Tag: 投资

对国内市场而言，2015年令市场萧条的因素将继续影响着2016年的市场——高失业率、就业不稳定性、外来移民与人口下降，卖不出的库存太多，还有贷款标准越加严格——我们可以再加一个因素，政治的不确定性。2015年12月西班牙大选未得出明确的结果，政局不明，无论是组建少数派政府还是多数派联合政府，都还要经过数周的争论，不过，由众多不同观点政党组成的联合政府很难维系，而新选举开展之前，又将出现长达数周的争论，而新选举可能仍旧未能产生决定性的结果。

政治的不确定性最终会影响到市场，所以我可以理解为什么一些评论员会称这将对西班牙房地产市场产生负面影响。就国内市场而言，他们可能是有道理的。然而，考虑到西班牙健全的政府体系和自治区体系，许多决策决定是可以独立于马德里的，地方政府将于5月地方选举后，开始新的四年任期，虽然不太确定，但就海外市场而言，我不认为政治局势不明会对其有影响。如果国际地产买家在近年西班牙经济崩溃的时候都没有推迟购买，我不认为几个月未组成中央政府会对市场有影响。目前，西班牙的房地产价格仍然相对较低，即使是在上升地区，房价水平仍然低于2004年，再加上世界其他地区的动乱，我预测，2016年，来自海外的买家将会越来越多。阳光依然明媚，食物也是一流的，生活质量位居全球前茅，有什么原因让你不喜欢这个国家？

那么，2016年哪些事项买家需要注意，以确保在正确的地段做出合理的投资吗？我认为，在新的一年里，在很多地区的黄金地段将有一个大问题，就是缺乏高质量并且价格合理的库存。已有证据显示，开发商大肆提高那些稀缺新建项目的价格，这些项目通过系统审批，目前正在建设开发。这些项目是经济低迷时期的后备储存，但最近重新推出，假装是新项目。而买家为这些项目买单。

例如，圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）海滩一个新建开发项目在第一阶段期房时就已经一扫而空，价格高达每平方米4800欧元，第二阶段价格更高。这个项目的小公寓，2间卧室只有85平方，3间卧室的是110平方米，装修一般，位于海滩的第三线位置，而在100米开外，现有一个开发项目质量更高，而且位于海滩的前线地段，2015年，你有可能只要 2900欧元一平方米的价格就能在这里有买到一到 2卧室120平方的公寓。就在2015年底，我为一位客户介绍了一套前线高尔夫公寓，价格相当于每平方米1950欧元。这套公寓的卖家因财政困难急需资金，但即使是算上改建成本，每平方米价格仅2275欧元。2015年6月，我为客户找到一栋海滨联排别墅，卖家因身体不佳急需出售，每平方米价格2250欧元。目前，我找到一套位于马贝拉直辖市内的海滨公寓，面积350平方米，带私人游泳池，能观赏全景海景，装备齐全，要价相当于每平方米2800欧元。

市场高峰时期，马贝拉直辖市房产最高价格在每平方米6000欧元到7000欧元之间，正如上述例子所显示，仍然是可以以不到一半的价格买到黄金海滩和高尔夫球地段。虽然我不排除2016年房价有温和上行压力，但远远还没到峰值。所以当我发现， 在没有这么好的地段，以及那些房价应该比黄金地段价格低15%—25%的地区， 房产仅仅因为是新建或是近年建造的，每平方米价格就高达5000欧元至9500欧元， 我认为，市场再一次开始不平衡的发展。所以，在我看来，如果买家在次要地段，每平方米支付价格超过黄金地段，那就太亏了，特别是在市场复苏的早期阶段。在西班牙房市疯狂繁荣时期，黄金地段和次要地段之间的界限变得模糊，在一些地区价格下跌的事实更反映出其中的区别。马贝拉房价下跌40%，次要地区需要回落得更多，在一些地方跌幅已经高达60%，再次拉开两者之间的界限。次要地段的房地产永远比不上黄金地段——一直都是如此，并且永远都是地段为上。

