Tag: 澳洲买房

30万澳元买海景房 搜罗澳洲最有利买房地区

《每日电讯报》报道称，新州北部有一个小镇圈是澳洲买房族的最佳去处，不仅价格便宜、竞争少而且还有砍价的余地。

澳洲房地产网站Realestate.com.au最近列出了澳洲各地卖房条件最有利于买家的地区。研究发现全国有利于买家的市场集中在昆州的矿业小镇。
 
新州最有利于买家的市场大部分是在科夫斯港（Coffs Harbour）半径300公里内的内陆和海岸城镇，包括South West Rocks、Casino、Inverell和Moree，它们都在新州六大最佳买家市场之列。这些地区的房产一般定价在25万左右，但常常都能以低至15万的价格买到，与悉尼76万的房价中值有天壤之别。
 
Realestate.com.au的新州销售经理哈里斯（Jim Harris）称，数据表明这些地区给买家提供了挤入房市的大好机会。“这些地区对于想进入房市的人很有吸引力。现在的澳洲利率处于历史最低位，是入市的好时机。”
 
新州的最佳买家市场是距离维州边界40公里的海岸小镇Eden，其次是西部农业枢纽Parkes。前十名还包括北岸猎人地区史蒂芬斯港口（Port Stephens）和Cootamundra的海边城区Tea Gardens。这个区处于沃加沃加（Wagga Wagga）和堪培拉中间。
 
销售中介Chris Wilson说投资者最近瞄准了Eden的绝佳买家条件，根据Core Logic RP Data，这里的单元房平均租金回报为5.8%。视乎贷款条约，6%以上的租金回报一般就够支付标准的按揭月供。
 
“很多市区买家到这里后都被它的性价比震撼。你用30万澳元甚至更少就能买到拥有海景和高回报率的房子。”Wilson说。 
 
新州South West Rocks的历史名胜Trial Bay
 
新州最佳买家市场
  1. Eden
  2. Parkes
  3. South West Rocks
  4. Inverell
  5. Casino
  6. Moree
  7. Bungendore
  8. Cootamundra
  9. Temora
  10. Tea Gardens
澳洲最佳买家市场
  1.  Bowen（昆州）
  2. Charters Towers（昆州）
  3. Ayr（昆州）
  4. Portland（维州）
  5. Nanango（昆州）

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政府打击投资者 澳洲买房自住将享廉价贷款

按揭买房自住的业主即将成为澳洲银行的主要客户。据《悉尼先驱晨报》报道，澳洲银行面临着限制向澳洲房产投资者贷款的新规，他们即将为争夺澳洲买房自住的客户而大打出手，这可能意味着这类型客户将获得更大的利息折扣。

本月澳洲国民银行旗下的一家大额贷款商为自住型借款人提供了比新投资者更大的折扣。“我们的自住型业主可以获得比投资者更大的贷款折扣。这是因为我们对自住型贷款的胃口增大了。”国民银行执行总经理沃尔德伦（Anthony Waldron）称。

原因是维护银行系统安全的澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）要求银行将每年的投资者信贷增长减慢至10%以下，这意味着各家银行必须争夺其他客户。

澳洲国民银行的Anthony Waldron

沃尔德伦称其所在银行的大额白标借贷业务“Advantedge”以不同的品牌名字通过经纪人销售贷款，5月引入的新规意味着新自住型借款人可以享受比投资者更大的利率折扣。

Advantedge向自住型业主提供的折扣大约比房产投资者高15个基点，但新规不适用于国民银行品牌的贷款，不过这可能是未来的趋势。

沃尔德伦称各家银行对澳洲审慎监管局10%的信贷限制会有不同的反应，但采取“差别定价”的方式可能会变得更加普遍，因为银行要扩大在房贷领域的份额，同时要遵守审慎监管局的限制。

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买房求增值还是求租金收益？澳洲房产投资者的一大难题

澳洲房产投资会有多难呢？如果你有钱能在澳洲市场繁荣的地区买一套公寓房、或一处独门独院的宅子，那么你所要做的就是理所当然地把钱投到一个好的区，静观你买的房子升值吗？

