Tag: 日本投资

關於日本房地產有這樣壹個故事，陪朋友看過壹棟房子，有12套這樣的Apartment，都是單間，但衛生間、廚房齊全，甚至還有浴缸。這樣3層12套房的壹棟樓壹共賣多少錢呢？再重復我那日本同事的後半句話：要壹個億日元！賣掉北京壹套房，買下東京壹棟樓，根本不是口號，是實情。

前幾天在東京跟國內某上市公司董事長開會，寒暄時問他想去東京哪裏逛壹逛，董事長淡淡回答：“我到世界任何地方，都只幹壹件事——買房。”平淡的語氣裏側漏出中國富豪深不可測的霸氣，在座的日本人皆大驚，我倒見怪不怪。今年以來，幾乎每壹個知道我常去日本的中國人都要問我日本房產的事。連專欄編輯都問我為什麽不寫寫在日本買房的情況。原本我覺得房地產投資和我所從事的VC股權投資實在風馬牛不相及，但後來發現Bloomberg都用半個版面講中國人在日本買房，標題還非常之聳動——《中國人“爆買”日本住宅》。好吧，我也順應主流財經媒體的趨勢，來寫寫日本買房的幾件事兒。

日本優質房產推薦

為什麽中國人突然都來日本買房了？其實這事兒並不突然。雖然歷史不可忘記， 畢竟中國和日本自古就是壹衣帶水，實際上每年中國移民人數最多的目的國就是日本，只是媒體沒宣傳罷了。加上最近壹年日元匯率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中國的遊客們享受著日本的藍天白雲、清新空氣、日式美食和服務，順便發現街邊隨處可見的房產廣告裏的價格居然比想象中便宜多了，自然而然地就會想到：幹嗎不在這兒買套房呢？

是啊，幹嗎不在日本買套房呢？就連曾經以昂貴著稱的東京，買房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了東京，即使大阪、名古屋這樣的城市，房價可以直接再砍三分之壹甚至二分之壹。來來來，聽我根據不同房型報報價。

首先是日本人最歡迎的“壹戶建”，也就是我們在動畫片和電視劇裏最常看到的兩層小樓，帶小花園，有的還有停車位。在中國人的概念裏，這算是別墅了吧。買東京市區這樣壹棟均價大概四五千萬日元，按照現在的匯率，人民幣(6.2092, -0.0002, -0.00%)兩三百萬。有壹次和日本同事路過壹戶人家，小松樹和盛開的山茶花掩映著古色古香的房檐，完全就是日式園林的典範。我感慨說這套房子真漂亮啊。日本同事跟我強調說：這是豪宅！要壹億日元呢！我心裏迅速換算了壹下520萬人民幣可以買到的房子，立刻丟給他壹個不屑的眼神。我大天朝的子民，什麽天價房沒看過沒聽說過呢？何況，這樣的房子，是連著土地的所有權壹起賣給妳的，可以傳給子子孫孫，也隨時可以拆掉重建。

其次是中國富豪最喜歡、日本新貴們青睞的房型：Mansion，日語照搬這個英文單詞，譯成中文姑且稱為“高級公寓”吧。Mansion的特點就是樓比較新，漂亮，而且有很好的管理員服務。比如壹般的居民樓住戶只能在每周規定的日子扔某壹類垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什麽的，而Mansion的住戶能天天扔，因為有管理員嘛。別以為這不算什麽，體會過瓜皮菜葉剩菜要存壹周才能丟掉就會無比向往Mansion隨時扔垃圾的幸福了。

Mansion裏頭高級的壹種叫Tower Mansion，顧名思義就是“高層公寓”。日本出於防震的考慮，樓都修得不高，以3-5層居多。二三十層的Tower Mansion自然就是超級稀缺資源。Tower Mansion有酒店級別的大堂，管理員服務超越五星級酒店。比如妳開車回家可以直接下車瀟灑上樓，管理員會幫妳把車停好。出門前通知壹聲，出電梯的時候管理員已經把車開到門口等著妳了。Tower Mansion樓層越高越貴，買壹套高層、近100平方米左右的房子要多少錢？還記得我那日本同事的話嗎：要壹億日元呢！順便說壹句，日本沒有公攤面積，不談建築面積，賣的是純粹的房屋內使用面積，陽臺都不計算在銷售面積之內。

