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墨爾本布賴頓：開啟妳的商旅度假之家

也許妳會很驚訝，去年的壹份《中國買家首選目的地》調查顯示：在澳洲的各大城市當中，中國投資者最為青睞的是澳洲第二大城市墨爾本，其次才是悉尼！

墨爾本是澳大利亞人口排名的第2大城市，被譽為“澳大利亞的文化首都”，也是全國性文化、商業、教育、娛樂、體育及旅遊中心。墨爾本在服飾、藝術、音樂、電視制作、電影及舞蹈等潮流文化領域引領澳大利亞的潮流。2002-2012年十年間，墨爾本壹直占據由經濟學人選出的世界最佳居住城市的三甲位置。

墨爾本中央商業區是整個大都會區的中心, 中央商業區地處港灣的北端，港灣也叫雅拉河河口灣。座落於灣畔的布賴頓區緊鄰中央商務區。匯聚了多座維多利亞時期的建築，比如1888年建成的股票交易所、澳洲聯邦銀行、1891年的雅典娜神殿劇院（Athenaeum）和攝政王劇院（ Regent ），均座落於此，全年上演著來自本國和全球各地的各種頂級的演藝節目。

中央商務區的老牌商業街就是柯林斯街，通常被認為是澳大利亞的第壹街，匯集了眾多的保險公司和銀行總部，是墨爾本的老牌金融中心，澳洲和世界頂級的公司匯聚於此街，例如高盛和阿紮德，從而使柯林斯101號成為具有世界聲望的吸金磁石。索菲特大酒店、凱悅酒店、威斯汀大酒店、洲際酒店等世界頂級酒店亦匯聚於此。

索菲特大酒店、凱悅酒店、威斯汀大酒店、洲際酒店等世界頂級酒店亦匯聚於此。

驅車可以很快到達繁華鬧市柯林斯街

布賴頓（Brighton）是墨爾本市的知名板塊。雖然緊鄰東側的文化和商業的匯聚區柯林斯街區，但布賴頓區塊由於靠近寧靜的河口灣，氛圍閑適和安靜。

科林斯街還是是南半球最為著名的奢侈品購物中心，沿街匯聚世界頂級品牌旗艦店：香奈兒、普拉達、LV、阿瑪尼、蒂芙尼、拉夫·勞倫、 恬墨書舍等。

這套三居兩衛大套布局巧妙，擁有寬敞的開放式室內空間，靜謐安詳。地面為天然石材地板，鋪設羊毛地毯，層高可觀。

布賴頓（Brighton）是墨爾本市的知名板塊。雖然緊鄰東側的文化和商業的匯聚區柯林斯街區，但布賴頓區塊由於靠近寧靜的河口灣，氛圍閑適和安靜。在這裏，商旅人士在忙碌商務的閑暇之余還可以退到寧靜的港灣休閑度假，成為夢想鬧中取靜的高凈值人士的商旅和度假首選。

藍天碧樹清風匯集在寬敞的半封閉陽臺，使妳在納涼、交談和休閑餐飲時有了壹個舒爽的空間。

精美嶄新的灣畔公寓是位於布萊頓區的極品公寓，座落布賴頓區中心地帶，緊鄰河口灣畔，可以遠眺水景，融豪華和低調於壹體。這套灣畔公寓是壹處僅含5套公寓套房的低層公寓底層套房，此處社區含有極具聲望的著名學校、商店和餐館。

這套三居兩衛大套布局巧妙，擁有寬敞的開放式室內空間，靜謐安詳。地面為天然石材地板，鋪設羊毛地毯，層高可觀。

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澳洲聯名購房3大方式 多與律師溝通可免後顧之憂

越來越多的海外買家在澳洲購房投資，或作爲日後自己與家人移民到澳洲時的落脚點。許多買家在購房時都會考慮該以誰的名義買房：是自己的名字，配偶的名字還是孩子名字？或許買家們忽略了一點，就是澳大利亞的物業可以是聯名購買的。比如說：夫妻聯名購買，也可以是夫妻一方與孩子聯名購買，甚至夫妻雙方與孩子三人共同聯名購買物業也是可以的。那麽，聯名買房是否有什麽實際意義呢？首先，讓我們瞭解一下澳大利亞聯名購房的方式。

