Tag: 澳洲房产投资

澳洲房產投資者Maureen Pound稱，雖然她在墨爾本和布裡斯本的3套出租公寓都賠錢了，但她並未因此感到擔憂。她認為未來的澳洲房價必將上漲，屆時她就將連本帶利地收回投資了。

這名住在墨爾本、現年46歲的企業管理顧問稱：“我的房子可能在10年裡會損失掉3萬元，但它事實上已經漲了20萬元。”

Pound是逾百萬名須掏錢填補房貸與租金收入差額的澳洲房東之一。他們所押的房價將繼續上漲的賭注正在導致創紀錄的債務水平，並讓房產投資者更易受到利率提漲和房價下滑的影響。

悉尼Digital Finance Analytics的調研總監Martin North稱：“問題在於，對於房價的假設是否是現實的？在我看來，回答是否定的。”

根據澳洲統計局（ABS）的數據，在去年10月份的新房貸中，投資者占到了創紀錄的51%，比前一年同期的46%高出許多。澳洲儲行的數據則顯示，在去年9月份，澳人所背負的債務已經是家庭可支配年收入的153%。儲行在去年9月份曾發出警告，越來越多的澳人買房出租的行為或許是“投機過度的一種跡像”。

根據CoreLogic Inc的數據，在澳洲主要城市的房價攀至紀錄高點之時，房東們購買了更多的房產。去年，他們所購房產增加了7.9%，而在截至2011年的10年裡，這一數據則是翻番。

儲行為刺激澳洲經濟而讓利率保持在2.5%的歷史低點是這種置業行為的推動因素之一，因為這讓放貸人將平均的基准可變利率下調至2009年以來的最低點——5.95%。悉尼調研機構Domain Group的資深經濟學家Andrew Wilson稱：“投資者所想要的就是資本增長。毫無疑問，在過去12個月裡，已有創紀錄的投資者進入房市。”

就在房東們增加手中持有的澳洲房產數量之時，能夠負擔得起當前房價的首置業者則越來越少。根據ABS的數據，在去年10月份，他們在房貸總額中所占的比例低至11.6%。

根據國際貨幣基金組織（IMF）的報告，澳洲是全球溢價水平最高的國家之一，僅次於比利時。

而CoreLogic的數據則顯示，澳洲各州府城市的租金在2014年僅漲了1.8%，這是逾10年以來的最低漲幅。在去年的最後一個季度，租金的中位價幾乎沒有改變：獨立屋的周租仍為430元，公寓的周租也保持在410元的位置。

根據澳洲稅務局（ATO）的最新數據，在截至2012年6月30日的一年中，約130萬名澳洲人——約占房產投資者的三分之二——的出租房賠本了，比兩年前的數據高了7.5%。他們總共損失了約138億元。在2012財年，余下的三分之一房產投資者賺了59億元。

但澳洲的負扣稅政策卻讓房東不必忍受太大的賠本痛苦，因此他們並不會因為手頭的房產賠本而停止買房。房產投資者可以就租賃房產的各項成本，包括利息、超出收入申請退稅。

去年12月，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）已經敦促各大銀行將租賃房產的借貸漲幅限制在一年10%以內。而根據儲行於12月31日發布的數據，去年截至11月30日的漲幅就已經達到了10%。

Pound稱，稅收優惠是她在過去11年裡購買了3處投資房產的原因之一，而她自己現在卻仍是租房子住。她每個月總的租金收入為5525元，低於她的房貸還款額5600元，而且她還得負擔保險和其他的各項費用。Pound稱，她通過稅收減免來減少一些損失。她還表示，她的房產價值在過去10年裡已經翻番。她認為房價將會繼續漲。“當全球金融危機爆發時，所有進行其他類型投資的人都損失慘重，而我卻是笑到最後的那個。我已經從我的投資物業中獲得了利益，因此我感到很安心。”

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2015年的澳大利亞房市要面臨嚴峻考驗，各路專家都給出了自己的看法。其中一種比較極端的意見是，以前任職於西悉尼大學、現轉到倫敦金斯頓大學（Kingston University）的學術經濟學家堅因（Steve Keen）堅持認為市場處於泡沫之中。

