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苏黎世房产情况如何？

苏黎世房产以每平方米12’250瑞郎(约合83’699.35元人民币)的房价保持着瑞士房地产价格最高城市的地位。然而在过去这十年当中，卢塞恩的房价升值最快，已达每平方米8500瑞郎(约合58128.1元人民币)，比2007年高出82%。

由苏黎世联邦理工学院(ETHZ)和网上比价服务Comparis网站于周四公布的报告显示，最受青睐的是一些沿湖地区的房产。过去十年里房产升值第二高的地区则是俯瞰苏黎世湖的豪尔根区(Horgen)：每平方米价格窜升80%，达到1.1万瑞郎。

今年首次跻身头十名的地区分别是苏尔塞(Sursee，卢塞恩州)、乌斯特区(Uster，苏黎世州)、洛桑、霍赫多夫区(Hochdorf，卢塞恩州)、伦茨堡(Lenzburg，阿尔高州)，和马尔希(March，施维茨州)。

苏黎世击败去年的赢家，即格劳宾登州的马洛亚(Maloja)地区，成为当仁不让的冠军。而在拥有圣莫里茨等高档度假区的马洛亚地区，房价达到每平方米11’500瑞郎。季军则是俯瞰日内瓦湖的拉沃-奥龙区(Lavaux-Oron)，每平方米价格为11’250瑞郎。

瓦莱州(Valais)拉龙(Raron)的房价最低，每平方米只要2750瑞郎(约合18770.4元人民币)。比它略高的是纳沙泰尔州(Neuchatel)彼此毗邻的两个地区-拉绍德封(La Chaux-de-Fonds)和勒洛克勒(Le Locle)，房价均为每平方米3250瑞郎。

这是不是意味着一个时代的终结？

瑞士房地产频繁出现在全球价格对比调研排名榜的前几名，其中日内瓦房产和苏黎世房产最为突出，常可与摩纳哥、香港、上海、纽约、悉尼和伦敦等世界房价最高地区有的一拼。

然而瑞士信贷集团(Credit Suisse)正预测“一个时代的终结”，在这14年间瑞士房地产价格曾不受限制的一路飙升。

信贷集团在6月发表的一份报告中称(英)外部链接：高昂的房价与愈发苛刻的融资要求，使得越来越少的瑞士家庭能够实现买房的梦想。因此需求量已经降低，价格的增长也出现停滞。

瑞士的生活环境与生活质量十分优越，长期以来对世界各国的成功人士构成极大的吸引因此房产的价格当然也相对较高。

瑞士第一大城苏黎世房产情况，一直以来都是瑞士房价最高的地方，2017年的统计显示，苏黎世房产每平方米12250瑞郎的房价依然稳居第一。但却不是涨幅最高的。根据苏黎世联邦理工学院(ETHZ)和网上比价服务Comparis网站近日公布的报告，过去十年里房产升值第二高的地区是俯瞰苏黎世湖的豪尔根区(Horgen)每平方米价格窜升80%，达到1.1万瑞郎。纵观瑞士涨幅前10位的地区和房产，可以发现最受青睐的是一些沿湖地区的房产。

本期居外给大家特别介绍2017年房产涨幅前3位的风水宝地。

No.1 卢塞恩，涨幅：82%。

卢塞恩（Lucerne）是卢塞恩州的首府，位于瑞士中部、罗伊斯河出口与四州湖的汇合处，市区人口只有7万人。它依山傍水、风光迷人，有瑞士最美丽、最理想的旅游城市之誉。一千多年前卢塞恩还只是一个小渔村。1178年设市、1332年加入瑞士联邦。伊斯河两岸中世纪的古建筑和现代化的新建筑和谐统一、浑然一体。卢塞恩是座文化名城因而艺术家们在此得到了不尽的灵感。历史上很多著名作家在此居住和写作。

卢塞恩现有人口8万多，面积13.3km2 ，其中28.0%为农业用地，22.3%为森林，47.6%为建筑和道路交通。

No.2 豪尔根，涨幅：80%。

豪尔根（Horgen）是苏黎世湖南岸几个较大的镇之一，自2018年1月起，以前的Hirzel小镇从行政上并入霍尔根。豪尔根现有面积21.1 km2 ，其中27.7%是农业用地，49.9%为森林，用于居住和交通的面积只占20.4%。

豪尔根是瑞士中部典型的新石器时代文化考古遗址。那里的先民聚落考古称之为“霍尔根文化”，出土有与法国北部塞纳瓦兹马恩文化同类的一种带有平行线的粗陶器。历史悠久的豪尔根首次见诸典籍记载是952年。

