在二十世纪末的短短四年间，日本城市的房价就涨了2倍，然后没过多久日本房价逐渐出现下跌，上到房地产企业和金融机构陷入了大危机。许多民众的日常生活也收到了影响。就让居外网带你了解日本房产泡沫经历。
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日本房产泡沫 是如何一夜间就破裂的 | 日本
日本房产泡沫经历：在1991年日本房市泡沫破裂，房价狂跌，使日本经济陷入长达20年的低迷。楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？日本房地产泡沫为何崩溃？
1、土地不会贬值&东京房价不会下跌
当时日本楼市为何那么疯狂？有两大“神话”一直刺激着所有投资者蜂拥而上。
神话之一是“土地不会贬值”。日本人多地少，房产永远是“刚需”。日本全民疯狂买房炒地，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。
从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。
一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。
其实，金山银矿的底子早已亏空了。
第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。
为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？
然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。
值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。
2、疯狂买房
坚信两个“神话”无坚不摧，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。
整个社会，到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪。
用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”
造成这种狂热错觉的，契机是日本签署了“广场协议”。随后，日元不断升值，口袋里的钱一下子多出来许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入土地和资本市场炒作的大军中。
当时，政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低，贷款利率同样非常低，商业银行鼓励居民贷款，金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，并鼓励投资者买到地后，再以土地作为担保，继续贷款买地……循环往复，银行最终也被拖进泡沫之中。
买房炒地蔚为大观，媒体把这种狂热视同于经济繁荣，热烈鼓吹，甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。然而，危机还是来了。2011年，日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中，通过穿越时空的来信，帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。
然而，大多数普通日本人却没有小说里的幸运。
3、崩盘来了
1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。
接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。
房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。
崩盘之前，难道日本政府没有做出任何努力吗？
其实，早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。
当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。
然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。
在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。
崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，在这一刻全面爆发。
崩盘的代价有多大？
20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。