另一個極端是澳聯儲（RBA）的助理行長埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份說房價只是一次性增長，是由於金融自由化和轉入低通脹期導致的，基本上10年前就已經結束，隨之而來的是澳洲房價較收入比較穩定的時期。

無論如何，一個被廣泛認同的意見是，澳洲的房價相對高，尤其是在悉尼和墨爾本。不過隨著關鍵的供需因素變弱，預示著今年的市場不一定會鼓舞人心。

1. 利率：中性。澳聯儲已經多次宣稱利率要保持“一段時期穩定”，盡管坊間猜測可能會降息，但澳元下跌應能足以刺激經濟防止降息，並在今年稍後讓上調利率重回日程。

2. 外國投資者：可能消極。數量未知，無可靠數據。但如果房價停滯，他們可能會掉頭就跑。

3. 人口：積極。人口一年增長1.6%，超過過去20年的平均增速1.4%。

4. 就業與薪酬：雙重消極。澳洲統計局估計就業增長趨勢不足過去20年平均水平的一半，而平均薪酬收入則略高於平均水平的一半。

5. 信心：消極。國民銀行調查顯示的商業信心以及西太/墨爾本研究所調查顯示的消費者信心均處於低潮。

6. 監管：消極。澳聯儲和澳洲審慎監管局（APRA）已經暗示有意利用監管力量遏阻資金流向投資者。

7. 勢頭：可能會轉變成消極。房價增速在2014年的關鍵銷售季（春季和初夏）明顯慢於2013年，2014年只有阿德萊德和候巴特的年度增幅高於2013年。正如澳洲房產投資者所知，勢頭具有傳染性，當勢頭減弱時也一樣。

各首府城市房價增幅：

• 悉尼：2013（14.5%），2014（12.4%）
• 墨爾本：2013（8.5%），2014（7.6%）
• 布裡斯班： 2013（5.1%），2014（4.8%）
• 阿德萊德： 2013（2.8%），2014（4.3%）
• 柏斯： 2013（9.9%），2014（2.1%）
• 候巴特： 2013（2.2%），2014（3.5%）
• 達爾文： 2013（3.3%），2014（1.6%）
• 堪培拉： 2013（+3.5%），2014（0.6%）
• 8個首府： 2013（9.8%），2014（7.9%）
• 其他州*： 2013（2.2%），2014（2.9%）

* 其他州的房價變化僅指獨立房，至於2014年的數據是指截至11月底

來源：CoreLogic RP Data

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人勞碌一生為的是累計產業。無論是股票、基金、地產或者是現金，投資產品多不勝數。在房地產投資過程中，買和賣非常普通，然而及時買或及時賣則依賴個人的投資判斷或者投資需要。以下幾項是判斷澳洲房產投資買賣時機的重要因素。

1、投資回報

所有投資者都知道地產有增值空間。在過去5年，珀斯房地產在經過2008年的低潮後穩定成長，每年增長5%。未來5年，珀斯房地產將在2015年有技術性調整，然後我估計價格會穩定下來。如果澳洲房產投資回報穩定，投資者有計劃置產或投資其它項目，在現今的市場環境下，投資回報是肯定的。

2、投資計劃改變

投資者改變投資計劃是買賣的好時機。在現今的投資環境下，銀行利率低，房源充足，再投資是很多投資者的計劃。無論是自住或購買投資房，現在是置產的好時機。我在近幾個月都看到買家出售現在的房子以套現購買更大的洋房。很多人或許會說，房地產只買不賣，這是錯誤的。投資就需要買賣才會獲得回報。如果有需要出售以購買更大房子讓家人有更舒適的生活，這也是很好的投資。

3、市場走勢

市場走勢決定房子的市價。澳大利亞房市趨向於穩定，在珀斯我們不會有房地產泡沫或大危機，價格起落大致上穩定。這是因為政府對澳洲房價的炒作有密切監督。如果市場在低谷或者正准備上揚，我們會看到許多外在的正面因素，比如說政府推出振興經濟的政策等；如果市場面臨不景氣，那麼負面的因素會浮現。

設定心裡出售價位也是非常重要。人性是貪婪的，如果一味追求無止盡的投資回報，那麼很有可能錯過賺錢時機。買賣、收放在乎投資者的策略、膽識和底線。要在泛泛的地產投資活動中賺取可觀收入，就要選擇對的時機進行買和賣。

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