Tag: 加拿大房市

TD銀行下調了對加拿大經濟前景的估算，認爲低油價帶來的連環影響對加拿大今年的經濟增長構成挑戰。

油價下跌 加拿大阿爾伯塔油砂重鎮房市下滑

第一季度的增長將尤爲乏力，TD的首席經濟學家克雷格·亞曆山大( Craig Alexander)在星期二公布的報告中預測，第一季度的年增長率將只有0.5%，他原來的預測是1%。

下半年回升

然而，TD暗示到今年下半年經濟將開始回升。

亞曆山大對加拿大廣播公司CBC表示，毫無疑問，石油價格給加拿大帶來了負面影響，但不至于使加拿大經濟“沈沒”下去。

他說，能源豐富的省份，如阿爾伯塔省，將會感到“刺痛”，但其他大部分地區則會因低油價受益，低油價給經濟增長帶來的打擊將可通加元疲軟、低利率、美國的經濟增長以及消費者們節省下來的能源開支等來緩衝。

少花800油費，多花600日常費用

TD的報告 說，低油價可以使加拿大的家庭每年減少約800加元的汽油費和取暖費，然而，加元走弱導致食品和消費品價格上升，加拿大人在日常飲食、消費上的開銷每年多花約600加元。

TD預測加拿大今年的經濟增長率將爲1.9%，2016年爲2.2%。

加拿大央行-加拿大銀行預測的2015年經濟增長率爲2.1%。

失業率上升

但是，加拿大的就業市場將繼續處在困難境地中。

TD的報告估計加拿大的失業率到今年年底將上升到7%，目前的失業率爲6.8%。

報告說，裁員的行業將不僅僅局限在石油和天然氣領域，與能源業相關的行業都將受到連累，進行裁人。

阿省房市繼續下滑

與此同時，阿爾伯塔省的房地産市場大幅下滑。

國民郵報星期二報道說，卡爾加裏市通過經紀人的房地産銷售量今年1月比去年同期下降38.85%，2月比去年同期下降34.22%。

埃德蒙頓市的房産銷售在1月降了25.92%，2月的降幅爲17.02% (比去年同期)。

在阿省的油砂礦中心 – 麥克默裏堡 市(Fort McMurray )及其周邊地區，房産銷量今年暴跌，繼1月份下降了53.19%之後，2月份麥克默裏堡獨立住宅的銷量比去年同期下降了高達66%!

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滿地可銀行17日發布房市計分表（Housing Market Scorecard）報告指出，加國近半數都會區的房市表現「非常疲軟」（very weak），僅多倫多、溫哥華和南安省部分地區被評為「強勁」或「平衡」。　

加拿大全國22個主要都會區房市當中，目前有10個表現「非常疲軟」，僅多倫多、溫哥華和南安省部分地區被評為「強勁」或「平衡」

滿銀專家根據房屋銷售、房價指標，與各城市過去房市走勢進行比較，綜合評出「疲軟」、「強勁」和「平衡」等級。

滿銀資深經濟分析師卡夫奇克（Robert Kavcic）表示，綜觀加拿大主要房市走勢和發展各有不同方向，而地點影響房市表現的重要性愈來愈明顯。

卡夫奇克指出，加拿大目前多數地區的房市面臨緊縮壓力，僅安省和卑詩省房市撐起住宅地產業的行情。

據滿銀評等，全國22個主要都會區房市當中，目前有10個表現「非常疲軟」，包括卡加利、愛民頓、渥太華、溫尼辟等地。另外，滿地可評為「疲軟」。　

全加只有三個都會區表現「強勁」，全都位於南安省，這幾個地區過去房市歷經蕭條，現在回升而已，止跌彈升的城市包括咸美頓（Hamilton）、聖卡瑟琳斯（St. Catharines）、溫莎（Windsor）。　

