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澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式｜居外专栏

澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税，而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。

1. 基础印花税

由于计算较为复杂，在律师进行精确计算前，我们往往会将基础印花税概括为3-4%之间，为读者们提供以下计算器链接

基础印花税预估计算器：快速获得印花税预估金额；
基础印花税精准计算器：应用于较为复杂的交易。

关于缴纳时间，现房与期房也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

如标的产权是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税；
如标的产权是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税, 即使30天内该房产还没有成交。

2. 海外人士附加印花税

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士：

澳大利亚公民
持有永久居留签证人士
其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2018年7月1日之后，签署交换的合同的海外买家需缴纳7%的海外人士附加印花税，加上基础印花税3-4%，则总共印花税为10-11%。

假设海外买家于2018年8月购买了昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例，取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%，则：基础印花税约为：$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花税约为：$600,000×7% = $42,000，因此总印花税约为：$64,500

3. 海外附加印花税的几种豁免与优惠方式

1) 通过买家主体减免

成为税法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的公司。以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了“控制权益”（Controlling Interest）一词。一般来说，若一公司中，非澳洲常住居民对于该公司的实际控制（投票权、潜在投票权、已发行股份）超过50%，则通常来说其需要缴纳附加印花税；
成为税法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的信托；

2) 通过开发案减免

考虑到特殊情况，包括一系列因素，如经济利益，特定类型实体之间的竞争劣势，可能会有一些土地收购开发案可适用于昆士兰州附加印花税的免除。这还会取决于附件印花税的应用和社区福利的提供，包括工作岗位，基础设施和住房供应。但是，这些问题需要由政府进行逐案考虑和审批，需进一步参考关于政府公布的关于开发案豁免的相关因素、准则以及申请流程。

3) 通过（首次）自住置业减免

海外人士附加印花税的应用虽然会影响首次置业补贴（1.5万澳元），但不会影响首次自住置业的基础印花税减免。以海外买家于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例：

为首次自住置业，且通过申请home transfer duty concession，则总印花税为$35,000（=$0+$35,000）；
为自住但非首次置业，且通过申请home transfer duty concession，则总印花税为$43,750（=$8,750+$35,000）；

以上相较直接投资置业的总印花税$50,925，可减免$7,175。

4) 通过配偶（或产权比例）减免

一对夫妻（夫为澳籍人士，妻为海外人士）以共同共有的方式于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例，若得到合适法律意见与财政规划，那么最优的印花税减免方案可能为：

夫：基础印花税全免；
妻：基础印花税全免，且仅需支付海外人士额外印花税$17,500。

5) 通过土地建筑双合同减免

因永久产权与受国人偏爱的大地别墅，买地建房模式（Home and LandPackage）在昆士兰州非常受欢迎。部分开发商或建筑商往往会将土地购买合同与建筑合同打包为一本合同供买家签署，在这种情况下买家需要支付的是土地与建筑总金额的计算出的附加印花税率。以最近非常受瞩目的黄金海岸与布里斯班交界处Coomera为例：

若海外买家收到的是一本打包的土地与建筑合同，那么价格可能往往不会低于60万澳元，这意味着印花税总额可能在6万澳元以上；
但是，如果买家收到的是土地购买与建筑分开的两本合同，那么买家仅需要支付土地合同的印花税，往往不需要支付建筑合同的印花税。若土地价格仅为30万澳元，则印花税总额将会降低至约3万澳元。

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澳房合同违约，开发商能否诉至中国法院，或要求执行澳洲判决？｜居外专栏

在海外买家违约的情况下，开发商（卖家）是否有权诉至中国，要求中国法院审理判决或在中国执行澳洲的生效判决呢？本文将通过具体案例来分析和解答这个问题。

在一个昆士兰楼花于 2017 年 7 月交付失败的真实案例中，开发商在没收了买家 10%首付后，仍通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿：

原定交付起买家应缴纳的支出，包含土地税、水费、物业管理费以及保险，逾3000 澳币；
延期交付所产生的滞纳利息，逾 48000 澳币；
市场销售费用，包含市场支出逾 6500 澳币，卖家中介佣金逾 37000 澳币以及相关律师费 2000 澳币；和
其它成本（若再销售失败或销售低价的差价补偿）

60 万的楼花，在无法交付后，竟收到了索偿合计超过近 10 万澳币的惩罚金律师信！除此之外，卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时，不仅需要承担相关违约责任，还极有可能付出更多超出预算的和解成本。

一些海外买家可能认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份，在中国无需理会开发商的律师信！我们严肃提醒买家面对法律纠纷时，绝不能采取“不理会、不处理”的态度，因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》（Hague Service Convention）。因此，我们强烈建议当您无法交付楼花时，应当及时征求法律建议，减少自己的损失，保障自己的权利。

