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专家们警告那些在悉尼蓬勃发展的房地产市场中的投资者们，不要期望房价会像过去几年那样持续大幅上涨很长时间。

4月1日公布的数据显示，悉尼房价在2015年的头三个月中飙升了近6％，是六年来增长幅度最高的一个季度。

根据房地产数据机构CoreLogic RP Data的最新房价指数，仅3月份房价就增长了3％。该指数还显示，自2012年中期开始，整个悉尼城市的独立房和公寓房的价格已增长了近40％。

房地产研究机构SQM Research的总经理克里斯托弗（Louis Christopher）更新了他对悉尼2015年房价的预测，把以前预测8%至12%的增长，提升到了11%至15%。

但汇丰银行的经济师史密斯（Daniel Smith）表示，悉尼目前的房价增长“从中期来看是不可持续的。”还警告道，一旦利率开始上升， “悉尼房产市场将有风险”。而利率上升很可能是在2016年年中。

不过，目前来看悉尼房产市场依然强劲， 3月最后一个周六是全市有史以来最大规模的拍卖日，共有1128套房产在拍卖会上卖掉。Domain集团的高级经济师威尔逊（Andrew Wilson）说，87.5％的成交率也是悉尼有史以来最高的，“令人吃惊”，这显示出了市场“史无前例”的实力。悉尼房产拍卖的价格也让许多在拍卖会上有意买房的围观者目瞪口呆。

Pymble郊区Belle Property房地产公司的马斯格雷弗（Sophie Musgrave）说，在Wahroonga郊区，一套位于Ingalara大道的四卧室的独立房，在拍卖会上以189.5万澳元落锤售出。而房主在2013年购买它才花了110万澳元。那个时候，他们仅花了3万澳元左右做了些小修小补。

“至去年年底我们预测，市场会降温，利率可能会上升，但所发生的事情正相反，”她说。

同样在4月25日周六，位于Marrickville郊区Garners大道上的一套翻新的独立房以240澳元的价格拍卖售出，创下了该郊区的售房记录。该价格超出房主所期待的价格70万澳元。

CoreLogic RP Data的研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，悉尼大部份的价格上涨是因投资者的需求，他们正在利用现在的低利率，以期获得巨额资本收益。

但他强调，房价的涨速不太可能以这样的速度持续很长的时间，因为最终将超过购房者的负担能力。而这一点将会特别影响到投资者。

“现在悉尼上涨的曲线良好，而租金收益率接近历史最低水平的情况下，潜在投资者在考虑自己的投资方案时，谨慎一些可能是明智的，”他说。

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澳洲全国最大住宅开放商之一——斯多克兰（ Stockland）称，悉尼房市发展正进入“黄金十年”，近期看不到泡沫。

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尽管有担忧称在中国大陆房地产市场疲软的趋势下，过多的负债可能会最终崩盘，但中国主要房地产开发商仍然大幅加快在澳大利亚的扩张步伐。

据《澳大利亚人报》报道称，中国复星国际集团分公司复地（Forte）预计将购买位于悉尼的两幢物业和位于布里斯班的一幢物业，现在正进入尽职调查程序。这次的投资价值据称达到约1亿元。

目前还不太清楚这些物业的位置，不过内部消息确认，公司已经接近完成对于这三幢物业的购买。

公司去年进入澳大利亚市场，购买了位于北悉尼的一个写字楼，当时适合Propertylink联合购买的，总价值1.165亿元。现在Propertylink将购入位于悉尼CBD皮特街320号的物业，不过据称复星国际此番并非这家公司的合作方。复星国际机关拒绝对于该报道置评。

其它地方，中国香港上市公司世茂房地产竞价准备购入2.5亿元、位于悉尼Randwick的William Inglis & Son马厩。此前这片地被Colliers国际公司宣传为即将开发居民用房。世茂房地产公司是亿万富翁许荣茂的资产。去年世茂房地产公司以4亿元购买了悉尼CBD的写字楼，计划最终改建成公寓，届时将价值10亿元。

最近不少中国开发公司竞相询问William Inglis & Son马厩的地皮，包括上海升龙投资集团旗下的Aqualand和绿地置业。在墨尔本碧桂园集团和富力地产据称也在协商购买大型开发项目。