按照滿銀評等，溫哥華和多倫多的房市列為「平衡」，但實際上，這代表卑省和安省的房市扮演火車頭，撐起加國地產持續熱絡的一片天。

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近來，受全球油價下滑的影響，加元彙率大幅下滑，人們越來越關注海外資金對加拿大房市的影響。專家指出，海外買家、特別是中國買家將從三月開始大量進入加拿大市場，溫哥華、多倫多將最受其影響。不過，在加拿大的其他的大城市，由于鮮有海外買家的推動，所以房市已呈降溫之趨勢。

加拿大公寓銷量或漲50%只因中國買家入市

春節後大量中國買家料已入市

據一家位于上海的加拿大房地産投資中心經理斯卡洛(Dan Scarrow)表示，由于中國經濟增長略有放緩，這令很多中國的有錢人都想在海外購買不動産，以規避未來可能存在的經濟風險，而此時加元兌人民幣彙率又大幅下滑，這讓越來越多的中國富豪將目光投向加拿大。

多倫多某家房地産公司的總裁約翰森(Brian Johnston)對斯卡洛的觀點表示贊同。他稱，自己雖然從不相信海外投資可以左右加拿大的房市，但是在加元彙率已劇跌10%至20%的今天，行情對投資人著實很有利，這等于說加拿大的房子上挂上了一張“打折10%”的牌子。

斯卡洛表示，在加拿大的中國投資人分兩類，一類是人住在中國，一類是住在加拿大，但是資金還在中國。在中國的春節期間，資金的轉移不是很容易，但是春節一過，斯卡洛預期大量的人民幣熱錢將很快來到加拿大，或許已經來了。

不過，海外熱錢在進入加拿大房市之後，並非平均分布。在阿省，由于全球原油價格大跌，房屋上市量大增，可需求量銳減，這令很多海外買家因爲畏懼風險而不敢輕易入市。

可是，在本國房市另兩大熱門地點，溫哥華和多倫多的情況就完全不同了。該公司的數據顯示，去年在溫哥華成交的的單戶型房屋(single-family homes)中，有33.5%的買家或多或少同中國大陸有聯系。在今年，這一比例肯能會進一步上升。

多倫多房地産研究機構Urbanation Inc副總裁希爾德布蘭(Shaun Hildebrand)表示，在2014年全年大多倫多地區的公寓房銷售量大漲了50%，這和海外投資人的入市頗有關系，只是很難查到具體的比例。在兩個月前，加拿大房屋和按揭公司(CHMC)曾表示多倫多公寓市場內只有2.4%的海外買家，而溫哥華只有2.3%，很多人對這兩個數據嗤之以鼻。

在2015年，隨著加元彙率走低、央行降息，海外資金勢必更洶湧地進入多倫多的房地産市場。希爾德布蘭預測，“即便今年公寓的銷量比去年再多50%，也不會令人意外。”

加拿大大部分地區房市在降溫

不過，在除了多倫多和溫哥華以外的加拿大其他大城市，由于鮮有海外買家的推動，所以房市多呈現降溫之趨勢。

據加拿大房地産協會(Canadian Real Estate Association)本周五新公布的數據顯示，今年二月全國整體地産銷售比一月上升1%，可除了溫哥華和多倫多之外，大部分地區都錄得下滑。另一方面，全國平均房價現爲43.18萬元，比去年同期上升6.3%。

無獨有偶，本周四國家銀行(Teranet-National Bank)最新公布的報告也指出，雖然今年二月本國房價綜合指數較去年同期上漲了4.4%，但是這已經是連續第四個月增長放緩。除了哈密爾頓、多倫多和溫哥華之外，其他大城市的房價的年增長率皆受挫，而一些城市更是出現下滑。

報告顯示，在今年2月房價同比上漲的城市中，漢密爾頓漲幅爲8%，多倫多漲幅爲7.3%，溫哥華漲幅爲5.7%，卡爾加裏漲幅爲5.6%，埃德蒙頓漲幅爲4.7%，維多利亞漲幅爲4%，哈利法克斯漲幅爲0.8%。

