悉尼房市 – Page 4

2016年澳洲房产市场王冠将花落谁家？

2015年的澳洲地产市场是令人感到兴奋的一年，特别是悉尼和墨尔本两大城市的房价获得了两位数的增长，不过在接近年末的时候，澳大利亚的地产市场被浇了一盆冷水。跨越至2016年之后，许多专家对澳大利亚今年的房地产市场走势做出了预测，虽然预测结果各有不同，但是都保持了一个差不多的基调，就是房价上涨将放缓。

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澳洲房产网报导，在2015年整体房市上涨的环境下，珀斯和达尔文几两城市的房价出现了下跌，经济放缓对这几个城市的地产市场造成了很大冲击，2016年这些城市的表现依然无法令人期待。而对于悉尼和墨尔本的买家来说，房市的冷却是一个好消息，他们有更多的空间可以为自己挑选一个理想的住所了。

2015年，悉尼和墨尔本的房价分别上涨了12.8%和11.8%，CorelogicRPData的研究负责人TimLawless认为，在2016年，悉尼和墨尔本的房价可能会上涨的幅度分别为3%和1%。在过去的三个月里，有5个首府城市的房价出现了下跌，2016年这个下跌的过程有可能会进一步延续，但是考虑到这些城市的人口增长以及强劲的经济环境，房价的跌幅最多不应超过5%。

Domain的首席经济学家AndrewWilson表示，不同城市的地产走势差异将会进一步扩大。许多专家认为，墨尔本和布里斯班在今年的表现将会超过悉尼。SQM研究部的董事总经理LouisChristopher说：“我不知道墨尔本的地产市场将会严重放缓这一观点从何而来，最新的数据和这一观点这是完全相违背的。”

维多利亚州规划部部长RichardWynne刚刚批复了墨尔本最大的一个开发项目，来自马来西亚的开发商PJDevelopmens将斥资1.5亿澳元在墨尔本南岸的打造6个大厦的项目。

新上市公司的McGrathLtd的负责人JohnMcGrath认为，布里斯班和昆士兰州东南部地区的表现有可能超过墨尔本。综合经济因素和买家心理等因素之后，昆士兰东南部的地产市场已经处于一个底部的位置了，在这个状态下，房市只会呈现向上的状态。另外，而且布里斯班的房租收益率要元高于悉尼和墨尔本，且房价可承受能力也远远高于这两个城市。

在其他几座城市中，由于经济的状况没有转好，珀斯和达尔文的房价似乎还没有筑底的迹象，而堪培拉也面临房屋供应过量的问题，因此市场有可能会陷入停滞，阿德莱德也有面临着类似的问题。

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（据钜亨网）

悉尼房价连续第二个月下跌

澳洲房产监控和数据统计机构CoreLogicRPData公司所提供的楼市指数显示，悉尼市房产价格在12月份再度下跌，这也是该市场连续两个月出现的下跌趋势。整个全澳范围内，房产价格几乎持平，上月的跌幅达到1.4%。澳大利亚房价多少钱一平呢？

数据称，12月份大都市房产价值平缓，其中悉尼下跌1.2%，而阿得雷德和堪培拉的房价也跌幅类似。

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悉尼房产的中值价位上涨8.2万至80万元，墨尔本房产的中值价位上涨6.04万至61万元。

在2015年全年，澳洲房价平均上涨7.8%，悉尼和墨尔本增幅最大，布里斯班和堪培拉其次。

整体来看，悉尼房价12月份下跌1.2%，不过由于墨尔本和柏斯的房价有所上涨，全国的整体水平平缓。其中柏斯更是在12月份上涨了2.3%

CoreLogicRPData公司研究部主任劳丽思（TimLawless）说：“对于柏斯来说这仅仅是12月份的个例，我们可能看不到未来继续上涨的情况。按照季度和年度来计算，那里的房价仍然萎靡。我预测，在未来的一个季度，2.3%的增长幅度会被吞噬。”

他指出，不过柏斯房地产市场的复苏正在酝酿，也许会在2016年的某个时间开始。

布里斯班上个月也表现不错，涨幅达到1%，与墨尔本相当。不过布里斯班的出租回报率也是全澳较高的，公寓回报达到5.3%，独幢屋回报达到4.2%，而悉尼和墨尔本的数据仅有3%。

劳丽思说：“布里斯班是发生增长和改善的一个主要市场，这里的就业机会也逐渐恢复。”

