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蘇富比國際地產公司加拿大發佈最新報告，解讀在溫哥華民眾中等家庭收入僅為71140加幣的情況下，到底是誰在購買百萬豪宅?

加拿大的百萬豪宅 到底被哪些人搶走了

這份名為《A Comparative Study of Top Tier Real Estate Trends Across Generations in Canada》的報告，通過該公司在加拿大各地的高銷售量經紀的回饋，主要研究了是誰在買什麼樣的房子，用什麼樣的方式去買的問題。

報告指出，主要購買者是嬰兒潮時期的人們，年齡在55歲以上，在更加傳統的高級社區。有人縮小了居住面積，有人增加了居住面積，總之按照蘇富比的說法，是找到了合適的住處。

他們更喜歡Shaughnessy和Kerrisdale這樣的高端社區。年齡超過60歲的人群則喜歡大型豪華公寓，有豪華設施和更好的服務，隱私和安全性增加，他們也喜歡城市屋。

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與此同時，X世代(34-54歲)和Y世代(不滿35歲)的富有人群則對更加波西米亞風格的社區感興趣，他們對住房的選擇有完全不同的喜好。

值得注意的是，由於利率持續走低，這三個年齡組別的人都是通過房貸來買房的。

X世代因為有雙收入而可以貸款更多;但大多數Y世代的人們則獲得了父母的支持。

溫哥華首次購房者的房屋平均售價為50萬6500元，但蘇富比研究的首次豪宅的購買者——年齡基本都低於35歲——最低房價也達到了80萬到100萬元。

這些Y世代的人群選擇高級的公寓居住，但也有少量計畫養兒育女的人們購買城市屋或獨立屋。

他們不會搬到西區居住，他們更喜歡像奧運村或是煤氣鎮這樣的城市化、臨近工作地點的地方。

如果能夠住在一個可步行的社區，他們願意接受更小的空間。

Y世代的人群正在遠離汽車，“追求反應更廣泛的社會經濟、族裔和語言多樣性的社區”，他們更希望能夠騎自行車或是乘坐公車通行。

X世代則是最近東溫房價飆升的主要動力。

他們追求的是家庭價值，好的學校。他們希望有面積約2500尺的獨立屋，價格在100萬到200萬之間。他們願意遠離城市中心，而獲得更大的居住空間。

蘇富比公司預計，這群人才是受到溫哥華不斷上漲的房價最大影響的人群，“也將不斷將高端社區的地域擴大，刺激新興區域的出現。”

而與此同時，為嬰兒潮一代提供大型公寓則成為開發商的良機。三分之二的嬰兒潮一代買房都有現金能夠付清全款。

蘇富比的研究並沒有過度關注外國買家，但承認他們也是高端市場的重要推動力之一。

國際買家認為加拿大的房地產市場可負擔，而且更加關注安全和穩定。他們喜歡有好學校的安全、綠色社區。

 

加拿大地產協會表示，4月份的房價比上月上漲2.3%。

4月加拿大全國房價整體上漲9.5%

房價連續3月上漲的主要原因是貸款利率較低。全國範圍內，三分之二市場的房價均有上漲，尤為顯著的是蒙特利爾和多倫多地區。

4月份，全國平均房價是$448,862，比去年同期上漲9.5%。不過，溫哥華和多倫多的平均價格是$339,893，僅比去年同期上漲3.4%。

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央行降息、加元匯率下跌，令安省、特別是大多倫多地區房地產行情火爆。近日，加拿大地產協會(CREA)宣佈修改今年安省房屋均價的預測，將升幅調升幾乎一倍，並有望在明年超過BC省，居全國之首。另一方面，CREA首席經濟學家再次力挺加國房市，強調“沒有泡沫”。

多溫房價抬高32%，導致加拿大房市“泡沫”

在去年12月，CREA曾預測今年全國平均房價將微增0.9%至40.9萬元;至於安省，房價有望增長1.3%。誰料僅僅一個月過去，央行便降息，同時加元匯率受到全球油價影響而劇跌，安省、特別是大多倫多地區的房市再次被點燃。

CREA表示，雖然油價下滑對阿省和薩省的房市造成打擊，但是安省和BC省表現出色，足以彌補前兩者的損失。據該機構新的預測，今年的平均房價有望增長2%至41.6萬元;而安省的房價增長2.5%，比先前的預測高出近一倍。BC省幾年房價增幅有望達到為3.4%，稱冠全國。

至於本國其餘省、區的房價則有望在今年趨於平穩，跌的幅度將會在約1%或以下。

至於明年，安省房市將是全國市場的領頭羊，房價增幅有望保持今年的水準(2.5%)，而今年飽受打壓的阿省房價將反彈，錄得2.4%的升幅，BC省則將趨於疲軟，房價增幅可能回落至1.7%。