1. 中澳两国承认与执行相互判决的实践

由于外国判决的承认与执行问题一般认为属于程序问题, 根据“程序问题依法院地法”的冲突法原则以及世界各国的实践, 一国法院的诉讼行为是该国司法权的体现, 所以, 承认与执行外国法院判决的程序, 一般也依承认与执行判决的法院地法律。又因世界各国各自社会、政治制度、文化传统、经济利益、历史特征、法律习惯等的不同, 而在承认与执行外国判决的问题上各国的规定差异悬殊, 尤其在承认与执行外国判决的条件方面各国的规定更是千差万别。从而造成种种障碍, 致使一国作出的判决, 往往很难在国外得到承认与执行, 或者虽可在某国得以承认和执行, 但在另一国却不能如此。

2. 中国承认与执行澳大利亚判决的条件

假设某一中国买家无法交割一处澳洲楼花，后开发商诉至澳大利亚拥有相关管辖权法院并获得确认买家违约的生效判决书。而买家为海外人且并无资产在澳洲可以被执行，那么在这种情况下开发商是否可以请求中国法院承认与执行澳大利亚法院作出的该判决？

我国承认与执行外国判决的基本条件是：

外国法院的判决必须是已发生法律效力的判决、裁定；
该判决国必须是和我国缔结了关于相互承认和执行对方判决的双边条约, 或双方是同一国际条约的共同缔约国, 或双方有互惠关系的；
该外国法院判决不违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的。

总的看来, 我国对外国判决的承认与执行的条件只作了简要的原则性规定，对外国判决的承认与执行方面的规定与澳大利亚的有关规定相比尤其显得过于简单、笼统。特别是当我国需要与澳大利亚开展司法协助或两国的判决需要相互予以承认与执行时, 就更加难以顺利进行。

迄今为止，中国与澳大利亚之间尚未订立民商事司法协助条约。因此，澳大利亚法院作出的生效判决目前较难获得中国法院的承认与执行，需当事人向中国相关具有管辖权的法院起诉，由具有管辖权的人民法院作出判决，于后方可予以执行。

3. 中国判决在澳大利亚的承认与执行条件

假设中国买家无法交割一处澳洲楼花，后开发商诉至中国拥有相关管辖权的法院并获得确认买家违约的生效判决书。买家在澳洲有资产，那么在这种情况下开发商是否可以请求澳洲法院承认与执行中国法院作出的该判决？中国的判决要在澳大利亚的法院执行必须满足四项条件：

判决须由中国法院作出，且该法院依据澳大利亚法律对被告拥有国际意义上的管辖权；
判决必须为最终和终局判决；
判决金额必须确定或容易计算；以及
中国法院判决的当事人以及执行程序的当事人必须一致，并且拥有相同利益。

在下列情形下，中国法院通常被认为拥有管辖权：

自然人被告在原诉法律程序文件送达之时位于中国（无论时间有多短暂）；
法人被告于原诉法律程序文件送达时在中国境内确定及合理永久的地点开展业务（无论是通过维持分支机构或通过雇用代理人代表其经营业务且达到一定时间）；
被告通过下述方式服从中国法院的管辖权：

提交无条件应诉书；
自愿参加诉讼；
事先同意接受中国法院的管辖；或
中国法院作出的判决就其位于中国的有形财产移交了所有权或占有权。

即便中国法院的判决满足上述要求，并且初步看来可在澳大利亚获得执行，但澳大利亚法院仍可能基于下述理由而拒绝执行该判决：该判决通过欺诈方式获得，违反公共政策，或有违自然正义。值得注意的是，就执行中国法院判决提起诉讼并胜诉即创设一项债务，该债务可按照与澳大利亚法院作出的任何其他金钱给付判决相同的执行方式予以执行。

然而在实践中，根据目前的已知案例，澳大利亚法院实际上尚未执行中国判决，这意味着中国法院可能不愿给予互惠待遇。

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阴阳合同和澳洲相关逃税裁判规则｜居外专栏

在澳大利亚房产交易中也存在为了逃税漏税的“阴阳合同”。本期法律专栏整理相关典型案例，从“阴阳合同”效力、逃税处罚以及违法责任等方面提炼裁判规则，供读者参考。

昆士兰州的 Peter 与 Alex 作为买卖双方签订了第一份房屋买卖合同（“阴合同”）。在准备交割过户手续时，为了减少相关税务，双方又签订了一份约定房价较低的房屋买卖合同（“阳合同”）。由于第二份合同（“阳合同”）是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，并且该“阳合同”约定的房价并非双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了社会利益，违反相关税务规定与产权法规定，因此应当认定第二份房屋买卖合同（“阳合同”）无效。

本案争议的焦点主要在于 Peter 与 Alex 作为买卖双方在交易过程中共签订了两份合同，两份合同的成交金额不同，究竟以哪份合同为准，哪份合同才是真正有效的买卖合同？
这类案件在二手房交易中俗称“阴阳合同”，就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少缴税费等目的，向相关部门隐瞒房屋的总价，在签订由 Real Estate Institute Queensland （昆士兰房地产协会）与 Queensland Law Society（昆士兰律师公会）联合定制的 Contract for Houses and Residential Land（房屋与住宅用地合同）时，将双方买卖房屋的价格虚报低价。由此，可能会导致买卖双方因价格不同发生争议，两份合同的效力发生冲突。

