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西班牙房地产投资有道先认识房市起伏的“七年之痒”

房产界有一个说法，西班牙楼市的运行从高峰到低谷有一个7年的周期，而我们的记忆周期是5年。看看马贝拉（Marbella）和圣佩德罗市（San Pedro municipality）——西班牙少数几个楼市增长强劲的沿海地区的高端楼市发展状况，我想这一说法再次被证明是正确的。从2008年金融危机爆发至2015年正好七年，市场再次迎来成长期。这的确是好消息。但是，很多迹象表明，人们的记忆周期跨度很短。自两年前，就有不祥征兆显示，楼市崩盘的痛苦已经被遗忘。

首先，市场崩溃之前，西班牙房地产的特色之一就是房地产经纪人供过于求，大多数海外买家前往的地中海沿岸地区更是如此。金融危机和随后爆发的房地产危机，使得西班牙成千上万的房地产办公室倒闭，整个行业无一能幸免。在大多数经纪人供过于求的地区，超过75％的房地产公司倒闭。离海岸稍远的一个小镇，30个房地产经纪人中只有2个能够生存。在大多数国家，这对一个小城市来说已是足够，为什么一个只有15,000位居民的小镇却需要30个房地产经纪人？这个问题很难回答。在全国范围内，许多自2008年就生存下来的经纪人商需要缩小规模、降低成本、减少人员投入和缩小办公空间。幸存者无一都是最有经验、最了解市场和最专业的，结果市场自然就变得更加健康。

但是，我看到供过于求的周期有重新开始的迹象。最近，我在五个一排的商业单元面前看到其中有三个是新成立的房地产经纪商，这让我感到震惊。而且，相邻的建筑里三个以上经纪人已经就位，同一地区还有很多空置单元，我毫无疑问有更多房地产经纪人在来的路上。他们认为生意从哪儿来呢？2014年，西班牙共有约12万家初创企业，其中6,600家是房地产经纪商，占总数的约3％。在这些房地产经纪商中，有约80％分布在沿海地区，也就是大部分海外买家前往的地方。

我对这一统计真的不乐观。我预测，很多知识不够广博的初创企业，给同样不是很懂行的购房者建议，将导致灾难性后果，就如何我们在房产泡沫年代看到的一样。刚进入市场买家几乎不可能分辨出他们打交道的经纪人是老手还是新手。他们都有看起来很不错的网站，有了诸如Resales Online之类的多重发布网站，房源可以无限繁衍，很多人甚至懒得弄一间办公室，宁可选择只要一台笔记本电脑和移动电话的办公方式，因为可以节省更多的成本。

如果自己在浏览此类网站，那么与你打交道的人要么没有直接挂牌的房源，要么只看过几个，甚至没有看过在售房源。另一类经纪商则是开设大型办公室，雇佣大量后台支持人员，这是上次失败的典型。更糟糕的是，上次市场崩溃中的失败者换了新地址和新名字重新进入市场，但现在进入市场的买方也不会知道这些。

第二个重演的趋势是佣金水平。在西班牙的海外市场，房价总是超过国内行业正常水平。在二手房市场，5％-10％的佣金水平很常见，开发商通常最低支付10％。似乎一切都没有改变，我经常看到的是，经纪人经常给介绍客户的经纪人5％的提成，所以总佣金可能高达10％。在西班牙房地产浸淫了这么长的时间，我常说，没有什么能让我觉得意外了。但一所300万欧元的房子却要支付高达20％的佣金，就连我也不信了。客户可能要支付60万欧元的佣金，试问谁不会想成为一个房地产经纪人？做成一笔交易可以休息一年了。我想问卖方的是：为什么不干脆将价格价降低到合适的水平？

所以，如果你必须在西班牙雇佣一个房产中介，只需问三个简单的问题，就能赢得避免最危险的陷阱的最好机会：

你的在业时间有多长？
你收取卖家多少佣金？
你真正看过你要带我去看的房产吗？

如果他们不愿意回答，请选择其他人，或联系The Property Finders买家代理公司。

Barbara Wood专栏全集：

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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日本 | 东京热门投资区域有哪些？

受惠日元贬值、东京奥运效应影响，低迷许久的日本东京房市迎来了众多海外投资者的青睐，在2014年PwC的亚太地区理想投资地的排行榜上，东京荣登榜首，自此东京房地产市场迎来了火爆的投资热潮。本文为您介绍东京全面的东京房产市场情况，热门置业区域，助您高效投资。

东京房价以及租赁市场情况

野村房市与地产分析师指出，海外买家投资东京房产、当地人口密集，以及2020年东京奥运会效应，未来几年东京房价将持续走高，预计每年增幅可高达10%，增长势头坚挺，投资魅力尽显。

东京地区租赁市场的出租率维持在90%以上，缘于其不断流入的外来人口庞大的租房需求，普通投资型单身公寓收益率在4%-6%范围内，平稳增长的房屋租金价格让越来越多的人看到了东京地区的房产投资市场潜力。

