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澳洲今後要向外國房產投資者說“不”了嗎？

居外解析“加強澳洲外國投資綱要”對買房者的影響

3月20日，是《加強澳洲外國投資綱要》（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework）公眾征詢的截止日。自2月25日，該草案提出以來，關於澳大利亞政府擬嚴格限制外國人購房的消息成為熱點話題。無論是欲對外國置業者加收最高1,500澳元的申請費，還是采取措施打擊違規購房者，都引發了全球輿論關註。更有人質疑，澳大利亞政府此舉主要針對中國購房者，意在打壓其置業行為。居外為妳分析政改的前因後果，以及解讀最新政策的細節。

 

壹、 為什麽澳洲會推出收緊外國人在購買房產的新規定 ？

 

1、 外資湧入，澳洲房價被炒到逆天高，本地民眾買房難

最近幾年，澳洲房價飆漲，悉尼和墨爾本等壹線城市更加是漲價先鋒。低息政策讓房價瘋狂，外國投資者入市炒樓也被認為是催高樓價的主要原因之壹，尤其是來自中國大陸的投資者。房價飆漲導致本地居民抱怨買房難如登天，限制外國人購房是為了遏制澳洲房價上漲，以及響應公眾對於買房難的關切。【閱讀原文】

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2、 澳洲外資審委會（FIRB）失職，以致外國購房者“有機可乘”

允許外國投資者購買新房，但限制其購買二手房本就是澳大利亞的法律規定。長期以來，這項政策沒有得到嚴格執行，導致違規購房的現象越來越多。澳政府此舉是為了完善既定政策，更好地落實針對外國置業者的限制措施，以緩解本國人面臨的房價高漲無力購房的問題。【閱讀原文】

 

3、 新州大選，住房政策方針成拉票武器

2015年新州大選將於3月28日正式舉行。本次新州參選黨派除自由黨和工黨兩大政壇主角外，還有許多其他黨派也都參與競選。澳大利亞廣播公司（ABC）日前對9382名選民進行的投票在線調查中顯示，選民所關註的議題中排首位的是經濟，其次是國有資產的私有化問題，生活成本、教育、環境等。房產在大悉尼將繼續存在高需求，兩大黨為爭取選票均承諾幫助人民實現擁有居所的夢想。

 

二、澳洲海外人士購房新政的主要規定

 

1、提高海外買家在澳洲買房收費標準

 

被稱為澳洲房產緊縮新政中，對征收手續費的規定

 

2、 明確處罰措施，加強執法力度

據2月26日澳洲政府公布的外國投資監管框架討論文件，澳聯邦政府有意將外國違規投資澳洲房地產處罰條例延伸至企業、商業地產、農業等投資領域，加強相關領域執法力度，令外國人在澳未經許可非法投資將面臨更加嚴格的刑事處罰和民事罰款。目前針對外資違規購房的刑事處罰為合8.5萬澳元或2年監禁，也可兩項並罰。同時，澳政府嚴禁違規投資者從非法房產中牟利，壹經發現，將處以不同程度處罰。【閱讀原文】

本次澳洲房產緊縮政策的相關處罰措施的規定如下：

 

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3、 新增連帶責任，嚴懲協助違規購房的第三方

協助外國人購房的第三方，如移民中介、房產中介等也將受到懲戒，最高民事處罰為個人42,500元，企業罰金可高達5倍。另外，明知違法仍協助外國人買房者涉嫌刑事違法，最高罰款85,000元，和/或兩年監禁。【閱讀原文】

 

4、 修改對農業土地買賣的審批

從3月1日起，外國人在澳購買農地超過1500萬元的交易將要接受外國投資審查委員會的審查。此前的審查起點是2.52億。此外，稅務局將從7月1日開始收集關於所有農地新外國投資的信息，不論交易價值。【閱讀原文】

 

三、 新政對澳洲房市的海外買家會產生什麽樣的影響？

 

1、嚴格執法 為保障澳洲購房者帶來壹個“公平的競爭環境”

澳洲聯邦政府對房地產外資緊縮審查，目的是只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。艾伯特總理也對新機制表現出極大的信心：“縮緊政策不是將海外資金攔在外面，而是引導他們正確對我們的產業進行投資。”【閱讀原文】

