澳洲房产投资 – Page 21

房租不賺錢沒關系資產升值就好！澳洲房產投資勿因小失大

對澳洲房產投資者來說，關鍵的吸引力是資產增值

在澳洲對許多買投資房出租的人們來說，他們的租金收入遠遠抵不上他們購房貸款所需償還的利息。也就是說，他們在賠錢。但他們並不擔心，因為他們滿懷信心，認為房產多少年之後一定大幅度增值。

例如在墨爾本和布裡斯本擁有三處出租公寓房的人說，在十年裡每一處房產帶來了3萬澳元的損失，但是房產價值卻增長了20萬澳元。

這只是澳洲幾百萬名房地產投資者中的一個例子。他們斷定澳洲房地產持續增值，因此承受著損失也買房投資，他們的投資舉動導致了澳洲債務水平的空前高漲。而且，他們也面臨很大的風險，如果利率上調或者房地產價格下降，他們的處境就會很艱難。

問題是，關於房價上漲的假設是否合乎實際？有很多人認為是，也有很多人認為否。

根據澳洲統計局的最新數據顯示，去年10月份，在所有的抵押貸款中，投資者的貸款額占了51%，而一年前這一份額是46%。根據澳洲儲備銀行的數據，在去年9月，澳洲的債務水平達到了一家一戶可支配的年收入的153%。

2014年9月份時，儲備銀行警告道，購買投資房的人數相對於購買自住房的人數的增多，可能是一種“投機過度的標志”。

隨著澳洲主要城市房價的創記錄飆升，其部份是由於澳洲2.5%的低利率，越來越多的澳洲人在買房。

“對投資者來說，關鍵的吸引力是資產增值”，悉尼的房地產研究機構Domain集團的高級經濟師威爾森（Andrew Wilson）說，“過去12個月裡，進入房地產業的投資者人數幾乎創下了歷史記錄，這不令人驚奇。”

隨著澳洲房產投資者擁有的房產數量在增加，首次購房者們所能負擔得起的房產也就越來越少。根據統計局的數據，去年10月，首次購房者舉債的貸款額只占貸款總額的11.6%。

根據國際貨幣基金的數據，就房價與收入水平相比而言，澳洲是世界上僅次於比利時的房價最高的國家。

“2014年，在澳洲所有的省會城市，房租升高了1.8%，這是十年來升幅最小的一年，”房地產數據機構CoreLogic說。

第四季度，廣告的租金中位價沒有出現變化，獨立房租金中位價一周430澳元，公寓房是410澳元。

據澳洲稅務局的最新數據，截止到2012年6月30日，總計約130萬澳洲人，即所有投資者中的三分之二，其澳洲出租房產給他們帶來的是虧損。這比兩年前增加了7.5%。他們蒙受的損失總額為138億澳元。在2012財政年度，其余的那三分之一人，獲得了總計59億澳元的收入。

澳洲的稅收政策為投資蒙受損失者提供了少交稅的好處，這在鼓勵著他們買房投資。

上個月發布的由澳洲政府委托所作的一份報告說:“投資房產所獲得稅務待遇，在鼓勵人們竭力投資及投機投資”。報告稱，房地產是澳洲財政系統與澳洲經濟的一個潛在的風險之源。報告建議政府考慮改變有關稅收政策。

澳洲審核監管局去年12月敦促銀行把貸款增長速度限制在每年10%之內。而2014年，這個目標在11月30日就已經突破了。

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專家對澳洲房產投資的新年建議

只需相對較少的時間是房地產投資的吸引力之一，澳洲房產投資者購買了房產以後不需花太多時間打理，特別是聘用了專業的房產經理的服務會使事情更簡單。然而，有些事情，房產經理做不了，你不能指望他們隨著時間的推移給你帶來豐厚的回報。

在2015年到來之際，保險公司EBM Insurance Brokers負責土地保險的RentCover公司總經理斯萊特（Sharon Fox Slater）給予澳洲房地產投資者如下新年建議。

1、檢查貸款利率是否具有競爭力

目前的固定利率和浮動利率都較低，而且在很多情況下，給銀行的客戶服務部門打個電話就可以獲得更低的利率，特別是當你能夠提供出競爭者願意接受的價碼時。低於5%的利率是很容易實現的。

2、申請折舊報告，並保持更新

許多房產投資者都沒有意識到房產貶值的好處，這可以衝抵每年的應納稅額，改善資金流動狀況。申請做折舊報告，只需要找一位具備資格的測量師做一份一次性的折舊報表，就可以每年使用了。

