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在房地產降溫措施的持續影響下，新加坡豪華住宅市場過去兩年價格下跌兩成左右。但這也促使美國投資公司黑石集團（Blackstone Group）看好新加坡豪宅市場的投資潛能，開始在本地豪宅市場展開投資項目。

黑石集團共同創始人蘇世民（Stephen Schwarzman）日前在博鰲論壇場邊接受彭博社訪問時指出，公司去年趁本地豪宅項目價格下跌之際，開始投資壹些豪宅項目，預料這些豪宅項目價格將會隨著降溫措施撤銷而上調。

黑石集團進軍 新加坡豪宅市場

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他說：“降溫措施導致壹些房地產的價值大跌，而我們就是趁這些房地產價格下跌後開始買入。事實上，我們大概是去年進軍新加坡市場。隨著時間推進，我們相信這些降溫措施將會撤銷。”

黑石集團是世界最大的私募基金之壹。據了解，它去年以1億6400萬元買了高檔豪宅項目“21 Anderson”的34個單位，以及8300萬元買了Paterson Suites的18個住宅單位。這兩個項目都靠近烏節路，離中央商業區也僅十多分鐘車程。

大華繼顯分析師潘迪（Vikrant Pandey）表示，黑石集團的做法有如它之前趁著美國樓市崩盤時，低價買入許多房地產項目，並在美國樓市回暖後大賺特賺。

他說：“黑石集團似乎在找尋估值被低估的不良資產。在美國，它就從大眾住宅的租金收益和潛在價值中獲益。至於新加坡，豪宅市場則比大眾住宅市場更具備潛在價值。”

第壹太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部主管張敏璋也認為，即便計入額外印花稅，黑石集團也是撿到極低價的豪宅項目。

他估計，黑石集團在這些交易中支付的平均尺價為2000元。“相比倫敦優質房地產項目的尺價高達3500元，本地豪宅項目在2000元尺價以下，可說是非常合算。”

分析師：高檔住宅價格未來三年料上漲達8％

萊坊（Knight Frank）咨詢與研究部主管陳姳潓也表示，公司最近收到壹些基金和高凈值人士對高檔住宅項目的詢問，顯示這可能是進場購買高檔住宅的好時機。她還預測高檔住宅價格接下來三年可能漲5％至8％。

另壹方面，新加坡房地產公司ERA的壹項報告指出，雖然新加坡樓市當前疲弱，但本地優質洋房（GCB）價格仍穩定上揚。

報告指出，從2010年至2014年，優質洋房的交易量從2010年的80個單位，猛跌約八成至去年的15個單位。但這期間，成交的中位數尺價卻上揚35％，從1107元上漲至1490元。

優質洋房可說是新加坡最頂尖的私人住宅房地產類別。根據市區重建局的定義，優質洋房必須是只有兩層樓高的獨立洋房，占地至少1400平方公尺（1萬5070平方英尺），並坐落在第10、11、20、21和23區裏的指定39個優質洋房區。

目前，新加坡約有2800間優質洋房，由於它非常稀有、單位總價高，所以它的買家往往非富則貴，單位價過去幾年也壹直保持在至少2000萬元的水平。

ERA產業優質洋房部門主管林俊慶指出，優質洋房壹般是屬於富裕人士的高檔房地產項目，這些人的持守能力較強，所以優質洋房交易較不易受到市場價格波動影響。加上優質洋房這壹類別的供應不多，在供不應求的情況下，使到優質洋房價格在疲弱樓市中仍維持穩定性和韌性。

他說：“由於優質洋房這壹類別的高檔房地產項目供應正逐步減少，預料它的價格會繼續上漲。”

在中國房企將目光投向海外市場時，同樣的海外房企也把越來越多的關註點放在了如何進壹步吸引中國的買家。

新加坡房企永泰控股有限公司日前向羊城晚報記者透露，從去年年底開始，永泰控股在中國持續推廣其在新加坡的住宅項目嘉禦苑，目前已完成了6次路演。而這也是永泰控股第壹次在中國市場如此大規模地推廣項目。

根據新加坡市建局的統計，過去三年(2012年至2014年)，在新加坡的大多數項目中約有30%為境外客戶，其中中國買家在境外買家中的占比約30%，超過馬來西亞成為新加坡最大的外國買家。永泰控股有限公司副主席兼副董事總經理鄭維榮告訴記者，這樣的趨勢在未來將會持續。

在鄭維榮看來，新加坡房地產市場之所以穩定是因為其以本地投資為主。事實上新加坡房地產市場的經濟增長也是由本地投資推動的，而新加坡市場的穩定性和安全性正是海外買家較為看重的。