 

2、申請費不足以阻擋海外買家 對買家幾乎沒有影響

根據新出臺的意見稿，FIRB將根據房產總價，對海外買家在澳洲買房征收申請費，5000澳元起。然而，房地產業界普遍認為，外資購房申請費或許只是“毛毛雨”，海外投資人不會因此“望而卻步”。 【閱讀原文】

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3、處罰措施仍未確定 最終影響幅度仍有待觀察

關於違規購房的懲罰力度加強，監管網絡擴展至移民中介、房地產服務行業及房地開發商或許才是關鍵所在。澳聯邦政府“動真章”的態度不言自明，最終討論文件中哪些部分將通過並實施，又將給澳洲房地產投資性購房活動、中資地產商的“圈地”行為產生多大的限制性影響，這壹切都還是未知數，有待進壹步觀察。

 

延伸閱讀：

澳媒質疑加強外資審委“抓錯了癢處”

澳大利亞主流媒體指出，目前仍缺乏可信的證據證明海外買家推高了澳洲房價，強調房源緊張才是澳洲各大城市高房價的源頭，甚至質疑對海外購房者加稅無助於解決問題。【閱讀原文】

 

四、居外專業解讀“新政” 讓妳更理性了解澳洲房市

 

居外是全球最大，最具權威性的海外房產中文平臺，外媒自去年下半年便就澳洲房產投資政策變動多番采訪居外的兩位聯合創始人的專業意見。綜合起來，居外網對此的觀點如下：

  • 中國買家不是澳洲房價飛漲的“元兇”，更為澳洲房地產市場帶來了巨大利益。【閱讀原文】

 

  • 1,500澳元“出價費” 實屬無理，或令海外買家轉向其它國家投資房產。【閱讀原文】

 

  • 澳洲聯邦政府對住宅地產投資的執法活動的加大，並不意味著對外國企業投資的開放態度有任何巨大變化。【閱讀原文】

 

  • 澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但居外作出的分析表明，今年澳洲房市的海外投資將比去年增長15%至20%。【閱讀原文】

 

 

 

澳洲房產投資者指南：選擇資本增長還是高收益？

每一位澳洲房產投資者都面臨著這樣的決策，這是許多首次投資者都會討論的問題之一，即考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率。

收益率是某一房產非常具體的體現，但可以隨著支出發生改變。兩者之間需要平衡，但不一定折中。投資者既不希望投資房產每周費用太高，也不希望得到一些現金流而資本上漲水平太差。然而，一些投資者嚴格追逐收益率，希望最大限度提高他們的定期收入。

資本上漲與租金收入呈反比關系，但可以在可能的情況下提高租金回報率。以下有幾種方法來提高澳洲租金回報率，為房產配置家具、出租給多個租戶、增加老年套房或將其作為渡假出租房、裝修或添加如空調一類有使用價值的設施，這些可以幫助上調一點租金。

當該地區租房市場直線下降時，強勁的租金也沒有用。同樣，每周的支出很可觀時，強大的資本增長也難以持續，資本的增長將需要抵消費用的支出。

這些關系到投資者的短期和長期目標，以及目前的財務狀況。每一個投資者都各不相同。

投資澳洲房產，應考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率？

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總收益率是體現年資本上漲與租金回報的概念，二者共同創造一個新數字，決定了澳洲房產投資的成功程度。例如，6％的年上漲率加上4％的收益率成為10％的總收益率。

如果從未打算出售持有的房產，許多人選擇的一個合理方案是，選擇高收益率的資產作為最終投資組合，以維持到退休的時候。

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澳洲房產投資政策大刀闊斧改革你要知！

2月25日，澳洲財政部公布了一篇征詢文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》加強在澳洲外國投資綱要，征求公眾意見直至3月20日。 該草案內容首次囊括了關於對農業用地、商業用房以及住宅用房的非澳洲居民投資規定，這將是海外投資審查局（FIRB）自施行以來最大刀闊斧的一次改革。

