最新房价走势
据SRX新加坡房价指数估计，新加坡11月私人公寓房价环比反弹微升0.6%，同比仍然下跌1.3%；成交量环比下滑2.8%，较去年同期却已高出31.2%。中央核心区与其他核心区房价环比上升，非核心区房价则继续下跌。
2015年11月私人公寓租赁市场则继续面临下滑，租金同比下跌5.6%。
11月新加坡重点区域房价地图
11月新加坡第11邮区（汤申，挪威纳，纽顿）与14邮区 (巴耶利峇, 芽笼) 均价继续上涨，呈现良好势头。但除此之外的各大重点区域公寓均价与去年同期相比依然出现下跌。第1邮区（滨海湾，莱佛士坊）与4邮区 (港湾，圣淘沙) 年比均价下跌幅度均超过20% 。
不过在11月份，所关注的8个重点邮区中有7个区域的均价出现回升或与10月持平，以实例证明新加坡房市在本月出现反弹，持续下跌似乎有放缓的迹象。
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新加坡房地产市场所受到的美国加息影响会比其他国家来得大，分析师认为，相对其他货币，新元会持续升值，会令投资者出走到其他市场投资。
新加坡房地产市场所受到的美国加息影响会比其他国家来得大如果明年房地产价格再跌5％至10％预计会促使政府重新调整房地产措施。
IP Global新加坡董事兼主管贝林厄姆（Alex Bellingham）指出，市场等待已久的加息时刻正式来临后，预计会对全球的房地产市场带来短期影响，尤其是新加坡房地产市场所受到的影响与其他国家比较起来会显得更大，这是因为在历史上新加坡货币政策都会紧密跟着储备局的政策调整，所以可以预见新加坡房贷的申请数量将会在加息后减少，加上政府目前仍在执行降温措施，新加坡房地产市场将会进一步面临下行压力。
贝林厄姆说：“我们很可能会看到新加坡投资者，转到外国房地产市场投资的趋势，因为他们看到其他发达市场比如英国、德国、澳大利亚、日本和美国的房地产都比新加坡更有投资价值。”
瑞士信贷（Credit Suisse）则认为，加息课题虽然会对房地产市场带来负面影响，但还不至于到太严重的程度。
该行的报告指出，租赁表现的前景疲弱，房地产利差预计会缩小，不过整体上贷款负担仍属于可承担范围，所以在转售市场应该不会出现大抛售和价格明显下跌的情况。如果本地房价在明年进一步走弱并下跌5％至10％的话，预计在明年下半年将会促使有关当局重新调整严格的房地产措施。
瑞士信贷认为在各类型的房地产当中，办公楼投资信托对于加息最为敏感，美国加息25个基点，分别对吉宝房地产信托（KREIT）和新达信托（Suntec REIT）的每单位可派发收入（DPU）造成1.1％和0.8％的负面影响。零售房地产则是该行最看好的投资信托类型，凯德商用新加坡信托（CMT）是首选股票，收益率为6％。
世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦则认为，美国加息预计会对新元银行同业拆息率（SIBOR）带来小幅影响，因为该局的加息幅度很小而且其影响力已经反映在SIBOR价格里了。
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（据联合早报）
政府推出的私宅供地进一步缩减，明年上半年政府售地计划（GLS）下推出的正选地段私宅供应量比今年下半年减少近三成。加上备售名单，明年上半年整体私宅供应量，创10年最低。
分析师多数对政府进一步缩减私宅供地不感意外，在经济数据不佳和美国联邦储备局启动加息等情况下，这不仅可避免私宅价格暴跌，也能减少本地未售出新私宅库存。
国 家发展部昨天公布2016年上半年的政府售地计划名单，共推出四幅正选名单（Confirmed List）地段和12幅备售名单（Reserve List）地段，最多为市场增添7420个私宅单位（包括1460个执行共管公寓单位，Executive Condominium，简称EC）。
这比今年下半年的供应量减少5％，也是政府供地私宅供应量在2007年第一季跌至5475个单位以来的最低水平。
四幅正选地段当中，两幅私宅和一幅商住综合用途地段，可兴建925个私宅单位；另一幅EC地段，则可兴建635个EC单位，四幅地段加起来的单位总数为1560个。这比今年下半年正选地段中推出的2130个私宅单位（包括520个EC单位）减少27％。
欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，为平衡市场，政府自2011年下半年起开始缩减正选地段，从当年的19幅降至四幅，正选地段私宅供应量从当年的8115个单位缩减约八成。
