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澳大利亞三大城市房市快訊：悉尼房價全球第三高

根據美國人口統計公司Demographia最新發布的年度國際地產調查，悉尼房價登上全球第三位，成為全球最難負擔的主要房地產市場之壹。不過這個結果根本就是意料之內。

昆士蘭州陽光海岸的壹套頂層復式豪華公寓開創了卡拉德拉市（Caloundra）公寓售價的歷史新高。該公寓坐落在馬洛亞大道（Maloja Avenue）上的海濱錨地大廈（Anchorage）內，卡拉德拉的百萬富翁都聚居在這條街上。

然而，卡拉德拉的房價與紐約仍無可比性，因為壹套紐約頂層豪華公寓的價位在1億5百萬美元！

悉尼房價登上全球第三位，成為全球最難負擔的主要房地產市場之壹。

 

另外，分析公司CoreLogic RP Data的Robert Larocca表示， 墨爾本的租金收益率依然在低位徘徊。

橄欖球俱樂部Western Bulldogs總裁Peter Gordon和其妻子Kerri以400萬澳元出售墨爾本南部Portsea的海邊度假屋。盡管澳洲暑假已接近尾聲，日後還是會有大把享受海邊風光的機會。Jessie Richardson指出，維州摩寧頓半島（Mornington Peninsula）安全海灘（Safety Beach）上的壹處船塢正以18.5萬至21萬澳元的要價出售，給予度假房投資者多壹個另類的選擇。

最後想問問大家：溫哥華、中國香港和悉尼再次高踞全球最昂貴房地產市場的三甲位置，您喜歡在哪個城市居住？

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澳洲堪培拉增建優質房產項目 2015年房市昂首向前

2014年澳大利亞首都堪培拉的新地產項目刺激人們的購房欲望，並有望在2015年繼續推進發展。

2015年堪培拉新建的公寓將激發新的購房欲望

從堪培拉根加連（Gunghalin）市郊到中央商務區的中心地段，首府城市內每一處都正如火如荼地興建新的住宅地產，房地產中介指出這些地產項目將激發人們的購房欲望。

高力國際（Colliers International）國家首席執行官Paul Powderly 表示，目前澳洲房產投資者對堪培拉房地產市場的信心有所改善，交易投資活動增加。

盡管當地削減公共服務和堪培拉房地產市場存在不穩定性，但Powderly稱2014年高端地產項目表現出色。

他還說道，金斯頓海濱碼頭和市內的上流住宅區已經為高力國際帶來近郊超過200套行政公寓的銷售佳績，每套公寓平均售價60萬澳元。

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經濟逆風吹冷房市 今年澳洲房價長得慢

澳洲房地產數據CoreLogic RP Data 的分析師庫舍（Cameron Kusher）分析了2015年澳洲房地產市場的走勢。他從失業率、官方加強對貸款的監管、家庭收入情況、消費者情緒、彙率、利率等方面得出結論，在2015年，澳洲房產價值的增長將繼續，但比2014年緩慢。

庫舍表示，澳洲各省會城市的房地產市場合在一起來看，在2014年的前11個月裡，價值上漲了7.0%。在整個2013年，所有省會城市的房產價值增加了9.8%。這表明整個2014年的增長幅度將低於2013年。以年增長率來說，省會城市合計的增長率，其最高峰出現在2014年4月，為11.5%，而到2014年11月，年增長率已經降到了8.5%。

2015年澳洲房價的增長將繼續，但比2014年緩慢

步入2015年，預計房地產市場將出現又一年的房地產價值上漲，但其幅度不會像2013或2014年那樣。此外，還會有許多其它的逆風因素值得觀察，或許會使房地產市場受到影響。

失業率

2014年11月，全澳的失業率是6.3%，這是自2002年以來的最高水平。澳洲政府12月中旬發布的半年經濟與金融更新報告預測，本財政年度與下一財政年度失業率將為6.5%。

不僅失業率值得關注。在過去的一年裡，就業主要是半職工作。在2014年11月，就業不足率上升到了8.6%，創下了最高記錄。許多做半職工作的人希望能工作更長的時間，或者成為全職工作。