高力國際發布的《2015年全球投資者信心調查》結果顯示，全球有67%的投資者希望擴大投資組合及增加投資，有74%的亞洲投資者計劃在未來6個月擴大地產投資組合。

在亞洲投資國家選擇上，上述調查結果中提到，有41%的亞洲投資者表示計劃在未來12個月投資中國，36%和33%的亞洲投資者表示，鑒於其堅實的房地產市場基本面，新加坡和中國香港是未來最值得投資的目的地。而在業態方面，由於住宅需求持續以及區域內人口的積極增長，42%的亞洲投資者認為住宅是最值得投資的物業類型。

據新加坡媒體報道，亞洲對外房地產投資額去年創下新高，而新加坡去年的跨境投資也更為活躍，在海外資金來源國排行榜上再次名列第壹，跑在中國和中國香港的前頭。

根據世邦魏理仕（CBRE）的報告，新加坡去年對外的房地產投資金額為119億美元（162億新元），比2013年的94億美元增加27％。中國和中國香港的對外資金分別是101億美元和63億美元。

亞洲的對外房地產投資去年創下400億美元的新高，增加了23％。世邦魏理仕指出，由於這些年來出現了新的投資者類型，尤其是中國和臺灣的保險集團，加上中國房地產公司紛紛掘起，因此資金被調用到房地產的速度加快了。

此外，投資者的投資策略開始變化，他們已開始探討投資傳統門戶市場以外的地點。在2013年，60％的對外投資都集中在五個環球投資地點，可是在去年卻減少到39％。去年的五大環球投資地點，分別是倫敦（17％）、東京（9％）、悉尼（5％）、上海（4％）和紐約（4％）。

世邦魏理仕指出，從這項趨勢獲益的城市，包括歐洲大陸的巴黎、美國的洛杉磯、三藩市和華盛頓。

此外，亞洲跨境房地產投資者也開始在資產級別方面采取多元化做法，對酒店和工業房地產作出更多投資。酒店投資從前年占總投資額的11％增至去年的16％，工業房地產也從前年的2％增至去年的7％。辦公樓投資則從前年的68％降至54％，但仍然是投資者投資得最多的資產級別。

地區方面，歐洲、非洲及中東（EMEA）市場去年依然是亞洲投資者作出最多投資的地區，投資額高達137億美元，但是跟前年相比則沒有什麽變化。

相比之下，亞洲對其他地區所作出的投資則紛紛大幅度上揚，美國增加20％至89億美元，亞太區高漲33％至52億美元，而在亞洲內也激增58％至120億美元。在亞洲，領先的目標市場分別是日本和中國。

從2015年起，住在新加坡三房式至五房式及公寓式組屋的屋主將繳交較低新加坡房産稅。

新加坡國內稅務局（IRAS）前不久發文告說，由於市場租金下跌，當局將下調政府組屋的年值（annual value）約3％，比起兩年前，組屋住戶明年須繳交的新加坡房産交易稅將減少42元至54元。壹房和二房式組屋的屋主明年繼續無須繳交房地產稅。

2015新加坡組屋房產稅調低

稅務局定期評估住屋的年值，主要是根據住屋的潛在全年租金來計算。這已是組屋住戶連續第二年繳交較低的房地產稅。

累進房地產稅率從今年起生效，在這項調整下，自住房屋免稅年值限額從6000元上調至8000元，之後的最低稅率區間為4％，然後逐漸增加至最高的15％。

 

新加坡房產稅稅制結構簡明合理，其政策非常註重促進社會公平和優化資源配置，有錢人多征，普通人少征，並且依據不同時期內國家的經濟政策進行調整。

新加坡房產稅，有錢人多征普通人少征

註重促進社會公平

在新加坡政府的財政收入中，稅收收入占80%以上，但新加坡仍是稅率較低的發達國家之壹，其新加坡房産交易稅在新加坡政府稅收體系中占的比重非常小。

新加坡國內稅法有《所得稅法》、《經濟與發展鼓勵法》、《遺產稅法》、《財產稅法》、《印花稅法》等，其中規定有房地產稅的為後三部法律。

新加坡的房產稅稅制結構簡明合理，其政策非常註重促進社會公平和優化資源配置，有錢人多征，普通人少征，並且依據不同時期內國家的經濟政策進行調整。2011年稅制改革之後，凡是年產值低於6000新幣(1元新幣約合5.1元人民幣)的，免收房產稅，體現了房產稅制度更加傾向於弱勢群體的政策意圖。

屬於壹般財產稅

新加坡的房產稅主要歸於財產稅中，其財產稅屬於壹般財產稅。新加坡是個城市國家，沒有設置地方性行政機構，因此由中央政府下屬的稅務署全權負責國內稅務的征管，其內部機構設置比較精簡，並嚴格區分納稅評估機構與稽查機構。稅務署設有稅收電腦中心，負責所有稅收的征收以及資料的存儲和查詢，是壹個非常完整、高效的系統。

