Tag: 墨尔本房价

雖然澳聯儲再一次降息，2月的澳洲房價增長明顯減緩，悉尼的強勁市場走勢以及其他地區平緩甚至下滑的房價，將全國首府城市房價增長幅度為0.3%。

悉尼房價增長為1.4%，房屋中位價已經觸及68萬，房屋價值在過去12個月增加了13.7%。根據CoreLogic RP Data數據，雖然在1月份出現了2.7%的增長，墨爾本房價在2月僅微升0.2%。

珀斯房價跌幅最大，下跌2.2%，更驅動季度下跌0.9%。布裡斯班房價對比上月下跌0.8%。

RP Data調查員Cameron Kusher表示，雖然在1月降息之後，房屋清拍率非常高，但對澳洲房價數據的影響還需要一段時間體現。“在增長率方面，在12月的年增長率下跌到7.9%，目前的數據是8.3%，可以肯定市場會在一次升溫。”他說。

3月初悉尼的房屋清拍率已經連續4周超過80%，全國首府城市的清拍率對比去年同期都高。

但經濟分析認為，悉尼和墨爾本的市場強勁的年增長率會令澳聯儲在考慮降息或維持利率穩定的決策過程變得更復雜。匯豐銀行（HSBC）警告，以目前的速度繼續增長，會導致悉尼出現地產泡沫。

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在悉尼的東區，Kirsty Angus需要為不斷擴大的家庭換一個更大的房子，正在將位於Bondi的10年樓齡公寓出售。Angus表示，她認為房價只會不斷上升，尤其是悉尼海灘周邊的一線區域。“匯率進一步下降讓我們有機會購房，如果澳聯儲再進一步降息，我們會考慮將大部分按揭轉為固定利率，長遠看來這樣會更有安全感。”她說。

地產中介Ric Serrao將為Angus拍賣公寓房，他說放盤的房子不多，澳元匯率也低，這兩個因素令房屋市場的需求非常高。他說：“我並不希望現在立即降息，我認為年末降息會幫助市場維持熱度。

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最新數據顯示，澳洲房產在經過去年底和新年伊始稍微“安靜”了一段時間後，1月漲幅又出現了攀升。新年首月，澳洲房價已上漲1%，與2014年同期1.1%的漲幅相當。金融公司分析，近期降息的風聲與較低的澳元彙率為兩大推動因素，特別是低利率對外國買家進入澳洲房產市場起了強力作用。

澳洲最大的房地產分析公司CoreLogic數據顯示了如上結果。2014年下半年後幾個月，澳洲房產市場略顯清淡，從去年9月至12月中旬，該指數只上漲了1.4%，而2013年同期漲幅達3.9%。但是從新年到上周日，澳洲各主要省會城市的房產已又攀升了1%。

公司分析，近期持續的降息預測是房產再漲的因素之一，沒有任何其它因素像降息這樣對買家有吸引力。2月3日澳洲儲備銀行（RBA）董事會議的決定了降息，利率從2.5%降至2.25%。另外目前較低的澳元彙率，也是刺激澳洲房產的另一個因素。

國民銀行（NAB）近日公布的房產季度調查顯示，15%的新房和9%的二手房被外國買家買去了。

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特別值得一提的是，外國買家可是不受澳洲儲備銀行收緊放貸政策影響的一族。這些政策絲毫不會打擊外國買家在澳洲購房的積極性。較低的彙率正增強了外國買家在澳洲的購房能力。

截至1月25日，澳洲各大城市房價漲幅分別為：悉尼0.9%、墨爾本0.7%、布里斯班0.3%、阿德雷德0.5%、珀斯0.9%。

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墨爾本8個區成為百萬豪宅俱樂部的新成員，使得墨爾本中間房價超過100萬的郊區達到了37個，與悉尼別墅價格還是有差別的。

雖然2014下半年有些地區的房價增長放緩，但市場其餘部分依然強勁。令人垂涎的墨爾本學區房競爭激烈，加上近些年的城市發展，某些區已完成了「鯉魚躍龍門」的華麗轉變。墨爾本中間房價超過100萬的地區新增8個，總數達到37個，可見澳洲墨爾本房價走勢上漲趨勢很明顯。

