泰国买房 – Page 3

在泰国买公寓：49%外国业权配额全攻略

导言

泰国法律整体上是很欢迎外国人前来投资房地产，可是一些细节条款难免令外国人无所适从。产权公寓是最简单丶最受欢迎和风险最小的泰国房产购买方式，因为外籍人士只要持有允许居住在泰国的合法签证，都能满足泰国《公寓法案》直接购买一套房。虽然外籍人士对所购买的永久产权公寓拥有100％的所有权，但外国人最多可以购买该公寓总建筑面积的49%。换句话说，可供外国人选择的房源变相减少至少一半。因此，在购买之前，注意该公寓外国人所有权的配额，这是非常重要的。泰国房地产专家Richard会为大家解释外国业权配额的来龙去脉，以及在泰国业权配额制度下，身为外藉业主所享有的权利。

目前，泰国法律限制了外国买家在任何时候所能购买公寓面积占公寓楼总面积（留给私人所有权）的百分比，这是限制外国买家进入泰国房地产市场的法律问题之一。虽然这种限制在曼谷几乎没多大问题，但在度假村这类外国买家经常超过泰国买家的地区，如苏梅岛（Koh Samui）、芭提雅（Pattaya）、普吉岛（Phuket），对于公寓开发商而言，它已成为一个严重障碍。由于这一限制，度假村地区的开发商建造的公寓单位很多卖不出去的，因为泰国买家购房兴趣不大，而外国买家因为目前的法律限制不能购买。

为什么配额是49%?

这些对外国永久业权的限制背后的逻辑是：任何买家（泰国或外国人）购买一套公寓将获得（1）公寓单位的不动产所有权；（2）“每10000 平米在公共财产所有权占比______ %”。

现在属于共同业主（所有的公寓单元业主）的公寓公共财产包括：

(1) 建筑所在土地；

(2) 共利土地；

(3) 建筑结构；

(4) 共利部分建设；

(5) 共利工具和公用设施；

(6) 公共服务地区；以及

(7) 其他共利不动产。第4号法案添加以下不动产作为公寓的公共财产，包括：

(8) 公寓法人办公室；

(9) 欠债不动产；

(10) 公寓大楼内以安全或环境为目的的结构或系统（如电力、通风、空调、排水、清理和防火系统等）；以及

(11) 以公寓大楼共同业主筹集的共同费用维护的其他资产，所有设施和公寓所在土地。

Richard注解：

如果政府授权公寓大楼外国永久业权配额超过49%以上（例如70%），那么这种方法就会立即在共同财产方面给外国买家多数业主所有权（在本例中70%），其中还包括公寓所在土地。

换句话说，外国买家将在住宅用地占多数权益，与泰国土地所有权法律冲突。

最后，一套公寓单位的业主所有权还包括成为法人（或社团合伙人）一员的权利，可代表共同业者管理共同不动产，同样的也可行使关于公共财产的所有权的比例投票的权利，以及被选为法人委员会成员，以泰国法律为凭据可能造成更多的问题。

当然最简单的方法是抑制配额。但在泰国，事情并不总是那么容易，尤其是现在政治背景下，泰国媒体对泰国土地上“外国威胁”总是抓住不放。

（译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: The 49% foreign ownership quota issue》）

Richard专栏全集：

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泰国房市：外资有护照就能登记购屋且房价低

全球最大经济共同体RCEP将于今年底成立，东南亚国家正快速发展，备受世界关注，也成为国人海外房产投资标的的首选，未来10年内，东协经济成长率平均可望达5%以上，整体爆发力极强，投资者纷纷看好。

泰国房市：外资有护照就能登记购屋且房价低

泰国为东协成员国“前段班优等生”备受投资者喜爱，位于东南亚核心地带。

21世纪不动产副总经理曹若琪表示，泰国重要经济支柱皆由华人支持，不少大型企业都是由华商创办，华人的经济地位相对较受到重视，泰国民族性淳朴，对华人并无种族对立情节，这也使泰国成为一个对外来民族相对开放的国家。

