悉尼房产 – Page 16

悉尼市区还有便宜房！距CBD仅10公里房价低于100万

距离悉尼CBD只有10公里、房价还在100万以下的城区屈指可数，不过Waterloo和Darlington是其中两个。

CoreLogic RP Data公布的最新数据列出了五个位于CBD周围10公里半径范围内、澳大利亚住宅和公寓价格最便宜的城区。悉尼南区的Turrella住宅中位值为839,676澳元，是最低的；Waterloo以936,540澳元中位值排在第五位。

McGrath Edgecliff专门负责Waterloo房产业务的福赛斯（Ben Forsyth）表示，这个城区已经被忽略了很久。“这里的房价相对比较便宜，而且实际上，找房子的人往往不会一下子就想到这里。”

他表示，买家在把目光投向Waterloo之前，通常会先看看Redfern和沙利山（Surry Hills）等城区。“在绿色广场（Green Square）项目的开展下，这个城区也将获得新生。Waterloo的开发在很长一段时间内都不够充分，但是现在，我们看到绿色广场和周边区域都在开发。”

福赛斯目前投放在市场的一栋Waterloo两睡房住宅，指导价为80万澳元。这栋半独立式住宅位于Elizabeth St 852号，带有一个时尚的客厅、餐厅、宽敞的厨房和浴室。这栋房子还带有一个大大的院子，不过没有停车位。

CoreLogic RP Data的数据还显示，在悉尼房价最便宜城区排行榜上，Darlington排第四位，公寓中位值为559,638澳元。

Raine & Horne Newtown销售经纪人哈里斯（Michael Harris）表示，这些城区房价会比较便宜，是因为城区的面积不大。“Darlington房子不多，只有几条街道，交易也不多。Darlington是一个小城区，靠近市区，周边有大学和阿尔弗雷德王子医院。它离King St和Chippendale都很近。”

哈里斯表示，这个城区吸引了澳洲房产投资者、为孩子买房的父母还有自住业主。

这样的悉尼房产卖80万澳元

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去年9月，Raine & Horne Newtown卖出Darlington Abercrombie St 1/245-249号一套两睡房、两浴室公寓，成交价为73万澳元。

去年10月，Ray White Kensington/Mascot卖出Abercrombie St 31/145-161号的一睡房公寓，售价为51万澳元。

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许家印成功3个月易手悉尼豪宅买家身分曝光──又是华人！

据《澳洲金融评论报》报道，被财长何基（Joe Hockey）勒令出售一栋悉尼豪宅已经成功转售，大宅新主人是甚少人知的悉尼华裔女子Lola Wang Li。她目前居住在Star赌场附近的一个水岸公寓单元内。

澳洲财长下令中国富豪许家印3个月內易手悉尼豪宅Villa del Mare

根据5月8日张贴在Point Piper区Villa del Mare的一个警示牌子，Li女士从 Golden Fast Foods公司手中买入该豪宅。而中国巨富许家印（Xu Jiayin）与该公司有紧密联系。

Villa del Mare在财长下达出售命令的3个月后易手，事由该豪宅卖给Golden Fast Foods公司违反了澳洲政府制定的外国投资框架。框架规定外国人不能在澳洲购买二手房。据悉，Golden Fast Foods公司由本地商人负责管理，但最终由Jiaying Investments公司控制。该公司位于中国香港，由中国房地产巨头许家印持有，但许家印并非澳洲居民。

财长何基当时表示：“根据澳洲的外国投资政策，外国投资不应该增加澳洲房产供应量。非澳洲居民的外国人不能购买二手房作为自住或投资用途。即使被迫出售住宅会招致损失，但业主似乎有能力承受这种损失。”

警示牌子并不包含Villa del Mare的具体转售价格。豪宅的上一任主人、猎头公司老板罗斯（Julia Ross）在2014年卖出该屋，赚取超过3900万元。悉尼圈子中流传Villa del Mare的最终转售价格高于Golden Fast Foods公司当初支付的价钱，但估价者称这种推测不太可能。

Dyson Austen公司豪宅估价人费力奇（Simon Feilich）表示：“我认为如果转售价更高，那是因为印花税的问题。这是非常独特的状况—澳洲政府第一次坚持让外国投资者撤资，此前没有这种先例。但不论从什么角度看来，这是一宗被迫出售交易，而且挑战良多。”但也有一些特殊情况会导致被迫出售交易产生更大利润。费力奇指出，澳元贬值及近期降息举措令澳洲房产更具吸引力。

