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日本推史上最大規模刺激計劃！房地產在疫情中突顯防御性｜居外專欄

作為全球第三大經濟體的日本正在全力應對疫情可能帶來的嚴峻形勢，到目前為止，日本一直在努力嚴格控制新冠狀病毒的爆發，沒有出現大爆發的情況。日本首相安倍晉三於4月7日宣布東京和其它6個縣進入緊急狀態，以遏制人口集中地區新冠病毒感染病例上升而帶來的擔憂；據悉，緊急狀態下，基本業務可繼續運營，這將有別於類似中國，歐洲和美國部分地區所采取的嚴格隔離/限制措施。

日本首相安倍晉三領導的內閣批准的價值108萬億日元（約合1萬億美元）的一攬子刺激計劃也將開始得以實施；安倍晉三稱其為“前所未見”的刺激計劃，是對疫情引發的全球經濟下滑做出的必要措施，以使經濟恢復到V型復蘇。該刺激計劃規模相當於日本GDP的20%，力度強於美國和德國。（美國的刺激方案規模相當於美國GDP的11%，德國方案則相當於其GDP的5%。）

在第一個緊急措施階段，日本政府計劃將30萬日元發放給受新冠狀病影響的收入顯著下降的家庭；並計劃向受影響的小公司提供最高200萬日元的資金援助，包括允許其延遲納稅並免除罰款。

在新冠狀病毒緩解後的第二階段，政府將推出刺激經濟和消費的政策，其中包括鼓消費和旅行，其中一項旅行促銷活動為向通過旅行社進行預訂的游客提供最多20,000日元的優惠券等。

國際奧委會宣布東京奧運會將延期至2021年7月23日至8月8日舉行，讓市場松了一口氣。疫情重創了航空和旅游業等，明年的東京奧運會為疫情後的旅游業和消費等行業的復蘇帶來曙光。

此次疫情也讓不少投資者發現日本房地產的防御性特徵，因爲有大量的資本在尋求中長期房地產的投資機會，專注於亞太地區的私募股權房地產基金在2018-2019年籌集了380億美元，遠遠超過2002-2003年籌集的50億美元，日本更是受到機構和個人投資者的青睞，在私募股權房地產基金的投資中占有可觀比例。

一旦疫情得到控制，被抑制的投資需求就會釋放，幷支持房地產投資活動，以滿足強勁的投資需求，由於融資成本低廉，以及政府的刺激方案促進經濟發展，跨境投資者的重點將進一步轉移到日本。

SARS疫情前後給亞太地區的投資活動帶來的變化商業地產交易量（2002-2004）

來源：RCA

 

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，幷非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

 

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

 

全球低息及不確定環境下，日本房地產仍受歡迎｜居外專欄

日本的房地產投資在2020年的開局可謂強勁，但隨著新冠病毒的爆發和蔓延，給全球的資本市場帶來巨大壓力，日本的房地產市場於2月下旬起也開始被市場的恐慌情緒波及，J-REIT（日本房地產投資信托基金）遭遇一輪下跌，雖然較其他市場更快企穩和上揚，截至4月中旬，仍有超過一半的J-REIT較資產淨值有20%的折讓或更低；有分析指出，金融機構，尤其是區域性銀行歷來偏好持J-REIT，但由於疫情許多金融機構為了阻止其年度虧損，而在三月財年末的臨近被迫進行拋售。但同時，這次的下跌，對長期投資者而言卻是積極的，這是他們期待已久的折扣購買機會。

目前全球市場的不確定性達到前所未有的水平，日本的房地產由於其防御性特征而繼續受到投資者歡迎。有數據表明，收購有上升趨勢，規模較小的實體可能成為目標，而J-REIT間的整合也將會變得普遍，如Star Asia和SakuraREIT目前正在合並中。

為了抵抗疫情對經濟的不利影響，各國政府和央行紛紛推出超強刺激政策，特別是美國此次采取了超常規的降息和刺激手段，全球利率進一步降低，政府債券收益率的壓縮將進一步增加包括J-REIT在內的日本房地產的吸引力，收益率息差的擴大將可能成為推升日本房地產投資的主因之一。

J-REIT及各類別走勢圖（截至4月中旬）

來源：J-REIT，第一太平戴維斯

 

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海外個人銀行賬戶設立實用指南｜居外專欄

無論對於移民、海外置業和投資來說，關鍵且必要的一步就是銀行賬戶設立了，該文將幫助您進一步了解如何設立一個能夠滿足自己需求的個人賬戶。

賬戶類型

從屬性上來說主要分為本地賬戶和海外賬戶，顧名思義對於在海外還未獲得身份的投資者來說，絕大部分選擇肯定是一個海外賬戶（也叫離岸賬戶）。這兩類賬戶最大的區別就是在歸屬地上，有很大的區別。這幾年被大量關注的共同申報准則（Common Reporting Standard，簡稱CRS）正是基於稅務歸屬地來確定如何交換賬戶內的信息。為了滿足海外投資者對於賬戶信息隱秘的需求，許多國家推出了稅務居民配套的投資方案，即合法的取得當地稅號（稅號獲得並不一定通過移民方式實現，請不要混淆），再進行賬戶設立。再次提醒一點，這類的方案一定是在符合各國法律框架和專業機構輔導下才能夠實施，不然非常容易得不償失。