两份合同的效力如何确定，首先要区分合同的成立和生效，合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意，只要双方当事人意思表示一致，合同即成立；合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力，合同受到法律的保护。应该说，从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候，如何认定合同的效力呢？我们认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析，就第一份“阴合同”来讲，是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，根据《澳大利亚合同法》（Australian Contract Law）规定依法成立的合同，自成立时生效。同时根据《土地产权法》（Land Title Act）规定产权受让人应就不动产的设立与变更进行不动产登记，即适用托伦斯土地登记制度（Torrens Title System）。

所以，在确认 Alex 作为卖方是有权转让后，Peter 作为买方订立的第一份“阴合同”，是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方有法律约束力，法律认定应当保护交易安全。而第二份“阳合同”是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现第一份“阴合同”的履行、使第一份“阴合同”关于产权变动的约定经登记生效而订立，所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定，因为是为了减少交税而故意虚报的，买卖双方为了少缴税恶意串通降低成交金额，损害了社会利益且违反相关法律规定，所以该“阳合同”的成交金额不是双方的真实意思表示，即便是“阳合同”成立也不发生法律效力，因此为避税另行签订房价较低的房屋买卖“阳合同”的，应认定该合同无效。

在另一个案例中，某华人公司从事黄金买卖居间业务，收入来源是对交易额收取相关佣金。但税务局发现该公司提供的销售发票内容上并没有正确的体现出该业务模式。该公司向澳洲税务局（ATO）申报的商业运作表（BAS）数据直接采用的是银行对账单的净值，而没有正确的按照财务系统中的销售金额、采购金额等分类进行申报。此外，该公司的销售存在没有给客户提供发票以及消费税（GST）争议的问题，从而导致客户拒付货款并投诉到澳洲税务局。澳洲税务局根据投诉的信息对该公司进行审计并由此发现问题，认定涉案公司不能在采购方面的进项税进行抵扣，因而少交了 1300 万澳元的消费税（GST）。对此，在 2017 年，澳大利亚行政上诉法庭裁决（AAT）要求涉案公司补交 1300 万澳元消费税（GST），并对其处以逾 700 万澳元的罚款。

而对于违规的罚款，澳大利亚税收管理法的相关规定如下：

如果纳税人的纳税申报信息存在重大的虚假和误导信息，除了以下两种情况，税务局将对纳税人进行惩罚：

纳税人在申报时履行了合理的义务，不存在主观上的故意行为；
纳税人聘请了注册税务代理进行税务申报工作，并向税务代理提供了所有相关的税务信息。

一旦决定处以罚款，罚款的金额主要取决于以下两点，其起点是需要补税金额的50%，而如果纳税人曾有类似的罚款记录，那么罚款的起点将会增加 20%：

纳税人是否存在少交税的行为；
所认定的纳税人少交税行为的性质。

澳洲税务局对税务审查以及违法行为的处罚十分严厉，其行政权力集中，体系严密，监管也十分严格，每年都会对不同领域进行严查，一般的逃税漏税行为很可能会被很快发现。倘若“阴阳合同”被认定实属且该案发生在澳洲的话，案情严重且金额之巨大将会引起各方政府相关部门的关注，包括但绝对不会仅限于：澳大利亚联邦警察局（Australian Federal Police）、澳洲税务局（Australian Taxation Office）、澳洲犯罪委员会（Australian Crime Commission）、澳洲司法部（Attorney-General’s Department）、澳大利亚的交易报告和分析中心(Australian Transaction Reports and Analysis Centre）、反重大经济犯罪工作组（Serious Financial Crime Taskforce）以及联邦澳大利亚联邦检察署（Commonwealth Director of Public Prosecution）。

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挂名购房？物业代持？“间接持有”海外房产的游戏法则︱居外专栏

“挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。在这种情况下，代持人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权；实际出资人不享有房产的所有权，却对投资行为实际出资。

我们为遇到此法律问题的读者们总结归纳以下法律知识点，希望可以帮助或警醒更多面临类似问题的“实际出资人”与“代持人”们。

注意点1：FIRB对于买家签证以及身份的规定

对于大部分的二手房，澳大利亚海外投资审批委员会（Foreign Investment Review Board ）设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。这造成了一些没有澳洲身份的人求助当地的永居人士作为“买家”挂名购买二手房产。

更重要的是，此类代持行为本身可能涉嫌对政府机构的隐瞒或者欺骗行为，更有甚者可能面临政府机构的起诉（包括刑事诉讼）。FIRB对于隐瞒海外投资人身份或代为持有海外投资人的物业来逃避海外人士购房申请的行为是明令禁止的，违反者不仅会被罚款及强制出售物业，情节严重的可能会面临刑事诉讼。这对代持人和物业实际拥有人都是非常大的违规风险。