這樣高的失業率，而就業不足情況在加劇的情況，很可能會影響到房地產市場的需求。如果人們覺得自己的工作無保障，他們可能更不會下決心去買房子。如果工作不飽滿，他們可能也買不起房子。

購房貸款的強化監管

去年12月初，澳洲審慎監管局給所有的貸款機構寫信，說將采取進一步措施強化標准，保障貸款作業的健康運作。

盡管信中沒有說將采取什麼樣的宏觀調控辦法，但說明了要加強對貸款作業的監督。具體說來，主要是針對如下幾個方面。

一是對高風險貸款的監控。如對於收入來說貸款額過高、對於房地產估價值來說貸款額過高、對於自住型房產只還利息的時期過長等的，這些都是審慎監管局重點關注的方面。

二是對澳洲房產投資貸款的監控。投資購房貸款增長迅猛，這是風險升高的一個關鍵標志。審慎監管局表示，投資購房貸款一年以10%的速度增長標志著風險的增高。

三是對償還能力的評估。審查監管局的觀點是，拿償還能力來說，貸款要留有余地，貸款額應該比評估的償還能力低2%。

審查監管局的這種做法很可能會對居住型房產市場造成影響。首先，在過去兩年裡非常強勁的投資購房需求的增長會受到某些遏制。其次，一些財務上竭盡全力不留余地進入房產市場的人可能會發現他們很難貸到款。

家庭收入的增長

在截至2014年11月的前12個月裡，房產價值上漲了8.5%，但家庭實際收入只增加了0.8%。人們在想，房產價值以超過家庭收入的增長，能維持多長時間？

在截至2014年9月的前10年間，澳洲房價表面上看上漲了52.4%，家庭實際收入的增加是36.4%。這兩個數字差別不很大。然而房產價值的實際上漲其實比家庭收入漲幅還低一些。這樣看來，目前已稍微慢下來一些的房產價值高增長速度，不可能在家庭收入漲幅不高的情況下能來維持購房。

消費者情緒

根據西太平洋銀行墨爾本研究所對消費者情緒的月度計量，消費者已經連續十個月持悲觀態度。自2008至2009全球金融危機最盛之時以來，消費者們還從未如此悲觀過。

他們的數據顯示，當被問及什麼是存錢的最佳方式時，被調查者中有40.3%選擇存入銀行。這是自2012年9月以來最高的數字。在過去15年裡，被調查者們選擇存銀行的比例平均是27.5%，這反映了消費者們的不安，特別是當你聯想到目前在官方利率只有區區2.5%的情況下，把錢存入銀行其實幾乎掙不到什麼利息，那麼你就會想像這種不安情緒是多麼的令人擔憂。

消費者情緒與房地產市場的需求密切相關。如果消費者們對經濟總體形勢缺乏信心，那麼他們更不可能去下決心購買大宗物品，比如不會去開一個新的抵押貸款來買房。

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2015年澳洲房產投資者的新機遇在哪裡？

傳統上，澳洲的空巢人士或大房換小房者都是往海邊或樹多的地方搬，但近來這個趨勢發生了變化。海邊或林間不再是他們的首選，他們更傾向於便利的城市生活。這對於澳洲房產投資者和開發商意味著什麼？

澳洲住房和城市研究所的報告顯示在澳大利亞房市中，維省大房換小房（Downsize）的比例在全澳是最高的。當這些財力雄厚的嬰兒潮人士開始搬往市區後，立刻就對近郊的房價產生了顯著影響。墨爾本買方代理奧斯本（Paul Osborne）說，在過去1、2年裡，換小房對房價的效果已經昭顯。“最近，在Malvern一套價值100萬的物業就賣了160萬。”

奧斯本說，“這些嬰兒潮人士已經退休或准備退休了，在過去幾十年裡，他們無論在股票市場還是房地產市場都度過了一段很好的時光，現在很多人想好好享受生活。”報告顯示，大房換小房的動機就是變換生活方式，他們再也不想費力的保養房子、修整花園，孩子們離開了家，他們也退休了。他們想要一層樓的物業，去哪裡都方便。