另外離岸賬戶在使用上有一定限制，例如在設立賬戶當地一些電子支付，包括商戶優惠等，但並不影響你正常的轉款和投資。

另外一種分類是按財富管理級別進行的，我們拿新加坡彙豐銀行（HSBC）舉例分別是：

普通個人賬戶；只提供給當地或持當地長期簽證的人士設立，其目的主要滿足大部分人士在當地的銀行服務需求。

Premier卓越賬戶；存款或投資金額達到20萬新幣即可升級為該賬戶，特點就是設立流程簡單，無需准備太多文件即可申請，非常適合有意願前往當地工作，生活，學習及中小規模投資的人士。大量的服務通過網絡銀行均可實現，當然必要時客戶經理也會參與到服務中來，也是在離岸賬戶中被選擇最多的類型。

Jade尚玉賬戶；該賬戶是最新的類型，主要為了滿足那些需要定制化服務且投資金額較高的高淨值人士。它既兼顧了Premier卓越賬戶設立便捷的優點，同時又有類似私人銀行服務的理念——專人服務，以及可以接受低於300萬美金的投資額度。專人服務其實對於想投資海外的高淨值客戶來說非常重要，可以避免許多溝通上的障礙，讓交易得以更為順利的進行。例如當你有一筆彙款進入賬戶但又遲遲沒有在賬戶上顯示的時候，如果沒有專人服務，你可能花費大量的時間在與銀行後台人員溝通，一次又一次消磨你的耐心，並被不同的聯絡人“推來推去”。這些都是發生在我身上的真實案例，因此提升銀行賬戶級別對於高淨值人士來說是非常必要的。

Private Bank私人銀行賬戶：在沒有出現Jade尚玉賬戶之前，高淨值人群標配的銀行賬戶就是PB Account，這是銀行體系中絕對的VIP賬戶。大量個性化的投資得以在該賬戶實現，與之配合的服務標准也是在眾多賬戶類別中出類拔萃的。目前在眾多高淨值人群的反饋中，有兩點比較容易被“吐槽”，第一項就是開戶速度，這一個合規流程不僅讓客戶“頭痛”，也讓私人銀行家們感到“棘手。其中最為麻煩的就是KYC，不僅需要體現賬戶申請者大量的個人信息，也需要類似移民一樣寫一個簡介CV。（資金累積的合法過程，資產規模等）目前設立一個私人銀行賬戶可能花費到3-4個月時間，尤其在當下，受到疫情影響可能會變得更慢。這是一個客戶與私人銀行家，私人銀行家與風控，風控與監管機構的“拉鋸戰”。當你了解這一點時，我想客觀地說，應該給與你接觸的私人銀行家更多一些包容和理解，並讓他能有機會將這份“善意”傳遞下去，才有機會更會迅速的將開戶完成。另一項就是收費問題，如果你的賬戶裡從不做任何投資，那就無法享受到私人銀行給你那些優惠的費率（例如房貸利率，較低的交易佣金等）。單單一項賬戶管理費，就讓你的資產會逐步“縮水”。也能理解在這些個性化和品質背後，沒有費用的支持，是難以達到的。

從幣種上，也主要分為本位幣賬戶和多幣種賬戶。通常每次的貨幣轉換中，都存在一定的費用和彙率風險，最好的辦法就是讓你的貨幣在恰當的時間被兌換。請一定在開戶的時候記得將這兩類賬戶都設立了，並在每次又彙款時注意不要給錯賬戶。

從功能上，也可以劃分為消費賬戶、貸款賬戶和投資賬戶。消費賬戶一般都是以信用卡或小額資金賬戶形式出現，當你申請了銀行賬戶一定時間之後，有了一些穩定的消費和收入流水，你就有機會去申請。貸款賬戶最常見的就是捆綁房屋貸款的賬戶，你需要時常確定其中的資金余額，確保每次的還款正常。為何將投資賬戶和貸款賬戶分開，其實最重要一點是不要因為你的投資而影響到貸款支付。在海外投資經常會用到杠杆，並產生一定的手續費，當你的投資頻率非常高的時候，經常會忘記留存一部分資金還銀行貸款。

從持有人數量也可以分為個人賬戶和聯名賬戶。個人賬戶就不多描述，而聯名賬戶主要是為了在賬戶使用上有更大的靈活性，例如夫妻一方在當地生活，而另一方需要往返兩國，聯名賬戶無疑給了很大的便利。