  • 自然共有權益（Joint Tenancy）

當2個或更多人共同買房時，如不做特別說明，一般都會按照自然共有權益簽訂購房合同。自然共有權益是聯名擁有物業的一種方式，幷擁有下列特點：

  1. 所有業主共同擁有該物業。當該物業的自然共有權益存在時，沒有任何特定比例分配的擁有權，即是說，業主對于該物業擁有相等的利益。如果該物業産生收入（例如：租金），則所有業主均分該收入。
  2. 自然共有權益是以“生還原則”( Principle of Survivorship ) 作準。如果其中一位業主過世，則其名下原有的權益便自動歸其餘還在生的業主。

例如：A和B以自然共有權益共同購買物業，則A和B各自擁有該物業二分之一的擁有權。如果A過世，則其名下的利益自動歸爲B所有，即B成爲唯一的業主。如果ABC三人以自然共有權益共同購買物業，則三人各占物業三分之一擁有權，如果A過世，其名下的利益自動歸爲B和C所有，即B和C各占該物業的二分之一擁有權。在這當中，幷不存在任何特定的分配比例的概念。也因此，嚴格來說，A名下的這部分利益無法作爲其遺産的一部分。

  • 按份數共享權益（Tenancy in Common）

這也是聯名買房的一種形式，但與自然共享權益不同的是，擁有人可以按照份數比例自由分配每位業主名下對該物業的擁有權。而該業主名下的這部分擁有權是可以作爲其遺産由後人繼承的。同時，業主也可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情况下，較爲自由的將屬￿自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。

例如：ABC三人以共享權益共同購買物業，幷决定A占該物業50%的利益，B占30%，C占20%。如果A過世，則其名下這50%的利益可以作爲遺産由其順位繼承人全權繼承。

  • 聯名購房的考量

在澳大利亞，法定的遺産順位繼承人一般爲配偶。因此，在業主沒有設立遺囑的情况下，對于夫妻雙方來說，無論是按自然共享權益還是共享權益聯名購買物業，所達到的結果很有可能殊途同歸，即，夫妻一方過世後，其名下的物業很有可能歸爲其配偶所有。（當然，如果您有過多段婚姻，就應當認真考慮設立遺囑，又稱“平安紙”，以免在將來産生不必要的糾紛）。

目前，許多留學生在澳洲買房，由于其沒有還款能力，一般會考慮與父母聯名購買，這樣便可由父母出資幷承擔貸款。值得注意的是，留學生由于有澳大利亞臨居簽證，可以購買自住用途的二手房，如果是與父母合買，由于父母爲非常駐外籍人士（請參照：http://www.juwai.com/news66684.htm），則只能選擇新房或樓花。

值得注意的是，如果購買物業後想要轉名，則需要額外支付一筆不小的費用。例如：A與其父親B共同購買一套物業，價值60萬澳元（其中需支付60萬澳元房産所産生的印花稅）。3年後，房産價值升值到90萬澳元，B將自己名下部分物業全部贈與A，則在轉讓過程中，A需要另付45萬澳元（及房産價值一的一半）所産生的印花稅（澳大利亞每個州對此要求各有不同，因此您應當事先諮詢您的會計師和律師）。考慮到澳大利亞目前沒有遺産稅（但作爲遺産獲得的財産或收入可能會受到其他相關稅務調理管制，例如：個人所得稅等），該物業也能作爲遺産的一部分較爲自由地由配偶及子女在日後繼承。

如果買家决定以聯名的方式買房，需要在購房合同上將所有買家的名字列明，包括聯名方式。按不同比例分配的，也需要事先做好比例分配。在繳納印花稅、房産過戶轉讓以及向土地局登記買家的産權時，都需要列明聯名買房的方式及比例。因此，在簽訂購房合同時，投資者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師。