这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本。
日本股市指数，1989年底达到顶峰，一路暴跌。
时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平，可见当年的泡沫破裂的影响多么惊人。
来源：搜狐
责任编辑：Shelly Du
吉隆坡房价多少钱一平？
菲律宾房产投资热点区域：政治与交通物流中心帕塞市（Pasay City）
帕塞市（Pasay）是马尼拉大都会区城市之一，人口总数约41.6万（2015年数据），也是最受中国买家青睐的投资热区之一。帕塞属于马尼拉大都会区，靠近马尼拉市，是尼诺·阿基诺国际机场（Ninoy Aquino International Airport）所在地，区域内汇集了诸多航空和物流企业，为此成为菲律宾重要的交通和物流中心。此外，帕塞市（Pasay）还是菲律宾重要政府部门如菲律宾副总统办公室、参议院、外交部（DFA）、菲律宾国家银行等所在地。
帕塞区内重要航空及物流公司
- 尼诺·阿基诺国际机场
- NAIA 1号航站楼
- 菲律宾航空公司总部
- 马尼拉之神航空公司 （Spirit of Manila Airlines）总部
- 菲律宾航空速运 （PAL Express）
- 菲律宾唯一水上飞机运营公司 (Air Juan)
- 菲律宾岛际航空公司 (Interisland Airlines)
- 菲律宾最大物流公司 LBC Express
帕塞区内重要地标建筑
- 亚洲SM购物中心
- EGI Taft 中央交易所
- 菲律宾国家文化中心
除了交通物流和重要政府部门所在地这两大因素外，帕塞市拥有诸多包含赌场的娱乐中心，如马尼拉国际度假中心（Resorts World Manila）、马尼拉梦幻城 （City of Dreams Manila），吸引了全球诸多游客前来消费，带动当地的经济发展（按照当地法律，赌场是合法经营的），房产市场也相当旺盛，为此成为吸引外国投资者的重要投资目的地。
2018年1月，帕塞市（Pasay）热门区域的房价为2.5-3万人民币/平米左右。以下为居外网精选帕塞当地投资房源。
1、马尼拉湾云顶赌场附近酒店式公寓：总价85万人民币/面积24平米
2、帕塞市区Bay Garden公寓：总价81万人民币 面积51平米
帕塞市更多适合投资的房源：
- 棕榈滩公寓Palm Beach West配套好景观一流 总价81万/28平米精装公寓
- SM亚洲购物中心周边S Residences公寓 总价54万人民币/26平米投资公寓
- 帕塞市区海滨公寓Breeze Residence 总价35万人民币/ 27平米投资公寓
- 罗哈斯大道Radiance Manila Bay公寓 总价63万人民币/ 40平米
- 亚洲最大购物商场周边公寓 总价46万人民币/ 26平米 海滩度假公寓
文字： Vincent Xie
排版：Shelly Du
编辑：HY
35万人民币投资马尼拉金融区 上海白领在菲购房全纪录
近年来菲律宾经济持续增长，2016年GDP增速达到6.9%，成为了亚太地区增幅最高的国家，势头令人咋舌。房地产业已成为菲律宾发展最快的行业之一。除了去欧美国家买房投资，菲律宾房产也逐渐走入国人眼中。下面我们一起来看看网友“眉眉木木”的菲律宾购房之旅，相信对您会有一定的帮助和启发。
本文摘自天涯网友“眉眉木木”的买房记录，特此感谢。
买房前：高收益和投资前景 让我选择马尼拉
在上海打拼多年终于有了50万存款，本来想可以在上海拥有一套自己的房子，奈何上海房价高昂令人难以承受。后来一个在菲律宾的华人朋友对他介绍了菲律宾的房产情况：
1、菲律宾首都马尼拉的房价还是国内三线城市的水平，历史房价一直是稳定上涨，近几年菲律宾大力招商引资，发展得越来越猛，GDP增长率现已超过中国，居全亚洲第一，房价涨得非常快；
2、菲律宾是小小的岛国，人口1亿多，（居外补充：全世界第十二大人口国，高盛预计菲律宾有望成为“未来十一个高成长经济体”， 到2050年会从现在的全世界第43大经济体跃升为第14大经济体），平均年龄23岁。也就是说菲律宾人大部分人是年轻人，这些人都是买房和租房的刚需，人多地少，有利于房价和房租上涨；
3、菲律宾整个国家的资源和就业机会都几乎集中在首都马尼拉，吸引全国各地的人到马尼拉生活，马尼拉已经成为全球人口密度最高的城市，会刺激马尼拉的房价；
4、菲律宾的房租收益率相当高，一年租金收益约为当年这套房子市价的10％，在菲律宾买一套约50万人民币的房子，收的租金可以在上海租一套很好的2室1厅；
5、菲律宾买房永久产权，无公摊面积。外国人买房手续简单且不限购。
我把我要在菲律宾买房的想法告诉了我那个在菲律宾做生意的朋友，得到了他的支持，并介绍了一个在菲律宾做房产中介的中国人给我，说他会帮我搞定买房前手续和买房后出租的所有一切事情，而且还能帮我拿到最低价。于是，办护照，淘宝上办理好签证，出发了！