注意点2：关于首次置业补贴与印花税减免

澳大利亚联邦政府和各州政府在针对海外投资人购买物业上都有明确的规定。总体来说，海外人士购买物业必须要通过海外人士购房申请的审批且需要交纳一定数额的申请费，一些州政府也对海外人士收取比本地购房者多出7%-8%的印花税，由此不难想象外国人为了规避政策成本，希望通过他人代持的方式在澳购房的需求是有多旺盛。

海外人士通常无法通过自身申请州政府给予的首次置业的补贴或印花税减免。而有当地永居身份的代持人则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人获得优惠：

首次置业补贴（1-2万澳元）申请条件：

必须是澳洲永久居民或公民；
购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
购房者年龄满18周岁；
必须购买价值不超过75万澳元的新房。

首次置业印花税减免政策申请条件：

购房者从未在任何国家购买过房产；
购房者从未申请过首次置业补贴；
新房交付后，必须在该房产内连续居住12个月或以上；
购房者必须年满18周岁。

注意点3：关于银行贷款的抵押与还款

在2016年之后，澳洲对海外人士贷款愈发收紧，甚至关闭。因此，通过有澳洲身份与本地收入的代持人来取得贷款也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与代持人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。若实际出资人没有适当履行还款义务，则会影响银行对代持人的信用评级与再贷款能力，或是强制要求代持人偿还贷款。

注意点4：“代持协议”下代持人与出资人的二者权利义务

双方存在借名买房的“代持协议”，且有充分的证据证明房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由出资人支付的，是否应该认定登记在代持人名下的房屋属于代持有性质？房屋所有权是否归出资人所有，而非代持人所有？

澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义“。因此“挂名购房”后，作为登记权利人的代持人一旦反悔，即使实际出资人留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序；更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，实际出资人自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。

在托伦斯登记制度下，如果代持人决定转卖此房产，也无需征得实际出资人的同意。如果新买家为善意第三人且在已办理产权变更登记的情况下，实际出资人已没有可能要求取消此交易拿回房产产权。即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究代持人的相应责任。

此外，如果在未来的某个时间点，实际出资人者与代持人之间出现了与产权相关的纠纷，那么实际出资人就会十分被动。由于所涉及的物业产权是注册在代持人名下，法院会要求实际出资人提供证据证明自己所主张的所有权，而这方面举证十分困难。即使实际出资人能够提供购房时的出资凭证，代持人也可以主张对方的出资行为属于借贷行为，这种情况下实际出资人很难保护自己在物业增值部分的所得。如果代持人是实际购房者的家人，代持人甚至可以主张出资行为属于赠予行为，实际出资人甚至可能因此分文不得。

最后，与代持人相关的一系列问题也可能导致实际出资人十分被动。这包括代持人的财务状况恶化导致破产需要拍卖名下物业清偿债务，代持人意外死亡的遗产继承问题，代持人婚姻状况所设计的财产分割，代持人与租客邻居产生的矛盾以及因物业贬值产生的银行债务问题等等。

注意点4：“代持协议”下卖家、代持人与出资人的三者法律关系

挂名购房情形一般具有双重性特征，涉及两个法律关系：

一个是由出借名义人（代持人）和不具有购房资格或条件的人（实际出资人）之间形成的借用名义的法律关系；
另一个是由出借名义人（代持人）与房产卖家之间形成的房产买卖的法律关系。

一般情况下，实际出资人与代持人通常关系较为密切，澳洲法院审理的“挂名购房”纠纷中甚至多有亲属关系。因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，十分容易引起法律纠纷。因此，在考虑“挂名购房”前，务必确保双方获得了独立且充足的专业法律意见。

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（三）｜居外专栏

在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？上一期我们讲述了如何订立遗嘱，这期我们将探讨关于遗嘱的一些注意事项。

遗嘱存在有效性的问题，即一份遗嘱可能会被质疑为无效。质疑遗嘱无效，必须提出以下证明：

这不是逝者最后的遗嘱（逝者后来又订立了其它遗嘱）
该遗嘱没有正确的签名和见证
逝者在订立遗嘱时没有必要的心智能力
该遗嘱在最初签名后已被更改，或
逝者被迫或受到压力订立该遗嘱。

另外，一份遗嘱也可能会被推翻。如果逝者在立遗嘱时由于各种原因可能没有考虑到立遗嘱之后发生的事情而忽略了一些人的利益，或逝者本想在去世之前修改以前所立遗嘱但未能如愿, 或逝者本意就不想留遗产给一个亲属，或逝者只留了非常少的遗产给一个亲属，或逝者有意或无意地把部分财产没有写在遗嘱中。在遗嘱执行时，被忽略的这部人的基本生活利益可能得不到保障。根据继承法，这部分被忽略的人可根据继承法的家庭条款在 12 个月之内向法院提出异议来争取自己的利益，这被称为“家庭供养索赔”。