一、东京投资热门区域-金三角介绍

1、什么是金三角

“金三角”区指的是东京最核心3区千代田区、中央区、港区，由于在地理位置上3个区形成了一个三角形，同时3区又为东京房产投资的黄金重要区，因此称之为”金三角”区。

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2、金三角地区楼价和收益情况

物业类型：投资型单身公寓；

房屋总价：2000万日元/套；

租金回报率：4%-5%之间；

月租金：约9万日元/月。

3、千代田区

政治经济中心：千代田区拥有包括皇室居所、日本国会、最高裁判所(最高法院)、靖国神社与大部分设置在大手町的中央省厅(中央行政单位)等重要机构，因此该区可说是日本的政治、经济中心。除了政治中枢的职能外，包括明治钢业在内的日本诸多著名公司的总社也设在该区。

地价平均上涨6.4% ：根据国土交通省2015年初公布的东京地价数据显示，市中心的千代田区平均上涨6.4%，东京都23区价格最昂贵的住宅用地位于千代田区的6番町，每平米为315万日元(约合2.7万美元)，不过由于这里写字楼众多，比较适合投资单身公寓，出租给附近的白领。

4、中央区：

日本华尔街”所在地：中央区不仅地理位置处于东京的中心地，更是日本经济、信息、商业等的中心。著名的日本银行、”日本的华尔街”——东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。除此之外，包括银座、大型布庄与三越百货等公司总社都在该区，是名副其实的商业、金融中心区。

地价平均上涨6.3%：日本国土交通省2015年初公布的”公示地价”显示，中央区的地价上涨6.3%，另外为迎接东京奥运会，政府决定将对中央区银座、日本桥等重要商业区进行改造，这也间接影响了中央区房价在未来的进一步上涨，投资潜力巨大。

5、港区：

国际化区域：港区位于东京东南方、紧邻东京湾，境内较著名的市街包括有赤坂、经济活动活跃的新桥、滨松町等商务街、外国观光客与酒吧云集的六本木、高级住宅街的麻布和白金，日本重要地标之一的东京塔就位于该区，这里是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区。

地价平均上涨6% ： 2015年初公示地价显示，港区地价平均上涨6%，住宅价格涨幅最大的属港区南麻布4丁目。这里作为东京都”金三角”要害之地，绝对是增值最大的一个区域之一。

二、东京投资热门地段-中央区银座、日本桥

中央区银座

1、一分钟了解银座银座

世界三大名街之一：银座与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大街齐名，是世界三大繁华中心之一。

东京最奢华的商业区:三越百货、和光百货、有着七家电影院和两家百货商店的马里昂大楼(Marion)是这里的标志性建筑。

地球上最昂贵的房地产区域:根据日本国土交通省统计，银座在日本全国商业地产价格中，连续9年排行第一位。

东京奥运带动银座发展：日本政府将出台一系列扶持政策完善银座市政规划，带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。

2、租金回报：

楼龄10年左右投资型单身公寓租金约9万日元/月，回报率约4%-5%。作为重要商业区，银座一带的租房需求以及租金、回报率较为稳定，非常有利于短线投资。

3、房价情况：

楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件，使得银座一带的房价在未来进一步上涨，长线投资优势也很显著。

中央区日本桥

1、一分钟了解日本桥日本桥

重要历史地位：这座大桥是17 世纪德川江户时代建成的五条街道的起点，今日所见日本桥是1911年完工的建筑，是日本步入强国的象征性建筑。桥头的青铜麒麟张开的翅膀，象征着明治时代日本社会的腾飞。

日本”华尔街”：拥有日本银行总行和有着日本”华尔街”之称的东京证券交易所。

东京超级CBD区域：云集了大和证券、IBM、丸红、丸善、日本美林证券、三井、三菱证券在内众多大型公司的日本总部。

核心商业区：包括三越百货、高岛屋在内的各大百货店的总部都坐落在这里，令日本桥的现代感十足。

奥运带动市政建设: 日本政府将出台一系列扶持政策完善日本桥市政规划，美化城市环境，带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。

2、租金回报

楼龄10年左右投资型单身公寓月租金9万日元，回报率4%-5%。由于这一带银行等金融机构和大型公司众多，单身公寓需求量巨大，在一定程度上保证了出租率，免除了投资的后顾之忧。

3、楼价情况

楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件，使得日本桥一带的房价在未来进一步上涨，长线投资优势显著。

（据互联网综合整理）

在泰国买公寓：外国人永久业权全攻略

外国投资者在泰国购买房产最简单和最安全的方式是购买一套公寓不动产，因为其法律要求最低，详见下文。

个人要求

有资格购买一套公寓不动产的外国投资者只需满足以下法律要求：

合法入境；以及
证明其用来购买公寓的资金是通过海外外汇。

若没有这样的证明，土地部门（Land Department）将不允许公寓的所有权转让外国买家。

Richard注解：

根据泰国移民法案（Thai Immigration Act），外国居民只要拥有蓝色居民证就无需通过海外外汇资金购买公寓。泰国合法外国居民可以泰铢购买公寓，甚至可以通过泰国银行借款融资购买。