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（据澳洲新快网）

三季度澳洲人卖房利润悉尼北岸均超70万澳元

澳洲房地产权威数据机构CoreLogic RP Data在最新的《痛苦与收获》（Pain or Gain）报告中汇编的数据显示，悉尼下北岸业主在2015年下半年悉尼房市繁荣顶峰时期卖房的平均毛利润超过70万澳元。

这份报告涵盖了业主在第三季度卖房的利润和亏损，期间悉尼房价年增幅在8月份的时候达到峰值18%，此后悉尼房价的增速减慢至13%以下。

在第三季度，悉尼大都市利润平均在50万或以上

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《澳洲金融评论报》对CoreLogic的报告进行分析后发现，库灵盖（Ku-ring-gai）的卖家平均毛利润为全国最高，达到72万澳元，该区包括悉尼北岸的戈登（Gordon）、圣艾夫斯（St Ives）、奇拉腊（Killara）、罗斯维尔（Roseville）和平布尔（Pymble）等城区。

其次是另一个北岸地区——猎人山（Hunters Hill），这里有不少悉尼最古老的砂岩房子，前财长何基（Joe Hockey）在当地有一套价值540万的房子。猎人山的卖家在第三季度的平均毛利润为71.5万。

排在第三位的是悉尼西北区的希尔斯郡（Hills Shire），该区从南部的北巴拉玛打（North Parramatta）一直延伸至霍克斯伯里河（Hawkesbury River）的Wiseman’s Ferry，当地的房价和地价都如同搭上火箭般飙升。

整体而言，在第三季度卖房利润最高的14个地区中，悉尼大都市占了9个，利润平均在50万或以上，表明近期悉尼房价增速一枝独秀。

墨尔本表现最佳的是东部的波隆达拉（Boroondara），当地包括某些房价最高的城区，例如基尤（Kew）、坎伯威尔（Camberwell）和霍索恩（Hawthorn），此外还有同样在东部的白马（Whitehorse）和蒙纳士（Monash）以及在南部的贝塞（Bayside）等。

虽然这些城区实现的大部分资本增值都是得益于近期的房市繁荣，但这次调查再次凸显了长期持房的优势。例如悉尼内西的莱卡特（Leichhardt），业主平均持房时间为9年，墨尔本白马的平均持房时间更是超过13年。

这次调查还突出了悉尼和墨尔本之外的利润较高的其他地区。布里斯班第三季度的卖房平均利润是16万，平均持房时间为10.4年；黄金海岸为9.9万，平均持房超过10年。

阿德莱德利润最高的是大都市地区伯恩赛德（Burnside），平均利润19.2万，平均持房10年；堪培拉的平均利润是14.8万买，平均持房10年；霍巴特是13万，平均持房10年；达尔文是18万，平均持房8.5年。

虽然经济表现较弱，但珀斯也有多个城区的房市表现较强，包括尼德兰兹（Nedlands），平均利润为407,250澳元，平均持房13年，还有科特索（Cottesloe），平均利润为357,500澳元，平均持房13.5年。

（据澳洲新快网）

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悉尼房市强劲获百万利润！看卖房最赚的地区

悉尼北滩的房产卖家是全国房产销售中最赚的，他们的售价要比购入价大增，高达130万澳元！

悉尼房市强劲获百万利润！看卖房最赚的地区

Seaforth则是最盈利的郊区，Core Logic RP Data数据显示，在最近的一季，平均房产销售获利为134万。

平均利润在90万以上的其他郊区包括North Balgowlah，Palm Beach，Bayview和Balgowlah Heights。

数据显示出，仅1.7%的悉尼房产今年卖出亏损了。

据悉，Seaforth的房产平均持有时间为11.6年，而当地的房产中价在过去一年也上涨了$300,000。

Stone Real Estate的卡萨利诺（Maria Cassarino）说，本地和海外买家对Seaforth的需求很高。

她说：“因为地大且靠近市中心，北岸和东区的房价都大涨。相比10年前，街上和公园里的孩子都多了很多。”

卡萨利诺说，大部分Seaforth的房子都是家庭型，很多都是冬季卖出去的，“这里的房产交易频率不高，跟悉尼的其他地区相比，房产持有年份较高。”

Balgowlah Heights是悉尼盈利第二高地区，为119万，而在Epping，在上季销售的73个房产中，平均盈利为118万。

Wahroonga的67套房产销售平均盈利为$781,586。

Core Logic RP Data的分析师Cameron Kusher说，悉尼卖房亏损的比例很小。“虽然部分地区表现得没那么好，但整体而言房市还是很强劲的。全国的亏损率都不高，大城市的就更少了。”