FIRB是澳大利亞政府為了有效管理外國企業和個人在澳洲投資而設立的政府機構，但是自FIRB成立以來以來，隨著時代的發展，海外投資在澳洲不斷增加和加大，FIRB顯得越來越力不從心。正因如此，當前澳洲政府已經意識到對於FIRB的改革迫在眉睫。

所有海外投資者應該向FIRB申請審批方可購買澳洲房產

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本次澳洲政府提出的這份文件主要是什麼內容？

這份文件中主要提到了海外投資的申請程序、要求、費用，不僅是對住宅（現有房子和待建期房），還特別單獨論述了農業用地、商業用地投資的審批，另外還專門列出一章談到了違規處罰，這也是針對前幾年的違規沒有受到應有的懲戒的亡羊補牢之舉。

新政如果實行會對海外投資者購買澳洲房產產生什麼影響呢？

這項政策主要針對政府法律歷來就不允許的沒有澳洲身份的海外人士不得購買二手房，新房購買者幾乎沒有什麼重大影響，可以繼續投資澳洲房產。

  • 海外人士在澳洲不能買二手房；
  • 海外人士可以買全新房和期房作為投資，如果買空地需要在一年內開工建房；
  • 有長期簽證（例如TR簽證、工作簽證、學生簽證等）的澳洲的非永久居民可以購買一套二手房用於自住，離開澳洲時必須在3個月內出售；
  • 所有的以上房產購置都需要申請FIRB並事先獲得批准，購買合同方能成立。

擬議的新政策中應該特別注意的事項和處罰標准：

  • 所有海外投資者都應該確保向FIRB申請審批並獲得批准方可在澳洲買房。注意：這裡的海外投資者包括有或沒有澳洲簽證、身在或不在澳洲的所有非澳洲永久居民和公民。這裡的房產包括了現房（二手房）、期房、新房。
  • 即使是符合FIRB申請審批的情況，如果不履行申請程序，也將會導致申請費之外的額外罰款（2000-10000元）。
  • 對於違法購買了二手房的海外投資者，最高罰金可能達到房價的25%。

本次提出的改革措施中，最受海外投資者關注的一項應該是之前提到過的對於海外投資者可能收取一筆申請費，這筆費用如何核定？收得合理嗎？

新增的FIRB海外投資申請費是大家最關注的，相對而言，也可能是和大多數普通海外投資者有直接關系的唯一政策變化，那麼這筆費用會如何收取，具體需要付多少呢？我們從草案中得到一些數據：

  • 普通1百萬澳元以下的住宅投資將需要支付5000元的申請費。
  • 1百萬以上的房產：每百萬元增加10000元申請費。例如1-2百萬收申請費1萬，2-3百萬收費2萬，3-4百萬收費3萬，依此類推。

請注意以上費用還在征詢階段，尚未最終確認。新政策頒布後將會由澳洲稅務局成立專門的監管部門，房產審批信息將和移民信息、稅務信息共享，會大大有利於審批處理和管理。

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“有錢就可以”！澳洲移民新政鎖定全球投資客

日前澳大利亞政府宣布，自7月1日起，所有希望通過500萬澳元重大投資者簽證（SIV）項目移民的投資者，必須將其投資的500萬澳元中的半數以上投入到風險領域。而將於7月1日同天登陸的高端投資者簽證（PIV）再度將澳洲移民送上風口浪尖。有人認為，若此舉正式落實，被稱為“有錢就可以”的SIV移民通道或將成為歷史，PIV可能將取代SIV。

投資求穩SIV缺乏優化

有調查顯示，澳大利亞現已成為中國富人移民的首選國家。排除技術移民，投資移民無疑是最受富豪青睞的方式。據了解，目前澳洲移民主要有188A類企業主類別、188B類投資者類別、188C類重大投資者類別以及132永居簽證四種項目。

據了解，188A類似於過去的163簽證，更偏向於創業。盡管備受矚目，但188A類的實際申請人數相較於過去的163卻出現了大幅下降，甚至不及163的30%。究其原因，有業內人士認為188A類不允許副申請人在澳洲居住和投資是導致人數驟降的主要因素。

188B類是專業投資者類別的移民渠道。與其他項目相比，由於此類項目以專業炒股、炒房的群體為對像，國內雖有卻達不到澳洲的標准，因而國內市場十分狹小，申請人數比例甚至低於總體人數的5%。

