Tag: 澳洲房产投资

澳洲購房實用指南：哪些策略不適合新手投資者？

對於澳洲房產投資，每個人具有各自的經驗和知識，都有著不同的風險偏好，而第一次購屋對於房產投資新手很關鍵，因為這是建立更大的投資組合的第一步。

沒有經驗的投資者可能會犯更多的錯誤，以下的策略不太適合小資本、大潛力及專門知識不多者，首次投資者需要小心。

礦業或單一經濟類邊遠城鎮

礦業城鎮甚至能使最精明的投資者受挫，房地產圈外人士都知道礦業城鎮的反復無常。這些城鎮很有吸引力，經常被冠以“熱點”稱號。

Destiny Financial公司創建人洛馬斯（Margaret Lomas）問道：“礦業城鎮為什麼會讓房地產投資者瘋狂？這些投資者中很多人根本無錢可虧，或用自己的住房作為賭博的資產，完全無視購買礦業城鎮房產的危險因素。”

她認為，投資在一個完全基於單一行業的小鎮所帶的風險，高於購買擁有多元化產業的城鎮的房產。

她警告道：“一個最初可能與該行業並無關聯的事件，比如另一個全球經濟危機，來自中國的資源需求的減少等，最終可能發展為相當大的負面影響，形成真正的風險。”

首次在澳洲購房投資得好，可能創造更大的資產組合。圖為澳洲一處住宅。

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舊屋整修和翻新

雖然一些新手可能有能力進行這樣的大工程，但大部分人都不具備此背景或經驗，在沒有實質性的幫助下，不能成功完成整修翻新。不僅需要大量的前期成本，而且整修工作可能需要很長的時間。

買房新手最好考慮在投入較大及昂貴的整修房子之前，先嘗試些較小的房子，如老年房、隔斷或裝飾等。

低頭期款或無頭期付款選擇

如果不必支付頭期付款就能購買到一處房產，則應小心合同中的條款和要求。如果沒有建立實質性的房貸緩衝區，當市場逢低甚至略微下行時，就把自己置於風險之中了。

這一類房貸，包括家庭擔保、40年期貸款和低頭期付貸款，只要精心計劃和調查，都可以為投資者安全使用。

投資者可進行一項壓力測試，看看利率上升3%以上時，是否還能夠負擔得起。

聯合購屋風險

與朋友或家庭成員聯合購屋，可以以較少的前期資本更快進入市場。

聯合投資購買房產也帶來了新的風險。如果情況發生變化，一方想要賣房，但其他各方希望持有房產時怎麼辦？誰負責怎樣的還貸額？如果拖欠貸款會發生什麼事？

免去了前期的一些責任，但也可能會發現自己失去資產控制權而帶來了煩惱。應確保每個人明確自己的責任、應該協助的費用及房產維護需要，並備有良好的矛盾處理方案。

要做好這些工作，需要有律師起草合資伙伴之間的協議，在投資前明確各方責任、費用、實現資本收益時的處理方法等。

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澳洲投資移民新規定：扼殺房產投資 強推風險基金

憤怒的基金經理紛紛表示，聯邦政府幾乎把住宅房地產投資排除在500萬澳元的重大投資者簽證（SIV）之外的計劃，將扼殺新的澳洲房產投資以及其他經濟利益，如在建築部門創造就業。

從7月1日起，澳洲政府將強制SIV客戶——主要是富裕的亞洲投資者——把獲取簽證所需的500萬澳元的至少一半，投入風險投資基金和小微型投資基金。

對住宅開發基金的投資不得超過總投資的10%，或50萬元；而對聯邦和州政府債券的投資將被完全禁止，迄今為止，32.6萬SIV投資大部份都流入聯邦和州政府債券。

“我們預計投資者將拋棄SIV項目，開始尋找更加可行的替代方案，包括加拿大和美國的投資移民項目，” 移民公司董事總經理扎亞（Joseph Zaja）說，該集團已經通過其SIV基金籌集了8千萬元，並計劃在6月前籌集1.5億元。

