的储量不增反减，而且价格也出现了上升。此外，新公寓的平均面积也在过去十年间从908平方尺缩小到767平方尺。

多伦多地产局长Mark MacLean表示，整个房地产行业对于目前的政府相关政策与房屋负担过重之间存在着矛盾十分担忧，比如说安省政府计划允许市政府向市民收取土地转让税，这就导致购房者需要缴纳双重的土地转让税，购房者的负担将会显著增加。有研究证实，增收市级土地转让税对于安省的房地产行业将会有非常消极的影响。

根据建筑行业和土地开发协会2013年的研究报告显示，政府所征收的税费几乎占GTA购房者总支出的20%。

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（据加拿大家园网）

与加拿大房地产经纪人合作大有学问多伦多金牌代理亲指点

在海外置业时，选择一个有合适资历和经验的专业人士非常重要。在加拿大多伦多市的房地产市场，一个合格的房地产经纪人由国家、省和地方各级委员会共同监管。

并非所有的地产销售人员都是平等的，并非每一个持牌的销售或代理都是“房地产经纪人”（REALTOR）。一个人要自称是房地产经纪人，他/她一定要是加拿大房地产协会（CREA）的成员。因此，多伦多房地产经纪人应具有以下特点：

致力于履行房地产经纪人准则（REALTOR Code）——这是所有从业者行为和优质服务的公认标准。
要熟悉房地产行业的发展，例如，经纪人应能为你提供的信息、价格比较、邻里动态和信息，及市场状况等。
能通过各种渠道，如课程、研讨会、会议等，积极地更新自己的知识。
能访问MLS和多伦多地产局（TREB）系统。

在大多伦多地区工作的房地产经纪人不仅要求是安大略省房地产理事会（RECO）成员，还要求是一个或多个地方委员会——如多伦多地产局中的一员。

优秀的经纪人应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网

以上是基本要求，一名优秀的多伦多房地产经纪人还需要具备以下特点：

做一个好的倾听者和沟通者——优秀的经纪人必须会听。其实上，在和客户的第一次见面中，经纪人的主要任务是通过向客户提出多种开放式问题，找出并记录他们的需求和目标，尽可能多地收集信息。他们为什么卖房？他们为什么要寻找一个新家？这些及其它更多的问题，对经纪人开始着手工作至关重要。在关系更进一步前，经纪人必须与客户建立一定的信任水平。

有当地知识和一般专业知识——最好的经纪人对各个市场和当地社区都了如指掌。因此，无论你是要找特定的学区房，还是想在靠近餐饮和夜生活区、公园和娱乐设施、购物和交通方便的地方买房，经纪人都能提供帮助。

有谈判专长——无论你是购买或出售第一个房子或第三个房子，优秀的经纪人有很多的经验和谈判技巧可以派上用场。有时候谈判会变得困难或复杂，有时候可能会有来来回回的讨价还价。优秀的经纪人从不轻易被情绪所左右或让情绪影响自己的判断，他们关注的焦点应是手头的工作，帮助客户获得最好的结果。一个优秀的经纪人知道何时签单，何时等待。他们知道在发出要约后有多大的还价空间，知道达成最好交易的其它路径。

有法律和合同专长——买房或卖房是一个复杂的过程，其中很多财务和法律义务一般的购房者很难顾及到。一个房地产经纪人受过相关教育、具有专业知识，熟悉房产交易中所有的义务和要求，确保你不会触犯法律或签署一个糟糕的协议。

置身于强大的专业网络中——优秀的经纪人不仅应与同行建立好的关系网，形成合作关系，促进房源收索和房屋买卖；他们还应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网。一般来说，他们应与不同的团队合作，如专业设计人员、专业摄影师、律师、承包商、贷款者、搬家人员、验房师、评估师、金融和保险业专业人士，及更多的优秀团队。经纪人应该与所有这些专业人士建立关系，并经常充当“礼宾”的角色，给你推荐合格可靠的人选。你应该在任何有需要的时候——不仅限于买卖房屋时，联系这些专业人士。