買家代理Secret Agent的報告中也顯示，“與其搬到遠郊的大物業，靠近交通和生活設施已經成為嬰兒潮新的夢想。”投資者如何把握時機？

在新的市場行情下，開發商對市場的反應有些緩慢，目前市場上針對這個族群的物業供應明顯不足，新開發的公寓樓盤面積都偏小。奧斯本認為，對於精明的投資者來說，現在是趁早進入的好機會。“如果開發商為這些換小房者提供精裝單元房，單層樓，地點好，會有很大的利潤空間。”奧斯本說。

Metropole的亞德尼（Michael Yardney）也看到了來自老年購買者的強勁需求，以及目前市區新樓盤的缺陷。“推高物業價格的不是投資者，而是自住者。“自住者購買什麼類型的物業，馬上就能推高這類物業的價格，因為他們是用心在買，而不是看計算器。”

“墨爾本近郊的很多新公寓在開發時沒有考慮到自住者，他們都是以樓花的形式出售給投資者，特別是海外投資者。平面設計圖很不人性化，建造技巧也糟糕。”亞德尼說。他建議，投資者要避免高層公寓，選擇小型開發的精裝公寓，以適應當前的趨勢。

奧斯本進一步預測說，下一步的開發熱點可能是三臥室的大公寓。“由於供應短缺，空間寬敞的物業現在都能收獲溢價，“只要滿足‘合適的特征’，市場上大房換小房者多的是！”“所謂合適的特征包括充分的自然光，好風景，優秀的建築質量，物業管理費也不能太貴。”

市場上為澳洲退休人士准備的公寓房數量不足，對中國買家是有利的投資機遇。

澳洲墨爾本的新建公寓項目，售價約128萬－220萬人民幣

澳洲城市開發研究所的維省主席佩斯（David Payes）說，人口結構決定了人們對住房的要求發生了改變。“在維省，50%以上的家庭都是一個人或兩個人。平均家庭人口數量減少了，嬰兒潮時期的人大多數進入了空巢階段，他們在經濟上非常富裕。”

佩斯解釋了為什麼在過去25年裡，分割的單位土地面積減少了25%。“這反映出平均家庭人口減少了，另外，小面積的土地也更容易負擔得起。建築公司根據較小的土地面積進行更有效率的設計。”

魚和熊掌兼得的選擇

專家發現，並不是傳統上人們對海邊或林間的喜好改變了，而是有條件的人更傾向於兩全其美。“有的人賣了現有的大住房，在市區近郊買一套海濱物業。”奧斯本說。

佩斯認為墨爾本CBD的主體仍然是年輕的專業人士，他們的要求是1臥室或2臥室的公寓。而大房換小房者需要大一些的公寓（包括三臥室單元房）或是連體別墅。“他們希望在同樣的地方養老，更接近家人和朋友，但住宅面積要小一點。”亞德尼說，墨爾本錯誤的公寓類型供應過量，但好物業供應不足。“因為開發商都喜歡在一塊地上盡可能多蓋”。

亞德尼同意佩斯的觀點，近郊仍然是年輕人的天下。“但現在開始有一種為嬰兒潮人士建公寓的趨勢。”他們搬到公寓住就是為了更好的生活，因此不會委屈的擠在狹小的空間。“這些退休人士希望住在同樣的地點，有同樣的醫生，理發師，靠近朋友。”這些公寓通常更貴，星羅棋布的點綴在Armadale、Malvern、Camberwell、Brighton和Mooney Ponds周圍。

對於嬰兒潮來說，大房換小房也是一種投資策略，他們把原來的大資產換成小一號的，不但獲得更好的生活方式，房屋也更易於保養，釋放出來的資金還可以供養他們的退休生活，外出旅游等。