我建議買家在購房前先將自己的考量與自己的律師多做溝通，以便律師能够更好的瞭解買家的計劃，也爲日後可能面臨的額外費用事先做出規劃。

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律師楊泱解析澳洲房産投資

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沈醉於陽光海岸壯麗風景之中， “賽德頓莊園” 擁有無盡商業開發潛能

聞名遐邇的陽光海岸（Sunshine Coast）是澳大利亞最著名的旅遊勝地之壹，位於布裏斯本以北, 是以努沙郡（Noosa Shire）為主體的壹座國際度假城市。當地美麗的山脈和海灘景色吸引來無數遊客，動靜皆宜的特色更是令這裏風光獨好——既有恬靜的休閑氣氛，也有精彩紛呈的水上運動。壹座名為”賽德頓莊園”（Chateau Cedarton）的精美住宅，占據陽光海岸的卓越位置。莊園含有住宅、餐廳、多功能中心等，所占地塊可以開發為度假村，也可根據新業主的規劃進行改造，極大的開發潛力令人心動，也必定會帶來十分巨大的投資回報。

聞名遐邇的陽光海岸（Sunshine Coast）是澳大利亞最著名的旅遊勝地之壹，位於布裏斯本以北, 是以努沙郡（Noosa Shire）為主體的壹座國際度假城市。

占據陽光海岸優越位置，切身體驗獨壹無二的壯麗風光

“賽德頓莊園”（Chateau Cedarton）位於昆士蘭州陽光海岸（Sunshine Coast）上，所處位置真正令人叫絕，擁有獨壹無二的視野和唯美景致。莊園坐擁壯麗的玻璃屋山脈（Glasshouse Mountains）和內陸腹地壹帶的動人風光。玻璃屋山是壹處融合了澳大利亞原居民傳說和航海家故事的重要觀光景點，它由壹組共十三座火山所組成，風景壯麗，最適合喜歡遠足、攀山、爬石及接觸大自然的人士。這套無與倫比的豪華住宅和建築傑作，讓居住者切身感受只在當地才能享受到的風景和優雅生活。

切身體驗獨壹無二的壯麗風光，美麗的夜景

住進陽光海岸是許多澳洲人夢寐以求的生活，而擁有這座住宅則可以讓您的置業美夢瞬間成為現實。陽光海岸南起博來比島（Bribie Island），壹直到天堪灣（Tin Can Bay）, 綿延幾十公裏的海岸線的自然風光沒有受到任何的商業汙染。在這裏，隨處可見到美麗的沙灘，亮麗的波濤及翠綠的山野，褪去黃金海岸的繁華熱鬧，這裏格外擁有壹份恬靜純樸。也因為獨有壹片世外桃源般的氣氛，陽光海岸的土地和物業壹直頗受買家歡迎，這裏更適合家人居住、同時可以盡享運動樂趣，堪稱宜居的天堂。

寬敞的空間更適合家人居住、同時可以盡享運動樂趣，堪稱宜居的天堂。
寬敞的客廳與獨特的風格讓人耳目壹新

這套豪華的家庭式住宅除了適合自居，更具有與眾不同的特點和商業優勢。”賽德頓莊園”占據40英畝（約16公頃）風景優美的土地，所占地塊的分區規劃類別為商業，擁有巨大的開發潛力土地帶有齊全的許可證，可以根據新業主的規劃來進行改造，擁有無盡的商業利用可能。

 

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安居藍山，在澳洲最壯麗的景色中找到理想棲息地

悉尼人是幸運的，因為他們受到了大自然的雙重恩惠：不僅能在家門口欣賞到絢麗多姿的海岸風情，還能置身於澳大利亞最為雄偉壯觀的自然風景——藍山。藍山擁有豐富的原住民遺產，從三姊妹峰的傳說到古代藝術與儀式遺址，讓世人嘆為觀止。如今妳也有機會可以牢牢把握這份幸運——壹幢位於藍山盧拉區的獨特住宅正在出售，占據當地黃金地段，坐落在蔥郁的私密花園之中。歷史的獨特韻味給大宅憑添了壹份神秘與悠然，巨大的改造潛力更是令其具有極大的靈活和變通性，非常值得投資購買。