壹億日元在日本人眼裏真的是超級豪宅了。日本人壹般在個人或家庭年收入達到500萬日元時開始買房，這也是銀行給予房貸的收入基準要求。在年收入達到500萬之前，日本人租的房子叫：Apartment，譯成“套房”吧。這就是日本最常見的房型，面積從十幾平米到七八十平米，月租從三五萬日元到十幾二十萬日元。陪朋友看過壹棟房子，有12套這樣的Apartment，都是單間，但衛生間、廚房齊全，甚至還有浴缸。這樣3層12套房的壹棟樓壹共賣多少錢呢？再重復我那日本同事的後半句話：要壹個億日元呢！真的，準確地說，壹億零八百萬日元。所以嘛，賣掉北京壹套房，買下東京壹棟樓，根本不是口號，是實情。

當然，作為投資行業的壹員，我總得說說投資回報率這事兒。倒房賺差價這件事並不適合日本。因為賣房收稅很高，而且日本房價不可能像中國這樣幾何倍數地上漲。但在東京買房出租回報率很穩定，5%-8%之間，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有專業的公司打理所有事務。那麽問題來了，Apartment和Mansion，哪種的投資回報率更高呢？

如果只計算房租收入和買房支出的比例，Apartment回報率更高，Mansion的回報率基本達不到5％。但長期來看，尤其考慮到匯率因素，長期持有Mansion更保值。至於“壹戶建”，壹般不用於出租，又不像Mansion那麽具有稀缺性，不推薦中國人來投資了。

另外，如果是考慮投資回報或資產有效配置，盡量選擇東京地區房產，東京市區又優於東京郊區。除“壹戶建”之外，日本住宅樓的外觀、內部構造、裝修水平基本壹致，對房屋價格和租金影響不大。相比於“學區房”、某某商圈這類概念，對日本房產價格影響最大的因素是離地鐵站的距離。離地鐵站越近的房子越容易出租，當然相應地也更貴，但也更值得購買。

至於酒店、辦公樓和商鋪等商業地產投資，甚至農業用地、太陽能電站用地、森林買賣……就沒法壹壹展開說明了。只能說，在日本經濟復蘇、奧運機遇、日元大跌的背景下，目前確是投資日本的好機會，但，壹定是以穩健回報、長期保值為目的。日本沒有機會復制中國這樣暴利的投資回報。

也正因為如此，在日本選擇買房中介的時候，任何號稱投資回報在10%甚至還敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其實普遍低下，壹般頭壹天到中介辦公室說明要求，然後再陸續預約看房，平均壹天看三四套房就不錯了。因此，最好拿出比較充足的時間來看房。當然，下飛機就買的土豪請隨意。但是看中了房子之後要完全買下來的手續還是很多。總之，急不來的。還有，日本規定中介收費比例是3%，超出這個比例的壹定是騙子。至於什麽買房可以辦投資移民、買房就可以拿簽證住日本，都是徹頭徹尾的謊言。最後提醒壹句，日本銀行不為外國人提供貸款，購房請備充足現金。而且日本銀行不接受外國人開戶，買房款怎麽匯到日本？租房收入怎麽匯給房東？都務必要找到可靠的服務機構，背現金的土豪行為是違法的哦。

中國人真的把日本“買爆”了怎麽辦？這實在是杞人憂天。日本不限購、無法律法規限制外國人購房購地。遠有歐美，近有韓國、中國臺灣，甚至最近不少東南亞的資金都壹直在流入日本。而中國富豪海外買房首選還是加美澳。說白了，日本買房這事兒吧，說得遠比實際熱鬧。看的人多，買的人少。若是有余錢，倒不妨買壹套。

日本國土交通省於3月18日發佈的截至2015年1月1日的公示地價顯示，日本全國商業用地與上年持平，時隔7年擺脫下滑，止住跌勢。而包括住宅用地在內的全部用途地價下降0.3％，但降幅連續5年縮小。由於大規模的貨幣寬鬆，日本房地產交易日趨活躍，推高了城市地區的地價。不過，地方地價仍持續下跌，兩極分化現象日趨鮮明。

日本全國住宅用地下降0.4％，降幅相比2014年縮小0.2個百分點。商業用地縮小0.5個百分點。上漲明顯的是城市的商業用地，東京、名古屋和大阪三大城市圈漲幅達到1.8％。此外，札幌、仙台、廣島和福岡等地方核心城市也上漲了2.7％。

