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根據週二發佈的報告，全美20個城市的標準普爾房價指數（The Standard & Poor’s/Case-Shiller price index）比一年前上漲了5.8%，其中大於5.5%的上漲出現在十月份。在20個城市裡，波特蘭增長最多——超過11.1%，它在十月和十一月增長了0.3%個點。

美國的房價於11月更加快速上漲，其促進的因素有固定利率的增長、歷史性的低房貸率和市場上房源短缺。

由於房地產市場慢慢地從大蕭條的房地產泡沫中恢復，全國房屋價值已經基本恢復到2006年7月的頂峰了。一些大城市區域已完全從經濟衰退中反彈回來了。四個大都市區——波特蘭，達拉斯，丹佛和舊金山——要麼達到了它們的歷史高點，要麼已經超過了歷史最高點。

去年買房者又重新擠回了房市。現有房產的銷售比去年上升了6.5%。根據全美地產經紀人協會，更多的美國人買房子，並在某種程度上成為了「僱主」，增加了 2.7百萬的就業崗位，並且借貸成本很低。但是房源比一年前減少了3.8%，因此引發了不斷升高的價格。房價的上漲和有限的房屋選擇可能最終成為阻止 2016年地產銷售量增長的因素。

「庫存的短缺已經造成了房屋市場的損失。」經紀公司雷德芬（Redfin）首席經濟學家內拉•理查德森（Nela Richardson）說：「買房者在今年會受到激勵而不是絕望，而且他們拒絕多付錢買房。」

價格上漲造成了一定的經濟負——-首付已經下降為購買價格的份額，即使首付的絕對值增加。

根據在線貸款LendingTree公司週一發佈的報導，對於一個常規的30年抵押貸款來說，十月份到十二部月份這一季裡，平均首付是房價的17.46%，那就低於上一季度的17.63%。

抵押貸款買家佛梅迪•馬克（Freddie Mac）表示，約一週前，一個30年固定利率的抵押貸款從3.92%下降到3.81%。歷史平均抵押利率為6%，這意味著現在的貸款利息負擔對於買房者來說很低。

美國20個城市11月份房價同比上漲加快，凸顯需求穩定情況下供應短缺的局面。

美國20個城市11月份房價同比上漲加快 14個城市的房價同比漲幅較10月份加大，波特蘭、舊金山和丹佛領漲

週二公佈的報告顯示，標普/凱斯-席勒20個城市房價指數同比上漲5.8%，為2014年7月來最大漲幅。彭博調查31位經濟學家預測中值是上漲5.7%。從全國來看，11月份房價同比上漲5.3%。

低庫存正在推動房地產價值上升，幫助支持房主的家庭財富並抵消股票價格下跌所引發的部分損失。儘管抵押貸款利率料將維持在低水平，但要讓更多美國人能夠承擔得起購房負擔，工資需要更快增長才行。

「鑑於庫存有限，並且需求正在上升，我們可以預期價格上漲將繼續，」富國證券高級經濟學家Sam Bullard在數據公佈前表示。

彭博調查經濟學家的預估值介於上漲4.9%-6%之間。10月份房價的同比漲幅為5.5%。

三個月平均

標普/凱斯-席勒指數是基於為期三個月的平均水平，這意味著11月的數字也受到10月和9月交易的影響。

所有20個城市的房價都出現同比上漲，俄勒岡州的波特蘭市以11.1%的升幅領漲。芝加哥漲幅最小，為2%。有14個城市11月的房價漲幅較之前一個月加快，達拉斯、丹佛和波特蘭的房價指數達到紀錄最高。

美國RealCapital Analytics數據顯示，2015年至今，中國投資者已在紐約曼哈頓房地產上瘋狂消費38億美元，比2014年整年翻了三倍多。同時，紐約房產繼續看漲，促使曼哈頓核心地產類項目大熱。（曼哈頓房價）