在过去的一年中，因为高比例的负债，而疲软的购房市场，一大批中国房地产公司正进行财务重组。

碧桂园集团本月出售了8.13亿美元的平安保险股票，平安保险集团也计划进军澳大利亚。碧桂园在过去的7个月间融资21亿元，减少资产负债表上的债务比率。

恒大集团也在谋划在澳大利亚扩张的战略，然而由于惠誉评级公司4月宣称该公司负债较多后，还没有最新的动向。

绿地和大连万达集团去年被披露债务比例较高，两家公司都在进行部分公司业务在股票市场的首次公开募股。

CBRE执行总裁巴特勒（Richard Butler）说，这些公司的财务重组并不威胁他们在澳大利亚的扩张步伐。

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房贷成本低廉、移民增加和新州经济发展迅速，促使一些澳洲房地产专家预测12月前悉尼房价将增长超过10%。悉尼房价中值可能在今年年底前突破100万元大关。

“上周我们上修了预测增幅，认为今年房价有望增长11%到15%不等，而从现在的趋势看，房价增幅显然将达到15%。”SQM Research执行长克里斯多夫（Louis Christopher）说。

“最早，人们可能会在澳洲房产监测机构（APM）历年第四季度的报告中看到悉尼房价中值超过100万。”

SQM Research报导，悉尼房产要价中值已经达到106.6万元。

这一指标反映了卖主的期望售价，而不是实际的价格，并且总是远远高于实际的成交价中值。但克里斯多夫相信，实际房价的发展方向与要价相同。

“这会发生在本轮周期结束之前，”他谈到悉尼房价中值破百万大关的前景时表示，“这会发生的。”

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根据澳洲房产研究所（REIA）公布的数据，在悉尼，独立屋的中价为88.2万元。另一家调研机构APM在去年12月计算出的独立屋中价略低，为87.6万元，并将在未来两周内公布新一轮统计数据。

APM首席经济学家韦尔森（Andrew Wilson）相信，悉尼的房价中值距离100万元只剩一步之遥，他甚至在书桌上安装了一个时钟，每月、每日、每小时、每分每秒地倒数计时，等待着悉尼房价中值突破百万元大关。

“去年12月时，我们预测房价中值将在明年年中达到100万元，但现在价格正加速上涨，我们很有可能比最初预计的提早达到100万元关口。”韦尔森说。

“悉尼每个季度的房价增幅介于3%到4%之间，到今年年底的时候，增幅绝对会达到两位数。”

韦尔森表示，低收入增长会把房价的季度增幅遏制在4%，但借贷成本低，股市上行，加快了资本积累速度，这意味着房价将继续稳定上涨。

“这在很大程度上取决于我们能否保持这样的速度，因为收入并没有上涨，但利率大幅下跌却会持续提高人们的借贷能力。”他说。

BIS Shrapnel分析师齐格曼尼斯（Angie Zigomanis）表示同意：“最新降息有助于促进房产交易，而且我们认为进一步减息有助于进一步促进交易。”

齐格曼尼斯认为，优惠贷款利率正处于历史最低水平，使得一般买家购买百万元物业成为可能。“如果你以现在4.5%到5%的优惠贷款利率贷款100万元，就相当于每年要还4.5万到5万元的利息…如果你用经验法则计算，银行允许你用30%的家庭收入还款，也就是说，你的年收入只要有15万元就行了——或者两个人各挣7.5万也行——这也没比平均工资高出多少。”

RP Data的劳力斯（Tim Lawless）说，2014年悉尼售出的物业有32%价格超过百万。相比前一年大幅增加，2013年的这一比例为25%，2012年只有18%。

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根据4月1日公布的最新数据，悉尼房价在今年3月份又涨了3%，第一季度房价增幅达5.8%；这是悉尼房价在六年来最强劲的一次季度增长。

据澳洲金融评论报报导，自从澳洲储备银行（RBA）在2月份将利率降至2.25%以来，悉尼每周的房产拍卖成交率已超过80%。

根据房产调查公司（CoreLogic RP Data）的最新房价指数，今年第一季度房价稳步增长，但与2014年的记录相比，房价增长已有所减缓。省会城市总体房价在3月份增长了1.4%。