  • 一般常見文件清單：
  • 身份證件（例如護照，身份證等）
  • 地址證明（賬單，有地址信息的證件等）
  • 名片（建議提供，這樣方便銀行填寫你的工作信息和聯絡方式）
  • 資產證明（一般來說不用提供，除非你需要貸款或申請私人銀行賬戶）
  • 稅號（如沒有海外稅務身份的中國申請者，就是身份證號）
  • 銀行的選擇：

在賬戶設立上，如何挑選一家適合自己的銀行呢？關鍵還是需要看自己申請賬戶究竟為什麼以及與之匹配的服務機構。一般來說開立一個銀行賬戶的需求有：

  • 資產轉移
  • 房屋貸款
  • 投資理財
  • 消費
  • 移民，保險等資金過渡
  • 分紅及其他收入
  • ……

例如資金流動性較大的賬戶，比較在意的一定是費用和及時性，費用可以通過銀行本身的優惠條款或賬戶的升級取得一定的“議價權”，而及時性就要考慮該銀行的國際性——是否在全球絕大部分國家或地區擁有分支機構，不再需要通過中轉行來進行轉款業務。

再舉一個例子，海外置業過程中大部分投資者都會選擇銀行貸款，通常分為固定利率和浮動利率。通常利率市場在低點的時候，你可以選擇一個固定利率去鎖定，而在你摸不清情況，無法判斷這個利率未來走勢的時候，你可以采用浮動利率。一般來說，如果你選擇了浮動利率，就意味需要定期去比較其他銀行的浮動利率，因為這個價格不是統一的。當然通常在做這些房屋貸款時，本地銀行的優勢會比較大。

最後，我建議不要過多去設立銀行賬戶，這樣打理起來非常麻煩。選擇一到兩個銀行設立賬戶，並與你的客戶經理保持經常性的聯絡是讓你順利使用銀行賬戶的關鍵。

 

投資移民知情者
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什麽是「高級人才」簽證？ 日本移民新法獨家解讀

日本高級人才簽證（高度専門職；Highly-Skilled Foreign Professionals Visa）是為在日本工作的優秀外籍高級人才提供的簽證。如今，現在外國人對「日版高級人才綠卡（永住簽證）」這個新制度的認知度越來越高，也正成為快速移居日本的途徑。

怎樣能夠成為高級人才？

高級人才的積分表上計算學歷、工作經驗、年收入（來日本以後的預測收入）、年齡（越年輕越有利）。70分以上的話能夠成為高級人才。來日本以前可以申請。

從2017年4月26日更新積分表。日本的大學畢業生以外，世界排名300以內的名牌大學*的畢業生或擁有多種專業的碩士或博士可加分，日本語能力試驗N2也加分。現在對國外來的高級人才來說比以前更容易獲得簽證。

高級人才打分表-高度經營/管理領域。70分以上，三年換永居；80份以上，壹年換永居。
高級人才打分表-高度專業/技術領域。70分以上，三年換永居；80份以上，壹年換永居。

 

*世界排名300以內的名牌大學包括；在中國的北京大學、清華大學、復旦大學、上海交通大學、北京師範大學、中國科學技術大學、中山大學、浙江大學、南京大學、哈爾濱工業大學、武漢大學；在臺灣的話國立臺灣大學；在香港的話香港城市大學、香港中文大學、香港理工大學、香港科技大學、香港大學；在新加坡的話National University of Singapore, Nanyang Technological University（2018年數據，可能會變化）

 

2020年4月6日，居外網特邀日本移民專家為大家講解日本移民新政策，並結合實例分享實際申請操作的各類問題。

 

如果您也對“日本高度人才簽證”感興趣，可以參加打分調查，獲取移民專家的協助。

点击链接参与调查 http://h5.ebdan.net/ls/uSaLvgXO

 

高級人才簽證的7個優點

高級人才簽證有7個特點，比壹般的工作簽證更占優勢。

1、通常外國人只能從事簽證許可範圍內的活動。但如持有高級人才簽證就可從事相當於多種簽證的活動。

例如，在日本公司工作的外籍人士可以運用自己的知識和技術在日本創業。

2、最長在留期間壹律「5年」。當然簽證可以延長。

3、緩和永久居留許可條件。

通常為了得到永久居留許可，需要在日本生活10年以上。但是從2017年4月26日開始實行日本版高級人才綠卡制度，如果在日本從事高度專業活動連續3年或1年，就可以申請永久居留。這就是獲得日本居住權的快速通道。

4、在出入境管理署審查得到優先待遇。

高等人才外國人的在留資格認定申請，原則為10個工作日之內審查。

5、配偶也可以在日本工作。

就算配偶學歷、職業等方面不符合就職資格也能夠獲得工作簽證。

6、居住在本邦的父母也能夠獲得簽證。

原則上日本沒有給外籍人士父母的簽證。但是持有高級人才簽證的外籍人士如果年收入800萬日圓以上，需要照顧未滿7歲孩子的情況下，高級人才外籍人本人或配偶的父母兩個人能夠獲得簽證。

