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澳洲政府接獲提議 限制投資房退稅政策

澳洲政府收到呼吁限制“負扣稅”體系下的投資房抵扣收入稅政策

澳人可能將不能利用投資澳洲房地產的損失抵扣收入稅，近日澳大利亞社會服務委員會向政府提出建議，停止對於高薪澳人實施買投資房抵稅的政策，這樣每年可以幫助聯邦政府節省10億元。

隨著澳大利亞稅收白皮書的公布，澳大利亞社會服務委員會公布了一份報告，艾伯特（Abbott）政府限制“負扣稅”體系下的投資房抵扣收入稅政策，並減少資本利得稅的優惠。這份報告稱，負扣稅的體系主要有利於有錢人。

澳大利亞稅務局的數據顯示，全國130萬房東根據自己的收入申報了140億元的稅收損失，用於抵減收入稅。

而澳大利亞社會服務委員會的這份報告說，幾乎半數的“負扣稅”抵稅優惠，都給了收入最高的10%的澳人，他們的年收入超過10萬元。報告還指出，有超過90%的投資者借貸都針對於已經有租客的房產，並不是新房，所以投資者僅僅提高了房價，而沒有增加房屋的總體供應量。

報告說，這些大規模使用該稅收體系的做法，不僅僅威脅了政府的公共收入，還威脅了稅收系統的公平性。這種做法減少了投資的有效性，鼓勵澳人為了避免繳稅而投資，而不是用最少的風險獲得最高的回報。它不利於穩定經濟，很有可能造成後來經濟衰退不景氣的局面。

最近由前聯邦銀行（CBA）總裁穆雷（David Murray）進行的金融系統質詢發現，稅收優惠政策，比如“負扣稅”體系和資本利得稅優惠，鼓勵家庭向銀行借款，對於金融系統造成了風險。

他個人建議，政府將負扣稅體系變成“中立”扣稅體系，因此澳人就不會超過他們的能力去借貸。不過財政部長何基（Joe Hockey）說，這些稅收政策的改變不太可能，盡管它們在最近的稅收改革白皮書中被討論過。

但澳大利亞社會服務委員會主席哥爾迪（Cassandra Goldie）說，在稅收政策改革方面，她寧願相信何基“沒有什麼不可能”的言論。

該機構的報告建議，2016年1月1日以前購買投資房產的，仍然適用於老政策，可以按照負扣稅體系減稅，直到他們出售這些房產。如果他們之後購買房產，就被算作是新投資者，他們必須按照新政策執行。該機構預測，此舉能夠在2016年至2017年幫助政府節省10億元。

按照目前的政策，如果澳洲房產投資者買房後，支付的利息和其它成本，比如維護成本和費用等，高於收到的租金，那麼這項投資就被算作是稅收損失項目。這些損失將被從其它收入中抵扣，比如工資和其它投資等。

如果當年該投資房產出現了資本增值，也不會被計算在稅收中，只會在房地產出售時再計算。

按照該機構的報告建議，投資發生的損失只能被抵減所投資的項目，所有每一年產生的損失將一直累積到投資者出現盈利。因此如果一個投資者買房，可能最初幾年會產生損失，但隨後幾年隨著利息減少，租金上漲可能會產生盈利，或者房產被出售時這些損失將用於減少資本利得。

1985年霍克（Hawke）政府也實施過這樣的政策，導致房產在某些大城市下跌。不過，哥爾迪說，並不定采取這個政策就會導致房價下跌，從而毀掉整個房地產業。

報告還提出，要降低目前50%的資本利得稅優惠，稱這一折扣比例過高。

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中國投資者在預定個人房屋折舊减稅報告時該避免哪些問題？

首先，我要說的是，幷不是所有的折舊减稅報告都是一樣的。俗話說得好：“付出多少，就得到多少”，在預訂折舊减稅報告（或折舊表）時，這一點也很重要。在本期文章中，我會與投資者分享一些在預定折舊减稅報告時應當瞭解的Tips。