歷史的獨特韻味給大宅憑添了壹份神秘與悠然

領略藍山之美，置身於澳洲最為雄偉壯觀的自然風景之中

這幢兩層式磚結構住宅始建於上世紀30年代，歲月流逝的印記留在這棟韻味獨特的建築裏，如今依稀可以這裏找尋到歷史的痕跡。大宅占據1992平方米帶蔥翠花園的私密土地，空間十分開闊，享有壹片極富私密性的生活區域。周邊被茂密的樹林包圍，幽靜怡然。

大宅占據著該地區的黃金地段

大宅占據著該地區的黃金地段，所屬的盧拉區（Leura）位於著名的藍山（Blue Mountains）境內。聞名遐邇的藍山位於悉尼以西65公裏處，距離僅90分鐘車程，它是澳大利亞交通最便利的遺產級自然環境，50公裏的範圍內分布著大量自然奇觀，包括全球最壯觀的溶洞乃至享有壯麗美景的觀光景點。

大宅占據著該地區的黃金地段

這個舉世聞名的觀光旅遊地，給這座住宅增添了無限的神秘與光彩。在藍山，溫特伍斯瀑布（Wentworth Falls）和三姐妹峰等自然景點讓人們驚嘆於大自然的鬼斧神工、流連忘返。這裏還有壹流的美食、豪華水療中心、世界上最陡峭的鐵路和充滿活力的藝術家社區。同時藍山以其豐富的澳洲原住民文化遺產而聞名。由藍山山脈的部分地區及附近地區組成的大藍山區於2000年列入世界自然遺產名錄。擁有這套住宅，您也可以遍享藍山境內的娛樂休閑地——附近有屢獲殊榮的度假村兼酒店、古董展覽會和市場、酒店、美食餐廳、文化節和各項活動，可讓您享有豐富多彩的生活。

做出聰明的選擇，購買這棟住宅，您便可以將生活切換到另壹個截然不同的軌道之中

悉尼人的幸運是可以置身於澳大利亞最為雄偉壯觀的自然風景之中，而您的這份幸運則完完全全掌握在自己手中——只要做出聰明的選擇，購買這棟住宅，您便可以將生活切換到另壹個截然不同的軌道之中，真正擁有旅遊聖地的無限風光和悠然生活。

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澳洲房產投資案例解析：上海留學生歡歡怎樣在澳洲掘的第壹桶金

歡歡，一個在墨爾本呆了8年的上海女留學生。2010年8月剛過了自己的生日，抱著男友送的超級無敵大抱熊躺在床上撫弄著，脖上挂著一條心形項煉。這是男友去年送的生日禮物。

2009年8月,歡歡與男友一起駕車前往墨爾本巴拉瑞特金礦，歡歡滿心歡喜地期待著這次淘金活動，斜靠著開車的男友，發嗲地說道：“親愛的，今天的目標——一桶金子，滿滿的哦！我們要是掘不到，我可不走哦!”

回來的路上，歡歡脖子上閃閃的挂著條心形的項煉，心形是由玻璃與金邊組成，中間浮動著一些細沙般的金箔。歡歡準備來個Show了。

“不好意思啊歡，Michael和我要去看看房子哦！所以……”一圈電話下來，歡歡只釣到了小猫2、3只，這讓歡歡失望了。沒費多少功夫，歡歡問出原來朋友們最近聊得最多的是“買個房子，賺自己的金子”的話題。這和歡爸年初來墨爾本探親的時候，關心的話題倒是一致的。不過當時聽歡爸來墨爾本20多年的朋友的介紹，看了不少Boxhill那邊的房子後，歡歡覺得房子太舊了，不喜歡就放下了這個念頭。

“Annie,你和David看哪裏的房子啊？”“你們不是不喜歡舊房子嗎？”歡歡從自己最鐵的朋友瞭解起來。

“去西南啊，Point Cook，Tarneit區啊，那邊有新房子啊！”

“西南區啊……”