在澳洲买房求增值还是求租金？这是投资者的一大难题

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据每日新闻报报导，澳洲省会城市房地产价格一路飙升，房地产投资看起来似乎是稳操胜券之举。但这样的澳洲房价大涨，特别是在过去两年里，悉尼房价连续以两位数的百分点上涨，也导致了对房地产泡沫的担心加剧。

正如老练的投资者们所知道的那样，事情并不是那么简单。投资者，或即将出手投资者，需要做出的一个最大决定就是，买一栋投资房，是寻求最高的租金回报，还是寻求最大的资产增值？

要找到既能带来高租金回报又能带来高资产增值的投资房，这是极其罕见的。为什么呢？因为高增值的房产通常坐落在蓝筹地区，这些地方，拿房价与租金相比，房价方面的付出远远高于租金带来的相应回报。

例如，在墨尔本的Toorak区，一套两卧室的公寓房平均价格是72.7万澳元，而平均周租金是451澳元。那么，年租金回报率，即租金收入占澳洲买房投资总额的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回报高的房子，即租金回报率在8%至10%，通常地处大城市外围或者偏远的城镇。这些地方，房价低很多。

比较两种策略，还是应该首先寻求高增值者。尽管租金收入是立竿见影的，但大多数投资者寻求的是资产增值。房产投资人并在房产投资方面有建树的赞密卡尔（Stephen Zamykal）赞同这一观点。

他用数字来佐证。一处高租金低增值的房产，价格50万澳元，租金回报率8%，增值率4%。20年后，房价为1,053,425澳元，届时一年的租金收入84,274澳元。而一处低租金高增值的房产，价格也是50万澳元，租金回报率4%，增值率8%，20年后，房价为2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那么后者比前者多收入了110万澳元。

然而，在一些情况下，寻求租金收益的做法是奏效的。有些投资者负担不起获益丰厚的寻求高增值的策略，因为那需要强大的经济基础，能够在很多年的时间里维持投资带来的负收益。

实现增值可以需要很长的时间，而且需要懂得市场的周期，把握好投资买房的时机。

那么，对于那些只能买起价格较低的房产买家来说，到比较边远、房价较低的地区买投资房，寻求较高的租金回报，就是比较务实的做法了，不然的话，如果他们一定要买高价房，将迟迟不能进入市场。

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在澳洲如何保护子女婚前财产——房产

接我们上期问题，如果国内父母为在澳生活学习的子女置业，今后孩子在澳洲结婚，如果对婚前部分物业进行一定程度的保障。以下有几种方式可供读者参考：

  • 财产协议

配偶间（包括事实婚姻）可以做财产协议，就其各自名下的财产进行分配和约束。如果将来双方一直在一起，则该协议可以不生效，如果某一天双方分居或离婚，那么可以按照该协议内容就各自的财产进行分配。

举例：

A和B婚前各有一套房，那么双方可以约定，如果AB分开，则各自拥有其对该婚前房产的支配权和所有权，另一方不得干涉。婚后共同购买的物业可作为共有财产根据情况进行分配。

这非常类似于人们常说的“婚前财产公证”或“婚前协议”。澳大利亚的法律规定配偶间不但婚前可以做财产协议，在婚中或分居乃至离婚后都可以签订类似的婚前协议，就双方协商内容标准化，以避免可能面临的法律程序。

但是，澳洲法律对于该类协议有严格的格式要求，双方必须各聘一位律师代表由四方共同完成这份协议内容和签署。如果格式不达要求，那么该协议无效。值得注意的是，该协议必须在配偶间进行，所以父母无法替代子女签署。此外，如果日后就婚姻及财产纠纷诉讼法院，法院还有自由裁量的权利重新评定，就合理和公平的方式分配双方财产（财产协议则没有此限制）。

  • 借款协议

一些父母可能通过借款给子女在澳洲买房的方式，对子女名下的财产进行一定程度的保护。即使将来房子卖了，也需要根据借款协议将该部分房款还给父母。然而，正如上期栏目“澳洲无婚前婚后财产一说 购买澳洲房产需多加思量”中我们讨论过的情况，随着子女与配偶在一起的时间越长，子女从父母方面获得的资助的比重就会越轻。

