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加拿大抵押貸款及房地產公司（CMHC）最近稱多倫多過熱的房地產市場具有高風險。在考察了全國15個房地產市場後發現，多倫多、溫尼伯格(Winnepeg)以及裏賈納（Regina）三地屬於高風險房地產市場。令人詫異的是，溫哥華的房地產市場則被歸到了低風險類別。

溫哥華樓市低風險穩增，多倫多房市風險急劇上揚

在報告中，加拿大抵押貸款及房地產公司稱：“在多倫多房地產市場，高風險主要來自於價格過快增長以及估值過高。溫尼伯格房地產市場的風險來自於估值過高以及供應過剩，而裏賈納的風險主要由於價格過高、增長過快以及供應過剩，尤其是新建公寓房過量。”

在多倫多，目前獨立屋平均價格在100萬左右。價格的上漲主要是因為市場上湧入了越來越多的高價房屋。這種房價的增長與個人收入增長不相匹配，使得溢價風險增加。

加拿大抵押貸款及房地產公司還指出，上季度已完工但未出售的房屋數量出現了顯著增長，已經達到了歷史最高值。在建的公寓數量增速在減緩，使得二手公寓市場以及租賃市場收緊。只要開發商不再繼續過度建設，目前的公寓房儲量會很快地被市場消化掉。

在加拿大另一個火熱的房地產市場溫哥華，加拿大抵押貸款及房地產公司認為其房地產市場出現價格調整的風險很低。由於二手房屋市場狀況趨於平衡，會使房價繼續穩定的增長。

儘管溫哥華房價是全國最高的，但是對各類房屋的需求在人口和個人收入持續增長，以及有限的土地供應的大背景下仍會保持強勁。首次置業者會繼續關注低端房屋，而高端房屋的需求則主要來自高收入人群以及房產投資者們。 

從全國範圍內來看，加拿大房地產市場的溢價風險趨於溫和，房價的增速略微快於人均收入。

加拿大抵押貸款及房地產公司首席經濟學家Bob Dugan表示說：“總的來看，我們對房地產市場所出現問題進行的風險評估會因為區域差異而有所不同。各地房地產市場出現的不平衡狀況可能會因為未來房價的緩和以及經濟狀況的改善而得到解決。”

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B.C.省房地產公司Macdonald Realty的最新調查顯示，中國人主導了溫哥華的豪宅市場。在2014年，在溫哥華購買300萬以上豪宅的所有買家中，來自中國內陸的買家占了70%。而隨著房屋價格的下降，中國人的影響越小。在購買100萬至300萬房屋的買家中，中國人僅占21%;而購買100萬以下房屋的買家中，中國人則減少到11%。

大陸買家搶佔溫哥華高端豪宅市場 佔據70%

目前溫哥華的獨立屋平均價格高達223萬，同時該市的房屋負擔能力也引起了廣泛的關注。隨著房價的飛速攀升，最近有關溫哥華高房價是否是由中國人所致的爭議正在愈演愈烈。許多人聲稱溫哥華豪宅不斷增長的需求主要來自通過聯邦和B.C.省投資移民專案移民到溫哥華的中國百萬富翁們。

Macdonald的副總裁Dan Scarrow表示，他認為中國買家對房地產的影響力僅僅發生在豪宅市場上，而非整個房地產市場。這個結果否定了那些將溫哥華房地產市場的可負擔性危機全部歸責到外國買家的觀點，同時也證明認為中國買家在溫哥華房地產市場上影響力不大也是不對的。

Dan表示說：“很明顯，我們可以看到來自中國的買家在溫哥華的豪宅市場上具有主導性的地位。但是在剩餘的房地產市場上，中國買家則只占很小的部分，約11%。所以中國買家所導致的最大的問題可能是使得豪宅市場的可負擔性下降，不過豪宅市場的參與者並不是那些急需政府幫助購房的人。低端房地產市場出現的可負擔能力下降主要還是由於供應不足以及低利息率導致的。”

這次調查的數據來自Macdonald’s在溫哥華的三間辦公室在2014年所經手的1,500房地產交易資訊。公寓和鎮屋占了所有交易量的62%，為962;剩下的38%則為獨立屋。在所有的高於200萬的獨立屋交易中，幾乎所有的買家都是中國人。Dan稱他們是通過買家的名字來區分中國大陸人、中國香港人和臺灣人的。

調查還顯示，這些豪宅買家大多是加拿大公民或者移民身份。並且有大約5萬來自中國大陸的富人將會在未來繼續從中國香港和中國帶入更多的資金投資到當地的房地產市場中。母親是臺灣移民的Dan表示他對於公司調查數據和分析的準確性很有把握。