在各項移民項目中，最受關注的無疑是188C類，即重大投資者簽證（SIV）。據要求，SIV投資500萬澳元便能在四年後獲得澳洲的永久居留權。SIV憑借其相對寬松的政策和較短的居住時間，甫一推出便廣受追捧。也因此，SIV被戲稱為“有錢就可以”的投資移民項目。同時也因此，投資者的資金流動在澳洲引發了一系列的問題。

澳洲政府簽發的SIV在去年間增長了5倍，其中89.1%的簽證申請者來自中國

大筆的資金流向穩定的州債，在政府並不缺錢的情況下並未發揮其應有的作用，資金緊缺的創投卻鮮有分一杯羹的機會。此外大量的房地產投資也使澳洲房產發展速度過快，這並非澳洲政府所樂見的情況。有人對此評論，目前的SIV達到了預期卻缺乏優化。

截至今年1月31日，澳洲移民局一共收到2075份申請，共計已投資32.55億澳元資金，28.95億澳元的資金正計劃進行投資。另據《澳洲日報》報道，澳洲政府簽發的SIV在去年間增長了5倍，其中89.1%的簽證申請者來自中國。

新政暗藏投資移民版圖

正當SIV春風得意時，澳洲政府於今年2月12日發布的一紙改革草案卻令其撞上了鐵板。草案規定，未來SIV投資者必須將至少一半的資金投入初創型、成長型企業以及新興上市公司，同時一直備受投資者青睞的房產和政府債券也被一刀砍去。將一半的資金進行風投，顯然違背了國內移民求穩的投資風格。

然而在SIV折翼的同時，又一投資項目在這一微妙的時間點再度切入大眾視野，即高端投資者簽證（PIV）。與SIV僅一詞之差的PIV，從名字至內容都顯得並不一般：1500萬澳元的投資金額，12個月即可拿到永居權，並且沒有任何居住要求。從表面看，PIV成為了更加簡單粗暴的“有錢就可以”，然而這背後卻隱藏著澳洲政府未來計劃構建的澳洲投資移民整體框架。與SIV不同，PIV並沒有明令限制澳洲房產投資，但每一筆投資都需要經過澳洲聯邦政府外國人投資管理局的批准，而以前的項目只需要州政府批准。

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澳洲購房實用指南：哪些策略不適合新手投資者？

對於澳洲房產投資，每個人具有各自的經驗和知識，都有著不同的風險偏好，而第一次購屋對於房產投資新手很關鍵，因為這是建立更大的投資組合的第一步。

沒有經驗的投資者可能會犯更多的錯誤，以下的策略不太適合小資本、大潛力及專門知識不多者，首次投資者需要小心。

礦業或單一經濟類邊遠城鎮

礦業城鎮甚至能使最精明的投資者受挫，房地產圈外人士都知道礦業城鎮的反復無常。這些城鎮很有吸引力，經常被冠以“熱點”稱號。

Destiny Financial公司創建人洛馬斯（Margaret Lomas）問道：“礦業城鎮為什麼會讓房地產投資者瘋狂？這些投資者中很多人根本無錢可虧，或用自己的住房作為賭博的資產，完全無視購買礦業城鎮房產的危險因素。”

她認為，投資在一個完全基於單一行業的小鎮所帶的風險，高於購買擁有多元化產業的城鎮的房產。

她警告道：“一個最初可能與該行業並無關聯的事件，比如另一個全球經濟危機，來自中國的資源需求的減少等，最終可能發展為相當大的負面影響，形成真正的風險。”

首次在澳洲購房投資得好，可能創造更大的資產組合。圖為澳洲一處住宅。

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舊屋整修和翻新

雖然一些新手可能有能力進行這樣的大工程，但大部分人都不具備此背景或經驗，在沒有實質性的幫助下，不能成功完成整修翻新。不僅需要大量的前期成本，而且整修工作可能需要很長的時間。

