澳大利亚房产投资 – Page 29

澳洲房产集团Domain预测2015年最火的悉尼城区

悉尼房价在2年内增长近30%之后，预测2015年的增速会减慢，但有些城区将会大放异彩。

在《Domain地产指南》（Domain Property Guide）中，Domain集团在其中访问了一众专家，并对悉尼700个城区做了预测。Domain预测悉尼今年的房价增幅介于国民银行预测的4.7%与SQM Research总监Louis Christopher预测的12%之间。

AMP Capital的首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）预测悉尼房价今年的增幅不超过8%，与McGrath执行长麦格拉斯（John McGrath）的预测一样，后者警告如果增幅超过这个比例，悉尼房市将陷入麻烦。

无疑悉尼房市今年有了一个强劲的开始，已经多次出现80%以上的拍卖清盘率，这表明繁荣条件继续存在。“我们自从2002-03年以来就没见过这种类型的房价增幅或市场动力。”Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称。

他预测今年的价格增幅在7%至10%之间，但他认为有些城区将超过12%，主要是在内西区、西北区和上北岸。有些城区的公寓价格增幅将超过7%。

在众多增长热区中就包括Lilyfield，居住在该区的Sandra和Richard Valente夫妇以及他们的儿子Jackson正准备换掉一间8年前购买的排屋。“我们有个年幼的儿子，他需要空间。”Valente太太说。他们的预算是170万，但依然觉得很难买到理想的房子。“大部分拍卖会都令我们失望…这太令人沮丧了。”

韦森说内西区很多家庭都有同样的故事，他们要找更大的房子，而像Lilyfield这样的城区正在崛起，因为他们有高端的邻居。“巴尔曼（Balmain）和东巴尔曼现在绝对是享有盛名的城区，Lilyfield就在旁边。”

他说很多家庭都在提高标准，要在西北区和山区（Hills district）找性价比高的家庭住房，“山区的房价增幅可能会再次震惊我们” 。

2015悉尼房价最火的城区

追求5%回报率的投资者将继续推高西区最廉价城区的房价，其中Macquarie Fields的增幅将超过12%，主要是因为它相对便宜。“请跟30万甚至40万的房子告别。”韦森说。

这个价格在靠近市区的地方已经难以买到一套公寓。有些人已经不得不做出妥协，例如Peter Jelfs。他在1月份以47.3万在Erskineville和Alexandria边界买了一套一居室。“我真正想买的是一套带上锁车库的二居室。”他说。

Valente夫妇为了儿子Jackson计划换大房，但发觉悉尼房价超出预算

韦森否认了任何关于悉尼新公寓供应过度的说法，他预测2015年新开发热点的公寓房价增幅超过7%，例如Rhodes和Waterloo。

韦森还预测悉尼CBD的公寓在今年会有良好的前景。“考虑一下外国投资者，悉尼中央的公寓将变得更加有吸引力。”他说。

悉尼房价在2年内增长近30%之后，预测2015年的增速会减慢

推荐房源：悉尼5卧3卫的房产

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

中国人都爱投资澳洲房产悉尼、黄金海岸的中心地段最热

澳洲房产投资有多热？先来看看这些“壕”的动作吧。

据英国《每日邮报》去年8月13日报道称，大连万达集团董事长王健林正将其商业帝国拓展到澳大利亚，计划投资17亿澳元（约合人民币97.1亿元）在当地发展房地产项目，在澳大利亚昆士兰城市黄金海岸投资9.71亿澳元建设一个海滨度假村。地产专家称，这笔交易可能会为中国在澳房产投资开启一个新纪元。

紧跟王健林的步伐，中国又一富豪，恒大集团董事局主席许家印也抵达黄金海岸，寻求机会购买Sheraton Mirage喜来登度假村。有意思的是，该项目距离8月万达集团投资巨额购入的珠宝三塔酒店项目仅15分钟车程。

不与移民挂钩，澳洲房产为何仍然有着如此大的吸引力？“一是经济环境稳定，二是抗险能力佳。”移民总监陈伟召对此分析表示。此外，随着近年来美国、加拿大等国投资政策收紧，英国、新加坡投资移民的门槛提高，这也在一定程度上导致越来越多的中国投资者把目光转而投向澳洲。