当然，父母也是希望子女能够家庭和睦美满，因此该份协议在短期内的效用还是比较受到父母欢迎的。

  • 设立遗嘱

当然，父母如果在这方面有较多的担忧，可以将物业写在自己名下。对于没有澳洲身份的海外人士来说，购买新房、楼花和空地目前都是允许的。同时，我们也建议父母在适当的时候赴澳设立遗嘱（或称“平安纸”），为自己在澳的财产进行日后的分配和规划工作。由于澳洲法律对遗嘱的格式也有特别要求，父母应当事先咨询律师做相关准备工作。

  • 信托基金

此外，父母可以设立一个信托基金，通过信托基金购置该物业。信托基金的操作方式好比去银行存钱，本金一直存在银行，每个月可以拿出利息来供子女使用。信托基金可以持有物业、股票、古董等各类投资产品，并在受益人（自身和子女，子女的配偶及孩子等都可在其受益人范围）。然而，设立基金的成本较高，如果自己在澳洲的资产规模较大，可以考虑设立家庭信托。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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中国人投资买房有助降低澳洲房价？

据新闻有限公司网站报道，5月公布的数据显示中国人向澳洲房地产市场注入源源不断的资金，规模之大前所未有。

金融服务公司瑞士信贷（Credit Suisse）估计，中国投资者和中国移民在澳洲住房市场的投资量将于未来6年内增加超过1倍，至600亿元。瑞士信贷公布的报告显示，中国买家是澳洲住房价格的重要推动者。在2013-2014年期间，悉尼23%的新屋及墨尔本20%的新屋卖给了中国人。“如果中国买家准备拿下1/4澳洲新屋，那么我们将看到悉尼和墨尔本房价增幅超越收入增幅的原因所在。”报告如是说。

外国投资通常被指责阻碍首次置业者进入房地产市场，但专家表示，公众在中国买入如何影响房价的问题上产生偏见。CoreLogic RP Data房地产数据高级分析师库什（Cameron Kusher）表示：“中国买家似乎在澳洲买入大量房屋，但从整个市场看来，中国买家还是占少数。诚然中国买家对澳洲房价产生影响，但这只是小范围的影响。受影响的主要是全新独立屋价格或内城新公寓价格。”

“首次置业者显然希望住在市中心，不太愿意搬到城市外围居住。但他们需要准备做出更多牺牲，例如购买房龄老一点的住所。对于首次置业者来说，他们需要改变购买目标，他们应该购买二手房，而不是购买新房。”库什补充道。

库什认为，购买第二、第三套房子的人比外国投资者更能影响房价走势。外国投资者主要集中在悉尼和墨尔本，对其余州府城市的影响可以忽略不计。他建议悉尼人和墨尔本人购买负担性更强的房子，例如选择到其他州府城市居住，或选择在新州地区城市Newcastle或Wollongong居住。

澳洲全新的外国人投资法规例很难降低中国人对澳洲房产的需求

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悉尼科技大学澳中关系研究所（UTS Australia-China Relations Institute）副所长、经济学家劳伦斯森（James Laurenceson）也同意中国投资者对澳洲房价的影响力被夸大了。他引述2014年房地产投资国会质询报告，指出海外买家实际上帮助澳洲增加房屋供应量，对房价过程下行压力。阻隔外国投资将导致房价增幅进一步加大。

艾伯特政府（Abbott Government）宣布打击非法在澳洲买房的外国买家，惩罚包括10万元以上罚款以及3年监禁。但劳伦斯森否认“中国人非常淘气，想法设法规避法律”的说法，他指出违反外资拥有权规定的做法早已非常普遍。

瑞士信贷报告也指出，全新的外国人投资法规──例如购买100万元以下房屋需要提交申请费5000元──很难降低中国人对澳洲房产的需求。

而针对外国人投资的国会质询报告也表示，没有足够证据支撑外国买家推升澳洲房价的说法。尽管数据有限，但报告指出外国买家实际上会增加澳洲房价的可负担性，因为他们投资澳洲经济产生了新职位。更重要的是，鼓励澳洲业界建造更多新房，增加房屋供应量。