房產稅的征稅對象主要是土地、房屋、公寓、建築物等不動產。雖然新加坡住宅有政府組屋、公寓和私人洋房三大類，但所有住宅都必須繳納房地產稅，征稅範圍很寬泛。

依據房屋的年產值

新加坡的房產稅每年征收壹次，其計稅依據是房屋的年產值，而房屋的年產值是由新加坡國內稅務署按照房屋每年可賺取租金的凈收入，即年租金減去物業管理、家具以及維修的費用得出的綜合價值。房屋年租金也由國內稅務署來作綜合評估，參考年景好壞、房屋新舊程度、地段、是否有健身設施等因素。但應當註意的是，這裏租金的估算僅僅是針對壹個房間，而不是整套房屋的租金，因此其稅基相當低。

而在稅率上，新加坡采用的是比例稅率，依據兩種不同的用途，采用兩種計算方式。自用房采用4%的低稅率，其他用途的房屋則按照10%來征收，其中，自用居民、政府組屋居民、小戶型居民還可以進壹步享受壹系列的優惠或折扣，因此，普通居民繳納的稅款是很少的。

征收遺產稅

新加坡對死者在新加坡的動產與不動產要征收遺產稅。遺產稅的計算沒有區分動產與不動產，稅基以總的遺產價值為準，不超過1200萬新幣的，稅率為5%，超過1200萬的部分，稅率為10%。但死者擁有的住宅的財產價值不超過300萬新幣的，可以免交遺產稅。

新加坡是住房問題解決得最好的國家之壹，房地產稅制的設計在其中發揮了壹定的作用，因為其征稅與優惠並重，照顧了絕大多數的居民。但是，也不能誇大房地產稅制在其中的作用，其實，新加坡的房地產稅制在抑制房地產投機方面的作用並不大。住房問題的解決主要歸因於新加坡實行的“組屋工程”，直到上世紀末為止，新加坡實行組屋工程40多年，共修建了近百萬套組屋，容納了80%以上的新加坡人，這種組屋戶型適中、價格低廉，惠及絕大多數的新加坡人，從根本上瓦解了商品房投機的基礎，穩定了房地產市場。

 

 

 

新加坡房產稅每年征收壹次，收取多少根據市場上房子租金來定。比如擁有壹套不到70平米(使用面積)的兩室壹廳，如果不住在這裏，借給或者租給其他人了，那麽房產稅這套房子年值的10%，年值是政府定的，它通常是妳出租壹個房間(註意不是整套)壹年的租金。如果妳也居住在這裏，那麽房產稅是我年值的4%。那麽年值具體是多少呢?

新加坡如何征收房產稅?

如果房子的年值是6900新幣，也就是說，政府認為自己住壹個房間，出租壹個房間，所得到的收入是6900新幣(比實際收入略少)，那麽我要為這筆收入繳納4%的房產稅，即便是妳沒有出租，也要繳納這筆稅款。6900*4%=272新幣，但政府有壹系列的折扣，給那些小戶型的擁有者，所以實際繳納稅款是82新幣，大約400人民幣。這樣壹個房產稅的計算辦法，使得小戶型的人繳納的稅款較少，大戶型和私人公寓就沒有折扣了，他們通常要繳納2-4千人民幣的新加坡房地產稅。

從2011年開始，新加坡房產稅改革，制度更加傾向於弱勢群體，凡是年值(AV)低於6000新幣的，免收房產稅。我這樣6900的，前面6000免收，後面900收取4%，也就是36新幣，大約人民幣180人民幣。那些年值超過24000新幣的房子，超過的部分要繳納6%的新加坡房地產稅，所以有錢人多給壹些，普通人少給壹些，這就是新政策的意圖。總體數目上，政府不會吃虧的。

除了新加坡房产交易税，房子每個月還要交納30新幣，大約150人民幣的物業費，雖然沒有保安，但是社區的衛生還是需要有人打理的，那些花花草草也需要有人修剪和噴藥。新加坡壹些不是很富裕的人會拖欠物業費，以前租房子的時候，房東竟然能拖欠1-2年的物業費，還安然無恙地住著。自己壹般壹次預交壹年的物業費，因為可以刷信用卡，積分，換航空公司的裏程。

 

 

新加坡是世界上公認的住房問題解決得比較好的國家之壹。新加坡模式的優點是政府主導住房供應，滿足大部分住房需求，最大限度壓縮投機者炒房空間。新加坡政府長期堅持以政府分配為主、市場出售為輔的原則，在房地產市場上牢牢掌握了主動權，既解決了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房價。目前新加坡全國大約有84%的人安居在組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。

