Tag: 新加坡投资

私宅租用需求减少及供应量增加，造成新加坡非有地私宅租金连续九个月下滑，10月份私宅租金比之前一个月下跌0.4％。

租用需求减少及供应量增加，造成私宅租金连续九个月下滑

分析师认为，私宅租金市场疲弱走势预料会持续至明年，今明两年的私宅租金下跌幅度可高达10％。

博纳集团（PropNex Realty）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说：“除非政府放宽引入外来人才措施，提高私宅租用需求，否则今年私宅租金预计将下跌5％，而且明年也会继续相同跌幅，两年加起来的私宅租金跌幅预计达10％。”

根据房地产交易网站SRX发布的数据显示，与去年同期相比，10月份私宅租金下跌5.7％。与2013年1月的高峰期相比则跌13.7％。

领跌的为核心中央区（CCR）和中央区以外（OCR）的私宅项目，租金同样下跌0.8％。但其他中央区（RCR）私宅租金却上扬0.4％。

就交易量方面，出租私宅单位数量从9月份的3542个单位，减至10月份的3448个，跌幅为2.7％。

ERA产业主要执行员林东荣表示，私宅租金持续下跌是意料中事，因为目前私宅供应量高，有更多完工的私宅项目推出市场。另一方面，私宅租用需求却因外来人力紧缩措施而一直趋软。此消彼长之下，私宅租金自然面对下行压力。

尤其是代表大众私宅的中央区以外私宅项目，截至今年第三季，预计有超过9000个大众私宅单位完工并推出进场，单是大众私宅供应量就相当于新加坡过去10年来年均1万零863个单位的私宅供应量。

大众私宅租金今年初至今已下跌6.6％，远远高出核心中央区（下跌1.9％）和其他中央区（下跌1.1％）的私宅租金跌幅。

林东荣说：“由于大多私宅项目都位于中央区以外，所以大众化私宅租金下跌压力也是各类别私宅中最大的。”

展望私宅租赁市场前景，林东荣预测私宅租金将继续下跌至2017年。届时，完工私宅数量应回复正常，私宅租金也预料逐步回稳并上扬。

另一方面，在组屋租赁市场，10月份组屋租金环比下跌0.5％。四房式组屋下跌幅度最大，报1.2％，三房式租金则下跌0.5％。至于五房式和公寓式组屋租金则上扬0.1％和1.1％。

10月份出租的组屋单位预计有1602个单位，较9月份的1652个，减少了3％。

伊斯迈认为，组屋租金已进入巩固阶段，下来波动幅度不会太大。这是因为组屋租金一般比私宅低，相对私宅的“抗跌性”也比较强。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据联合早报网报导）

新加坡政府在管理土地供应时，将根据人口和经济因素来采取中期规划，并鼓励具竞争力和透明化的房地产环境，从而确保房地产市场的良好运作。

王瑞杰的讲话，暗示降温措施短期内不会做出调整

财政部长王瑞杰昨晚在新加坡产业发展商公会（REDAS）第56届常年晚宴上强调，政府在必要时将采用有针对性的审慎监管和财政措施，以平衡房地产市场的周期发展，促进市场在中期内的可持续发展。

王瑞杰说：“在新加坡，我们不时经历房地产市场的起伏不定，但总的来说，房地产市场波动并没导致我国广泛经济的波动。”

王瑞杰的这番话，呼应之前国家发展部长黄循财表示降温措施有助稳定市场的讲话，暗示降温措施短期内不会做出调整。

政府在2013年推出总偿债率（TDSR）限制和多项降温措施，以降低房价猛涨所带来的房地产泡沫风险。这些措施取得成效，促使本地房价过去两年持续下跌。

去年私宅价格下跌4％，是自2008年以来首次出现全年下跌的情况。从2013年第三季的巅峰算起，私宅价格至今累积跌幅达8.0％。

谈到房地产市场的可持续发展，王瑞杰表示，房地产商、业主和政府有共同利益，必须确保稳定和可持续的房地产市场。

他进一步指出，2007年至2008年美国次贷危机和随之而来的全球金融危机给全球敲响警钟，提醒投资者全球信贷和房地产泡沫的危险，以及资产价值可能已跟经济基本面脱钩的风险。

这些危机严重打击美国经济，导致美国住宅市场崩溃并迅速波及金融体系，进而造成美国以致全球经济衰退。

王瑞杰说：“土地是任何一个国家稀缺的资源，特别是如新加坡的弹丸小国。因此，我们必须善用土地资源，从而产生最大的社会与经济效益。这意味我们必须把新加坡打造成宜居城市，也意味我们的土地政策必须促成一个充满活力和有竞争力的经济体，让国人能享受优质生活。”

