據路透社報道，澳大利亞周二宣布，勒令悉尼壹棟價值3,900萬澳元(3,005萬美元)豪宅的中國業主在90天內將其出售，這是澳大利亞政府自2006年以來首次打擊外國對住宅房產的投資。
澳大利亞財政部長霍基在聲明中稱，這棟名為“Villa del Mare”的豪宅由中國香港上市公司恒大地產[-1.72%](3333.HK)旗下的Golden Fast Foods Pty，於去年11月通過壹系列在澳大利亞、中國香港和英屬維爾京群島註冊的空殼公司“非法”購買。
恒大地產按營收算是中國第四大房地產開發商，由福布斯中國富豪榜排名第15位的許家印所有，他的凈財富約為64億美元。
路透暫時無法獲得恒大地產的置評。
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在典型的澳洲郊區買一套獨立房或在內城區買一套公寓房差不多要50萬澳元以上，如果在悉尼或墨爾本，這個數字要翻倍。那如果你只有20萬澳元的資金，如今在澳洲房地產市場上有什麼可值得投資的呢？以這麼少的預算，五位房地產行業的觀察家提出了他們的對澳洲房產投資看法。
1、停車場
悉尼房產裝修顧問公司（Sydney Property Renovation Consultant）的考查韋利斯（Mel Koutchavlis）稱，這些錢可以讓你很容易地在一個城市的市中心買到一個便宜的、令人愉快的停車場，這類停車場可以為房產投資者提供巨大的回報，而且其價值也一定會提升。
她說：「城市停車場很棒。 根據不同的城市，其價格範圍在大約3萬到7萬澳元之間；根據你購買的地點，升值範圍在6％到13％之間。」
「當然，這裡面存在著風險。如果一個新的大樓興建起來了，在那個地區就可能會有較新的停車空間已類似的價格出現，所以，在市中心的停車場始終存在著的風險。不過，新的建築修建起來，也會為該地區帶來更多的人口，所以，你的停車空間甚至可能隨著時間的推移有更高的價值，」考查韋利斯說。
2、單臥公寓
公司總部位於布里斯班的市場分析師暨房地產買方代理普雷斯利（Simon Pressley）認為，20萬澳元有可能在一個經濟還不旺盛、社會基礎設施相對落後的偏遠地點買到一套房產。 不過，他稱，這樣的位置不太可能吸引人口增長，未來不會有房產需求的壓力。
他認為作為投資，20萬澳元的預算太少了。「這很像是我們定義的『特定的房產』，吸引的是分類市場中非常小的部份。典型的例子包括一間臥室的公寓房和一些一間睡房的套房。」
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3、偏遠地區的獨立房
但房地產公司Cate Bakos Property的主人巴克斯（Cate Bakos）卻表示，她經常遇到手中只有20萬澳元預算的人，但最便宜的位置並不總是他們所想要的，但是總有辦法可以思考稍微外圍的一些地方。
「如果你是購房者，20萬澳元在省會城市買不到什麼，」巴克斯說，「但是，如果買家願意在偏遠地區買房的話，20萬澳元可以在一個理想的地點買到一套獨立房。如果買房是作為投資，那麼非常重要緊急的事情是瞭解該地區的增長動力，瞭解該地區的住房空置率。」
她表示，如果是自己投資，並想針對一個省會城市做單獨投資的話，她會考慮「在阿德雷德中心商務區4公里範圍內選擇一些老式的兩臥室的套房」。
她表示，這些房產都保持著不斷的維修，提供著具有吸引力的收益率，並存在著外觀改善的機會。
「這類房子選擇的餘地較小，但市場上有。可以嘗試這些地區，如Mile End South、Richmond、Ashford、Keswick 和Brooklyn Park，」她說。
巴克斯稱，如果要尋找租金收益率很高的獨立房，可以把目標放在人口多的城市，如新州Orange、、巴拉瑞特（Ballarat），維州、Whyalla、南澳和昆州的Toowoomba。
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4、合資購房藍籌股房產
如果你一心想著在省會城市購房，那麼你也可以考慮以你的20萬澳元與一位志同道合的買家共同購買一套兩臥室的套房。