新加坡房産稅是新加坡政府的壹個主要稅收來源，是壹種非常傳統的稅種，而且是跑不掉的，有房子，就得交稅，而且它是壹種要素稅，是對土地這種稀缺資源的壹種認可。新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優惠，對10%的最困難群體，政府提供補貼或廉租房。政府嚴格控制高價商品房的比例，對於超過100平方米的“富人住房”，壹律收取高倍的土地出讓金及高倍的物業費。

新加坡房產稅費調整 促進社會更公平

新加坡的房產稅是按照房屋的年產值來計算的，而年值是房屋每年可賺取租金的凈收入，也就是年租金減去物業管理、家具以及維修的費用。政府在房產稅方面體現了向弱勢群體傾斜的原則，即自住房產的房產稅率是4%，其他類型的房產稅率（如房屋出租者）是10%.而對於小戶型的業主，政府會在自住的4%基礎上再進行折扣。也就是說，政府部門將根據妳所擁有的房地產估算壹個租金的年值，不論是組屋、私產，或者是有地的房子。比如妳擁有的壹套房子，政府給妳估壹個年值，如果出租壹年能收5萬新元，那麽稅收就是5000新元。在這方面，無論是組屋、私產還是其他的各種房產類型都沒有任何區別，都必須交10%的房產稅。惟壹的區別是妳可以向政府申請說這房子是我自己住的，那就可以把稅率降至4%.也就是說即使是自住，房產稅妳也不能不交，只是可以少交壹些而已。

大力推進住房保障在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似於中國經濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統壹規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。因為居民購買組屋價格低廉，所以在轉售和轉租方面也受到嚴格的限制，按照規定，屋主在壹定年限內不得整房出租；5年內組屋不得轉讓，也不能用於商業性經營。新加坡還規定，壹個家庭同時只能擁有壹套組屋，防止投機多占。另外，業主出售購買時間不足1年的房屋，要繳納高額的房產稅，這對抑制炒房和商品房價格暴漲非常有效。

新加坡的住房保障制度有許多特色。壹是制定長遠規劃，由政府出資建房。新加坡於1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的計劃安排、施工建設和使用管理。房屋發展局是壹個半官方機構，實行自主經營、自負盈虧。在房屋發展局的主持下，新加坡每五年制定壹個建屋計劃。為確保計劃的順利實施，新加坡政府除了專門撥出國有土地和適當征用私人土地，以供房屋發展局建房之用外，還以提供低息貸款的形式，給予房屋發展局資金支持。二是實行住房公積金保障制度。新加坡從1950年開始推行中央公積金制度。住房公積金制度是壹種強制性的社會保障制度，通過強制繳納、限制使用方向和用途來實行。對於那些最低收入的家庭，允許動用公積金存款的壹部分作為購房的首期付款，不足部分由每月交納的公積金分期支付。中央公積金制度對於解決“居者有其屋”計劃遇到的住房籌資等問題起到了決定性作用。三是因地制宜。根據人多地少且人口密集度高的特點，新加坡房屋發展局在規劃設計小區和新建組屋時，既考慮建築外形的高低錯落、色彩變化，又能充分利用室內面積合理布局。所有的居住小區都有完善的配套設施，包括商業中心、銀行、學校、圖書館和劇院等。另外，政府還通過郵政儲蓄銀行貸款和政府補貼對公共住房以及中低收入階層進行調配，使公共住房能夠良好運轉。同時新加坡政府對於公共組屋管理施行立法與政策相配套，不僅解決了建房問題，而且解決了公共住房的轉售轉租問題。

嚴管土地杜絕炒房新加坡政府嚴格控制土地供應。房屋發展局可無償得到政府劃撥的土地，而私人房地產開發商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。政府通過這種方式在壹定程度上照顧了中、低收入者的利益。為了防止房地產開發商的炒作，新加坡政府還制定了細致和周全的法律法規，對房地產市場進行嚴格監控。例如，房屋發展局的政策定位是“以自住為主”，對居民購買組屋的次數做出了嚴格限定，以防止有人投機。如上所說的，居民在購買組屋後壹定年限內不得整房出租，僅允許房主與租戶合住。而且組屋在購買5年之內不得轉讓，也不能用於商業性經營，否則將受到法律嚴懲。另外，新加坡公民購買商品房後如不願向政府退回自己已購組屋，就必須繼續在組屋居住，否則將受到嚴厲處罰。而且如果業主出售購買不足壹年的房屋，就必須繳納高額房產稅，這對平抑商品房價、杜絕“炒房”起到了很好的作用。

從2011年開始，新加坡政府對新加坡房産交易稅進行了改革，新的制度更加傾向於弱勢群體，對於年值低於6000新元的房屋免收房產稅；年值在6000至24000新元的，只對高出的部分征收4%的稅；而對於年值超過24000新元的房子，超過的部分要繳納6%的房產稅。