虽然我以马贝拉为例子，其他任何地区同样可也是如此：计算出当前市场最好地段每平方米价格，离该地段越远，价格越低。现在以合适的价格购买房产的投资者，可以期待中期内，一般是两到五年内，价格大幅增涨。但对于那些因缺乏库存，价格被人为地大幅抬高的新建房产，我无法确定购买者能否在可预见的未来回本，有些购买者可能永远无法从中获取利润。关键的问题是，新建房产价格飙升，原因是供需失去平衡，但建筑许可证批准正在不断增加，供应方面将随着时间改善。

所以我对2016年的建议是：买家不要痴迷于新建，特别不是位于黄金地段的房产，买家可以首先看看同类型的二手房，计算出每平方米价格，包括所需要的翻新，然后了解其增值空间。如之前我在报告中所述，几乎肯定会找到一套价格更低，面积更大的房产；最重要的是，地段更优。通过彻底的搜索，买家仍然可以发现一些真正物美价廉的房产，尽管它们更难发现，但总是会有一些卖家比其他人更急于售出而采取更现实的策略。不要买任何有瑕疵的房产：

• 随着时间推移，道路只会越来越繁忙，如果现在就很嘈杂的，以后情况只会变得更糟。
• 如果附近能看到一条移动通讯天线，你可以想象将会有越来越多的天线遮住视线。
• 电塔也是一大禁忌。
• 确保所有房产冬天都能照到太阳。
• 如果附近有空地，那里将建楼阻挡美景，要百分百确定那里的建房规划。

销售代理只说那里是绿区不够好。当我为客户评估房产时，我总是问一个问题：如果环境改变，现时这个价格是否合理，讓他们能够在获利基础上尽快出售？这是不是就是一套无论市场条件如何，总是会有需求的房产？从过去八年的跌宕起伏中，我们学会了一件事，就是无论市场条件如何，总是会有房产和地段供不应求。只要确保那是你买的而不是其他。

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2016年西班牙地产市场被认为将是劫后重生的一年：2015年第三季度的房产销售数据显示了2007年以来房价的可观上涨以及房屋贷款金的放宽。各大银行纷纷开始放宽信贷审核并且乐观地预计未来的偿还能力。种种迹象表明，2016年如果您有买房的打算，那么肯定不是一件坏事儿，当然在您做出这个重大决定之前，还有一段重要的路要走。

建议一、如果您已经决定入房市，那么就不要犹豫不决

如果您想法明确，也有足够的资金，那么就应该把购房尽快提上日程。根据西班牙国家统计局（INE）的统计数字，2015年最后两个季度的房价的涨幅在5%－6%之间，根据西班牙第二大银行BBVA银行不动产部门的预计，2016年房价将持续涨势。

当然，房产市场并不具有同一性，目前房价的上涨主要集中在西班牙大城市的市中心，特别是在居住环境好的贵族区分。郊外的一些卫星城或者小城市的房价可能持平或者还在下跌。“一些地区由于房源大量积压，居民较少等原因房产还是无人问津，另一些地区可能由于经济还没有复苏，就业率跟不上，人们不敢贸然投资，” 西班牙房产交易门户网站idealista市场研究负责人Fernando Encinar先生解释到。

建议二、研究投资回报率

Encinar 先生表示：“目前市场上还有一些地区的房价经过经济危机洗牌后还是很合理的，特别是那些房屋租金可观的地区”。如何来评判购买的房产是否成功的投资呢？他建议道：如果您花50万欧元购置了一套公寓，出租后租金可以达到500欧／月。那么一处15万欧元的房产就应该以700欧元／月的价格投放到市场上。如果您花了20万欧元购房而租金却却只能设定到500欧元，那么哪个投资好就不言而喻了。

建议三、选房要专业，决定靠直觉

选什么的房子一般与我们购房的需要，个人情况，预算，区分，工作和家庭需要（如孩子入学）等因素息息相关。虽然如此，但也无需一定要找到一个完全符合上述因素的房子而抓狂。“有时候当你走进一套房子的时候，就知道你要找的就是它。”Alfa地产中介的副总裁JesúsDuque根据其多年经验说道，“房子不是看的越多越好，有针对性地看十套房子就可以完全满足需要。”

