Tag: 澳洲房产投资

過去12個月投資型澳洲房貸價值出現飆升，截至12月底躍升近20%，經濟學家警告這類型房貸在央行意外降息後還將進一步增長。

消費者信心也突然恢復至積極領域，打破籠罩了艾伯特政府12個月的低潮，這一切都歸功於央行將官息降至歷史新低、汽油價格下降和股票回升。

央行2月初以失業率上升和經濟增長缺乏動力為由，將官方利率削減至2.25%。但經濟學家警告，這個決定將導致澳洲本已熱火朝天的房產投資市場變得更加炙手，投資者房貸占總貸款的比例在12月已經擴大至41%。

澳新銀行高級經濟學家坎寧頓（David Cannington）告訴客戶：“投資者借貸一直很充足，今天的數據可能會引起澳洲審慎監管局和澳聯儲（RBA）的興趣，投資者信用增長已經接近‘觸發點’。”

聯邦銀行的執行長納韋弗（Ian Narev）表示，他相信央行上周的降息決定可能是一個“擦邊球”，讓各家銀行在債務成本處於歷史低位時各自承擔責任。

財長何基（Joe Hockey）2月11日宣布收緊關於外國人在澳持有農用地的法規，從今年3月起將交易額審查起點從2.52億下調至1500萬。工黨立即對此發出抨擊，稱降低審查起點對於潛在投資者將是一場“手續噩夢”，會迫使他們將投資目光轉向別處，而澳洲農業此時正急需資金。

“如果沒有額外的外國投資，很難想像澳洲能擴大生產，增加食品出口並完全挖掘亞洲這個不斷壯大的消費者市場。但工黨支持增加澳洲外國投資機制的透明度。”影子財長鮑文（Chris Bowen）稱。

綠黨領袖米爾納（Christine Milne）表示，外國投資審查委員會的改革是“正確的一步”，但政府需要做更多工作。

何基沒有宣布關於住房市場外國投資的法規，盡管澳人擔心會被外國買家擠出市場。他承認需要加強執法，“才能保證年輕人不會被高價擠走”。

經濟學家稱澳洲房產投資者的借款現在已經是2011年的2倍，12月的貸款金額飆升了7.2%，全年增長了近20%。他們說央行上周的降息以及下一次降息將令租金回報更加吸引這些追逐利益的人。

“投資者每個月都借126億，而自住型業主也只借186億。”聯邦銀行經濟學家沃克曼（Michael Workman）稱。

聯邦銀行2月11日報告其上半年利潤暴漲至46.2億，它作為全國最大借貸商，錄得了強勁的收入增長。但該銀行警告，信心低迷是一個“嚴重的經濟威脅”，它呼吁政府出台“一個清晰的長期計劃”，幫助澳洲在礦業繁榮結束後能夠繼續昌盛。

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對外來的澳洲房產投資者法律規定的變更贏得了澳大利亞本地多家業內頂尖企業的廣泛支持，但是也引發了人們對澳洲地產開發商和相關地產網站的擔憂，畢竟後者對海外投資者依賴嚴重。

澳大利亞房地產委員會（Property Council of Australia）和澳洲房地產協會（Real Estate Institute of Australia）已經表示支持新的法律變更，變更包括將海外投資者購買澳洲房產的申請費漲至最高1500澳元。

上漲的費用將幫助澳洲海外投資審議局（Foreign Investment Review Board，下簡稱FIRB）加大執法力度，FIRB規定外國人不得購買本地現房，但因為監管不力，被指法規形同虛設。

澳大利亞房地產委員會指出，申請費上漲將幫助改善監管力度，加大監督，能更好鼓勵海外投資。

澳大利亞房地產協會首席執行官林奇（Amanda Lynch）則稱，歡迎總理艾伯特確認上調申請費的決定。他說，自從2006年後，就沒有一項新的規定被引入，要麼海外投資人一套澳洲現房都沒買，要麼FIRB的工作人員都在睡大覺。

但是中國最大的海外地產網站居外（Juwai）網的聯合行政總裁就稱，目前中央銀行和政府都在鼓勵建房，同時將申請費上漲會嚇跑海外買家。這家網站主要向中國買家銷售澳大利亞房產。

地產開發商Meriton的負責人崔古柏（Harry Triguboff）則稱，“該變化毫無必要而且愚蠢。”Meriton地產的很多買家都來自海外，他說稱，“我真不知道哪個國家還會擺出不歡迎海外投資人的態度。”

據了解，除了費用上漲，今後澳大利亞移民局和投資監管機構之間還將建立資源共享程序，對買房人的身份進行核查，一旦發現海外人士購買現房，將對明知故犯的地產中介、會計師和律師進行懲罰。

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悉尼西北鐵路線（North West Rail Link）的建設給山區地價帶來一次飛躍，但這對澳洲房產投資者而言卻喜憂參半。

截至2014年7月的3年中，山區住宅用地價值飆漲24.4%，總價值從269.3億增至353.2億。據新州總估價師（NSW Valuer General）最新評估報告指出，新州住房用地價值躍升超過13%，同比增加3.2%。

新州房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）副所長坎寧安（John Cunningham）稱，地價增幅將使“更多人”需要在今年上繳更高的地稅。

2015年土地稅起征點是43.2萬元，投資者納稅額最低為100元，超過43.2萬但不足260萬房產，超出部分按1.6%附加稅率增收。擁有價值260萬以上房產的投資者則需上繳35,444元稅費，超出260萬的部分按2%附加稅率增收。另外，房產業主上繳的市政費也可能增加，一議會發言人證實：“鑒於地價各有漲跌，一些住房、企業和農地納稅人應當注意各自的市政費用的變化。”