根据相关数据显示，过去7年里，中国买家已在澳洲房地产市场“豪砸”近200亿澳元，业内人士预计，在未来7年，数字还将增长近两倍。

为何国人爱去澳洲买房？

永久产权、无房产税、遗产税，而且可以贷款，租金回报率高，再加上有优良的教育体系作为支撑，近年来，澳洲房产市场持续升温。

不仅如此，当地极富有吸引力的贷款利息和贷款成数也是一大助力。“海外投资人在澳大利亚银行贷款，最高可获得80%的房地产贷款额。现在，澳元又在贬值，大家都觉得在澳大利亚买房是件很划算的事。”在悉尼定居十多年的Jenny告诉记者，自从两年前澳大利亚在2012年推出“重大投资者签证（SIV）”制度，其中有很多申请者都来自中国。按照该签证的规定，相关投资资金不能直接购买澳洲房产，不过由于澳洲房产具有永久产权，而且处于稳健升值通道，因此一些申请人会提前在澳洲购房。

“很多投资客都是一口气买好几套房子，也有大家抱团买下一块地，再分割发展。”在Jenny看来，在澳大利亚兴起的中国购房潮应该和国内富人的财富增长有关，也与前几年国内房地产限购政策有关。“我身边很多买房的朋友，很多都是因为孩子已经移民，或者是已经入了澳籍，但仍在国内工作的，都会根据个人投资情况选择不同的物业，像公寓，旧别墅都有。”

“真正的购房主力还是那些入了澳洲籍，或者是获得澳大利亚永久居留权的华人。”陈伟召表示，移民去澳大利亚的很多都是中国富人，通常，他们会选择住在中上阶层居住的区域，也有少数人甚至会投资千万元的庄园或是酒店。

在黄金海岸购买房产用于出租或是度假，都是不错的选择

推荐房源：昆士兰黄金海岸的6卧6卫豪宅

地段是第一要素

“大多数国内投资者的方向都比较集中，主要在悉尼、墨尔本、黄金海岸等地。悉尼作为澳大利亚的第一大城市，向来是投资的热点。墨尔本的人文气息浓郁，很多会考虑自住，至于黄金海岸，购买房产用于出租或是度假，都是不错的选择。”陈伟召表示，考虑到增值空间和抗跌性因素，很多投资者倾向于选择大城市繁华地段的房产。“从投资角度而言，第一是区域选择。要看物业房价是否合理，升值空间如何，此外还要看该区域的租金回报和空置率数据。”

在选择房产的细节方面，陈伟召也给出了一些建议。比如升值空间怎么看，她建议有两个资本增值的主要指标，一是政府大力投资的区域，即政府花钱的地方，比如主街、公园、升级的道路、新设施的修建等，二是私人大力投资的地方，比如新房物业的修建、购物中心的扩张和装修。“最好远离工厂区，这也是为了保证选择区域能够有价格上升的空间。”

同样，Jenny的建议是，找当地的居民聊聊天，很多的细节都能看出该区域的变化，从而去把握未来上升空间。“如果肉铺店之前总是卖香肠和和排骨，现在有天卖起了牛排，这就意味着，一大波富人们正在‘涌’进来，这是升值的一个很好信号。也可以和警察们聊天，看看他们是否认为该区域有所改善。甚至可以访问当地政府，询问他们是否会进行区域工程改善计划。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲推双辣招违规购置澳洲房产罚1/4房价

澳洲将查核房产拥有人身份，违规者罚款可高达房价25%，其所购房产更可能遭强制出售

澳洲拟推限制外国人买楼的“双辣招”，不但要求买家支付最少5,000澳元澳大利亚房产税手续费，违规购房罚款更可高达房价四分一。分析指澳洲政府的矛头，直指近年活跃於澳洲楼市的中国客。

财长霍克奇（Joe Hockey）宣布，新措施将规定海外买家购买澳洲住宅物业时，若房价低於100万澳元，须支付5,000澳元澳大利亚房产交易税手续费；其後房价每多100万澳元，手续费递增1万澳元，估计每年可为库房进帐逾2亿澳元。

非法购房产可强制出售

当局亦将加强规管非法购房，海外买家买楼除须经由澳洲外国投资审核委员会（FIRB）批准外；当局亦会成立全国性海外买家名册，农业土地也包括在内，以便查核拥有人身份及是否身在澳洲。违规者罚款可高达房价25%，其所购房产更有可能遭强制出售。