外国所有权配额要求：

而且，在任何一栋公寓大楼建设，在任何时候，外国买家所能购买的公寓面积（外国所有权）只能占公寓楼总面积的49%。

因此，在同意买一套公寓前，请与法人或共同业主协会核对外国所有权配额是多少。

外汇要求：

从海外外汇资金时，你应该遵循以下规则。

外币：

金额至少相当于公寓采购价格，或者公寓评估价格；以及
从国外汇出；以及
进入泰国；以及
在泰国汇兑；以及
从外国买家的银行账户中转出，或是转到外国买家在泰国的银行账户。
当你要求银行开始外汇时，让他们在电汇表备注处加上以下细节：

“款项用于购买[000]公寓大楼[000]单位”。

公寓的单位号和名称的填写并不是强制性，但建议写上去。

与泰国本地居民共同买公寓时的汇款要求

如果外国买家与一个泰国人共同购买一套公寓，比如其在泰国的配偶，如果公寓单位所有权证书转移、注册到双方名下，那么外国买家只需要外汇公寓一半的购买价格。

另一半公寓价格可以以泰铢支付，因为这部分金额是泰国买家为那部分共同所有权所需支付的部分。

Richard注解：

泰国合伙买家可以用泰国银行申请贷款融资支付他或她所需要支付的公寓购买价格。然而，在这种情况下，银行将希望抵押贷款能适用于整个公寓单位。

外币兑换表格和外汇贷记报单

外国公寓买家将不得不使用其银行出具的外汇信贷报单（Foreign Exchange Credit Advice），以证明其已经外汇了购买泰国公寓的资金。

如果外汇金额低于2万美元，银行可应外国投资者的要求出具外汇信贷报单。

每当外汇金额等于或高于2万美元，外国投资者在申请外汇信贷报单之前，首先要填写外币兑换表格（Foreign Exchange Transaction Form）。

Richard注解：

若外汇金额超过2万美元，在外国投资者提交外币兑换表格之前，将由银行保管。外汇金额超过2万美元，只有收到币兑换表格，银行才会将外汇资金兑换成泰铢和记入收款人账户。

如果你直接外汇到开发商或律师的银行账户，开发商或律师将代表您处理这些手续。

Richard注解：

记住，如果你外汇到泰国的资金转移到第三方账户（开发商或律师），资金将会从你的帐户中转出，为了让你有资格购买一套公寓不动产。不要直接从基金或公司中转移资金到开发人员或律师账户。一定要以个人账户转账。

如果你将外汇资金转入你在泰国的个人账户，你必须照顾自己申请外币兑换表格。每次汇款都要小心，不要等到最后一分钟，因为银行出具一份外币兑换表格平均需24至48小时。

Richard注解：

如果你在泰国的个人账户执行汇款时，你不在泰国，你需在空白处签署一份外币兑换表格空白并汇给你的律师。如果不能够满足这个要求，汇入的资金将被搁置。

如今，最低金额已经不再适用，无论是外汇金额多少，泰国银行都将出具外汇信贷报单（包括每月500或1000欧元这类金额较小的分期付款），出具外汇信贷报单收取约有200泰铢的费用。

绝对不能做的事情

汇款时必须避免以下事项：

不要在国际市场上以你的外币兑换泰铢，因为这将令你丧失购买一套公寓不动产的资格。
如果你在直接汇款到泰国开发人员或是经由律师的账户，不要把资金从非个人账户（公司账户、养老基金和信托基金等等）转出。你必须是交易的一方。

（译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》）

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏专家教你如何把握商机

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中国“炒房团”看上柏林外媒：柏林房价要涨了

外媒称，这种感觉比较奇特，身处上海摩天大楼之间，却在谈论柏林的旧楼。不过见怪不怪。越来越多的中国人对柏林产生兴趣，更准确地说，对柏林的房地产。

据德国之声电台网站10月25日报道，在上海，市区居民楼每平米售价至少7000欧元，地段好的甚至很快升至15000欧元。这样的价位高出柏林好几倍。位于德国首都的一处房产，在上海人眼里，简直就像在廉价兜售，柏林购房成了耗资很低的保值方式。

中国“炒房团”看上柏林外媒：柏林房价要涨了 — 位于德国首都的一处房产，在上海人眼里，简直就像在廉价兜售，柏林购房成了耗资很低的保值方式

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一名中介公司的雇员说，同欧洲和德国其他城市相比，柏林的价格相对低廉。目前欧元汇率很低，而且德国稳定。人们寻求安全可靠的存款方式，而股市却在下跌。但德国很可靠，柏林又是德国的首都，欧洲最大城市之一。客户在那里投资是安全的。

这名雇员不愿透露姓名。他所工作的公司是一家国际企业，内容是介绍柏林轻轨列车交通环线以内的旧楼，寻找投资商购买和翻新这些旧楼。由此，投资者则变成了翻修后住宅的业主，剩下的事情可由中介公司代为办理，比如房产管理以及寻找租户等。这家企业迄今已出售了1800套位于柏林的公寓，其中三分之一买给了中国客户。中国客户的意思是，当地的中国人，以及在中国生活、却有意在欧洲投资的外国人。