有了折舊報告，應向會計師更新房產設備如更換熱水系統或安裝了新空調等的開銷情況。

3、時常檢查房產投資組合的價值

尤其是長線投資者，有時會對自己的投資組合的價值感到驚喜。准確了解房產投資組合的價值可以幫助投資管理，以便在擁有足夠的資產時考慮進一步投資，如更多的房產或其它類型資產。

4、了解保險政策，檢查保險金額

房主和建築保險並非同等，但很多投資者直到需要提出索賠時才發現不夠了解保險政策。例如，有些政策不包括意外損害、租客縱火、秘密毒品實驗室的清理或短租的房產。保險不足是常見的問題，因此應確保保險的准確性，能包括房子拆除和重建時有足夠的保險賠償。

投資澳洲房產不需花太多時間打理，但最好不斷增值自己的房產投資知識

5、比較市場上的房租水平

通過同一地區同類房屋的租金比較，可以了解目前的澳洲租金是否合適，是否應該上調。這也將幫助決定是否值得加裝空調等額外設施。

房產經理可以幫助了解該地區的行情。

6、檢查投資房的業績（如有必要，控制損失的繼續發生）

承認自己犯了一個錯誤而賣掉房產是非常困難的，特別是結果蒙受損失的情況。然而，持有效果不佳的投資會妨礙你在其它地方進行更好的投資。房產投資的目的是為了賺錢。如果賺不到錢（不管是通過資本收益或租金回報），而且看不到會有改變，那還有什麼意義呢？

7、將所有房子的賬單交由房產經理管理

絕大多數的房產經理負責從租金中支付各類賬單，如市政費、土地稅和水費，而不收取額外的費用。然後，他們會在財政年度結束時提供一份清晰明確的報告，以方便投資者或會計師使用。你值得稍微花點精力把這些設定好，把所有的賬單都轉寄給房產經理。

8、繼續學習澳洲房產投資知識

可以利用周圍一些優秀的免費及廉價的資源，來進一步擴充自己的房產投資知識。如博客、電子通訊、投資論壇、雜志及電子出版物等有用的信息來源。

9、建立自己的聯系網絡

具有豐富經驗的聯系人團隊非常寶貴，如建築工、技工、房產經理、貸款經紀人、城市規劃師、同行投資者、房地產經紀人等等，通過積極建立關系，在需要時可以聯系他們。

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墨爾本租金停滯不前房客喜房東憂

墨爾本租戶應該歡呼了。最新統計數據顯示，在墨爾本一些最令人向往的地區，每周租金不但沒有上漲，反而處於停滯或下跌的狀態。

墨爾本不斷拔地而起的新公寓增加了住房供給，房東將繼續面臨房租低增長的前景

據Domain集團的數據顯示，高層公寓的建設影響了租金增長和空置率，去年第四季度的租金報告證實了這一點。墨爾本別墅的中間租金價仍然保持在$380/周，與第三季度平齊；而單元房的周租金反而下跌了1.4%，至$360元/周。

在過去一年裡，別墅的租金增長率幾乎持平，單元房也僅略微上升2.9％。

從空置率來看，墨爾本去年12月份單元房/公寓的空置率保持在3.9％，別墅的空置率為2.1％，尋租單元房的租客面臨更多的選擇。

Domain集團的高級經濟學家威爾遜博士（Andrew Wilson）說，墨爾本不斷拔地而起的新公寓增加了住房供給，房東將繼續面臨房租低增長的前景。

“一旦開始對墨爾本租金造成影響，對開發商就是個壞消息，因為澳洲房產投資者不喜歡租金下降，對房價也會造成壓力。”他說。

投資者5年前在市區近郊購買墨爾本公寓房的，此期間房租僅上漲了7.7％，相比之下那些在東南區和東區遠郊投資的房東，同一期間租金分別增長了16%和12.9%。

地產公司Hockingstuart的首席執行官奈奧尼爾（Nigel O’Neil）先生也同意，市區的公寓越建越多，租戶主要為單身人士，他們對地點更“挑剔”，這也可能是影響房租的一個因素。

“通常情況下，如果他們已經面臨五個選項，他們會尋找那些是最有價值的財產，這就是為什麼在這些市場平均租金停滯不前。”他說。

“至於在哪裡租別墅，通常是一個家庭做決定。一家人會共同尋找適合家庭居住的別墅，而且，在許多情況下，會在校區內。”