墨爾本房地產投資者凱特（Tom-Tung Cat）建議使用一部份錢作為首付，購買一處未裝修的都市房產。
他說：「以低於中位價數，如購買40萬到50萬澳元的房子，然後重新裝修來增加其價值，或許添加一棟老年房來增加收入。這樣的房產可以牟利出售，或保持現金流動。」
買家代理帝國（Buyer’s Agency Empire）的創業者格雷（Chris Gray）則表示，他通常不喜歡與人合資，如果手中僅有20萬澳元的資金的話，他會考慮與親戚或朋友共同投資一個價值在60萬至100萬澳元之間的藍籌股房產。
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5、上鎖車庫
他還建議在內城區的黃金地區購買一間或更多的上鎖車庫。「這些總是會有需求，可以以3萬澳元以上的價格購買到。」
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去年，中國投資者搶下超過四分之一的澳洲酒店，令市場大為震動，這股旺盛的搶購風有望在澳元貶值的刺激下越刮越猛烈。
JLL數據顯示，去年中國投資者大舉買下28%的澳洲酒店，在澳洲和紐西蘭共參與了27.5億澳元的轉手交易。
來自JLL Hotels&Hospitality Group的Mark Durran稱，澳幣大幅貶值將推動中國買家今年進一步加大投資。“我們預計2015年中國買家交易會占所有酒店交易的一半左右。”
JLL數據顯示，2014年中，澳洲國內投資占酒店總投資的46%，明顯超過上一年的24%，表明澳洲房投資者同樣熱衷於收購優質酒店資產。
去年，悉尼Sheraton on the Park酒店的售價達4.63億澳元，是澳洲有史以來規模最大的酒店資產單筆交易。
JLL預計，昆州酒店業將成為投資者的下一個目標。“毫無疑問的是，不論是在布裡斯班，還是在黃金海岸和凱恩斯，昆州都擁有不少精品酒店資產。”
“2015年，澳洲會出現一系列地區酒店交易，對此我並不感到意外。自全球金融危機爆發以來，市場一直在走下坡路，但現在我們看到有許多外國投資者、高淨值個人和酒店經營者正重新變得活躍起來。”
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如果你經歷過1975年，現在回想起來感覺或許還不太遙遠。1975年，越戰結束；Medibank、澳洲郵政和Telecom（現在的Telstra）成立；惠特蘭（Gough Whitlam）總理之職被罷免。
一晃已經過了40年。自這些重大事件發生以來，這四十年裡發生了許多變化。Y世代，Z時代和阿爾法世代（Generation Alphas）降生。互聯網、數位媒體、智慧手機和社交媒體掌控了我們的生活。多元文化成為現實，澳洲已經是一個不同文化的大熔爐。
當年，我們看《大白鯊》，現在我們看《樂高電影》。1975年，澳洲人口為1370萬，現在已經將近2400萬。澳洲人口年齡中值也從不到30歲增至37.3歲。1975年，全職員工的平均年收入為7618元；現在幾乎增長了十倍至7.2萬元。
當時，一條面包賣24c，現在賣2.84元——我們說的是真正的面包，不是那種一條85c的玩意兒。一升牛奶曾經只賣30c，現在接近1.45元。一份報紙曾經只賣12c，現在要2.5元，大約貴了20倍。
你或許覺得在全球油價大跌之後，現在每升1.2元的汽油便宜得像水，但在1975年，一升汽油只要57c。價格剛好翻倍。
但澳洲房價的變化可就嚇人了。
墨爾本今天的房價是30年前的31倍推薦房源：墨爾本3臥3衛的全新豪宅
1975年，悉尼的平均房價為2.8萬元，現在是85萬零194元，漲了30倍。現在，十倍收入像是小巫見大巫了吧？
墨爾本更糟，今天的房價是1975年的31倍。當時的均價為1.98萬元，現在為61萬5068元。
在布里斯班，房價增長了27倍，從1.75萬元變成47萬3924元。
在阿德雷德，房價增長了28倍，從1萬6250元變成45萬9258元。
在珀斯，房價增長了32倍，從1萬8850元變成60萬4822元。
在堪培拉，房價增長了21倍，從2萬6850元變成57萬3326元。
在霍巴特，房價增長了21倍，從1.52萬元變成32萬2274元。
