Tag: 加拿大房市

多倫多地産局最新一期的月報指出，雖然二月份本市遭遇了數十年難遇的極寒，但是房地産市場出乎尋常地火爆，市內獨立屋單月均價首次突破百萬元大關。

僅僅是月報和數據，不免有蒼白。下面的這個房子，則能清楚的讓我們認識到現在的多倫多房地産市場有多麽狂熱。

本市Leaside社區(Eglinton 以南，Bayview 和 Laird 之間，一個著名的老住宅區)朗姆西路(Rumsey Rd)228號，宅基地(lot)25.5×140英尺，房屋使用面積787平方英尺(73.1平米)。這樣一幢比很多公寓單元還小的平房，在加拿大的二 線城市，即便是在市中心，價格也不過30到40萬。

那麽，它在多倫多賣多少錢呢?

今年的2月8日(星期天)，這所平房挂牌出售，叫價79.9萬元。雖然現在在多倫多市內獨立屋很吃香，但是這種微型房，宅基地也小，挂這麽高的價格，是不 是有些離譜?對此，經紀人麥克馬斯特(Ernie MacMaster)信心滿滿地表示：“這房子地段好啊。交通方便，離科學館又近……叫價80萬不算過分。”

可是，接下來發生的事情仍讓這個資深經紀大跌眼鏡。

就在挂牌的當天，多倫多遭遇了雪暴，可竟然來了100多號看房的人。由于房子太小，容不下那麽多人，于是麥克馬斯特只好在門口扯了一根繩子，每10個人一 組放進去看房。看著門口幾十號人排著隊站在大風雪中，麥克馬斯特實在過意不去，就又貼了一張大字報：“謝謝您的耐心等待”……

第二天雪是停了，但是極寒又來了，氣溫陡降至零下二十多度，可竟還是來了幾十個來看房的人。麥克馬斯特算算，幾天下來已接待了近200個來看房的客人。這位資深經紀難掩喜色：來了這麽多潛在買家，爆發搶offer大戰是肯定的了，傭金那自然水漲船高。

僅僅四天過去，這個微型房就易手了，成交價105.1萬元，比叫價高了25萬元之多。賣方經紀的傭金比例一般是2.5%，這意味著麥克馬斯特額外得了6千多塊錢。

多倫多地産經紀帕薩利(John Pasalis)表示，房市在隆冬二月出現如此火爆的行情不算罕見。在每年頭兩個月，市場內的買家數量很高，可是挂牌量卻居于年內的最低點。特別是今冬天 氣著實糟糕，這也讓很多賣家推遲了挂牌的計劃。市場內存貨量減少，造成了今年二月房市異常火爆。

受供小于求的影響，今年二月大多倫多地區的房屋均價已達到59.6萬元，年同比增長7.8%。在市內(即416地區)，買家對獨立屋的需求異常強勁，可挂 牌量卻比去年下降了8.7%，這帶動市內獨立屋銷量在今年二月年同比大增16.9%，均價勁漲8.9%至104萬元。其結果就是，上文中的那種微型房屋， 都能賣出百萬元的高價來。

要知道，多倫多房市的高潮期並不是隆冬二月，而是春、夏兩季。看到這裏，相信很多人心中升起了一個大大的問號，二月房市就已經這麽火爆，那麽今年春夏的行情會怎樣? 

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溫哥華房價全國最高，讓許多“千禧世代”望屋興歎，不過有學者專家指出，住房負擔惡化是事實，但年輕人只要有穩定工作，慢慢積累，擁有自己的房子並非不可能的事。

近年加拿大房價高漲，尤其是溫哥華與多倫多等大城市，獨立屋動辄逾百萬，甚至逾千萬元。讓許多20多歲的“千禧世代”年輕人，認爲買房可能是遙不可及的夢想。

但麥克瑪斯特大學(McMaster University)教授哈理斯(Richard Harris)認爲，千禧世代仍可能在大城市擁有自己的住房，但在溫哥華或多倫多地區，可能只能購買公寓。但對許多年輕人而言，這可能不是他們追求的未來。且長期而言，如果有兩個小孩，這種市中心公寓的住房型式就不適合家庭所需。