居外認為，對開發商和投資者來說，早早行動是成功的關鍵。大一些的公寓出售很快，有強勁的增值潛力，是口袋充實的退休人士激烈競爭的對像。

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悉尼遍地是地主！新州占全澳洲一半投資房貸

最新數據顯示悉尼是澳洲房產投資中心，新州占了全國投資貸款總數的一半。

11月澳洲各州房產投資貸款比例
11月澳洲各州房產投資貸款月度變化，悉尼逆市上漲

澳洲統計局1月14日表示，除新州外，所有州在11月的房屋投資貸款都出現下跌。Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱，11月共發放55億房貸，為史上最大，比前一個月增長了1%。“11月全國發放給投資者的所有澳洲房貸中，新州占了48%，表明悉尼房市依然是投資者的首要目標。”韋森說。

LJ Hooker內城主管布萊克曼（Brigitte Blackman）對於投資貸款繼續攀升這個消息並不感到意外。“我覺得最大的驅動力是利率低。”她說。

“在去年末的時候，我們聽說利率會繼續下跌，所以人們覺得‘何不買一間來投資’…所以只要利率保持低位，人們就會想買，尤其是投資者。”

投資者在12月依然活躍。內城區的租房需求將繼續保持強勁，“今年以來用於出租的房子都吸引了極大的興趣。”布萊克曼說。

根據統計局的數據，維州占了投資者貸款的23.9%、昆州占了13.4%、西澳占了9.2%、南澳3.5%、堪培拉首都領地占1.3%、北領地占0.7%，塔州占0.5%。

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澳洲房產投資者或先吞賠本苦果 資本增長讓你笑到最後

澳洲房產投資者Maureen Pound稱，雖然她在墨爾本和布裡斯本的3套出租公寓都賠錢了，但她並未因此感到擔憂。她認為未來的澳洲房價必將上漲，屆時她就將連本帶利地收回投資了。

這名住在墨爾本、現年46歲的企業管理顧問稱：“我的房子可能在10年裡會損失掉3萬元，但它事實上已經漲了20萬元。”

Pound是逾百萬名須掏錢填補房貸與租金收入差額的澳洲房東之一。他們所押的房價將繼續上漲的賭注正在導致創紀錄的債務水平，並讓房產投資者更易受到利率提漲和房價下滑的影響。

悉尼Digital Finance Analytics的調研總監Martin North稱：“問題在於，對於房價的假設是否是現實的？在我看來，回答是否定的。”

根據澳洲統計局（ABS）的數據，在去年10月份的新房貸中，投資者占到了創紀錄的51%，比前一年同期的46%高出許多。澳洲儲行的數據則顯示，在去年9月份，澳人所背負的債務已經是家庭可支配年收入的153%。儲行在去年9月份曾發出警告，越來越多的澳人買房出租的行為或許是“投機過度的一種跡像”。

根據CoreLogic Inc的數據，在澳洲主要城市的房價攀至紀錄高點之時，房東們購買了更多的房產。去年，他們所購房產增加了7.9%，而在截至2011年的10年裡，這一數據則是翻番。

儲行為刺激澳洲經濟而讓利率保持在2.5%的歷史低點是這種置業行為的推動因素之一，因為這讓放貸人將平均的基准可變利率下調至2009年以來的最低點——5.95%。悉尼調研機構Domain Group的資深經濟學家Andrew Wilson稱：“投資者所想要的就是資本增長。毫無疑問，在過去12個月裡，已有創紀錄的投資者進入房市。”

就在房東們增加手中持有的澳洲房產數量之時，能夠負擔得起當前房價的首置業者則越來越少。根據ABS的數據，在去年10月份，他們在房貸總額中所占的比例低至11.6%。

根據國際貨幣基金組織（IMF）的報告，澳洲是全球溢價水平最高的國家之一，僅次於比利時。

而CoreLogic的數據則顯示，澳洲各州府城市的租金在2014年僅漲了1.8%，這是逾10年以來的最低漲幅。在去年的最後一個季度，租金的中位價幾乎沒有改變：獨立屋的周租仍為430元，公寓的周租也保持在410元的位置。