人口學家麥克蘭登（Mark McCrindle）說，雖然一些地區的建房成本沒有改變，但供需關係的變化導致澳洲物價和房價暴漲。「澳洲比40年前多了1000萬人，」他說，「家庭規模縮小了一些，所以我們需要比過去更多的房子，還有外國買家和澳洲房產投資者，所以需求比供給大得多。」麥克蘭登說，澳洲人應當料到住房成本會繼續升高，年輕人的處境會比父輩年輕時艱難得多。
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澳洲房地產專家稱，2015年澳洲住房市場的海外投資不太可能低迷，因為中國買家將會繼續出手搶購。
以中國買家為重點服務對像的國際房地產網站居外（Juwai.com）總裁冼明（Simon Henry）表示，他預計與2014年相比，今年澳洲房地產市場上來自國際的投資將會增長15%至20%。
他說：“澳洲房地產市場會面臨著一些不利因素，但幸運的是我們的分析表明，國際投資將彌補一些國內需求的損失。”
根據外國投資審查委員會的數據，中國是2013年澳洲房產投資的頭號來源國，投資總額高達59億澳元，比一年前增長了40%。
雖然房產界廣泛關注著境外投資正在造成市場扭曲的問題，但一份聯邦議會委員會11月份發布的房價負擔能力與境外投資的報告中稱，如果境外投資受到抑制，房產供應問題會惡化。
冼明說：“最近的議會調查發現，境外投資能使房產保持低價格及新房供應的高水平。在澳洲的經濟增長緩慢和收入衰減的背景下，由國際投資者帶來的建築業的工作、消費及稅收應該是值得歡迎的。”
瑞士信貸（Credit Suisse）研究人員認為，未來七年中國投資者將投入440億澳元，在到2020年期間，平均每年達63億澳元。
更有利的彙率可能有助於投資的增長，澳元下跌提振了中國買家的購買力。2009年12月時，1元人民幣只能兌換約16澳分，如今可以兌換大約20澳分。
冼明說：“這不僅是中國投資。美元上升也提升了美國人的購買力。他們的投資水平已位居前二、三名之列。”
澳洲最大的房地產公司Ray White的老板懷特（Brian White）表示，來自中國的投資前景帶給澳洲房地產市場希望。
他說：“2014年很明顯，中國投資者很關注澳洲的房產，尤其是悉尼和黃金海岸。澳洲房地產市場的可靠性加大了對中國投資的吸引力，來自中國的投資水平無疑會增加。”
懷特在北京和中國香港開設了辦事處，以利用澳洲房地產對中國投資者的不斷增加的吸引力而開展自己的業務。
懷特說：“我們的許多負責人都充分意識到擁有一名中國專家來處理業務的重要性，我們的辦公室正在越來越多引入中國的專業知識到房地產市場中。”
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澳洲儲備銀行2月份的董事會議聲明警告澳洲房產投資者，隨著近年來住房空置率的上升，租金通脹正在放緩。
澳洲儲備銀行在董事會會議上得知，2014年年初全澳房價上漲的步伐明顯放緩，但從波動情況來看，隨後的變化並不大。“盡管這樣，近幾個月來房價的上漲依然強勁，特別是在墨爾本和悉尼，”會議記錄稱，“房價上漲仍遠高於居民收入的增長速度，在8％左右。”
“在去年第四季度中，住房價格預期的調查數據有所下降，低於2013年後期所達到的水平。在現有住房的市場上，大多數非價格的住房市場活動指標依然強勁。它應該能為短期內的消費提供進一步的支持。”
澳洲儲備銀行表示，在全澳範圍內，租房空置率“自2000年代中期已逐漸上升”。“因此，租房價格上漲已有所放緩，加上強勁的住房價格增長，已導致租金回報率持續走低，”該聲明說。
聲明中還稱，隨著住房價格的持續上漲，低利率與高於平均水平的人口增長，住房投資出現了顯著的增加，比去年第三季度上漲了7％。
“最近住房的批准率，特別是那些高密度住房，已維持在了一個較高的水平。在截至去年11月份的一年中，新住房貸款審批數量上漲了5％。首次購房者獲得購買新房補助的人數也在不斷上升，比去年一年增多了22％。”
“消費者物價指數與住房相關的通貨膨脹在去年第四季度總體上仍保持在適中的水平。新住房價格的通脹仍高於近年來平均水平，與住房建築活動的強勁表現相一致。結合著建築材料成本的提高，這也導致了新住房價格的通脹進一步升高。”