買房新手最好考慮在投入較大及昂貴的整修房子之前，先嘗試些較小的房子，如老年房、隔斷或裝飾等。

低頭期款或無頭期付款選擇

如果不必支付頭期付款就能購買到一處房產，則應小心合同中的條款和要求。如果沒有建立實質性的房貸緩衝區，當市場逢低甚至略微下行時，就把自己置於風險之中了。

這一類房貸，包括家庭擔保、40年期貸款和低頭期付貸款，只要精心計劃和調查，都可以為投資者安全使用。

投資者可進行一項壓力測試，看看利率上升3%以上時，是否還能夠負擔得起。

聯合購屋風險

與朋友或家庭成員聯合購屋，可以以較少的前期資本更快進入市場。

聯合投資購買房產也帶來了新的風險。如果情況發生變化，一方想要賣房，但其他各方希望持有房產時怎麼辦？誰負責怎樣的還貸額？如果拖欠貸款會發生什麼事？

免去了前期的一些責任，但也可能會發現自己失去資產控制權而帶來了煩惱。應確保每個人明確自己的責任、應該協助的費用及房產維護需要，並備有良好的矛盾處理方案。

要做好這些工作，需要有律師起草合資伙伴之間的協議，在投資前明確各方責任、費用、實現資本收益時的處理方法等。

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澳洲投資移民新規定：扼殺房產投資 強推風險基金

憤怒的基金經理紛紛表示，聯邦政府幾乎把住宅房地產投資排除在500萬澳元的重大投資者簽證（SIV）之外的計劃，將扼殺新的澳洲房產投資以及其他經濟利益，如在建築部門創造就業。

從7月1日起，澳洲政府將強制SIV客戶——主要是富裕的亞洲投資者——把獲取簽證所需的500萬澳元的至少一半，投入風險投資基金和小微型投資基金。

對住宅開發基金的投資不得超過總投資的10%，或50萬元；而對聯邦和州政府債券的投資將被完全禁止，迄今為止，32.6萬SIV投資大部份都流入聯邦和州政府債券。

“我們預計投資者將拋棄SIV項目，開始尋找更加可行的替代方案，包括加拿大和美國的投資移民項目，” 移民公司董事總經理扎亞（Joseph Zaja）說，該集團已經通過其SIV基金籌集了8千萬元，並計劃在6月前籌集1.5億元。

從7月1日起，澳洲政府將強制重大投資者簽證申請人把500萬澳元資金的至少一半投入指定的風險投資基金

“政府債券和住宅房地產基金是中國投資者感覺放心的投資項目，因為他們了解這些投資類型。這些投資能夠給房地產部門和國家帶來很大好處，包括創造就業，增加房產供應並帶來印花稅收入。”

Oliver Hume Property Funds迄今為止從SIV中籌得了5千萬元，還有5千萬元等待分配，其主管波斯丁（Michael Burstin）說，他很想知道政府中有沒有人曾與中國投資者會面。

“連投資資金的確切用途都不曉得，他們才不會考慮投資風險基金呢，”他說，“事實上，我們沒法想像我們要怎麼跟潛在投資者開口說，他們必須得把100萬元放進一個基金裡，而我們卻根本沒法（詳細或肯定地）解釋這些錢的用途，能否獲得回報，錢能否返還以及什麼時候返還。”

聯邦貿易和產業部長羅伯向為改革辯護：“任何宣稱要求（大額投資移民人士）拿出部份資金支持澳洲創新，會摧毀住宅開發部門的說法，都是完全愚蠢的。”他說，有意投資移民者應該拿出部份資金，投資風險基金和小型風險公司股票，“共同投資，共擔風險”，來換取澳洲公民身份。

“不幸的是，迄今為止，絕大多數投資資金都流入了超級安全的投資項目，例如政府債券，但就算沒有SIV，我們也能賣出20倍都不止的政府債券，”他說，“住宅開發也是一樣，絕對不缺投資資金。”

澳洲城市發展研究院（Urban Development Institute of Australia）全澳主管謝潑德（Carmeron Shepard）說，該研究院反對任何可能影響澳大利亞房產供應的政策。他說：“外商投資是流入方式的股權和資本之一，正如政府所強調的，住房問題是供應方的問題。”

