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近年来安倍改革所带来的经贸成长，接下来又是东京申奥成功，受到世界各地的极大注目、今年又出现了负利息，让很多一直不提倡买房的日本人也纷纷随着这股热潮贷款买房，同样外国人也是看好日本房地产，将资产设定在日本，在这其中的投资家有的是涉水多年，经验老套。而也有很多投资家对日本还是新手级别，很多基本流程等还没有很熟悉，今天我带大家来基本了解日本买房流程。

1、我们需要得到专业的知识后再去做投资，不要盲目的购屋。

与中介公司之间决定好物件后，一定需要进行实地考察。

房屋的地理位置、周围的居民环境、当地的租赁市场以及不动产销售市场价位及走势等，都需要从中介方取得，这些掌握好之后再决定是否要投资，无论是什么样的投资都是有风险的，但在日本选择到好的物件的话，那你就可以高枕无忧安定收入了。

2、日本房屋可以贷款吗？

如果您是永住，或是日本国籍的话，在公司上班满2年以上就可以和日本人享受一样的贷款优待，但如果您是留学生的话也是可以在日本银行贷款，首付款要3成～，利息的话要商谈，但如果您是自营业，或者是打工没有报税的的话，那在日本银行是无法贷款的。

3、日本房子可以杀价吗？

日本房地产和中国不同，价格是做过市场调查及周边成约的价格参照，来决定价格。很少有张口开天价的状况，杀价空间最好抓在5％左右，当然这不是肯定的，看房东的‘’心情‘’来去决定。

4、外国人购买日本房地产相关税金。

日本对在住日本的外国人，购买国内房地产的税金和日本人收取方式是一样的。

如果您是非居住者的话，租给客户当事务所及店铺的话要有源泉税产生，这个部分请放心，年底报税的时候会多退少补。

5、房屋买下来后管理要怎么办？

如果您是整栋公寓，有复数的房间的话，建议您让专业的管理公司做管理运营管理很重要，这个关系到您今后物件的价值。

如果您投资的是公寓里的其中一间的话，我建议您找房客的时候委托给中介公司处理，无论是客户的筛选或是契约书的明确化及保证人等都是专业人士处理，以免自己找到不好的客户或者是今后无法按期收到房租的可能性也有，待中介公司将新的租客签约好之后，我建议您自行管理。如果您日语不好，房客有又是日本人的话那那就是另当别论了。

（据中文导报）

在相当长一段时间内，德国稳定的房价都是一个神话，经济学界甚至用“沉睡”一次来形容。正如杨佩昌先生在《德国房价为何能够保持长期稳定？》（以下简称 《德国房价》）提到的：从1975年至2011年，德国房价平均上涨了60%，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英 国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。至于中国，在过去15年时间里房价上涨10倍的城市也是比比皆是。（德国房价多少钱）

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为什么德国如此例外？《德国房价》将这个原因归结德国政府的制度性因素，那就是高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。在我看来，在这四个因素中，只 有支持自建房这一点可能是与降低房价有关，而其他三个因素中的两个，即高额税收和土地控制这两个措施推高成本，并不能降低房价；而鼓励租房也与房价上涨并 不相关。为什么支持自建房会降低房价？因为它通过减税的方式在降低住房成本，当然会降低房价。

我们先来看高额税收的影响。高额税收会抑制房价吗？显然不能。因为税收是成本，成本增加当然是会导致房价增加，而不是相反。只不过当房产供过于求的时候， 这部分成本是卖方承担，而当供不应求时，这部分成本由买方承担而已。如果说税收增加会导致房价下降，那么中国的房价应该是世界上最便宜才对，因为中国房价 超过60%都是由政府以土地出让金或者税收的方式获得。但事实并非如此：任何增加成本的行为都会导致价格上涨，而不是相反。