在昨天的晚宴上，王瑞杰也肯定新加坡产业发展商公会与其会员为塑造我国环境景观，把新加坡发展为一个有吸引力和宜居的城市所做出的努力。这包括提倡再循环和无障碍通行设计，朝绿色建筑前进，以及亲乐龄和残疾人士的设施等。

业者对前景持续担忧

另一方面，新加坡产业发展商公会会长陈佩强代表发展商，继续对接下来的房地产供需失衡情况和利率上扬提出担忧。

他指出，2012政府售地计划下的发展项目至今还有3000多个单位未售出。今年发展商推出的7500个新单位，未售出单位预计多达四成。与此同时，发展商又继续面对土地、建筑和运营成本的上扬。

陈佩强说，若房价大跌，不可能不会影响到产品的素质和一些运营上的要求。我们在打造优质环境方面已取得长足进展，不应开倒车，必须继续向前迈进。

陈佩强也在晚会特刊中，呼吁政府实施房地产措施时，能针对当前疲弱房市寻求更适当平衡。

他表示，有市场分析师预测，下来六个月的私宅空置可能将近12%。此外，公会最近的一项调查中，发展商预计降温措施和激增供应将导致房价从高峰期下调10%至15%。

陈佩强说：“新加坡经济情绪低落、供需失衡情况加剧和空置率上扬等风险因素，都造成房价持续下跌。”

产业发展商公会的常年晚宴今年在滨海湾金沙举行，今年晚会的主题是“超越SG50——国家建设的合作”。近700名嘉宾出席了晚宴。新加坡产业发展商公会的会员包括房地产发展商、咨询顾问、金融机构及设计师等。

获取更多新加坡购房攻略。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据联合早报网报导）

新加坡碧山一带四通八达，名校也多，近年来有好几个私宅项目陆续竣工，但租赁活动并不活跃，租金也持续下滑。

刚竣工的晴宇（Sky Habitat）中位数租金是这一带项目当中最高的

今年6月刚竣工的私人共管公寓晴宇（Sky Habitat）的中位数租金是这一带项目当中最高的。根据市区重建局的统计数据，该项目今年第三季的中位数租金为每平方英尺3.94元。

其周边私宅项目多数没有租金记录。这意味着它们的租赁交易少于10宗，没有收录在市建局的系统内。这可能反映这一带的租赁需求疲弱，或是多数买家买来自住，而不是出租。

有租金记录的都呈下滑趋势

其中，有租金记录的Tresalveo、Rafflesia与碧山8（Bishan 8）租金都下滑。

根据市建局的数据，靠近玛丽蒙地铁站的Tresalveo今年第三季的中位数租金为每平方英尺3.55元，同比下滑2.8％。去年与前年的租金同比也下滑。

市建局的租约记录显示，截至9月底，该项目过去一年来共有87个单位出租，租金介于每平方英尺2500元至7500元，单位面积最小的为500至600平方英尺，最大的为2500至2600平方英尺。

靠近莱佛士书院与初级学院的Rafflesia，第三季中位数租金为每平方英尺3.50元，同比下滑7.6％。

此项目有43个单位出租，租金介于每平方英尺2900元至4500元。

碧山8的第三季中位数租金为每平方英尺3.08元，同比下滑4.5％。去年的租金同比也下滑。

截至9月底，该项目过去一年来共有57个单位出租，租金介于每平方英尺3000元至4500元。

晴宇除了是新项目，也是目前最靠近碧山地铁站与第八站购物商场（Junction 8）的私宅项目，旁边也有体育馆与游泳池。

市建局租约记录显示，截至9月底，晴宇共有77个单位出租，租金介于2750元至7100元，单位面积最小的为700至800平方英尺，最大的为1700至1800平方英尺。

该项目由凯德集团发展，属于99年地契项目，共有509个单位，目前已售出374个。

2012年4月，项目以每平方英尺平均1700元的要价推出，创下市郊公寓价格的新记录，是当时市郊地区最昂贵的私人共管公寓。

它的旁边是还未竣工的私宅项目晴景（Sky Vue），同样是凯德集团旗下的项目，地契年限同样为99年，预计后年建成。

凯德集团前年推出项目时，应市场情况把价位定于晴宇之下，首阶段推出的单位价格介于每平方英尺1380元至1550元，单位面积显著缩小，双卧房式与更小的单位占项目所有694单位的七成以上，最小单位的面积为484平方英尺。