现时海外买家购买澳洲房产，并无任何额外税项或费用，有别於中国香港或新加坡须付额外税项。

原则上，海外买家於澳洲亦只可购买新楼，因当地的海外投资法例规定，非澳洲居民不得购买当地二手楼；取得12个月以上签证的非永久居民，则可在留澳期间购买二手物业自用，但在签证结束後就必须出售。

助遏洗钱资助恐怖活动

惟有业界人士表示，不少海外买家利用法例的灰色地带，成功买入二手楼。霍克奇亦指，部分非法海外买楼个案涉及洗黑钱及资助恐怖活动。

另外，新措施规定海外买家若购买价值逾10亿澳元的澳企，须支付10万澳元手续费。

总理阿博特（Tony Abbott）指新措施有助澳洲国民置业，措施可令澳洲与邻近地区看齐，又称徵费架构堪与新西兰比较，仍稍逊中国香港及新加坡。

草案即将进入为期4周的公众谘询。以上措施比预期更“辣”，财政部早前递交报告，仅建议向海外买家徵收500至1,500澳元手续费。

悉尼及墨尔本为澳洲三分一人口所居，惟购房困难程度全球排行第6；悉尼去年至10月房价急升逾13%。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

南澳税收改革方案出炉业主每年多缴1200澳元

南澳省长韦瑟里尔（Jay Weatherill）和财长库赞托尼斯（Tom Koutsantonis）宣布开展大规模的税制改革，一般房屋的土地税每年将增加1200澳元。有关讨论文件详述了若干种可能的选择。

取消或降低印花税，引入范围广泛的土地税是其中一个选择，降低工资税率和限度。土地税改所带来的疑问是，已支付印花税的房主需不需要再次增加缴纳土地税。库赞托尼斯表示尚未做出任何决定，但强调任何土地税都不会不公平地对待现业主。

税改的最大可能是满足企业界的需求，取消高度复杂的商业印花税，代之以更广泛的商用土地税。其它的税改选择方案是：以每平方米土地的价值作为基础征收土地财产税；工资税代替根据业务现金流量而所收的税。

引入讨论的土地税意味着所有物业的业主须每年缴一笔税，而不仅是在澳洲买房时缴税。一套中价位、价值41万澳元的房产一年的土地税为1200澳元。预计此项改革将带来重大的转型影响，社会是否接纳可能会有一个过渡期，或许5到20年时间，这期间印花税率会降低，土地税会增加，印花税可抵免现业主的土地税。

这里的一个主要卖点是，买房者将减少买房的借贷款，因为他们不再需要支付前期的印花税。广泛的土地税受财长欢迎的原因是，有助于稳定的现金流入政府国库。印花税和商品及服务税这两个省政府主要收入来源取决于物业市场和零售交易市场的市场行情。企业界已呼吁削减印花税，为了减轻小型企业的压力，他们支持广泛的土地税。

韦瑟里尔重申其誓言，称税费或特许权不会超出范围。他说：“我们南澳的税务系统为南澳社区提供了高质量的服务，使南澳成为一个生活和养家的好地方。但是，我们的税务系统还必须协助投资，创造新的机遇，鼓励企业主聘用更多南澳人。适当的平衡至关重要，政府的长远目标是确保南澳仍然是一个企业和个人蓬勃发展的地方。”

根据南澳省长的税改方案，一般房屋的土地税每年将增加1200澳元。

推荐房源：南澳大利亚阿德莱德5卧2卫的房产

反对党领导人马歇尔（Steven Marshall）把关注重点放在土地税上，他认为韦瑟里尔无法阻止大规模的紧急服务税上涨，现在想把一个新税项加在每个家庭上。他表示自由党永远不会支持引入一项新的加于每个家庭的土地税。他说：“我们已是全澳税收最重的省份了。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

20万澳元够你到澳洲投资5种房产！

在典型的澳洲郊区买一套独立房或在内城区买一套公寓房差不多要50万澳元以上，如果在悉尼或墨尔本，这个数字要翻倍。那如果你只有20万澳元的资金，如今在澳洲房地产市场上有什么可值得投资的呢？以这么少的预算，五位房地产行业的观察家提出了他们的对澳洲房产投资看法。

1、停车场

悉尼房产装修顾问公司（Sydney Property Renovation Consultant）的考查韦利斯（Mel Koutchavlis）称，这些钱可以让你很容易地在一个城市的市中心买到一个便宜的、令人愉快的停车场，这类停车场可以为房产投资者提供巨大的回报，而且其价值也一定会提升。