從7月1日起，澳洲政府將強制重大投資者簽證申請人把500萬澳元資金的至少一半投入指定的風險投資基金

“政府債券和住宅房地產基金是中國投資者感覺放心的投資項目，因為他們了解這些投資類型。這些投資能夠給房地產部門和國家帶來很大好處，包括創造就業，增加房產供應並帶來印花稅收入。”

Oliver Hume Property Funds迄今為止從SIV中籌得了5千萬元，還有5千萬元等待分配，其主管波斯丁（Michael Burstin）說，他很想知道政府中有沒有人曾與中國投資者會面。

“連投資資金的確切用途都不曉得，他們才不會考慮投資風險基金呢，”他說，“事實上，我們沒法想像我們要怎麼跟潛在投資者開口說，他們必須得把100萬元放進一個基金裡，而我們卻根本沒法（詳細或肯定地）解釋這些錢的用途，能否獲得回報，錢能否返還以及什麼時候返還。”

聯邦貿易和產業部長羅伯向為改革辯護：“任何宣稱要求（大額投資移民人士）拿出部份資金支持澳洲創新，會摧毀住宅開發部門的說法，都是完全愚蠢的。”他說，有意投資移民者應該拿出部份資金，投資風險基金和小型風險公司股票，“共同投資，共擔風險”，來換取澳洲公民身份。

“不幸的是，迄今為止，絕大多數投資資金都流入了超級安全的投資項目，例如政府債券，但就算沒有SIV，我們也能賣出20倍都不止的政府債券，”他說，“住宅開發也是一樣，絕對不缺投資資金。”

澳洲城市發展研究院（Urban Development Institute of Australia）全澳主管謝潑德（Carmeron Shepard）說，該研究院反對任何可能影響澳大利亞房產供應的政策。他說：“外商投資是流入方式的股權和資本之一，正如政府所強調的，住房問題是供應方的問題。”

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中國富豪被限令出售豪宅 最新澳洲房產投資規定詳析

據報道，3月3日，澳大利亞財長Joe Hockey宣布，有中國富豪借空殼公司去年以接近4000萬澳元進行的豪宅交易屬違法，原因是澳大利亞房產法規明確規定，外國人不能購置澳大利亞二手房，只能購買澳大利亞新房。澳財長要求該房業主90天內必須賣出。

對此事件，移民專家認為，作為外國投資人士，首先要確認自己是否能在該國買房。越來越多海外房產中介亦應運而生，但其專業度卻良莠不齊，投資者在選擇的時候要非常謹慎。非專業的中介可能會讓你不小心觸及違規事件，那就得不償失了。例如外國投資者在澳大利亞買房就有以下規定：

1、非澳大利亞居民沒有資格在當地購買二手房。而一名外國投資者如果擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲准在澳購置1套二手住宅，但必須在離開澳大利亞後的3個月內出售此房；

2、澳政府近期宣布，外國投資者在澳大利亞購買100萬澳元以下房產，將會被收取5000澳元申請費，而購買100萬澳元以上房產的話，購房價格每超過100萬就必須再繳納1萬澳元申請費。

中國富豪被限令出售豪宅引熱議

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現時全球多個國家都推行購房移民計劃，但並不是所有國家均有購房移民的計劃，比如澳大利亞房產雖然在投資方面更具優勢，但是購房卻不能獲得移民身份。

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投資澳洲房産如何折舊减稅？

如果您正在看這篇文章，想必我可以假設您是一名房産投資者。如果不是，也是一位正在認真考慮投資房産的人。或許，在您權衡某處房産是否是適于投資時，有人曾建議您計算一下“折舊後的”現金流？亦或許，在您查看某處新修建的房産時，房産經紀曾爲您提供過有關折舊减稅的建議。