碧山离市区不远，地点适中，生活设施相当齐全。交通方面有碧山与玛丽蒙两个地铁站，可在南北线与环线上往来，而且位于中央快速公路旁边，方便直接通往市区。

购物商场有交通便利的第八站，以及离地铁站较远的碧山北购物商场。休闲设施则有碧山和谐公园、碧山活跃邻里公园、公共游泳池、体育馆与体育场。

此外，这一带也有多所名校，包括莱佛士书院与初级学院、公教中学，以及国专长老院中小学。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据联合早报网报导）

新加坡房地产市场持续趋软，卖方蒙受亏损的私宅转售交易越来越多，今年第三季的亏损交易更是过去三年来最多的一次。

今年第三季约有7%的私宅转售交易使卖方蒙受亏损

根据房地产交易信息网站SRX整理的数据，今年第三季共有103宗私宅转售交易是在卖方蒙受亏损的情况下进行，占交易总数的7％。

过去五个季度，亏损交易持续增加，虽然去年第四季的数量环比略减，但整体仍呈上行趋势。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉受访时说，按卖方买房的年份而定，他们可能受到市场周期陷入低谷与降温措施的双重影响。

他说：“2008年买房的人会受到两者的影响。如果是2011年与2012年买房的人，可以较为确切地说，他们是受降温措施的影响。”

2007年至2008年，新加坡楼市处于高峰期，后来随着美国引发的全球金融危机而陷入低谷。

2013年，楼市再度狂热，致使政府推出更多降温措施来抑制房价，限制房贷的总偿债率（TDSR）就是那时推出的。

SRX的数据显示，今年第三季亏损出售的私宅，多数是2007年与2011年买的，分别有34宗与29宗交易。

王德辉指出，数据显示亏损交易持续增加，意味着越来越多人已做好亏本出售私宅的心理准备。他也认为，这显示卖方面对某些压力，使他们不得不在亏损的情况下脱售房地产。“一般上，人们不会做这种事。如果可以避免，他们不会亏本卖。”

他说，今年经济不景气，经商环境困难重重，多少会影响人们的持守能力。此外，有些人单靠房租收入来应付房贷，而现在的租赁市场又供过于求，租金下滑，租户难求，也可能导致他们弃守。

当年的高档私宅热潮

按地区来看，高档私宅今年第三季的亏损交易最多，共计54宗，平均亏损为47万1595元或12％。

中档与大众私宅的亏损交易分别为25宗与24宗，前者平均亏损为15万9230元或9.5％，后者平均亏损为14万3282元或7.9％。

SRX的数据显示，在54宗亏损的高档私宅交易中，几乎一半（20宗）是在2007年买的。

智信研究与咨询公司总监王伽胜说，本地楼市在2007年经历了一股高档私宅热潮，许多外国人因为对高档私宅的增值潜能有信心而入场。

王伽胜说：“2005年到2006年，政府推广新加坡为时尚生活枢纽。滨海湾一带正在发展，又有综合度假村。因为有这些正在进行以及将来会进行的计划，高档私宅吸引了许多外国人。”

他说，早在2003年到2004年，滨海湾一带就已经开始发展私宅，政府也积极在中央商业区发展住宅，种种因素逐渐形成当年的高档私宅热潮。

此外，王德辉指出，股市在2007年正逢牛市，许多人套现后就来买房。当年，新加坡楼市有80多种国籍的外国买家入场，房地产热潮由此可见一斑。

“那时候买房的人现在就无法回本。”

郊区私宅投资者受惠

另一方面，在今年第三季获利的转售交易中，绝大部分属于迎合大众市场的郊区私宅单位，获利的幅度也最大，共计611宗，平均赚取31万8734元或45％。

相比之下，中档与高档私宅的获利交易分别仅有293宗与212宗，前者平均赚取37万3027元或43％，后者平均赚取56万零655元或41％。

获利的郊区私宅多数是在2010年买入，共计124宗。

王伽胜指出，2010年是郊区私宅的转捩点，在那之前，对郊区私宅有兴趣的买家不多。“2010年开始，郊区私宅的走势截然不同，买家感兴趣的程度也完全不一样了。”

他说，当年利率低，降低了借贷成本，组屋转售价格又上扬，许多组屋屋主自然会想卖掉组屋，提升至私人共管公寓。

他补充，私宅投资者可能已逐渐意识到，要从租金赚取回报其实没那么容易，即使以好价钱买到私宅，也未必租得出去，而即使租得出去，也未必能碰到理想的租户。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据联合早报网报导）

