Tag: 李峻铭

財爺陳茂波剛宣布中國香港首季 GDP 下跌 8.9%，為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上，尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區，都發覺大量吉鋪。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。

話雖如此，過去周末長假，無論一手或二手的住宅成交宗數，都大幅回升。單單周六、日，10 大屋苑就有超過 30 宗成交，創下七年以來最旺的周末。在沒有大型新盤，一手盤只賣貨尾的情況下，四天假期也錄得 240 宗一手成交。

成交暢旺之餘，更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況，令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得 618 萬高價、粉嶺中心 3 房也錄 705 萬破頂價。根據前線同事反映，買家的入市信心強，他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌，反而擔心疫情過後，樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控，已經急不及待搶購入市。

筆者也多次強調，當今樓市受辣招影響，扭曲了供求關系。經過十年辣招的實施，住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下，新盤未能如期推出市場，市場上只有貨尾及二手業主貨供應，可售樓盤供應有限！而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求，住宅供不應求情況，更形嚴重！

疫情初期，曾引發少量業主減價，也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後，便發覺實情，跌價筍盤寥寥可數，甚至已經一去不復返。

再者，過往辣招正令買家首期大增，不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保（按揭保險），800 萬以下可做九成按揭；1,000 萬以下可做八成按揭，令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在 1,000 萬以下的物業為主；而3,000萬以上的豪宅、工商鋪等等其他類別物業，仍然是一潭死水，價格下跌的壓力仍大！

筆者估計，當疫情穩定下來，政府取消「限聚令」，發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場，有助平抑一下樓市的抗奮，住宅樓價無論大跌或大幅 V 型反彈，機會相信都不大！

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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在疫情下，歐美澳大部分地區都在停擺、封城。地產代理不能進行實地看房，大部分買賣、租賃交易都停止了。中國香港較為幸運，控制疫情有效。雖有“限聚令”，但只限4人以上而已。物業交易仍然可以進行，當然交易都是限於用家市場，投資者活躍的工商鋪市場出現不景氣，也是自然不過的事情！

當疫情平靜下來之後，物業投資會有甚麼影響？在中國香港，筆者接觸到不少買家，他們都在擔心，疫情帶來央行的無限QE及零利率。又是2008年的翻版，大量資金流入房地產市場，進一步推高樓價，這似乎是市場的共識！

但筆者認為今次疫情會對不同類型物業，帶來不同程度的影響。

以住宅為例，除了旅游、零售、餐飲重災區外，在政府各種授助措施下，一般打工仔受到的影響有限。雖然失業率上升，降低了需求，但供應嚴重不足，供求不平衡情況，仍會持續。反而筆者覺得疫情令買家更喜歡近郊低密度的住宅，尤其交通較方便的區份；市區人口密集，較易感染病毒，將不利於市區住宅的需求。在外地，地方更大，情況會更明顯。鄰近醫院將也是一個好賣點。

至於工商鋪物業，雖然是重災區，但物流、倉庫，尤其是數據中心，卻受益良多。當大客都留家工作，網上購物、網上會議都大大增加。上述的需求，這些新物業涉及金額都非常龐大，非一般投資者可直接參與。作為散戶，也可以透過 REIT（房托）進行投資。不過，商場、寫字樓的需求在疫情過後也似難以復元！大家要投資的話，宜更加謹慎。

相反，一些另類物業例如：學生宿舍、護老院舍，並不一定與經濟情報直接掛勾，也許更值得大家留意關注。

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由於疫情影響，全球經濟活動大幅減少，令原油的需求大幅減少，價格也當然不斷下降。過去一個月，美國5月原油期貨，大多數在20美元左右浮動。但萬萬想不到，在4月21號的凌晨，亦是5月期貨的結算日，可以跌至負37.63美元收市。即是買家買入原油，不獨不用付款，賣家還要支付每桶37.63美元予買家。其中原因之一，當然是全球的原油儲存設備已經用盡，即使賣家不收錢，買家也要付出高昂的貯存費用。

大家應該知道，很多航空公司都有在為其原油做對衝，原來概念是預先預訂原油，並固定了價格，防止一旦油價大幅上升，避免造成虧損。但過去幾個月，原油需求大減，航空公司的油庫都已經滿溢，無法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平倉！即是用21日的收市價做結算，計算賺蝕。

市場上，也有不少投機者，在20美元左右沽出原油期權。收回7元的期權金，本以為最多油價跌至零，也是損失13元而已。但負37.63美元收市價令他們每桶損失超過50美元。雖然這個負值只是曇花一現，但是已血流成河。