歡歡與男友乘著周末，駕車一起“挺進墨爾本的大西南”！

結果：大片空置的土地，零星建造中的房屋，這個對于一個住慣了市中心的女孩來說，是那麽的陌生。加上想起之前的老移民說過，西南區是個未開發的小區，又說是一個工業區，又比較偏沒有人氣，將來沒有什麽發展的前景。回家的路上，歡歡與男友心都凉了一截，也提不起什麽興致。正在此時，路邊居然跳出一隻大袋鼠，還好歡歡及時刹車，只見這只大袋鼠不緊不慢地從車前跳過，跳進路邊的灌木叢，消失在夜色裏。

晚上回到家，歡歡又開始思考，土地加上建築一套房子大致是32萬澳幣。自己現在又是讀書，首付20%肯定是要父母幫忙，自己找的一份兼職收入也幷不高，貸款80%壓力似乎會大一點，再加上之前那些情况，歡歡的“熱度”徹底到了“冰點”。自己心裏還不斷嘀咕著“還是先等等吧，9月份的補貼一變低，房價肯定也會低的，這樣的小區估計也不行的，我一定要做最保險的投資。”

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澳大利亞買房定金的持有與管理

衆所周知，在澳大利亞無論是購買二手住宅還是樓花，一般都需要在合同簽訂時交納房價10%的定金。那麽，在合同簽訂直至房産交割的這段時間內，這10%的定金由誰持有，幷是如何被管理的呢？

定金持有者

簡單來說，在購房合同下，一般規定，10%的定金持有者可以是代理出售的房産中介，或是賣家的代理律師，具體由賣家、律師和中介協商而定。無論是中介還是律師代爲持有定金，這筆款項都應存入一個法定的信托賬戶，幷由持有方代爲管理，直至房産交割後再由定金持有者交至賣家。所謂信托賬戶，是由第三方監管的獨立于普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家/開發商在房産正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對于買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。

一般二手房的定金持有者爲房産中介較多，而樓花的定金持有者一般爲賣家的代理律師。當然，也有相反的情况。因此，買家在簽訂合同前，應通過律師問清楚將10%的定金支付給誰。

定金利息

在購買樓花時，由于合同簽訂至房産交割的時間比較長，一般爲2~3年，定金持有人會將定金放入一個産生利息的存款賬戶。到房産交割時，定金所産生的利息通常會由賣家和買家平均分配（扣除相關稅費、銀行手續費及持有者管理費用後），在交割後由定金持有者分別支付給買賣雙方。當然，有時購買二手房的定金也會産生利息。作爲買方，應當及時將自己的稅號告訴定金持有者，以確保銀行利息不會按照最高稅率被扣除。

注：【對于海外投資者來說，該情况很容易發生。如果銀行沒有得到稅號，幷會認爲該業主不會自動報稅及繳稅，所以，銀行主動扣除10%的稅率，如果是澳洲政府則將會扣除近50%的稅率。】

值得注意的是，根據不同購房的條款，定金産生的利息也有可能在房産交割後全部支付給賣家/開發商或是買家。因此，買家應當在簽訂合同前瞭解這些條款的內容，幷通過律師與賣家/開發商進行相應的協商。

特別情况

無論是購買二手房或是樓花，合同裏都可能會出現條款要求買家提前釋放定金，在交割前就將10%的定金直接支付給賣家/開放商，供其購買其他土地房産或是支付印花稅。如果賣家需要購買其他的土地（這種情况幷不少見），定金將會從中介的信托賬戶轉入賣家新購買土地的中介信托賬戶。如果是支付印花稅，則定金將會交到政府稅收部門。相對來說，對于買家還是有一定的保障，但是買家仍應在簽訂合同前考慮清楚自身需要承擔的風險。

注：【該情况發生概率非常小。另外，澳洲政府對于買家的大力保護，所以買家利益完全可以得到保障。】

購房意向金

目前，在購買樓花時，一般需要買家先支付一筆意向金(Expression of Interest)，這和購買二手房時支付給中介的小訂有异曲同工之效。但是每一家中介對于意向金的管理和退款都有不同要求，買家應該在支付意向金前確認好中介機構的規定。

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楊泱詳談澳洲房産投資法律

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