如果此前的有关条文规定是不公平的，您可以对一份具有法律效应的遗嘱提出诉讼。如
果成功的话，法庭将根据您的利益为主修改原遗嘱分配方案。这同样也适用于逝者没有
遗嘱的情况下。如果您要对遗嘱提出诉讼，您必须符合 Section 57 of the Succession
Act 2006 中有资格提出诉讼的人，即：

配偶
前任配偶
实际同居的配偶
子女
继子女和孙子孙女不具备自动继承权，但是根据条款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii)，他们可能会考虑成为合格继承人
- 逝者的家庭成员中依靠逝者生活的人
- 与逝者有密切关系的人

一份有效的遗嘱还需要有一个执行人。遗嘱执行人是逝者遗嘱中指定将在逝者去世后负责处理逝者的遗产的个人。此人应年满18 岁，是逝者可以信任并愿意承担这一责任的个人。逝者也可以指定一位专业人士，例如受托人与监护人机构(Trustee and Guardian) 或律师作为遗嘱执行人。

遗嘱执行人有着很重要的责任，他肩负了立遗嘱人的去世后的财产分配重任和话语转达。在选择遗嘱执行人应该认真考虑。遗嘱执行人的首要工作是：

在立遗嘱人死后收回立遗嘱人所有的财产
支付立遗嘱人生前的所欠债务和葬礼等花销
按照遗嘱规定遗赠资产给相关机构或个人
按照遗嘱的要求，在立遗嘱人死后分配遗产

需要注意的是，任何关系到房地产方面的遗嘱在申请遗嘱认证时必须报告给当地法庭。

最后，在无遗嘱的情况下，继承法规定的遗产分配原则又是如何的呢？如逝者有一个配偶但没有孩子，遗产全部归配偶。

如逝者有一个配偶且有一个或多个孩子，且所有孩子都是逝者和该配偶所生的孩子，遗
产全部归配偶。
如果逝者仅有孩子但没有配偶，则所有孩子平分遗产。如果一个孩子已去世，但这个去
世孩子有孩子，则逝者的该孙辈继承去世孩子的遗产。
如果逝者仅有父母，但没有配偶和孩子，则两个父母平分遗产。
如果逝者仅有兄弟姐妹，但没有配偶和孩子，没有父母，则所有兄弟姐妹平分遗产。如
果其中一个兄妹去世，那该去世兄妹的那一份由他或她的孩子继承。
如果逝者仅有祖父母，但没有配偶，没有孩子，没有父母，没有兄妹，则祖父母平分遗
产。
如果逝者仅有叔叔和阿姨，但没有配偶，没有孩子，没有父母，没有兄妹，没有祖父母，则所有的叔叔和阿姨平分遗产。如果其中一个叔叔或阿姨去世，那该去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子继承。
如果逝者没有亲属，则归国家所有。

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（二）｜居外专栏

在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？上期我们讲述了澳大利亚的遗产税和房产购买和继承的方式，这一期我们将详细来说明如何订立遗嘱。

一份遗嘱必须被正确地签署和见证才能具备法律效力。清晰地表述逝者的意愿，以减少
对逝者想为谁留下什么之愿望出现任何争议的可能。首先遗嘱必须以书面形式写下，录
音录像无效。立遗嘱人签字时必须有两名见证人同时在场，与立遗嘱人同时签字，而且
必须使用同一支笔。遗嘱超过一页，每页都需签字。立遗嘱的两种主要方式为：

邮局或网站购买 Will Kit 等自行订立遗嘱的文件样本，按照说明仔细填写；
聘请专业律师：如果财产和家庭关系较为复杂，应该聘请专业律师帮助制定遗嘱。

律师会会确保遗嘱有效，正确地表述，签名与见证；确保遗嘱的表述清晰无歧义，完全遵从逝者的意愿；确保遗嘱中逝者对婚姻配偶、同居伴侣、子女、前妻/前夫、其他受抚养人以及与逝者有亲密关系的人的遗产分配符合法律规定；协助逝者制定资产处置计划，合法合理避税；助逝者指定遗产执行人和信托人并核算他们的报酬；并对其他遗嘱事项提供法律意见。

同时，强烈建议逝者寻求资产规划与税务方面的建议。

以下澳大利亚遗书样本的节选只作参考。此外，不同国家有不同的格式要求，所以不建
议以一份遗嘱应用于在不同国家的所有产业。因为各人有不同特殊的情况，此样本不能当为实用，并建议聘请专业律师为逝者解释相关条款：

This is the last Will of [__________________ ] of [__________________ ].
这是住于 [ __________________] ， [_________________ ] 的最终遗书

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有关澳大利亚房地产所立下的遗嘱并且宣言此文件是我最终有关澳大利亚房地产遗嘱。