  • 切勿親自辦理折舊减稅

我在折舊這行從業二十多年，常常爲許多公司自己編制折舊表而感到困惑。不僅僅是因爲這會引發一些潜在的法律問題，更重要的是可能會漏掉一些减稅項目。“自行申報”通常是爲業主提供一份勾選表，然後自行測量房間與其他部分。

假設業主需測量臥室中墻面之間的距離，那麽當業主將整棟房屋的墻面距離測量完之後會發現，房屋的總面積可能會减少10%。以每平方米造價約1500 澳元計算，業主可能會損失近1.5萬的减稅金額。

如果通過專業機構提供折舊减稅報告，比如Washington Brown,他們會派一名造價估算師對業主的房屋進行一次徹底的現場勘測。這涉及到對房産內的所有房間和區域（包括墻寬以及其他异常）、以及所有的裝置和設備，包括地毯、窗簾、烤箱和空調等項目進行測量。這是一項細緻的工作，應當交由具有相關技術資質的人員來完成。

澳大利亞造價估算師學會的（AIQS）《實踐守則》還規定，要滿足澳大利亞稅務局的要求，進行現場勘測檢查是必不可少的。這可以確保業主不會遺漏任何减稅項目。在審查時，這些文件可以作爲證據提供。澳大利亞造價估算師學會還指出，如果房産所有者自行進行折舊估算，或使用未具備工料測量資質的人員，可能導致提交的折舊减稅報告不全面或質量欠佳，從而面臨雙重打擊。如此，不僅會因遺漏减稅項目而承擔經濟上的損失，如果報告未能滿足相關的標準要求，還可能面臨澳大利亞稅務局的審查。

  • 使用注册稅務師

自 2010 年 3 月起，凡能出具房産折舊减稅報告的人員還必須具有注册稅務師資質。這對于房産投資者而言是一件好事。我從事折舊表的編制工作至今已逾 20 年，還從來沒有見過市場上像過去幾年內涌現出了這麽多的“專家”。

安全起見，業主應當詢問爲自己提供折舊减稅報告的供應商是否具有注册稅務師資質。或訪問澳洲政府稅務專家局網站：www.tpb.gov.au核實證件。

請記住，如果住宅于1985 年以後修建的，會計師是不被允許對其建造成本進行估算的。無論是房地産經紀人還是物業經理或房産評估師，都沒有這一資質。所以，需要聘用一位造價估算師來對成本進行估算。

  • 按比例編制折舊减稅報告

每套房産的交易與過戶日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次財政年度。業主在報告中應當根據自己在本財政年度擁有房産的天數準確地計算出可以申報的建築折舊。

舉例

假设業主在 6 月 30 日當天完成過戶，那麽只能按1/365 的比例申報烤箱或地毯等物品所具有的價值。有些報告不會進行這項計算，它還需要業主支付一定的會計費用。

特別需要指出的是，準備折舊减稅報告的時間宜早不宜遲。不要等到財政年度截止日期結束時大家才爭先恐後地準備報告。如果在接近年底時間，如 11月或12月份左右完成了某一房産的過戶，應當立即預訂折舊减稅報告，以避開六月的申報高峰期。在某些情况下，也可以要求每月進行减稅申報，而不是等到財政年度結束時再來統一申報。因此，在稅收變化項列入折舊金額是有所幫助的。

  • 小件物品與低價值物品組合

儘管前面講過折舊减稅是根據您擁有房産所有權的時間按比例來進行計算的，現在我要通過一個例子來說明不適用這一規則的特殊情况。

我們有一位悉尼的客戶，在去年的6月25日購買了一套位于 Chatswood 的單居室公寓。該房産修建于1999 年，購買價格爲 45萬澳元。但其减稅總額却超過了5000澳元，要記得這可只有 5 天的時間。