他告诉记者，没有去过柏林的中国人，对这座城市的了解很少。他们必须首先推销柏林，讲述很多新启动的公司，德国联邦政府，不断发展的市区，比如新建的联邦情报局大厦。国际投资商中，很多人到过柏林，他们知道，这是一个时髦的城市，有着浓厚的艺术氛围，年轻人多，因此，出租房屋不是问题。

报道称，同其他国家相比，德国有着较为严格的租户权益保护法。不过这并没有吓退投资者。他们认为，投资的长期性和稳定性更重要，而且他们估计，那里的房价继续看涨。

国际会计师事务所普华永道（ Pricewaterhouse）发表的一份调研认为，柏林是目前欧洲范围内投资回报率最好的城市，因此外国投资者蜂拥而至，其中包括来自中国内地和中国香港的投资者。

上世纪九十年代，大批中国香港人跑到伦敦购买住宅。但伦敦的房价已高不可及，再涨已没有空间。现在许多希望投资的中国香港人，寻找的是安全地带，那么柏林便是首选。

报道称，柏林作为首都，一个政治稳定、经济繁荣的德国的首都，它的房产仍然保持着低廉的价位。而与此同时，这个城市却在扩展，住房开始紧缺。在房主的耳里，这一切听起来都像是美妙的音乐。一旦中国人开始在柏林购置房产，不言而喻，柏林人必须做好房价继续攀升的心理准备。

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（互联网资讯综合整理）

外汇不稳定新加坡房产魅力是否依旧？

今年8月11日，人民币贬值对全球市场造成另一轮冲击。在人民币贬值的同时，许多其他货币也跟着被抛售。

另一方面，随着美国经济逐渐复苏，以及美国联邦储备局预计将会加息，结束将近十年的低利率环境，近几年美元汇率变得更坚挺。这增加了美国资产的吸引力，造成新兴市场流失了显著的资金，也造成它们的货币兑美元走软。

货币波动会对投资者购买海外房地产的投资胃口造成影响，因为汇率上的改变可能对投资者的持有成本和投资回报带来显著的影响。那么，最近的货币波动是否会影响外国投资者对新加坡房地产的投资胃口？

为了回答这道问题，我们查看了新加坡非有地私人住宅房地产的外国买家资料。外国买家排行榜上的前三甲依次是：中国买家、印度尼西亚买家，以及马来西亚买家。根据过去五年的私宅买卖禁令资料，外国人购买的新加坡私宅占整体交易量的12％。这些外国买家交易当中，32％来自中国、27％来自印尼、13％来自马来西亚。

过去五年，印尼盾和马来西亚令吉兑新元的汇率分别下滑了47％和17％，但中国人民币兑新元的汇率却上扬了9％。对印尼投资者而言，印尼盾兑新元贬值，已在很大程度上削弱他在新加坡房地产的购买能力。如果单是从汇率的影响来看，印尼投资者今天投资新加坡房地产的成本，已比五年前高出47％。

与此同时，他还需要支付高额的额外买方印花税（Additional Buyer Stamp Duty，简称ABSD）。自2013年1月起，外国买家在支付买方印花税（占购买价格的约3％）之上，还得支付占购买价格15％的ABSD。

从2012年第一季至2013年第二季这六个季度，印尼买家在新加坡购买的非有地私人住宅单位共计1289个，中国买家则在同期购买了1084个单位。然而，自印尼盾贬值以来，印尼买家购买的单位已下滑，在2013年第三季至2015年第二季这八个季度里，仅购买了509个单位，低于中国买家同期购买的819个单位。

今年第二季，我国买家所购买的新加坡单位环比增长42％，不过他基数较小，所购买的单位总数从第一季的59个单位上升至89个单位。马来西亚买家购买的单位则从第一季的15个，上升至第二季的39个。不过，印尼买家购买的单位则持平，在今年第一季和第二季皆保持在31个单位。

这样的数据显示，外国买家在新加坡购买的住宅单位交易量，会与新元兑外国投资者本国货币走高呈反比关系。也就是说，外国货币兑新元贬值得越多，外国买家的购买能力就会越低，这也会直接影响他们对新加坡房地产的投资胃口。

那么，最近的货币波动可否为新加坡房地产市场带来更多的外国购买兴趣？这就要看投资者对本国货币和经济前景的期望如何了。譬如，如果中国买家期望人民币会继续贬值的话，我们就可能看到资金进一步从中国流出，一部分可能会进入新加坡的房地产市场。

然而，这并不会会造成新加坡房地产价格显著上升，因为新加坡楼市的市场情绪依然持续低迷，而利率也看涨。

对外国投资者而言，投资房地产为货币避险有很大价值。譬如，一名印尼买家可能在2012年中，在新加坡购买一间价值500万新元的房子。假设他当时以现金付清了这笔款项，当时的汇率是1新元兑7344印尼盾。若加上所有购买成本，如买方印花税，他的买房成本大概是414亿印尼盾。