在南區近郊，地產公司Hodges Brighton的斯坦普（Valerie Stamp）女士說，因為新公寓的建成，在過去12個月裡，Brighton的房租“相當持平”，有些公寓樓40％的房子被出售給用養老金投資的投資者。

“每個人都希望自己的物業馬上租出去，但是，總體而言市場是波動的，需要一段時間才能把它們全部租出去，”她說。

“所以，如果您也處在這種情況下，第一步最好降低房租先找到一位租客再說，當一切都安頓下來，要續約時，再考慮加租的問題。”

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2015年澳洲房產投資地圖變陣昆士蘭成熱門新焦點

專家預計，布里斯班的住宅房產將在5年內超越悉尼

據房地產專家透露，2015年最佳的澳洲房産投資地點將發生重大轉移，因許多重點城市的房地產市場在經歷了延長的利潤期後已開始放慢了腳步。

據房地產預測機構BIS Shrapnel的總經理梅勒（Robert Mellor）預測，投資地轉移的焦點將指向北部的昆州，其中布里斯班及昆州其他的熱門旅游地點迎來的增長將尤為明顯。梅勒預計，布里斯班的住宅房產將在5年內超越悉尼，並推薦選擇離市中心10公裡內的老城區。然而，他並不看好目前正在布里斯班中心地帶建起的高層公寓，以及墨爾本和悉尼的市中心地區，稱這些地方已太過擁擠。

另外，昆州的熱門旅游地點也被認為將迎來利好形勢，因有越來越多的中國游客來到這裡享受溫暖宜人的天氣，中國游客的增長將使這個陽光之州受益，包括黃金海岸、陽光海岸（Sunshine Coast）和凱恩斯地區。其他將於2015年迎來房地產大熱的地區也包括那些離都會城市不遠的小型地區中心。

這些地區性市場將迎來澳洲房地產大熱的一個主要原因就是，生於嬰兒潮時的人們即將一波又一波地退休，他們當中有很多人會遠離大城市的喧囂，而選擇後半生過更安靜的生活。

對於近期退休的人群來說，一些離主要城市幾小時遠的安靜、生活成本低的城市將成為熱門選擇，像是風景如畫的新州南海岸、維州的莫寧頓半島（Mornington Peninsula）和亞拉河谷（Yarra Valley）等地。另外，一些經濟增長良好的地區城鎮也可能成為頗具吸引力的房產投資地。曾寫書教授如何利用業余時間成為房產百萬富翁的科曼（Mark Kelman）稱，2015年對於這些地區可能會是一個利好年。

對於一些經濟持續增長、人口超過1萬，以及一些經濟多樣化、能提供多樣就業機會的城鎮地區，科曼十分看好。公司及主要基礎設施的遷移也可推動地區中心的房價，墨爾本的本迪戈（Bendigo）和巴拉瑞特（Ballarat）的房產市場就將因維州地區鐵路網的升級而尤為受益。

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澳洲1/3首次置業者入市為投資海外買家買走1/3維州新房

據新聞有限公司網站報道，澳洲每3個首次置業者中，就有1人以首次投資者的身份進入樓市。

海外買家在維州購買32.5%的新房，當中超過一半是新公寓

國民銀行（NAB）公布的一項調查顯示，去年第四季度，17%的新房和18%的二手房被首次置業者買走，作為自住用途。然而，8%的新房和9%的二手房被首次置業的投資者買走。這也是第一份區分首次置業者購房意圖的報告。

去年10月，澳聯儲（RBA ）高級官員發出壓制投資者貸款業務的信號。澳洲房產投資者貸款量占總貸款量的一半。相比之下，該數值在21世紀前10年占40%。

國民銀行如今公布的數據顯示，采取投資者線路進入樓市的首次置業者也許會殃及自身。數據也顯示，海外買家需求依然強勁。1/7新房及1/12二手房被海外買家收入囊中。

在各州尋求新房的海外買家活躍程度也比以往下降，除了維州。數據顯示，海外買家在維州購買32.5%的新房，當中超過一半是新公寓、31%是獨立屋，還有16%是再開發項目。