悉尼其他最盈利的郊区还包括Cherrybrook，Woollahra，West Pennant Hills，Turramurra，North Bondi，Palm Beach，Bayview和Bella Vista。

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（据新快网）

2016年澳洲房产市场走向：墨尔本渐取代悉尼

近年来，澳洲房产行业的持续火热，带动了一批又一批的海外购房投资热潮。尽管有着澳洲政府的限外，还是阻挡不住中国人继续在澳洲置房的热情。

大量移民涌入澳州房产猛涨

根据澳洲统计机构RPData数据，今年11月悉尼房价同比涨12.3%；墨尔本涨11.8%，别墅涨幅加大。

房价猛涨的背後，是大量移民涌入澳洲。由於海量海外移民迁入澳洲，导致澳洲房屋缺口状况长期存在，据澳洲住房产业协会（HIA）数据，澳洲需在2020年以前额外建设130多万套住房，才能够满足预期人口增长需求。为缓解国内住宅供应不足压力，澳洲FIRB加强对海外投资者购买澳洲房产的限制。

30多岁的年轻投资者增多

在澳洲购房置业的大多数为金融界人士或者民营老板，年龄在45岁以上的占绝大部分，但近年来30多岁的年轻投资者也明显增多，今年约占20%。广州一名35岁金融界女士，从2013年起，连续三年在澳洲买了9套房用於出租，每套总价从60万到100万澳币不等，现在每一套已经赚了30%以上。

“中介会帮忙打点一切，房子出租後中介每三个月会上门检查房子情况，并向业主报备，不少业主在澳洲买了房都不知道房子在哪里，但每个月都可以准时收租”。澳洲房子是永久产权，出租的回报率有四五个点，普遍可以以房养租，出租给中介的中介费在7%，买卖的中介费是1%。

2016年墨尔本或从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔

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2016澳洲房价预测

悉尼房价在2015年增长了16%，但最新预测显示，明年的增速将降至只有4%。

根据Domain集团的《市场状况》（State of the Market）报告，因投资者持续撤离市场，悉尼房市将大幅降温。如果预言成真，墨尔本将从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔，前者2016年的房价增速预计为5%。

悉尼的房市增速将降至与霍巴特及阿德莱德一个级别，但比布里斯班丶珀斯和达尔文高出1%至2%。

Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）表示，悉尼凭藉强劲的经济和供不应求的房子，长期都是吸引投资者的“磁铁”。“但两位数的增速已经成为悉尼的历史，没有看到它还能保持双位数增速的合理理由。”

他说，虽然投资者数量减少是因为澳洲审慎监管局（APRA）的改革，但悉尼将进入房价减慢的整合时期。“悉尼仍将是最强房市之一，但2015年的增速已经结束。”

悉尼的市区丶东区和下北区将有5%的房价增速预测，内西将有4%，而其他比如上北岸丶北部海滩及南区等地区则都将维持在3%的增速。

减速最明显的将是投资者集中的“腹地”，包括西部城区，预测未来12个月的增速难以达到3%。事实上，这些地区的清盘率在2015年底已经大跳水。

墨尔本住宅地产市场

上市地产开发商巨头Stockland和Lendlease，大型私营开发商Villawood丶Satterley和the Perich family都对澳洲东海岸明年的住房地产市场信心十足。

上述地产商预期明年里他们的住房物业在房价维稳和略微上涨的情况下，销售将持续强劲，而墨尔本将成为领先市场。珀斯则有可能因为销售速度放缓，市场条件更具挑战而变为买方主导的市场，该地房价有下滑的可能。

澳洲最大的上市住宅地产开发商Stockland报告称，在其墨尔本北区和西区的留个物业区，近六成的购房需求来自初次购房人士，同时五分之一的墨尔本物业购房人士是来自悉尼。Stockland的维州住房物业部门总经理Milk Davis陈墨尔本市场现在在各个方面都遥遥领先，比起悉尼丶布里斯班和珀斯，该地的物业的价格比其他地方更合理。

私营开发商Villawood的首席执行官Rory Costelloe称，“维州的房价有更多的上涨空间，比起悉尼和布里斯班要分别便宜60%和10%。每年作为世界最适合居住的城市，墨尔本都能迎来近10万的新移民”。在谈到对2016年的展望时，Costelloe先生称Villawood计划在明年开发8个新的住宅社区，除此以外还有昆士兰州的一个新项目和悉尼西部的一个小的精品住宅物业。