7、可以攜同傭人。

如果年收入1000萬日圓以上，傭人的月收入20萬日圓以上的情況下，能夠獲得攜同傭人的簽證。

 

突破疫情停滯點！日本公示地價連續5年上漲

隨著新冠肺炎衝擊將近一季，不少准備買房或是投資客，紛紛駐足觀望，3月18日日本國土交通省發布截至2020年1月1日的公示地價，商業、公益、住宅等全部用途平均上漲1.4％，連續5年的上漲應該是後勢看好，然而卻也擔心若是新冠肺炎持續打擊經濟，影響恐怕馬上就會出現。

根據《日經新聞網》報導，官方的公示地價顯示，除了札幌以外的4個核心程式之外的地方圈也都上漲0.1％，這是自28年後轉為上漲，主要是因為訪日游客帶動的觀光經濟、城市開發拉動，住宅用地有穩定的使用與超低利率支撐，上漲0.8％、商業用地上漲3.1％，漲幅皆比上一年度多。

而在商業用地部分，東京、大阪、名古屋城市圈上漲5.4％，企業漸漸改為選擇寬敞辦公室、或能減少交通時間的分布辦公室，而市中心則因為觀光客多，飯店、店面交易相對活躍。

而在地方4核心城市，包括札幌、仙台、廣島、福岡等，漲幅也有11.3％，東京雖地價持續上場，但追求更高投資收益的資金流向地方。

專家擔心新冠肺炎將重擊日本經濟

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然新冠肺炎疫情持續，其中在被看好名單內的札幌也是北海道疫情嚴重區，東京都同樣也是都市圈疫情嚴重處，疫情期拉長勢必將會影響投資客下手，對此房仲業者雖知道連續5年上漲公示地價，但仍不免憂心。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售日本房源，或致電 400-041-7515 諮詢日本留學、移民或房產投資的機會。


來源：ETtoday
責編：Zoe Chan

全球最安全國家/地區竟是它！榜首藏在疫情重災區旁邊

2019新型冠狀病毒爆發，由於疫情快速擴散，全球各地也都陸續傳出確診案例。近日Deep Knowledge Group網站也公布了“全球疫情最安全的國家/地區”榜單，但沒想到第一名卻讓不少人相當震驚，直呼“不可思議”。

根據Deep Knowledge Group網站報導，其於4月12日公布了一份“全球疫情最安全的國家/地區”的榜單，其中一至五名次序分別為：以色列、德國、韓國、澳洲及中國。

其中，以色列作為最安全的國家，雖名列亞洲確診數第5位，但在9404名確診病患中，僅有73名死亡案例，相當於近0.8%的超低死亡率。另外，以猶太教為主的以色列，也針對宗教儀式和典禮也祭出嚴格規範，並透過鎖定患者手機位置制作“追蹤地圖”，一旦民眾的活動範圍與確診病患重疊，就會由手機App跳出警示通知，防疫措施相當新穎。

居外推薦以色列特拉維夫（Tel Aviv）赫茲利亞（Herzliya）的14棟豪華別墅。頂級位置——距離海灘200米；頂級設計——由建築師大師Orly Shrem設計。3臥3衛房價約¥2,573萬。點擊圖片查看項目詳情

值得一提的是，該網站也一並公布“全球疫情安全高風險國家/地區”名單，一至五名分別為：意大利、美國、英國、西班牙及法國，其中美國近期疫情狂燒，確診數一直不斷攀升，而意大利則是傳出醫療崩潰的消息，引起當地人民恐慌。

 

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來源：MSN新聞
責編：Zoe Chan

如果東京奧運取消，日本房產會貶值嗎？

撰文：劉傑

2020年是期待已久的東京奧運年，雖然現在這個”期待“可能要打上引號了。過去幾年日本的房產市場借著奧運熱潮衝了一波，走勢良好。京都、大阪等多個繁華商圈的住宅和商業地產陸續在去年年底和今年年初建成，環顧四周都是新地標。

而“新冠肺炎”這個突如其來的疫情爆發，澆了許多人一頭冷水。有關奧運的討論也不再是大興土木、聖火傳遞，而直接變成了：疫情都這樣了，東京奧運到底還要不要辦？關於這一點，日本的態度很明確，排除萬難也要舉辦，且並不認為會有很大影響。但網民看法不同。雅虎日本在2月21日就“是否如期舉辦東京奧運”發起投票，60%日本民眾認同“應該取消”。