在日本全國範圍內漲幅最高的是因北陸新幹線開通,而得到重新開發的金澤（17.1％）。地價最高的地點連續9年為東京銀座的「山野樂器銀座總店」，每平方米3380萬日元（約合人民幣175.17萬元），漲幅為14.2％。

由於日本銀行(央行)推出大規模貨幣寬鬆，資金籌措日趨容易，從城市地區的商業用地來看，企業和房地產投資信託（REIT）的交易非常活躍。此外，海外企業和基金也大量投資。

不過，地方地價復甦緩慢。三大城市圈全部用途用地平均上漲0.7％，連續2年實現上漲，但地方圈下降1.2％。住宅用地和商業用地均為城市圈上漲、地方圈下跌，走勢大相逕庭。

城市圈的住宅同地連續2年上漲，但漲幅僅為0.4％，相比上年（0.5％）略微縮小。東京等中心地段的住宅用地保持較高漲幅速，但城市近郊暫停上漲，在城市圈之中也出現兩極分化。受消費稅增稅的影響，2014年住宅開工建設較上年減少9％，這產生了消極影響。

如果今年頭兩個月總投資額高達420億美元的買入力度得以保持，那麽2015年日本大型公共養老基金及其他投資大額買入置外國股票及債權的金額將創10年新高。

按照這個速度，大型投資者的日元流出量將超30萬億，創下政府自10年前開始該項數據統計來的新高，幾乎與過去五年的總和持平。

這壹趨勢將使日元進壹步承壓，本月早前，美元/日元創下2007年7月以來新低。

上述資金流出的態勢讓油價低廉以及日本出口轉強燃起的盈余希冀煙消雲散，人們原本期望去年1060億美元的赤字轉為順差。

日本沈重的養老金負擔使得基金開始投資海外投資，使得投資組合多樣化，以求獲得比日本政府債券微薄收益更高的回報。

即便養老基金已經觸及其資產配置的限制，但在市場普遍預計美國將在今年晚些時候升息之際，日本央行仍堅定實施量化寬松政策的舉措將進壹步推動海外投資需求。

野村證券（Nomura Securities）東京首席外匯策略師Yunosuke Ikeda表示，即使公共養老基金沒有購置海外資產，日元也不會立刻走強。只要美國升息，海外投資必受追捧。Ikeda還表示，私營企事業單位和部門有望在2016年填補公共基金的缺口。

投資者紛紛轉向海外投資的起因是3年多前日本首相安倍晉三開啟的通貨再膨脹政策。

日本央行印鈔購債的寬松政策旨在提振經濟，走出十多年來的通縮，此舉使得日本國債收益創紀錄新低，壹些債券收益率已然為負。與此同時，美元/日元也已從2011年10月75美元的歷史高點貶值了37%。

面對如此巨變，日本政府退休金投資基金（GPIF）改變投資策略，遠離國內投資。GPIF手持130萬億日元（約合1.08萬億美元）投資組合的世界最大養老基金。

GPIF2014年10月宣布，它將外國債券持有量從11%增加到15%，並將外國股票投資額從12%增量至25%，與此同時大幅減持日本政府債券，持有量將從60%降至35%。

日本其余三家半公共養老基金（投資組合總和約30萬億日元），也已紛紛跟隨GPIF的步伐。

Mitsubishi UFJ Securities東京首席貨幣策略師Daisaku Ueno表示，GPIF購買海外資產對日元造成的壓力剛開始消散，這三家養老基金的外購之舉又向日元施壓，日元將持續疲軟。Ueno還表示，如果私人投資者也加入外購熱潮，那資產將進壹步外流。

日本郵政會長2月表示，其銀行部門將盡快重審其205萬億日元（約合1.7萬億美元）以債券為中心的投資組合，暗示其投資策略將發生重大變革。

Ikeda估計，日本四大養老基金在過去的8個月內，每月均各自購置了近1萬億日元的海外股票和證券，並預計，在未來的12個月內，四大基金會再投入12萬億日元。

花旗證券（Citigroup Securities）東京外匯策略主管Osamu Takashima表示，既然GPIF有意更多的投資風險資產，那其可能會再購入8萬億日元的海外股票和2萬億日元的海外債券。