Encinar 先生补充道：“有时候十全十美的房子并不存在。现实中我们需要降低一些其它需求来满足最重要的需求：当你选择一套房子的时候，总是有三个最重要的因素：地段、价格和面积，当运气好的时候我们可能遇见三个因素中有两个我们都满意的房子”。“比如说如果你想在Huertas（马德里市中心繁华的商业步行街附近）购房，那你必须要舍弃一定要买大房子的想法”。

建议四、新房，二手房还是规划中楼盘？

不同的房屋类别有不同特点。通常来说新房的质量都更好，但是也应该看到因为城市规划的原因，一些大都市如马德里，城内空间基本已经全部饱和，新房往往都位于郊外偏远的小镇上。

与此同时，二手房往往都在城内，而且很多都位于出租需求比较旺盛的商业区，因此利润空间较大。“在价格持续上涨的优质区分，投资回报率将有很大的空间，”西班牙房价中介企业协会（AEGI）的经理Javier Martínez评论道。

如果您看中的是规划中的楼盘－－也就是说还没有开始建设，那么一定要审慎。西班牙财产登记员工会在其发布的《西班牙购房指南中》，提醒广大买主在签约规划中的楼盘或者是交纳定金前，一定要首先审查开发商的资质，或者要求开发商把房款存进银行的担保账户直至开发商交房为止。

建议五、做好购房前的准备工作

在选定了心仪的房产后，就可以着手确认房产基本信息以及房屋背景，如：是否有债务、贷款和违建情况等。落实了房屋的各项信息并且协商好了房价后，就可以跨出正式房屋买卖交易的第一步－－签订房屋定金合同。房屋定金合同通常是指买家交纳房屋总价的一部分款项做为购房的定金，并且在定金合同中约定房屋正式交易的最后期限以及具体细节。房屋的定金合同具有法律约束力，因此当合同双方中的卖方不能继续履行卖房义务时，需要双倍退还买家的定金；当合同中的买家不能继续履行买房手续时，则无权向房主讨要回定金。

建议六、如果您不是行家，别忘了向专业人士咨询

投资购房的讲究多多，如果您没有相关经验或者不是业内人士，在整个购房过程中，别忘了咨询专业法律人士的意见，让他们来为您把关整个交易过程和审阅修订购房合同。

根据西班牙银行现行政策，中国籍的投资者如果不是西班牙正式居民且在西班牙没有稳定的收入，一般不予办理西班牙购房贷款。因并不适用于中国投资者，故在此不展开说明。

季律师专业点评

西班牙中国律师事务所季奕鸿律师指出：目前西班牙楼市价格回暖正应了中国人“买涨不买跌” 的投资心理。在人民币走跌的大环境下，海外投资市场将继续升温。2015年下半年至2016年初，国人在西班牙的移民数量和投资数额上出现了双倍甚至三倍的增长。届时也季律师也提醒大家多了解西班牙投资的流程和相关法规，做好移民评估和准备工作，审核移民机构的资质并警惕房价陷阱。按照合法程序明明白白地投资才是保证未来成功收益的基石，希望广大移民都能安全投资，成功移民。

（本文由西班牙中国律师事务所整理翻译自西班牙《国家报》1月12日发表的文章。）

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西班牙海外房地产市场的“3W”原则（Who、What、Where）

买家是谁（Who）

世界领先的商业地产和房地产服务顾问公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地产投资方面，西班牙重新列入前10大国家榜单， 2015年底，该国房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外，而2013年，西班牙在这一榜单上排名第16，2014年排名第11。在企业层面方面，近年来有一个特征就是，机构投资者和私人股本基金的对内投资专注于从地方政府和银行手中购买已建成的公寓楼群，但2014年底，就有评论指出，好地段缺乏优质、价格合适的现房。所以毫无疑问，2015年这种类型房产的总体交易更少，2015年有迹象表明，包括里亚尔托（Rialto），哈里（Harver），肯尼迪威尔逊（Kennedy Wilson）等机构投资者投资开发和建筑项目都是以合资合作形式，而不是直接投资成品房。2015年12月，中国香港白金地产（Platinum Estates）买下了海于马贝拉最好的海滩的海滨地段，计划在该地开发5栋酒店和别墅度假，投资总额2亿欧元。