明年薩省及魁北克省預期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房價將會同今年持平。

二月份全國房價升勢放緩

CREA最近公佈的數據指出，在今年的二月份，全國房地產市場除了多倫多、溫哥華之外，升勢皆有所放緩。

其中GTA地區平均房價錄得錄得7.84%的升幅，超過了先前的全國冠軍卡爾加裏。排第二位的溫哥華，房價則上升了6.38。其他地區房價的增長則在5.5%至5%之間。卡爾加裏的全年房價增長只有5.96%，遠遠不及去年的表現，也是自從2012年以來所錄得的最小增長。有關的數據也顯示，上月份卡爾加裏的二手房市場的成交量急挫，與去年同期比較下跌了34.7%。

數據還顯示，上個月全國房屋成交量和掛牌量之比為52.2%，處於平衡的範疇。(低於40%為買方市場，高於60%為賣方市場)

就房屋類型來說，二月份全國價格升幅最大的是獨立屋，達到6.63%;其次是鎮屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分別是4.34%及2.77%。

CREA：加國房市毫無泡沫

CREA首席經濟學家克倫普(Gregory Klump)表示，雖然全國房價持續上升，但是沒有泡沫，因為這一數字嚴重受到大多倫多及大溫哥華兩地的影響，無法反映真實的狀況。

據悉，本國房價一直是國際經濟學家關注和批評的對象。早前國際貨幣基金會便指出，本國的房價在過去15年累積了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。

克倫普則表示，雖然2月份全國的平均房價升至紀錄性的43.18萬元，一年來增加了6.3%，但是只要剔除多、溫兩地的影響，全國平均房價立刻降低至32.69萬元，而升幅只有1.5%。

換句話說，多、溫兩地的火爆行情將全國平均房價抬高了32%，或10.49萬元。

克倫普表示，雖然如果利用國際貨幣基金會的研究方法，本國房價由2000年起確實增加了約60%，但自從2009年之後，房價的升勢已經放緩。日後只要多、溫兩地市場的成交量回落，全國的的平均房價自然會下降。

加拿大樓市高燒不退

過熱的加拿大樓市一直上升勢頭不減，絲毫沒有放緩跡象。但是專家警告稱，加拿大房價已被高估35%，樓市可能面臨比2006年美國樓市崩盤時更嚴重的泡沫危機。但在加國的瘋狂購房潮中，市場回落可能會令那些從未經歷過樓市衰退的群體面臨重創危機。

加拿大樓市沉浸在泡沫之中，倘若暴跌輸贏各在誰手？

據房地產研究專家貝斯(Hilliard MacBeth)稱，加拿大每年的房地產投資約為$1200億元，占到全國$1.8萬億GDP總值的7%。

但是，《經濟學人》雜誌最近發表的一篇分析報告卻稱，加拿大房價已被高估35%，貝斯表示，這顯然表明全世界都在唱衰加國樓市。

實際上，除了《經濟學人》雜誌公佈的駭人數字，還有不少專家警告稱，美國在2006年經歷的房地產市場崩盤有可能會在加拿大重演。

著有《泡沫何時破裂：加拿大房地產市場崩盤的倖存者》(When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash)一書的貝斯指出，在美國房地產市場崩盤前，房地產投資只占到美國GDP總值的6%，相比之下，加拿大的泡沫更大，目前加拿大舉國都沉浸在購房狂潮中。

除了《經濟學人》雜誌，加拿大央行行長波羅茲(Stephen Poloz)也在去年12月表示，加國房價可能被高估多達30%。此外，惠譽評級(Fitch Ratings)和國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)也都對加國樓市過熱提出警告。

樓市暴跌的贏家和輸家

據貝斯稱，如果加國樓市出現暴跌，最大的贏家將是18至34歲的千禧一代，因為他們無債一身輕，並且尚未購房。

貝斯指出，對於這些潛在買家來說，最佳策略就是儲蓄更多資金用於支付首付，並等待樓市泡沫破裂。

此外，貝斯認為年齡介於55歲至69歲的嬰兒潮一代業主也不會受到太大影響，因為他們購房時日已久，已經積累了充分的房屋淨值。

但貝斯同時也指出，如果嬰兒潮一代業主用房屋淨值貸款裝修房屋，或是為了幫助子女購置首套房而與他們共同分擔按揭貸款，那他們可能也會面臨難以順利退休的窘境。

據貝斯預計，一旦加國樓市泡沫破裂，房價可能會暴跌50%，而那些在最近剛剛購房，年齡介於31歲至54歲的X一代將會受到最大衝擊。

貝斯稱，他的研究顯示這個群體購房最多，家庭債務水準最高，但在免稅儲蓄帳戶、互惠基金和股市中的投資卻最少。

樓市銷售仍然火熱

加拿大地產協會上周公佈的統計數據顯示，加國今年3月的房屋銷售量較2月攀升了4.1%。

在過去10年裏，加國的房價一路高歌猛進，其中僅在過去一年中，最炙手可熱的多倫多和溫哥華樓市就分別上漲了7.8%和7.1%。

與此同時，今年3月的MLS 房價指數也較去年同期上漲了4.95%，全國平均房屋售價比去年同期飆升了9.4%。

加拿大地產協會主席安加(Pauline Aunger)指出，持續低迷的低利率雖然有利於改善住房負擔能力，但同時也驅動了需求並推高了房價。目前加國五年期固定按揭貸款的優惠利率已經低至2.74%。