與此同時，溫尼伯今年2月房價較去年同期下跌1%，渥太華地區房價下跌1.2%，蒙特利爾房價下降2.4%。此外，魁北克市2月房價與去年同期基本持平。

TD分析師柯拉吉(Admir Kolaj)預測，在今年本國大部分城市房市降溫的趨勢可能會持續下去，其中卡爾加裏和埃德蒙頓房價增幅可能繼續縮減，不排除出現負增長，而依靠商品驅動的市場(包括聖約翰)的房價在今年可能將會經曆高達10%的修正。

柯拉吉還預測，由于加元走低，美國經濟持續上漲和央行維持低利率，草原省以外的地區、特別是安省的經濟會轉好，有利于房市。可即便如此，由于缺乏潛在需求，並且幾個主要市場的住房負擔能力不斷惡化，低利率對樓市的刺激可能會比較有限。與此同時，新上市房屋數量呈現增長趨勢，可能也會抑制主要市場的房價上漲。

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有別于其他房市觀察者對加國房市的憂心忡忡，加拿大皇家銀行(RBC)執行長麥基(David McKay)對加拿大房市的展望依然抱持樂觀態度。

加拿大房市穩健發展

國際貨幣基金組織(IMF)近日表示，加拿大房市可能過熱，家庭債務也創下新高，可能當地房市有可能邁向“硬著陸”。麥肯錫全球研究院(McKinsey Global Institute)亦指加國家庭“債務所得比”(debt to income rate)已成爲全球第二高，僅次于希臘;加拿大央行去年更指部分地區房市價格被高估30%。

不過，麥基在紐約的一場演講中指出，2月新屋建蓋量下跌16%，讓加國房屋市場供需更趨于平衡也讓外界先前擔心房價急漲終將引來泡沫化的風險獲得纾緩。他對加拿大房市“感覺良好”。

皇家銀行執行長麥基依然看好加國房市前景。

他預測，今年加國經濟增長可望達到2.4%，加上油價和加幣彙率走低，將主要的經濟活動轉移到向美國出口爲主的公司，都有利于房市健康發展，並帶動國內就業形勢。

他指出，如公寓等多家庭住宅單位，如果不能在施工之前售出70%至80%的單位，就無法獲得足夠資金支持，因此也可避免供過于求的可能。

至于獨立屋，溫哥華和多倫多等主要市場都出現新屋房源不足，且沒有開放更多新地來建蓋的情況，也因此導致房價持續上升。他說，而在此同時，因爲這些地區的家庭多，移民人口增長也快，需求是一定會有的。

道明銀行專家警告：加拿大房市將走低

加拿大2月房屋興建量創下2009年7月以來的新低，不少專家分析，除了受到嚴寒天氣影響外，事實也反映加國房市明顯走向疲弱的趨勢。

皇家銀行經濟師庫珀(Laura Cooper)指出，近六年以來最疲弱的局面，主要集中于安省及大西洋省份，由于這些省份幾乎整個2月份都處于極度嚴寒的天氣及風暴下，新屋興建無疑受到極大影響。

她認爲在酷寒天氣減退後，建屋量將會回升，不過對草原省份(亞省、薩斯喀徹溫省及曼尼托巴省)來說，原油市場仍然是興建新屋的關鍵因素。

不過道明銀行的高級經濟師巴列特(Randall Bartlett)則認爲，2月惡劣天氣固然是其中一個因素，但“加國房屋市場的趨勢是明顯走向疲弱”。

他說，盡管2月份草原省份的天氣情況較全國大部分地方爲佳，但原油價格大幅下跌，將會令房地産情況持續走弱，起碼在短期會如此。

CMHC：加拿大新屋動工量增長放緩

加國上月的新屋動工量年率增長放緩，多戶式住宅大廈項目減少。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布，全國2月份經季節調整之後的新屋動工量年率，由1月份的18萬7025個單位，下降至15萬6276個單位，也低于預期的17萬9000個。期內的市區新屋動工量，由1月份的17萬1950個，下降至14萬0722個，主要是受到多戶式住宅動工量減少至8萬6214個的影響。