如果GPIF作出上述決定，那麽美國華爾街股市將大大獲益。

Takashima還表示，美國市場在GPIF的股權投資基準中占比甚高，相比之下，在歐元區的投資只是壹小部分。

隨著海外資金的積極入市，日本房地產近來出現要“火”的節奏，包括中國在內的國際投資機構以及個人均對此表示了興趣，他們也特別關註日本房地產要“火”的節奏是否會持續。

日本瑞穗信托銀行系統的“都市未來綜合研究所”近日匯總的數據顯示，２０１４年外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，至少有１００多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購，外國投資者購買日本房地產的資金量占當年日本房地產市場交易額的２０％。

美國黑石集團去年耗資１９００億日元（約合１６億美元）在東京市區購買了５０００多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門前的丸之內以及大手釘的金融街等中央商務區耗資１７００億日元（約合１４．３億美元）購買了數棟高級辦公樓。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資７００億日元（約合５．９億美元），購買了壹座２５層的綜合性辦公樓。美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

值得壹提的是，越來越多外國自然人也積極投資日本房地產，中國富裕階層尤其引人註目。據日本不動產研究所預測，在過去壹年中，至少有３６０億日元（約合３億美元）的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司為此還增加了精通漢語的經紀人。

外資大舉進軍日本房地產市場，其中壹個原因是投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年。東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了５％，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。

中介公司散發的二手房售房廣告顯示，在東京市中心的澀谷區惠比壽壹帶，壹棟土地面積６０平方米左右、居住面積１００多平方米（約相當於中國的建築面積１２０平方米左右）的獨立別墅式住宅，售價在６０００萬至８０００萬日元（約合３２０萬至４２０萬元人民幣）之間。在品川區高輪臺的壹套建築面積７５平方米的公寓售價為３９８０萬日元（約合２１０萬元人民幣）。在目黑區三田的壹套約１２５平方米的住宅售價為５６８０萬日元（約合３００萬元人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的相應價格。

日元匯率大幅下跌是日本房地產受到海外投資者追捧的最重要因素。自２０１２年年底以來，由於安倍政府為了消除持續多年的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本中央銀行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，外匯市場上的日元對美元的匯率基本上維持在１２０比１的水平，與２０１２年９月的７７日元兌換１美元匯率相比，跌幅超過５０％，這大大降低了外國投資者的投資成本。

此外，日本將於２０２０年舉辦東京奧運會。投資者普遍認為，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在６％到８％之間。這些因素都激發了海外投資者的投資日本房地產熱情。

據日本媒體報道，日本國土交通省1月30日發布消息稱，2014年12月新住宅動工數量為7萬6416戶，同比減少超過14.7%，已經連續10個月低於上壹年同期實績。

日本去年4月1日上調消費稅前的緊急購買需求反彈減少影響依然持續。按照房屋使用區別來看，自住房同比減少25.5%，連續11個月減少；出租房同比減少8.9%，連續6個月減少。分戶出售住房同比減少10.6%，連續2個月減少。

東鄰日本的地方政府正因住宅過剩而撓心。隨著新建住宅增加、人口下降和老齡化加劇，日本許多城市都出現了住宅過剩問題，成為地方政府的“煩心事”。

日本總務省日前發布的《住宅和土地統計調查》結果顯示，截至2013年底，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數約為6063萬套，按每戶壹套計算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數的13.5％，創歷史最高紀錄。總務省還預測，如果目前的狀況延續下去，20年之後，日本全國的住宅閑置率將達到32％，每三套住宅中就有壹套閑置。

日本政府對閑置住宅的定義為：長期沒有人居住，且連續5年以上沒有使用過自來水和電。

在閑置住宅中，有318萬棟（套）是被主人廢棄不要的，創歷史新高。特別是以別墅區聞名的山梨、長野、和歌山縣，閑置率更加驚人，分別高達22％、19.8％和18.1％。

日本的住房閑置問題不僅限於偏僻鄉村和中小城市，還涉及大城市和首都圈。如東京周邊地區，上世紀70年代購買該地區住宅的居民，現在大多進入高齡，有的住進了養老院，有的已經去世，造成很多閑置房。住宅密集的橫濱市西區壹社區自治會會長說，該社區從10年前就陸續出現閑置房，由於該社區坡道多，道路狹窄，部分道路還不能行駛較大轎車，所以即使拆舊蓋新，也很難出售或租賃出去，所以不少住戶都棄之而去、不再重建。東京都23個市區也出現了不少閑置房，大田區、板橋區、練馬區、足立區等地都有不少空置房乃至廢棄房。