但多倫多地產經紀勒波(Barry Lebow)至今仍對1981年利率飆升至21%時的情景記憶猶新。他認為加國樓市一旦出現回落將會令許多人措手不及。

勒波表示，有許多加人都未曾經歷過樓市衰退，其中包括很多地產經紀人，一旦樓市崩盤，勢必會帶來嚴重衝擊。

CMHC仍然樂觀

安省奧雲灣市場調研公司North Cove Advisors的總裁兼樓市分析師Ben Rabidoux 也對加國樓市過熱感到擔憂。他指出，加國創記錄的房價收入比，以及不斷創下新高的家庭債務水準都令人擔憂。他同時稱，目前的高房價和低利率已經令加國樓市陷入困境，尤其是目前的住宅投資已經與1970年代和1980年代樓市衰退時的投資水準持平。

Rabidoux同時指出，建築業就業人數占總就業人數的比例創下歷史新高，也意味著樓市衰退將會令整個國家經濟和就業市場遭受重創。

但是，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)仍對加國樓市表示樂觀，其認為加國樓市只是略微過熱，房價增幅只比家庭收入高約3%。

按揭及房屋公司首席經濟師杜甘(Bob Dugan)認為加國樓市回落的風險較低。他指出，樓市回落是由多種因素促成，包括過熱、過度建設和房價增長加速等。

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統計了溫西10個地區第一季度新獨立屋的銷售情況，發現雖然溫西獨立屋1到3月市場炙手可熱，但新房銷售非常平穩，並未升溫。眾人爭搶的主要是適合投資的大地舊房，但剛需的新房卻不夠熱。

地產市場炙熱但溫西新房尚未升溫

新房市場不夠火熱的原因，第一是因為新房供應量不大，所以銷售數量有限。前幾年市場低迷，很多建商持有土地，等待時機建房，現在市場轉好，但建商來不及建房；第二，因為新登陸移民數量不多，所以對於300到500萬的新房剛需不足。

好區房子可以賣出高價

從以下數字可以看出，溫西新房的平均呎價相差很大。建房成本差不多，所以在好區建房，投入成本後，賣出可以賺一倍。

Arbutus賣出的4個新房，地的平均政府估價是183萬8500元，房子賣出平均價362萬0666元，面積平均3973.75平方呎，房子呎價448.46元；Kerrisdale賣出6個新房，地的政府平均估價為 193萬2166元，房子賣出平均價321萬1333元，面積平均3440.67平方呎，房子呎價353.63元。

Kitsilano賣出2個新房，地的平均政府估價為148萬5500元，房子賣出平均價269萬5000元，面積3297.5平方呎，房子呎價363.65元。

Mackenzie賣出一個新房，地的平均政府估價為186萬4000元，房子賣出平均價350萬元，面積3660平方呎，房子呎價446.99元。

Marpole賣出兩個新房，地的平均政府估價118萬8000元，房子賣出平均價218萬4000元，面積3121.5平方呎，房子呎價321.49元。

Point Grey賣出5個新房，地的平均政府估價為177萬9000元，房子賣出平均價312萬6000元，面積2948.6平方呎，房子呎價457.43元。

SW Marine賣出一個新房，地的平均估價233萬5000元，房子賣出價552萬元，房子面積5281平方呎，房子呎價603.11元。

South Cambie賣出兩個新房，地的平均估價205萬5500元，房子賣出平均價371萬3000元，房子面積4713.5平方呎，房子呎價355.29元。

South Granville賣出8個新房，地的平均估價為233萬3250元，房子賣出平均價504萬0726元，房子面積4869.62平方呎，房子呎價536.42元。

Southlands賣出2個新房，地的政府平均估價為136萬9000元，房子賣出平均價244萬9000元，房子面積3761平方呎，房子呎價284.62元。

新房供應有望增多

從圖表中可以看出，SW Marine賣出的新房，呎價最高，為603.11元。這個區域的地價往往不夠高，房子占的權重相對較高。對於投資來說，地的權重越高越好。這個區域只賣出一個新房，統計數字不能說明問題，只能視為參考；South Land的呎價最低，為284.62元。筆者認為，這個地段地大，但地價不高，房子往往賣不起價，相對來講投資潛力不大。這個地段在Marine Drive以南，不用建地下室，建房成本降低了，這也是房價低的一個原因。