「它確實反映了一個事實，即墨爾本房產市場從中檔往上的價格區間仍然充滿活力，」地產集團（Domain Group）的高級經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）說。

Fitzroy是今年新上榜的區，如今的Fitzroy早已擺脫了曾經憋屈的名聲。它在過去六個月中成為墨爾本房價增長最為突出的「黑馬」，中間房價跳躍32%，達到$1,135,000。

兄妹倆Kevin和Patricia Dutton在453George Street、Fitzroy的愛德華別墅里長大。這套房子是他們父母新婚時租的，後來買了下來。

67歲的達頓先生（Kevin Dutton）表示，儘管母親以「難以想像的低價格」把這套房子買了回來，但她為還房子曾經連干幾份工作。

「我們在這裡長大，它一直是非常熱鬧的社區，但不是什麼富人區，是相當貧困艱難的地區。」他說。

「很多進入百萬俱樂部的地區是因為靠近貴鄰，被價格擋在門外的人們退而求其次。」達頓先生說。

Fitzroy North也以4.4%的增長率進入百萬元俱樂部。

地產集團的數據顯示，富裕的買家已經轉移重點，從傳統的精英郊區如Toorak和 Malvern，轉向北區近郊。

墨爾本8個區成為百萬豪宅俱樂部的新成員，包括Fitzroy和Fitzroy North

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地產公司Nelson Alexander的銷售總監Arch Staver說，支撐這兩個郊區受歡迎的特點——漂亮的歷史性建築、靠近CBD和公園，其實一直都存在，但現在更多的購房者發現它的優勢。

Staver先生說，越來越多的年輕家庭現在都留下來，以前他們會等孩子一上學就搬到東區好學校附近。

他認為，100萬元的預算在Fitzroy和Fitzroy North可以買一套未經裝修的單朝向露台別墅。

在CBD以南，墨爾本港（Port Melbourne）與高檔鄰居阿爾伯特公園（Albert Park）和南墨爾本（South Melbourne）並駕齊驅，在過去的六個月裡房價增長了3.6%。

地產公司Biggin＆Scott的董事拉克（David Lack）說，墨爾本港吸引人們的原因是，住房多樣化，以及海邊Bay Street高質量的生活設施。

在南區近郊，Bentleigh和McKinnon也成為富豪名單上的新秀。

地產公司Buxton的平塔多（Simon Pintado）表示，廣受歡迎的McKinnon中學一帶「有點泡沫」，溢價達15%至20%。

Anne-Maree Louden與先生Simon最近以高出預期20萬的價格賣掉了位於McKinnon校區內的房子。在拍賣前一週，有人對這套3臥室裝修過的加利福尼亞木房出價150萬，12年前夫妻倆以62萬買入。

Loudon女士說，學校對買家具有巨大的吸引力。「當我們10年前入住時，就有很多年輕家庭搬進來，這個潮流還在繼續。」

Loudon女士一家準備搬往Brighton East靠近St Leonard’s中學一帶，他們的孩子在那裡上學。

墨爾本別墅中間價超過100萬的各區排名

1. Toorak, $2,512,500
2. Canterbury, $1,953,000
3. Kew, $1,810,000
4. Balwyn, $1,800,000
5. Brighton, $1,757,500
6. Malvern, $1,750,000
7. Armadale, $1,606,883
8. Camberwell, $1,600,000
9. Albert Park, $1,507,000
10. Hawthorn East, $1,460,000
11. Balwyn North, $1,430,000
12. Glen Iris, $1,400,000
13. Surrey Hills, $1,392,500
14. Black Rock, $1,380,000
15. Hawthorn, $1,365,000
16. Kew East, $1,300,500
17. Malvern East, $1,300,000
18. Brighton East, $1,290,000
19. McKinnon, $1,257,500
20. Caulfield North, $1,246,250
21. Sandringham, $1,235,000
22. Elsternwick, $1,220,000
23. Hampton, $1,215,000
24. Caulfield South, $1,200,000
25. South Yarra, $1,180,000
26. Prahran, $1,160,000
27. Fitzroy, $1,135,000
28. South Melbourne, $1,124,000
29. Ashburton, $1,116,000
30. Beaumaris, $1,105,000
31. Mont Albert North, $1,075,000
32. Ormond, $1,065,000
33. Elwood, $1,057,000
34. Ivanhoe, $1,040,000
35. Fitzroy North, $1,035,000
36. Port Melbourne, $1,015,000
37. Bentleigh, $1,003,000