2015年的个人买家或多或少是2014年的重演。西班牙房地产国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大买家法国的两倍多。这一房地产趋势可能持续。根据西班牙产籍办公室2015年第一季度至第三季度的数据分析，英国对西班牙房地产投资增速是其他国家两倍多。相比之下，2013年以10%市场份额占据第二位的俄罗斯2015年以来连续三个季度继续下降，截止第三季度海外市场份额不超过3%。

在这两个例子中，货币汇率可能起到了重要作用，一方面，2015年英镑走势良好，年底汇率跟年初一样，1 英镑兑1.35欧元，而俄罗斯卢布却损失惨重。2015年，俄罗斯在西班牙旅游房地产市场的份额减少了一半以上。如前所述，海外购房者一般一开始是作为游客，而来自一部分国家的游客数量大幅增加。2015年7月，西班牙美国游客数量上涨40.5%，毫无疑问与美元走强有关；亚洲游客，尤其是来自日本和中国游客数量增涨 30%，他们主要是受高尔夫旅游吸引；其他欧洲国家，如奥地利、波兰、匈牙利等地的旅游人数呈两位数增长，表明未来在西班牙买房的外国族群将进一步扩大。

买什么（What）

2015年出售的绝大多数房产是经二手转售，尽管这里所说的二手房包括银行从开发商那里拿到，目前正在销售的新房， 原因是银行从开发商那接管的房产时已登记为首次销售。2015年底，转售房与首售房比率大约是4:1。然而，正如前面提到的，现在活跃在市场上的海外买家一般资金充裕，这些投资者通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出库存新房最不感兴趣，不管它是银行二手转售还是最初的开发商直接销售。这就是西班牙房地产泡沫留下的问题，因为事实是，直至2008年崩溃的，长达十年建筑热潮并不是最理想地段的优质房产项目的建筑热潮，而是在二级沿海地区或卫星城市的郊区房产的建筑热潮。早前有报道指出，一些分析师认为，很大一部分售不出的新住宅将永远不会找到买家，那些仅仅是混凝土加上窗户搭建的房产，并且地段缺乏基本的基础设施，如交通、商店和学校，价格可能是5万欧元或更少了。

当前市场如此偏重于转售另一个因素是海外活动主要围绕着数年前就开始销售的楼花，并且留有库存的可能很小的房产项目。2006年，获得许可证批准的建筑项目最多，为865,561个，而2013年最少，仅34,873个，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全国范围内获得批准的建筑项目恢复到39,871个，公寓与独立屋比率大约为3:1。这些数据的关键是2015年获得许可证的项目，特别是公寓项目，这些项目要到2016年末甚至2017年才能销售，所以短期内不会发生任何改变，新建筑仍将有限。你可以看一下西班牙马拉加（Málaga）省的房地产市场现状，这里是海外房产购买最活跃的地段之一。过去几年，市场最活跃的高峰期，获得许可证批准的建筑项目每大约2万个。在2015年第一季度到第三季度共有1797 项目获批，其中公寓为30%，新建房屋70%。即便如此，与2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，获批项目仅为584，而且过去几年，新房库存少，也解释了为什么2015年二手房转售与新建房销售之间的比例远远高于全国平均水平，在马拉加省，90%的房产销售是二手转售。

所以，2015的市场以转售为主，这一趋势将延续到2016年。事实上，早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，买二手房时，我建议客户多看重经济意义，而不要因为需要修整或是独立房屋需要拆除重建等原因就被吓倒，建筑成本仍然很有竞争力。几乎肯定的说，比起新建房来，你能以更优惠的价格得到一套成品房，尤其是公寓和联排别墅，比起最新建或是近期建造的房产，它们会更宽敞，地段更好。

问：如果没有国际买家，西班牙的房地产市场会怎样？

答：规模大缩水。

外国买家聚集的西班牙地区市场

西班牙物业登记处发布的2015年第三季度统计数据证实，西班牙62％的房产交易发生在内地地中海沿岸地区和岛屿，准确的说是海外买家前往的地方。单看西班牙内陆，三个成交量最高的地区按顺序分别是安达卢西亚（Andalucia）丶瓦伦西亚（Valencia）和加泰罗尼亚（Cataluña），其中安达卢西亚月月占据首位。各地区的数据也进一步显示，海外买家在西班牙房地产市场扮演重要的主角。例如，外国买家占巴利阿里群岛（Balearics）房产交易的33％，加那利群岛（Canaries）也类似。在内陆，阿利坎特市（Alicante）的海外买家占比最高，为50％；马拉加省（Malaga）40％；在经济最活跃的黄金地段之一马贝拉（Marbella），60％的购房者来自别国。将居住和非居住外国人计为一组，海外市场占西班牙整体市场份额的17％。