“相比之下，租金通脹在該季度中依然緩慢，與近年來空置率的增加保持一致。公用事業價格在去年第三季度廢除了碳稅而下降後，略微有所上升。”
儲備銀行的聲明提供的消費預測假定財富效應仍像以往一般持續，而家庭儲蓄率會出現進一步的下降。
“如果住房市場狀況進一步上升，特別是在全澳各地的後期房價上漲較少的地區，消費增長可能會強於預期。如果這與杠杆作用的顯著提高或貸款標准的下降有關，也可能會對宏觀經濟的穩定造成一定的風險。”
“然而，另一種可能性是，澳洲房地產市場持續活躍的狀況與以往對消費影響相比將會減少”這份聲明說，“這可能意味著儲蓄率會更高，根據歷史的經驗，消費增速將略低於預期。”
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珀斯房地產專家們稱2015年為買方市場，但是他們也指出，機會和風險是並存的。隨著單元房存儲量的增多，租金下跌，珀斯房地產行業在市場上正面臨著惡化的趨勢。但是對於精明的投資者或房產所有者來說，這確實一個機會。
專家一：市區公寓仍是好選擇
獨立地產專家及Hegney地產集團創始人及董事長亨格利（Gavin Hegney）表示，雖然消費信心較低，投資者們可以利用當前市場條件將自己定位在優勢之處。他說，盡管單元房面臨著供過於求的狀況，這並不意味著購買公寓是錯誤的投資之舉。亨格利說：“最好的交易應該是在成熟市場，而不是新開發市場。”“對任何新鮮事物你都需要支付保險費。而對於成熟市場，12月或24個月新的公寓其市場價格預算要低得多，你可以買到比現時成本還低的房產。”
亨格利表示，盡管現在房產供應量過大，因而投資者們選擇遠離市區，然而靠近主要便利設施的房產還是大有機會。亨格利說：“整個市場由於房產供應充足正向前發展著，可供選擇的機會也很多，從價格疲軟就能略知一二。如果你能買到相對有需求，也相對有增長機會的東西，那你就選對路了。”
亨格利預計那些位於伊麗莎白碼頭（Elizabeth Quay）和國王廣場（Kings Square）周圍的公寓有著最好的發展機會。他說：“如果面臨在市區內購買一套公寓的選擇，最好是購買那些位於你的確想要靠近的地方，而且是在具有增值空間範圍內的。” “價值可能不會現在就體現出來，但是在接下來的十年內，隨著基礎設施的發展，你的物業價值也會得到增長。”
專家二：避開投資市中心 選近郊
然而動量財富（Momentum Wealth）執行董事長科林斯（Damian Collins）說，他建議投資者們最好避開在市中心投資。科林斯說：“很顯然單元房在東珀斯、北橋和市區一帶已經過剩了，他們並不是最好的投資選擇。最為一個投資者，你並不想買到很容易被復制的產品。”
科林斯表示，盡管市區總是與單元房密切相連，但他認為最好的投資選擇還是在郊區。他說：“距離市區10公裡範圍內的精品式建築，相對比房屋供應量大的地區長期風險要小得多，而且仍然處於需求相對強勁的地方。”他認為Bassendean和Carine區有著良好的增長機會，因為他們靠近火車沿線，而且還未引起廣泛關注。
他說投資者有所退縮的主要原因不僅僅是因為租金出現疲軟，而且到年底預期價格還會出現進一步下降的趨勢。他預計：“單元房市場沒有獨立房市場競爭那麼激烈，今年只會繼續保持現有狀態。”“但是如果每個人都遵循這一趨勢的話，到今年年底我們的需求就會被禁錮住了。所以如果你現在遇到了合適的房產而且價格也合理，沒有理由現在不趕快投資進去。”科林斯說價格預計不會有所增長，期房的單元房市場會變得更加不穩定。
專家三：鎖定遠郊高增長區
全澳地產專家萊德（Terry Ryder）表示，投資者應該在市場沒有冷卻時尋找相應的部份。“珀斯房產還是有增長的部份，尤其是在郊區像Mandurah、Bunbury和Busselton等區。”
萊德說，購房者花費40萬澳幣就能在他看好的區買到支付的起的、配有基礎設施的房產，而且這些地區還充滿了就業機會。他說慢慢地，Armadale、Rockingham和Swan 等地區會開始變得越來越好。如果想花65萬到75萬澳元買房的人，他建議在Joondalup地區和Fremantle周邊地區尋找。