据统计，东协十国总体竞争力前三名分别为新加坡、马来西亚及泰国，其中泰国做为东协第二大经济体，GDP总量达10兆9,000亿元，世界排名第28。

首都曼谷观光人潮相当可观，2014年旅游人数就高达2,500万人次，蝉联全球最棒旅游城市，同时也是全球首选退休国之一，且曼谷捷运加快建设，多项利多使今年成为泰国房市发展最快的一年。

曹若琪表示，根据10月最新的全球地产指南（Global Property Guide）指出，泰国曼谷平均年投报率将近5%，在东协国内名列前茅，更是中国台湾投报率的三倍之多，而且政府奖励外资投资当地不动产，无房屋税、无地价税、无投资金额等限制，投资门槛低，投资产品单价依区段不同，房价约仅仅台北的三分之一。

外国人在泰国购屋，只需持有护照，就能登记自己的名字或联名登记，手续并不繁琐，但曹若琪提醒，泰国土地所有权分为永久权利及限期权利，且外资有不得超过单一项目总量二分之一的限制，更要注意的是，因为五年以内出售房屋要课房屋总价3.3%的“特殊营业税”，不建议短进短出，这些细节千万不可忽视。

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（互联网资讯综合整理）

泰国投巨资扩大交通基础设施昆明去曼谷以后只要700元！

由于“一带一路”建设的启动，泰国也将推动交通运输基础设施项目投资是改组后新内阁的重要任务之一，为此泰国政府确定了在2015-2016年内实施投资总额为1.6万亿泰铢的17个建设项目，以期通过向经济体系注入更多资金来提升民间部门的信心。

近日，中国与泰国之间的铁路项目合作在历经一波三折之后终于敲定。中泰铁路建设预计10月底举行开工典礼，并计划3年内完成铁路建设。中泰铁路合作将给泰国经济社会发展带来实惠，中泰铁路建成运营之后，将极大方便人们出行，从昆明到曼谷的往返铁路票价约每人3600泰铢（约合700元人民币），相当于飞机票价的一半或三分之一，货运费用相当于航空费用的九分之一。每年或将为泰国增加200万中国游客，为泰国农产品出口进一步提供便利，使泰国成为东盟的交通枢纽。

根据中国驻泰经商参处消息，2015年1-8月交通基础设施项目投资数为续建项目，规模也比较小。不过，今年剩余时间应可看到一些获得批准的大型项目开始实施，如第二阶段经济刺激措施框架下的道路运输系统开发紧急项目，芭堤雅至玛达朴城际高速公路项目，以及边境经济特区内的道路项目。这些项目可望在2015年第四季度开工，部分项目可能先要进行征地拆迁才能开始施工。

泰国交通部已向内阁申请预算90亿铢发展基础设施，尤其是机场。除扩建机场外，交通部还将修建连接机场的各条道路，全部计划一共10个，预算94.55亿铢，其中紧要工程将赶在2016财政年度启动。

一直被关注的泰国芭堤雅乌达抛机场2号候机楼也将在明年6月正式投入运行。据悉，2号候机楼工程已完成主体基建的50%，预计明年2月就将基本投入试运行。而官方正式启动仪式将会到同年的6月份。机场将引入免税商店，将向私营资本开放招标。预计商用面积将达到20000平米。此外，机场方面也在于各大航空公司进行接触和磋商，以尽快制定即将到来的寒季航班时间表。

目前已经申请使用乌达抛机场的航空公司包括，亚行（马来西亚，AK）乌达抛－吉隆坡航线；曼谷航空，乌达抛－普吉，乌达抛－苏梅岛航线；俄罗斯诺德风航空包机业务，泰国R航空中国航线包机业务。据悉，芭堤雅乌达抛机场至广西南宁的直飞航线于9月25日正式通航。该航线由亚洲航空（泰国）公司执飞。航班采取全新空客A320型客机，共有180个座位。该直航航班每周4班。