國民銀行預料2015年總體房價上漲1.5%，維州、昆州和新州房價領漲全澳。該銀行也推測，在失業率和可負擔憂慮等因素的影響下，州府城市房價將平均下滑4%。

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澳洲政策利房產投資 35%首購房者買房出租增值

澳洲有35%首購房者買房用於投資而非自住

最新數據顯示，現在澳洲35%的首次購房者，買房子是用於投資，而非自住。分析認為這是多省、行政區政府取消了給首次自住購房者的多種補貼政策，而貸款購買投資房可以獲得稅務優惠的政策所致。

據澳洲廣播公司報導，很長一段時間內，澳洲統計局（ABS）的房產金融數據都已顯示出如上趨勢。最新數據還顯示，批准的自住購房貸款中，只有11.6%是首次購置物業者。

然而，數字金融分析公司（DFA）的分析師諾斯（Martin North）分析認為，該數字意味著現在已很少人購置物業是為了自住。他發現，自從政府取消了自住房補貼政策後，很多人選擇購買公寓用於投資，這樣還能獲得一些稅務優惠。

諾斯還說，但是這並不影響近幾年來首購房者的購房活動，首購房者的活躍程度保持穩定。自2013年中以來，每個月批准的首購房貸款都在9500件左右。

只是在2012年中以前，首次購房者中將澳洲購房作為投資的比例只有5%，現在已達35%，這是一個顯著的飛躍。

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澳大利亞三大城市房市快訊：悉尼房價全球第三高

根據美國人口統計公司Demographia最新發布的年度國際地產調查，悉尼房價登上全球第三位，成為全球最難負擔的主要房地產市場之壹。不過這個結果根本就是意料之內。

昆士蘭州陽光海岸的壹套頂層復式豪華公寓開創了卡拉德拉市（Caloundra）公寓售價的歷史新高。該公寓坐落在馬洛亞大道（Maloja Avenue）上的海濱錨地大廈（Anchorage）內，卡拉德拉的百萬富翁都聚居在這條街上。

然而，卡拉德拉的房價與紐約仍無可比性，因為壹套紐約頂層豪華公寓的價位在1億5百萬美元！

悉尼房價登上全球第三位，成為全球最難負擔的主要房地產市場之壹。

另外，分析公司CoreLogic RP Data的Robert Larocca表示，墨爾本的租金收益率依然在低位徘徊。

橄欖球俱樂部Western Bulldogs總裁Peter Gordon和其妻子Kerri以400萬澳元出售墨爾本南部Portsea的海邊度假屋。盡管澳洲暑假已接近尾聲，日後還是會有大把享受海邊風光的機會。Jessie Richardson指出，維州摩寧頓半島（Mornington Peninsula）安全海灘（Safety Beach）上的壹處船塢正以18.5萬至21萬澳元的要價出售，給予度假房投資者多壹個另類的選擇。

最後想問問大家：溫哥華、中國香港和悉尼再次高踞全球最昂貴房地產市場的三甲位置，您喜歡在哪個城市居住？

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澳洲堪培拉增建優質房產項目 2015年房市昂首向前

2014年澳大利亞首都堪培拉的新地產項目刺激人們的購房欲望，並有望在2015年繼續推進發展。

2015年堪培拉新建的公寓將激發新的購房欲望

從堪培拉根加連（Gunghalin）市郊到中央商務區的中心地段，首府城市內每一處都正如火如荼地興建新的住宅地產，房地產中介指出這些地產項目將激發人們的購房欲望。

高力國際（Colliers International）國家首席執行官Paul Powderly 表示，目前澳洲房產投資者對堪培拉房地產市場的信心有所改善，交易投資活動增加。

盡管當地削減公共服務和堪培拉房地產市場存在不穩定性，但Powderly稱2014年高端地產項目表現出色。

他還說道，金斯頓海濱碼頭和市內的上流住宅區已經為高力國際帶來近郊超過200套行政公寓的銷售佳績，每套公寓平均售價60萬澳元。

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經濟逆風吹冷房市今年澳洲房價長得慢

澳洲房地產數據CoreLogic RP Data 的分析師庫舍（Cameron Kusher）分析了2015年澳洲房地產市場的走勢。他從失業率、官方加強對貸款的監管、家庭收入情況、消費者情緒、彙率、利率等方面得出結論，在2015年，澳洲房產價值的增長將繼續，但比2014年緩慢。

庫舍表示，澳洲各省會城市的房地產市場合在一起來看，在2014年的前11個月裡，價值上漲了7.0%。在整個2013年，所有省會城市的房產價值增加了9.8%。這表明整個2014年的增長幅度將低於2013年。以年增長率來說，省會城市合計的增長率，其最高峰出現在2014年4月，為11.5%，而到2014年11月，年增長率已經降到了8.5%。