“這裏面有什麽隱情？”也許有人會問。但是，這裏面沒有隱情。可以在短時間內申報這麽高額的减稅是由于對歸爲裝置和設備類的物品進行了一次性抵稅與小額組合。

“小件物品”（價值小于等于 300 澳元）與“小額組合物品”（總額不超過 1000 澳元）的成本不能按比例進行折舊，但可以一次性抵稅。無論擁有房産的時間是1天，還是 365 天，都可以申報這些物品的最高减稅金額。申報這些小件物品或低價值組合物品與房産的建造年限無關。任何年限的房産，其中的裝置和設備都可以享受折舊减稅。

俗話說：“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”，所以應當儘快地抵扣這些項目。

如果是共同業主該怎麽辦？ 例如，某公寓樓的業主共同花費2000 澳元購買了一個車庫門的電動馬達。如果整座大樓有 50 個單元，那麽業主支付的比例爲 40 澳元。您可以直接申報 40 澳元，因爲您所支付的金額小于 300 澳元。由于所支付的金額小于300 澳元，您還可以一次性抵稅。

另一個訣竅是購買折舊速度較快的物品。價值介于 300 澳元至1000澳元的物品屬于小額組合類物品，其可以適用較高的折舊率。一台價值1200的電視可以獲得 20%的减稅，而一台價值 950 澳元的電視可以按 37.5% 的比例享受每年减稅。

大小不是問題的關鍵！

大幷不總意味著是最好的。但在涉及到折舊减稅報告時，要確保花小錢獲大利！

有的折舊减稅報告只會申報一年的折舊。這意味著從第二年開始，業主需要親自計算申報金額。另，要確保您的報告至少在 20 年內有效，如果是全新的房産，其報告應當涵蓋 40 年的時間。

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或訪問Washington Brown首頁http://www.washingtonbrown.com.au/瞭解更多澳洲房産折舊减稅信息

澳洲房產投資之澳洲學區大盤點

越來越多的國人奔赴澳洲置業，最近，悉尼房價監測機構發現，受學區房熱潮影響，去年悉尼房價增長了14.5%，其中8個有較好學區房的地區房價漲幅超過30%。澳洲學區房銷售如此火爆，下面居外為大家介紹部分澳洲學區房地段：

一、位於華人的熱門區域的Epping

該區交通方便，設施齊全，周圍名校眾多，包括WestEpping公立學校，Epping公立小學，Eastwood公立學校，Epping男子高中，James Ruse農業高中，Macquarie大學，西悉尼大學Parramatta校區等。該區擁有同樣質量上乘的托兒所和幼兒園。Macquarie是繼悉尼 CBD、North Sydney、Parramatta之後的第4個就業率最高的學區房地區。據統計這裡吸納了將近4萬個工作崗位，就業機會的不斷增多。Epping學區房每年至少5%-6%的租金回報，因此無論自住或者投資都是很好的學區房購置地區。

二、悉尼Carlingford卡靈福

Carlingford以教育出名，區內7所小學，最差的Carlingford public在NSW排名188，比很多區最好的學校都好;Carlingford West PS是公立小學前5名。另外一個公立小學Murray Farm PS是在NSW公校裡排到前10名。Carlingford High School最近2年突飛猛進，已經穩定在在公立非精英裡第4名的位置。James Ruse則是連續10多年全澳第1的精英中學。另外1所公校Cumberland High School大約在1000所中學排在150-200名左右。2011-2017年將建成Epping-Parramatta的鐵路線，火車通了以後，Carlingford到麥考瑞大學只有2站，到西悉尼大學只有3站。

三、悉尼西北城區Macquarie Park

擁有悉尼硅谷之稱，與麥格理大學只相距10分鐘步程的MacquariePark，是悉尼的高科技之城與高就業率之地。麥格理大學是澳洲最具規模的大學之一，占地126公頃。Macquarie Park附近亦有多所中小學，包括位於Eastwood的公立男子中學Epping Boys School、公立小學Kent Road Public School和Eastwood Heights Public School，以及位處在Marsfield的天主教小學St Anthony’s School。Macquarie Park不僅鄰近著名的麥考瑞大學，而且許多著名的國際大公司也紛紛把澳洲總部設在了這裡。在2008年正式通行的Epping（艾平）到 Chatswood（車士活）的火車線就設有Macquarie Park站，到達Chatswood只需要12分鐘，到達悉尼CBD只需要17分鐘。