紐約房產市場正在成為高淨值群體心中的「全球資產保險箱」。那麼，紐約房地產投資市場的現狀如何？哪類房產投資更高受益和高保障？

紐約房市冰火兩重天：住宅類房產投資完勝寫字樓房產投資

中國高淨值人士對美國房地產投資一直維持著高度熱情，尤其是居住類型的房產投資。據全美國房地產經紀人協會統計，在截至2015年到目前一年時間裡，

中國買家在美國房地產上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用於購買住宅物業。

紐約的住宅市場也隨美國整個大趨勢普遍看漲。去年紐約平均房價就已在55萬美元左右，年漲幅8%；在今年上市的6000個單元中，已經有一半被人買走，而標價在100萬以下的房產因性價比高，基本在上市兩週內就被一掃而空。

紐約曼哈頓唐人街2012年–2015年房地產交易數據也顯示，四年間共進行的12602單位房產交易中，90%是住宅類房產。

與紐約住宅類房產市場大熱相反，紐約寫字樓市場表現卻頗為黯淡。根據第一太平戴維斯與迪肯大學的調查結果，中國香港和紐約的寫字樓收益率在全球主要城市中排名墊底，兩個城市的中央商務區甲級寫字樓在扣除了租金減免因素後的收益率，分別僅為2.85%和3.29%。

而由於越來越多投資人既有移民需求又有定居需求，因此他們投資房產更關注的是為家人建立一個穩定的未來，因此出售型的住宅類市場需求更為緊俏。

紐約房產繼續看漲，曼哈頓核心地產投資大熱

據悉，目前紐約的房價已經超過了2007年的10%—20%，達到歷史最高點。

而作為紐約的中心，曼哈頓的房價更是不斷飆升：在過去10年，曼哈頓平均房價上漲40%，達170萬美元，創下曼哈頓房市26年新高紀錄；

2014年房地產成交量也較2005年高出25.3%，是30年來的第三高。

而有業內人士預測，從2015年—2016年，曼哈頓的房價還會有5%–10%的漲幅。

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美國人口預期會在未來40年增長30%，因此美國未來會有大量的新房建築需求，預計2016年初美國房產平均房價將比2009年增長30%以上。

人口變化&住房需求 　　

如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。但是，擁有廣袤土地的美國，其優勢就在於可以向新居民打開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房市場的發展。 　　

而美國的人口也在不斷增加，所以很多有關美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40年增長30%。所以，美國有大量的新房建築需求。

美國住宅市場置業時機 　　

以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住宅市場的狀態，並描繪了是否是適合入手美國房產的好時機。

上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯示，2012年房市就已經顯示購置美國房產時機的開始。

美國住房市場發展態勢 　　

以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。隨後經歷了5%正增長，隨後又跌至-5%, 房價如此循環將會重複之前40%的漲落，奠定美國市場未來多年的正常發展態勢。

雖然現在很難確定房價正發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突破每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美國房價預測2013-2016 　　

綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實際攀升態勢表明了未來幾年美國的住宅市場將處於加速發展趨勢。 　　

也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市高峰期邁進。

美國房價預測結語 　　

美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的牛市發展，預期此後每年都會促成美國房產多年加速發展的總趨勢。 　　

根據凱斯席勒房價指數顯示，從2012年10月到2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016年初平均房價將比2009年增長30%以上。

隨著美元的升值，越來越多中國人把投資目光指向美國，美國房地產市場已經成為中國最火熱的投資目標之一。

11月14日，由中國房地產業協會主辦，亨瑞集團執行主辦的「第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇」在北京召開。此次論壇以「開拓海外商機，實現財富增值」為主題，旨在為中國企業和投資者「走出去」尋找新機遇、探索新思路。亨瑞集團董事會主席鄒亨瑞接受搜狐財經專訪時表示，當前人民幣貶值美元升值的趨勢下，海外投資，買房還是首選。就美國市場而言，自2008年金融危機以後，美國的房價平均降幅達35%左右，儘管過去三年房價上漲較快，但美元在繼續升值，美國經濟復甦呈現慢牛態勢，房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。