高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯注意到，这次政府对非EC正选地段私宅供应量的缩减最大，相对今年下半年减少43％，也比2013年至2015年的平 均减少64％。她表示，缩减幅度之大，反映政府调控私宅供应量和空置率方面的谨慎态度。据她计算，本地私宅空置率在今年第三季达9％，明年预计还会超过 10％；反观外国人口增幅已从2011年至2012年的7万7000人高峰，减少到2014年至2015年的2万3000人。
她估计，按近期的政府供地买卖情况，明年推出的新私宅单位预计有4770个（不包括EC单位），主要是位于市区边缘和郊区的单位。
ERA产业主要执行员林东荣说：“政府供地放缓值得欢迎，因为这让私宅销量能迎头赶上。”
根据过去两年的市区重建局资料，本地潜在私宅供应量（包括EC单位）已从2013年中的10万零600个单位，减少至如今的约7万3000个单位。
马丁广场料明年4月推出
分析师最有兴趣的正选地段位于核心中央区第9邮区里峇峇利弄的马丁广场（Martin Place），预计明年4月推出。世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦说，这区上次有政府供地售出是在2011年，地段预计可吸引老牌的发展商。
麦俊荣表示，预计明年3月推出的武吉巴督西6道商住综合正选地段，也能吸引发展商的注意，因为那一带没有主要零售商场。
他也认为，政府近期售出的EC地段，其实已能满足EC买家未来一年的需求，但政府继续在正选名单中提供一幅盛港安谷巷EC地段，可能是想避免EC房价上升。
另一方面，只在发展商表明兴趣才会被“勾出”的备售地段，包括七幅私宅地段、一幅EC地段、一幅商住综合用途地段、两幅商业地段和一幅白色地段，可兴建5855个住宅单位（包括820个EC单位）以及提供26万1580平方公尺的商业空间。
沈振伦指出，发展商需要补充土地库存，因此几个备售地段有望被勾出，包括一幅可兴建1110个单位的女皇镇史德林路（Stirling Road）私宅地段、一幅正对丹那美拉地铁站的新樟宜路上段私宅地段等。
李敏雯则表示，位于滨海湾中央林荫道（Central Boulevard）的一幅白色地段地点优越，也将继续吸引重量级发展商的注意。
高力国际分析师认为，利率上升环境和住宅过剩情况，将促使政府在未来一年重新检讨放宽降温措施。橙易产业分析师认为，如果房价的跌幅开始扩大，政府就可能调整降温措施。
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（据早报）
前言：2014年初至今，受一系列房地产降温措施影响，新加坡私人住宅市场已经连续八个季度下滑。对外国人而言，18%的印花税将大批外国买家挡在门外；对当地人，总债务偿还率框架（每个人每月的总债务偿还比例不得超过月收入的60%）与一路下滑的房价也让更多人对购房持观望态度。买房的人少了，新推出的项目却还未减少。几年前新加坡地产热时期，开发商们花高价买下地皮，必须在规定时间内开工建设；而一旦新项目建成，开发商也必须在规定时间内出售，否则将会被政府罚款。这表示许多新项目的推出已是板上钉钉，供大于求的局面还将持续一阵子。
新加坡海峡时报近期通过对开发商与房地产中介的采访，指出供大于求的局面将导致新加坡私人住宅房价继续面临下行压力。不过，随着开发商加大促销力度与买家对降温措施常态化的认可，新加坡私人住宅市场的需求应会稳中有升。
原文编译：
新加坡私人房市将继续面临寒冬
分析师称，新加坡明年的房地产市场不会出现大幅回调，但供过于求和信贷收紧等一系列因素将使得私人住宅和执行共管公寓(EC)价格持续低迷。他们还警告说，房地产降温措施短期内似乎不太可能中止，因为房价下跌并未影响到大多数业主。
北园公寓 (North Park Residences)
几天前，世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究部负责人Desmond Sim先生对《海峡时报》表示：“大多数开发商仍然强势，房价坚挺，过去几年持续的高房价给他们提供了底气。“除非开发商愿意牺牲一大部分利润，否则新的销售价格应该很难改变。”
根据莱坊(Knight Frank)新加坡研究主管Alice Tan女士，明年，新房价格可能会下跌3％至5％，那些有许多未出售房屋的项目跌幅可能更大。
智信研究与咨询(R’ST Research)研究总监Ong Kah Seng指出，执行共管公寓的前景也好不到哪去，均价从今年上半年的800新加坡元每平方尺下跌到下半年的780新加坡元每平方尺。执行共管公寓的均价明年或更低，预计在750至780新加坡元每平方尺，他补充说。