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在澳洲违规购房外国人被查 多达150宗个案

在澳洲税务局（ATO）开始对3万纳税人进行数据比对以追查偷漏税之际，有多达150宗外国人涉嫌违规购房的个案正在被调查。

据《悉尼先驱晨报》报道，国会财政事务秘书奥德薇（Kelly O’Dwyer​）表示，ATO的调查会导致违规者被审查乃至刑事检控。

按照联邦政府早前宣布的政策，非罪犯及“疏忽违规”的外国人在11月30日前主动向政府坦白将可获得“大赦”，其后政府将对违规购房的外国人予以严惩，包括3年的刑期以及个人高达12.75万元、公司高达63.75万元的罚款。

奥德薇表示，政府的调查非常低调，大多数被调查的人都不会有所察觉，呼吁外国投资者在被政府追查之前“自我申报”。

外国人如果主动告知ATO自己违规在澳洲买房的话，当局会对他们宽大处理。此外，按照大赦的规定，违规者可以有12个月的时间抛售自己的房屋，而非财长何基（Joe Hockey）早前要求的3个月，也不会遭到联邦公共检控官的检控。奥德薇强调，澳洲政府的新措施并非是要阻遏外国投资，而是为了停止违反澳洲法律的行为。

在2013-14财年，外国投资者向澳洲房市注入347亿元，较上一年增加了176亿元之多。获得外国投资审批委员会（FIRB）许可的投资个案同期从11,668宗激增到了23,054宗。

除了严惩违规购房外国人之外，澳洲政府还推出了新费用，购买100万元以下住宅的外国人需缴5000元，购买100万元以上住宅则要缴1万元。预计此举将令澳洲政府每年创收2亿元，但房地产界认为这笔收入有所夸大。奥德薇希望政府的一系列新政策能阻遏违法行为，但“如果有人继续胡作非为，政府将有能力绳之以法。”

根据ATO的数据比对计划，ATO可获得在2010-11至2015-15财年期间，向FIRB提交购置住宅及农业用地的外国投资者的详细资料。ATO将对3万“实体”的记录进行数据审查比对，其中大多数都是个人。他们的姓名及联系方式、居住国、国际、护照信息以及他们所拥有的土地状况（包括了产权以及所持土地类型等）的信息，将和ATO以及其他政府部门所持有的信息进行交叉对比。

AT0还将检视拥有城市土地的澳洲公司的股票交易记录，或是澳洲都市土地信托基金的各个相关单位。对外国所有权的架构也将予以检查，以确定投资的实际或实益所有人是不是澳洲居民。

ATO称，现在的调查对象中，包括了1名富裕的纳税人。此人在过去5年中共获得了400万元左右的海外资金，而且此人和澳洲的数个物业都有关联。

澳洲房地产业支持打击非法购房，但反对合法置业外国人被收费

澳洲房地产理事会（PCA）行政总裁莫里森（Ken Morrison）欢迎政府打击非法购房的举动，并认为早该如此。但他也强调不支持政府对合法的外国投资征收新费用，因为这会影响澳洲房地产供需并进一步影响住房承担力。

建筑行业组织Master Builders的行政总裁哈尼什（Wilhelm Harnisch）对政府的政策也颇有微词，质疑政府的打击行动是为了创收，并认为“这笔钱可能没有政府想象的那么多”。

澳洲理事会（Australia Institute）的负责人丹尼斯（Richard Denniss）也对新收费以及能否为政府带来巨额收入表示质疑，指出这还将导致行政成本上升。

FIRB的数据显示，外国人在澳洲最热衷的投资行业就是房地产业。在整体外国投资中，中国获批的投资额为277亿元，而且其中有124亿元都是针对房地产业。

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漫谈首次“触电”澳洲房产的8个常见问题

在首期专栏中，我整理了8个海外投资者首次在澳洲买房经常会问的问题，比如，澳洲是不是欢迎海外投资者在他们国家买房？除了购房款，买家还需要准备或是支付哪些费用？作为海外投资者在购房前需要申请哪些证件？如何贷款？在最后交房时，买家该注意哪些事项？现在，且听我“漫漫”说。