提供量身定制的挂牌前后营销——优秀的经纪人应该有一个非常强大的营销计划。这应包括若干不同的组成部分。他们应该有一个挂牌前计划，将消息传播出去，并建立起期待。一旦房屋挂牌后，他们应该有一个挂牌后计划。该计划不仅要包括MLS营销，还要有传统的营销方法，如开放参观、销售招牌、平面广告等。如今，几乎所有的购房者都在网络上开始搜索房源，经纪人必须有一个强大的网络形象，如一个负责任的网站，还必须在社交媒体上积极亮相和具有相关宣传意识。最重要的是，营销计划必须针对房屋和客户类型。例如，许多高端物业的卖家和买家喜欢隐秘的私人看房而不是开放参观。因此，房地产经纪人必须能够适应，针对这些独特的情况和客户调整服务。

设定可行的目标——当涉及到给物业定价时，好的经纪人应该帮助你设定可行的目标。如果挂牌价格过高，将吓跑所有买家，这时挂牌价需适当下调，最终的售价可能会低于一开始就定价正确的情况。

节省客户时间——如今，大多数人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各种活动、家庭责任——如照顾一家老小、兼职或回学校充电等。除此之外，您再试着跟进整个买房过程：将房屋准备好，处理承包、摄影、挂牌、营销和广告、开放房屋等一切事宜，不方便时也要带人看房——甚至要请假，谈判，找到一个好律师等，足以让你忙昏头。当你在为生活所忙碌时，优秀的经纪人完全有能力搞定所有的这些甚至更多的事情。

Amin Purshottam专栏全集：

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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看加拿大房市：一个很少被提及的会让加房价下跌因素

加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯报道说，11月第二个星期，又有两个声音加入了唱衰加拿大房地产市场的大合唱。非政府研究机构“加拿大政策选项研究中心”和“西方国家经济合作发展组织”都发表报告说，如果加拿大中央银行上调利息率，则加拿大过热的房地产市场会出现价格下跌的局面；不少购买房产的加拿大人会由于借债过多而无法负担利率上升带来的过重债务；就是能够继续支付每个月的房贷，房地产市场价格的下跌也会导致一些加拿大房奴的房产沦为“负资产”。

看加拿大房市：一个很少被提及的会让加房价下跌因素

社会老龄化是影响市场的主要因素

但其实还有一个重要的会影响房地产价格的长期性因素很少有人提及，这就是婴儿潮一代人正在开始在房地产市场上“瘦身”。

加拿大金融市场专家本.拉比德克斯Ben Rabidoux说，人口构成的变化是社会的趋势性变化，但却还没有人重视这个会对市场带来深远影响的重要因素；现在每年加入劳动人口大军的人数是有统计数字以来最低的。

根据国际清算银行的研究，人口构成的变化对资产价格有着决定性的影响；当每年加入劳动人口的人数少于每年离开劳动人口人数的情况成为趋势性的问题时，资产价格会开始走低、经济会出现萎缩。

60-70岁卖房

国际清算银行的研究显示，人们在70岁时会出售他们的住房。也有的金融机构的研究显示老龄人口在60岁到65岁期间就已经开始出售自己的住房。

加拿大人口中最大的一个群体、第二次世界大战后的婴儿潮一代人现在正在大规模进入60岁到70岁的年龄。

婴儿潮一代人在自己的孩子们长大成人离开家庭后，原来的房子不但成为空巢、而且是大空巢；更重要的是婴儿潮一代人步入老年，他们不再愿意承受打理大房子房前屋后、房里屋外的负担。所以婴儿潮一代人开始卖掉大房子换成小房子、卖掉二层小楼换成平房、或者干脆换到老人公寓楼的单元里去居住。