針對東京奧運可能取消的猜想持續醞釀。2月28日，奧運大臣橋本聖子在眾議院預算委員會會議上稱，“站在選手的立場上，奧運會不可能延期”。而3月3日，橋本聖子又在英國《每日郵報》采訪中稱，奧組委允許東京奧運延期到冬季舉辦。雖然這位奧運大臣講話是出了名的愛跑火車，但顯而易見的是至少到5月底，奧組委最終判斷疫情發展是否對奧運舉辦產生影響之前，這朵“奧運疑雲”將一直籠罩在我們頭上。

如果奧運取消，日本房價會大跌嗎？

在這樣膠著的狀態下，不少朋友問小川，如果奧運辦不了了，對日本房產會有影響麼？答案是當然會有，但影響並不會很大。

從房產本身上來說，日本資產仍處於頂峰時期的30%，且以每年5%~7%的幅度增長。除去銀座商區貴到誇張的商業用地，其他地域的地價在近35年中都還處於窪地。而近年來日本人自身的買房意願明顯提升，新房的供給量卻在走緩，這就導致無論是新房還是中古房，價格持續走高，所以“奧運是否停辦”在房產這種剛需上，影響並不會太大。

再從日本整體發展來看，自13年日本成功申奧以來，投入了巨大的金錢和精力籌備，總體來說花大錢的方向有三個：基礎設施建設、科技和旅游。雖然短期來看，奧運如果停辦，那這三項未來的映射效應會打折扣，但長期來看，這些“重金”扶持的領域都屬於國家的軟硬實力中最堅實的部分，7年來方方面面的進步和突破並不是一次奧運延期就能使之歸零的。

而且，奧運之後，2026名古屋亞運會、2025大阪世博會和正在准備的大阪夢洲賭場的開業，這一系列大型盛事的開展，也必定將對日本經濟帶來持續性的刺激。日本房產大幅貶值？不可能的。

圖片來源：根據東京奧委會官網數據制圖

最新消息，日本自3.9日起，限制中國、韓國人入境，入境者將在指定區域隔離14天。可以看出，日本為了奧運的順利舉辦，終於拿出了強硬的手段。對於日本奧運，我們靜觀其變，即使真的出現延期或取消，也並不一定是壞事。

 

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來源：洛居LaKu
責編：Zoe Chan

奧運推遲日本損失如何？經濟近12年最嚴重衰退

據經濟學家表示，受到新冠病毒肺炎疫情影響，讓今年的奧運會延期舉行的歷史性決定可能會給日本經濟帶來更大的痛苦——因為日本經濟在之前預計就已經受到新冠疫情影響了。那東道主到底會有多大損失呢？對此，法新社給他們算了一筆賬。

奧運會讓日本付出了什麼代價？

到2019年底，東京奧組委估計奧運會的總費用約為1.35萬億日元（約合126億美元）。這一數字由支付5970億日元的東京市、出資6030億日元的東京奧組委和花費1500億日元的中央政府分攤。

但該國的實際成本一直備受爭議：據一份廣為人知的審計報告估計，從2013年申辦到2018年為止，日本政府的支出為1.06萬億日元，是預算的近10倍。日本企業也為此次賽事投入了大量資金贊助，支付了創紀錄的3480億日元（約合33億美元）。

而這些數字還不包括各大公司與國際奧委會（IOC）簽署的幾屆奧運會贊助權的合作協議。其中就包括日本豐田、普利司通和松下等巨頭企業。

2020東京奧組委CEO武藤敏郎（Toshiro Muto）在被問及推遲奧運會將給日本帶來多大損失時表示：“推遲奧運會的基本政策是今天決定的。我們到底要如何實現延期？這將在IOC、我們和東京之間討論。我相信這將是非常困難的。”

延伸閱讀：【東京哪些地區對中國買家最具吸引力？】

哪些部門將會受到影響？

據業內機構凱投宏觀（Capital Economics）的分析師表示，從延期對日本經濟可能造成的打擊來看，要考慮的一個關鍵因素就是大部分的支出已經產生了。這意味著，在支出方面的影響，最引人矚目的是新體育場館的建設等，近年來已經被記入了國內生產總值（GDP）之中。

但延期可能會拖累該國的旅游業以及國內的一般消費，在去年飽受爭議的銷售稅上調後，這方面已經有壓力了。

由於在與韓國的外交口角中引發了抵制呼聲，日本旅游業在新冠病毒大流行前就已經舉步維艱了——此前，韓國游客是去日本的第二大旅游團體，僅次於中國。而隨著新冠病毒肺炎疫情爆發，去日本的韓國游客數量進一步下降，而來自中國的游客也大幅度減少，這些游客加起來占到了2019年到訪該國的3190萬外國游客中的近一半。官方數據顯示，今年2月，赴日旅游的外國游客比去年同期下降了58.3%，來自中國的游客更是銳減了87.9%。