35万人民币淘到马尼拉最好地段房源
2016年12月，在菲律宾找好房产中介，办理护照签证飞往菲律宾。
一下飞机便感受到了菲律宾的晴空清新的环境，由于出发时间是12月，国内冷得打哆嗦，菲律宾温度却达20－30度。看来以后冬天可以经常来这边避寒了。
因为可以移民，所以菲律宾有很多中国人。走在路上都经常听到中国话。也经常会看到很多中国饭店。菲律宾人很热情，不会歧视外国人。在玛卡蒂（菲律宾金融中心），马尼拉最发达的区，生活环境不错，物价比上海低一些。
因为买房主要用于出租投资，本人还会继续在上海生活，于是房产中介推荐首都马尼拉最最好的地段，在马卡蒂（Makati）的金融大街，就像美国的华尔街，那里是2万到3万人民币一个平方。差一点地段的1万到2万人民币每平方，低于一万的地段房产中介说不适合投资，会很偏，升值潜力较小。菲律宾首都人多地少，这里的房子几乎大多都是20到60几平方（无公摊面积），所以50万人民币绝对可以买一套。
很多人误以为菲律宾非常贫困落后，到马尼拉后感觉这里的新区真的很不错，还以为到了上海陆家嘴！
中介还表示：买房出租最好买不超过50平方的，会比较好出租，且因为马尼拉流动人口太多，租房市场很火爆，他举了一个楼盘的例子，在马卡蒂（Makati）的金融大街，20多个平方的，房价约50万人民币，一个月租金收4千人民币不会愁租不出去，一年的租金就是约5万人民币，也就是说哪怕房价不涨，收租10年就可以回本，况且房价还会猛涨。
经过多番选择和比对，终于在马卡蒂看中的一套微型公寓：只有20平方的小公寓（也称Studio），售价约250万比索（约35万人民币）。麻雀虽小，五脏俱全，这样的房子适合用来出租。
买房体验：其实到菲律宾那买房很简单，旅游签过去、找好中介、去各个楼盘的售楼处、销售人员会带你看房，看好了就签合同付钱。不过，付好钱后还不能立即拿到房产证，要等一段时间。总而言之，最重要的环节就是一定要找到靠谱的中介。
马尼拉居住体验：环境好、食物便宜又美味
尽管本次前往马尼拉看房的行程较短，前后不过几天，但当地的居住环境还是给网友“眉眉木木”留下深刻印象。
1、纯净的海滩
菲律宾的海岛真的不是一般的漂亮，这边的海水真像矿泉水一样的纯净，本地人很注意环保，不准靠近海边抽烟。海水里看不到一丁点垃圾。
2、平价的美食
律宾美食以风味浓郁的海鲜最为出名。而且在喜好音乐的菲律宾 几乎每一家有规模的餐厅中都会有乐队演奏或民族舞蹈表演。菲律宾乡土名菜喜欢用醋和大量的大蒜等辛辣调料。 比较有代表性的有：烤乳猪，西尼根汤，阿多波，拉普拉普鱼等
3、有趣的公交车
这个就是吉普尼，本地人的公交车。司机又开车又收钱，通过看后视镜看有谁上了车，上车的人都会主动给钱，一个一个人地把钱传给司机，司机找零再一个个人地传给乘客，所以坐在靠近司机的位置最累，要一直帮别人传钱传来传去，乘客要下车，就敲一下车的铁皮。哈哈 蛮有默契的。听说世界上没有两辆一模一样的吉普尼，都是五花八门各种各样的。
4、 友好的当地人
菲律宾人很热情，不会歧视外国人，中国人在这里很受尊敬
居外点评：
尽管这位网友很热情的分享了她在菲律宾的购房体验，“低成本，高回报”，以及菲律宾目前正处在从“农业经济向服务业经济转型”的风口期，但各位居外读者如果要跟进去菲律宾投资，仍然需要考虑其他风险要素，例如货币制度及汇率动态、地缘政治风险、高度依赖出口和外包商业服务的收入。请投资者多方了解不同信息，做出独立判断，挑选合适的开发商和经纪人项目择机进场。
来源：天涯社区
責任编辑：Vincent & Shelly
菲律宾房产投资热区：传统金融中心马卡蒂（Makati）
马卡蒂（Makati）是马尼拉都会区城市之一，紧邻马尼拉市区。马卡蒂是菲律宾传统的金融中心，汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司，菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）。
尽管马卡蒂（Makati）面积不大，仅为菲律宾第17大城市，但一直以来都是菲律宾传统的金融、商业中心，为此，汇聚大量前来工作、经商的流动人口。据统计，当地居民总数约50万，在工作日，马卡蒂汇集人口总数超过100万，人气极旺，是全球人口密度最大的区域之一！
作为菲律宾最发达、最繁荣的区域，马卡蒂（Makati）拥有菲律宾最多的摩天大楼，知名的地标建筑包括PBCOM Tower、GT国际大厦等，著名的购物中心包括The Ayala Center、The Rockwell Center等。区域内的马卡蒂商业俱乐部（The Makati Business Club）则由800多名首席执行官和高管组成，代表了菲律宾最大和最具活力的企业。
当地还是不少外国使馆所在地，为此各方面条件都比较成熟、便利，马卡蒂也被称为马尼拉都会区的主要文化和娱乐中心。
区域内知名地标建筑
- Museo ng Makati