至今，新元兑印尼盾的汇率已上升约33％，也就是1新元兑9771印尼盾。2012年第二季至2015年第二季，新加坡私宅价格下滑了约2.5％。

就算这名印尼投资者现在减价以488万新元把房子卖了，并支付4％的卖方印花税、2％的经纪费、2500元的律师费，他仍能收回458万新元。以现在约1新元兑9771印尼盾的汇率计算，他能拿回448亿印尼盾，获得约8％的名义润利。以上计算假设所有过渡性费用和相关税费等同于租金收入。

在货币波动之中，新元保持稳定，即使新加坡房地产价格走低，这也为房地产外国投资者创造了有利可图的环境。然而，汇率只能算是海外投资考量中的一个因素。其他的因素包括税率、国内经济环境、市场透明度、投资出发点等，也都是投资者选择出国投资的重要因素。

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（互联网资讯综合整理）

澳大利亚律师为你解析 “重大投资者移民签证(SIV)”新政三大变化

澳大利亚重大投资者计划于2012年11月推出。对于在四年时间里投资不少于500万澳币的投资者，该签证为其提供分两步获得永居身份的途径。相较于其他投资类移民签证的要求，SIV签证申请人无需满足英语语言要求或商业技能要求，且签证持有人只需在四年临居当中每年在澳居住40天就可满足申请永居的居住要求，没有其他类别签证所谓的“移民监”要求，在其推出的两年间获得许多企业主的青睐。

重大投资者移民签证(SIV)带来大量投资

在重大投资者移民签证（SIV）签证推出的两年间，该政策强劲的拉动了特别是来自中国和亚洲高价值纯投资移民的需求。截至2014年12月，500名重大投资者移民签证的获批就为澳大利亚的经济注入或预计注入资金约25亿元。

2014年10月，澳大利亚联邦政府就重大投资者移民项目进行了复审，目的在于将重大投资拨入经济领域。资本的注入将极大地促进经济发展，刺激创业活动，并且探索引入高端优质投资移民项目的可能性。此次复审由澳大利亚贸易委员会、澳大利亚贸易与投资部及澳大利亚移民与边境保护部共同协力进行，并于宣布修改重大投资移民项目前进行了数轮磋商。

最新重大投资者移民签证（SIV）的三大变化

2015年6月29日和7月1日澳大利亚联邦政府于发布了关于对重大投资者签证（SIV）修改的新规定，新的规定包含以下几个关键变化：

1.投资类型的改变

2.澳大利亚贸易委员会被赋予额外的权力对重大投资者签证进行提名并对市场进行监督。

3.对于过去按指定投资要求进行投资并在2015年7月1日之前获得188重大投资者签证的申请人，其资格不受过渡阶段变化的影响。

对于SIV签证申请人而言，此次变化最令人关注的莫过于海外投资类型的变更。今年7月以前，来自重大投资移民项目的海外投资在选择定期存款、投资政府债券、某些类型的管理基金及私营企业上有极大的自由度。自2015年7月1日起，新规定要求申请者的海外投资必须投资于某些指定项目，包括：

1. 风险投资项目 (Venture Capital Investments)

申请者必须投资至少50万澳币于帮助澳大利亚新兴公司和小型私人企业的澳大利亚风险投资基金。风险资本融资必须投资于澳大利亚工业部注册的风险投资有限合伙企业 (VCLP) 、早期风险投资合伙企业 (ESVCLP) 或澳大利亚风险投资组合型基金（Australian Venture Capital Fund of Funds, AFOF）。

值得注意的是，风险投资基金不需要立即进行投资。重大投资移民签证的申请者在获得临时签证后将有12个月的时间将资金投资于合规的风险投资有限合伙企业或早期风险投资合伙企业。如果四年期的重大投资移民临时签证（188签证）到期前投资风险投资基金，则投资的资本必须重新投资于合规的风险投资项目、新兴企业投资项目或平衡投资项目（详见以下两点）。

2.新兴企业投资项目(Emerging Companies Investments)

申请者必须投资至少150万澳元给帮助澳大利亚证券交易所上市的新兴企业（市价小于5亿）合规的管理基金。此管理基金可将某些资金投资于小盘股、未上市企业、市价大于5亿的企业、海外公司、现金及衍生产品（仅仅作为风险管理目的），但这些投资有严格的估价限制。同时，新兴企业基金要求投资多于20个不同的发行者发行的资产组合，并且任何一项债券投资额度不能超过其净资产价值的10%。

3.平衡投资项目(Balancing Investments)

合规管理基金的投资平衡。合规的管理基金投资于澳大利亚上市公司、澳大利亚上市公司债券、澳大利亚延期年金或澳大利亚非居住房产（民用房产比例不得超过10%）。

新政的其它主要变化包括：

1.投资者及其关联人（比如：配偶或相关公司）绝不能参与管理基金投资结构的管理；

2.投资于澳大利亚私人企业及州和领地政府债券不再适用重大投资移民签证；澳大利亚贷

3.款基金投资从2015年7月1日起不再属于合规的投资；

4.且不再允许以利息作为贷款抵押的回贷基金。

综上所述，在7月的新政下，SIV签证的500万澳元中起码有200万澳元需要投资到风险投资及小盘股等基金项目，对于“保守派”的投资人而言，无疑加重了其投资风险。但是相应的，投资回报率也可能比过去的固定式回报（例如债券等）增加不少。对于澳大利亚本地市场而言，联邦政府也许期望SIV签证政策的变更能够继续甚至更强劲地带动本地经济。