上月的市區獨立屋動工量，就由1月份的5萬6827個，下降至5萬4508個。

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國際貨幣基金組織提醒，加拿大的房市可能會“硬著陸”，過熱的房市和創曆史新高的家庭債務仍是國內經濟發展的阻力所在。

加拿大房市可能“硬著陸”

早該組織網站上貼出的一則評論中，Hamid Faruqee 和Andrea Pescatori講述了加拿大經濟如何挺過2008年金融危機，同時提到“某種金融危機仍舊在上演，即過熱的房市和居高不下的家庭債務。”

評論中談及，雖然家庭債務最近穩定下來了，但是在過去十年間它已攀到曆史新高，如今占到可支配收入的150%，在經合組織成員國中處于較高水平。同時，過去15年間全國房價漲幅超過60%，加拿大的大城市房價更是一路領跑，包括多倫多和卡爾加裏。溫哥華的房價飙升，在全球最貴房價排行中僅次于中國香港。

報告說，近年來聯邦政府已經采取措施來遏制加拿大家庭債務的不斷上漲，但是效果有限。

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加國上月的新屋動工量年率增長放緩，多戶式住宅大廈項目減少。

加國上月的新屋動工量年率增長放緩，多戶式住宅大廈項目減少

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布，全國2月份經季節調整之後的新屋動工量年率，由1月份的18萬7025個單位，下降至15萬6276個單位，也低于預期的17萬9000個。期內的市區新屋動工量，由1月份的17萬1950個，下降至14萬0722個，主要是受到多戶式住宅動工量減少至8萬6214個的影響。

上月的市區獨立屋動工量，就由1月份的5萬6827個，下降至5萬4508個。

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與多倫多和溫哥華火爆的房地產市場不同，在加拿大第二大城市蒙特利爾，共管公寓(Condo)市場已經出現飽和的跡象。加拿大廣播公司報道說，打算買公寓的人現在可謂是不乏選擇，因為每20套待售公寓才有1個買主。

在加拿大第二大城市蒙特利爾，共管公寓(Condo)市場已經出現飽和的跡象

魁北克房地產協會((Fédération des chambres immobilières du Québec)表示，在2014年底，蒙特利爾島上幾乎所有社區的公寓都是買方市場。

從2013年到2014年，公寓出售的平均時間從只需14天猛增到120天。所以，想出售自己公寓的人壹定要“耐心等待”。

買家難尋

琳·阿爾坎(Lyne Arcand)4年前在市中心附近的壹個公寓項目開盤時買下了壹套位於15層的單元，與不少人壹樣，她買這套公寓並不是為了自己住，而是為了投資，計劃在房子交付後就把它賣掉。

阿爾坎說，我從2014年6月就開始賣這套公寓，原以為最遲可以在去年秋季賣掉，但現在已經過了9個月，還沒找到買主。像許多房主壹樣，在這種情況下，她只能先暫時出租。

阿爾坎承認，她的這第壹個房地產投資很難獲得預期的利潤，賣價比當初的買價高不了多少還賣不出去。

她說，當時我們不能預測市場的走向是什麽，我們買的是項目的第壹期，現在市場上大量公寓出售，競爭非常厲害。

琳·阿爾坎的的經紀人多米尼加國·沙爾捏(Dominique Chénier)表示，不少客戶都面臨與阿爾坎相同的處境，許多公寓上市已經半年或壹年還沒賣掉，而在2008、2010年的時候，公寓很快就能脫手。

新公寓樓如雨後春筍

加拿大廣播公司報道說，大蒙特利爾地區新建公寓的“積壓”已達到自2006年以來的最高水平。

2010年，新建公寓沒賣掉的數量為1142套，在2014年底，新建公寓的積壓達到2851套，而且，蒙特利爾還在繼續建，預計今年將再有1萬套新公寓投入市場。

房地產開發公司 Rachel Julien的總裁德尼·羅比塔伊( Denis Robitaille)說，公寓市場放緩有幾個原因，壹是聯邦政府收緊了抵押貸款政策，原來可以在35年償還貸款，現在壓縮到25年，每月的還款額增加 了，壹些人會感到有困難。另外，近年來有很多公寓開發項目，尤其針對年輕、首次買房的顧客，開發商為吸引他們的競爭日趨激烈。