盡管大溫房價高漲，但學者專家都認爲，千禧世代在區內購房並非不可能的事。圖爲到房屋接待中心參觀的民衆們。(本報資料照片)

　　他認爲，要讓獨立屋變得更可負擔，愈來愈普遍的方式是包括地下室，並在屋內增加可出租單位，業主不僅是屋主，同時也是房東，讓租金收入分攤房屋貸款。

　　至于另一個選擇，就是等房價下跌的機會。哈理斯認爲，現在的房價偏離收入太遠，有時不禁讓人覺得可能會崩盤。盡管他不認爲加國房市會像美國2008年一樣崩跌，但修正回檔幅度可能不小，因此他建議年輕人不妨先行觀望，不要急著進場。

獨立屋售價 短期居高不下

卑詩大學(UBC)商學院教授薩莫維(Tsur Somerville)則表示，1991年以來年輕族群的住宅擁有率增加，根據2011年人口普查時的全國家計調查，年齡介于25到34歲人士，有62.7%擁有住房。

他相信其中絕大多數都是公寓，且公寓將是未來加國都會區民衆的主要住房型態，有別于上一代以獨立屋爲主。但他強調，加拿大人的偉大夢想不應該是“我想住到市中心大樓的第27層。”

不過短期內都會區的獨立屋供給量不可能大幅增加，因此他認爲獨立屋售價仍將居高不下。

至于加拿大會不會變成以租屋爲主的社會?薩莫維認爲不太可能，因爲這涉及相當巨大的文化轉變，許多有小孩的家庭都希望在某個社區或學區定居，不想經常遷陡。

收入未提升 購屋難度也增

滿銀(BMO)財富規劃資深經經理巴提蓋(Chris Buttigieg)也認爲，千禧世代的理財目標與其他世代並無分別，他們都想擁有物業、爲子女的教育儲蓄以及爲自己的退休做准備。他們相信自己能在生命中的某個時點買到房子，對達到這個目標深具信心。 無憂資訊

只不過現在的住房負擔是一大問題，巴提蓋指出，全國各地的平均房價普遍上揚，但家庭收入並未相應提升，讓購屋變成愈來愈困難，但絕非不可能。

他強調年輕人只要有穩定的工作，或許無法立即擁有3000到4000平方呎獨立屋，但只要慢慢積累，也許將來在市郊可以買到。

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資料顯示，大溫2月房市交易持續暢旺，成交量達3061戶，較去年同期成長21%，亦較1月大增60%;指標房價(HPI)爲64萬9700元，同比上漲6.4%，呈價量齊揚走勢。且“成交/挂牌比”達25.7%，是四年來首度邁入“賣方市場”(sellers’ market)領域。

大溫地産局(REBGV)公布區內最新房地産交易統計數據，2月透過MLS系統成交的物業有3061戶，較去年同期的2530戶成長21%，亦較當月10年平均值高出二成。若與今年1月的成交數1913戶相較，更大幅增加六成。

REBGV主席哈裏斯(Ray Harris)表示，目前房市熱絡，競爭激烈，買方極爲積極，一些訂價合理的物業，轉瞬間就可售出。

2月新挂牌數量爲5425戶，較去年同期的4700戶增加15.4%，亦較當月10年平均值高出11.8%。目前大溫挂牌求售的物業總數有1萬1898戶，較去年同期減少11.3%，但較1月份增加10.1%。

大溫MLS指標房價爲64萬9700元，較2014年2月上漲6.4%，呈現價量齊揚走勢。且2月份的“成交/挂牌比”從前一月份的17%躍升至25.7%，這是2011年3月至今最高水平，也是四年來首度邁入“賣方市場”區塊。

買氣熱!成交量同比增21%

哈裏斯表示，從單一月份的指標來評斷可能有失偏頗，如果該指標連續三個月超過22%，即可確定大溫房地産正式進入“賣方市場”。但他強調，今年2月買氣確實較以往更爲強勁，他認爲是低利率及市場待售的獨立屋有限所致。