悉尼8個好學區的房價漲幅超過30%

四、墨爾本東南區的Glen Waverley

擁有大量的學校以及教育機構。Holmesglen Institute of TAFE和Wesley College這兩所赫赫有名的學院均在Glen Waverley有分校。高中方面有Brentwood Secondary College，Glen Waverley Secondary College和Highvale Secondary College。小學有Glendal Primary School，Mount View Primary School，Glen Waverley Primary School，Glen Waverley South Primary School，Highvale Primary School和Camelot Rise Primary School。

五、古典優雅的Balwyn

不論是本地生或是留學生，墨爾本Balwyn High的口碑以及師資，生源優勢是其他區域無法匹敵的。其周圍有兩所學校Deepdene State School和Balwyn High School，設有嚴格入學選拔考試的高等學府。而進入這些學校學習的方法，除了通過入學考試，不然就是住在境內。與Balywn毗鄰的 BalwynNorth有5所小學Greythorn，BalwynNorth，Bellevue，Boroondara Park還有St.Bede’s。

六、傳統富人區Balwyn North

到墨爾本CBD中央商務區經East Link開車需20分鐘、乘電車需37分鐘。周圍學校包括6所小學和1所中學，特別是遠近聞名的Balwyn高中，讓很多墨爾本當地和海外富豪的家長都為之心動。

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澳洲房價有泡沫？專家：問題只在悉尼

據《澳洲人報》的報道，有專家指出，澳洲房價飆升及其可能對家庭、銀行和總體經濟造成的不穩定性感到絕望依舊是本土經濟故事中的中心部分。

相同的問題反復被提出。是否存在房地產泡沫？如果貸款幾百萬豪賭沒完沒了市場收益的地產投資者不受到約束的話，會出現什麼情況？回顧一下以2007-08年度全球金融危機為高潮的國際地產市場讓步及經濟衰退，澳洲是否會重現這一情景？

是時候重新考慮並再度校准問題的程度及其對貨幣政策的意義了。從最新的房價增長數據來看，可以認為不存在全國房價問題。如果確實存在問題，也幾乎只是悉尼的問題。CoreLogic RP Data的數據顯示，在截至3月的一年裡，全國房價增幅為適中的7.4%，是2013年9月以來的最低值。期間，悉尼的增幅高達13.9%，但墨爾本、珀斯及布裡斯班分別為5.6%、-0.1%及2.7%。CoreLogic RP Data的研究主管洛裡斯（Tim Lawless）說：“悉尼的增長趨勢似乎與其它首府城市的脫節了。”
 
如果悉尼是唯一一個“問題兒童”，這應當能緩和金融市場及經濟師評估住宅市場相關風險的方式，起碼能改變關於澳儲行（RBA）中期內會不會調整利率的想法。如果只是占據全國20%現有住宅的悉尼有問題，必須讓澳儲行有更多自由來下調利率。澳儲行周二可能將官方現鈔利率從2.25%下調至再創新低的2%。
 
從悉尼港（Sydney Harbour）到往西約50公裡開外的藍山區（Blue Mountains），悉尼市是澳洲最大的都市圈，是本土金融中心，是成功將不同文化聚集在一起的大熔爐。當地吸引了社會經濟中的各個階層。作為澳洲的門戶，悉尼是國家的世界級城市，住宅的競爭可能很激烈，因而價格會比其它首府城市的高。無疑，悉尼目前的情況只不過是2004年之前住宅活動長時間不活躍過後的奮起直追。
 