羅比塔伊說，為了應對競爭，我們下調了利潤空間，降低售價，因為價格是非常重要的壹個因素。

還有的開發商對購買公寓的客戶免費配備全套家用電器。

價格仍在上漲

然而，盡管公寓不那麽好賣了，但公寓的價格仍在繼續上升，在蒙特利爾島上，2014年二手的共管公寓平均售價比2013年上升了2%，達到31萬1000加元/套。

不過，壹些分析人士認為，蒙特利爾的公寓價可能很快就會停滯，甚至略有下降。

房地產商馬丁·普羅溫切爾( Martin Provencher)同意這壹觀點，他說，對於買公寓的人來說，如果妳是為了買了自住，現在是很好的時機，但若是為了買了就賣，估計現在很難獲利，購房者應該考慮持有公寓至少五年，才能收回他們的壹些投資。

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根據多倫多房地產局（TREB）4日公布的數據，多倫多市內（416地區）2月份二手獨立屋平均樓價繼去年4月之後，再一次次突破100萬元。同時房屋平均售價同比上漲近9個百分點，也創下單月新高。

對此，多倫多房地產局總裁伊斯林頓（Paul Etherington）表示，雖然上月天氣寒冷，在大多倫多地區置業的人數有增無減，除顯示家庭置業的重要性，也顯示買家繼續視置業為有優質長期投資的居所。

多倫多房地產局的數據顯示，大多倫多地區上月的二手房成交量是6338宗，與去年同期相比上升11.3%。除416地區的半獨立屋交易量同比略有下跌之外，其餘房型及905地區的全部房型交易量，同比均呈增長態勢。其中，多倫多市內的獨立屋、由獨立屋和共管公寓，多倫多周邊的獨立屋和半獨立屋交易量，同比均增加了一成以上。

大多倫多地區上個月二手房的平均售價為59萬6163元，與去年同期相比，上升7.8%。地產局方面認為，市場的強勁表現，主要由獨立屋市場帶動。

上月多倫多市內的獨立屋平均售價為104萬18元，意味著獨立屋再一次進入百萬元時代。去年春季多倫多市的獨立屋曾出現過一次平均售價突破100萬元，但是之後房價很快下跌。另外，416地區的半獨立屋和鎮屋售價在上月分別為70萬元與50萬元左右；共管公寓的平均售價也以近37萬元作收。多倫多市周邊（905地區）的房價同樣表現不俗。上月獨立屋均價為69萬4285元，半獨立屋為47萬4292元，鎮屋為43萬3127元，共管公寓為32萬255元。

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與多倫多和溫哥華火爆的房地産市場不同，在加拿大第二大城市蒙特利爾，共管公寓(Condo)市場已經出現飽和的迹象。

加拿大廣播公司報道說，打算買公寓的人現在可謂是不乏選擇，因爲每20套待售公寓才有1個買主。

魁北克房地産協會((Fédération des chambres immobilières du Québec)表示，在2014年底，蒙特利爾島上幾乎所有社區的公寓都是買方市場。

從2013年到2014年，公寓出售的平均時間從只需14天猛增到120天。所以，想出售自己公寓的人一定要“耐心等待”。

買家難尋

琳·阿爾坎(Lyne Arcand)4年前在市中心附近的一個公寓項目開盤時買下了一套位于15層的單元，與不少人一樣，她買這套公寓並不是爲了自己住，而是爲了投資，計劃在房子交付後就把它賣掉。