No.3 乌斯特区，涨幅：69%。

乌斯特（Uster）是苏黎世州的第三大城市，也是乌斯特省的首府，位于格里芬湖之侧。该城2001年获瑞士瓦克奖、人口超过3万、名列瑞士20大城市之一。乌斯特的官方语言是德语但当地“土著”的主要语言其实是一种称为阿勒曼尼语的瑞士德语 （Alemannic Swiss German）。

乌斯特现有面积28.5 km2 。其中44.4%为农业用地，27.1%为森林，26.2%用于建筑和道路。

不管是出於對資產多元化配置的考慮，還是焦慮人民幣貶值因而在發達國家購房以求保值，亦或者是為了孩子的留學教育和移民考慮，國人在海外置業的現象日益普遍，而且在出國買房這件事上也越來越追求理性。

現在攻占多倫多、墨爾本和倫敦等地早已不是新鮮事，中國投資者的眼光正在瞄向那些房價仍然便宜、尚有較大增值空間的冷門城市。對部分中國人來說，為了下壹代的留學或者定居就是買房的動機。如何辨別海外房產新聞和房源信息的真假，這也是壹門不淺的學問。

1、 憑借當地房產交易均價給予初步判斷
壹般自己做過壹段時間房產經紀人後，對各類房源信息都有接觸。憑借自己累積的經驗和自己對某個小區掌握的知識，再結合房源發布的價格，我們可以對網絡的房源做壹個初步的判斷。比如：我們壹般非常熟悉房產的交易均價，當壹個房源明顯低於或者高於該地區的房源均價的時候，我們可以斷定這個房源不是真實房源。

2、 利用谷歌搜索聯系方式辨別法
通過谷歌查看其留下的電話或者msn等聯系方式不是經常在網上發布信息。

如果對方經常在通過自己留下的聯系方式來發布房源或者客源信息，我們可以初步判斷其是壹個中介企業的工作人員。

如果發現其留下的聯系方式很少甚至沒有發布房源類的信息。

3、 谷歌搜索房源信息出現的頻率
如果壹套房源同時出現在多家中介公司或者經紀人手上，說明這個房源是真的，不過關鍵的問題：我們如何找到業主。

谷歌作為目前國內外比較主流的搜索工具，我們應該會使用。可以說只要是網絡上存在的信息，搜索引擎就壹定可以找到。

在如今這個階段，根據我對房地產經紀人的了解，熟練掌握搜索引擎技巧的人不多，可以通過搜索引擎來找房或者賣房的人更是鳳毛麟角。如今大多數人停留的階段是通過谷歌來找行業網站。如果我們把搜索引擎的排序仔細分析壹下，我們會發現行業網站有的數據在搜索引擎裏面都可以找到。

4、 通過電話判斷真偽
為了方便起見，我們可以先把自己假定為買房的人。在接聽電話的時候，大部分的業主會問道您是不是中介公司。在核實房源的時候，可以客源的身份仔細詢問。我們可以看房後留下照片，然後在給他說我們是做什麽工作的人，可以給他帶來什麽，並且還可以通過詳細地跟他聊天打消他的顧慮。

根據《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》，加拿大的多倫多成為置業海外投資回報率最高的城市，其次是新西蘭的惠靈頓，排名第三的韓國首爾海外投資回報率達到26.2%——與第二名僅差0.1%。但是韓國房價年增漲率低於新西蘭而租金回報率高於新西蘭。

針對於投資角度來看韓國的確是很有投資潛力。

在國內其實房子的所有權是永久的，只要房子不塌(設計壽命壹般為50年)這房子就壹直是產權人的但土地是國家的，根據項目的立項不同租用國家土地的周期也不同。像住宅用地產權為70年因此在土地使用權到期後土地使用權和地上房產由國家無償收回之後房屋所有權也就自然消失。

而韓國房產為永久產權：由於韓國土地為私有制，購買房產後無論是房產還是土地，所有權均為永久。

其實通過上面的《2017上半年胡潤全球房價指數》就可以看出國內雖然壹直在出臺相關房產政策但是房價的飆升程度在世界上也是有目共睹的，所以現在很多人選擇海外房產最最主要的壹個因素就是房價。