2. I APPOINT [______] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______] to be the executor of my Will.
本人在此委托 [______] 为遗嘱的执行与信托人。如本人的信托人（）不能或不愿意执行这遗嘱，本人委任（）为遗嘱的执行与信托人。

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______].
本人赐予于 [______] 立于澳大利亚的所有座落在澳大利亚的房地产。如果 [______] 比我先逝世或在我逝世 30 天内逝世，那本人赐予于 [______] 立于澳大利亚的所有座落在澳大利亚的房地产。

4. TRUSTEE POWERS 信托人职权
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at
law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣言信托人将有职权（这是现行法律授权其外的职权）以拍卖或非拍卖方式并以信托人所认定的条件售卖任何与此遗嘱有关的房地并且对延迟售卖的损失不必负责。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia 。
此遗嘱以及执行将尊崇澳大利亚法律。 [ 解释–着是为了避免争议，尤其是当遗嘱书
是在外地签署 ]
日期 Dated [______ ]
签名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我们同时的陪伴下与由我们在立属者陪同并互相的坚定下
（两位见证人签名） (two witnesses sign here)

逝者应就自身情况获取法律建议。除非逝者更改遗嘱、订立新的遗嘱或撤销（取消）遗嘱，逝者的遗嘱持续到逝者去世一直有效。

如果逝者的情况发生变化，例如子女或孙子女出生或逝者的配偶去世，也应获得有关更新遗嘱的法律建议。婚姻也可能造成遗嘱撤销，除非订立该遗嘱时已预期到这一婚姻关系。如果逝者计划结婚或离婚，可能需要更新逝者的遗嘱。

因此，只要逝者还具有必要的心智能力，逝者可以随时更改遗嘱。但逝者不能通过在遗嘱中划掉一些内容然后签名确认或是在遗嘱中写下一些不同内容来更改遗嘱。逝者可以
订立一份“遗嘱修改附录”（这是一份单独的文件，对逝者的遗嘱做出更改），该附录需
要由与订立遗嘱的相同方式进行签字和见证。订立一份全新的遗嘱通常是最好的选择。

在下一期专栏，林律师将就遗嘱的一些注意事项展开讨论。

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（一）｜居外专栏

在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？我们将分三期从法律角度来探讨这个问题。

什么是遗嘱？

遗嘱是一份重要的法律文件，阐述了逝者想在自己去世之后如何分配属于逝者的个人财产。当事人对其资产的处置和对未成年子女抚养权的安排受法律保护。
可在遗嘱中进行处置的资产包括但不限于房产，还包括土地、车、船、银行存款、养老金、保险金、股份、股票、首饰、珠宝、古董、收藏品和知识产权等等。
在遗嘱中也可对其他非资产的事项进行安排，包括葬礼形式、遗体处理、器官捐献、给遗嘱执行人的报酬、对某些债务的免除，以及给慈善机构的捐款等等。

澳大利亚有遗产税吗？

澳大利亚未设立直接的继承税。澳大利亚的遗产税不归联邦政府制定，是由各州政府来制定的。1992 年后，各州彻底地废除了遗产税，这也使得澳大利亚成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格地从法律角度上说，澳大利亚并未设置遗产税。此外，澳大利亚也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。

然而，没有遗产税并不等于在澳大利亚继承遗产就完全不用交纳任何税金。在满足某些条件的情况下，逝者所继承的祖辈资产会被政府视为逝者的个人收入增值，从而需要缴纳资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）。但也并非所有遗产都须缴纳该税，例如对于遗产继承房地产不需要付增值税，除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。

购买？继承？澳房转让给子女哪种方式最合适

若子女已经获得绿卡，而长辈仍属于外国人身份，如果澳房直接购买至子女名下，则子女有可能获得的优惠与补贴如下：

1-2 万澳币的首次置业补贴
自住印花税减免
海外投资审查委员会（FIRB）申请费至少$5,500 澳币的免除
海外人置业附加印花税的免除

若子女和长辈均未获得绿卡，可以考虑将澳房仍然购买至长辈名下，因为子女和长辈均无法获得以上优惠与补贴；而在子女成功获得绿卡之后再为子女购置房产，可为子女保留其申请首次置业补贴的资格。

海外投资审查委员会（FIRB）规定，海外人士购买二手房需要满足有不少于 12 个月的签证的要求。许多在中国工作生活的长辈往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达 3 年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择。

因为对澳洲家庭法的不了解，许多长辈误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说。此时，可以考量先行购买澳房于长辈名下，而后予以继承给子女个人。

在下期专栏林律师将就遗嘱的订立做更详细的探讨。

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澳洲房产交割，资金在中国进行交易需要警醒的法律问题｜居外专栏

出于外汇管制与汇率波动的原因，一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易，但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉，对关于澳洲房产交割，资金在中国进行交易模式进行探析，希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资，保障资金安全。

A. 通过第三方监管账户进行澳房交割的探析

在国内的房屋交易中，为了确保交易顺利与安全，中国部分银行为房屋买卖双方提供房产交易资金监管账户来协助买卖双方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易，我们建议在交易前请务必确认以下法律问题：