盡管日本的工業化和多樣化經濟並不嚴重依賴旅游業——據經濟研究機構CEIC的數據，2018年外國游客消費僅占GDP的0.9%——但由於國內消費已經出現疲軟，奧運會延期所帶來的衝擊很可能會波及整個經濟，並進一步抑制本地消費。

對GDP會有什麼影響？

事實上，新冠病毒大流行已經使得日本經濟走向衰退——10-12月的當季GDP已經萎縮了1.8%。

本周一，全球三大國際評級機構之一的惠譽國際（Fitch），將其對日本2020年經濟增長的預測從-0.2%調低到了-1.1%，這反映了新冠疫情對消費、旅游和出口構成的風險。但它表示，奧運會延期可能會使局勢明顯惡化，“可能會對我們的預測造成0.5-0.8個百分點的GDP影響”。

日本野村證券（Nomura）的首席經濟學家美和卓（Takashi Miwa）告訴法新社說，延期“將嚴重影響日本消費者的信心”。

目前尚不清楚這對預計參加奧運會的外國觀眾可能會帶來的2400億日元（約合22.8億美元）的消費額產生什麼樣的影響。

居外專欄：【2020年日本房地產投資前景如何？】

2020東京奧組委方面拒絕透露他們預計有多少外國游客會專門來日本觀看這場體育賽事。到目前為止，日本已售出450萬張門票，預計總銷售量約為780萬張，其中有20-30%是國際票。推遲對這些門票有何影響尚不清楚。

據三井住友銀行日興證券（SMBC Nikko Securities）的經濟學家們在周二表示，奧運會延期將使該國今年的GDP減少約60億美元。但他們也補充說，當奧運會最終舉行時，官方將獲得同樣的收益，以有效地抵消損失。

 

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來源：新浪體育
責編：Zoe Chan

暖燈不動產中國子社長桂小科時訊解析日本置業投資

2020年日本公示地價公布 東京23區重新洗牌了嗎？

地價與房價總體上呈正相關，地價的變動會在一定時間內反映在房價上。3月18日，日本國土交通省發布了一年一度的公示地價調查。截至2020年1月1日的公示地價顯示，商業、工業和住宅等全部用途平均（全國）上漲1.4％，連續5年上漲。除劄幌等4個核心城市之外的地方圈也上漲0.1％，時隔28年轉為上漲。【閱讀原文】

想讓家人一起到日本生活，該辦什麽簽證呢？

以往，日本的移民政策非常嚴苛，但受到人口高齡化、勞動人口不足的影響，日本政府正在逐年放寬專業外國人才到日本工作的條件。根據去年 4 月開始實施的新法規，只要符合特定技能類別、具有一定日語能力，就能獲得最長 5 年的簽證，甚至可以將配偶和子女接到日本一起生活。【閱讀原文】

這幾種情況，你可能不適合在日本買房

外國人在日本購房並無身份限制，所謂“不適合在日本買房”，實際上是針對一些對日本房產投資毫無了解，並且固執堅守自己的一套思維理念的投資人。所以何種情形下日本房子會和你有緣無分呢？註意了，如果你持以下觀念，可能還要再斟酌斟酌。【閱讀原文】

2020年日本房地產投資前景如何？

為了讓投資人能在日本2020年（奧運年）中更好地掌握房地產投資情況，筆者特意總結了2019年日本房地產市場的主要動向，也簡單預測了下今後的動向。【閱讀原文】

2020日本房產投資良機：細數東京在建中的地鐵房

無論是買房自住還是買房投資，地鐵房都無疑是最便利且最省心的選擇之一。日本，被稱為生活在鐵道上的國家。1965年，“新幹線”建成之後，附近的土地價格在開通之後增加了67%。在日本買房的投資者們，必定十分關註地鐵線路的規劃。【閱讀原文】

東京文教區投資置業指南

因為日本沒有戶口制度，只要住在這個片區，且孩子到了適齡階段，那就都有權利上這個片區的公立學校，因此，在日本學區房的概念並不明顯，但日本確實有“文教地區”這個概念。簡單來說，就是市中心大學附近的一片區域。【閱讀原文】

移民日本：在留资格、居留卡、签证那些事

对于那些相对长时间居住在日本的人来说，必须要取得日本的在留资格。可能很多人都会被一些概念迷惑，在留资格/居留卡是什么？跟移民签证有什么关系？今天跟大家捋一捋这些基本概念，搞清楚规则是去日本生活的第一步。【阅读原文】

日本兩大商業街“武藏小山”和“戶越銀座”貴在哪裏？

東京有兩條主要的商業街在中原街道上彼此相鄰，一條是全長超過800米的“武藏小山Palm商業街”，另一條是全長1.3千米的“戶越銀座商店街”。 如此受歡迎的商店街“武藏小山”和“戶越銀座”有哪些特店呢？本期文章以投資的眼光來看，並對其地價進行一下數據分析。【閱讀原文】