美國房價仍有上漲空間

美國房價近年來上漲快速，相關數據顯示，相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位於加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。在截至今年8月份的12個月內，標普/Case-Shiller 顯示的20個大城市房價指數攀升5.1%。據全美房產經紀人協會統計，從2014年第二季到2015年第二季為止，中國投資客已在美國買下總成交額高達286億元的房產，不論在房屋數量及總金額方面，都創歷史新高。

現在投資美國房地產，還是好時機嗎？ 鄒亨瑞對搜狐財經表示，2008年金融危機時，美國的房價大幅下降，平均降幅達35%左右，有些地方下降更多。過去三年房價上漲較快，但美元持續升值，美國經濟復甦強勁，呈現慢牛態勢，這種情況下房價會隨著經濟增長而走高，未來房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。他同時建議，投資海外可以分散投資，房地產、債券基金等都是不錯的投資方式。

鄒亨瑞透露，就國人美國投資買房具體來看，當前有兩種投資模式，2/3的中國投資客都是現金全款買房，另外還有1/3是貸款買房。他表示，在美國貸款買房比較划算，有的投資客通過銀行貸款，能貸到總金額70%。如果個人去美國投資買房，他建議多用貸款方式。「美國是一個信用國家，多用貸款，會帶來較好的信用記錄」 ，鄒亨瑞說。

地產企業「出海」正成為趨勢

海外置業熱潮持續升溫，也帶動了更多房地產企業紛紛「出海」。據仲量聯行發佈的最新統計數據顯示，2015年截至目前，中國的海外房地產投資同比激增50%，達到156億美元，並預計2015年全年中國的海外房地產直接投資額將達到約200億美元。

萬通集團主席董事長馮侖在本次論壇上預測稱，海外房地產投資將成為企業重要的資產配置方向之一，也是中國民間財務、財產安全配置的一個重要渠道，海外投資熱潮為房地產企業拓展海外市場送來了「黃金十年」。

華本榮譽理事長、原首創集團董事長劉曉光在論壇上表示，地產企業「出海」熱潮一是大勢所趨，另外也是國內房地產投資已經產能過剩下的選擇。

鄒亨瑞對此分析認為，對於房企來說，「走出去」不僅是分散投資風險的一種選擇，同時可以獲得相較於國內更高的收益率，而這也是房企扎堆「出海」的重要原因之一。「現在國內房地產市場已進入”白銀時代”，以前投資回報超過20%，現在還不到10%。而很多投資美國地產的企業，今年尤其是去年、前年，投資回報率超了10%，有的甚至達到20%，比國內要高。

在具體海外經營過程中，鄒亨瑞建議，無論是國內還是國外房地產的開發，其核心點和盈利點都是如何利用金融槓桿，從而獲得相對低成本的融資。以中國房企赴美開發項目為例，不少企業因為缺少美國式的管理模式與經驗，缺乏美國政策法規的知識和背景，造成各種水土不服的問題。在這種情況下，他們需要借助具備美國本土經驗的專業機構，協助解決出海融資等方面難題。

亨瑞集團副總裁周華表示，國內房企可以通過業態上、投資地域等方面進行考量。「目前美國仍是房企首選的投資國家。2014年—2015年上半年，美國交易量佔比超過了總的海外交易量的25%以上。」

在14日舉行的第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇上，亨瑞集團與中國電建集團、中房集團，以及美國第二大房產開發商Stockbride集團，正式簽署了涵蓋技術支持、融資、設計施工、預售等全方位的戰略合作協議，將聯合開發美國數個大城市的成片區域，包含美國舊金山金銀島整島開發，波士頓海港城片區區域開發等，投資總額高達上百億美元。

本屆論壇除為企業、個人海外投資提供新思路外，還設置了項目展示、合作洽談等環節。其中，共有超50億美元低成本資金尋求海外項目，上百個國內外優質投資項目及產品現場展示，上千人次高淨值人士參會尋求海外投資商機。