据悉，Li女士在1966年出生于中国福建省，目前担任LL International公司总裁。该公司办公地点在其价值270万元的Pyrmont水岸豪宅内。Li女士在2007年买入该屋，目前还有100万元抵押贷款未还清。Golden Fast Foods公司则由3名总裁负责打理，包括悉尼会计师布罗根（Stanley Brogan）、28岁的广州专业人士Xiaoran Han，以及Xiangui Huang。

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本周海外各国房市头条当地视角让您更懂市场（5月13日）

中国香港南华早报：“富二代”国际留学生“攻占”伦敦市中心高端租赁市场

英国地产管理公司London Central Portfolio最近的一份报告强调了国际学生在伦敦市中心租赁市场中日益增加的重要性。过去12个月，富裕的外国留学生已经赶超专业的金融从业人士，成为英国伦敦市中心黄金地段的最大的新租客来源，比例上升至34％。中国留学生在这些富豪学生租客中只占6％，但他们的需求正在上升。目前，居住在伦敦顶级物业的富二代外国学生平均每年支付租金28,886英镑。【阅读原文】

美国Inman房地产新闻：不可错过的2015年美国房地产趋势──亚特兰大成投资者新宠

美国是房地产投资的理想地点，其中，亚特兰大在美国房地产市场排名第11位。事实上，投资者十分亲睐亚特兰大郊区的新房，以致该地区新房的快速成交。更强劲的需求和更低的房屋供应量，促使亚特兰大郊区的房屋销量有所增加，性价比高的物业尤其受投资者欢迎。专家们认为，开发市场和房屋交易都有利于亚特兰大的房地产公司和行业整体。今明几年，亚特兰大的房地产前景必定乐观。【阅读原文】

加拿大广播公司新闻网：加拿大汉密尔顿-伯灵顿4月房市“从未如此活跃过”！

随着汉密尔顿-伯灵顿房地产市场热潮继续蓬勃发展，该地区4月房屋销售数据再破纪录。当地的房地产经纪人协会指出，2015年4月，该地区售出1,699套房产，打破了2014年5月创下的销售纪录。该地区4月出售的住宅房产平均价格为38万加元，同比上涨11.1%，价格上涨的热点地区包括弗兰伯勒、安卡斯特和中心城市；而商业地产销售量同样上涨。【阅读原文】

澳大利亚金融评论：全球房产投资意向调查──悉尼房产吸引力胜过巴黎、纽约

全球地产集团世邦魏理仕一项调查显示，2014年流入全球房地产的资本上升至略高于1万亿美元，几乎是2009年录得2950亿美元的四倍。对全球投资者最具吸引力的房产投资目的地排名中，悉尼位居第四，超过纽约和巴黎；伦敦、东京和旧金山位列前三名。调查又发现，房地产投资者极具全球视野

，除了集中在西欧和亚洲的所在地，投资者对二线城市的兴趣也有所增加，其中西班牙的马德里、美国的达拉斯和西雅图名列前十。【阅读原文】

悉尼房产买家更爱两居公寓自住出租均胜一居房型

由于开发商削减新开发案中一居室数量、提供更多两居室公寓，未来悉尼的一居室公寓可能出现短缺。

两居室的突然走俏将会影响澳洲房产投资者的决定

“自住业主和投资者都对两居室公寓越来越感兴趣了，”Colliers International住宅项目营销总经理奇腾登（Peter Chittenden）说道，“因此我们看到，新开发案中一居室的数量减少了，两居室雄起，甚至也开始侵吞三居室的数量了。”

两居室的魅力在于灵活性。买家可以出租一个房间来帮忙还贷，或者在成立家庭后可以住得久一点。此外，两居室通常带有停车位，一居室就不一定了。

为应对需求的转变，开发商开始提供各种各样的两居室，包括小而紧凑、只带一个浴室的，好在价格上和一居室争锋。

奇腾登表示，近期的开发案中，比如Cronulla Woolooware Bay的项目、Milsons Bay Alfred St 88号的项目、Erskineville Sugarcube的项目、Waitara Park Rise的项目，还有Castle Hill Atmosphere的项目，两居室公寓以前通常占近45%的比例，但现在两居室的数量都远超一居室的数量了。

“我觉得，不少首置业者被挤出市场外，因此他们甚至连一居室都买不起，”Colliers International项目营销主管菲尔德（Curtis Field）说道，“能够待在市场内的人就不会委屈自己，在低利率的环境下，购买两居室会让他们觉得更加物有所值。投资者同样也转向两居室，使得市场上提供了多种多样的选择，带一个浴室的或者两个浴室的、带书房或者不带书房的，大小也很不一样。”