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白馬市（Whitehorse）郊區博士山（Box Hill）和阿爾伯特山（Mont Albert）房價穩定增長，已經成為10大墨爾本房產均價最高的郊區之一。2014年12月，博士山的房屋均價在931,633元，艾爾伯特山均價在138萬元。CoreLogic RP Data的研究還發現過去12個月，博士山和阿爾伯特山的房價分別上漲了22%和20%。

住房專家拉洛卡（Robert Larocca）稱博士山出現在前10突顯了博文（Balwyn）和阿爾伯特山附近的郊區持續受歡迎的程度。「過去10年，這些郊區為業主提供了最好的資金回報，」拉洛卡說，「這些郊區因各種原因廣受歡迎，比如比較靠近公園等當地設施、有很多交通可供選擇、有購物地點以及方便到達CBD。」

Noel Jones Blackburn的高級地產諮詢師馬丁（Andrew Martin）說需求推動2個郊區的房價上漲。「現在這些地區可供出售的地產不多，但買方卻很多，」馬丁說，「中國買家對博士山十分有興趣，他們做好了支付高價的準備，而那些住的稍微有點遠的人正在考慮阿爾伯特山地區。」「也有住在阿爾伯特山的人正打算搬進大一點的房子，也有開發商對這個地區感興趣。」

總體來說，墨爾本住房市場幾乎重複了2013年的情況，房價上漲了8.4%。

墨爾本房價穩定增長

10澳洲墨爾本房價走勢上漲最快的郊區：

1. 阿馬代爾（Armadale）：172萬元，上漲38%
2. 北考菲爾德（Caulfield North）：140萬元，上漲30%
3. 基尤（Kew）：197萬元，上漲26%
4. 聖基爾達（St Kilda）：974,256元，上漲24%
5. 博士山：931,633元，上漲22%
6. 阿什伯頓（Ashburton）：122萬元，上漲22%
7. 阿伯茲福德（Abottsford）：915,794元，山掌22%
8. 格倫伊裡斯區（Glen Iris）：149萬元，22%
9. 阿爾伯特山：138萬元，20%
10. 東考菲爾德：101萬元，上漲20%

（數據來源：CoreLogic RP Data）

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根據一家全球評級機構的預測，澳洲將引領亞太的房市，進入增長幅度逐漸放緩的階段。預計澳大利亞房價的漲幅將在2015年繼續下滑。

雖然澳洲是全球房價最昂貴的地方之一，但根據惠譽國際評級（Fitch Ratings）的一份最新報告，今年的房價漲幅料將只有4%，相比2014年的7%，降幅顯著。

這樣的結果對於澳洲苦苦掙扎的置業者而言想必並不會太出人意料，因為在過去18個月裡暴漲了15%後，澳洲的房價已經接近於澳人負擔能力的上限了。

對於珀斯的潛在置業者而言，這樣的新聞尤其受歡迎。在2015年，當地的房價漲幅將隨著礦業潮的平息而回歸正常趨勢。在悉尼和墨爾本，投資者的入市導致房價漲幅高過其他城市，但是今年它們的漲幅預計也將放緩至3-4%。

不過根據惠譽的預測，雖然數據顯示澳洲的房市正在逐漸地降溫，但房價不僅或將保持在高位，而且可負擔性也有可能進一步惡化。在悉尼和墨爾本，房價的漲幅料將繼續超過收入的漲幅，因此，相比於買房，租房仍是更吸引人的選擇。

由於澳洲房產可負擔性承受著這樣的壓力，因此，澳洲的房屋所有權水平從2000年的70.7%降至2012年的67.5%，而且，由於投資者活動在2014年有所增加，這一下降趨勢料將繼續持續下去。投資者申請的貸款目前在所有的新增貸款中占據50%的比例。

這份報告證實了首置業者的說法，即他們被不差錢的投資者擠出了房市。澳洲統計局（ABS）的數據也顯示，在2014年，首置業者在房市中所占的比例跌至歷史低點11.8%。

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