库存是困扰新加坡私人房地产市场的一个关键问题，市场约有24,000新房单位有待出售。除库存量大外，合格证书(Qualifying Certificate)的处罚和额外的买家印花税(ABSD)也令开发商面临越来越大的压力，Ong Kah Seng还说。
OrangeTee研究经理Wong Xian Yang指出，因市场实际情况越来越棘手，开发商今年已在调整价格。以大型私宅项目优景园(The Panorama)项目为例，房价中位数从去年一月刚推出时的1,343新加坡元每平方尺下滑到今年10月的1,226新加坡元每平方尺。另一个大型私宅项目Sims Urban Oasis的房价从2月推出时的1,397新加坡元每平方英尺下跌到10月的1,285新加坡元每平方尺。
显然，购房者——受总债务偿还比例(Total Debt Servicing ratio)和额外买方印花税政策的管制——变得更加挑剔。
星狮恒美(Frasers Centrepoint Homes)的市场营销总经理Elson Poo先生表示，他们的关注重点是有价格吸引力及其他价值的项目，如有生活方式概念或位处黄金地段。
截至目前，Frasers Centrepoint出售了约760个单元，很大程度上要归功于北园公寓(North Park Residences)的热卖。
开发商中冶置业(MCC Land)在新加坡销售已经创下新纪录，同比去年的354个单元上涨55％。如果中冶置业将其替商皓源投资(Hao Yuan Investment)管理的项目算进去，总销售量则已达到487个单元，与去年的470个单元接近。
今年新私宅销售略微减少。前10个月，私人市场的新房总销售量为6,619套，同比去年下降4％。私人住宅的库存一直在下降。莱坊Alice Tan指出，第三季度的库存量为24,149套，同比下降了18%，相比两年前下降25％。“尽管有约2％至3％的中等水平跌幅，价格调整加上被压抑的需求——尤其是来自当地的购房者的需求，已经帮助改善了过去两个季度中的购房量，”她补充说。
根据OrangeTee，二手房市场方面，今年价格排在前五名的项目相比2013年已经下跌6％至11％，尽管有一个项目的价格有所上升。
Wong Xian Yang表示，二手房售量可能已经有所增加，但考虑到明年的完工量和有限的外国劳工人数，预期租金会保持疲软。
21世纪房产(Century 21)的首席执行官Ku Swee Yong表示，执行共管公寓的开发商可能更急于出售那些有逾300个单元库存的项目，如Sol Acres、The Criterion和The Terrace。“看起来，今年年初收入上限被调到14,000新加坡元也并没有带来很多购房者，”他说。
总体而言，相比2013年第三季度最后一个高峰期，新加坡私人住宅价格下调约8％。
结语：2015年新加坡大选之后，新政府表示房地产降温措施正在起到预期的效果，并不会在短时间内移除。因此在接下来的一段时间内，新加坡私人住宅市场供大于求的基本状况并不会发生大的变化。这样的市场行情不仅存在于销售市场，租赁市场也彻底沦为“租客市场”。作为一个城市国家，新加坡的出租需求并没有庞大的基数，加之近期外籍人士工作政策的不断缩紧，使得出租需求增长缓慢。另一方面，大量新公寓在今年竣工，很多本来打算出售的屋主也因为选择对房市进一步观望而选择暂时出租，这些都使得租赁供给大涨。这样一来，租金的连月下滑也就不足为奇了。
综上所述，目前新加坡私人住宅市场中短期投资回报并不被看好。加之新加坡投资门槛很高，最便宜的新建公寓每平方米售价超过4万人民币，市中心房价则更常常超过10万人民币，眼下花大代价投资新加坡私人住宅可能并不是最好的选择。
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2014年初至今，受一系列房地产降温措施影响，新加坡私人住宅市场已经连续八个季度下滑。对外国人而言，18%的印花税将大批外 国买家挡在门外；对当地人，总债务偿还率框架（每个人每月的总债务偿还比例不得超过月收入的60%）与一路下滑的房价也让更多人对购房持观望态度。
新加坡最新房价走势
据SRX新加坡房价指数估计，新加坡10月私人公寓房价继续下行趋势，环比下跌0.6%，同比下跌2.6%；成交量则上升将近10%。中央核心区，其他核心区与非核心区均出现房价下跌。
私人公寓租赁市场则继续面临下滑，租金与出租量双双下跌。2015年10月私人公寓租金较上月下滑0.4%， 同去年同期相比已经下跌了5.7%。
10月新加坡重点区域房价地图