澳洲的很多房產投資者去年都虧本了

根據澳洲稅務局（ATO）的最新數據，在截至2012年6月30日的一年中，約130萬名澳洲人——約占房產投資者的三分之二——的出租房賠本了，比兩年前的數據高了7.5%。他們總共損失了約138億元。在2012財年，余下的三分之一房產投資者賺了59億元。

但澳洲的負扣稅政策卻讓房東不必忍受太大的賠本痛苦，因此他們並不會因為手頭的房產賠本而停止買房。房產投資者可以就租賃房產的各項成本，包括利息、超出收入申請退稅。

去年12月，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）已經敦促各大銀行將租賃房產的借貸漲幅限制在一年10%以內。而根據儲行於12月31日發布的數據，去年截至11月30日的漲幅就已經達到了10%。

Pound稱，稅收優惠是她在過去11年裡購買了3處投資房產的原因之一，而她自己現在卻仍是租房子住。她每個月總的租金收入為5525元，低於她的房貸還款額5600元，而且她還得負擔保險和其他的各項費用。Pound稱，她通過稅收減免來減少一些損失。她還表示，她的房產價值在過去10年裡已經翻番。她認為房價將會繼續漲。“當全球金融危機爆發時，所有進行其他類型投資的人都損失慘重，而我卻是笑到最後的那個。我已經從我的投資物業中獲得了利益，因此我感到很安心。”

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澳洲房產投資多樣化 中國投資者競購新州醫院改建農學院

據澳洲媒體報道稱，雖然老舊的仁慈關懷醫院（Mercy Care Hospital）還空蕩蕩地坐落在甘寶街（Campbell Street），但該項目的改建工程卻吸引了廣泛的關注。澳大利亞農業研究院院長梅德偉（Greg Medway）希望在這片舊址上修建一個農業學院，他說他們每周都會帶不同的中國投資客前來參觀。

新州楊格市（Young）在去年12月一共招待了三個中國投資考察團隊，1月中旬將迎來第四個。梅德偉說：“我們把他們從悉尼帶至楊格，來到中國紀念花園，給他們看看當地的風土人情，帶他們來櫻桃果園，讓他們參觀醫院的舊址。我們的系統安排得非常好。”

梅德偉去年11月份的時候曾經對於協商將在去年年底前結束非常有信心，但1月初他表示，沒有料到進展會是這樣。“我們的中國投資者在協商過程中都采取了強硬態度，這是他們的文化，因此我們面臨艱難長期的道路。”

梅德偉說，他們會分析每一個步驟。“他們已經擬定好了合同。我們在悉尼的中國投資代表告訴我，在西方國家我們商談、開火、瞄准，而在中國文化中是商談、瞄准，開火。”

他還指出，另一個協商時間很長的原因在於，合同的內容不僅僅包括楊格市，還包括一個位於中國的學院，一旦合同達成，澳大利亞學生將到那裡學習，另外還有一個位於悉尼的培訓設施。“我們在討論整體的規劃，一旦獲得成功，必將是不可思議的。”

他說，最近中國投資者來到楊格的反饋都比較積極，投資者們喜歡這個地區。

澳新州楊格市仁慈關懷醫院吸引中國投資者

澳大利亞農業研究院去年5月份購買了舊的仁慈關懷醫院。

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七大指針看透2015澳洲房產市場

2015年的澳大利亞房市要面臨嚴峻考驗，各路專家都給出了自己的看法。其中一種比較極端的意見是，以前任職於西悉尼大學、現轉到倫敦金斯頓大學（Kingston University）的學術經濟學家堅因（Steve Keen）堅持認為市場處於泡沫之中。

另一個極端是澳聯儲（RBA）的助理行長埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份說房價只是一次性增長，是由於金融自由化和轉入低通脹期導致的，基本上10年前就已經結束，隨之而來的是澳洲房價較收入比較穩定的時期。