日本房產持有多久合適？

對於多數海外投資者來說，選擇購置日本房產的原因都是出於以下幾點：對日本房地產市場房價、房租多年來“穩中有升”趨勢的看好，對日本房屋永久產權的青睞以及對日元避險屬性的認可。那麽手裏的房產是應該長期持有，還是應該一兩年之後及時賣掉呢？【閱讀原文】

引以為鑒：富人在日本房產投資中失敗模式

眾所周知，房地產投資作為一種大宗買賣，需要花費很多時間和精力擁有豐富的資產的人在投資之路上，有時會繞彎路，甚至會摔跤。本文將介紹富人投資日本房產的常見失敗模式，讓正在走這條路的人以此為鑒，吃一塹，長一智。【閱讀原文】

 

日本羽田機場擴容：你在飛，它在漲！

2020年東京奧運會在即。日前，日本國土交通省公布了計劃於2020年3月開始執行的羽田機場國際航線起降架次擴容分配計劃。對於投資人來說，增加國際航班最直接的影響是大幅擴增人流量，事務所、店鋪等需求量隨之增加，從而拉動周邊住宅區、商業區地價。我們不妨看看最大可能有所裨益的地方是哪裏呢？【閱讀原文】

 

東京目黑區的投資秘笈

位於東京都23區西南部的目黑區，面積不大，但是東京的一個重要住宅區。2019年7月1日本官方統計數據顯示的常住人口是287158人，約占東京都總人口的2%。本期我們就按照實惠的標準推薦目黑區的三個投資區域。【閱讀原文】

 

東京奧運會、有錢、人多的地方，地價是什麽水平？

2020年東京奧運會開幕在即。世田谷區內為了舉辦奧運會，街道的整頓和再開發項目也在順利進行中。世田谷區是東京傳統的富人區，作為東京23區內人口流入最受歡迎的區，什麽時候是合適的投資時間呢？【閱讀原文】

 

消費稅增加之後，這樣買房反而更便宜了！

伴隨著日本新一輪上調消費稅至10%，許多投資人都紛紛咨詢：“消費稅增加會對購房產生影響嗎？那麽我們來詳細比對一下消費稅增加前後對我們購置日本房產都將產生哪些影響。【閱讀原文】

 

這些深受日本年輕人好評的區域未來資產價值更高！

大家經常在各種招租住宅網站中看到諸如“最想居住的街道（車站）排名”，雖然說是街道，但實際上以車站為調查對象的排名也很多，即使是調查的同一個區域、同一個車站點附近，因不同招租住宅網站的劃分標準不同，調查項目不同，評價結果可能也會有所差異。因此，在考慮房地產投資的位置時，我們為什麽不多多參考當地政府給出的排名呢？【閱讀原文】

買房就能移民日本嗎？

有些投資人認為日本買房就能移民，也有些公司宣稱只要收取一定的費用，就能全程幫助大家完成移民目標，申請人什麽都不用操心。事實真相真的如此嗎？這樣的操作可行嗎？最近的一個新聞案例警告大家要遠離這種“買房移民日本”的陷阱。【閱讀原文】

40歲的“中年危機”：投資房產為時已晚？

如果想通過房地產投資定期獲得房租收入的話，當然是越早投資越好，因為房子的持有時間越長投資效果會越顯著。但是對房地產投資感興趣，卻遲遲沒有踏出一步的也大有人在。那麼40多歲開始投資房地產算晚嗎？其中的不安和優勢是什麼?【閱讀原文】

 

如果超強台風來襲日本，海外房東應如何保護資產安全？

台風過境時常常帶來狂風暴雨天氣，暴雨強度大，洪水出現頻率高，波及範圍廣，破壞性極大。日本作為一個島嶼國家，每年難以避免台風登陸。為避免天災給個人資產造成過於慘重的損失，投資人應該提前買入一些保險，以保護我們的資產不受到嚴重的經濟損失。那麼，對於想要在海外投資房產的大家來說，有哪些住宅保險可以選擇呢？今天暖燈君就來給大家科普一下日本住宅的保險知識。【閱讀原文】

 

怎樣用別人的錢累積你的資產？

與西方國家相比，許多日本人都很喜歡“存款”。2018年日本的現金和存款比率比率高達52.5％，遠遠超過美國和歐元區。許多日本人將可支配收入用於存款，我國的情況有些類似。存款增加一定會帶來資產形成嗎？存款與房地產投資有什麼差異？今天我們來探討。【閱讀原文】

 

從房主晉升到樓主 你必須要了解這些事情

人往高處走，小房子換大房子，郊區房換市區房是天經地義。持有一整棟樓的魅力是持有一套公寓不可比擬的，成功的話就能獲益匪淺。但是對於其風險也要充分了解，在此向想從“房主”提升到“樓主”的所有者闡明持有一棟樓的魅力和風險。【閱讀原文】

 