阿爾坎說，我從2014年6月就開始賣這套公寓，原以爲最遲可以在去年秋季賣掉，但現在已經過了9個月，還沒找到買主。像許多房主一樣，在這種情況下，她只能先暫時出租。

阿爾坎承認，她的這第一個房地産投資很難獲得預期的利潤，賣價比當初的買價高不了多少還賣不出去。

她說，當時我們不能預測市場的走向是什麽，我們買的是項目的第一期，現在市場上大量公寓出售，競爭非常厲害。

琳·阿爾坎的的經紀人多米尼加國·沙爾捏(Dominique Chénier)表示，不少客戶都面臨與阿爾坎相同的處境，許多公寓上市已經半年或一年還沒賣掉，而在2008、2010年的時候，公寓很快就能脫手。

新公寓樓如雨後春筍

加拿大廣播公司報道說，大蒙特利爾地區新建公寓的“積壓”已達到自2006年以來的最高水平。

2010年，新建公寓沒賣掉的數量爲1142套，在2014年底，新建公寓的積壓達到2851套，而且，蒙特利爾還在繼續建，預計今年將再有1萬套新公寓投入市場。

房地産開發公司 Rachel Julien的總裁德尼·羅比塔伊( Denis Robitaille)說，公寓市場放緩有幾個原因，一是聯邦政府收緊了抵押貸款政策，原來可以在35年償還貸款，現在壓縮到25年，每月的還款額增加 了，一些人會感到有困難。另外，近年來有很多公寓開發項目，尤其針對年輕、首次買房的顧客，開發商爲吸引他們的競爭日趨激烈。

羅比塔伊說，爲了應對競爭，我們下調了利潤空間，降低售價，因爲價格是非常重要的一個因素。

還有的開發商對購買公寓的客戶免費配備全套家用電器。

價格仍在上漲

然而，盡管公寓不那麽好賣了，但公寓的價格仍在繼續上升，在蒙特利爾島上，2014年二手的共管公寓平均售價比2013年上升了2%，達到31萬1000加元/套。

不過，一些分析人士認爲，蒙特利爾的公寓價可能很快就會停滯，甚至略有下降。

房地産商馬丁·普羅溫切爾( Martin Provencher)同意這一觀點，他說，對于買公寓的人來說，如果你是爲了買了自住，現在是很好的時機，但若是爲了買了就賣，估計現在很難獲利，購房者應該考慮持有公寓至少五年，才能收回他們的一些投資。

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油價大跌使得亞省卡爾加裏經濟退燒，有地産業者預估今年春季當地豪宅銷售將萎縮，目前平均價已較去年高點下跌4%，但也爲買家提供進場機會。不過，溫哥華與多倫多的經濟展望頗佳，業者相信兩地豪宅市場將持續升溫。

國際原油價格暴跌衝擊加拿大“石油之都”卡爾加裏的經濟，也讓當地豪宅市場交易減退，一反過去五年的繁榮景象。

專營豪宅代銷的加拿大蘇富比國際地産公司(Sotheby’s International Realty Canada)預估，今年春季卡爾加裏豪宅市場銷量將進一步下滑，但也爲買家提供進場的好機會。

代銷業者指，今春卡爾加裏豪宅交量可能下滑。

該公司總裁麥克雷迪(Ross McCredie)表示，原油下跌對加拿大各省的影響大不相同，盛産石油的亞省固然受害，但對卑詩省與安省反而有利，因此他認爲溫哥華與多倫多兩地價格超過100萬元的豪宅市場仍將持續暢旺。

他說，卡爾加裏豪宅市場曆經過去5年的榮景，現已開始放緩，目前當地豪宅平均價格較2014年高點下跌約4%。

麥克雷迪認爲，豪宅買家對經濟變化的敏感度通常高于一般買家，因爲他們比較關注新聞以及股票市場變化，一旦他們對市場失去信心，其他人才會開始跟進，因此豪宅市場可視爲整體房市的先行指標。

至于油價下跌對卡爾加裏豪宅市場的長期影響，他認爲仍有待觀察，因爲亞省的空屋率及失業率仍低，至少目前如此，因此短期內當地豪宅市場仍具一定支撐力道。

他說，許多人以爲現在卡爾加裏經濟已停擺，所有人都失業離開，但事實並非如此，情況並沒有外界想像的那麽糟。

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