CPM Realty的营销员埃尔班纳（Sam Elbanna）也看到悉尼内城区外不少项目提供的两居室公寓越来越多。他表示达令港（Darling Harbour）、沙利山（Surry Hills）和Woolloomooloo等市区或者市区边缘地带的项目依然以一居室为主导，但出了市中心，一居室的数量就越来越少了。“毫无疑问，市区外两居室公寓的数量已经达到空前的水平。因为市场存在强烈需求，因此开发商会把握每一个修建两居室公寓的机会。我们看到很多人买下两居室公寓，然后租出其中一个房间。”

Savills Australia的经纪人波普雷顿（David Poppleton）也认为市场上出现越来越多各种各样的两居室公寓，包括以前当作一居室+一书房出售的房型。“以前，开发商会提供65平方米的一居室公寓，但现在，这个面积的公寓通常是两居室，或者一居室加一个书房的。这在悉尼很普遍了。”

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全球房产投资意向调查：悉尼房产吸引力胜过巴黎、纽约

全球地产集团世邦魏理仕（CBRE）一项调查显示，对全球投资者最具吸引力的房产投资目的地排名中，悉尼位居第四，超过纽约和巴黎

全球地产集团世邦魏理仕（CBRE）一项调查显示，对全球投资者最具吸引力的房产投资目的地排名中，悉尼位居第四，超过纽约和巴黎。

伦敦、东京和旧金山位列前三名。

“这排名是在意料之中，因为澳大利亚在我们所有的核心部门都提供着全球最高的回报率，次级资产回报率甚至更具吸引力。”世邦魏理仕资本市场澳大利亚区总监乔什·卡伦（Josh Cullen）说，“我们在一些澳大利亚中心商务区（CBD）市场开始看到办公部门积极的迹象，这将巩固增长预期。”

在世邦魏理仕这份2015年全球投资者意向调查进行的调查中, 700个房地产投资者中有超过一半计划今年增加采购量，而2014年只有三分之一表示感兴趣。

房地产投资者具全球视野

38%的受访投资者计划投资自己所在地区，主要集中在西欧和亚洲。投资者对二线城市的兴趣也有所增加，其中西班牙的马德里、美国的达拉斯和西雅图名列前十。

“我们认为，低利率环境下，加上越来越多的市场进行经济扩张，房地产基本面相应的改善将吸引资本进入商业地产，”世邦魏理仕全球资本市场总裁克里斯·罗德曼（Chris Ludeman）说。

虽然全球资本近三年来的流动较为平坦，但流入房地产的资本却在持续上升。

2014年，流入全球房地产的资本上升至略高于1万亿美元，几乎是2009年录得2950亿美元的四倍。

（点击下一页，查看英文原文）

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悉尼房产买家如此饥渴！看房10分钟砸264万抢购

悉尼房产拍卖会上大多数都是亚洲人

一位买家砸264万澳元买下悉尼北岸Gordon区的一间房子，他在拍卖前10分钟才第一次看到这间房子。

据《每日电讯报》报道，这间4居室的房子位于帕克大道（Park Ave）8号，起拍价是220万，参与拍卖的买家共有15人，但后来变成了4个人之间的激烈竞争，价格很快被推高。

悉尼Park Ave 8号很受家庭买家欢迎

来自LJ Hooker Gordon的中介Jing Peng和Carlos Leite发出了20份合约，带领150个看房团参观过这间房子。Peng女士说澳元下跌和降息都对买家创造了理想的条件。“市场上的高品质房子不多，所以买家都很饥渴。”

在Roseville，The Grove 5号在一场快速拍卖会上以371万卖出。销售代理Sarah Davis说买家是一对带着孩子的年轻夫妇，他们希望找一间靠近铁路的房子。一共有115个看房团参观过这间房子，60组买家参加了拍卖会。

在车士活（Chatswood），一间4居室的房子卖出181万，围观的人超过150人，共有14人登记竞拍。代理Brent Courtney和Tristan Hart也带过150个看房团过来这里。

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安居悉尼内城不是梦没有100万也能买房

悉尼Waterloo区Elizabeth街 852号房售价在80万澳元左右

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据《每日电讯报》报道，距离市中心不到10公里且中位房价低于100万澳元的悉尼城区尽管屈指可数，但悉尼购房者依然可以留意Waterloo和Darlington这两个符合要求的地方。