新簽證政策施行，赴日又有新門路了

4月1日起，日本正式施行《出入境管理及難民認定法》（簡稱《入管法》），開始實施新簽證政策。【閱讀原文】

 

在日本，比婚房更剛需的竟然是？

前幾天，某售房平台對北京、深圳、上海、杭州、南京、武漢、重慶、合肥、鄭州、長沙、蘇州、西安共12個一、二線城市，近千位18-50歲的女性群體在其平台上房產交易分析後發現，2018年，女性買家占比達47.9%，幾乎“逼平”男性購房者，而相比之下，2014年時該比例僅為30%左右。【閱讀原文】

 

2020年日本公示地價公布 東京23區重新洗牌了嗎？｜居外專欄

3月18日，日本國土交通省發布了一年一度的公示地價調查。據日經新聞報道，截至2020年1月1日的公示地價顯示，商業、工業和住宅等全部用途平均（全國）上漲1.4％，連續5年上漲。除札幌等4個核心城市之外的地方圈也上漲0.1％，時隔28年轉為上漲。

公示地價

指日本國土交通省所公告的「標准地」價格。從日本全國各選出代表此地區「標准地」的三千多個地點中，於每年的1月1日由不動產鑒定士進行評估，再由土地鑒定委員會評定，並在每年的3月下旬公布。

公示地價在各個住宅地、商業地、工業地等用地裡，公告出標准地每平方公尺的單價。公示地價會成為土地交易的指針價格，也是算出公共用地的價格的標准。此外，每塊土地在每年都會有公示地價，也可由此看出土地價格的漲跌變化，是很重要的指針數字。

基准地價

正式名稱叫做「都道府縣基准地標准價格」，是以7月1日當天的土地價格調查為基准，在日本國內各都道府縣進行調查，於9月下旬公布的地價指標之一。與國土交通省所公布的公示地價一樣屬於官方指標。

基准地價是了解合理地價的指標之一，也是用來掌握地價動向的重要指標。與公示地價相同，會針對住宅區、商業區、工業區等各種不同用途區域，遴選出各地區的基准地，以每平方米單價價格的方式標示。

東京23區の台東區勢頭最猛

宏觀數據能幫助我們了解總體市場趨勢，個人投資者最關心的還是具體地區的表現，哪些區域最有投資潛力，地價是最簡便、直觀的判斷指標。

以東京地價排名前十的地區來看，時隔半年，有進有退。其中最亮眼的屬台東區，2019年7月台東區平均地價上漲率為13.81%，是全東京地價上漲幅度最大的。2020年1月台東區從第七升至第六，超過了池袋所在的豐島區，僅次於核心六區。上漲率13.98%，目前勢頭正旺！

2019年7月基准地價：

2020年1月公示地價：

澀谷區超過港區榮登第三，目黑區從第十升至第九。東京大熱居住區吉祥寺所在的武藏野市跌出前十，品川區替而代之。

品川區坐擁東京重要中轉站品川站，是連接東京和日本其他城市的關鍵樞紐。山手線時隔半個世紀新設的高輪gateway站前幾天剛剛開業，與品川站一站之隔。品川區的磁懸浮列車也在開發中…..交通是城市的血液，隨著近幾年品川區不斷注入新的血液，未來潛力不容小覷。

最關鍵的是，像台東區、品川區這樣的潛力股目前均價還算人性，不似核心三區的均價那麼任性。雖說日本房產投資以租金收入為主，地價上漲也並不是馬上就能直接關系到投資者的利益，但是長遠來看，保值基礎上有所增值，未來轉手也是樂見其成的。

“頂流”周邊地區值得關注

日本全國地價最高的地點是「東京都中央區銀座4-5-6」，東京赫赫有名的“山野樂器銀座總店”。但增長幅度從19年的3.1%放緩至基本持平的0.9%。單價達5770萬日元/㎡（人民幣約371萬元/㎡），已經超過泡沫時期的最高價格。商業地價排名第二的「東京都中央區銀座5-4-3」“對鶴館”漲幅也從4.5%放緩至1.2%，平單價為4970萬日元/㎡（人民幣約320萬元/㎡）。

不愧是金字塔頂端的土地，一平方米的價格能在中央區其他地方買一套一室或兩室房了！

地價最高的“山野樂器銀座總店”位於東京銀座四丁目，與日比谷公園相鄰，周圍的有樂町、京橋、新富町、築地、八丁崛、新橋都是值得關注與投資的一等一地段。

地價與房價總體上呈正相關，地價的變動會在一定時間內反映在房價上。不僅是因為它們“本是同根生”，而是因為它們背後的變化動因和內在邏輯是一致的。

投資的邏輯亦是如此。為什麼強調看該地區地價漲幅，因為一個簡單的數字變動，背後是人口、交通、交易活躍度等綜合因素在做支撐。如果無法全面掌握到這些參考因素，地價其實不失為一種直觀的參考方式。

 

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