期間，百年一遇的資源業繁榮開始閃耀，令資源和資本流向西澳的鐵礦石及天然氣項目。柏斯房價飆升至比肩悉尼的水平，2007年幾乎一致。
 
在繁榮末期，傳統的東西部房價差異再度得到體現。悉尼重返榜首，珀斯則在鐵礦石價格本周跌至十年低位，新投資因中國經濟增速放緩而干涸的情況下苦苦掙扎。因此，全國房產市場目前的狀況並不是沒有意義的。從某種角度來講，這是重返常態，因此應當被視為不那麼陰險的現像，而非可能搞砸經濟的怪物。再考慮到創新低的利率、不斷貶值的澳元及渴望把家安在靠近更好學校的中國富人，悉尼無疑會產生市場壓力，房價會攀升。
 
房價泡沫被指是悉尼，而非全澳的問題
德意志銀行（Deutsche Bank）的澳洲首席經濟師博伊頓（Adam Boyton）說：“在悉尼以外的地區，房價其實沒怎麼漲。2004年過後的10年裡，悉尼房價增幅低於通脹率。若在2004年上一次高峰時買了一棟獨立屋，去年某個時刻算上通脹率後才能回本。”澳儲行內部對房價的擔憂集中在銀行借貸標准而非價格走勢。這令房價降溫的重任落在了銀行監管部門的肩上，而非只有利率這種生硬手段的央行。
 
只有時間才能證明，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）是否成功拉回借給地產投機者的部分過度貸款。澳洲房產投資者在新房貸中的占比將近一半。審慎監管局已表示做好准備來嚴肅處理不希望改進借貸標准的銀行。
 
博伊頓指出，對最適合宏觀經濟政策的國家而言，悉尼房價問題是不顯眼的，不應當阻礙會讓總體經濟受益的降息。他聲稱貨幣政策必須以整體經濟為大前提來制定。因此，意識到房價問題主要集中在悉尼的話，澳洲經濟前景可以變得稍微清晰一些。不幸的是，這並未帶來多少歡呼聲。
 
本土經濟正受到商品價格狂跌的衝擊，澳元價格依舊過高，信心正在削弱，澳儲行似乎更可能下調經濟增長預期。按當前的預期來講，失業的壓力還得過段時間才能解除。去年澳洲經濟增幅為2.5%，這不足以應對已達到十多年來最高峰的失業率。
 
澳儲行近期的公文表明它傾向於進一步降息，不怕下調利率更可能導致刺激全國房價增長。在通脹率平穩的情況下，澳儲行有降息的空間。金融市場已預計今年還會有兩三次降息。在澳洲經濟走向所謂投資懸崖，即大型天然氣工程結束而資源項目投資進入末期的情況下，這並非沒有可能。隨著明年翻過這個懸崖，澳儲行希望其它經濟領域能挑大梁。
 

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不到悉尼房價一半 澳洲度假屋哪裡淘最劃算？

度假一族都趁復活節小長假之際出城，鄉村地區的房產中介們希望悉尼房價的漲勢和破紀錄高位的清盤率能惠及他們。

Domain報道稱，雖然悉尼的房價已經漲得不可收拾，但城市外郊的很多地區都沒能因此受惠，很多傳統的周末度假勝地的房價還不及悉尼均值的一半。

Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱，悉尼的房價均值現在是89.5萬元，明年可能會突破100萬，但買家還能用不足40萬的價格在很多標志性海岸地區買到度假屋。

“新州的零售消費全國最高，人們的房子升值了，因此覺得自己富裕了，但目前還不知道這種自信能否帶旺周末度假市場。”

韋森說Batemans Bay、Ulladulla和Sussex Inlet等南海岸的度假屋房價預測今年會有5%或更大的漲幅，中央海岸San Remo和Gorokan的度假屋市場也類似。

在Callala海灘，First National Callala的中介Maddison Sprowles說：“每一個度假季節都比上一年繁忙。我們超過五成的買家來自悉尼，但來自堪培拉的也越來越多。”

悉尼度假屋性價比最高的五個地區
 

Tuckers in Mollymook的Andrea Tucker稱，悉尼和堪培拉買家的需求占了主導，很多都是澳洲房產投資者，他們希望買一間度假屋來出租，等退休之後可以過來度過晚年。