谁来接盘

换句话说，由于加拿大人口迅速老龄化，加拿大房地产市场中面积大的住房会首先遇到需求下降的问题，会有越来越多的老年人要出售其手中的大房子；而由于新一代年轻人或者是没有财力、或者是不想要孩子、或者是追求环保又可持续的生活方式，他们中很少有人有购买大房子的需求和愿望。所以，在卖大房子的人多、买大房子的人少的市场情况下，价格只能走低，加拿大房地产市场中的大房子会成为首先冷却的市场部分。但大城市生活方便区域有至少两间卧室较大户型的公寓楼单元会继续受到欢迎，因为不但卖掉大房子的老年人需要搬到这样较大户型的公寓单元居住，那些在大城市买不起独立房的年轻家庭也需要购买较大户型的公寓楼单元。

狼什么时候来

不过，加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯承认，预测加拿大房地产市场的走向是件没有准头的事情，更谈不上是科学。自从2006年美国房地产市场价格见顶以来，不少来自银行、国际金融机构、资深金融记者、大学教授等专家对加拿大房地产市场价格要深度下跌调整的预言至今还没有变成现实。

“狼来了”喊得次数多了会没有人再重视；但就在没有人当回事的情况下，可能狼就真来了。

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（互联网资讯综合整理）

加拿大买房贷款利率_加拿大留学生贷款买房

俗话说“长租不如买”，尤其是在加拿大，买房子的贷款汇率非常低，而租房子的费用往往包括房租，电费，保险费，这些费用加起来和每个月实际供房的费用不相上下，许多有经济实力的家长，往往都会选择为孩子购置一套房产，那么加拿大贷款买房有哪些注意事项呢？居外为您详解。

2015年9月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房价9月加速上涨，近半年来涨幅逐月加大。加拿大房地产协会公布的价格指数显示9月份加拿大房价较上月增长 0.44%，同比上涨6.9%，为2011年以来最大同比涨幅。另一方面，市场销售活动在9月遭遇了2.1%的单月下滑，不过与去年同期相比仍略高0.7%。

9月加拿大房价地图

9月份除维多利亚显示微小跌幅以外，加拿大各大区域销售均价与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为汉密尔顿与多伦多。9月均价最高的区域仍为温哥华与多伦多地区。

9月加拿大重点区域房价

大温哥华地区9月最高均价出现在温哥华市西部与西温市，无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付高于200万加币的均价，公寓均价也在55至70万加币左右。

大多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了80万加币，公寓均价也在34到36万加币左右。

查看2015年加拿大每月房价报告

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又没抽中宿舍？留学生加拿大怎么购房?

又没抽中宿舍？又遇夜夜笙歌的金发派对姐和爱吃咖喱的印度哥当室友？生活无法愉快地进行下去了怎么办？大部分加拿大留学生贷款买房！

其实，在加拿大这个鼓励个人投资的自由国度，作为留学生，完全可以进行个人的置业投资。通常，在加拿大要想租住一间条件较好的公寓，房东往往要求住户有良好的信用记录并要求提供相关的学生或工作证明，更甚者需要住户至少提前缴纳几个月甚至半年的租金作为抵押。倘若运气再差些，遇到难缠的房东和奇葩的室友，则道不同，不相为谋，屡屡搬家成了常事儿。

又没抽中宿舍？留学生加拿大怎么购房? — 其实，在加拿大这个鼓励个人投资的自由国度，作为留学生，完全可以进行个人的置业投资

因此，很多家境较好的留学生开始在加拿大购置专属于自己的房产，既可自住，又能投资。毕业回国后倒手出售，除了不用付租金替房东还贷款，还能赚得一笔可观的房屋增值。更有智慧胆大的高富帅，直接买下单栋别墅或整套公寓，除了自住之外还当上了房东，让他人为自己负担贷款和地税。