1. 确认甲（卖方）、乙（买方）、丙（第三方银行）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产的交易中，由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜，订立相关监管协议。

2. 确认甲乙双方交易的房产坐落于澳大利亚_________________州_________________区，产权编号为_________________，产权转让人为_________________，产权受让人为_________________。
3. 确认甲方在丙方开立账户（户名：_________________ ，账号：_________________），以此帐户为房产交易收款帐户。

4. 确认乙方在丙方开立交易资金监管账户（户名：_________________ ，账号：_________________）。乙方将人民币_________________（计澳币$_______，下称“交易资金”）存入监管账户。

5. 确认监管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户，冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户，则乙方将该账户银行卡交由丙方执管，并承诺在监管协议履行完毕或合法解除或在甲方及丙方同意前，监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态，同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失，直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议，按照约定向丙方发出授权指令。

6. 确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息，利息归乙方所有。

7. 确认非依监管协议约定，甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项，不用于其他用途。

8. 确认丙方监管期间内，甲乙双方在办理房地产转移登记过程中，经房地产登记机关审核，不符合产权登记条件而导致不能登记，或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的，丙方凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻，如监管账户为储蓄账户，则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

9. 确认违约的处理情况：非因丙方原因，房屋无法在监管期间内完成交易的，监管期满后，丙方将监管账户内资金予以解冻；如监管账户为储蓄账户，则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

10. 确认监管协议适用的是中华人民共和国法律，而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷，当事各方可友好协商解决。协商不成的，可向丙方所在地人民法院起诉。

11. 确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。

B. 关于印花税、产权登记费与解押资金

尽管外币交易完成澳房交割在澳大利亚法律中存在实践操作空间，但印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款仍然建议在澳洲以澳币完成：

1. 印花税缴纳时间：
• 如标的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
• 如标的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。
• 如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费：
• 例：昆士兰州产权登记费计算器

3. 解押还款：
• 如果卖方在当初购房时是贷款买房，他需要在交割前完成解押申请，且在交割时完成解押还款，以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

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澳洲二手房买卖的防坑秘籍｜居外专栏

澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board/FIRB）规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交申请（最低申请费为5600澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。若以物业属性区分，外资委员会对海外人士的置业行为规定如下：

那么，在澳洲进行二手房买卖，有那些“防坑”秘籍呢？

1) 房屋风险转移何时发生？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买方承担。

【评析】：买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。

2) 售房合同生效后，卖方另行签订抵押合同？

【规则】：合同为当事人双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，合同有效，卖方人将房屋另设抵押导致买方无法办理过户的情况并不影响买卖合同的效力。

【案例】：买卖双方签订房屋买卖合同，卖方将位于新南威尔士州的一处房产出售给买方，该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，且合同签订后买方已经入住房屋并自住至今，因此买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效。

虽然卖方出售房屋后未为买方完成房屋产权过户手续，并用该房屋抵押在他处另行办理了抵押贷款，但不影响买卖双方签订的房屋买卖合同的效力，买方有权利要求卖方解除所有抵押贷款，完成过户手续。

3) 以贷款条款撤销合同？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋买卖可以以买方在＂贷款日＂到期前成功从＂贷款银行＂处得到所需＂贷款数额＂的贷款批准，并且贷款条件令买方满意为条件，前提是合同中＂贷款数额＂、＂贷款银行＂以及＂贷款日＂三项都要正确填写。换句话说，如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款，可以以此为理由终止合同。

【评析】：合同同时要求买方必须尽力安排贷款，如果买方不安排贷款，或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是，都将被视为违约。在此情况下，卖方将可以没收全部订金，还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准，则可以通知卖方终止合同。

买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款，确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功，但是银行最后却不能提供贷款，从而导致无法按时成交的话，买方将有可能损失掉全部合同定金，并且被要求赔偿对卖方造成的损。

4) 以建筑及害虫检查条款撤销合同？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样，＂检查时间＂、＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项都必须正确填写，否则此条款无法生效。

【评析】：买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。

5) 交割后发现卖方违约，买方可否仍主张赔偿损失？

【规则】：未按约定履行合同义务造成损失的，应当继续履行并赔偿损失。

【案例】：阳台移门与车库阳蓬属于固定装修，按照约定应随房屋一并转让。卖方若拆除移门和车库阳蓬，损害了买方的合法权益，造成买方损失，买方有权利主张向卖方要求赔偿损失。

6) 合同已经履行，但迟迟无法过户？

【规则】：过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。卖方必须按照法定要求提供产权转让文件，协助过后；买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。

【评析】：如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue）缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。

在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。

7) 房屋被查封会影响合同效力吗？

【规则】：房屋被查封暂时无法办理过户手续，但合同效力并不受其影响。

【案例】：买卖双方签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽卖方因违章建筑与税务欠款被州政府部门处于查封状态，暂时无法办理过户手续，但不影响上述《房地产买卖合同》的效力，故买卖双方签订的《房地产买卖合同》有效，卖方应在合同约定的期限内办理过户手续。