10月除第14邮区 (巴耶利峇, 芽笼) 均价继续上涨外，新加坡各大重点区域公寓均价与去年同期相比皆出现下跌。年比均价下跌幅度最大的区域为第4邮区 (港湾，圣淘沙)与第15邮区 (马林百列，东海岸) 。除了第14邮区一如既往的强势，所关注的8个重点邮区中有一半区域的均价连续几个月出现环比回升，显示新加坡房价下跌现在在没有新的降温措施出台之前似乎有放缓的迹象。
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面积仅710平方公里的新加坡，是一个繁华美丽的城市国家。美景、美食，发达的经济、多元的文化，吸引着全世界的目光，蜂拥而至的客流也将新加坡酒店业推上了亚洲第一的宝座。如今，去新加坡投资酒店地产已经成为不少精明人士的新选择。
“花园之城”活力十足 酒店行业前景广阔
新加坡虽然小到在世界地图上只是一个小红点，但实力却不容小觑，在世界舞台占有一席之地。这个高楼林立、绿意葱茏的国际大都会以多彩多姿的本地文化、艺术与建筑、美食与时尚吸引着人们前往观光旅游。2014年，新加坡旅客人数高达1510万人次，旅游收入总额更达到235亿美元。
繁荣的旅游市场自然带动了酒店业的发展，新加坡酒店客房平均入住率达到80%以上。今年上半年，新加坡的入境游客达到726万人，单日平均房费达258.25美元。此外，新加坡还是有名的会展之都，连续8年获评为“顶级国际会议城市”，连续13年获评为“顶级亚太会展城市”，平均每年有超过40万人赴狮城参加4000多场会展活动，人均消费2000美元以上。
有专家预计，新加坡酒店业的收入在2017至2018年将进入高速增长的阶段。广阔的行业前景下，酒店地产也成为新加坡热门的投资对象，比如这间位于牛车水文化保护区的酒店（ The Club Hotel）就是一个值得考虑的选择。
新加坡新私宅销量从9月份的谷底回弹，10月份共卖出546个单位。这虽然比9月份卖出的341个单位增加60％，却比去年同期减少30％。那么最后新加坡房价多少钱一平呢？
今年10月的销量主要来自Thomsons’ Impressions和Principal Garden发展商推出的新私宅单位也在10月份上升至434个，这虽然比9月份推出的391个增加11％，却比去年同期减少36％。
智 信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜解释，由于11月和12月都是房地产淡季，即将进入年底的学校假期和圣诞佳节期间，因此一些发展商赶紧在10月份将手头上的 项目推出，推动销量回升。今年10月的销量主要来自两个大型项目——Thomsons’ Impressions和Principal Garden。
前者在10月份推出了150个单位，并卖出80个单位，每平方英尺中位价约1400新币。这个位于汤申路上段的项目共有288个单位，是由南山集团发展的。
后者则由华业集团发展，共有663个单位，坐落于查理士太子弯（Prince Charles Crescent）。发展商在10月份推出了200个单位，并卖出其中113个，每平方英尺中位价约1633新币。
10 月份销量较好的其他项目，还包括Sims Urban Oasis（售出46个单位，每平方尺中位价约1285新币）、优景园（The Panorama，售出39个单位，每平方尺中位价约1226新币），以及High Park Residences（33个单位，每平方尺中位价约922新币）。
在 执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）市场方面，The Criterion的推出刺激了10月份的销量。这个项目虽然有505个单位，但在10月份售出41个，每平方尺中位价约805新币。其他销量较好的EC包括 Sol Acres、The Brownstone、Signature at Yishun和The Terrace。它们售出的单位介于20至68个单位不等，每平方尺中位价介于779新币至820新币。
以地区的分布来看，值得注意的是，10月份核心中央区（CCR）只有5个新私宅单位推出；供应主要来自其他中央区（RCR）。代表中档市场的RCR共有351个单位推出，代表大众化市场的中央区以外（OCR）则有78个单位推出。
同样的，RCR也是售出最多单位的地区，共有280个单位成交。代表高档领域的CCR有25个单位售出，代表大众化市场的OCR则有241个单位售出。
明年新私宅成交量视政策改变而定
仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“虽然10月份的私宅销量月比增加了，整体市场气氛还是相当淡静，原因包括降温措施的影响力、经济放缓和美国可能上调利率。”