她说：“城市停车场很棒。根据不同的城市，其价格范围在大约3万到7万澳元之间；根据你购买的地点，升值范围在6％到13％之间。”

“当然，这里面存在着风险。如果一个新的大楼兴建起来了，在那个地区就可能会有较新的停车空间已类似的价格出现，所以，在市中心的停车场始终存在着的风险。不过，新的建筑修建起来，也会为该地区带来更多的人口，所以，你的停车空间甚至可能随着时间的推移有更高的价值，”考查韦利斯说。

2、单卧公寓

公司总部位于布里斯班的市场分析师暨房地产买方代理普雷斯利（Simon Pressley）认为，20万澳元有可能在一个经济还不旺盛、社会基础设施相对落后的偏远地点买到一套房产。不过，他称，这样的位置不太可能吸引人口增长，未来不会有房产需求的压力。

他认为作为投资，20万澳元的预算太少了。“这很像是我们定义的‘特定的房产’，吸引的是分类市场中非常小的部份。典型的例子包括一间卧室的公寓房和一些一间睡房的套房。”

20万澳元足夠在偏远地点买到一套澳洲房产

推荐房源：澳大利亚首都领地的房产

3、偏远地区的独立房

但房地产公司Cate Bakos Property的主人巴克斯（Cate Bakos）却表示，她经常遇到手中只有20万澳元预算的人，但最便宜的位置并不总是他们所想要的，但是总有办法可以思考稍微外围的一些地方。

“如果你是购房者，20万澳元在省会城市买不到什么，”巴克斯说，“但是，如果买家愿意在偏远地区买房的话，20万澳元可以在一个理想的地点买到一套独立房。如果买房是作为投资，那么非常重要紧急的事情是了解该地区的增长动力，了解该地区的住房空置率。”

她表示，如果是自己投资，并想针对一个省会城市做单独投资的话，她会考虑“在阿德雷德中心商务区4公里范围内选择一些老式的两卧室的套房”。

她表示，这些房产都保持着不断的维修，提供着具有吸引力的收益率，并存在着外观改善的机会。

“这类房子选择的余地较小，但市场上有。可以尝试这些地区，如Mile End South、Richmond、Ashford、Keswick 和Brooklyn Park，”她说。

巴克斯称，如果要寻找租金收益率很高的独立房，可以把目标放在人口多的城市，如新州Orange、、巴拉瑞特（Ballarat），维州、Whyalla、南澳和昆州的Toowoomba。

20万澳元也可以在一个理想的地点买到一套澳元独立房

推荐房源：新州Dubbo5卧2卫的房产

4、合资购房蓝筹股房产

如果你一心想着在省会城市购房，那么你也可以考虑以你的20万澳元与一位志同道合的买家共同购买一套两卧室的套房。

墨尔本房地产投资者凯特（Tom-Tung Cat）建议使用一部份钱作为首付，购买一处未装修的都市房产。

他说：“以低于中位价数，如购买40万到50万澳元的房子，然后重新装修来增加其价值，或许添加一栋老年房来增加收入。这样的房产可以牟利出售，或保持现金流动。”

买家代理帝国（Buyer’s Agency Empire）的创业者格雷（Chris Gray）则表示，他通常不喜欢与人合资，如果手中仅有20万澳元的资金的话，他会考虑与亲戚或朋友共同投资一个价值在60万至100万澳元之间的蓝筹股房产。

20万澳元可以作为都市房产的首付

推荐房源：墨尔本3卧2卫的房产

5、上锁车库

他还建议在内城区的黄金地区购买一间或更多的上锁车库。“这些总是会有需求，可以以3万澳元以上的价格购买到。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

网罗新南威尔士州实惠海滨房 20万澳元有交易

在悉尼城郊的平均房价现在已增至约73万澳元之际，要想实现生活在冲浪海滨的梦想，可能要花掉购房者数百万澳元。许多精明的买家正在转向寻找购买便宜房子的机会。这些房子是渡假，房价只是悉尼房价中位数的一小部份，但周围却是阳光和海浪。

在新州海岸线上下仍有一些海滨地区的海边木房只花不到40万澳元就能买到。这一价钱只是悉尼市区一个无厅小单间公寓房的价格。

澳洲房地产数据机构RP Data Core Logic的数据显示，新州中北海岸城镇Stuarts Point是全省房价最便宜的的海滨区，其独立房房价的中位数只有261,507澳元。