值得注意的是，就平衡投资项目和新兴企业投资项目而言，新政要求负责管理新兴企业投资项目的基金经理必须持有至少1亿澳元的基金运作资金以确保满足重大投资移民签证的要求。目前市场上能够符合该要求的基金经理并不多，其资金与资历也相应地保障了投资人的回报率并控制了风险。对于较小的基金管理者（特别是初期的基金管理者），地产基金管理者以及按揭基金管理者而言，将会失去重大投资者签证资本的渠道。对于投资者而言，同时将资金放入不同基金公司进行管理，可能会被加收管理费。因此我们建议投资者在对多家基金管理公司进行比较后，选择合适的管理公司为自己的投资移民保驾护航。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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错过不再有！布里斯班北部近郊珍贵土地投资机会

拉特维奇（Lutwyche）是布里斯班新兴发展的星级近郊之一，这里拥有丰富的设施和枝繁叶茂的周边环境，不少人都爱上了当地便利的生活，也吸引了不少投资者的关注。这里一块标志性的高居住密度开发用地正在火热出售，具有极大开发潜力和乐观的升值前景！

聚焦星级近郊Lutwyche，布里斯班北部郊区受投资者关注

这块开发用地所在的拉特维奇（Lutwyche），是布里斯班北部的一个近郊。这里将城市的时尚与广阔的绿地以及绿郁葱葱的街道完美地结合起来，为人们提供最棒的生活方式。

错过不再有！布里斯班北部近郊珍贵土地投资机会 — 向南距布里斯班中央商务区约5公里

Lutwyche距布里斯班商业区仅5公里，便捷的交通可轻松到达任何地方，让每一个来到当地的人体验一种休闲的品质生活。该郊区当前和预期的人口增长速度远高于布里斯班的平均水平，这势必让此处成为热门居住地，特别受到年青居民的欢迎。因此，在此最佳时机购买这块开发用地，必将拥有相当可观的升值潜力。

专家分析，布里斯班北部郊区的房产价格由于本地和外来投资者竞相追逐资产增值，将继续上涨。布里斯班是澳大利亚昆士兰州的首府城市，位于澳大利亚的东北部，是澳大利亚的第三大城市，北邻阳光海岸，南邻黄金海岸。根据数据显示，以前目标是悉尼和墨尔本的投资者目前已经转移了视线，正在布里斯班北部郊区积极抢购地产。2015年，来自这两个城市的投资者在布里斯班投资的数量翻了3倍，可见布里斯班的未来发展前景相当乐观！

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“一带一路” 泰国摇身一变成国人置业首选地

“一带一路”的提出，为我国与东南亚各国提供了更多的经济发展机会与政策，同时也加深了我国与东南亚各国的友好往来，随着越来越多的国人将投资的目标移向了东南亚，泰国则以其天生优势吸引了大部分人的目光。

泰国位于位于亚洲中南半岛中南部，与柬埔寨、老挝、缅甸、马来西亚接壤，东南临泰国湾（太平洋），西南濒安达曼海（印度洋）。泰国以其优越的地理位置，成为“21世纪海上丝绸之路”的重要战略支点国家。

“一带一路” 泰国摇身一变成国人置业首选地 — 泰国以其优越的地理位置，成为“21世纪海上丝绸之路”的重要战略支点国家

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置房产泰合适

泰国法律政策规定，外国人是只可以购买公寓型房产的，但带土地的别墅、陶豪（一种独立的小别墅）等房产是不能购买的。现在房地产商开发一些豪华的公寓房也不输别墅豪华，置业一套豪华的海景公寓想必也是极好的。

在泰国购买公寓是无限制的，不限购，还能贷款并且不限贷款，很多中资银行如中国银行、工商银行的泰国分行都可以全程服务办理贷款业务，贷款流程基本与国内一致。

交易过户时不用像许多欧美国家那样交纳各种复杂税费，只需2-3项不到5%的税费即可。

房产过户手续完成后，即随时入住了。当然，你也可以将其用于出租。自己需要时房屋用于度假短期居住，其他时间不住时则用于投资出租，即享受了高品质生活，又可以收到一笔不菲的回报。

优势多泰划算

泰国投资置业的优势众多，其中主要的有以下三点。首先泰国的房屋产权是永久产权，而且房价是按房屋的使用面积来计算的，没有公摊，买多大就是多大。而且大多都会附带免费车位，相比于国内买的起房买不起车位来说，简直太合适不过。由于国人对泰国置业近几年刚刚兴起，泰国各大城市市中心的豪华公寓也仅仅在人民币2万-2.5万/平方米。而普吉岛、芭堤雅这类海边度假型的公寓房，房价也仅为1万-2万元/平方米；与国内一二线城市相比，简直超值。