海外买家在西班牙贷款买房

经历6年按揭贷款紧缩後，西班牙国内市场已经瘫痪，而大多数海外买家现金充足，国际市场并未受拖累。2015年初公证员统计显示，80％的外国购房者不贷款，我预期年底的数据相似。马贝拉2015年第三季度的统计数据表明，70％的购房款是现金。如果2015最终数字显示越来越多的外国人贷款买房，我相信那也更多地与全年利率下跌有关。就英国买家和持美元的买家来说，英镑兑欧元和美元兑欧元大幅走强，许多人将贷款视作一种财务选择而非必要。

即使海外买家确实需要贷款才能买房，他们的首付也高达40％或50％。虽然银行再一次非常热衷借钱给国际买家，但我的建议是，预算制定中，按揭成数（LTV）最好是60％，并做好保守估值和状态被详细审查的准备。的确，一些银行可能会提供70％按揭成数，但随後他们会给出非常低的估值。在实际情况中，他们提供的贷款不会超过房价的50％或60％。

2015年，我遇到过几次这样的情况，我认为房产已经卖出，但後来又挂牌，原因都是外国买家未能拿到抵押贷款。在一个案例中，我的客户们介入了，以低於原价20%的价格拿到了房子。

西班牙房地产成交量价走势

自2014年第一季度以来，主要海外目的地房产价格已经触底反弹；2015年则持续上升；预期年底地中海沿岸市场上涨约4％，马洛卡上涨7％。但我预计，在那些最好的地段，最终确认的全年数据甚至会更好。我还预计房价上涨压力将在2016年持续，因为国际买家上涨的需求将与黄金地段高质量库存短缺形成矛盾。

然而，在我看来，海外市场也有一部分和国内市场一样处境艰难。我指的是国际市场上依赖贷款的那部分买家，他们期望获得80％-100％贷款购买典型的2房2卫度假公寓，在市场繁荣时期这轻而易举就能实现，但现在不可能。在地中海海岸，这类房产占银行没收物业的绝大部分，说得好听些大部分都不太乐观。事实上，2015年绝大多数房产交易都发生在极少数的黄金地段，海外买家对地理位置较次和质量较差的房产可谓敬而远之。那些黄金地段之外的地区，供过於求仍是个大问题，所以不存在价格上涨的压力。

尽管如此，2015年，市场改善的三项指标——交易量丶抵押贷款获批数和价格，在西班牙房地产泡沫破裂後第一次均朝着正确的方向移动。它们并非总是在一条向上的直线上移动，更多的时候是波浪式变化，每月有上下起伏。至於价格，2015年初起，尽管许多地中海地区出现正增长，但一些地区房价持续下跌使得全国平均房价增长水平为负。但最後，西班牙国家统计局的统计数据显示，2015年第三季度，所有地区的登记房价环比均出现上涨，年增长率范围从拉里奥哈（La Rioja）最不起眼的0.8％横跨巴利阿里群岛（the Balearics）的8.4％——尽管一些地区，如加那利群岛（the Canaries）和巴伦西亚（Valencia），房价环比增长有所放缓。

正如预期的那样，随着银行贷款限制放宽，抵押贷款获批数增多促使交易量连续14个月上涨，我估计年末总成交量将同比增长26％，离40万套不远。但是，10月抵押贷款获批数和交易总额增长均有所放缓。不过，在没有获得全年数据时，不能判断这是个暂时现像还是个复苏正失去动力的迹像。交易量10月仅增长2.7％，9月则大增13.8％。评级机构惠誉在声称西班牙市场已经见底的同时也表示，该国经济复苏将是缓慢而不均衡的；专业金融服务机构毕马威（KMPG）则非常谨慎地看待市场复苏，主要考虑到人口萎缩和好几年的高失业率。