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2015澳洲房產投資風險低
專家們一致認為，一旦進入房產市場時，每個人遇到的情況會大不相同。亨格利說：“做起來相對很難，但是如果你充滿了自信，就一定能找出對你有利的局勢來。對於那些想給改善住宅環境的人來說也是一個好時機，就像駕駛時汽車變道一樣，當別人放緩速度時你可以趕快搶占先機，現在買地的人少得多了。”
亨格利稱大部份購房者興趣減退，成本價又出現變更，也給那些想要買房的人采取實際行動增加了信心。他說：“在低端購買市場的競爭還是相對激烈，但是在中高端市場上還是有被低估了的房產。”“例如價值50萬和60萬澳元的房子，你能從中得到近10萬的差額。”
科林斯也認為房產升級最好是在澳洲房產市場冷卻，而不是正旺時進行。他說，High Wycombe和Forrestfield區已經具備了良好的資本增長潛力，因為受2020年的鐵路計劃和當前重新區劃方案所影響。科林斯說：“在這些地區你可以享受到一些大型的基礎設施，而且能以中位價買到一套房產。”他認為2015年投資澳洲房產市場風險相對較低。
亨格利說如果今年想要通過房地產賺錢，尋找長期資本增長將是最好的方式。他說：“如果你從一個沒有大面積管道更改計劃的區搬出來，到一個十年裡你能看到正慢慢發生變化的地方，那你就真正處於優勢了。房產1%或2%增長表現的不同，能在10年間導致10萬到20萬的利潤差異。這對大多數家庭來說都是很可觀的。”
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澳聯儲（RBA）行長表示，隨著最近大宗商品價格暴跌，澳幣會進一步貶值。史蒂文斯稱，雖然有時貨幣貶值的速度並沒有像他預期的那麼快，但它正朝著正確的方向發展。
他告訴議會委員會，“澳幣的彙率似乎或多或少正朝著我們期望的方向發展，沒人會知道未來它的走勢如何，這本來就不可預測，但我有理由認為澳幣或將進一步貶值。”
過去6個月中，澳幣兌美元彙價已經縮水將近20美仙，在鐵礦石和原油價格暴跌的同時下挫至77美仙左右。
與此同時，史蒂文斯說道，不斷上漲的澳洲房價是首置業者的最大敵人，而不是相對較高的利率。
在一個議會委員會的聽證會上，一位學生向史蒂文斯提出了問題：如果利率再次上漲，首置業者將會陷入債務陷阱，RBA是如何看的？對此史蒂文斯回答道，首置業者的購房能力對RBA來說是一個重要的考慮因素。他補充道，當銀行發放一份貸款時，它們會以更高的利率來檢測借款人的償還能力。
他稱，“對首置業者來說，最大的敵人是不斷攀升的房價。如果你想居住在一個城市裡，而房屋的市場供應又過度不足，那麼你們這一代人的購房能力就是一個重要的社會問題。”他說道，像悉尼這樣的大城市需要“更加創新和靈活地”使用土地。
還有人提問RBA要采取何種舉措才能保護下一代房屋買家。對此，史蒂文斯指出，更多的房屋供應將推動房價下降。
RBA副行長洛伊（Philip Lowe）說道，進行更多公共交通投資也是支持首置業者的一個重要措施，“我認為作為一個社會，我們可以做的一件事就是更加高效地投資於交通設施，從而增加地段良好的地塊供應，為土地價格施加下行壓力，讓人們更買得起房子。”
早前澳洲央行降息以及引發的澳元貶值，對於在澳洲買房自住和投資澳洲房產的人來說，都是非常好的機會。大家可以借此機會，積極出手，增加自己的財富。
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2014年悉尼房價飆升，悉尼遠郊區成為了澳洲房產投資者2014年度租金收益最有成效的地區，而整個城市其它地區普遍存在租金回報率低的趨勢。
悉尼房價飆升意味著現有房主獲得了相當大的資本收益，但同時本年度購買房產的人們租金收益減少了，就平均租金回報率而言，獨立房只有微簿的3.9%，公寓房僅有4.2%。這使大多數新投資者深陷負現金流，租金只能抵去很少的貸款債務。城市的邊緣市郊被證明是一個例外。
RP Data數據顯示，便宜的邊緣市郊占據了今年房地產最高收益市場榜單，一些地區租金收益率在6%以上。