对于悉尼人来说，距离最近的可负担的海滨地点便是位于中海岸的Budgewoi了。那里的中位数房价为326,190澳元。在过去的五年中，Budgewoi的独立房中位数房价上涨了12.9%。

Budgewoi房地产代理公司Ray White Thompson Partners的代理韦斯特（Denis West）表示，在当地购房的买家中，有25%是因悉尼房价昂贵转而前来购买相对便宜的滨海渡假房的；有50%的是想要换房子的当地人；还有25%的是来自其它不同地方的。

他称，不是所有的买家都是在寻找临时的渡假房，估计当地有约1万人定期往返悉尼工作。“悉尼的高房价已迫使人们搬到了类似Budgewoi这样的地方了，”韦斯特说。

新州中北海岸Old Bar 海滩地区房地产公司的史蒂文森（Adam Stevenson）说，海岸地区房产上涨已促使不少精打细算的买家北移。

他称，在独立房中位数房价只有327,950澳元的Old Bar，有约30%的买家是来自中海岸、纽卡素或者悉尼。

史蒂文森表示，在距离悉尼以北323公里的这个海滨小镇，住房投资市场近期势如破竹。“截至本周，我们的办公室目前的空置率是零，这里的租金回报率在5%到7%之间，”他说。

RP Data Core Logic的高级分析师库舍尔（Cameron Kusher）表示，目前，在靠近海滩的地方仍有实惠的购房区，但通常，这些地区的房产距离滨海还有点儿距离。“总的来说，你要找有这样的郊区，房子（距离海边）相对远一些，可能并非正在海边。”

目前新州在靠近海滩的地方仍有实惠的购房区

推荐房源：悉尼5卧3卫的海滨房产

新州独立房房价最实惠的海滨区：（区中位数价格）

Stuarts Point：261507澳元
Bodalla：297359澳元
Nambucca Heads：305423澳元
Moruya：321243澳元
Eden：324066澳元
Budgewoi：326190澳元
Wallaga Lake：327104澳元
Lake Tambourie：327950澳元
Old Bar：327950澳元
Burrill Lake：330254澳元

新州公寓房价最实惠的海滨区：（区中位数价格）

Eden：201950澳元
Moruya Heads：209032澳元
Narooma：223564澳元
Port Kembla：230450澳元
Old Bar：236906澳元
Merimbula：237386澳元
Nambucca Heads：239424澳元
Surf Beach：246387澳元
Iluka：248947澳元
South West Rocks：256693澳元

新州独立房房价最昂贵的海滨区：（区中位数价格）

Vaucluse：397.1万澳元
Tamarama：326.5万澳元
Dover Heights：296.7万澳元
Mosman：258.3万澳元
Palm Beach：256.2万澳元
Bronte：242.5万澳元
Watsons Bay：242.5万澳元
Queenscliff：196.8万澳元
Clovelly：191.1万澳元
Coogee：187.5万澳元

新州公寓房价最昂贵的海滨区：（区中位数价格）

Tamarama：946766澳元
Manly：865409澳元
Clovelly：864896澳元
Little Bay：826813澳元
Vaucluse：811055澳元
Dover Heights：806649澳元
Curl Curl：795193澳元
South Coogee：785705澳元
Coogee：782891澳元
Bronte：756656澳元

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

联邦宣布新规：外国人澳洲买房最少要交5000澳元

澳大利亚联邦政府已经宣布，外国人购买澳大利亚的住宅房地产最少要交5000澳元的费用。澳洲总理和财长在悉尼召开的媒体发布会上宣布了一系列旨在遏制外国公民在澳洲买房权利的法律改革。

财长何基（Joe Hockey）在宣布一份咨询文件的关键内容时表示，提议的措施旨在恢复人们对外国投资审查系统的信心，该系统被指从2006年以来就没有处罚过任何一位违反法规的买家。

“对于任何想买100万元以下澳洲房产的外国投资者，将要缴纳5000元的申请费。如果要买超过100万元的房产，购买价格中每多100万都要交1万元申请费。”何基告诉记者。

“其次，政府将开设一个新的登记处，以便我们了解有多少外国房产和农业地产持有人在澳洲以及他们的身份，这对于澳洲人民是一种非常重要的保证形式。”