他相信这样的市场气氛将持续下去，因为学校假期和圣诞佳节即将开始。今年首10个月，发展商总共卖出了6383个单位。由于发展商在去年11月和12月只卖出653个单位，因此，他估计今年卖出的单位总数应该会低于去年的7316个单位。
展望明年，欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣说，由于明年的新私宅供应量将减少，推出的售出的新单位也可能下滑。不过，如果政府放宽降温措施，却可能刺激楼市骤然回弹，因此明年的成交量要视政策改变而定。
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（据联合早报网报导）
在国际上，新加坡一直在城市规划方面占有领先地位。这个优势大大推动了新加坡过去的经济发展，让新加坡成为全世界最好的居住、投资、求学、经商地点之一。但在未来10年至15年，这个城市应该怎么规划，才能让新加坡继续保持优势，在强调高效率的同时还能保有生活品质？
新加坡许多组屋已有三四十年屋龄新内阁名单出炉之前，几名房地产业者频频向我打听：“会换人吗？”他们最关心的自然是国家发展部长和财政部长的新人选。
“如果还是同位部长，恐怕就没有什么指望了。四年来，大家都说不动他们……当然想换，换了才可能有转机呀！”
冷却楼市“辣招” 发展商吃不消
前任国家发展部长许文远自上任以来在任期内，与前任财政部长尚达曼联手，祭出多轮“辣招”来冷却楼市，虽然让许多想买房者大表欢迎，却也令众多靠房地产业吃饭的业者头痛不已。
自2013年第三季以来，新加坡私宅价格下跌了8％，不过对发展商影响更大的是，新私人房屋成交量暴跌了六七成，由高峰期的一年平均2万2000多个单位，锐减至一年大约7000个单位。
最 令发展商吃不消的“辣招”包括：10％至15％的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）、4％至16％的卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称SSD）、最高不超过60％的总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）。
更“犀利”的是，政府从2011年12月起规定，发展商必须在买下住宅地皮的五年内完成工程，并且将所有单位卖出。如果违反条例，就必须支付ABSD，税率相等于土地价格的10％。2013年1月，政府又将税率由10％调高至15％。
由于一些项目即将在明年底满五年限期，数以千万元计的ABSD“罚金”渐渐逼近，发展商不得不铆足了劲落足嘴皮，希望能够赶在明年底的期限之前游说政府“撤辣”。
因此，9月11日的大选结束后仅仅六天，新内阁名单尚未出炉，新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强就在中秋节午宴上，再次呼吁政府考虑放宽降温措施，并表示会在未来几周跟政府机构接触，提出“建设性意见”。
他提出的理由是，房地产市场目前的情况已和当年政府制定降温措施时有所不同，加上这些措施可能提高房地产市场和经济所面对的风险，因此目前正是时候检讨降温措施以降低风险。
“市场显然已趋向另一个阶段，迫切需要思考我们该如何让市场软着陆。”
不过，他们的希望在新任国家发展部长黄循财和财政部长王瑞杰上任仅仅两三周后，就落空了。
不单财政部驳回了发展商的要求，不同意延长五年的完工和清空单位限期，黄循财也在上月17日，回答记者的访问时说，为了避免市场过早反弹，目前还不是放宽房地产降温措施的时候。
当然，暂时没戏唱，不代表接下来没有转机。由于部长刚刚放了话，一些房地产业者只好将期待中的“撤辣”时间表，挪后到明年下半年。
“很快就要进入年底的圣诞佳节，下个月国家发展部和财政部应该会有很多人要放假。一开年各部门又要赶2月份的财政预算案，除非经济情况急转直下，否则最快也要等到4、5月过后才可能‘撤辣’吧？”
降温措施奏效
短期应不会“U转”
不过，更多人也相信，由于许文远和尚达曼出台的降温措施，不但被证实有效，而且还广受好评，刚刚新官上任的黄循财和王瑞杰，应该不会很快就“U转”两位前任部长的政策。
实际上，“撤辣”或许根本不是国家发展部或财政部目前最迫切需要解决的问题。
黄循财在他刚刚接手的“房事”（Housing Matters）博文中有透露，短期内他的主要任务是确保二房式灵活计划等新住屋措施，在11月预购组屋销售活动中推出时能顺利落实。
这项计划是许文远在离开国家发展部之前，大力推动的。内容主要是让年满55岁的年长家庭，能够购买屋契较短的二房式新组屋来套现，屋契年限选择从15年至45年不等。
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（据联合早报网报导）