今年洛杉磯房地產總值較去年增長了6.13%，這已經是房地產總值保持第5年連續增長了。整個洛杉磯縣的房地產總值為12600億美元，總值較去年增長了731億美元。

根據評估報告，住宅不動產銷售的增加是本年房地產值大幅增長的主要動力，3.09%的增值來源於住宅銷售。

在整個洛杉磯縣的88個城市中，房地產增值第1的是西好萊塢市（WestHollywood），較去年增長了9.8%。

比華利山莊較去年增長了9.1%，亞凱迪亞市較去年增長了8.8%，帕姆代爾市較去年增長了8.3%，曼哈頓海灘市市增長了8.1%。

評估員普朗（Jeffrey Prang）說：「今年評估報告的結果非常全面地說明了洛杉磯固定資產市場的穩定和強勁。」同時他還分析道：「數據還表明，洛杉磯縣所有城市的房地產總值較去年有所增長，6.13%這一漲幅是自2010年以來的最高漲幅。」

華人在洛杉磯買房的主要區域：

雖然洛杉磯很大，但是從國外移民到洛杉磯購置房產一般只考慮兩個區域：華人區和主流白人區。

購房考慮重點是：學區/社區，安全性，價格，升值潛力和具體房產要求。

1：我們通常說洛杉磯的華人區是指：分佈在聖蓋博谷的東區丶西區，這是華人分佈最集中的區域。

細分為：Monterey Park(蒙特利公園）、San Gabriel（聖蓋博市）、Alhambra（亞罕伯拉市）、Pasadena（帕薩蒂娜市）、Arcadia（亞凱迪亞）和 Temple（天普）。

這裡華人的比例非常高，通常在50-60%以上。在這裡你可以看到處處有寫著中國字的招牌，在這裡你可以直接用中文生活。

2: 從聖蓋博谷西區往東延伸

城市有Rowland Heights（羅蘭崗）、Walnut（核桃市）、Diamond Ba（鑽石吧）、奇諾崗市等。東區的華人平均比例為40%左右。在奇諾崗市在20%左右。再遠一點，到了橙縣的約巴林達市，華人的比例就降到10%以下了。

3：華人聚居區也從洛杉磯逐漸延伸到橙縣

這邊著名的城市有爾灣市丶約巴林達丶富勒頓市丶佈雷亞丶著名的海濱城市有新港灘市丶新港海濱和拉古納海灘市等等。橙縣華人比例約佔2.7%。

4：海邊的派洛斯福德（palos verdes-PV），臨近城市托倫斯Torrance ，也是華人喜歡的區域。

5: 西區傳統是主流白人區

如著名的beverly hills（比華利山莊）、bel air(貝萊爾)、santa monica(聖塔莫尼卡海灘)、manhattan beach（曼哈頓海灘）、malibu（馬里布海灘）、hollywood hills（好萊塢山）、sunset strip（日落大道）、UCLA大學等等，隨著近年中國實力的崛起，留學和移民西區的中國人也開始逐漸增多。

美國貸款買房利率創30年新低，預計在2016年期間，加州現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%，就業率增長成為「最佳助攻」。

據CAR預測，加州平均房價預計在2016年將上漲3.2%，至49.13萬美元。在加州當地，正在感受到房產銷售主力正在從沿海轉移到內陸地區。

上週8號，加利福尼亞經紀人協會（簡稱CAR）對外發佈了加利福尼亞房產市場2016年預測報告，內容中指出，從銷售市場來看，加利福尼亞房產的「爆買」現狀將會延續至2016年，但房屋的短缺與住房負擔能力不穩定等狀態將會對整個房市造成影響。

2016年房屋銷量漲幅超6.3%

據CAR預測，在2016年期間，現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；而專家對2015年全年的預測銷售量則為40.75萬套，而這個數字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，當地可觀的就業增長率與較為優惠的貸款利率是推動2016年房屋需求大增的主要動因。「但是，在房屋庫存量緊張的地區，如舊金山灣區等地，其房屋銷量受到了買家房屋負擔能力及激烈的市場競爭力的限制」，Kutzkey補充道。