房産投資可以是一個令人望而生畏的領域，想要涉足，學習掌握與投資相關的各方面知識就至關重要。

首先，讓我們從最簡單的開始。

什麽叫折舊减稅？

折舊减稅通常是指針對房産投資者的稅收减扣。

其具體原理如下：

通過投資房産獲得的收入（表現形式爲租戶所支付的租金）。與其他能够産生收入的項目一樣，您也能在房産投資方面享受不同的稅收减扣。一般情况下，這些稅收减扣是針對您花錢的項目，例如物業管理費，市政管理費以及其他雜費。每支付一筆錢，您就會收到一張稅務發票與收據，在交稅時，您可以使用這張票據來申請减稅。

非現金减稅

房産折舊减稅即稅務機關所稱的“非現金减稅”

這意味著您在申報减稅時幷沒有實際支付現金。由于這一原因，房産折舊减稅也被稱之爲“紙上减稅”。

折舊，讓您可以爲所投資的房産隨著時間推移而産生的磨損申報减稅。這種减稅，承認了建築物自身及其裝置和設備（空調、窗簾、地毯等）會隨著時間的推移出現磨損，幷最終需要更換。但這些物品是否是由他人（開發商或前任房主）購買的幷不重要，作爲現任房主的您仍可繼續申報减稅，因爲它們會持續的貶值。

折舊减稅的優勢——省錢

爲什麽說“折舊减稅”能房産投資者省錢？我來舉個例子：

如果您的年收入爲 10萬澳元，而您申報了 1萬澳元的减稅，那麽您只需對 9萬澳元的收入付稅。

注:每年報稅的時候，都會有會計師爲投資者處理相關事務（只要在澳洲産生收入的人群，都有相應的會計師）

下頁表格中針對房産投資所産生的每月回報列舉了不同的折舊。

當然，下列計算數據僅爲示意說明，具體的金額將取决于您的房産以及其他各種變量。

有無申報折舊减稅的對比

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或訪問Washington Brown首頁http://www.washingtonbrown.com.au/瞭解更多澳洲房産折舊减稅信息

中國人都愛投資澳洲房產 悉尼、黃金海岸的中心地段最熱

澳洲房產投資有多熱？先來看看這些“壕”的動作吧。

據英國《每日郵報》去年8月13日報道稱，大連萬達集團董事長王健林正將其商業帝國拓展到澳大利亞，計劃投資17億澳元（約合人民幣97.1億元）在當地發展房地產項目，在澳大利亞昆士蘭城市黃金海岸投資9.71億澳元建設一個海濱度假村。地產專家稱，這筆交易可能會為中國在澳房產投資開啟一個新紀元。

緊跟王健林的步伐，中國又一富豪，恆大集團董事局主席許家印也抵達黃金海岸，尋求機會購買Sheraton Mirage喜來登度假村。有意思的是，該項目距離8月萬達集團投資巨額購入的珠寶三塔酒店項目僅15分鐘車程。

不與移民掛鉤，澳洲房產為何仍然有著如此大的吸引力？“一是經濟環境穩定，二是抗險能力佳。”移民總監陳偉召對此分析表示。此外，隨著近年來美國、加拿大等國投資政策收緊，英國、新加坡投資移民的門檻提高，這也在一定程度上導致越來越多的中國投資者把目光轉而投向澳洲。

根據相關數據顯示，過去7年裡，中國買家已在澳洲房地產市場“豪砸”近200億澳元，業內人士預計，在未來7年，數字還將增長近兩倍。

為何國人愛去澳洲買房？

永久產權、無房產稅、遺產稅，而且可以貸款，租金回報率高，再加上有優良的教育體系作為支撐，近年來，澳洲房產市場持續升溫。

不僅如此，當地極富有吸引力的貸款利息和貸款成數也是一大助力。“海外投資人在澳大利亞銀行貸款，最高可獲得80%的房地產貸款額。現在，澳元又在貶值，大家都覺得在澳大利亞買房是件很劃算的事。”在悉尼定居十多年的Jenny告訴記者，自從兩年前澳大利亞在2012年推出“重大投資者簽證（SIV）”制度，其中有很多申請者都來自中國。按照該簽證的規定，相關投資資金不能直接購買澳洲房產，不過由於澳洲房產具有永久產權，而且處於穩健升值通道，因此一些申請人會提前在澳洲購房。