去年，Macdonald公司運用不同的方式計算出，在2013年其在溫哥華售出所有531間獨立屋中有約33.5%是由來自中國大陸的人購買，同時指出這些中國大陸買家的平均購買價格與其他買家相比較高。這在當時引起了不小的爭論。因為在加拿大很少有調查直接針對溫哥華房屋買家的來源國的。

早在2013年Sotheby發佈的一項報告中稱約40%的溫哥華豪宅市場買主都來自中國大陸。另外，城市規劃師Andrew Yan也曾對溫哥華的用電狀況進行了調查，發現溫哥華市中心有將近25%的公寓單元無人居住。這進一步引起了當地人對外國買家推高房價的爭議。

對此，Dan表示中國買家僅僅在推高溫哥華當地的中高端房屋房價上產生了影響，比如溫西豪宅的價格。而溫哥華整體房價增長其中一個重要原因是獨立家庭住房的供應量在過去20年都沒有任何變化。

Dan指出溫哥華的居民需要改變以前的傳統觀念，成為業主並不一定意味著一定要購買獨立屋，其他的房屋類型可能會是更為現實的選擇。

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這個六月是大溫地產局過去所有六月銷量最大的一個月，躍升至大溫地產局所有月銷售記錄的第二位。

溫哥華6月房產銷售創歷史新高

大溫地產局的相關報導顯示，2015年6月，大溫地區的住宅銷售量在MLS®上達到了4375套，2014年6月銷量為3406套，同比增長28.4%。 2015年5月銷量為4056套，同比增長7.9%。

上個月的住宅銷量為近十年來月平均銷量的29.1倍，也是月銷量連續第四個月超過4000套，這在大溫地區的銷售歷史上屬於首次。上一次的最高月銷售記錄為2005年5月的4434套。REBGV主席在接受採訪時說道：“大溫地區的家庭獨立式住宅市場需求依然強勁而活躍，上個月我們見證了該地區近十年來房產銷售的最高紀錄”。

大溫地區所有住宅地產當前在MLS®房價指數的符合基準價格為694,000加元，同比增長10.3%。

McLeod說：“房產市場活動具有週期性特徵，當前我們正處在活動週期的上升階段，這與2000年中期的情況十分相似。要想指出造成該迴圈週期的某一種因素很簡單，但事實是這一迴圈規律是好幾種不同的因素共同作用的結果。”

McLeod還說：“當前的良好勢頭是低利率政策，獨立住宅市場供不應求，人口增長，大溫地區經濟領銜加拿大增長，前幾年‘積壓需求’得到釋放以及該地區非常適宜生活等多種因素共同導致的”。

六月，大溫地區的獨立式，並附式和公寓式住宅房產月總新掛牌量為5803套，同比增長8.7%（2014年6月新上市量為5339套）。

McLeod說：“雖然當前有穩定數量的新掛牌量不斷湧入市場，但總體而言，市場上的房產供應仍然處於供不應求的狀態”。

當前大溫地區在MLS®掛牌可供銷售的房產數量為12181套，同比2014年6月下降23.9%，同比2015年5月下降1.3%，為2006年6月以來的最低掛牌量。

六月份房產成交與掛牌比率為35.9%，為大溫地區2006年6月以來最高。當成交與掛牌比超過20%並維持一段時期後，就會出現有利於賣方的市場境況。

McLeod表示：“在當前的市場競爭形勢下，買方做決定的時間非常有限，他們需要和房產經紀人保持溝通以獲得當地市場MLS®的最新房產掛牌資訊，制定符合自身需求和風險偏好的購買戰略，並獲取其他專業諮詢和保障服務”。

2015年6月，獨立式房產銷售量達到了1920套，同比增長31.3%（2014年6月為1462套），相比於2013年6月的1102套增長了74.2%。同月，大溫地區獨立式房產的基準價格上漲到了1,123,900加元，同比2014年6月增長14.8%。

公寓式房產2015年6月的銷量為1774套，同比增長35.6%（2014年6月銷量為1308套），相比於2013年6月1068套的銷量增長了66.1%。同月，大溫地區公寓式房產的基準價格上漲到了400,200加元，同比2014年6月增長5.3%。

附合式房產2015年6月總銷售量為681，同比增長7.1%（2014年6月銷量為636套），相比於2013年6月472套的銷量增長了44.3%。同月，大溫地區並附式房產的市場基準價格達到506,900加元，同比增長7.1%。

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據卑詩地產協會(B.C. Real Estate Association，簡稱BCREA)週三發表最新報告指出，溫哥華地區房屋價格飆升的基本原因，並非海外資金湧入「掃貨」，而是受地理位置限制，導致可供發展的土地供應不足。

溫哥華獨立屋或成奢侈品？

據BCREA首席經濟學家穆爾(Cameron Muir)表示，沒有確實的證據顯示，溫哥華地區房屋可負擔能力下降，跟海外買家入市有關，因為本地房屋銷售統計數字表明，超過95%的買家是加拿大本國居民。換言之，海外買家比率低於5%。