就業率增長成為「最佳助攻」

而在加州一些房價稍低的地區，例如索拉諾縣（Solano County）、中央山谷區（the Central Valley）以及聖貝納迪諾地區（Riverside/San Bernardino areas），房屋需求量將會保持強勁增長態勢。

「這些地區倉儲、運輸及製造生產行業的就業率漲幅較大，因此也帶動了房屋需求量的上漲」，Kutzkey認為。

從數據來看，加利福尼亞州的非農就業增長率超過2.3%，遠好於全國非農就業增長率。而該州的失業率則會從2015年的6.3%降至2016年的5.5%，這個數字在2014年曾高達7.5%。

30年貸款利率位於歷史新低

從利率來看，儘管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處於歷史新低水平線上。

而加州平均房價預計在2016年將上漲3.2%，至49.13萬美元，增長速度明顯放緩。（這一數字在2015年為6.5%）

內陸地區房價漲幅將加快

經濟學家表示，加州房產市場的地基打得非常牢固，房價增長放緩及信貸寬鬆的跡象表明，政府正在致力於引導當地經濟發展與就業增長。

她也認為，目前全球經濟放緩、國際金融市場波動不斷，以及對未來利率上漲的預期，都可能成為2016年房產市場發展的阻力。

值得注意的是，在加州當地，我們正在感受到房產銷售主力正在從沿海轉移到內陸地區。沿海-內陸型的混合銷售形式也在一定程度上刺激了價格的增長。而內陸顯然更加明顯一下。

美國聯准會七月底曾表示，因就業市場及房市好轉，指標利率近乎零的非常時期快要結束，若經濟如預期般一直改善，最快九月就會升息，美國失業率八月降至五．一％，似乎說明升息確鑿。G20會議聚焦美國聯准會升息可能對全球經濟帶來的壓力，美國其他經濟數據是否也如此支持升息？

一般認為，升息將使美國企業的資金成本攀高，不利其經濟復甦。但其實美國升息後，新興的經濟體為了避險，資金將大舉衝向美國，提供美國民間和政府資金需求。在此趨勢下，美國資金充沛，長期利率可望持穩，美元對新興國家貨幣將持續走強。而台幣在央行總裁彭淮南操作下，對美元僅下跌二％，在亞洲仍是強勢貨幣，但以中國台灣目前的經濟景氣恐怕無法長期維持，鴻海、台積電等大企業都在囤積美元。

美國房市需求增加，使新建住宅銷售較去年增加一八．一％，政府發放的建築許可增加三○％，新住宅開工數上升二六．六％，住宅完工數上升二二．二％，建商的信心水準回覆到六十分(五十為基準)，顯示房地產市場信心充足。七月成屋銷售升至八年半來高點，新屋開工也攀升至二○○七年十月來高點，都為房市成長動能正蓄勢待發提供佐證。

S&P/Case Shiller房價指數顯示，美國二十座大城市六月房價比一年前上漲五％，全美房價則成長四．五％，展露房市回溫步調加快的跡象。租金市場平均上漲六．二％，房屋空置率亦由去年第二季七．四％下降至六．八％。

雖然美國經濟好轉，太快升息卻不見得是好事。此決策應為長期性，而非在嘗試後又降息。對於升息的不確定感已經開始反映在美股，九月初美國股市三大指數全數下挫。股市若大跌，經濟增長情勢將褪色。

以目前美股震盪走勢，房地產表現相對穩健，新興市場湧入美國避險資金多在美國購置房地產。據美國房地產經紀人協會NAR統計，外國買家共投資一○四○億美元購買美國房地產。美元存款利率高，金融市場成熟透明，且資產的安全性高，難怪會是目前全球經濟震盪下有錢人的避風港。