因此，只要考虑到低端的国际市场与低迷的国内市场，似乎就有理由说，统计表明，房地产市场确实在2015年触底；或也可以乐观地认为，2016年西班牙房地产市场虽然仍然脆弱，可能不会变得更好，但至少不太可能变得更糟。鉴於国际买家资金雄厚且现金充裕，海外市场需求将持续攀升，唯一可导致增长放缓的薄弱环节是优质库存短缺。

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据西班牙航空权威机构机场航管局（AENA）发布的数据显示，2015年8月，抵达西班牙机场的乘客量超过2400万人，同比增长4.7%，创下单月新高。其中海外游客占1730万人，与国内游客持平。马德里巴拉哈斯机场乘客量反弹非常强劲，同比增长14%，这也许在预计范围之内，因此前该机场在经济衰退期间受到严重冲击，流失数以百万计的乘客，而地中海机场乘客增加5%左右。
 
为什么这对于出租房的业主而言是个好消息呢？11月公布官方旅游数据显示，8月数据强劲，进一步凸显出西班牙游客量今年将再次刷新。在过去的两年里，西班牙已经是世界上游客量第三大的国家，2013年突破6000万大关， 2014年增加到6490万，预计2015年增加到6600万以上。这组统计数据也给细分了数以百万计的游客所停留的地方：63.5%住在酒店，36.5%住在其他地方。明显的是，部分游客将拥有自己的房产或与家人或朋友住在一起，但仍有很大一部分游客寻找非旅店住宿，这部分游客数量也许多达2000万以上。

总体而言，今年夏天，西班牙地中海海岸线所有房产业主都能挂上“客满”的牌子，他们可以期待该地区旺季周的总租赁收益率达到4%以上，与一套位于市中心公寓全年或长期租赁收益率大致相同。实现更高收益率的关键是关注短期假期租赁，在其他时候，某些一年四季都是旺季的地区还可关注一下长期租赁，以及在西班牙气候最温和最适宜打高尔夫球的时候。我不是指只有一个或两个高尔夫球场，车程不到30分钟的地区，我的意思是10月和次年6月之间能吸引重量级的高尔夫球手的地区，如太阳海岸（Costa del Sol），又名太阳海岸–高尔夫球海岸（Costa del Golf），特别是马贝拉（Marbella）和圣佩德罗（San Pedro）这段中心区域，总收益率能够达到8%，约有4%在旺季周实现，另外4%将在换季和淡季周实现。该区域外，夏季租金收益率能够达到4%以上，但在换季和淡季，租金收益率可能不会超过2%。

另一个策略是针对换季淡季月的长期租赁；许多北欧和美国业主冬天会将房子出租3到6个月。另一个流行的选择，尤其是对于斯堪的纳维亚（Scandinavia）租户来说，就是全年租房，但同意在旺季搬出。这样，租户不必按月支付和业主能得到的旺季收入。唯一的缺点是，必须确保租户的个人物品有一定的可用存储空间。这种类型的租户很理想：手头宽裕、已经退休、可靠。

核心地段高质量租赁物业的需求超过供应，收益率应该上升，即使房价上涨，租金价格肯定也在增加。好的房产应该已经接受2016年预订，也有回头客。我为客户找了一套马贝拉老城区的房子，租赁的第一年，预订量将达到约280晚。今年1月，一对美国夫妇就租了3个月，自那以后，就只有几个空位。客户2015年5月买了一套圣佩德罗海滨公寓，6月1日就开始出租，自那以后，几乎每天晚上都有预订，前六个月总收益略高于4%，只要冬季和春季其他周预约量也是如此的话，收益轻达到8%以上。业主应该考虑给最后一分钟预订的打折；而且不用说，免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内饰和设备被租户认为是标准的要求。

当客户只是简单要求有可靠的租金收入，我会锁定特定目标区域，不关注其它，我会找定一种类型的房产，拒绝其它选择。找错位置，甚至只是相差有几公里，收入可能会减半。在一个特定的区域确定正确的位置，你需要处于合适的地区，因为一些地区立法反对假期短期租赁，因其受大酒店施压和当地人不满。巴塞罗那尤其如此，到处都是当地人假期租赁，而在安达卢西亚（Andalucía）虽然立法未定，但看起来可能引入一个许可制度。