增建築密度 以滿足需求

穆爾又指出，溫哥華地區三面環山和海，這使可供發展土地供應短缺，繼而令獨立屋價格節節上升。他說，溫哥華地區的獨立屋，不論是溫市還是素裏市，都因為可發展土地供不應求，而日漸成為「奢侈品」。

穆爾認為，只有增加建築密度才可滿足人口增長所帶來的房屋需求，因為溫哥華地區極缺乏可供發展的土地。

據BCREA資料顯示，由2010年5月至2015年5月，溫哥華地區的柏文與其他多戶式住宅物業的價格，平均只上升了7%，但在同期獨立屋價格則飆升32%，令獨立屋的基準(benchmark)價格升破110萬元水準。

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外國人到溫哥華炒樓的情況究竟有多嚴重？卑詩房地產協會(BCREA)的報告指出，外國業主的比例其實不到5%，而房屋買賣活動涉及外國買家也未超過5%。本地房產投資者的活躍程度，較外資高出3至4倍，而幾個地區最近5年的柏文價格，其實不升反跌。

BCREA昨日公佈「外國買家介入樓市」報告，主要是回應不少省民對房市的憂疑——外國人已大舉介入本地樓市，並炒樓成風。

溫哥華房價高燒 到底誰才是真正的背後推手？

報告指出，雖然無法提供具體外國買家數字，不過，根據現有的資料分析，目前大溫房屋的業主只有5%是外國人，而房屋買賣活動涉及外國人的比例亦不超過5%。

針對有人認為外國買家在本地置業後，提高房屋空置率，BCREA的報告亦指出，在大溫地區，不管是房屋空置率，又或房屋所住的是外國人或只具臨時居民身分業主(如留學生或外國勞工)，其比例均未與加國其他大都會有明顯偏離。

報告引用2011人口普查資料指出，大溫地區房屋住外國人及臨時居民的比例只有0.78%，比加拿大140個大城市的平均率低。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)對出租柏文業主的調查則指出，在2014年底，出租柏文的外國業主比例只佔2.3%，與多倫多的2.4%，維多利亞的1.1%，以及滿地可的1.5%，相差不大。

報告分析大溫獨立屋樓價上漲原因，其實是受到獨立屋掛牌數量減少所帶動，由於獨立屋愈來愈「稀有」，以致買家彼此間競爭喊價，造成樓價明顯上漲。

溫哥華房價高燒 到底誰才是真正的背後推手？

報告說，相較於獨立屋，多戶住宅如柏文在過去5年間價格穩定，各地區漲跌互現，漲跌幅亦不大，這與各個城市增加建築密度，建築商大量投入興建柏文，使柏文單位數量不斷增加有關。報告說，多戶房屋目前佔大溫房屋總數的1/3，而興建的新屋當中，多戶房屋卻佔8成。

報告還說，以平均樓價來評定房屋的負擔程度並不準確，大溫中央放盤系統(MLS)的買賣，有接近70%低於平均樓價73.8萬元，有32%低於40萬元，有82%低於100萬元。

該報告並列舉了過去5年間樓價變化的數據，大溫地區獨立屋5年上漲的平均數字為32%，其中西溫上漲49%為最多，其次是溫西43%，溫東48%。

柏文5年來的價格則是漲跌互現，上漲最多的是溫西，5年上漲13%，下跌最多的是蘭裏，5年內跌價10%。

報告亦探討主要移民國家外國勢力介入當地房產的問題，根據2014年的調查，美國住宅樓市的外國買家佔7%，其中中國買家佔24%；在澳洲方面，過去10年購買房產的外國人，約佔總房屋銷售金額的5%至10%。

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溫哥華房地產市場旺，除獨立屋外，公寓也相當搶手，價格已飆升至讓不少家庭難負擔。但若從土地價格、建築成本和各類市府收費等數據計算，在溫哥華蓋一個公寓單位的成本就最少要50萬元，因此價格想低都難。若以一間800平方呎的公寓計算，就算在溫哥華市中心以外地區，地價平均每平方呎280元，而興建一棟高層公寓的成本約為每平方呎282元，因此一棟公寓的基成本為每平方呎562元，800呎單位即為44萬9600萬元。

溫哥華公寓造價成本急速攀升1戶成本逾50萬

此外每間公寓單位還需加上市府的各類費用，例如一個名為“社區容貌貢獻”（CACs）的費用，是以土地重畫為高密度後，新價格的75%，一棟單位的CACs約為4萬8000元。其他市府開發費等又讓每單位成本上升1萬1700元，各項雜費還需要約1700元。 

將以上費用合計，一棟在溫哥華的混擬土公寓單位成本約為52萬5700元，每平方呎約650元。而這都是基礎成本，若加上宣傳費、市場費等，則每間公寓單位的成本已不只此數。

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