無論如何，一個被廣泛認同的意見是，澳洲的房價相對高，尤其是在悉尼和墨爾本。不過隨著關鍵的供需因素變弱，預示著今年的市場不一定會鼓舞人心。

1. 利率：中性。澳聯儲已經多次宣稱利率要保持“一段時期穩定”，盡管坊間猜測可能會降息，但澳元下跌應能足以刺激經濟防止降息，並在今年稍後讓上調利率重回日程。

2. 外國投資者：可能消極。數量未知，無可靠數據。但如果房價停滯，他們可能會掉頭就跑。

3. 人口：積極。人口一年增長1.6%，超過過去20年的平均增速1.4%。

4. 就業與薪酬：雙重消極。澳洲統計局估計就業增長趨勢不足過去20年平均水平的一半，而平均薪酬收入則略高於平均水平的一半。

5. 信心：消極。國民銀行調查顯示的商業信心以及西太/墨爾本研究所調查顯示的消費者信心均處於低潮。

6. 監管：消極。澳聯儲和澳洲審慎監管局（APRA）已經暗示有意利用監管力量遏阻資金流向投資者。

7. 勢頭：可能會轉變成消極。房價增速在2014年的關鍵銷售季（春季和初夏）明顯慢於2013年，2014年只有阿德萊德和候巴特的年度增幅高於2013年。正如澳洲房產投資者所知，勢頭具有傳染性，當勢頭減弱時也一樣。

2015年的澳洲房地產市場要面臨嚴峻考驗

各首府城市房價增幅：

  • 悉尼：2013（14.5%），2014（12.4%）
  • 墨爾本：2013（8.5%），2014（7.6%）
  • 布裡斯班： 2013（5.1%），2014（4.8%）
  • 阿德萊德： 2013（2.8%），2014（4.3%）
  • 柏斯： 2013（9.9%），2014（2.1%）
  • 候巴特： 2013（2.2%），2014（3.5%）
  • 達爾文： 2013（3.3%），2014（1.6%）
  • 堪培拉： 2013（+3.5%），2014（0.6%）
  • 8個首府： 2013（9.8%），2014（7.9%）
  • 其他州*： 2013（2.2%），2014（2.9%）

* 其他州的房價變化僅指獨立房，至於2014年的數據是指截至11月底

來源：CoreLogic RP Data

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澳洲房產十佳高收益區幾乎是最差購房區？

澳洲房產專家萊德（Terry Ryder）稱，由CoreLogic RP Data數據機構公布的10佳高收益市郊幾乎等同於澳洲最差購房地區榜單。

澳洲房產的高收益地區就等於是最佳購房區嗎？居外建議在澳洲購房之前一定要好市場研究

作為價格預測指數（Price Predictor Index）的一部份，圖表列出了全澳的上升市場。房產專家萊德發表了稱作The Dirty Dozen的12個最差購房地區報告。這些地區的市場處於嚴重的困境，銷售情況下降，接下來價格的下降不可避免。

數據機構的10佳高收益市郊中有5個列在最差澳洲購房地區中，有4個幾乎進入最差購房地區榜單。這些地區都有大量的空房，租金下降，市場疲軟。10佳高收益市郊中僅有布羅肯希爾（Broken Hill）值得投資者考慮。

位於10佳高收益區首位的市郊為昆省的邁爾斯（Miles）。這是一個真正的悲劇的選擇，因為邁爾斯房地產市場是澳洲最大的空架子，絕無僅有。1/3的房產為空置，還比不上莫蘭巴（Moranbah）地區。認為邁爾斯可以獲得9.8%的租金收益是可笑的，那裡大多數房主的租金收益為零，因為找不到租客就沒有收益。

萊德在最差購房區報告中寫道：“邁爾斯的房市已被摧毀（因為開發供過於求），空置率達30%，房產中位價在過去12個月裡已經下降了27%。現在出售房產需要6個月，還要提供20%的折扣。在前5個季度裡，邁爾斯的房產銷售數量從24下降到15，之後降至12，再降到6，最後為1。”

“巾吉拉（Chinchilla）也好不到哪裡去，在前5個季度的房產銷售數量分別為78、51、40、27、19，房產中位價下跌了10%。根據SQM調查，巾吉拉的空置率現在為19%。另一處房產市場旺多安（Wandoan）在2014年裡只售出兩棟房產。”