其次泰国是一个旅游业为主的国家，每年都有大批游客前来休闲度假，所以房屋出租非常有市场，并且租售比非常高。所以你置业的房产不是自用，而是用来投资也完全不用担心没有市场。

第三相比于欧美等国家，泰国离我国距离更近，往来不用忍受长久的旅途劳累，非常适合老人前来过冬养老。而泰国菜口味也很适合中国人，各种物价也很低廉，生活成本不高。所以来泰国度假休闲会让人非常舒适。

落地签泰简单

我国与泰国往来是非常方便的，泰国的签证政策可以落地签，直接在机场就可以办理签证。在曼谷的素万那普机场有中文的引导员告诉你如何办理落地签，完全不用担心语言不通，不知道如何操作，不知道如何与签证官交流。你只需填写一张申请表，贴上一张4*6厘米的白底一寸照片，出示机票、护照、行程单就可以在泰国畅游30天了。前后不过十几分钟你就可以踏足美丽泰国的土地啦。

其次在泰国，年龄在50岁以上并具有一定财务能力的外籍人士均可以申请泰国养老签证（退休签证），养老签证期为一年一签(无限期续签)，养老签证在有效期内加办回头签可允许持有者自由多次出入泰国。

来旅游泰舒适

泰国是一个餐饮食品标准非常高的国家，不会出现国内的餐饮卫生安全问题。泰国的餐饮种类非常多样化，中餐，西餐，日式料理，当然美味的泰式料理更是随处都是。而购物方面，这里不仅有整个东南亚最大的暹罗广场让你可以尽情“血拼”，而且许多城市市中心就有免税店，可买到很多免税商品。日常的生活小超市更是随处可见，方便的不得了。

如果来泰国不小心生病了，泰国公立和私立医院会为你提供全方位医疗服务，私立医院服务非常好，而且收费标准普遍比国内要低很多。

泰国是一个文化包容性很强的国家，华人及华侨占总人口超过1/10，而随着近几年中国游客的大量流入，越来越多的泰国人也都开始学习中文，大多数泰国人都能听懂中文甚至用中文与你流畅交流，英文交流则更是方便。

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投资英国，抓住机遇又要规避风险

苏格兰首席大臣出访中国，为吸引中资再添一把火。几乎同一时间，英国首相宣布将打击高端房地产市场中的海外洗钱公司，加强对高端市场买家的管理。在这些动向的背后，是中国对外投资迅速增长且投资方向正在变化的事实。本报记者发现，面对英国市场，中国投资者们似乎各有擅场，有的执着走在本地化的道路上，有的扎堆高端房产，有的抓住英国更新基础设施的契机。然而，专家提醒，除了警惕市场风险，也要注意来自制度的风险。

中国投资大举进军英国

7月26日，苏格兰首席大臣尼古拉·斯特金（Nicola Sturgeon）抵达中国进行贸易访问，当天就宣布设立壹笔300万英镑的基金，让中国的威士忌鉴赏家投资苏格兰最稀有的酒类。此基金由中国单壹纯麦威士忌俱乐部(SMCC)募集，将被用来为中国购买稀有珍贵的麦芽威士忌，使明年威士忌出口量可以增加20%。

上周三，7月22日，在访华之前，作为“预热”，斯特金在其官邸特地与欧美嘉集团董事长陈明亮会面，就苏格兰对华投资者和游客的吸引点，以及欧美嘉集团在苏格兰的未来投资计划进行洽谈。此次会面是因为欧美嘉此前已在苏格兰进行了大量酒店与旅游的投资。

略往前回溯，6月27日，英国华人房地产协会（CPPS）及华人建筑环境专家联盟（CBEEs）在伦敦的 Victoria Park Plaza Hotel举办了壹场规模盛大的华人房产研讨会，与会的除了中国几大房产巨头万达集团、绿地集团、ABP总部基地及中国银行及太平保险等中国企业，引人注目的还有来自MSCI/IPD明晟指数机构、London First、CBRE世邦魏理仕、PWC等政策咨询与分析机构的代表。这些房产专业人士分析了英国房产市场的现状和发展趋势，房产投资的收益率与投资潜力，并着重强调了壹个观点，即伦敦住房的短缺将继续推动伦敦房市的上涨。

与这个预测并行而来的，是近几年中国房地产商携资进军英国的热潮。规模大的项目有总部基地(ABP)投建的皇家阿尔伯特码头 (Royal Albert Dock)项目，绿地集团(Greenland)投建的大伦敦旺兹沃思(Wandsworth)地区的拉姆啤酒厂 (Ram Brewery)地块项目，以及由万达集团在伦敦巴特西(Battersea)九榆(Nine Elms)地区投建的酒店项目等，而中国公民以个人身份投资英国房产市场的案例更是屡见不鲜。

这些新闻指向的事实是近年来中国在英国投资的不断增长和日趋多样。但这些投资者在英国是如何生存的？发展如何？有没有遇到挑战和风险？带着上述问题，本报记者采访了华为英国、曼彻斯特曼彻斯特中国论坛及牛津布鲁克斯大学的房产专家。