“此外，如果任何人被发现违反法律，我们可以勒令他们支付房产价值的25%作为罚款，并强迫他们卖掉房产。”

外国人购买澳大利亚的住宅房地产最少要交5000澳元的费用

政府宣布的这些费用都比众议院经济委员会一份报告中建议的要高的多。后者只提议征收1500元的管理费，还说要将筹集的钱用于资助外国投资审查委员会。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲十大标志性度假房你要住哪种？

澳洲房地产网站realestate.com.au近期选出了澳洲十大标志性度假房，或许能给你的假期带来不同的感受。

1. 沙滩泳房

维州的Mornington
确切地说，还称不上是一个住房，无法让你在里面睡觉、淋浴或煮食，但它仍位居十大澳洲标志性度假房之列。拥有这种粉红色、白色和绿色的沙滩房需要15万澳元。

Mornington半岛美不胜收，是澳洲人钟爱的海滩度假地之一

推荐房源：莫宁顿总占地1140平方米的豪宅

2. 海滩棚房

西澳的Margaret River
拥有这套“海滩小房”，需要花费大约90万澳元。其智能设计与周围美丽的自然环境融为一体。木材镶板及木柱支撑的双层阳台，可以让你在呼吸着夏季空气的同时，欣赏夜晚的星空。

3. 海湾边村舍

塔州的Little Swanport
沃特尔（Wattle Cottage）村舍是以当地石材建造的房屋，可追溯到19世纪中期。由霍巴特的建筑师Alex Kostromin所设计。如果隐士的生活方式不是你的风格，Swansea小镇只有咫尺的距离。

4. 农舍

新州的Fountaindale
这处在桉树林间的住房是一个牧场风格的庄园，拥有180度的山谷景色，供水来自附近的水坝，是一个爱好骑马、观鸟及兼职做农夫人士的好地方。

5. 小木房

昆州的Wongawallan
有的时候人们只是想摆脱一切“现代化”，包括无线网络、数码电视、自来水等等，但这个可能是需要靠雨水收集箱供水的小房，实际上是一个大的庄园的一部份，那里有健身房、游泳池和桑拿房。

凯恩斯由於距离昆州内多处旅游胜地很近，所以成为许多外籍观光客来访的第一站

推荐房源：昆士兰凯恩斯6卧4卫的房产

6. 船房

新州的Euston
澳洲最长的河流一年四季都吸引着享受阳光的度假者。你可以在河畔露营，但在漂流于Murray水域船屋的顶层甲板上，你可以充分享受澳洲的阳光！

7. 热带天堂

昆州Noosa Waters
高高的天花板，华丽的拱门，延伸到波光粼粼水道的后院，这套海滩住房是一般周末度假者的理想之所。

8.葡萄庄园别墅

南澳的Williamstown
这栋房产坐落在澳洲世界著名的巴罗莎山谷（Barossa Valley）的入口。葡萄园种植者可以从家中的百叶窗享受庄园中欧洲的风情。

9.城市复式公寓

新州的悉尼
悉尼海港大桥和歌剧院可能是众人皆知的澳洲最知名的地标。在这套公寓房中，你可以全天从这栋45层高的综合性建筑的顶层阁楼眺望这美景。

悉尼房价节节上升，吸引中国买家涌入

推荐房源：悉尼3卧2卫的房产

10.田庄

维州的Flinders
位于维州莫宁顿（Mornington）半岛的葡萄酒乡前，该栋汉普顿风格房产的每一个角落都充满奢侈。它拥有一个密封的车道、门廊柱、图书馆，还附有一套带套间的小房，温度控制的酒窖、生产车间，还有花园和可以俯瞰西部港区的游泳池。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲金牌经纪：悉尼十公里房产会“永远火爆”

最新数据显示，在过去的10年中，悉尼半径10公里范围的房价增长远超外围偏远郊区，经济学家和房产经纪人都因此看好内城区房产的长期前景。

悉尼知名的房地产经纪人麦格拉思（John McGrath）认为，靠近市区的郊区太受欢迎，以至于那里的房产会“永远火爆”。

虽然他不愿意说出市区半径大约10公里范围内的市郊房价不会下跌，但这位McGrath房地产公司总裁却表示，这些地区会总是吸引买家的地方，因为与之毗邻市郊、海滩，以及其它诸如美术馆和餐馆等便利设施。