澳洲房地產委員會（Property Council of Australia）新州分會執行主任拜爾斯（Glenn Byers）稱，新州將配備一套“更低、更簡潔穩定的土地稅務體制”。

新州總估價師西蒙（Simon Gilkes）突出強調西北鐵路線是推升山區地區土地價值的主要動力。他說，卡林福德（Carlingford），寶琴山（Baulkham Hills），櫻桃溪（Cherrybrook），凱利維爾（Kellyville）以及露絲山（Rouse Hill）鮑莫路（Balmoral）和北凱利維爾（North Kellyville）等發布區的住宅房產的需求高漲。

博士山（Box Hill），尼爾遜（Nelson），馬拉利亞（Maraylya），度拉裡（Dural），安南格魯夫（Annangrove），肯瑟斯特（Kenthurst）以及戈蘭歐裡（Glenorie）的農村土地價格暴漲；瑪露塔（Maroota）及戈蘭歐裡和懷斯門司費裡（Wisemans Ferry）之間地區地價也出現適度增長。

博士山、度拉裡及凱利維爾的商業地塊價格截至增幅顯著；寶琴山商業地塊價格適度上漲。北岩（North Rocks）一般工業用地和露絲山輕工業用地價格適度上漲。博士山和城堡山輕工業用地價格保持穩定。

悉尼市內地價增幅最顯著的地區包括：威樂比（37%）；賓士鎮（29.4%）；康士比（25.3%）；希爾斯郡（24.4%）；坎特伯雷（21.4%）；馬力圍（19.9%）；沃倫加（Warringah）（19%）；曼利（18.6%）。

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墨爾本租戶應該歡呼了。最新統計數據顯示，在墨爾本一些最令人向往的地區，每周租金不但沒有上漲，反而處於停滯或下跌的狀態。

據Domain集團的數據顯示，高層公寓的建設影響了租金增長和空置率，去年第四季度的租金報告證實了這一點。墨爾本別墅的中間租金價仍然保持在$380/周，與第三季度平齊；而單元房的周租金反而下跌了1.4%，至$360元/周。

在過去一年裡，別墅的租金增長率幾乎持平，單元房也僅略微上升2.9％。

從空置率來看，墨爾本去年12月份單元房/公寓的空置率保持在3.9％，別墅的空置率為2.1％，尋租單元房的租客面臨更多的選擇。

Domain集團的高級經濟學家威爾遜博士（Andrew Wilson）說，墨爾本不斷拔地而起的新公寓增加了住房供給，房東將繼續面臨房租低增長的前景。

“一旦開始對墨爾本租金造成影響，對開發商就是個壞消息，因為澳洲房產投資者不喜歡租金下降，對房價也會造成壓力。”他說。

投資者5年前在市區近郊購買墨爾本公寓房的，此期間房租僅上漲了7.7％，相比之下那些在東南區和東區遠郊投資的房東，同一期間租金分別增長了16%和12.9%。

地產公司Hockingstuart的首席執行官奈奧尼爾（Nigel O’Neil）先生也同意，市區的公寓越建越多，租戶主要為單身人士，他們對地點更“挑剔”，這也可能是影響房租的一個因素。

“通常情況下，如果他們已經面臨五個選項，他們會尋找那些是最有價值的財產，這就是為什麼在這些市場平均租金停滯不前。”他說。

“至於在哪裡租別墅，通常是一個家庭做決定。一家人會共同尋找適合家庭居住的別墅，而且，在許多情況下，會在校區內。”

在南區近郊，地產公司Hodges Brighton的斯坦普（Valerie Stamp）女士說，因為新公寓的建成，在過去12個月裡，Brighton的房租“相當持平”，有些公寓樓40％的房子被出售給用養老金投資的投資者。

“每個人都希望自己的物業馬上租出去，但是，總體而言市場是波動的，需要一段時間才能把它們全部租出去，”她說。

“所以，如果您也處在這種情況下，第一步最好降低房租先找到一位租客再說，當一切都安頓下來，要續約時，再考慮加租的問題。”

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據新聞有限公司網站報道，澳洲每3個首次置業者中，就有1人以首次投資者的身份進入樓市。

國民銀行（NAB）公布的一項調查顯示，去年第四季度，17%的新房和18%的二手房被首次置業者買走，作為自住用途。然而，8%的新房和9%的二手房被首次置業的投資者買走。這也是第一份區分首次置業者購房意圖的報告。

去年10月，澳聯儲（RBA ）高級官員發出壓制投資者貸款業務的信號。澳洲房產投資者貸款量占總貸款量的一半。相比之下，該數值在21世紀前10年占40%。

國民銀行如今公布的數據顯示，采取投資者線路進入樓市的首次置業者也許會殃及自身。數據也顯示，海外買家需求依然強勁。1/7新房及1/12二手房被海外買家收入囊中。

在各州尋求新房的海外買家活躍程度也比以往下降，除了維州。數據顯示，海外買家在維州購買32.5%的新房，當中超過一半是新公寓、31%是獨立屋，還有16%是再開發項目。

國民銀行預料2015年總體房價上漲1.5%，維州、昆州和新州房價領漲全澳。該銀行也推測，在失業率和可負擔憂慮等因素的影響下，州府城市房價將平均下滑4%。

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