而在韓國濟州，不僅房產均價為2-3萬/㎡，而且精裝修配置品牌家電，對比起國內高昂的裝修費在韓國購買房產，不止房價合適，還省下壹大筆裝修費用。

購買房產就可以送韓國的永居綠卡，在全球進行海外資產配置的同時，還可以拿到壹個綠卡身份。拿韓國綠卡可以享受和韓國人同等的醫療教育的福利待遇是很贊的，而且比起飛行距離就要十幾二十小時的歐洲美洲等這些很遠的地區，在韓國買房子也給身份的國家韓國由於距離中國近隨時都可以過去，韓國綠卡福利確確實實是看得見也享受得到的。

對於有些投資者表示不想僅限於濟州島的房子，想去投資首爾的房子。針對這種投資需求，就完全可以選擇韓國基金移民。通過基金移民拿到韓國身份後，想要投資韓國任何城市的房產都可以。同時無論經商還是工作又或者留學均不受限制。

所謂零投資是指，韓國基金移民需要投資5億到韓國法務部指定產品中安全有保障。投資期為五年，投資期內給予投資人F2居住簽證，五年後拿到永居權後，投資本金全數退回給投資人。同時投資期五年內無任何維持成本的支出。

韓國基金移民區別於其他基金項目的最大優勢就是靈活性高，投資後可隨時撤資然後身份隨之消失。同時投資期內不在CRS內，也成為很多海外置業的首選。

韓國濟州島適合投資，原因是：據國內各大城市僅有1-2小時的飛行時間；無汙染無工業無霧霾而且PM值僅為0.041；房價漲幅趨勢可觀，作為著名旅遊島嶼，房產增值潛力可觀；投資之後即可獲得韓國移民身份而擁有第二國身份是多壹份保障且多壹個身份象征；獲得韓國移民身份即可享受韓國多項福利，包括養老、教育、醫療。

自2011年以來，海外資產配置便成為國內高淨值人群的投資熱點，這其中，又以境外置業為主要投資形式。近年來，海外置業人數更是呈現持續上升趨勢，平安證券2016年發布的報告顯示，國內超高淨值人群中，60%在海外配有資產。

事實上，隨著國內居民收入的增長和理財觀念的更新，海外置業細分人群已經發生了很大變化，海外置業不再是高淨值人群的專利，中產階層甚至一些理財觀念前衛的白領，也加入了海外置業的大軍（參見90度地產《走下神壇的海外置業》系列故事：《泰國買房記：就當是買了個理財產品》，《明媚的澳洲總有中介在“割肉”》 ）。

2017年以來，隨著國家對個人購匯用途的嚴控以及CRS（共同申報原則）政策的實施，海外置業的難度增加了不少。在多重因素的影響下，海外置業出現了哪些新態勢？去海外置業的又是怎樣一群人？

中國四成海外投資流向地產

高達80%的受訪高淨值人群表示在未來有海外投資需求，超過半數已有海外投資經驗。而地產成為最為熱衷的海外投資標的，佔海外投資最大比重，超過四成。

隨著國內房地產市場放慢速度，海外置業日益升溫。

七成高淨值人群海外置業為投資，三分之一為自住，平均投入600萬。

資產配置/分散風險和子女教育是高淨值人群海外投資的最主要原因，分別佔19.8%和19.4%。

十年前，中國學生出國留學時間一般才2年，而現在的趨勢是8年。胡潤表示：“這就帶動了海外置業的需求。”

15%的高淨值人群把度假房置辦在海外。

三分之一高淨值人群對海外投資回報率非常有信心，近一半較有信心。

王健林、許榮茂、郭廣昌、陳麗華、嚴彬、潘石屹和張欣等企業家均有海外投資動向。

相關調研員表示：“今年海外置業投資趨勢很明顯，主要原因包括國內一線城市房價相對較高，以及國內房地產市場空間這幾年看起來受限等。”

根據胡潤研究院數據，中國個人總資產超1000萬元的高淨值人群已達109萬人；個人總資產超1億元的高淨值人群約6.7萬人；個人總資產超5億元的超高淨值人群約1.7萬人。

高達80%的受訪高淨值人群表示在未來有海外投資需求，超過半數具有海外投資（企業及個人）經驗。而地產成為最為熱衷的海外投資標的，佔海外投資項目最大比重，超過四成；其次是固定收益和股票。

國際教育推動海外置業不少有子女正在留學的家長都有在留學國當地置業的打算，這樣做既是為了妥善安排子女的住宿，也是為了投資。

調查顯示，子女教育是富豪海外投資的第二大原因，佔19.4%；資產配置/分散風險是最大的原因，佔19.8%。