【居外微课堂】第九期6月1日即将开讲啦！
新一期的微课堂，居外小助手将和大家分享美国房产投资方面的信息，为大家详细介绍一下美国的房产税是如何征收的，以及如何在美国买房后通过出租获利，赚取最大的租金回报率。
这两个问题在美国置业时多数人都会遇到，6月1日的微课堂上，【居外小助手】将就这些问题为大家做详细的讲解，大家如果有相关的问题，也可以提前提问【居外小助手】哦！
第九期【居外微课堂】主题
开课时间：6月1日19:00
内容简介
美国买房后怎么出租，有哪些方式？
听课方法
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对于【居外微课堂】第九期的主题，大家如果有关此话题的疑问，可提前提问【居外小助手】。
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近日，澳大利亚维多利亚州州长Danial Andrews公布了最新的未来维多利亚州大墨尔本地区房产买卖将要实行的税收方面的新政，其核心要点为首次置业的本地居民提供更多税收，奖金甚至直接政府一起购买的众多帮助，同时将取消期房印花税优惠，征收住宅空置税，以保障本地居民在不断上涨的物价情况下能够买得起自住房，租的起出租房。
本地居民购房租房优惠政策增加
其具体帮助本地居民（主要是维多利亚州居民）多项措施大致如下：
上述种种优惠和帮助，除了利用已有财务资源，维多利亚州政府要借助于有关税收调整获取额外财政收入，其中包括重要两个税收增加，但是都会对单纯房产投资者予以挤压和约束：
上述两项税务调整，维多利亚州政府预计会获得大约9.2亿澳币以上的额外的财政收入，将用于上述针对本地居民的税务优惠或者资金帮助。
澳大利亚普亚律师事务所（Prudentia Legal）创始人和合伙人之一，普亚律师事务所上海代表处首代王斐律师就此新政分析如下：
澳大利亚维多利亚州政府从2015年开始断断续续增加了对海外人士购买维州房产的印花税和土地税，以期限制海外投资，保证本地供应，控制本地房产。但是其中对于期房购买印花税以土地价值而不是以房产价格征收印花税的优惠海外人士一直都能享有。
目前墨尔本针对购买现房的公寓海外人士大约需要支付海外人士的房价7%的印花税加大约房价5.5%左右的共计大约房价12.5%左右的印花税（可能根据房价不同税率会相应调整）；但是针对期房公寓由于土地价值较低，海外人士需要实际需要支付的大约为7%海外人士印花税和根据土地价值征收的相当于房价0.5%左右的印花税，大约总计为房价的7.5%左右。
和购买悉尼的房产比，由于悉尼期房征收全额印花税，海外人士购买悉尼期房大约需要支付房产价格8-9%左右的印花税，而在墨尔本购买期房大约7.5%左右，相差不多而且墨尔本房子期房税收还会少点。这个行政一旦实行，就意味着购买墨尔本期房公寓需要支付房价大约12.5%，税率远超过悉尼的税率，可能会对墨尔本海外购房者有一定影响。但是由于墨尔本房地产市场本身价格相对悉尼仍然比较低，其绝对印花税支付数额可能还是比悉尼购房要缴纳印花税要低，所以即使其新政实施，和悉尼房产购买相比，海外购买者还有有一定吸引力。
该新政将于2017年7月1日起施行，意味着此前日期签署购买的房产还会按照旧政策（即大约房产价格7.5%左右的税率征收），此日期后签署的购买合同将按照新政策，即房产价格低12.5%征收。所以如果有需要，必须尽早签署合同，避免额外税收。
此政策王斐律师估计对买地建房，购买土地的情况基本没有影响，都是根据土地价格征收。
住宅空置税本身是对的，强制并鼓励房东将房产推向出租市场以便提供更多租赁房屋。这也是投资者本身明智投资，在资本增值获利之上额外获取更多价值的一种方式。已经拥有墨尔本房产的海外购房者要积极将房产出租以避免该税。当然有人说我就租不出去怎么办？我们相信如果有证据证明积极按照市场价格出租但是一直无法出租成功，应当可能获取一定免除权利。有人说要证明是自己的度假屋想避免该税，我们认为如果长期不去澳洲在自己购买房产中居住，可能比较难以证明是度假屋。此中情况下还不如直接想法出租，还能获得收益，还能避免税收。
（额外的话：原澳大利亚普睿德律师事务所经中国司法部审批将更名为澳大利亚普亚律师事务所，原澳大利亚注册Prudentia Legal没有任何变化，只是翻译名称此后会有改变。我们将近期推出详细信息说明，敬请期待。）
澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集
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加拿大财政部长莫奈（Bill Morneau）宣布新的房产税收政策。新政旨在令海外房产买家出售房屋时，不能如加国公民般享有「自住房免税规定」，但新规定同时影响过去在房产交易中非恶意逃税的加拿大本地居民，可谓是一箭双雕。
据加拿大现有的自住房免税政策，在加拿大出售主要自住房，无需上报和缴纳资本增值税。但若出售非主要自住房或非自住房产时，则必须按房产增值情况缴纳资本增值税。
加拿大媒体曝光，一些非加拿大常住人口利用这一免税政策，将待售房屋虚假申报为主要自住房，偷逃税款。
在加拿大政府出台税收新政前，为了给过火的楼市“降温”，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省政府决定，从8月2日起对外国购房者征收15%的房产转让税。
根据这项政策，除加拿大公民以及拥有该国永久居留权者外，所有外国人购买住宅时将被征收这笔费用。此外，未在加拿大注册的公司或是由外国人控制的公司购买住宅时也将面临同样“待遇”。
新税复杂填写报税表需要留意四点
一、从今年起，当市民每次出售「自住房」后，都必须向税局报告，不管市民是否应该缴税。如市民于今年前出售过「自住房」，于年底报税时，便须基于报税表格目录3（Schedule 3）提供售房的基本信息，包括购买日期、买卖过程和房产的基本资料等。
二、若市民在今年或以后年份报税中，没有报告自住房产的出售情况，出售的房产就不能享受PRE。如市民在2016年或以后年份出售自住房产时，忘记指定该房产为「自住房」，便应通知税局，修改当年的报税记录。税局一般都接受这类要求，但可能征收一笔罚金。每迟一个月报告，便罚交100元，但罚款不会超过8,000元，两者以最少金额为准。
三、不要改变「自住房」的用途。如果市民将「自住房」用于出租或者其他商业目的，即使市民没有出售「自住房」，税局也可能当作该房产已出售，税民同样要向税局报告。
四、市民应及时记录在住房方面的投资和成本支出，保持所有房产支出的收据。这些支出将增加到房产成本调整基数（ACB，adjusted cost base of your property），将来出售房产时可以用作抵税，帮税民省税。
有时纳税人应缴的税未缴，就一直拖欠着加拿大税局（CRA）税款，但税局本身亦未必察觉。金融顾问公司WaterStreet Family创办人赛斯尼克（Tim Cestnick）举例指出：
「许多人认为，根据『自住房免税规定』（PRE，principal-residence exemption），每次出售自住房产时，是不需要缴税；而且每年报税时，税务官员也没有明确要求纳税人必须报告自住房的出售情况，结果许多纳税人过去出售了自住房产，既没有报告税局，也没有主动缴税。
有时纳税人应缴的税未缴，就一直拖欠着加拿大税局（CRA）税款，但税局本身亦未必察觉。
「甲某于2000年购买一处市区房产，2004年又购买一处度假屋。2010年甲某卖了市区的房产，获利后又购买了一处新房产；然后，在2014年，他又卖了度假屋获利。甲某报税时，根据PRE规定，没有向税局报告他2010年的卖房所得，这没有问题。但他也没有报告2014年出售度假屋的情况，因为甲某错误认为，度假屋属于他的『自住房』，所以不需要缴税。」
根据加拿大税局规定，甲某有权指定一处他拥有的房产作为「自住房」。既然他没有填写T2091申请表（此表是纳税人用来指定一处房产作为自住房的文字凭证），以及在报税时没有报告他的房产出售情况，税局把他在市区购买的拥有多年产权的房产视作「自住房」，结果甲某这处房产没有欠税记录。
但甲某的度假屋，由于没有被特别指定为「自住房」，这样在2004年至2010年期间，甲某等于同时拥有两处房产﹕一处是被视作「自住房」的市区房产；另一处度假屋则属于投资性房产，其售出时是不能适用PRE，度假屋售出是的获利部分应该缴纳资本所得税。但在新规定下，税局将向税民提供资料，确定税民有否欠税。
（据人在温哥华 ）