業內人士認為，導致住宅大量閑置的原因主要有：日本住宅供大於求，住宅總數大大超出家庭總數，目前還在以每年100萬戶（套）的速度增加。其次，由於住宅供給增加，地段不佳、設計陳舊、周邊環境較差的住宅很難轉讓出售和租賃，導致許多住宅閑置。第三，人口結構變化加劇了住宅過剩。由於出生率下降人口減少，僅去年就減少了26.8萬人，住宅新增需求下降，而同時高齡社會到來，使許多子女不在身邊的老人只能在養老院頤養天年，增加了住房閑置數量。

另外，稅制政策也導致閑置住房的增加。土地固定資產稅規定，只要土地上有房屋存在，就可以享受土地固定資產稅優惠稅賦政策。日本的土地固定資產稅稅率為1.4%，如果土地上有房屋，就可以享受約0.024%的稅率，約為原來的1/6。

由於閑置及廢棄住宅缺乏管理，不僅影響城市景觀，還會導致犯罪率增加，並存在火災、倒塌傷人等隱患。最近東京近郊的5棟閑置房屋接連被人放火燒毀，並危及鄰居安全，致使居民十分恐懼與擔憂。去年5月，大田區有幾棟木結構的獨門獨院住宅有倒塌危險，可能會危及過往行人。由於找不到房屋主人解決危房問題，大田區政府既擔心又無奈。

由於閑置住房存在很多安全隱患，地方政府不得不采取措施加以應對。據日本國土交通省數據，截至去年4月1日，和歌山縣以及355個市區村釘政府已經制定《關於閑置房屋管理條約》，其中184個市區村釘的條例中有“強制拆除”條款。秋田縣大仙市制定的《閑置房屋條例》中，含有對經濟狀況不佳的廢棄房屋所有者提供拆房補貼的條款。

事實上，日本政府去年11月已經制定了《特定閑置房屋法》，並從2016年開始實施。該法規定地方政府壹旦認定無人居住的房屋有倒塌危險的；垃圾成堆，並成為老鼠等有害昆蟲棲身地，造成不衛生問題的；有損景觀和市容的，就可以對業主中止享受土地固定資產稅優惠政策，並命令其修繕或拆除，如不服從，地方政府就有權強行拆除。

隨著日本房地產價格的觸底以及日元匯率的大幅貶值，日本房地產投資價值顯現，引起了包括中國在內的國際投資機構以及個人的青睞。2014年年初以來，外國資本開始大舉進軍日本房地產市場，投資額巨幅增加。

日本瑞穗信托銀行數據顯示，2014年，外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，當年至少有100多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購。外國投資者購買日本房地產的資金量已占到了日本房地產市場當年交易額的20%，比美國金融危機發生之前的歷史高峰2007年要高出80%。外國人購房已經成為支撐日本房地產市場發展的重要力量。

世界最大級的資產管理公司美國黑石集團去年耗資1900億日元（約120日元合1美元，下同）在東京市區購買了5000多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門前的丸之內以及大手釘的金融街等中央商務區耗資1700億日元購買了數棟高級辦公樓。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元，購買了壹座25層的綜合性辦公樓，這裏曾經是美國花旗銀行的日本總部。美國、法國和德國的投資基金也都分別在東京的品川、新宿和中野等地耗資700億日元、380億日元和180億日元購買了辦公樓和其他綜合性商業設施。

除了政府投資機構、外國法人資本，很多外國自然人也積極投資日本的房地產。特別是中國部分富裕家庭紛紛在東京、大阪、名古屋等大城市購買住宅和商鋪。據日本不動產研究所預測，過去壹年，至少有360億日元的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司經常接到中國客戶的咨詢和委托，業務量大幅增加，為此還增加了精通漢語的經紀人。住友不動產公司正在銷售的、距離東京銀座不遠的晴海高檔公寓已有相當套數被中國顧客買走。

導致外資大舉進軍日本房地產市場的主要原因是：首先，投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。其次，日元大幅貶值，外國投資者的投資成本大幅下降，當前是進入市場的大好時機。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年，東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地價格均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了5%，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。