房产：向高端聚集，存市场风险

对于中资的英国房产热，牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系的高级讲师曹军建博士告诉本报记者，这里有中英双方面的原因。

他表示，对于中国来说，居民个人和公司都积累了壹定的资金，形成了大量的产能。中国到海外投资帮助消化中国产能过剩，把中国企业打造成国际性的企业，这符合中国“走出去”的发展战略。而对英国来讲，如果有大量的不同经营发展方式的企业到英国来从事经营生产，对英国的经济有相当大的促进作用。

然而，对于英国普通房产供应量不足，而中国人的投资主要集中于高端房产这壹现象，曹博士表示，这样的投资存在壹定风险。他说，英国的房产市场不仅面对中国，也面对全世界。资金量很足、购买力很强的其他国家投资者会形成壹种合力，人为提高英国房价。这对英国来说，会造成两个风险，“ 壹是本身市场的风险，大家把房价炒得虚高，但是如果没有买家来承接的话，市场调节自然会让房价下跌。二是制度的风险，英国的管理机构在国民的要求下，以及管理机构本身对风险的控制职责下，有可能出台壹系列措施，来减缓房价上升，同时也避免房价下跌造成的危害。”

基础设施：推动中英合作

由时任英国财政大臣奥斯本发起的曼彻斯特中国论坛执行董事总监申瑞（Rhys Whalley）在接受本报记者采访时表示，曼彻斯特的中国投资项目很多，其中最大也最为人熟知的是曼彻斯特航空港价值8亿英镑的重新开发项目，北京建工集团获得曼彻斯特机场合资项目20%的股权，在航空港建设中扮演重要的角色。自伦敦奥运会以来，这是最大的壹个重新开发项目。

申瑞告诉记者，北京建工在曼城的投资合作拉动了英中贸易往来和投资，特别是对于拉动英国西北部投资非常有益。这次投资和建设表明了北京建工的国际化趋势，也说明了这个项目的国际化水平。该项目得到了英国政府的支持，是中英商业合作的典范。他还称该项目有助于保持中国建筑行业和英国政府的良好关系。

关于中国在英投资面临的风险和挑战，申瑞对记者表示，“当中国企业在曼彻斯特寻求投资合作时，我们会提醒他们注意风险，谨慎选择合作者。”

对英投资：看上去并不总是很美

中国企业在英国的投资进程，并不都是壹帆风顺。据新浪财经2014年4月24日报道，中国羽绒服龙头企业波司登在登陆英国后，不到两年的时间即宣布裁员，其主要针对的是英国总部和伦敦旗舰店的采购和设计团队。据该报道，波司登裁员的举动很有可能是由于成本问题。

另方面，就在记者采访曹军建博士的当天，BBC报道称，英国首相卡梅伦在新加坡发表演讲，指出作为打击腐败“全球工作”的壹部分，必须阻止外国人使用“掠夺或者洗白的现金”购买英国的房产。他特别指出，伦敦的高端住宅被大量的“匿名空壳公司”购买。而英国国家打击犯罪调查局（NCA）也表示，外国罪犯通过购买高价房产洗钱，推升了英国的房价。英国政府因此考虑将公开这些离岸公司的信息。此举对英国高端房产市场的影响，尚不得而知。

据2014年12月英国外交及联邦事务部和英国投资贸易总署官方数据显示，中国对外投资过去数十年以平均每年40%的速度增长。此番增长势头很有可能会持续，在2013年，英国仍是中国对欧洲投资最旺盛的国家。

而未来十年间，据品诚梅森律师事务所报告预测，中国将投资超壹千亿英镑于英国的基础设施建设。按照这个趋势，未来英国的基础设施样貌将被来自中国的投资重新塑造。

中国海外投资已不仅局限在国有企业，官方数据显示在2014年第壹季度，从对外投资量上来看，私企的投资上升了120%而国企下降了37%。投资方向也更为多样。

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韩国购房好时机韩币汇率创新高

人民币兑换韩币的汇率，近一年来稳步上升且处于较高的历史水平上。近几日，1人民币兑换韩币的汇率也一度处于185的高位上。这对于在韩国进行投资的客户而言，是进行购买的绝佳时机。

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韩币汇率处历史高位，韩国置业成本大幅降低

以一套符合韩国房地产投资移民门槛金额，5亿韩币即可获得韩国绿卡的房产而言，在目前汇率水平下折合人民币仅274万人民币左右。比在今年汇率低点约 1:171而言，同一价格的房产可节约18万人民币，相当于房款做了6.5%的折扣。这对于2010年2月份实施的韩国济州岛不动产投资移民政策以来，只升不降的韩国济州岛房价而言，在如此优惠的汇率条件下，无疑是进行了变相打折，至少抵消一年的房价涨幅。

在目前的汇率水平而言，已处于历史较高位置，购买济州岛房产的客户们如采取分期付款方式的，可在汇率较好时多付一部分，而选择一次性付款的客户们，也可关注汇率波动踩准较好时段进行资金划拨。

由于汇率波动受多方面因素影响，以历史数据来看，近期站上185高位不论是在今年度乃至于近5年内，都属于较好水平。

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