- Makati Medical Center
- Salcedo Park
- Rockwell Center
- Glorietta Mall
- Philippine Racing Club (PRC)
- Magallanes Commercial Center
2018年1月，马卡蒂（Makati）热门区域的房价为2.5-2.9万人民币/平米左右，尽管价格与其他3个热门区域相差不大，但由于当地各方面设施更为成熟、完善，因此住房、租房需求更为旺盛一点。以下为适合要求的投资房源。
1、 环马卡蒂区域精装公寓 Alveo Land 总价50万人民币/ 30平米
2 马卡蒂市区高档公寓 The Gramercy Residences 总价 83万人民币
3 顶配写字楼 Century Spire 总价177万人民币/ 63平米
马卡蒂地区更多适合投资的房源：
（一） 马卡蒂市中心豪华公寓Raffles Residences 一卧一卫 总价346万人民币
- 马卡蒂市区高档公寓 The Gramercy Residences 总价 71万人民币 /35平米
- 亚洲第一个由范思哲家居（VERSACE HOME）设计的豪华公寓 总价205万人民币/ 68平米
- 马卡蒂香格里拉公寓 总价58万人民币 / 27平米
- 马卡蒂富人区豪华公寓Proscenium at Rockwell 总价90万人民币 /30平米
文字： Vincent Xie
排版：Shelly Du
菲律宾十家收入最高房产开发商排行榜 | 菲律宾
对于中国买家来说，到菲律宾买房、投资比较放心的做法莫过于购买当地实力开发商的项目，一来相信他们的建筑品质，二来信赖他们选址的能力。那么，哪些菲律宾的开发商值得信赖呢？居外网找来2016年菲律宾各开发商的收入和净利润等数据，供各位居外网的用户们参考。
1、菲律宾SM集团 （SM Prime Holdings, Inc.）
2016年凈收入: 238亿比索
SM 控股官网介绍该公司创立者为Henry Sy, Senior. 当初的买鞋商人经过六十年的发展，已经成为跨房产、零售、银行、旅游地产及服务的大型综合业务控股集团。2007年，SM控股也进入中国厦门、晋江和成都等城市。SM控股已经发展成为东南亚地区最大的综合开发商之一，根据发布的2016年公司财报数据，继续稳固了这一地位。SM控股开发的各类项目包括住宅、办公楼、酒店、会议中心等。
2、阿亚拉地产公司 （Ayala Land, Inc.）
2016年净收入: 209亿比索
阿亚拉地产公司 ALI（Ayala Land Inc）是Ayala集团专门负责地产的子公司，自1988年成立以来，一直聚焦于战略性的地标建筑、超级住宅、商业中心和酒店等方面的开发。2017年，该公司有2个超级综合体项目即将上市，一个位于马卡蒂Makati CBD，另一个位于Mandaue。此外，2017年该公司还将完成7个购物中心项目，总的面积超过22.4万平米。
3、菲律宾美加房产 (Megaworld Corporation)
2016年净收入:92.7亿比索（前3个季节）
美加地产 Megaworld是菲律宾国内首个倡导创建居住-工作-生活-学习一体化的超级小镇的先行者。截至目前，已开发了21个城市小镇项目，最大的项目为占地1200公顷的双子湖 (Twin Lake) 项目（Tagaytay）。据菲律宾证券交易所（PSE）披露的消息，该公司将开发600亿比索的融资项目，用于各个项目的开发、建设。
4、Vista Land & Lifescapes, Inc.
2016年净收入:63.8亿比索（前3个季节）
菲律宾领先的房产建筑商之一，主要为当地各个不同收入阶层的民众提供各类的住宅选择，项目品牌包括Brittany, Crown Asia, Camella Homes, Communities Philippines。此外，公司通过Vista Mall项目业开始进入商业地产领域。
5、菲律宾罗宾逊土地公司 Robinsons Land Corporation
2016年净收益:61.5亿比索
Robinsons Land Corporation (RLC)公司以商业项目开发而闻名，凭借44个已建成并运营的购物中心项目，获得丰厚的回报。而在普通住宅领域，RLC共完成了79个公寓住宅项目。
完整的菲律宾实力开发商排行
文字： Vincent Xie
排版：Shelly Du
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菲律宾的“浦东陆家嘴”：博尼法西奥环球城（Bonifacio Global City）
博尼法西奥环球城简称 BGC（英文全文为Bonifacio Global City），位于马尼拉都会区东南部城市塔吉格（Taguig）内。塔吉格距离马尼拉市区约11公里，自驾时长约1小时即可到达，公交耗时约1个半小时。