本部位於珀斯的开发商Satterley Property Group在维州的业务也是欣欣向荣，其维州和昆士兰州业务主管陈公司在本财年已经销售了780套物业，而在上一财年的总销售量为900套。他还称维州市场的基本面因素利好——低利率丶强劲人口增长和相对合理的价格，住房承受能力都在开发商的把控之中。同时他也注意到了该地商场上戏拟购房人士的活跃。

（据巨亨网）

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高端市场再掀浪潮：悉尼空中别墅热卖

澳大利亚虽然比大多数亚太经合组织国家更好地应对了全球金融危机，但这对于高端地产市场并没有什么帮助。在停滞近十年后，高端空中别墅市场开始复兴，2015年有6笔超过9百万的买卖成交，总金额达7302万澳元。

高端市场再掀浪潮：悉尼空中别墅热卖

大多数本地购房者的心态是“未雨绸缪”，因此整个2009和2010年度都没有超过9百万的成交记录。就在这段时期之前，也就是2008年9月，雷曼兄弟宣布破产，动荡波及世界，然后2009年S&P/ASX200指数跌到3120点低谷。与此同时，澳元也开始高涨，在2008年7月涨到1澳元兑换97美分，然后在2008年11月又跌到62美分。在2010年澳元再次和美元平起平坐并在2011年7月涨到1.10美元，然后从2012年5月份开始，持续下跌，目前维持在70美分出头一点。

购买悉尼高端豪华住宅的意向有所增加，其中一半卖给了海外买家。很显然，澳元的下跌是致使对悉尼豪华地产需求量增加的最关键因素，且大多数买家来自中国。不管政府政策如何，中方进一步的投资不仅无法避免，甚至可以说是必须的，即便整个过程不可能顺顺当当。

每当我讨论外国购房者购买悉尼豪华地产的动机时，就会听到的许多相似的观点，例如政府民主稳定、工作环境安全、法制健全、学校优良、风景优美、空气清洁和气候宜人等，当然金融回报也是其中之一。

作者

Michael Lowdon

Director,Ray White Residential Sydney CBD

+61 400 203 630

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圣诞前悉尼房市再添大单中国香港客砸8百万购悉尼豪宅

悉尼曼利（Manly）豪宅市场今年赶在房市结束前再添一笔大单——8百万的水边豪宅成交。据悉，该房是属于班尼特夫妇（Barry Bennett和Margaret）的。买家来自中国香港。

圣诞前悉尼房市再添大单中国香港客砸8百万购悉尼豪宅

该房占地1120平方米，原屋主在2001年买入后，曾委托Rob Harrington and Associates来重新设计房子。

班尼特在Waillea以470万澳元买下一公寓后，在2013年挂牌出售上述的豪宅。

夫妇俩后来搬到了Fairlight，在那里4月时他们花了550万购买了一顶层公寓。该公寓可以饱览海港景色。

曼利的最高纪录是在2009年时创下的。当时，富豪Greg Poche和Kay van Norton从华裔开发商Stanley Quek和Marcus Chang手中买下了位于Addison路的空置大宅。

邻近郊区Freshwater的最高纪录则是一500万房产，买家是BT Financial的高层Michael Miller。

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（据新快网）

盘点从2015年悉尼房市学到的5件事

长期以来，人们一直说悉尼房市繁荣几乎是不可能结束的，不过悉尼居民知道，尾声已经到来。6月份买家就开始大排场龙，希望以最佳价格出售房子，冬季有1万套房子被拍卖，这个时节传统上是市场的淡季。今年冬天被拍卖的房产数量几乎比去年同期多出30%。

轰炸市场的大量房产不可避免地引发衰退。在7月的最后一周，清盘率从5月份将近90%的高峰水平下滑至80%以下。到了10月，Domain Group的数据显示，悉尼经历了2014年3月以来最慢的房价增速，只上涨了3.2%。所以，从今年的房市中可以学到什么呢？

在2015年十大房产销售中，有8处房产被海外商界人士买走，大多来自中国

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1、内环区最有复原力

到11月最后一周为止，当时有1100套房产计划被拍卖，创下春季记录，Domain Group高级经济学家Andrew Wilson称，悉尼部分拍卖市场正在“崩塌”。

今年初西北区经历了不可持续的价格增长，西区遭遇了清盘率下跌大约50%的状况，这受到了悉尼整个城市清盘率跌破60%的拖累。投资者聚集的核心区域受到银行收紧借贷规定和上调利率的沉重打击。内西区、市区、东区和下北岸的清盘率仍达到70%左右，甚至80%。