不批大块地给开发商也能降低房价？答案也是否定的。一般来说，大开发商意味着规模化经营，而规模化经营意味着生产效率的提高，而生产效率的提高往往能够降 低成本，降低成本也就意味着在需求不变的情况下，它能够以更低的价格提供。当然，德国之所以不向开发商批地，很重要的一个原因是德国土地私有，大批的土地 在个人手里，而不受政府控制。《德国房价》的荒谬之处就在于，将德国房价不涨的事实归结于德国没有大块土地和大型房产市场，然后又说单块土地开发成本高， 从而抑制住了房价。但正如前面说过的，成本上升只能是推高房价，而不是相反。假如成本上升了房价还下降，难道房产开发商还是不挣钱的傻瓜？另外必须指出的 是，《德国房价》说德国没有大的房地产市场，这也是与事实相悖。尽管德国没有成片土地可供开发商开发，但是这并不意味着德国没有房地产市场，他们只是没有 大规模的一手房市场，但德国二手房市场却依然存在。

至于鼓励租房就能降低房价，更是无稽之谈了。是的，德国居民家庭拥有个人住房的比例是43%，在欧盟成员国中排名倒数第一，欧盟成员国的平均为63%。当 然，在德国租房者的利益是受到法律的严格保护，就像德国民法典规定的那样，出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%。是的，一旦租客与房 东签订合同，那么租客的利益就受到法律保护，但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子，更为可能的一个情况是：因为一旦签订合同就无法涨价和违约，那么房东会对房客更加挑剔，从而增加房客的搜寻时间。事实上，对租赁市场的价格管制在相当长一段时间内也在美国等国家实施过，但是由于这种管制侵害了 租客的利益，因此美国绝大多数的州都已经取消，美国有32个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。现在，美国市场上只有4个州的城市还沿用房租管制：加州、 马里兰州、纽约州和新泽西州，而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。

既然这些因素都是在推高成本，为什么德国房价在过去35年时间里并没有飞速增长？最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分，需求不旺：德国8000万 人口而住房有4000多万套，人均2人一套。如果再看下从1970年以来德国人口的变化情况，就能更加明白德国房价平稳增长的缘故了。维基百科的数据显示 1971年德国的人口总量为7831万，2011年为8180万，整整40年间德国人口才增加349万，增长率为4.46%。而同期英国人口是从5590 万增加到了6326万；法国是从5232万增加到了6534万。尤其需要考虑到的现象是，从1972年以后，德国的自然人口增长率是负数，现在增加的人口 都是移民的结果。

由于房价是属于典型的边际撬动：如果101个人争夺100套房子，那么房价就会快速增加；但如果是100个人面对101套房子的时候，房价就没有上升的空 间。我们可以想象一下，当一个国家的城市化早已完成，人口数量也不再增加的时候，这个国家的房地产市场会出现什么情况？显然，房价下降是一个大概率事件。 也正是如此，我们也不必对德国在过去40年间的房价下降呈惊讶态度。事实上，中国很多城市的房价在过去几年间也在下降，原因很简答：人少了。

由此可见，《德国房价》将德国过去近40年的房价“沉睡”状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确，如果以讹传讹引入中国，会导致不少地区的房价更不理 性。原因很简单，到目前为止中国的城市化率还只是超过55%，今后还是会有更多的人口进入城市，这部分人群对住房有着强烈的需求，如果在需求旺盛的时候控 制供给和增加成本，房价只能是往天上走，而不是往下降。

最后需要提及的是，在2011年以后，德国的房价也开始上涨了。根据德国著名统计网站statista发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较 于2007年几乎翻倍。2014年和2015年，德国房价依然呈现上涨趋势。为什么在人口基本面没有发生大的变化的时候房价变了？因为欧盟货币宽松，为了 对抗危机刺激复苏，欧洲央行把基准利率降至0.25%。这意味着存款的回报几乎为零。据说现在德国流行“混凝土黄金”这个名词，意即房子就相当于黄金，有 保值功能：由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。

“房产是个货币现象”这句话不过不假，连对租赁市场情有独钟的德国人都忍不住要买房了。不过这从另外一个侧面说明，《德国房价》一文的逻辑和事实都错了。

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（据傅蔚冈博客）