大溫2月獨立屋成交量爲1296戶，同比增加25.6%，指標價102萬6300元，上漲9.7%;公寓成交量1244戶，同比增加20.5%，指標價38萬6500元，上漲3%;城市屋成交量521戶，同比增加11.8%，指標價48萬1500元，上揚4.6%。

菲沙地産局(FVREB)也表示今年是2007年以來最忙碌的2月，成交量爲1337戶，較去年同期增加21%，其中又以獨立屋及城市屋增幅最爲可觀，新挂牌數則減少4%。當地獨立屋指標價爲58萬1400元，同比上漲4.2%，城市屋指標價爲29萬7200元。

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主要是受到遭原油價格暴跌影響，加拿大1月房屋銷售量下降。

據加拿大房地產協會(CREA)稍早時報告，與去年12月相比，今年1月的房屋銷售減少3.1%，六成房地產市場下跌，其中成交量跌幅最大的是亞伯達省的兩大城市卡加利和愛民頓。

根據CREA的報告，如果不計入卡加利和愛民頓的銷售數據，實際上加國1月房屋銷售量是成長1.9%。

儘管1月房屋成交量跌落，但全加平均房價與去年同期相比依然小幅度成長3.1%，達到40萬1143元。這項年度房價漲幅是自2013年月以來最小的。

值得注意的是，全加平均房價持續上升完全由很興旺的多倫多和溫哥華兩大市場促成，要是不計入多倫多和溫哥華的數據，加拿大上月平均房價僅為32萬2280元，比去年同期還降低了0.3%。

根據更能反映實際房價的MLS(全加房地產求售網)房價指數，1月的年度漲幅是5.17%。

令人有點迷惘的是在卡加利推上市場求售的房屋數量大增、成交量劇跌的情形下，年度房價漲幅卻強勁上升7.76% 全加第一高。

預期今年經濟成長率全加最高的安省心臟地區大多倫多，1月年度房價上漲7.47%，大溫哥華升5.53%。

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經過2013和2014年的緩衝，多倫多的公寓市場逐步走上正軌，蒙特利爾銀行經濟專家Sal Guatieri發表報告，稱今年1月份發展商投入多倫多公寓市場的單位多達1萬400個，等于過去10年的月平均量的8倍。

絕大多數公寓單位已經售出，但是沒售出的單位比例還是達到21年來最高。

多倫多公寓市場的回暖頗具戲劇性，尤其是聯邦監管機構的關注以及國際金融機構，如德意志銀行，對加國國民債務水平一再升高的擔憂之下。

新一波公寓的完工可能標志著多倫多公寓市場徹底擺脫過去2年的困境，去年底多倫多公寓市場的銷售觸及4年半的最低點，新單位的落成也爲過去18個月來最低。

多倫多公寓單位的年平均落成量爲2萬5千左右，但是從2012年開始，發展商開始瘋狂建造新的公寓大樓，當年開發的公寓單位就達到3萬7千個。

今年1月多倫多公寓市場的興旺也反映了金融借貸公司開始返回公寓市場，他們不再擔心公寓項目爛尾，或者買家無法支付按揭。

聯邦政府一直嘗試收緊按揭政策，前任財長費拉遜和前任央行行長卡尼都是如此，不過現在各大銀行試圖填補過去2年的按揭漏洞，找回損失的生意。上周舉行的全國商業地産會議上，金融公司代表明確表達了加大按揭的力度。

豐業銀行地産部副總裁Chris Milne表示，過去幾年按揭只能借出70%的房款，現在可以借出75%了。

開發商動工之前預售的單位數目也沒有以前要求的那麽多了，預售單位達到65%就可以達到貸款的要求。

目前公寓市場的繁榮並不算投機，由于價格上升相對緩慢，相當部分的投資者會把公寓單位用于出租，保持比較好的回報率。

皇家銀行首席行政官Robert Hogue表示，今年1月份公寓市場的小陽春只是短期的，多倫多公寓市場真正的考驗要再今年下半年。

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專家指，近10年有大批新柏文大廈不斷湧現，加上買獨立屋時很多時要以高價競投，都是造成差額擴大的原因。