由于塔吉格市 （Taguig）位于拉古纳德湾（Laguna De Bay）西岸，战略位置重要，过去曾是菲律宾军队的驻地。在驻军离开后，1995年起塔吉格市政府主导出售了原先的军事用地，由博尼法西奥土地开发公司购买土地后， 开始了大规模的商业开发，被当地华人誉为菲律宾版的“浦东大开发”。
自设立之初，BGC便由政府统一规划、统一发展，为此区域功能完整，融金融、商务、住宅于一体，规划布局合更为合理，涵盖了现代化办公大楼、整洁的道路、绿色公园和诸多学校，是形式与功能的完美结合，被称为二十一世纪菲律宾模范城市。这一点，从其名称global-city可见一斑。今天，BGC已是整个菲律宾最充满活力的蓬勃新区，吸引了来自全球的企业、投资者。
2018年1月，BGC热门区域的房价为2.8-3万人民币/平米左右。以下为适合要求的投资房源。
1 菲律宾最老牌的综合商业集团旗下开发商Ayala全新公寓Avida Vireo 总价41万人民币/23平米
2、融商场与高端住宅于一体的Arbor Lanes 总价278万人民币/ 110平米
3、BGC核心区高端豪华公寓 The Venice 总价106万人民币
- BGC地区更多适合投资的房源：
全新高层公寓Avida Towers 总价92万人民币/38平米 - 投资前景看好的欧式公寓The Venice in Mckinley Hill 总价90万人民币 /40平米
- BGC标志性高层公寓Trion Towers 总价77万人民币 / 38平米
- BGC核心区全新高端公寓 Park Triangle 总价90万人民币 / 38平米
- BGC市区现代化奢华公寓The Beaufort 总价411万人民币
作者： Vincent Xie
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多伦多租金上涨15.4% 超越温哥华攀升第一 | 加拿大
以一居室公寓/condo租金的中位价而言，多伦多平均要花$2,020，这比一年前上涨15.4%，而温哥华的平均数字则是$2,000，第三高是BC的本拿比（Burnaby），平均$1,430，蒙特利尔$1,310，安省的巴里（Barrie）$1,260：
1室户租金中位价前十座城市排名：
Urbanation的分析说，过去一年来，多伦多的公寓租金上涨9.1%，可供租赁单位的数量下降11%，而新近挂牌出租公寓的数量则下降16%，说明多伦多租房市场已经越来越紧张。
加拿大安大略省多伦多公寓，物业编号：35159329（点击图片查看详情）
虽然温哥华公寓/condo的平均租金不再比多伦多贵，但其出租房空置率仍然全国最高。根据加拿大按揭与房屋公司（CMHC）的数据，多伦多的出租房空置率为1.1%，为16年来的最低，而温哥华则是0.9%，实际上在2016年，温哥华的出租房空置率更低至0.7%。
对一个健康的租房市场而言，一般比较理想的出租房空置率应该在3-4%左右。
蒙特利尔租金涨幅最大
尽管多伦多和温哥华是全国租赁市场最紧张的城市，但若论公寓/condo的租金的涨幅，则是蒙特利尔最大，一年的涨幅达到15.9%，一居室的平均租金达到$1,310。
加拿大租金增长最快的前十座城市：
Padmapper的分析说，蒙特利尔的房市发热以及租房市场变紧，很大程度上与魁北克的经济发展有关，也与该省就业强劲有关，因为魁北克的失业率近两年来持续下降，目前降至4.9%，为1976年有相关资料以来的最低水平。
而紧随蒙特利尔则是安省三个城市，分别为巴里，Kitchener和多伦多，公寓租金一年的涨幅均超过15%。
来源：加国无忧
责任编辑：Shelly Du
央行加息至9年最高利率 6大银行早已提早涨 | 加拿大
加拿大央行宣布上调基准利率25个基点至1.25%，创2009年以来新高，成为2018年以来首个加息的全球主要经济体。由于基准利率与银行贷款利率，房屋抵押贷款，GIC投资，储蓄活动都有直接关系，自然牵动着无数投资者和买房人的心。
>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费
而对于负债累累的加拿大人来说，利率即便有最微小的提高，也会导致债务增加。现在，如果某房主向银行借了30万加元25年期的抵押贷款，如果按照起始自3%的浮动利率计算，他每个月的利率大约为1419.74加元，但是如果银行跟着央行走，不到一年的时间里连续三次调高利率，这个房主每个月就要负担1537.76加元的债务，增加了100加元。
加拿大央行在2017年7月和9月分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。
加拿大央行表示，加拿大核心通胀指标已经上扬，与经济中所存在闲置产能消退保持一致；北美自由贸易协定的未来命运存在不确定性，会影响到加拿大经济前景。