大家可以覺得，中國香港散戶一向很少買賣原油期貨，損失有限，但今次的影響可以很廣泛。油公司固然首當其衝，貸款給油公司的銀行也要大幅撥備，甚至由於跌幅太快太急，經紀行“Call Margin”也還不及。客戶固然破產，經紀行也難獨善其身，隨時要承擔額外損失，所以即使你賭賺了，但若經紀行倒閉了，贏家能否收到錢也難說！

所以，散戶投資金融產品，除了必須了解產品涉及的風險後，還無可避免要兼顧“交易對手”（Counterparty Risk）的風險。金融產品統統都是紙上富豪，一旦發行商倒閉，大家都損失慘重。

疫情過後，利息超低，當資金要尋找出路，直接購買磚頭或直接買實金，免除“交易對手”的風險，似乎更安全。

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全球各國央行都在利用量化寬松（QE）政策去救市，但今次跟 2009 年不同，今次的“黑天鵝”是瘟疫。各國封城，人與人保持隔離，令經濟活動陷於停頓，實體經濟嚴重受損。2009 年，受重創的是金融市場，銀行面臨倒閉，也刺破了美國的房地產業泡沫。只要政府 QE 推出，穩定了金融市場，實質經濟活動，並沒有受到嚴重影響。

今次危機單靠金融政策，並不足夠。所以各國政府也推出不同的財政支援政策。中國香港也推出近 3000 億的防疫基金，美國也推出 2 萬億的應急計劃。

中國香港有豐厚的財政儲備，問題不大。美國可以無限量印刷美元，除非美元崩潰，否則也是長印長有。但全球其他國家，尤其新興市場，就未必有這種資格。長貧難顧，如果疫情一路拖下去，復元的時間就拖得愈長。

另外，疫情也令各國發現全球化的風險。例如，口罩、呼吸機等物資，大部分都是“世界工廠”——中國生產。一旦中國出事，未能生產或者不能出口，全球都會出現缺貨。疫情過後，大家都會為重要物資分散風險，甚至建立自己本地的供應鏈。中國的出口會受到一定程度影響，中國香港轉口貿易也一定受到拖累。

當疫情打擊經濟活動，人民的收入減少，瘟疫同時令各國對全球化失去信心。當各國都“各家自掃門前雪”的話，制成品的成本，自然提高。糧食等重要物資也可能各自囤積，售價自然漲得更厲害。

經濟停滯不前、失業率高，但物價卻高居不下，也即是出現“滯脹”現像。人民生活水平大倒退，絕對是人間悲劇。當然這是筆者向最壞處的極端想法，“去全球化”不是那麼容易。

過去幾十年，當各國人民都習慣了價廉物美的產品，要走回頭路也不是易事。只是大家要留心“去全球化”的趨勢，對全世界、對中國、對香港，都有密切的影響，不可不防！

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新冠狀肺炎已經在全球大爆發，執筆時，確診人數已超過 30 萬。幸好中國情況已受控，歐洲及美國卻成為新爆發點。

歐美爆發，大部份國家地區都實行封城，減少人群聚集，店鋪關門、經濟活動幾乎陷於停頓。疫情令企業倒閉、失業率上升。經濟固然受損，各類資產價格大幅下跌，也可能產生金融大風暴，甚至可能進一步令經濟陷入 1929 年般的大蕭條。樓價在這種背景下，不會獨善其身，自然也會大幅下滑。不過，這只是最差的情景推測。

事實上，不少主要國家掌管財政、經濟事宜的官員應對情況，不斷推出各種舒緩措施：降息、放水、QE（量化寬松）等等層出不窮。政府也推出財政手段，派錢救企業，甚至可能會買入受影響的企業的股份，例如波音，情況就如 2008 年入股受影響的銀行一般，波音的股價最近也因傳言而逆市上升了！

中國香港的情況，其實比歐美情況為佳。首先，香港有 2003 年沙士的經驗，市民對疫情存高度的警覺性。對壓止疫情的擴散，有很重要的裨益。加上樓市實施辣招多年，對樓市的貸款有效控制，杠杆比率也不高。最令筆者擔心的是小商戶，希望他們可以捱過去，也不致令物業出現拋售潮。

筆者估計，在各國科學家的努力下，加上大型超級計算機的應用，疫苗或醫治上將會取得顯著成效。只要捱過未來六個月的經濟困境，疫情總會過去，經濟亦可好轉過來。未來三個月至六個月，將會是關鍵時間。相信香港底子厚可以捱過去；歐美則須靠政府。

反而，疫情過後，全球低息。買樓收租，可能是唯一有正回報的資產，尤其是非美元區。疫情期間，美元彙價大升、連澳元兌港元都跌至4.6、如英鎊兌港元跌至9，相信更能吸引有錢人的目光。正如 2008 年金融海嘯之後，樓價升個不停，都是拜美國聯儲局不停放水所賜。今次全球各國都一齊放水，規模更是無上限。物業可能是成為最佳的避險資產。

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