“很多投資客都是一口氣買好幾套房子，也有大家抱團買下一塊地，再分割發展。”在Jenny看來，在澳大利亞興起的中國購房潮應該和國內富人的財富增長有關，也與前幾年國內房地產限購政策有關。“我身邊很多買房的朋友，很多都是因為孩子已經移民，或者是已經入了澳籍，但仍在國內工作的，都會根據個人投資情況選擇不同的物業，像公寓，舊別墅都有。”

“真正的購房主力還是那些入了澳洲籍，或者是獲得澳大利亞永久居留權的華人。”陳偉召表示，移民去澳大利亞的很多都是中國富人，通常，他們會選擇住在中上階層居住的區域，也有少數人甚至會投資千萬元的莊園或是酒店。

在黃金海岸購買房產用於出租或是度假，都是不錯的選擇

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地段是第一要素

“大多數國內投資者的方向都比較集中，主要在悉尼、墨爾本、黃金海岸等地。悉尼作為澳大利亞的第一大城市，向來是投資的熱點。墨爾本的人文氣息濃郁，很多會考慮自住，至於黃金海岸，購買房產用於出租或是度假，都是不錯的選擇。”陳偉召表示，考慮到增值空間和抗跌性因素，很多投資者傾向於選擇大城市繁華地段的房產。“從投資角度而言，第一是區域選擇。要看物業房價是否合理，升值空間如何，此外還要看該區域的租金回報和空置率數據。”

在選擇房產的細節方面，陳偉召也給出了一些建議。比如升值空間怎麼看，她建議有兩個資本增值的主要指標，一是政府大力投資的區域，即政府花錢的地方，比如主街、公園、升級的道路、新設施的修建等，二是私人大力投資的地方，比如新房物業的修建、購物中心的擴張和裝修。“最好遠離工廠區，這也是為了保證選擇區域能夠有價格上升的空間。”

同樣，Jenny的建議是，找當地的居民聊聊天，很多的細節都能看出該區域的變化，從而去把握未來上升空間。“如果肉鋪店之前總是賣香腸和和排骨，現在有天賣起了牛排，這就意味著，一大波富人們正在‘湧’進來，這是升值的一個很好信號。也可以和警察們聊天，看看他們是否認為該區域有所改善。甚至可以訪問當地政府，詢問他們是否會進行區域工程改善計劃。”

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【最新】恒大在澳大利亞“非法”購買豪宅 遭當局責令出售

據路透社報道，澳大利亞周二宣布，勒令悉尼壹棟價值3,900萬澳元(3,005萬美元)豪宅的中國業主在90天內將其出售，這是澳大利亞政府自2006年以來首次打擊外國對住宅房產的投資。

澳大利亞財政部長霍基在聲明中稱，這棟名為“Villa del Mare”的豪宅由中國香港上市公司恒大地產[-1.72%](3333.HK)旗下的Golden Fast Foods Pty，於去年11月通過壹系列在澳大利亞、中國香港和英屬維爾京群島註冊的空殼公司“非法”購買。

恒大地產按營收算是中國第四大房地產開發商，由福布斯中國富豪榜排名第15位的許家印所有，他的凈財富約為64億美元。

路透暫時無法獲得恒大地產的置評。

居外網將持續關註本事的發展，為大家帶來後續報道。更多澳大利亞房產的消息，盡在居外網。

 

20萬澳元夠你到澳洲投資5種房產！

在典型的澳洲郊區買一套獨立房或在內城區買一套公寓房差不多要50萬澳元以上，如果在悉尼或墨爾本，這個數字要翻倍。那如果你只有20萬澳元的資金，如今在澳洲房地產市場上有什麼可值得投資的呢？以這麼少的預算，五位房地產行業的觀察家提出了他們的對澳洲房產投資看法。