“总会有希望住在那些区域的海外买家及当地本地买家的需求，”麦格拉思说，“有时候（房价）可能会在短时期内有小的调整，但总的来说，悉尼越来越像纽约了。它是一个国际大都市，人们希望住在这里……而这里的现有房源有限。它一直都会是蓝筹股，是悉尼房市的引领者。”

悉尼近郊房产别具吸引力

推荐房源：悉尼4卧5卫的房产

然而，麦格拉思也表示，由于十公里内的大部份地区的房价已远超于其它地区，所以今年的房价增长幅度可能会落后于其它郊区。

Domain 集团的最新的数据显示，2014年悉尼房价增幅最大的10个郊区大部份是位于十公里之外或者更远的地区。

但Domain集团高级经济师威尔森（Andrew Wilson）的一份分析显示，在过去10年中，半径在十公里范围的内城区的房价平均增长了71.5%，而半径10公里范围外的地区的增幅为48.4%。

AMP Capital的首席经济学师奥利弗（Shane Oliver）表示，总会有内城区房价下跌的情况，但任何价格下降都将只是“一时的及小幅的”。

数十年前，居民们离开内城区，前往寻求有空间与安宁的郊区居住。但从1960年代开始，内城区许多原来蓝领阶层居住的地区逐渐出现高档化浪潮，如帕丁顿（Paddington）和巴尔曼（Balmain），让这些地方变得只有有钱人才能住的起。

新南威尔士大学城市未来研究中心主任兰多夫（Bill Randolph）表示，所出现的这些人口结构方面的变化主要是由于从制造业向“以高端、知识为基础”的工作转型所造成的。

不过，兰多夫教授也警告道，涌入内城区人口密度过大、基础设施没有跟上的话，可能导致其吸引力下降。

但兰多夫教授也同时警告道，市内许多地方急于建房增加密度，可能会适得其反。如果没有做出正确的规划，将会使其吸引力降低。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲储备银行警告租房空置率在上升

澳洲储备银行2月份的董事会议声明警告澳洲房产投资者，随着近年来住房空置率的上升，租金通胀正在放缓。

租房空置率不断上升，导致澳洲租金回报率持续走低

澳洲储备银行在董事会会议上得知，2014年年初全澳房价上涨的步伐明显放缓，但从波动情况来看，随后的变化并不大。“尽管这样，近几个月来房价的上涨依然强劲，特别是在墨尔本和悉尼，”会议记录称，“房价上涨仍远高于居民收入的增长速度，在8％左右。”

“在去年第四季度中，住房价格预期的调查数据有所下降，低于2013年后期所达到的水平。在现有住房的市场上，大多数非价格的住房市场活动指标依然强劲。它应该能为短期内的消费提供进一步的支持。”

澳洲储备银行表示，在全澳范围内，租房空置率“自2000年代中期已逐渐上升”。“因此，租房价格上涨已有所放缓，加上强劲的住房价格增长，已导致租金回报率持续走低，”该声明说。

声明中还称，随着住房价格的持续上涨，低利率与高于平均水平的人口增长，住房投资出现了显著的增加，比去年第三季度上涨了7％。

“最近住房的批准率，特别是那些高密度住房，已维持在了一个较高的水平。在截至去年11月份的一年中，新住房贷款审批数量上涨了5％。首次购房者获得购买新房补助的人数也在不断上升，比去年一年增多了22％。”

“消费者物价指数与住房相关的通货膨胀在去年第四季度总体上仍保持在适中的水平。新住房价格的通胀仍高于近年来平均水平，与住房建筑活动的强劲表现相一致。结合着建筑材料成本的提高，这也导致了新住房价格的通胀进一步升高。”

“相比之下，租金通胀在该季度中依然缓慢，与近年来空置率的增加保持一致。公用事业价格在去年第三季度废除了碳税而下降后，略微有所上升。”

储备银行的声明提供的消费预测假定财富效应仍像以往一般持续，而家庭储蓄率会出现进一步的下降。

“如果住房市场状况进一步上升，特别是在全澳各地的后期房价上涨较少的地区，消费增长可能会强于预期。如果这与杠杆作用的显著提高或贷款标准的下降有关，也可能会对宏观经济的稳定造成一定的风险。”

“然而，另一种可能性是，澳洲房地产市场持续活跃的状况与以往对消费影响相比将会减少”这份声明说，“这可能意味着储蓄率会更高，根据历史的经验，消费增速将略低于预期。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。