CoreLogic RP Data近日列出了住房可负担性最强、距离悉尼CBD不超过10公里的5个城区。其中位于悉尼南区的Turrella住房可负担性最强，中位价不过83.36万澳元左右。Waterloo则排名第5，中位价为93.65万澳元左右。

McGrath Edgecliff地产中介公司负责人福赛斯（Ben Forsyth）非常熟知Waterloo住宅销售状况，他认为这个城区长久以来被忽视了。福赛斯表示：“Waterloo的房价可负担性更强，事实上人们很少关注这里。人们买房通常会首先看Redfern和Surry Hills，然后才会来到Waterloo。因为Green Squrae的缘故，Waterloo也得到重新，很多发展项目如今在这里展开。”

据了解，福赛斯手头上还有一套Waterloo两室居未有卖出，指导价格是80万澳元。这套半独立房屋位于Elizabeth街852号，屋内装修采用现代风格，拥有1个起居室、1个饭厅、宽阔的厨房、1个综合浴室和1个洗衣房。房屋还有一个大大的后花园，但没有停车位置。

CoreLogic RP Data也显示，Darlington是住房可负担性第4高的城区，其中公寓中位价为55.96万澳元左右。Raine & Horne Newtown 房地产中介销售经纪哈里斯（Michael Harris ）表示，Darlington之所以房价不超过100万澳元是因为这个城区面积不大。他说：“Darlington的房地产不多，这里只有几条街道，人流也不是特别旺。这是一个靠近市中心的小城区，附近有大学和医院，也接近King街和Chippendale。”

哈里斯补充道，Darlington主要吸引投资型买家以及给孩子买房的父母。去年9月，该地产中介公司在Darlington卖出了一套具有2个睡房和2个浴室的公寓，售价为73万澳元。该公寓位于1/245-249 Abercrombie街，属于开放式户型设计，但没有停车位置。去年10月，位于31/145-161 Abercrombie街的一套1室公寓卖出51万澳元，这包含1个浴室和1个车位。

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降息又刺激澳洲买房悉尼房价就一个“涨”字

Domain Group资深经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，澳储行将利率降至历史最低水平的决议将为火热的悉尼房市煽风点火。

5月5日下午，央行将官方现金利率下调了25个基准点至2%。

央行行长史蒂文斯在声明中承认，董事会已经考虑到降息会对悉尼繁荣的房市产生什么样的影响这个问题。“悉尼住房价格持续强劲增长，尽管其他城市的房价发展趋势参差不齐。”

“央行和其他监管机构一起通力合作，将评估并且控制住房市场可能出现的风险，”史蒂文斯说道。

威尔森表示，最新的降息可能“只意味着房价上扬”。

低利率将对澳洲房产投资者产生刺激作用

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5月2日的拍卖日，待拍的悉尼房产中，10栋就有九栋成功售出，清盘率再创新高。威尔森表示周六的表现显示了“房市中存在的竞争显然比以前多了很多”。

因此，研究机构BIS Shrapnel的住宅业务高级经理齐格马尼斯（Angie Zigomanis）警告道，降息对火热的悉尼房市来说将是一件“危险”的事。“可负担性增加可能会刺激更多的人买房。”

Raine & Horne Maroubra负责人斯帕奴达吉斯（Paul Spanoudakis）从未见过买家活动如此活跃过，投资者和自住业主已经抢得你死我活。“还有买家在观望，这次降息后，他们也会立刻就跳进来了。”

Century 21在悉尼七个办公室的负责人马歇尔（Craig Marshall）也认为会有更多的投资者进入悉尼房市。“低利率对投资者产生了刺激作用，也使得已经陷入困境的首置业者更加难以买到房子。”

“住房市场是经济中唯一一个繁荣的领域，利率下调还将进一步刺激房市。降息在短期内对房市来说是好事，但从长期来看就不一定了，”马歇尔说道。

已经在房市中苦苦挣扎的悉尼首置业者目前看不到任何可以松一口气的希望。

房产数据研究机构SQM Research的总经理克里斯托夫（Louis Christopher）表示，今年年内，房市的竞争预计还将处于巅峰水平。在2016年年中前，房市可能都不会减缓增长。

实际上，降息可能导致房价出现“直升”的风险。“市场上的存量近乎创下历史新低，加上同样创下历史新低的利率，房市只可能直接攀升，”克里斯多夫说道。

Domain Group的数据显示，第一季度，悉尼房价中位值进一步跳增3.6%至914,056元，创下历史新高。

威尔森曾预计，今年年底，悉尼房价中位值可能突破100万元大关。

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悉尼房价永保上涨？专家警告投资者：不会！

悉尼房价在2015年的头三个月中飙升了近6％，是六年来增长幅度最高的一个季度

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专家们警告那些在悉尼蓬勃发展的房地产市场中的投资者们，不要期望房价会像过去几年那样持续大幅上涨很长时间。