1、停車場

悉尼房產裝修顧問公司（Sydney Property Renovation Consultant）的考查韋利斯（Mel Koutchavlis）稱，這些錢可以讓你很容易地在一個城市的市中心買到一個便宜的、令人愉快的停車場，這類停車場可以為房產投資者提供巨大的回報，而且其價值也一定會提升。

她說：「城市停車場很棒。 根據不同的城市，其價格範圍在大約3萬到7萬澳元之間；根據你購買的地點，升值範圍在6％到13％之間。」

「當然，這裡面存在著風險。如果一個新的大樓興建起來了，在那個地區就可能會有較新的停車空間已類似的價格出現，所以，在市中心的停車場始終存在著的風險。不過，新的建築修建起來，也會為該地區帶來更多的人口，所以，你的停車空間甚至可能隨著時間的推移有更高的價值，」考查韋利斯說。

2、單臥公寓

公司總部位於布里斯班的市場分析師暨房地產買方代理普雷斯利（Simon Pressley）認為，20萬澳元有可能在一個經濟還不旺盛、社會基礎設施相對落後的偏遠地點買到一套房產。 不過，他稱，這樣的位置不太可能吸引人口增長，未來不會有房產需求的壓力。

他認為作為投資，20萬澳元的預算太少了。「這很像是我們定義的『特定的房產』，吸引的是分類市場中非常小的部份。典型的例子包括一間臥室的公寓房和一些一間睡房的套房。」

20萬澳元足夠在偏遠地點買到一套澳洲房產

推薦房源：澳大利亞首都領地的房產

3、偏遠地區的獨立房

但房地產公司Cate Bakos Property的主人巴克斯（Cate Bakos）卻表示，她經常遇到手中只有20萬澳元預算的人，但最便宜的位置並不總是他們所想要的，但是總有辦法可以思考稍微外圍的一些地方。

「如果你是購房者，20萬澳元在省會城市買不到什麼，」巴克斯說，「但是，如果買家願意在偏遠地區買房的話，20萬澳元可以在一個理想的地點買到一套獨立房。如果買房是作為投資，那麼非常重要緊急的事情是瞭解該地區的增長動力，瞭解該地區的住房空置率。」

她表示，如果是自己投資，並想針對一個省會城市做單獨投資的話，她會考慮「在阿德雷德中心商務區4公里範圍內選擇一些老式的兩臥室的套房」。

她表示，這些房產都保持著不斷的維修，提供著具有吸引力的收益率，並存在著外觀改善的機會。

「這類房子選擇的餘地較小，但市場上有。可以嘗試這些地區，如Mile End South、Richmond、Ashford、Keswick 和Brooklyn Park，」她說。

巴克斯稱，如果要尋找租金收益率很高的獨立房，可以把目標放在人口多的城市，如新州Orange、、巴拉瑞特（Ballarat），維州、Whyalla、南澳和昆州的Toowoomba。

20萬澳元也可以在一個理想的地點買到一套澳元獨立房

推薦房源：新州Dubbo5臥2衛的房產

4、合資購房藍籌股房產

如果你一心想著在省會城市購房，那麼你也可以考慮以你的20萬澳元與一位志同道合的買家共同購買一套兩臥室的套房。

墨爾本房地產投資者凱特（Tom-Tung Cat）建議使用一部份錢作為首付，購買一處未裝修的都市房產。

他說：「以低於中位價數，如購買40萬到50萬澳元的房子，然後重新裝修來增加其價值，或許添加一棟老年房來增加收入。這樣的房產可以牟利出售，或保持現金流動。」

買家代理帝國（Buyer’s Agency Empire）的創業者格雷（Chris Gray）則表示，他通常不喜歡與人合資，如果手中僅有20萬澳元的資金的話，他會考慮與親戚或朋友共同投資一個價值在60萬至100萬澳元之間的藍籌股房產。