那么，中国留学生在加拿大自己购置房产，究竟需要注意哪些事项，又如何实现私人房产投资的利益最大化呢？

八大速答

自我检测争做合格购房人

（1）我是否年满18周岁？

（2）我的父母是否真正同意我在加拿大投资置业，并已准备好足够的资金（最低需支付房款的10%到15%）？

（3）购房款项是否已存在加拿大本国银行或短期内确定能从国内汇至加拿大的银行帐号？

（4）买房后，我能否有充足的预算支付每个月的供房费？

（5）我是否具备最基本的海外理财能力？

（6）我是否有较严格的自律以及掌握与他人沟通的技巧？

（7）在拥有了个人房产后，如果要出租给他人，我能否与人和平共处？

（8）若自己做房东，管理房屋及与他人相处，是否会影响到自己的学习？

以上八大问题的思量缺一不可。首先，加拿大不承认18岁以下的未成年人所签订法律文件，包括房屋买卖合同。

其次，在加拿大购房的首期款（10%到15%）折合人民币一般需要十几万至几十万。目前，中国的外汇管制相当严格，很多留学生即使在国内准备了购房款，也会因为外汇管制而在签订购房合同后到房屋交割的30到90天内，无法将首付款到位。

再者，获得房产后要缴水电气费或公寓的管理费、地税、银行的贷款，如果没有基本的理财能力，不懂得量入为出，便很快会面临个人的经济赤字，使得自己在留学生活里承受相当大的经济及精神压力。因而，无论自住还是出租，我们都要积极地与各类人打交道：房产经纪人、贷款人、律师、会计师、政府工作人员，甚至房屋维护保养人员和邻居及房客。锻炼自己与人交往的能力与沟通的技巧。当然，若是自己做房主，则更需拥有极高的自律，房子是用自己的钱购买的，必须充分考虑到房产的保值及增值，房前屋后的整理，室内卫生状况，房屋的护养，都需付出心血。平时是否注意维护，对此后售卖时房产的价值有很大的影响。

15%首付可买房

巧申贷款灵活还贷

在加国购置房产，即使是海外身份，亦有权利向银行申请房屋贷款。然而，银行在审核房屋贷款时对非安大略省居民有相对严格的风险控制机制和相关规定。即使你是加拿大的公民或永久居民，在申请房屋贷款时，银行亦会给出如下两项审核指标：（1）购房者的信用，根据购房者信用判断是否可以贷款；（2）购房者的家庭年收入，根据家庭年收入来判断，贷款数额。

若按以上标准，作为国际留学生，既无相应的信用记录，又无实际收入，似乎贷款购房相对困难。其实不然，加拿大的本土银行，还设有一个相对弹性的规定，对于无信用或信用不好，没有收入或收入不够的情况，只要购房者自己支付房款的35%，银行则可视为无风险贷款，将剩下的65%贷给购房者，并给予较为优惠的贷款利率。

那若没有35%的首付款，是否就不能买房了呢？不，你仍可买房。作为国际学生，若没有35%的首付款，仍想贷款买房，则需学会变通，可向一些较小的金融机构甚至一些愿意承担相应风险的投资者，通过相对高的利率进行贷款。

当然，由于这样的贷款存有一定风险，通常相关的机构或者贷款人需要国际留学生在买房时最少自己能够支付房款的10%到15%。但可以肯定的是，虽然相比于向大银行贷款来说，金融机构的贷款利率通常会较高，但确实也较为灵活，此类贷款的常规做法参见如下：在贷款没有到期以前，贷款申请者每月只需支付利息，不用偿还本金，等贷款期到期时一次性偿还本金。购房者需在每月准备相应的房屋维持费，做好预算，按时交纳相关费用。

非税务公民交税高知晓政策实现卖房的利益最大化

作为一个已在加拿大购置的房产留学生，虽然即非加拿大永久居民，又无工作收入，但是，税收等相关问题对他们来说仍需密切关注。

在浏览加拿大相关政府网站时，可以发现：无论是否为加拿大居民，在出售房产时的操作程序，各项税收以及相应手续费实则都是一致的。当然，加拿大税务居民与非税务居民在税收上缴和房产交接时的房款交付程序上有相当大的区别。加拿大税务居民出售自居房产时，无论该房产有多大的增值，都无需缴纳资产增值税。而非加拿大税务居民在售卖个人房产时，即使房产是其常居所，仍需缴纳资产增值税。