4月1日公布的数据显示，悉尼房价在2015年的头三个月中飙升了近6％，是六年来增长幅度最高的一个季度。

根据房地产数据机构CoreLogic RP Data的最新房价指数，仅3月份房价就增长了3％。该指数还显示，自2012年中期开始，整个悉尼城市的独立房和公寓房的价格已增长了近40％。

房地产研究机构SQM Research的总经理克里斯托弗（Louis Christopher）更新了他对悉尼2015年房价的预测，把以前预测8%至12%的增长，提升到了11%至15%。

但汇丰银行的经济师史密斯（Daniel Smith）表示，悉尼目前的房价增长“从中期来看是不可持续的。”还警告道，一旦利率开始上升， “悉尼房产市场将有风险”。而利率上升很可能是在2016年年中。

不过，目前来看悉尼房产市场依然强劲， 3月最后一个周六是全市有史以来最大规模的拍卖日，共有1128套房产在拍卖会上卖掉。Domain集团的高级经济师威尔逊（Andrew Wilson）说，87.5％的成交率也是悉尼有史以来最高的，“令人吃惊”，这显示出了市场“史无前例”的实力。悉尼房产拍卖的价格也让许多在拍卖会上有意买房的围观者目瞪口呆。

Pymble郊区Belle Property房地产公司的马斯格雷弗（Sophie Musgrave）说，在Wahroonga郊区，一套位于Ingalara大道的四卧室的独立房，在拍卖会上以189.5万澳元落锤售出。而房主在2013年购买它才花了110万澳元。那个时候，他们仅花了3万澳元左右做了些小修小补。

“至去年年底我们预测，市场会降温，利率可能会上升，但所发生的事情正相反，”她说。

同样在4月25日周六，位于Marrickville郊区Garners大道上的一套翻新的独立房以240澳元的价格拍卖售出，创下了该郊区的售房记录。该价格超出房主所期待的价格70万澳元。

CoreLogic RP Data的研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，悉尼大部份的价格上涨是因投资者的需求，他们正在利用现在的低利率，以期获得巨额资本收益。

但他强调，房价的涨速不太可能以这样的速度持续很长的时间，因为最终将超过购房者的负担能力。而这一点将会特别影响到投资者。

“现在悉尼上涨的曲线良好，而租金收益率接近历史最低水平的情况下，潜在投资者在考虑自己的投资方案时，谨慎一些可能是明智的，”他说。

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悉尼房市发展正进入“黄金十年”

澳洲全国最大住宅开放商之一——斯多克兰（ Stockland）称，悉尼房市发展正进入“黄金十年”，近期看不到泡沫。

据《悉尼先驱晨报》报道，斯多克兰的执行长施泰纳特（Mark Steinert）称，悉尼住房严重供应不足，至少5至6年内无法达到市场平衡。

施泰纳特4月23日在悉尼举行的澳洲经济发展委员会（CEDA）活动上发表讲话时说。虽然承受力固然是一个问题，但悉尼房市供应不足更是一个“关键任务”。

“我不觉得悉尼有房市泡沫，现在的状态不可能在近期内‘破裂’。”施泰纳特说。“必须解决的问题是改变‘别进我的后院’这种心态，一些开发提议提出后会遭到社区反对，这会导致新项目审批严重拖延。”

“当然，我们欢迎社区咨询，但这拖延了流程。如果这种现象可以改变，我们就可以解决供应，然后再解决承受力问题。”

施泰纳特最近担任了澳洲房地产理事会的新主席。他说新州内部的房地产市场也各有不同，伊拉瓦拉（Illawarra）地区显示了稳健的需求增长和定价，悉尼市区有高密度的问题，而猎人谷（Hunter Valley）则发展缓慢。

专家称，悉尼房市发展正进入“黄金十年”，近期看不到泡沫查看更多悉尼优质房源

斯多克兰过去十年专注于发展住宅业务，单在今年就宣布了在墨尔本北部发展走廊Kalkallo的一个46亿的开发项目，此前还宣布了以6700万收购布里斯班Scarborough的一个住宅用地，在墨尔本CBD东南部Casey的城市发展走廊北克莱德（Clyde North）也有一个价值1.28亿的开发。收购土地反映了这个集团在拓展住宅开发方面的雄心。

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