多倫多、溫哥華、卡加利及滿地可等4個最大城市于近10年期間，單一家庭住屋與柏文住宅單位的重售樓價差額愈拉愈遠，去年12月的數字是差額平均達32萬元，是新高紀錄。報告指城市的住屋價于近10年來上升了九成，但柏文住宅于同期則只升了48%。

專家指，近10年有大批新柏文大廈不斷湧現，加上買獨立屋時很多時要以高價競投，都是造成差額擴大的原因。

根據Brookfield RPS公司提供的資料顯示，全國以溫哥華的差額最大，于2005至2014年底期間，該市的重售屋平均價上升了120%，至110萬元，但柏文住宅則只升價50%。

多市及卡加利市的差額較小，但不斷擴大。

柏文市場調查公司Urbanation的資深副總裁希爾頓布蘭德(Shaun Hildebrand)指出，加國城市的新挂牌住屋量，近數年一直下降，部分原因是業主恐怕將自己住屋出售後，買不到另1橦房子。

在那邊廂，新柏文大廈不斷湧現，主要原因是當局有份推動增加市中心人口密度。

安省華人地産專業協會副會長吳樹聲說，盡管住屋價近年飙升幅度較大，但華人買家始終首選買房子。若然未能負擔，有不少華人甯願將房子分租出去，靠收取租金來幫補繳付按揭。他指大多區的獨立屋愈來愈供不應求，故會繼續推高價錢。

他說，柏文大廈主要是沿地鐵線地區興建，盡管將陸續有新樓落成，但估計柏文住宅于未來數年不會跌價。近期柏文單位炒家，尤其是“短炒”減少了，由于政府要投資者交合並稅。但“長炒”仍在，投資者較多將之出租，等待價格最理想時才出售。

Menkes Developments Ltd.的銷售總監及總裁鄭啓钊表示，現時市面上供應一家數口家庭居住的3睡房柏文住宅單位不多，令到一些家庭人數多或需要較大居住面積的住戶，仍較多選 擇住屋。然而，有發展商考慮到一些買家要求有較大面積的柏文單位，故于建築設計上特意將2睡房單位設于1睡房單位旁，讓買家可選擇購買兩個單位後將之“打 通”變成1個面積有例如1300平方呎的單位。

鄭啓钊說，其實，近年買家對柏文住宅的需求不斷增加。房屋價飙升幅度更大，主要是供應減少，不是需求增加。

他指亞裔人士較多與父母同住，其中一些例如要經常往返中?加的“太空人”移民，由于無時間打理住屋而較多選購柏文住宅。另外，加國主流退休人士也喜歡出售其住屋而轉買柏文住宅來減少打理房子的家務，但他們會喜歡較大面積的柏文住宅。

大多區柏文動工量新高

根據加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨天發表的報告顯示，大多倫多地區新屋動工量于1月是25,290個單位，與去年12月的 25,480個相若，但柏文單位的動工量則達至近11個月新高。

CMHC的資深多市市場分析員Dana Senagama表示，大多區于1月的新屋動工量與過去數個月的數字相若，但柏文單位的動工量則達至近11個月新高。 預料柏文單位動工量繼續上升，由于自2013年中，未動工的柏文單位銷售增加。

報告指出，若以“每月季節性調整全年比率”(SAAR)的單一月份計算，大多區于1月的新屋動工量是37,102個單位，較去年12月的26,321個有增，主要由于新建柏文單位的動工量。

大多區中，多市于1月紀錄得最高的新屋動工量，主要是由于新建柏文單位。其次是旺市，第三是賓頓市，該市錄得最高的獨立屋新屋動工量。

小型公寓單位今年將大量應市

溫哥華甚至出現僅得200方呎

面對多倫多市中區地帶尺金寸土的現狀，有發展商希望在其樓盤內提供更多的小戶型單位(500呎以下)，在溫哥華甚至有大量提供200呎超小戶型的計劃。但多市本地的柏文建造商表示不會竭澤而漁，小戶型的數量會控制在一定比例之下以保持社區的健康平衡發展。