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中國富豪被限令出售豪宅 最新澳洲房產投資規定詳析

據報道，3月3日，澳大利亞財長Joe Hockey宣布，有中國富豪借空殼公司去年以接近4000萬澳元進行的豪宅交易屬違法，原因是澳大利亞房產法規明確規定，外國人不能購置澳大利亞二手房，只能購買澳大利亞新房。澳財長要求該房業主90天內必須賣出。

對此事件，移民專家認為，作為外國投資人士，首先要確認自己是否能在該國買房。越來越多海外房產中介亦應運而生，但其專業度卻良莠不齊，投資者在選擇的時候要非常謹慎。非專業的中介可能會讓你不小心觸及違規事件，那就得不償失了。例如外國投資者在澳大利亞買房就有以下規定：

1、非澳大利亞居民沒有資格在當地購買二手房。而一名外國投資者如果擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲准在澳購置1套二手住宅，但必須在離開澳大利亞後的3個月內出售此房；

2、澳政府近期宣布，外國投資者在澳大利亞購買100萬澳元以下房產，將會被收取5000澳元申請費，而購買100萬澳元以上房產的話，購房價格每超過100萬就必須再繳納1萬澳元申請費。

中國富豪被限令出售豪宅引熱議

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現時全球多個國家都推行購房移民計劃，但並不是所有國家均有購房移民的計劃，比如澳大利亞房產雖然在投資方面更具優勢，但是購房卻不能獲得移民身份。

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投資澳洲房産如何折舊减稅？

如果您正在看這篇文章，想必我可以假設您是一名房産投資者。如果不是，也是一位正在認真考慮投資房産的人。或許，在您權衡某處房産是否是適于投資時，有人曾建議您計算一下“折舊後的”現金流？亦或許，在您查看某處新修建的房産時，房産經紀曾爲您提供過有關折舊减稅的建議。

房産投資可以是一個令人望而生畏的領域，想要涉足，學習掌握與投資相關的各方面知識就至關重要。

首先，讓我們從最簡單的開始。

什麽叫折舊减稅？

折舊减稅通常是指針對房産投資者的稅收减扣。

其具體原理如下：

通過投資房産獲得的收入（表現形式爲租戶所支付的租金）。與其他能够産生收入的項目一樣，您也能在房産投資方面享受不同的稅收减扣。一般情况下，這些稅收减扣是針對您花錢的項目，例如物業管理費，市政管理費以及其他雜費。每支付一筆錢，您就會收到一張稅務發票與收據，在交稅時，您可以使用這張票據來申請减稅。

非現金减稅

房産折舊减稅即稅務機關所稱的“非現金减稅”

這意味著您在申報减稅時幷沒有實際支付現金。由于這一原因，房産折舊减稅也被稱之爲“紙上减稅”。

折舊，讓您可以爲所投資的房産隨著時間推移而産生的磨損申報减稅。這種减稅，承認了建築物自身及其裝置和設備（空調、窗簾、地毯等）會隨著時間的推移出現磨損，幷最終需要更換。但這些物品是否是由他人（開發商或前任房主）購買的幷不重要，作爲現任房主的您仍可繼續申報减稅，因爲它們會持續的貶值。

折舊减稅的優勢——省錢

爲什麽說“折舊减稅”能房産投資者省錢？我來舉個例子：

如果您的年收入爲 10萬澳元，而您申報了 1萬澳元的减稅，那麽您只需對 9萬澳元的收入付稅。

注:每年報稅的時候，都會有會計師爲投資者處理相關事務（只要在澳洲産生收入的人群，都有相應的會計師）

下頁表格中針對房産投資所産生的每月回報列舉了不同的折舊。

當然，下列計算數據僅爲示意說明，具體的金額將取决于您的房産以及其他各種變量。

有無申報折舊减稅的對比

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或訪問Washington Brown首頁http://www.washingtonbrown.com.au/瞭解更多澳洲房産折舊减稅信息

中國人都愛投資澳洲房產 悉尼、黃金海岸的中心地段最熱

澳洲房產投資有多熱？先來看看這些“壕”的動作吧。

據英國《每日郵報》去年8月13日報道稱，大連萬達集團董事長王健林正將其商業帝國拓展到澳大利亞，計劃投資17億澳元（約合人民幣97.1億元）在當地發展房地產項目，在澳大利亞昆士蘭城市黃金海岸投資9.71億澳元建設一個海濱度假村。地產專家稱，這筆交易可能會為中國在澳房產投資開啟一個新紀元。