CoreLogic RP Data公司研究主管劳里斯（Tim Lawless）说：“尽管澳洲房价在2015年有一个强劲的增长，但年增长率已经放缓至7.4%，这是自2013年9月以来最慢的年增长率。”他说，“今年头三个月，澳洲房地产市场出现了较强劲的增长，悉尼房产市场价格的年增长在去年12月份放缓至12.4%之后，已出现了反弹。”

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悉尼是唯一房价保持两位数增长的城市，其次是墨尔本。墨尔本房价的年度增长远低于悉尼，达5.6%。

珀斯的房价在3月份略有下降。达尔文、霍巴特、阿德雷德、布里斯班、堪培拉均持平。

2009年，悉尼第一季度的房产价格增长曾达到6.2%。

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在澳洲亏本卖房的房主比例已经有所减少，但一处澳洲房产是否会亏本很大程度上取决于它的购买时间。对于墨尔本的房主而言，当前的市场相当地不错，40%的人在出售房产时，售价比买入价高了一倍。 

CoreLogic RP Data最新公布的《得与失》（Pain and Gain）报告显示，去年12月季度亏本售房的房主比例减少至8.6%，即1/12。但是在2008年1月前买房的人中，20个人中只有不到一个人（4.9%）在转手时亏本了。在2008年1月后买房的人中，20个人中有3个人亏本了。

此外，亏本卖房的机率也因为房产所在的城市和区域不同而存在巨大的差距。在如热油般的悉尼，只有2.4%的房主亏本，而在次发发达地区，尤其是昆州的次发达地区，这一比例可高逾20%，也即5个人中就有1个人亏本了。

总体而言，那些持有澳洲房产仅3-5年的房主最易在转手时亏本，而持有15年或以上的人则通常可获得最高的利润额。

墨尔本仅5.6%的卖家亏本

在墨尔本，亏本房主的比例只有5.6%，而此前一季度的数据为6.7%，一年前的同期为6%。在那些赚了的房主中，38.9%的人至少拿到了比购入价高一倍的卖价。还有16.8%获得了50%-100%的利润，15.4%多卖了25%-50%。

在墨尔本，Murrindindi Shire市府是唯一一个所有成交房产都比购入价高的城区。该城区录得了9.1万元的房产利润中值。

Maroondah和Whitehorse的成绩也非常地不错。这两个市府都只有1.7%的交易未能让卖家获得利润。Maroondah的利润中值为22.8万元，Whitehorse则为48万元。利润中值最高的是Bayside市府，多达49万250元。

墨尔本市府的亏本房产比例最高，达17.3%，Melton（11.8%）和Whittlesea（11%）紧随其后。

CoreLogic RP Data的研究分析员Cameron Kusher称，墨尔本是全澳表现名列前茅的州府城市，而维州次发达地区的成绩也很可圈可点，只有8.1%的转手房产亏本了。“我们发现，新州和维州次发达地区的房市明显强于其他次发达地区的澳洲房市，这很可能是由于悉尼和墨尔本的表现都很好，因此周遭的次发达地区也就跟着沾了光。”

亏本交易最多的地区：

• Mackay （昆州）：34.7%
• Fitzroy （昆州）：29.6%
• Townsville （昆州）：29.1%
• Wide Bay （昆州）：28.2%
• Cairns（昆州）：23.6%
• Outback（昆州）：22.9%
• South East（塔州）：22.7%
• Gold Coast（昆州）：21.4%
• Wheat Belt（昆州）：21.4%
• Outback （西澳）：21.3%

亏本交易最少的地区：

• 悉尼（新州）：2.4%
• Illawarra（新州）：2.5%
• Toowoomba（昆州）：2.7%
• Newcastle和Lake Macquarie（新州）：3.4%
• 珀斯（西澳）：5.5%
• Geelong（维州）：5.6%
• 墨尔本（维州）：5.6%
• Ballarat（维州）：6.5%
• Far West and Orana （新州）：6.9%
• New England和North West （新州）：7.4%

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