加拿大央行决议声明称，近期数据已经非常强劲，经济大体上运行于充分产能状态;随着时间的推移，预计经济前景将支持加息，但可能也需要继续实施部分宽松政策，以确保经济接近产能和通胀目标。
加拿大央行加息六大银行早已全部提高按揭利率
而在央行宣布加息之前，加拿大商业银行已经纷纷调高按揭利率，其中RBC和TD银行更是急不可耐，于上周四率先提高按揭利率，将5年期固定利率提高15个基点，升至5.14%;而CIBC也在上周跟进，也将5年期固定利率提高至4.99%。
而在昨天，另外三大银行也纷纷提高按揭利率：其中丰业银行(Bank of Nova Scotia)将5年期固定利率从4.99%提高至5.14%，同时也将1年期，2年期，3年期，4年期，7年期和10年期的固定利率均提高了20个基点。
满银(Bank of Montreal)也将5年期固定利率从4.99%提高至5.14%，而4年期固定利率则提高55个基点至4.79%。
加拿大国家银行(National Bank of Canada)将5年期固定利率提高15个基点到5.14%，而4年期固定利率则从3.89%提高至4.59%。该银行分析师曾在上周指出，国家银行的房贷有80%为固定期的按揭，相信一多半是5年期的。
此外，在加拿大排名第7的Laurentian Bank of Canada也跟风，将5年期固定利率提高15个基点到5.14%。
加息的概率高达90％
业内专家认为，加拿大央行发布的调查报告已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这已经给央行决策者明天再次提高利率提供了所需的依据。
CIBC银行首席经济学家Avery Shenfeld表示，加拿大多数企业已经在满足需求方面遭遇困难，这说明经济已接近满负荷运行，也说明这是央行加息的时候到了。而丰业银行(Bank of Nova Scotia)的经济学家Derek Holt则直言不讳地说，加拿大企业基本上已经告诉央行要加息了。
汤普逊-路透(Thomson Reuters)最近所做的一项调查发现，在强劲的就业形势刺激下，即使北美自由贸易协定(NAFTA)谈判的命运未卜，接受调查的经济学家中，有77%认为加拿大央行会在2018年初就提高利率。
加拿大央行在2017年7月和9月分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。
四大因素影响央行的决策
加拿大金融邮报(Financial Post)在上周五发表的文章说，至少有四大因素影响到央行明天是否加息的决策。
首先是经济前景：联邦财政部的内部备忘录显示，尽管去年加拿大经济增长率高，就业强劲，通货膨胀低，但今年到2022年的5年间，本国经济增速会明显放缓，平均经济增长率只有1.7%左右。而在1995至2008年期间，加拿大的平均增长率为2.9%，刚刚过去的2017年更高达3.7%。
二是北美自由贸易协定谈判的变数，尤其是谈判结果的不确定性，因为本国企业都很担心NAFTA谈判的失败，尤其是美国方面会藉机增加贸易保护主义，从而不利于加拿大企业的出口。若川普政府决定退出NAFT，无疑会重创加拿大股市和加元汇率，而本国经济也将遭到沉重打击。
三是通货膨胀：一般而言，央行加息也要考虑到通货膨胀的情况。但央行对加拿大100家企业经理的调查显示，多数人都认为加拿大的通胀指数难以升高，即使未来两年内，估计都不会超过2%的控制目标。
还有则是刚刚开始实施的更加严格的联邦按揭新规。多伦多地产局(TREB)主席Tim Syrianos曾经表示，从2017年房屋销售及房价变化轨迹可以看到，政府政策，尤其是省府包含15%转让税的16条新政，给GTA的房市带来深刻影响。而从本月初开始实施的联邦按揭新规，无疑也会对房市带来影响。TD银行的经济学家就估计，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。
丰业银行在其专题报告中预测说，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷。
即使加息也是低利率
既然加拿大央行加息几乎成定局，各家商业银行和金融机构也会闻风而动，纷纷提高房贷利率。但经济学家们普遍预期，央行加息应该是渐进式的，幅度不会太大。再说，比起历史上的高利率，即使明天加息，加拿大人也仍然可以享受低利率。
专家们估计，即使明天加息也只会从目前的1%调高至1.25%。而统计数据显示，过去25年来，加拿大的平均隔夜利率为2.9%。
实际上近年来加拿大人一直享受着史上超低利率，也许不少人忘记了或是根本不知道，就在30多年前，加拿大的按揭利率曾经一冲上天，到过18%的水平！
在1934-2014年之间，加拿大这80年的按揭利率变化就如一座大山，1981年一度攀升到18%的高点，而此前是逐渐升高，此后则是逐渐降低，并在2015年降至最低点。
来源：加拿大家园
责任编辑：Shelly Du