如果新房價格一直上不去，目前適合投資的舊房的價格就不能持續，因為想買地建房的買家，下手就不會那麼痛快，這也是市場自然調整的過程。

新移民增多可以擴大剛需，但要看移民政策是否改變。目前保守黨的移民政策不利於增加移民，如果自由黨上臺可能對改變移民政策有利。今年是大選年，但估計保守黨下臺的機會不大。

筆者預計，未來新房可能有更大的供應。前一段時間賣出去的投資用地比較多，在地產市場好轉的情況下，很多建商會開始建房，如果現在動工，到今年底或明年春天，新房供應將增多，如果需求沒有增多，價格就有回落的機會。想買新房的朋友，可以期望把握這個時機。

 

據大溫哥華地產局（REBGV）消息稱，2015年3月，大溫哥華區MLS®中住宅物業銷售量達到了4,060。這與2014年3月2,641的銷售量相比上升了53.7%，並且比2015年2月3,061的銷售量上升了32.6%。

上個月的銷售量比過去十年中平均每月銷售量高出26.8%。

2015年3月溫哥華房產市場走勢分析

大溫哥華地產局局長達西·麥克勞德表示：“今天，房屋購買者之間形成了強烈的競爭。這產生了較多的多重競價，並且給房屋價格帶來一些上行壓力。對賣方來講，這意味著如果在現行市場中正確定價，那麼銷售房屋所花費的平均時間就會減少。”

3月份，大溫哥華市區新掛牌獨立式住宅、連排住宅以及公寓住宅共計5,968。這與2014年3月的新增量5,281相比上升了13%。

上個月的新掛牌總數比該區過去十年中平均每月新增數高4.7%。

目前大溫地區MLS®上的待售房屋總數為12,376，這比2014年3月下降了14.5%，但比2015年2月上升了4%。

麥克勞德稱：“今天，待售房屋數量較往年同期較少。如果你準備將房屋投入市場，這些市場條件顯示，現在是絕好的時機。”

目前，大溫哥華市區所有住宅物業的MLS®房價指數複合基準價格為660,700加元，這比2014年3月高出7.2%。

3月份，銷售量與現行房屋總量之比為32.8%。這是自2007年7月以來大溫哥華市區的最高比率。

2015年3月，獨立式房屋的銷售量達到了1,711，這比2014年3月的獨立式房屋銷售量1,116高出53.3%，並且比2013年3月的獨立式房屋銷售量933高出83.4%。大溫哥華市區獨立式房屋的基準價格比2014年3月上升了11.2%，達到了1,052,800加元。

2015年3月公寓住宅的銷售量為1,627，這比2014年3月1,106的銷售量高出47.1%，並且比2013年3月的銷售量982高出65.7%。公寓住宅的基準價格比2014年3月高出3.3%，達到了390,200加元。

2015年3月，附屬住宅的銷售量為722，這比2014年3月的銷售量419高出72.3%，並且比2013年3月銷售的附屬房屋量432高出67.1%。附屬住宅的基準價格在2014年3月至2015年之間上升4.9%，達到484,900美元。

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最新公佈的國家銀行房屋指數-Teranet-National Bank House Price Index顯示，今年3月全加屋價繼續上升，除了多倫多和溫哥華2大市場繼續火爆，其他地區的房地產市場也有復蘇的跡象。

與前1個月相比，今年3月的國家銀行房屋指數上升了0.3%，連續第3個月處於上升態勢。

多倫多和溫哥華的房屋指數上升了0.3%，東部地區的其他城市過去幾個月下跌了5%，但是3月份有所回升，蒙特利爾的屋價上個月上升了0.7%，魁北克城升了1.5%，哈裏法斯升了1.2%。

過去幾個月飽受油價摧殘的阿省房市，3月份的屋價也有回升跡象，阿省最大城市卡爾加裏(Calgary)房價升了0.2%，省會城市Edmonton房價升了0.4%。

全加11個主要房地產市場中，只有3個城市仍然下跌，包括渥太華下跌0.2%，卑詩省維多利亞和安省漢密爾頓的房價分別下跌0.2%-0.3%。

與去年3月比較，全國房價整體上升4.7%，其中漢密爾頓市的房價增幅最大，達到8.4%;多倫多房價上升7.6%，溫哥華房價上升5.3%，全國只有2個城市的房價低於去年同期，分別是渥太華和Winnipeg。

多倫多和溫哥華今年3月份的平均房價均創下歷史記錄， 全國其他城市的房價也逐漸恢復，國家銀行高級經濟師 Marc Pinsonneault預測未來幾個月，全國房市仍然會在多溫兩市的帶領下，處於上升的趨勢。

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