20萬澳元可以作為都市房產的首付

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5、上鎖車庫

他還建議在內城區的黃金地區購買一間或更多的上鎖車庫。「這些總是會有需求，可以以3萬澳元以上的價格購買到。」

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中國投資者買氣旺 大舉搶購澳洲酒店

去年，中國投資者搶下超過四分之一的澳洲酒店，令市場大為震動，這股旺盛的搶購風有望在澳元貶值的刺激下越刮越猛烈。

JLL數據顯示，去年中國投資者大舉買下28%的澳洲酒店，在澳洲和紐西蘭共參與了27.5億澳元的轉手交易。

悉尼Sheraton on the Park酒店的售價達4.63億澳元

來自JLL Hotels&Hospitality Group的Mark Durran稱，澳幣大幅貶值將推動中國買家今年進一步加大投資。“我們預計2015年中國買家交易會占所有酒店交易的一半左右。”

JLL數據顯示，2014年中，澳洲國內投資占酒店總投資的46%，明顯超過上一年的24%，表明澳洲房投資者同樣熱衷於收購優質酒店資產。

去年，悉尼Sheraton on the Park酒店的售價達4.63億澳元，是澳洲有史以來規模最大的酒店資產單筆交易。

JLL預計，昆州酒店業將成為投資者的下一個目標。“毫無疑問的是，不論是在布裡斯班，還是在黃金海岸和凱恩斯，昆州都擁有不少精品酒店資產。”

“2015年，澳洲會出現一系列地區酒店交易，對此我並不感到意外。自全球金融危機爆發以來，市場一直在走下坡路，但現在我們看到有許多外國投資者、高淨值個人和酒店經營者正重新變得活躍起來。”

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澳洲40年物價變化：收入增10倍 房價漲30倍

如果你經歷過1975年，現在回想起來感覺或許還不太遙遠。1975年，越戰結束；Medibank、澳洲郵政和Telecom（現在的Telstra）成立；惠特蘭（Gough Whitlam）總理之職被罷免。

一晃已經過了40年。自這些重大事件發生以來，這四十年裡發生了許多變化。Y世代，Z時代和阿爾法世代（Generation Alphas）降生。互聯網、數位媒體、智慧手機和社交媒體掌控了我們的生活。多元文化成為現實，澳洲已經是一個不同文化的大熔爐。

當年，我們看《大白鯊》，現在我們看《樂高電影》。1975年，澳洲人口為1370萬，現在已經將近2400萬。澳洲人口年齡中值也從不到30歲增至37.3歲。1975年，全職員工的平均年收入為7618元；現在幾乎增長了十倍至7.2萬元。

當時，一條面包賣24c，現在賣2.84元——我們說的是真正的面包，不是那種一條85c的玩意兒。一升牛奶曾經只賣30c，現在接近1.45元。一份報紙曾經只賣12c，現在要2.5元，大約貴了20倍。

你或許覺得在全球油價大跌之後，現在每升1.2元的汽油便宜得像水，但在1975年，一升汽油只要57c。價格剛好翻倍。

但澳洲房價的變化可就嚇人了。

墨爾本今天的房價是30年前的31倍

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1975年，悉尼的平均房價為2.8萬元，現在是85萬零194元，漲了30倍。現在，十倍收入像是小巫見大巫了吧？

墨爾本更糟，今天的房價是1975年的31倍。當時的均價為1.98萬元，現在為61萬5068元。

在布里斯班，房價增長了27倍，從1.75萬元變成47萬3924元。

在阿德雷德，房價增長了28倍，從1萬6250元變成45萬9258元。

在珀斯，房價增長了32倍，從1萬8850元變成60萬4822元。

在堪培拉，房價增長了21倍，從2萬6850元變成57萬3326元。

在霍巴特，房價增長了21倍，從1.52萬元變成32萬2274元。

人口學家麥克蘭登（Mark McCrindle）說，雖然一些地區的建房成本沒有改變，但供需關係的變化導致澳洲物價和房價暴漲。「澳洲比40年前多了1000萬人，」他說，「家庭規模縮小了一些，所以我們需要比過去更多的房子，還有外國買家和澳洲房產投資者，所以需求比供給大得多。」麥克蘭登說，澳洲人應當料到住房成本會繼續升高，年輕人的處境會比父輩年輕時艱難得多。

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