受房价进一步下滑刺激，新加坡10月份的非有地私宅转售交易量相比9月上升9.8％，预计达505个单位。

10月交易量也与去年同期的504个单位旗鼓相当

这是非有地私宅转售交易量持续下跌五个月以来，首次出现环比增长。10月交易量也与去年同期的504个单位旗鼓相当，显示私宅转售交易仍有顽抗力。

根据房地产交易信息网站SRX最新数据，10月份的非有地私宅转售价较9月下滑0.6％，较去年10月则下滑2.6％。

其中，核心中央区（CCR）私宅转售价环比下滑1.1％、中央区（RCR）环比下滑0.5％、中央区以外（OCR）则下滑0.4％。

10月份的非有地私宅的转售交易溢价（Transaction Over X-Value，简称TOX）中位数，也较9月下滑4000元，至负3000元。

转售交易溢价如果是正数，意味着买家是以比预计市价更高的价格购买房子；转售交易溢价如果是负数，则反之。

9月份的非有地私宅转售交易溢价是1000元。

尽管转售交易溢价中位数在10月又跌入负数的范围，但距离今年初的负1万元，以及去年两度的负2万元，还有一定距离。

新加坡28个邮区当中，10月份溢价最高的三甲地区依次是：第2邮区（安顺和丹戎巴葛，8万元）、第12邮区（马里士他、大巴窑和实龙岗，6万元）以及第21邮区（武吉知马上段和乌鲁班丹，3万9000元）。

预计全年6000个单位转手

溢价最低的三个区依次是：第11邮区（华登园、诺维娜和汤申，负5万8000元）、第17邮区（洛阳和樟宜，负5万5000元）、第23邮区（武吉班让和蔡厝港，负4万8000元）。

针对非有地私宅转售交易量为何会上升，ERA产业主要执行员林东荣表示，他观察到越来越多的买家倾向于在转售市场购买自住型房子，因为转售房的价格较低、面积也较新房来得大。

他说：“今年迄今的转售交易有4987个，预计全年会有6000个单位转手。”

智信研究与咨询公司总监王伽胜说，房价下跌是吸引买家购买转售房的主要原因。

根据SRX数据，2014年1月至今，非有地私宅转售价已累计下滑7.6％。今年以来的累计跌幅则是1.7％。林东荣估计，全年的累计转售价跌幅将是约2.5％。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣则更悲观。他认为，全年的非有地私宅累计转售价跌幅会介于3.8％至4.5％，而若降温措施没有显著调整，明年的跌幅会介于3％至5％。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据联合早报网报导）

新加坡房价持续下跌，组屋屋主购买私宅比率却有上扬趋势，显示有更多组屋屋主趁着私宅价格走低的机会，提升为私宅屋主。

组屋屋主在首九个月交易量占新私宅交易量的71％

根据智信研究与咨询通过市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）整理的数据显示，今年首九个月，以政府组屋为注册地址的屋主，所购买的私宅单位估计多达5517个，这占私宅总交易量的54％。

以新私宅项目而计，组屋屋主在首九个月估计购买多达4080个单位，占新私宅交易量的71％。

过去三年占私宅交易量近半

从整体趋势来看，组屋屋主购买私宅比率从2007年占私宅交易量的22％，上扬至2010年的34％水平，过去三年更上升至占私宅交易量近一半。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，上述数据包括一部分买家住址“不详”（Not applicable）的交易，虽然不代表这些买家都拥有政府组屋地址，但这个数据依然是一个很好的指标，反映房市疲弱的时候，更多的组屋屋主决定购买私宅。

王伽胜说：“组屋屋主向来对位于市区外的大众私宅感兴趣，现在不少私宅项目也调整至更合理的价格水平，促使这些组屋屋主进场购买。”

他以今年销量较高的两个私宅项目峰景苑（High Park Residences）和North Park Residences为例，指出这两个私宅项目地点优越，价格又相当合理，符合组屋提升者的负担能力，所以都取得不俗的销售成绩。

位于盛港的峰景苑，目前卖出1245个单位，占该项目的九成单位，销售中位数尺价是941元。位于义顺环路的North Park Residences，目前卖出599个单位，占该项目六成以上单位，销售中位数尺价为1290元。

戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳也同意说，组屋屋主购买私宅比率近年来确实有上扬趋势，但他认为这并非令人意外的事情。“因为根据我们过往经验，当房市不好时，反而会有更多组屋屋主购买私宅。”

他进一步解释说，购买私宅的组屋屋主主要有两类，一是买来自住的组屋提升者，另一则是投资型买家。从现在市场一卧房和二卧房单位较热卖的情况来看，他认为投资型买家显然占比更大。