目前市场反馈信息看，各大航空公司对于租用乌达抛机场的兴趣仍非常高。预计今年该机场接待量在9万人左右，而明年该数字将有望超过60万人。另外，如果2号候机楼投入运行后，年接待量将有望从目前的80万提高到300万人。

另外，目前清迈机场每年客流量达到600万人次，已接近饱和点，预料年底增加至800万人次。此外，按照长期规划，必须扩建航站楼，以因应2025年客流量曾加1500万人次。而据泰机场公司（AOT）报告，新航站楼工程可望于2020年完成，届时可以容纳每年增加7%的乘客，并将建造一座高7层停车场，可以供停车2500辆。

泰国2015年上半年交通基础设施建设投资额为1,137.87亿泰铢，年比增长78%，部分源于2014年同期政局动荡导致比较基数低。开泰研究中心预计，2015年下半年交通基础设施建设投资额约为970－1,014亿泰铢，同比增长20-25%。预期2016年上半年政府将继续推进交通基础设施建设，包括新批准项目和后续建设项目，希冀交通基础设施建设成为拉动2016年泰国经济增长的重要引擎。

Emily专栏全集

Emily解析泰国房产投资

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投资泰国普吉岛房产：房价年涨20% 早买到早大赚！

泰国普吉岛是投资世界上房产最后的天堂之一，在那里，你可以安全无虞地投资房地产，并能够获得丰厚的资本回报率。

目前岛上正在建造超过200个新房产开发项目，将来还有更多的项目，因为这里房地产市场仍处于初级阶段。尽管过去两年发生全球危机，但大多数普吉岛房产开发项目销售良好，尤其是已建成的项目，因为可以避免买家风险。普吉岛有经验的中介和开发商都认为这里的房地产市场未来前景光明。

投资普吉岛的理由

普吉岛无疑正在成为新亚洲游乐场，尽管还是一个小岛（仅550平方公里），但现代便利设施齐全，不仅有国际化的医院和学校、现代化的基础设施、道路和宽带通信、还有美丽的海滩和风景、最好的酒店和餐馆、国际购物中心。这里的居民热情友好，生活惬意和犯罪率低，而且全年气候温暖。目前正在新建数个码头和高尔夫球场。

如何投资普吉岛房产

如果是投资性买房（不是转售房产），你先需支付一定预订押金以预定这块地段或是别墅、公寓等。在寻求法律咨询、审核合同以及完成尽职调查之后，通常是在30天内，你要签订合同，付首付，一般是售价的15%到30%。其余的可根据项目进程，在一段时间内分期付款，直至项目建设完成。对于大多数开发商来说，这段时间通常是一年。通过这种方式买房，你可以有机会以低于市价30%以上的价格买到房产。原因是开发商希望借此吸引早期买家，后者不急于入住也知道早买优惠多。这既帮助开发商赢得早期买家对项目信心，也为银行赢得资本注入和担保，同时提升了房产项目财政状况。这对各方都是一个双赢局面！在项目建设阶段，由于材料成本上升，房价通常会大幅上升，开发商和买家也可以实现投资回报最大化。只有最先购买的买家能得到最大的优惠，能以比后期买家低得多的价格购得房产。

普吉岛房产的投资回报

上面的例子表明，如果费用低，你可以一年内分期付款，甚至在入住之前，你已可以获得丰厚的投资收益！许多投资者是先买房，等房产建成就转售。不过，一直保有房产所有权可能是更明智。因为房价每年上涨15%至20%，加上材料价格上升，通货膨胀，长期投资普吉岛房产非常稳妥。你也可以出租房产以获得租金收入。