據報道，今年多倫多將有超過3000個小戶型單位投入市場。這類小戶型單位對于投資者和剛剛獨立出來的年青人有很大吸引力的同時，也讓加拿大的金融貸款機構有所猶豫，因爲他們擔心萬一市場有變，投資者會大量抛售此類柏文單位。

在土地供應比多倫多更緊張的溫哥華市，甚至有地産商無視柏文單位面積不能小于398呎的附例禁令，希望大量提供200呎以下的“納米單位”(Nanosuites)。

提出該計劃的地産商Reliance Properties的主席斯托佛(Jon Stovell)表示，溫市市府的禁令完全無視本市市民的承擔能力，令許多年青人買不起房。不過，市府對超小戶型不支持的主要原因，就是因爲擔心此類柏文 單位會推高柏文的平均租價，導致土地價格再次上漲，令市民更買不起房。

對于上述問題，多倫多本地的柏文發展商有不同的見解。Menkes公司銷售總監鄭啓钊表示，小戶型甚至超小戶型單位在多市中區仍是缺乏，對于只能采取分租方式但又渴望私人空間的年青人吸引力尤其大。

“所謂的銀行顧慮他們也有辦法解決，就是提供首期的比例從25%至35%，這樣風險就已經很小。而且發展商不會讓某一個戶型在一個樓盤內占絕對優勢，小型 或超小型戶型的比例不會超過20%，因爲發展商會評估當地的電力供應、電梯使用程度、大樓管理和當地設施的承受能力等等，不會建造全是超小戶型的樓盤，就 算只有一半是超小戶型都不會。”

但鄭啓钊也同樣，溫哥華的情形和多倫多有極大不同。“溫哥華沒有401公路，沒有DVP快速道，如果你在溫市中區上班，你就不可能在本拿比居住，因爲交通會很恐怖，只能在中區找一個蝸居。”

Tridel公司區域銷售經理陳善茵也表示，Tridel公司目前在大多區20個社區內發展的樓盤，沒有小于400呎以下的單位，400呎到500呎左右的單位數量也很少，小戶型也都集中在500呎以上，但數量也不多。

溫哥華今年將有大量小型柏文單位推出市場

“以去年在湖邊發展的一個樓盤爲例，總共200個單位，從500到3000呎都有，針對不同年齡層和承受能力，這樣多種多樣的住戶類型，才是我們理想的健康和平衡社區。”

陳善茵提醒共管柏文單位的買家，在買樓時不要僅僅關注樓價，還應看看各種單位所占的比例，只有各種類型的房型比例合理，該樓盤的價值才更高。

微型公寓 加拿大房市新指標

過去加拿大地廣人稀，少見公寓建築。然而近年大量移民、房價高漲，不僅一般公寓，連微型公寓都不斷增蓋，成爲加拿大房市的新指標。

空間不超過兩個客廳大，微型公寓內沙發、床、家用電器一應俱全，吸引許多年輕人想住市中心的年輕人進駐。面對需求增加，開發商也大舉進軍微型公寓市場。專 家認爲，這樣的居住型態將在今年席卷加拿大房市。加拿大房貸及房屋公司（CMHC）資深研究員希德班（Shaun Hildebrand）表示，預計今年多倫多有3000間微型公寓完工，若反應熱烈，可能會吸引更多開發商興建微型住宅。

然而，微型公寓也面臨貸款困難問題。加拿大帝國商業銀行（CIBC）發言人哈莎（Caroline Van Hasselt）表示，「微型公寓和一般房産的規範不同，但重點仍是市場性。市場因素包括地點、是否有獨立臥室和停車位等。」房仲業者也指出，由於微型公 寓比最低居住面積還小，加拿大五大銀行不願意提供貸款，這將是微型住宅的挑戰。

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今年冬季大溫房市持續暢旺，隨著春天即將到來，外界預測房市旺季可期。但房市也存在不少似是而非的“迷思”(myths)，卑詩法律公證人協會(SNPBC)特別舉出其中八項，爲民衆解惑。