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獨立房租金回報率最高郊區如下：
公寓房租金回報率最高郊區以下：
西南邊緣郊區瓦拉甘巴屬臥龍迪利（Wollondilly）市政區範圍，是悉尼獨立房租金回報率最高的郊區，平均達6.3%。
彭裡斯房地產代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯頓（Damian Sexton）稱，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房產中位價已很便宜。出租房供應有限，很多人希望居住在這樣的好社區。大多數租房者都是年輕的家庭。
懷昂地區的郊區進入了獨立房租金收益率榜單的前10名，曼納林公園、聖雷莫、布吉沃伊和藍色哈文位列前5名。房產中位價為300,000澳元，租金收益率高於5.6%，其中曼納林公園最高，達到了6%。
來自房地產代理公司Raine & Horne Charmhaven的索倫森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越來越吸引新婚夫婦、首次租房者和退休人員說：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同樣的租金在這裡可以租到獨立房。我們靠近高速公路，還有近湖泊，有眾多的海灘，因此租賃需求強勁。
公寓房租金收益率最高郊區為麥克阿瑟（Macarthur）地區的戈羅坎和伯克利威爾，還有坎貝爾鎮、安南山和阿木巴威爾。
臥龍迪利市行政區的塔和摩爾具有悉尼最高的租金回報率6.8%。
來自坎貝爾鎮聯合房地產代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率幫助投資者以便宜的價格買下高品質的公寓房，他說：“（有些）公寓房可獲得正現金流，因此澳洲房產投資者們發現他們盈利了。”
RP Data數據同時公布了距離市中心10公裡範圍內最高租金收益率的地區列表。烏魯姆魯（Woolloomooloo）、比肯斯菲爾德（Beaconsfield）和沃特盧（Waterloo）的獨立房租金收益率最高，為4.2%到4.8%之間。
澳洲房地產公司McGrath Edgecliff的銷售代理福賽思（Ben Forsyth）稱，這些地區出租房存在短缺的現像。例如在肯斯菲爾德，只有5、6條街才有較多獨立房，大概有200棟。
內城區的公寓房表現最佳，阿爾蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均達9.5%。
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如果有打算在南澳投資房產，那麼最新數據顯示，南澳的單元房（unit）和公寓房（apartment）是明智之選。
阿德萊德單元房的資產增值率增加了0.4%，高出獨立房（house）增值率0.1%。而且，單元房4.7%的出租收益回報率也高於獨立房出租回報率4.2%。
這兩組南澳的數據雙雙好於全國平均值，後者的這兩項出租回報率房屋為3.7%，單元房為4.5%。
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房產中介Bernard H Booth Real Estate的代理人布朗（Jamie Brown）認為，阿德萊德的公寓大樓如果地段上佳，特別是新建的公寓樓，在未來會有更好的增值表現。布朗稱某些公寓房，比如位於Glenelg的Marina East區和Marina Pier區的公寓房增值尤為突出，部分房產漲了4倍，“從2000年竣工後的119.8萬澳元漲到了現在的400萬澳元。”
另一家房產中介Toop & Toop Real Estate的市場經營部主管圖普（Genevieve Toop）表示，當前的利率如此之低，加之阿德萊德房產市場一直穩健，單元房和公寓房對澳洲房產投資人和首次買房人士而言極具吸引力。
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