2、外国资金

今年海外资金对悉尼房地产产生了较大影响，在2015年十大房产销售中，有8处房产被海外商界人士买走，大多来自中国。

对于资金立基于海外的买家来说，下跌的澳币汇率使得澳洲的豪宅变得明显更有吸引力。

3、首置业者“在作战中消失”

既然首置业者难以竞争吸引海外买家的数百万元豪宅，那么2015年首置业买没有回归方式的状况也就与上述言论没有多大关系，虽然一些人喜欢为此辩护。

根据统计局的数据，相比十年前，首置业者贷款数额下滑了约25%。尽管房价上涨，但首置业者没有放弃拥有房屋的梦想。在新州，首置业者平均要借款39.86万元才能得到一套房产，是所有州和领地中最高的。

4、房价上涨

Domain Group的数据显示，第二季度悉尼的房产中位价格首次突破100万元大关，这要归功于利率处在自上世纪60年代以来的最低水平以及投资者狂热活动带来的双重刺激。

过去一年悉尼房价增长了16%，不过，随着投资者继续退出市场，明年预计增速将放缓至4%。如果预估正确的话，悉尼作为增长最强劲房市的头衔将让给墨尔本，预计2016年墨市的房价将增长5%。

5、对拍卖会的信心遭遇考验

拍卖会清盘率现在跳水至2012年以来从未见过的水平——在上周末跌至58.1%。内西区知名房产中介Peter Gordon称，2016年一些卖家会开始倾向于私人协议，而不是拍卖会。

（据澳洲日报）

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看悉尼人如何增值自己的房子

新州的建筑活动刷新了纪录，更多是在人们的后院进行，因为他们要在自己的土地上建设，以应对紧张的房地产市场。

Val和Paul Buckley住在女儿房子的“老奶奶套间”

根据政府今天公布的统计，在自家土地上建附加建筑或“老奶奶套间”的人比5年前多出大约75%。上一财年新州的建筑价值从一年前的290亿增长至340亿。

悉尼大学城市规划和政策教授Peter Phibbs称，大地块上建设的附加建筑可能会成为住房供应的一大来源，因为悉尼居民都希望充分利用他们的土地。

上一财年政府大约出具了4500个扩建许可，比前一财年增长了大约10%。

“老奶奶套间”的建筑许可也有增长，去年大约批准了3650套，年比增长了大约20%。这也许反映了与父母同住的年轻人数量。澳洲统计局的数据显示，过去5年，搬出父母家独自居住的25岁以下澳人的数量减少了大约20%。

Val和Paul Buckley就加入了这种潮流，他们为了与女儿们同住，购买了一套“老奶奶套间”。Buckley太太说：“这比上养老院划算，而且离家人很近。”

High Tech公司的持牌建筑商Robert Bird说，“老奶奶套间”的投资者有三类：父母为孩子而建、孩子为父母而建以及单纯的投资建设。

新州政府近日发布了一份讨论文件，鼓励人们更大限度利用例如排屋等中等密度的住房。根据政府的大都市策略，悉尼到2030年需要新增大约50万套住房。规划厅长斯托克斯（Rob Stokes）说建筑活动增加反映了规划系统的改革。

“我们要令规划系统更加简单易用，让人们能建设和改造他们的房子，而不至于被各种复杂的规划监管绑手绑脚。”

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（据新快网）

2016澳洲房价预测：悉尼增速急刹车！

悉尼房价在2015年增长了16%，但最新预测显示，明年的增速将降至只有4%。

根据Domain集团的《市场状况》（State of the Market）报告，因投资者持续撤离市场，悉尼房市将大幅降温。如果预言成真，墨尔本将从悉尼手中夺走“最强房市”的头衔，前者2016年的房价增速预计为5%。

2016年澳洲首府城市房价增速预测

悉尼的房市增速将降至与霍巴特及阿德莱德一个级别，但比布里斯班、珀斯和达尔文高出1%至2%。

预测明年悉尼房价的增速将降至只有4%

Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）表示，悉尼凭借强劲的经济和供不应求的房子，长期都是吸引投资者的“磁铁”。“但两位数的增速已经成为悉尼的历史，没有看到它还能保持双位数增速的合理理由。”

2016年悉尼地区房价增速预测

减速最明显的将是投资者集中的“腹地”，包括西部城区，预测未来12个月的增速难以达到3%。事实上，这些地区的清盘率在2015年底已经大跳水。

（据澳洲新快网）

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