卑詩法律公證人協會主席布雷德(Wayne Braid)表示，隨著春季即將到來，該協會會員已見到愈來愈多的房地産交易，他認爲主要原因是房貸利率維持低檔、強勁人口與就業增長，加上全國各地退休人士搬到卑詩以躲避冗長的寒冬，這些都有助本地購屋與租房需求。

他說卑詩省有一半以上的房地産交易是透過法律公證人完成過戶手續，因此會員們對本省房市交易的買賣方有第一手觀察，也經常被客戶問到一些有關房地産的疑難雜症。

該協會整理出一般人最常見的房地産八大迷思，爲民衆解惑：

迷思一：房價高不可攀。事實上用“平均價”(average price)來統計，很容易讓人産生卑詩省房價高不可攀的錯覺，因爲平均價很容易受溫西一些高單價豪宅交易的影響而偏高。事實上普通家庭仍可在大溫一些城鎮找到可負擔的住房。

迷思二：大溫出租地産絕大多數是外國人所擁有。其實大溫出租公寓買家主要都是本地人，現在的低利環境與高租屋需求，讓他們認爲現在是投資出租物業的好時機。

迷思三：利率小幅調漲將讓負擔加重，無力買房。事實上現在利率很低，就算小幅調漲也不會讓每月攤還的房貸額暴增。

迷思四：買房時要准備大筆首期。許多人都以爲買房時要准備大筆首期，但現在有許多買家只提供低額首期，仍可取得貸款。此外父母、家人提供協助的情況也愈來愈普遍。

迷思五：購買公寓與獨立屋沒什麽兩樣。事實上公寓“價格”與獨立屋“價值”之間的差距已愈來愈大，獨立屋的供給有限，且永遠不會供給過剩，但公寓推案量不斷擴大，且公寓相較而言，比較好出租。

迷思六：只有律師可完成所有交易法律文件。其實法律公證人可就房地産交易提供客戶法律咨詢。目前卑詩省有一半以上的房地産交易是由法律公證人所完成。

迷思七：賣方延遲支付物業稅，不影響售房。事實上盡管買家無需支付之前的物業稅，但只要有逾期未付的物業稅，房屋産權就無法過戶給新屋主，賣主及其法律代表在過戶前一定要付清所有物業稅。

迷思八：自己找銀行談貸款可獲較佳條件。其實民衆透過房貸經紀往往可獲較佳房貸利率及條件。

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数项12日公布的统计报告显示，加拿大房价最近数月继续上涨，其中成屋价格在下跌两个月后，1月恢復成长，新屋则在12月连续第4个月涨价。

根据国家银行(National Bank)的综合房价指数报告，重售的独立屋价格上月年度增长幅度為4.7%。这一涨幅中断了之前连续两个月的下跌趋势，可是在11个大城市中只有5个房价在上月成长。

加拿大在房市放缓的同时，房价则继续上涨

另一项加拿大统计局的报告则显示，新屋价格在12月上涨0.1%，全年涨幅為1.7%。此次很小的涨幅与分析师预期的一致。

去年大多数时间内加拿大房地產市场非常兴旺，使人又开始担忧这是否房地產泡沫破裂的前奏，但在进入冬季后，房市开始稍微放缓。

在加拿大中央银行将基本利率由1%下降至0.75%，迫使各大商业银行跟进将优惠利率(prime rate)由3%削减至2.85%后，观察家们纷纷紧密关注，低利率是否会引发另一轮房地產热潮。

根据国家银行综合房价指数报告，去年12月至今年1月，温哥华房价升1.2%，维多利亚升0.9%，多伦多升0.6%，哈利法克斯升0.5%，爱民顿升0.3%。满地可、渥太华、温尼辟、卡加利、咸美顿和魁北克市的房价则下跌。

国家银行综合房价指数的年度涨幅放缓至4.7%，这是连续第三个月增速下降。

在加拿大统计局的新屋价格方面，安大略和亚伯达的价格继续上涨，足以抵销魁北克的跌幅。

新屋价格在12月上涨0.1%，主要还是由全加最大城市多伦多和欧旭华(Oshawa)的月度涨幅0.2%构成。第二大城满地可1月新屋价格下跌0.1%。

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