假设M同学三年前以15万加元买了一个Condo单元，用于自居，今年该同学毕业回国，将其以20万加元出售。除去律师费、交易费及其它各项费用后，该房产给M同学带来的资产增值（Capital Gain）为3.8万加币。若M同学是加拿大税务居民，则此3.8万加元全部归M同学所得，无需交税。而若M同学并非加拿大税务居民，则这笔资产增值中的 50%是需交税的，需计入当年的个人收入，按相应比例交税，（按当前比例，所得税在8000加元左右）。此外，M同学若被确定为非加拿大税务居民，在房屋交接时，按照程序，他将无法获得自己应能拿到的全部房款。即使该房屋没有资产增值，卖方律师亦必须按照法律规定将全部房款的25%扣留，直到M同学到相关税务部门办理好缴税手续，拿到清偿证明（Clearance Certificate）的文本，证明其已缴纳相应的所有税款，才可将剩下的25%房款拿回。由此我们可以看出，想要实现卖方的利益最大化，必须认真做好相应的税务筹备工作。

最后需提醒的是，任何国际留学生均有资格成为加拿大税务居民，寻找一位好的会计咨询师，办理好相关手续，你就能成为加拿大税务居民，获得最为丰硕的房产盈利。

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（互联网资讯综合整理）

加拿大房市：分析加拿大买房贷款的利率变化

这一年多来，加拿大买房贷利率起起伏伏变化着，牵动着加拿大购房者的神经。不少客人不禁询问，到底是应该选浮动还是固定加拿大买房贷款利率？

固定加拿大房贷利率(fixed rate)和浮动加拿大房贷利率(variable rate)的利率差距，从未像现在这么接近，但毕竟还是有一点差距，因此一些财经专家继续劝告消费者选择加拿大房贷利率稍低点的浮动利率房贷，并指出从过去25年看，总是选择浮动加拿大房贷利率的人更合算。

从数字上看，确实是浮动加拿大房贷利率更低，例如，目前消费者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房贷利率，而同样的5年期浮动利率房贷大约是2.6%，两者的息差是0.5个百分点。可是，为这么小的息差冒风险值得吗？

2010 年，当全球经济有可能再度跌入衰退时，固定与浮动加拿大房贷利率之间的差距扩大至约1.7%，后来随着二度衰退的风险缩小，这一加拿大房贷利率差也不断变小，目前仅相差约0.3%。因此，大多数专家认为，为保险起见，消费者应该选择固定加拿大房贷利率。温哥华的房贷经纪人费德吉特说，只有当固定和浮动加拿大房贷利率之间的息差达到1%时，选择浮动加拿大房贷利率才是合理的。

他告诫人们，现在加拿大房贷利率处于极低状况，这种利率环境不可能长期持续下去，央行总有一天会提升基本加拿大房贷利率，迫使各商业银行跟随提高加拿大房贷利率。只要商业银行及其他金融机构跟随央行提升加拿大房贷利率 0.25%，造成浮动利率房贷上涨同样幅度的利率，浮动利率房贷相对现行固定利率房贷的优势便立即消失。

也许有人会说，届时可以立即转为固定利率房贷，便能规避加拿大房贷利率上涨带来的风险。但这是一厢情愿的想法，事实上当加拿大房贷利率上涨时，固定利率房贷的利率也会上升，到时难以再找到像目前这么便宜的房贷利率了。

加拿大房贷趋势网站(Canadian Mortgage Trends website)编辑麦克李斯特解释说，固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定，而债券市场的殖利率往往比央行基本利率更早上涨，因此当浮动利率上涨时，固定利率已经完成上涨过程，背负浮动利率房贷的消费者此时想要锁定加拿大房贷利率，只能接受更高的固定利率。

有些主张选择浮动利率房贷的行家认为，央行很有可能数年内无力提升基本加拿大房贷利率，完全可以利用这段时间节省房贷支出。然而，这只是推测，没人确切知道央行将在何时加息，因而很难掌握锁定加拿大房贷利率的时机。如果经济状况转好，央行可能比外界预期的更早加息。

按照一些经济学家的分析，为了避免加元汇率过高，损害加拿大（更多加拿大房源）制造和出口业的全球竞争力，加拿大央行将等到2015年美国联准会加息时，才会跟进加息。即使这种推测最终成真，也难以知道那时固定加拿大房贷利率能继续维持目前这么低的水平。