根据戴德梁行数据，组屋屋主购买的私宅价格一般不超过100万新币，面积则为82平方米，一些比较受欢迎的地区有义顺、三巴旺、后港和榜鹅等地区。

李乃佳说：“房市看似很静，但如果你到一些示范单位参观的话，你会发现不少项目的示范单位还是很热闹，特别是一些靠近地铁站、定价比较合理的大众私宅项目，往往能吸引到一批精打细算的组屋屋主。”

ERA产业主要执行员林东荣则表示，组屋提升者需求一向稳定，即便是当前总偿债率（TDSR）措施发挥作用，不少组屋屋主仍有充裕经济能力，付清了组屋房贷，并准备提升成为私宅屋主。

他认为，一方面是组屋屋主的经济能力提升，很多家庭月入超过1万新币。另一方面，发展商调整私宅价格，一些私宅单位价格从50万新币起跳，也让组屋屋主更有能力投资私宅项目。

但林东荣也指出，组屋屋主的需求仍无法解决当前私宅供应大增的问题。

市建局数据显示，过去两年本地私宅市场进入了完工高峰期。今年第四季预计会有6296个新私宅单位（包括执行共管公寓，简称EC单位）完工，全年完工的新私宅单位预计为2万2414个。明年估计还有大约2万7149个新私宅单位会完工。

林东荣说：“从供需情况来看，组屋提升者勉强只能给私宅价格提供一些支撑，并不足以吸纳庞大的私宅供应。事实上，除非市场出现不可预期状况，促使需求大增，否则仍需更长时间，才能使现在供应过剩局面回复到平衡状态。”

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据联合早报网报导）

新加坡租金市场持续疲弱，市区重建局的第三季数据显示，所有房地产种类的租金都全线下滑。不过，大多数私宅租金似乎已放缓下跌的脚步，而办公楼和零售店铺的租金却继续加速下跌。

         大多数私宅租金似乎已放缓下跌的脚步，而办公楼和零售店铺则加速下跌

市区重建局的数据显示，今年第三季，新加坡整体私宅租金跌幅由上一季的下跌1.1％缩减至0.6％。

当中，只有代表大众化共管公寓的中央区以外（OCR）租金跌幅由1.0％加速至1.1％。其他地区的跌幅都放缓，核心中央区（CCR）由下跌1.3％改善至下跌0.4％；其他中央区（RCR）由下跌1.1％改善至下跌0.8％。有地住宅租金也由下跌1.0％改善至下跌0.1％。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，今年第三季的共管公寓租金指数下跌0.7％，比第二季的1.1％跌幅有所改善。不过，首三季的租金市场却比2014年同期来的疲软。

第三季共管公寓空置率升高至9.1％

他说，第三季的共管公寓空置率也由去年第三季的8.2％，进一步升高至9.1％。

这显示大量新完工的公寓单位并没有及时被租用市场“吸收”，这相信与政府限制外籍劳工的政策有关。

市建局昨天公布的数据显示，今年第四季预计会有6296个新私宅单位（包括执行共管公寓，简称EC单位）完工，这将带动2015年全年完工的新私宅单位提高至2万2414个。这相当接近去年完工的2万3298个单位的水平。

过去两年来，新加坡私宅市场进入了完工高峰期。明年估计还有大约2万7149个新私宅单位会完工。

不过，由于政府已经减少供地，因此，截至第三季的潜在私宅供应量已经由第二季的6万1237个单位，减少至5万8348个单位；其中2万2456个单位未售。在EC方面，潜在供应量则有1万4540个单位，其中6897个未售。

在商业房地产方面，第三季的办公楼租金跌幅也从第二季的2.6％进一步跌至2.9％。这拖累今年首三个季度的跌幅达到5.4％。

王德辉说：“这反映了现有的办公楼租用市场——经济前景不明朗促使商家持谨慎态度，对空间的需求较为节制。”

不过，在办公楼买卖方面，卖方却似乎还是较有议价的空间，因此扶持价格相对平稳。市建局的数据显示，新加坡办公楼价格在今年第二季环比上涨0.3％后，但第三季整体价格再度回跌，跌幅为0.1％。

截至今年第三季，新加坡办公楼的空置率从第二季的9.8％减少至9.6％,目前市场上共有90万8000平方公尺的办公楼面正在进行工程。

新加坡零售楼面的租用市场在第三季同样没有起色，租金跌幅从0.5％扩大至2.0％。

市建局的数据显示，尽管零售楼面的租金跌幅扩大，不过整体零售空间的价格却略有改善，相比第二季下跌0.5%，第三季零售空间的价格环比下跌0.3％。

截至今年第三季，新加坡零售空间的空置率为7％，比第二季的7.2稍好，目前市场上约有78万6000平方公尺的零售空间正在施工。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据联合早报报导）