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房产界有一个说法，西班牙楼市的运行从高峰到低谷有一个7年的周期，而我们的记忆周期是5年。看看马贝拉（Marbella）和圣佩德罗市（San Pedro municipality）——西班牙少数几个楼市增长强劲的沿海地区的高端楼市发展状况，我想这一说法再次被证明是正确的。从2008年金融危机爆发至2015年正好七年，市场再次迎来成长期。这的确是好消息。但是，很多迹象表明，人们的记忆周期跨度很短。自两年前，就有不祥征兆显示，楼市崩盘的痛苦已经被遗忘。

首先，市场崩溃之前，西班牙房地产的特色之一就是房地产经纪人供过于求，大多数海外买家前往的地中海沿岸地区更是如此。金融危机和随后爆发的房地产危机，使得西班牙成千上万的房地产办公室倒闭，整个行业无一能幸免。在大多数经纪人供过于求的地区，超过75％的房地产公司倒闭。离海岸稍远的一个小镇，30个房地产经纪人中只有2个能够生存。在大多数国家，这对一个小城市来说已是足够，为什么一个只有15,000位居民的小镇却需要30个房地产经纪人？这个问题很难回答。在全国范围内，许多自2008年就生存下来的经纪人商需要缩小规模、降低成本、减少人员投入和缩小办公空间。幸存者无一都是最有经验、最了解市场和最专业的，结果市场自然就变得更加健康。

但是，我看到供过于求的周期有重新开始的迹象。最近，我在五个一排的商业单元面前看到其中有三个是新成立的房地产经纪商，这让我感到震惊。而且，相邻的建筑里三个以上经纪人已经就位，同一地区还有很多空置单元，我毫无疑问有更多房地产经纪人在来的路上。他们认为生意从哪儿来呢？2014年，西班牙共有约12万家初创企业，其中6,600家是房地产经纪商，占总数的约3％。在这些房地产经纪商中，有约80％分布在沿海地区，也就是大部分海外买家前往的地方。

我对这一统计真的不乐观。我预测，很多知识不够广博的初创企业，给同样不是很懂行的购房者建议，将导致灾难性后果，就如何我们在房产泡沫年代看到的一样。刚进入市场买家几乎不可能分辨出他们打交道的经纪人是老手还是新手。他们都有看起来很不错的网站，有了诸如Resales Online之类的多重发布网站，房源可以无限繁衍，很多人甚至懒得弄一间办公室，宁可选择只要一台笔记本电脑和移动电话的办公方式，因为可以节省更多的成本。

如果自己在浏览此类网站，那么与你打交道的人要么没有直接挂牌的房源，要么只看过几个，甚至没有看过在售房源。另一类经纪商则是开设大型办公室，雇佣大量后台支持人员，这是上次失败的典型。更糟糕的是，上次市场崩溃中的失败者换了新地址和新名字重新进入市场，但现在进入市场的买方也不会知道这些。

第二个重演的趋势是佣金水平。在西班牙的海外市场，房价总是超过国内行业正常水平。在二手房市场，5％-10％的佣金水平很常见，开发商通常最低支付10％。似乎一切都没有改变，我经常看到的是，经纪人经常给介绍客户的经纪人5％的提成，所以总佣金可能高达10％。在西班牙房地产浸淫了这么长的时间，我常说，没有什么能让我觉得意外了。但一所300万欧元的房子却要支付高达20％的佣金，就连我也不信了。客户可能要支付60万欧元的佣金，试问谁不会想成为一个房地产经纪人？做成一笔交易可以休息一年了。我想问卖方的是：为什么不干脆将价格价降低到合适的水平？

所以，如果你必须在西班牙雇佣一个房产中介，只需问三个简单的问题，就能赢得避免最危险的陷阱的最好机会：

1. 你的在业时间有多长？
2. 你收取卖家多少佣金？
3. 你真正看过你要带我去看的房产吗？

如果他们不愿意回答，请选择其他人，或联系The Property Finders买家代理公司。

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房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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