2015年澳洲房價的增長將繼續，但比2014年緩慢

步入2015年，預計房地產市場將出現又一年的房地產價值上漲，但其幅度不會像2013或2014年那樣。此外，還會有許多其它的逆風因素值得觀察，或許會使房地產市場受到影響。

失業率

2014年11月，全澳的失業率是6.3%，這是自2002年以來的最高水平。澳洲政府12月中旬發布的半年經濟與金融更新報告預測，本財政年度與下一財政年度失業率將為6.5%。

不僅失業率值得關注。在過去的一年裡，就業主要是半職工作。在2014年11月，就業不足率上升到了8.6%，創下了最高記錄。許多做半職工作的人希望能工作更長的時間，或者成為全職工作。

這樣高的失業率，而就業不足情況在加劇的情況，很可能會影響到房地產市場的需求。如果人們覺得自己的工作無保障，他們可能更不會下決心去買房子。如果工作不飽滿，他們可能也買不起房子。

購房貸款的強化監管

去年12月初，澳洲審慎監管局給所有的貸款機構寫信，說將采取進一步措施強化標准，保障貸款作業的健康運作。

盡管信中沒有說將采取什麼樣的宏觀調控辦法，但說明了要加強對貸款作業的監督。具體說來，主要是針對如下幾個方面。

一是對高風險貸款的監控。如對於收入來說貸款額過高、對於房地產估價值來說貸款額過高、對於自住型房產只還利息的時期過長等的，這些都是審慎監管局重點關注的方面。

二是對澳洲房產投資貸款的監控。投資購房貸款增長迅猛，這是風險升高的一個關鍵標志。審慎監管局表示，投資購房貸款一年以10%的速度增長標志著風險的增高。

三是對償還能力的評估。審查監管局的觀點是，拿償還能力來說，貸款要留有余地，貸款額應該比評估的償還能力低2%。

審查監管局的這種做法很可能會對居住型房產市場造成影響。首先，在過去兩年裡非常強勁的投資購房需求的增長會受到某些遏制。其次，一些財務上竭盡全力不留余地進入房產市場的人可能會發現他們很難貸到款。

家庭收入的增長

在截至2014年11月的前12個月裡，房產價值上漲了8.5%，但家庭實際收入只增加了0.8%。人們在想，房產價值以超過家庭收入的增長，能維持多長時間？

在截至2014年9月的前10年間，澳洲房價表面上看上漲了52.4%，家庭實際收入的增加是36.4%。這兩個數字差別不很大。然而房產價值的實際上漲其實比家庭收入漲幅還低一些。這樣看來，目前已稍微慢下來一些的房產價值高增長速度，不可能在家庭收入漲幅不高的情況下能來維持購房。

消費者情緒

根據西太平洋銀行墨爾本研究所對消費者情緒的月度計量，消費者已經連續十個月持悲觀態度。自2008至2009全球金融危機最盛之時以來，消費者們還從未如此悲觀過。

他們的數據顯示，當被問及什麼是存錢的最佳方式時，被調查者中有40.3%選擇存入銀行。這是自2012年9月以來最高的數字。在過去15年裡，被調查者們選擇存銀行的比例平均是27.5%，這反映了消費者們的不安，特別是當你聯想到目前在官方利率只有區區2.5%的情況下，把錢存入銀行其實幾乎掙不到什麼利息，那麼你就會想像這種不安情緒是多麼的令人擔憂。

消費者情緒與房地產市場的需求密切相關。如果消費者們對經濟總體形勢缺乏信心，那麼他們更不可能去下決心購買大宗物品，比如不會去開一個新的抵押貸款來買房。

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2015年澳洲房產投資者的新機遇在哪裡？

傳統上，澳洲的空巢人士或大房換小房者都是往海邊或樹多的地方搬，但近來這個趨勢發生了變化。海邊或林間不再是他們的首選，他們更傾向於便利的城市生活。這對於澳洲房產投資者和開發商意味著什麼？

澳洲住房和城市研究所的報告顯示在澳大利亞房市中，維省大房換小房（Downsize）的比例在全澳是最高的。當這些財力雄厚的嬰兒潮人士開始搬往市區後，立刻就對近郊的房價產生了顯著影響。墨爾本買方代理奧斯本（Paul Osborne）說，在過去1、2年裡，換小房對房價的效果已經昭顯。“最近，在Malvern一套價值100萬的物業就賣了160萬。”