8) 卖方要求买方放弃冷静期？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，当买卖双方在合同上签字，并且买方或其律师收到签字的合同后，按法律规定，买方享有五个工作日的合同冷静期且可以拒绝卖方的放弃要求。

【评析】：在此期间买方随时可以终止合同，但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额0.25% 的罚金。但是，拍卖达成的买卖合同往往不会附有冷静期。

9) 海外人利用本地人的PR身份挂名买房？

【规则】：若房屋买卖合同被认定为以合法形式掩盖非法目的（例如逃税），合同无效。

【案例】：若双方之间的房屋买卖并非正常交易，其真实目的是为了取得银行贷款或逃税骗税。根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。

10) 交割日临近，买方只要求一天延期，卖方却“死不答应”？

【评析】：此种情况下，卖方有权利同意无息延期，同意有息延期户或拒绝延期。

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留学生在澳洲购房需要注意的问题｜居外专栏

经常有读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题，特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。本文将就咨询频率较高的问题作统一的答复与解释，与各位读者解惑分享。

1. 留学生可以买澳洲新房吗？

无论留学生是否拥有持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证，他们都可以通过申请FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会Foreign Investment Review Board 的简称），获得批准从而购买空地用于建房，购买新房和楼花等等，无论是用于自住或是投资目的。

2. 留学生可以买澳洲二手房吗？

根据FIRB的规定，留学生持有500留学签证（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）是被认定位澳洲临时居民，因此可以购买一套二手房作为自住用途（即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所）。需要额外注意的如下：

签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）；
均需要申请FIRB，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5,600澳元。
不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）。

请务必注意，在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，他们还将可能被处罚购房价格的25%。

3. 留学生购买澳洲新房与二手房的法律差别？

二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。同时，如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。

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4. 留学生购房合同中必加的条款？

除非开发商已经获得了FIRB“新建住宅豁免申请证明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般来说无论是购买新房或是二手房，留学生购房都是需要单独申请FIRB批准的。

留学生在购买二手房时，我们会强烈建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款（尽管获批率较高），即如果在28-45天之内，FIRB申请未获批准则合同自动终止，已付的定金应该全额退回。

5. 留学生购买澳房所应支付的税务与费用？

以来自天津的小白为主人公为例，小白在昆士兰大学就读化学研究生，也打算长期在布里斯班生活发展，父母便打算资助小白购买一套80万澳元的房产为例（无论新房或二手房，并不影响税务与费用），作为首次置业的自住房，那么应缴的相关费用（无贷款前提下）预估为：

FIRB申请费：约5,600澳元（假设开发商或卖家未获得FIRB豁免）
产权注册费：约2,357澳元
基础印花税：约21,850澳元
海外人附加印花税：约56,000澳元
律师费：约1,500澳元

同时，留学生家长们也可以通过以下链接，获得一个相关税务与费用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但请注意，该估算器的内容不能作为法律依据，请最终以您的律师给您所作的精确计算为准。

6. 留学生购买澳房可以贷款吗？

如果留学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力，那么作为在澳的全职学生，是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间。但是，部分银行或基金公司接受留学生父母作借款人或作担保的贷款方案。无论留学生以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。

此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，贷款还款的期限一般是30年。因此，留学生购买二手房务必准备好充足的资金，寻求贷款经理的融资建议等。

7. 留学生购买澳房有年龄限制吗？

留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入会非常有限。因此如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士来买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请FIRB许可后购买澳洲新房或楼花。

8. 留学生可以和父母联名购买澳房吗？

许多客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，父母的名字还是孩子的名字呢？其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，主要分为以下两种方式：

共同共有（Joint Tenancy）：在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。此外，共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
按份共有（Tenancy in Common）：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。此外，联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。还需要注意的是，如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

9. 父母出资为留学生子女购澳房，将来如何保护父母利益？

出于税务和资产保护方面的考虑，也有很多投资人会采用家庭信托基金（Family Trust）或房产投资信托基金（Property Investment Trust）的形式来买房。它有以下的好处

允许将实际出资者和产权所有人区分，也允许将资产所有人和受益人分离，假如在离婚、继承或遭遇相关法律纠纷的情况下，达到保护资产的目的；
允许将信托基金内产生的收入分配给家庭成员来减税；
允许将资产传递给后代而避免交遗产税。

此外，衡平法救济是在澳洲托伦斯土地登记制度（Torrens Title System）中一下特殊的救济方式。衡平法是澳大利亚普通法的一大特色，法官被允许在公平合理的原则下，运用自由裁量权作出公平的判决。因此，父母和子女产生财产纠纷时，即使实际出资人不是法律上的产权所有人，那么在充足证据的证明下，实际出资人仍可获得房产的产权和收益，从而对房产进行处置和分配。

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