现在是投资普吉岛的绝佳时候，我们可以提供岛上最好房产项目建议，因为我们是这里所有开发商的共同代理中介。

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏专家教你如何把握商机

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“养老天堂”泰国海边别墅月租仅1400元

生活成本低是外国老人选择到泰国养老的关键原因。在泰国任何一个地方租一座很好的别墅月租不会超过500美元（约合人民币3100元）。如果选择定居在北部的清迈或度假胜地普吉等，租金还会更低。该月刊一个美籍专家租的海边别墅月租仅为222美元（约合人民币1380元），别墅里空调、热水供应和无线网络一应俱全。

泰国旅游局曾给日本老人算过一笔账：在日本，一名退休男性和一名退休女性每月可以分别领取15万日元（约合人民币7800元）和7万日元左右的养老金。如果住在东京，老两口只能住在一间小房子里，上超市都得精打细算，但如果搬到曼谷，他们每月花2万泰铢（约合人民币3800元）就可以在市中心租到一套高级公寓，每月还可剩下4万泰铢享受生活。

“养老天堂”泰国海边别墅月租仅1400元

东南亚的生活消费也很低。在泰国，到最好的餐馆用餐只要花费5美元（约合人民币31元），吃一碗面只要花费60美分（约合人民币4元）。

除了生活成本低廉外，东南亚的热带风光、文化景观和娱乐活动也丰富了移居外国老人的生活选择。

养生

气候温和有益身体健康

近几年，越来越多老人考虑到东南亚定居，一个主要原因是温暖湿润的气候、全年较小的温差有利于对抗慢性疾病。

泰国和马来西亚的医疗体系也堪称完备，泰国的医护质量甚至在西方享有盛誉。

在泰国一家现代化的医院，由曾就读于美国的医生执行的完整身体检查花费低于40美元（约合人民币248元）。

马来西亚的公立、私立医院的医疗专业程度与西方国家不相上下，很多医院的医生都持有国际认证的医生执照。

移居的老人还可以购买当地的商业医疗保险。

据介绍，马来西亚的商业医疗保险价格与国内的商业医疗保险差不多，每人每年花费约合10000~12000元人民币，但提供的条件比其他国家许多保险公司都要好得多。

生活

国际化程度高容易融入

在泰国和马来西亚的城市里，走在路上你可以看到各种西方品牌的咖啡店、冰淇淋店，在书店里你也可以轻易找到各种英文原版书刊。而且，泰国的英语普及程度相当高，邮差、小贩多会说英语，没有语言障碍，这让老外们的异国生活怡然自得。

日本老人也不需要过分担心无法适应当地生活。泰国几家开发商在曼谷市中心修建了“小东京”，已吸引约3万名日本退休者定居。许多公司还推出多种针对日本人的娱乐活动。而在菲律宾，马尼拉的一家俱乐部也设立了一个日文网站，为日本退休者提供植物耕作、动物饲养、交际舞、天文学与斗鸡等娱乐活动。

而对于中国老人来讲，在东南亚生活也不成问题—几乎每个东南亚城市都有唐人街、华人聚居区。在一些地方，单靠中文生活也没有问题。像在马来西亚的槟城，华人银行和医院比比皆是。“槟城华人的普通话说得很好，而且各服务部门和商店都有华人，所以沟通没问题。”旅居吉隆坡的一位中国老人说。“因此中国人到这边养老并不会感觉完全背井离乡。”

跨国养老藏暗礁

到东南亚养老，理想很丰满，那现实呢？由于国内生活成本高居不下，日本老人早早就开始到东南亚养老，是赴泰定居的最大外国人群体。但他们发现，到东南亚定居并非想象中那么美好，除了要面对住宿环境、心理因素、饮食习惯等方面的问题，还要警惕当地人把他们当作“有钱又好骗的外国老人”，进而实施犯罪。