什么时候选择浮动加拿大房贷利率

我们发现在过去20年间的任何时候，选择浮动利率的总是要比当时选择固定利率要低很多。与5年的固定利率相比，某个时段差异超过3%，平均差异基本在1.25%至2.5 %左右。所以笔者个人认为，长线以浮动加拿大房贷利率为主。

什么时候选择固定加拿大房贷利率

固定利率有时也是非常好的，特别是处在探底位时，而浮动利率Prime – X中的X又不大的前提下。银行什么时候会出现固定加拿大房贷利率升降，他们在看加拿大（更多加拿大房源）Bond的收益率。你也可以看。因为Bond收益利率每天升升降降，没有关系，但是如果连续下降或连续升高几周，甚至1个月，银行会马上采取行动进行调整。如果你也每天在看Bond收益率，你就会基本知道，银行是否要升息还是要降息了。根据过去的经验，一般当Bond收益率连续3至4周走高，大部分银行会立刻采取行动进行提高3年/4年/5年的固定加拿大房贷利率。但是如果Bond 收益率连续 3至4周下降，银行会开始就进行“暗”降，然后再进行“明”降。所谓“暗”降，主要是通过2种手段执行。一种是提高佣金，让房贷经纪进行更多的购点降息行为来降低实际加拿大房贷利率而不影响整体市场利率。第二种做法就是进行给于一个特定条件的促销，比如30天之内close案子的，给于特别优惠的加拿大房贷利率等。“暗”降往往是明降的前奏。如果Bond收益率继续下跌，那么明降也就马上来临了。

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加拿大留学：留学该不该买房子买有什么的好处

新移民在到达加拿大后的头一两年内大多忙着求学，找工作，基本都是租房住。一旦有了一份比较稳定的收入，很多人就会考虑到买房的问题。由于目前房屋贷款利率较低，住同样面积的房子，每月贷款供款额常低于付租金，这使得买房比以往更具有吸引力。与其用辛辛苦苦挣来的钱去替屋主还贷款，不如用租金来买一间自己的房子。那么加拿大留学生贷款买房好处有什么？

从个人的经济角度来讲，买房是非常合理的。下面是买房子的十大好处：

1、设想你每月付$750房租，租金每年上涨5%，25年后你付出的租金总是$430,000，而你还是两手空空，名下无房。假如你今年35岁，买了你的第一所房子，那么当你60岁时就已付清了全部贷款，舒适地坐拥一大笔财产。这意味着你在晚年可以经济独立，尽享美好的黄金岁月。

2、如果你肯做25年的投资，其资本增值将是巨大的，所以不要期待短期内获利，而要把买房作为长线投资来对待。

3、买房是一种非常有效的储蓄方法，在25年内每个月存一笔钱。即使没有其它退休储蓄或投资计划，你已经在为未来有效地进行积蓄。

4、西安大略大学商业管理学院两位教授1991年进行的研究结果显示：过去的30年，是一个经济发展动荡的时期，但安省房地产的投资回报高于国库券，政府债券，TSE300指数和基金的升值。

5、有了自己的永恒意味着生活稳定下来，易于了解和融入你所在的社区。孩子们也可以和街坊四邻的孩子交朋友，可以结伴去同一所学校，一起进行娱乐活动。

6、拥有自己的房屋令人自豪，你可以按自己的特殊需要来安排。把暗室或木工房布置在地库。试一试自创的粉刷和装饰，把壁画贴在墙上，修一个凉台或建一个梦想中的厨房。

7、当屋主发生不测时，房屋贷款保险将付清未付完的贷款本金。家属仍可拥有房产，免受债务的困扰。

8、当儿女长大成人，另立门户之后，如果你愿意，可以把空余的房间出租，赚取额外的收入。

9、如果你打算向银行或其它金融机构错钱，拥有房产是谈判时的有利条件。

10、很多投资项目盈利，都要纳本金增值税，而自住房屋在出售时的增值部分，不必交税。这样你的投资所得就更多地留在了自己的口袋里。

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