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经济学人：澳洲房价全球第二 被高估逾25%

澳洲房价在《经济学人》调查的26个市场中是第二贵

澳洲房产已经晋升全球最贵之列，甚至比美国和英国都要贵得多。在《经济学人》调查的26个市场中，澳洲的房价是第二贵的，仅次于比利时。

《经济学人》的房价指数通过衡量房价与个人税后收入的比率，对比了世界各个国家的住房承受力，此外还调查了各个国家的房价与租金比率。

自2012年第三季度以来，相较于租房子，在澳洲买房子变得越来越贵。其他唯一买房比租房贵的地区就是加拿大和中国香港。

根据《经济学人》的调查，“我们跟踪调查的市场中，有7个国家的房价被高估了超过25%，尤其明显的是澳洲、英国和加拿大。”

但Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）并不认同这些发现，因为澳洲的房产所有权水平高，超过三成人直接拥有他们的房子，而且贷款违约水平低。他说对比收入和价格计算方法是有瑕疵的，用对比收入和按揭的衡量方法会更加准确。

“你是用收入来支持房贷，而不是支持房子，尤其是在你已经拥有房子的情况下。”他说。

韦森认为即使是合计同一个国家的数据也是过于单纯化的，因为不同市场之间有巨大的差别。他指出悉尼和墨尔本的房租就有天壤之别，悉尼的每周要价是520元，而墨尔本只要390元。

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非法购买澳洲房产者需在11月30日前“自首”！

澳洲联邦政府计划年底引入新法律打击外国投资者非法购买澳洲二手房产，包括增加罚金，最高可判三年监禁等各种政策。但在这之前，联邦财长宣布了一个过渡期——非法购买澳洲房地产的外国投资者可在11月30日前自觉申报和出售房产，而不会受到追究。

非法购买澳房产者需在11月30日前“自首”，否则进行严厉罚款或面临最高三年监禁

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据《悉尼晨锋报》报导，澳洲房产投资制度不允许外国投资者购买旧房，除非用于推倒重建，总理艾伯特已宣布会对违规者进行严厉惩罚，包括监禁。

根据今年晚些时候将引入的立法，对违规个人的罚款将增加到12.75万澳元或三年监禁，对违规公司的罚款为63.75万澳元，政府希望新法律在12月1日开始实施。

联邦财长霍基（Joe Hockey）宣布了在新法实施之前将一个过渡阶段，鼓励非法购买物业的外国人尽快申报并出售房产。

他说：“那些外国投资者必须在11月30日之前自己出来申报。他们将不得不出售他们的物业，但他们不会受到刑事起诉。”他表示，不申报的人将面临法律全面处罚。他说：“如果你不来找我们，我们将会找你，因为最终我们会找出这些人，非法在澳洲买房我们将起诉你，我们对此会很严。”

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中国人成澳洲头号外国投资者 近半数投资用来买房

2013-14年中国获批的在澳地产投资达到124亿元

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外国投资审批委员会（FIRB）2013-14财年的年度报告显示，中国已是澳洲房地产的最大海外买家，在这上面的花费达到了124亿元，而2012-13年度，中国在澳洲的投资仅为59亿元。

中国首次超越美国成为了澳洲的头号外国投资者。上一财年，中国获批的在澳投资总额达到277亿元，而美国则为175亿元。加拿大是澳洲的第3大外国投资者，投资总额为154亿元，其后是马来西亚，投资总额为71亿元。2010年，英国曾是澳洲的第二大外国投资者，但现在其排在第12位。

外国投资者对澳洲住房的兴趣主要集中在新屋，他们在预售公寓上的总开支已从57.3亿元增加至164亿元。此外，上财年外国投资客在二手房上的花费增加了将近20亿元至71.7亿元。在澳洲，外国人中只有临时居民才能购买二手房。

这些数据并没有按投资国别进行细分，不过FIRB确有透露2013-14财年，获批的住宅购置申请则从11,668份增加了一倍有余，达到了23,054份，而住宅交易投资金额则从172亿元增至347亿元。此外，商业地产投资也从348亿元增加至399亿元。

地产投资占中国对澳洲投资的将近一半，获批的124亿元的地产投资额是美国对澳洲房产投资的2倍多。值得注意的是，FIRB的数据记录的是获批的投资而非实际发生的投资。虽然中国的获批量已超过美国跃居第一，但美国、英国和日本在澳累计投资依然大于中国。

联盟党政府即将完成对海外物业投资客征收新费用的提议。财长何基称，他希望人们能恢复对外国投资体系的信心，从2006年以来，该体系就未对任何违反地产购置规定的人提起过诉讼。

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