據日本房地產中介公司散發的二手房售房廣告：在東京市中心的澀谷區惠比壽壹帶，壹棟土地面積60平方米左右、居住面積100多平方米（約相當於中國的建築面積120平方米左右）的獨立別墅式住宅，售價在6000萬至8000萬日元（約合320萬至420萬人民幣）之間。在品川區戶越，壹棟土地面積132平方米、居住面積155平方米的獨立別墅式住宅的銷售價格為8990萬日元（約合450萬人民幣）。在品川區高輪臺的壹套建築面積75平方米的公寓售價為3980萬日元（約合210萬人民幣）。在目黑區三田的壹套約125平方米的住宅售價為5680萬日元（約合300萬人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的價格。

日元匯率大幅下跌是導致日本房地產受到海外投資者青睞的最重要因素。2012年年底以來，安倍政府為了消除長達15年之久的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本央行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，日元對美元的匯率基本上維持在120日元左右兌換1美元的水平。如果從2012年9月的77日元兌換1美元的匯率來看，已下跌了約43日元，跌幅超過50％。

日本將於2020年舉辦東京奧運會，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在6%到8%之間。這些因素都激發了海外投資者的熱情。

在日本買房需要注意很多的細節，在看房時應該確認些什麼呢？

首先，需要確認好肉眼看不見的部分。那就是房屋的結構部分——混凝土地板的厚度。如果沒有20釐米以上厚度的話，樓上的聲音很有可能影響到樓下。同時也必須確認地板材料的隔音性能，LL45等級以上（數值越小隔音性能越高）為最好。最近，確認公寓大樓的耐震性能也變得越來越重要了，超高層公寓大樓如果是制震結構或免震結構，那是最理想的選擇，中低層的公寓房也要確認一下其耐震等級。還有，對公寓大樓所建地的地質質量也有必要做一確認。靠近河邊、海邊的土地，很有可能由於地震引發土地液狀化，所以，確認地盤是否堅固很重要。

其次，需要確認好公寓所在地的周邊環境。確認好自己看中的房屋的佈局和房間位置，確認好房間的朝向和眺望程度，確認自己所居住的公寓大樓與周邊建築物的距離。

確認完房間的佈局後，要確認好自己實際居住的房間的大小，做好對家具大小和配置的確認。因為，樣板房裡放置的家具和你自己實際居住的房間有很多不同之處。所以，在看房子的時候，事先帶好捲尺，以用來測量家具的尺寸。對房間天頂高度的確認也很重要。一般最低為2.40米，如果可能的話，2.50米最為理想。日本的房屋設計也非常注重對收納空間的設計。除了西洋式房間和日式房間之外，對玄關、盥洗室、客廳等處的收納能力也需要確認。有些公寓建有貯藏室，具有很大的收納能力，所以可以放置許多物品。另外，日本的住宅設計使用很多滑軌，對這些都要做好是否能夠順暢移動的確認。能否在廚房裡輕鬆地「大展手腳」做好烹調，是主婦們必須確認的內容。而且，全體設備，如浴室乾燥機、地板暖氣裝備、洗碗機、食品垃圾處理機器等設備齊全的公寓是聰明的選擇。

第三，確認好窗戶的框架質量。確認其隔音性能，雙層空氣玻璃因為具有很好的隔熱功能，現在很受歡迎。

第四，確認好保安警備系統。公寓大樓的自鎖大門，附帶攝像機的對講機，電梯內的監視器，房門防撬設計，24小時監控系統和防止犯罪型的不碎玻璃，具備這些條件的公寓是保證你安心生活的基礎。

第五，做好共用設施的確認。有的大型公寓，除了具備會議室以外，還具備客房、兒童休息室、防災儲備倉庫等，極其方便。還有，需要確認好對公寓大樓的修理公積金的使用方法。請住宅銷售公司事先制定好將來公寓大規模修理的計劃。如果公積金是隨著年數的推移而上漲，會影響到你的還貸計劃。所以，請務必讓住宅銷售公司的業務人員做一個詳細的說明。

最後，如果你在考慮購買公寓的時候感到不安，最好去諮詢一下最近已經購買了公寓的朋友或同事，或者是和對不動產比較熟悉的朋友一起去不動產公司諮詢和實際參觀。