奧斯本說，“這些嬰兒潮人士已經退休或准備退休了，在過去幾十年裡，他們無論在股票市場還是房地產市場都度過了一段很好的時光，現在很多人想好好享受生活。”報告顯示，大房換小房的動機就是變換生活方式，他們再也不想費力的保養房子、修整花園，孩子們離開了家，他們也退休了。他們想要一層樓的物業，去哪裡都方便。

買家代理Secret Agent的報告中也顯示，“與其搬到遠郊的大物業，靠近交通和生活設施已經成為嬰兒潮新的夢想。”投資者如何把握時機？

在新的市場行情下，開發商對市場的反應有些緩慢，目前市場上針對這個族群的物業供應明顯不足，新開發的公寓樓盤面積都偏小。奧斯本認為，對於精明的投資者來說，現在是趁早進入的好機會。“如果開發商為這些換小房者提供精裝單元房，單層樓，地點好，會有很大的利潤空間。”奧斯本說。

Metropole的亞德尼（Michael Yardney）也看到了來自老年購買者的強勁需求，以及目前市區新樓盤的缺陷。“推高物業價格的不是投資者，而是自住者。“自住者購買什麼類型的物業，馬上就能推高這類物業的價格，因為他們是用心在買，而不是看計算器。”

“墨爾本近郊的很多新公寓在開發時沒有考慮到自住者，他們都是以樓花的形式出售給投資者，特別是海外投資者。平面設計圖很不人性化，建造技巧也糟糕。”亞德尼說。他建議，投資者要避免高層公寓，選擇小型開發的精裝公寓，以適應當前的趨勢。

奧斯本進一步預測說，下一步的開發熱點可能是三臥室的大公寓。“由於供應短缺，空間寬敞的物業現在都能收獲溢價，“只要滿足‘合適的特征’，市場上大房換小房者多的是！”“所謂合適的特征包括充分的自然光，好風景，優秀的建築質量，物業管理費也不能太貴。”

市場上為澳洲退休人士准備的公寓房數量不足，對中國買家是有利的投資機遇。

澳洲墨爾本的新建公寓項目，售價約128萬－220萬人民幣

澳洲城市開發研究所的維省主席佩斯（David Payes）說，人口結構決定了人們對住房的要求發生了改變。“在維省，50%以上的家庭都是一個人或兩個人。平均家庭人口數量減少了，嬰兒潮時期的人大多數進入了空巢階段，他們在經濟上非常富裕。”

佩斯解釋了為什麼在過去25年裡，分割的單位土地面積減少了25%。“這反映出平均家庭人口減少了，另外，小面積的土地也更容易負擔得起。建築公司根據較小的土地面積進行更有效率的設計。”

魚和熊掌兼得的選擇

專家發現，並不是傳統上人們對海邊或林間的喜好改變了，而是有條件的人更傾向於兩全其美。“有的人賣了現有的大住房，在市區近郊買一套海濱物業。”奧斯本說。

佩斯認為墨爾本CBD的主體仍然是年輕的專業人士，他們的要求是1臥室或2臥室的公寓。而大房換小房者需要大一些的公寓（包括三臥室單元房）或是連體別墅。“他們希望在同樣的地方養老，更接近家人和朋友，但住宅面積要小一點。”亞德尼說，墨爾本錯誤的公寓類型供應過量，但好物業供應不足。“因為開發商都喜歡在一塊地上盡可能多蓋”。

亞德尼同意佩斯的觀點，近郊仍然是年輕人的天下。“但現在開始有一種為嬰兒潮人士建公寓的趨勢。”他們搬到公寓住就是為了更好的生活，因此不會委屈的擠在狹小的空間。“這些退休人士希望住在同樣的地點，有同樣的醫生，理發師，靠近朋友。”這些公寓通常更貴，星羅棋布的點綴在Armadale、Malvern、Camberwell、Brighton和Mooney Ponds周圍。

對於嬰兒潮來說，大房換小房也是一種投資策略，他們把原來的大資產換成小一號的，不但獲得更好的生活方式，房屋也更易於保養，釋放出來的資金還可以供養他們的退休生活，外出旅游等。

居外認為，對開發商和投資者來說，早早行動是成功的關鍵。大一些的公寓出售很快，有強勁的增值潛力，是口袋充實的退休人士激烈競爭的對像。

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