10佳高收益區排名第2的是西澳的紐曼（Newman）。紐曼的房屋空置率為11%，現在通常租金不到最高水平時的一半。根據澳洲房產監察數據，租金收益過去曾達到兩位數，現在僅為5.3%，而不是CoreLogic所稱的9.8%。

位於10佳高收益城區中第3位的東坎博爾達（Kambalda East）和第8位的西坎博爾達（Kambalda West）空置率近20%，而CoreLogic數據機構的列表中聲稱租金回報率可達到8.9%。

塔省的皇後鎮（Queenstown）在10佳高收益城區上列第4位。萊德的報告中說：“如果澳洲有房產市場更加低迷的地區，請告訴我。這個鎮在塔省西邊野外，類似於電影中的西部情形，主要街道長著野草。”

“房產中位價90,000澳元還偏高。今年已經跌至70,000澳元，比5年前更低，自2009年以來平均每年下降3%。房產市場上房子通常需要7個月時間才能售出，還需提供15%左右的折扣。根據SQM調查，空置率達17%。年中萊爾山（Mt Lyell）銅礦和亨提（Henty）金礦的關閉，致使數百個就業職位減少，更是無助於房地產市場。”

“附近的城鎮齊漢（Zeehan）和羅斯伯裡（Rosebery）同樣慘淡，齊漢的房產空置率大約為25%，不到50,000澳元就能購買房子。”

10佳高收益區榜上還包括其它嚴重衰退的市場，如南黑德蘭（South Hedland）、黑德蘭港（Port Hedland）及卡拉薩（Karratha）。據西澳房地產協會數據，該地區創下了西澳洲房價的最大跌幅（下跌40%）。

這種草率的調查問題在於，此會被媒體引用，作為可靠的信息重復發布。媒體報導這些地區為全澳領先的熱區。如果人們輕信這些地方為澳洲房產投資的好地區，在許多情況下，不會獲得任何收益。

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危機或轉機？新一年學會看透澳洲房產買賣時機

人勞碌一生為的是累計產業。無論是股票、基金、地產或者是現金，投資產品多不勝數。在房地產投資過程中，買和賣非常普通，然而及時買或及時賣則依賴個人的投資判斷或者投資需要。以下幾項是判斷澳洲房產投資買賣時機的重要因素。

1、投資回報

珀斯房產經過2008年的低潮後穩定成長，每年增長5%

所有投資者都知道地產有增值空間。在過去5年，珀斯房地產在經過2008年的低潮後穩定成長，每年增長5%。未來5年，珀斯房地產將在2015年有技術性調整，然後我估計價格會穩定下來。如果澳洲房產投資回報穩定，投資者有計劃置產或投資其它項目，在現今的市場環境下，投資回報是肯定的。

2、投資計劃改變

投資者改變投資計劃是買賣的好時機。在現今的投資環境下，銀行利率低，房源充足，再投資是很多投資者的計劃。無論是自住或購買投資房，現在是置產的好時機。我在近幾個月都看到買家出售現在的房子以套現購買更大的洋房。很多人或許會說，房地產只買不賣，這是錯誤的。投資就需要買賣才會獲得回報。如果有需要出售以購買更大房子讓家人有更舒適的生活，這也是很好的投資。

3、市場走勢

市場走勢決定房子的市價。澳大利亞房市趨向於穩定，在珀斯我們不會有房地產泡沫或大危機，價格起落大致上穩定。這是因為政府對澳洲房價的炒作有密切監督。如果市場在低谷或者正准備上揚，我們會看到許多外在的正面因素，比如說政府推出振興經濟的政策等；如果市場面臨不景氣，那麼負面的因素會浮現。

設定心裡出售價位也是非常重要。人性是貪婪的，如果一味追求無止盡的投資回報，那麼很有可能錯過賺錢時機。買賣、收放在乎投資者的策略、膽識和底線。要在泛泛的地產投資活動中賺取可觀收入，就要選擇對的時機進行買和賣。

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