緊跟王健林的步伐，中國又一富豪，恆大集團董事局主席許家印也抵達黃金海岸，尋求機會購買Sheraton Mirage喜來登度假村。有意思的是，該項目距離8月萬達集團投資巨額購入的珠寶三塔酒店項目僅15分鐘車程。

不與移民掛鉤，澳洲房產為何仍然有著如此大的吸引力？“一是經濟環境穩定，二是抗險能力佳。”移民總監陳偉召對此分析表示。此外，隨著近年來美國、加拿大等國投資政策收緊，英國、新加坡投資移民的門檻提高，這也在一定程度上導致越來越多的中國投資者把目光轉而投向澳洲。

根據相關數據顯示，過去7年裡，中國買家已在澳洲房地產市場“豪砸”近200億澳元，業內人士預計，在未來7年，數字還將增長近兩倍。

為何國人愛去澳洲買房？

永久產權、無房產稅、遺產稅，而且可以貸款，租金回報率高，再加上有優良的教育體系作為支撐，近年來，澳洲房產市場持續升溫。

不僅如此，當地極富有吸引力的貸款利息和貸款成數也是一大助力。“海外投資人在澳大利亞銀行貸款，最高可獲得80%的房地產貸款額。現在，澳元又在貶值，大家都覺得在澳大利亞買房是件很劃算的事。”在悉尼定居十多年的Jenny告訴記者，自從兩年前澳大利亞在2012年推出“重大投資者簽證（SIV）”制度，其中有很多申請者都來自中國。按照該簽證的規定，相關投資資金不能直接購買澳洲房產，不過由於澳洲房產具有永久產權，而且處於穩健升值通道，因此一些申請人會提前在澳洲購房。

“很多投資客都是一口氣買好幾套房子，也有大家抱團買下一塊地，再分割發展。”在Jenny看來，在澳大利亞興起的中國購房潮應該和國內富人的財富增長有關，也與前幾年國內房地產限購政策有關。“我身邊很多買房的朋友，很多都是因為孩子已經移民，或者是已經入了澳籍，但仍在國內工作的，都會根據個人投資情況選擇不同的物業，像公寓，舊別墅都有。”

“真正的購房主力還是那些入了澳洲籍，或者是獲得澳大利亞永久居留權的華人。”陳偉召表示，移民去澳大利亞的很多都是中國富人，通常，他們會選擇住在中上階層居住的區域，也有少數人甚至會投資千萬元的莊園或是酒店。

在黃金海岸購買房產用於出租或是度假，都是不錯的選擇

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地段是第一要素

“大多數國內投資者的方向都比較集中，主要在悉尼、墨爾本、黃金海岸等地。悉尼作為澳大利亞的第一大城市，向來是投資的熱點。墨爾本的人文氣息濃郁，很多會考慮自住，至於黃金海岸，購買房產用於出租或是度假，都是不錯的選擇。”陳偉召表示，考慮到增值空間和抗跌性因素，很多投資者傾向於選擇大城市繁華地段的房產。“從投資角度而言，第一是區域選擇。要看物業房價是否合理，升值空間如何，此外還要看該區域的租金回報和空置率數據。”

在選擇房產的細節方面，陳偉召也給出了一些建議。比如升值空間怎麼看，她建議有兩個資本增值的主要指標，一是政府大力投資的區域，即政府花錢的地方，比如主街、公園、升級的道路、新設施的修建等，二是私人大力投資的地方，比如新房物業的修建、購物中心的擴張和裝修。“最好遠離工廠區，這也是為了保證選擇區域能夠有價格上升的空間。”

同樣，Jenny的建議是，找當地的居民聊聊天，很多的細節都能看出該區域的變化，從而去把握未來上升空間。“如果肉鋪店之前總是賣香腸和和排骨，現在有天賣起了牛排，這就意味著，一大波富人們正在‘湧’進來，這是升值的一個很好信號。也可以和警察們聊天，看看他們是否認為該區域有所改善。甚至可以訪問當地政府，詢問他們是否會進行區域工程改善計劃。”

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