中介陷阱防不胜防

据日媒报道，日本老人移居东南亚，一般会通过中介机构寻找合适的公寓。许多中介在向顾客介绍时，一般都会告诉老人在泰国居住的日本人特别多，不需要担心太多。但现实中，很多在泰日本人是日本国内企业的驻泰员工及其亲属，企业一般会为他们安排高档宿舍，以确保安全。这种宿舍的月租金或高达十万日元（约合人民币5240元）。而移民中介为日本老人寻找的公寓往往达不到这种标准。许多日本老人到泰国后，发现邻居中很少有日本人。再加上日本人个性内敛、与当地人言语不通、不会讲英文，日本老人们的移居生活可能非常孤独，尤其是只身前往泰国的老年男性。

多金老人易成犯罪目标

因为与身边的人无法交流，很多日本老人定居泰国后被卷入诈骗、诈婚、甚至丧命的事件当中。前不久，一位79岁高龄的日本男性在泰国被害，泰国警方随后逮捕了一男一女两名泰国籍犯罪嫌疑人。这对男女几年前就曾通过骗婚的方式杀害了另一位日本籍男子，两起事件都是以获取钱财为目的。“东南亚以海外移居者为目标实施犯罪的案件正在逐渐增多，尤其是像此次事件一样以单身高龄男性为对象的犯罪案件特别多。”日本某杂志社主编奥岳说。

饮食习惯增加生活成本

此外，在泰国生活能多大程度上节约成本呢？奥岳介绍，泰国本地的饮食比较辛辣，口味上和日本料理完全不一样，也不适合老年人常吃。“为了迎合日本人的口味，当地也有很多寿司店，但消费也比较高，这样生活成本就增加了很多。”他说。

各国推出“退休签证”

泰国、马来西亚等国成为热门退休地，也是政府鼓励的结果。为了吸引“多金”的外国退休者前往居住，拉动经济增长，东南亚各国几乎都出台了针对退休者的特殊签证。

泰国：“退休签证”吸引退休老人

泰国早在2002年就推出了退休签证制度，并逐步降低了申请门槛。目前的条件是年满50岁，存款加上年收入不少于80万泰铢（约合人民币15万元），再开具无犯罪记录及身体健康证明，就可以申请为期一年的退休签证，期满后可以延长。虽然签证每年都要更新一次，但申请人可以在泰国申请，每次只需一两个小时、花费几千铢手续费，非常方便。

怎样汇款到泰国购房？

当外国人在泰国买房时，需要把购房款项从泰国以外的国家，通过银行汇到购房人在泰国本地银行开设的账户。购房款到了泰国以后，申请泰国本地银行出具的外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form “FETF”证明文件，注明此汇款用途为购买公寓房产（旧称：Thor Tor 3，任意转账数额超过20,000美金即可向银行申请，此文件甚至可向第三方购买，价格为2万铢/每百万泰铢），即可以凭此证明到泰国土地厅（Land Office）过户。

以下是泰国汇款购房的步骤：

购房人到泰国本地银行开户。
把开好的银行账号、户主姓名、银行名称、开户行地址和SWIFT代码发给帮你汇款的人。
任何人都可给购房人的账户汇款，但是购房款项一定要汇到购房人在泰国本地银行开设的账户。购房款全部到账以后，到银行申请泰国外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form “FETF”证明文件（此表格会由银行工作人员帮忙代为填写，3-4分钟即可搞定）
过户前一天去银行开购房款的支票。

中国人在泰国买房可以移民泰国吗？

泰国是非移民国家，在泰国买房并不能移民泰国。但是泰国政府欢迎世界各国人民来泰国养老定居，特推出针对外国人的养老计划，凡是年满50岁的外国人，只要在银行有16万人民币的存款或有相当的收入证明就可以申请养老签证，长期在泰国生活下去。

不足50岁的外国人依然可以非常容易的长期居留在泰国。普通的旅游签证一次入境可以在泰国停留60天，之后可以延期一次延长30天。对于长期住在泰国而很少离开泰国的中国人，可以选择在语言学校学习泰语或者其他语言以获得一年期的留学签证，学费约5000人民币。如果只需要签证而不上课，则是2000人民币左右。

因此，泰国美丽的自然风光和低廉的物价，已经吸引了越来越多的外国投资者和外国人来此定居生活，泰国有各种形式的签证政策为外国人长期居住泰国提供了便利。

中国人在泰国买房如何办理分期付款？

中国人在泰国买房付款一般分两种情况：

一是直接可以入住的现房需要一次性付清。

二是期房，即将竣工和在未来1-3年后交房的都属于期房，泰国期房可以分期付款。因此，期房在签约时先付首付款，通常为房子总价的20%-30%，然后从签约起的未来一年内分多次支付房价的30%，最后等交房时才支付最后的50%。

由于并没有和银行的贷款，并不需要支付任何利息，您支付的所有房款加起来就是房子的总价。这种方式为很多外国投资者提供了便利，可以在未来的时间内分期支付。

泰国共管公寓、公寓和独栋屋的区别

共管公寓（Condominiums）：

在泰国，外国人获准拥有具备永久产权的共管公寓，但需符合以下条件：

1、整个共管公寓项目由外国人拥有的产权不得超过49%，其余归泰国人所有。

2、符合共管公寓公寓法案条件，也既是带入泰国的外汇至少与所购共管公寓的房价相等，并且已在泰国境内兑换成等值泰铢。

如果属于外国人的永久产权限额已满，你也可以考虑购买租赁产权的共管公寓（相比永久产权，租赁产权所享权利更受限制。）

一旦购买了共管公寓，你就拥有法律认可、政府颁发和管理的个人产权契据。该产权是无限期的，你也可以自由出租或出售相关房产。你和其他业主共同拥有该物业项目公共区域的产权，包括项目所占土地。业主自住的永久产权型共管公寓则无需缴纳房产和土地税。

公寓（Apartments）：

共管公寓是根据共管公寓法案之名注册登记的公寓。而公寓则是没有根据此法案注册登记的公寓。尽管公寓比较便宜，购买公寓有很多不利。公寓不具备永久产权，只有租赁权。你对公寓综合体的公用面积没有所有权，也没有共有权。这些公有面积由开发商拥有。公寓只赋予租赁权，并须缴纳房产和土地税。

独立屋（Houses）：

外国人不能拥有土地，但可以拥有土地上方的房子。土地既与房产分离，如欲获得泰国房产的所有权可通过两个途径：

1、在租赁来的土地上建房。

2、购买已建成却没有土地权的独栋房，再取得土地租约。

注意：租赁权续期需要出租人的同意。没有出租人的同意，承租人不可分租、出售，也不可转让其租赁权。所有租赁权都是个体协议权利，因此承租人死亡时自动终止。

外国购房者的法律瓶颈：49%的产权限制

与东南亚其他地区的房地产投资不同，海外人士在泰国购房，面临产权限制你可以买一栋楼里的很多间公寓，但是不能买一栋楼的产权。

按照泰国《公寓法》规定，外国人可以在泰国购买公寓，但该公寓所有外国人购买的面积合计不得超过整栋公寓总面的49%。外籍公民最多只能拥有一栋公寓49%的产权。外籍人士需要提供将购房款自海外转账至泰国国内银行的凭证，并有银行开具的证明。因而，外籍公民想要获得房屋产权，需要与泰国公民“合作投资”。

但是，由于这种“合伙”的形式存在风险，目前采用与泰国公民合伙购房的案例并不普遍。更多去泰国投资的外籍人士，选择租用长期产权的方式，获得房屋使用权。

按照泰国政府规定，外籍人士可以租用泰国房产30年。到时限后，可以到泰国土地管理部门延长30年使用期。期间，房屋使用权可以转让。

另外，外籍人士可以在泰国注册公司，并通过将房产登记到公司名下的方式，实现对泰国房产的持有。但是，在泰国注册公司，同样要受到49%的比例限制。据泰国《土地法》规定，外国人在泰国设立的公司，泰方持股至少达到51%，即外籍公民持股不得超过49%。