LJ Hooker Toukley的Jason Angus稱，中央海岸部分地區的出租空置率低至2%，這也促進了投資者們的胃口。“這個市場的悉尼人比較少，但越來越多人來找度假屋投資，並希望最後能搬過來。”

韋森說隨著南部高地和棕櫚灘（Palm Beach）的高端度假市場出現復蘇跡像，拜倫灣（Byron Bay）和麥考瑞港（Port Macquarie）的精品度假市場已經起飛。LJ Hooker Palm Beach的David Edwards在今年第一季度銷售的度假屋就超過3000萬元。

Drew Lindsay Real Estate的Drew Lindsay說，南部高地比較高端的度假市場在過去18個月的房價比較呆滯，“100萬以下的房子可以立即賣出，但150萬以上的要花比較久。悉尼人仍仍覺得那個級別的房產性價比比較高。

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澳洲房產投資路在何方？看悉尼2030發展新規劃

自NSW新南威爾士州政府推出了以2036計劃為主的一系列城市戰略規劃方案，計劃大力發展三個區域中心城市，形成悉尼西部Parramatta，Penrith和Liverpool組成的都市經濟和地理空間發展新格局。

最近，新州政府又出台了新一輪規劃《A Plan for Growing Sydney》。面對“諸城崛起”，未來澳洲房產投資的風向標是否該做出調整？新規劃背景下，地產界又會掀起一番怎樣的波瀾？未來調整方向又在哪裡？請看悉尼發展新規劃完全解讀。

1、未來未來三十年悉尼的人口增長

報告首先指出，悉尼的經濟體量在快速增長，2031年經濟產能將翻倍，達到每年5650億，由此增加689,000個新工作崗位。與此同時，悉尼人口也在快速增長，未來20年，悉尼人口增加160萬，其中900,000增長會在西悉尼。另外，人口增長的速度將會超過過去20年，這就意味著將需要至少664,000個新建成住宅。當然，人口結構在人口增長的同時也會發生變化，未來悉尼65歲以上人口將超過100萬，等同於15歲以下人口。

悉尼1991年至未來2041年人口的增長

2、悉尼發展規劃說了啥？

“A strong global city”—願景：一個強大又適合居住的國際化大都市

政府目標：

  • Economy – 擁有世界級服務和運輸能力，富有競爭力的經濟體
  • Housing Choice – 滿足居民住房需求和生活方式的城市
  • Great Place to Live – 完善、健康、交通方便的社區
  • Natural Environment – 保護自然環境和平衡發展土地資源

3、如何實現這一願景？

  • 降低交通成本，簡化出行
  • 提供多樣住宅選擇，滿足人口結構變化
  • 修建新設施，支持社區發展和促進經濟
  • 保護獨特的自然環境和開放空間

4、報告中所使用的區域劃分

悉尼下屬六區包括：Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年，這些區域將共同交付664,000套新增房屋和安排689,000個新增就業崗位。

  • Central區域包括：Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, Woollahra
  • West Central區域包括：Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the Hills
  • West區域包括：Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith
  • North區域包括：Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, Willoughby
  • South West區域包括： Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly
  • South區域包括： Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland
悉尼地圖

 

5、報告中列出的措施縱覽

  • 加速鐵路站點周邊的城市改建，降低工作出行成本；
  • 增加悉尼CBD國際競爭力；
  • 打造PARRAMATTA第二CBD地位；
  • 通過投資拉動西悉尼轉型；
  • 加大悉尼Botany港，悉尼國際機場，悉尼第二機場運輸能力；
  • 修建更多基礎設施；
  • 促進悉尼的文化，藝術，旅游和娛樂工業；
  • 保護自然環境；
  • 保持長期可持續性增長。

6、如何增加住房供應

第一，政府將通過與council合作，驗證開發可行性，消除原有的新屋供應壁壘；

第二，擬通過加大投資基礎設施，包括交通、學校、托兒中心、健康設施和娛樂設施，支持新屋供給；

第三，通過優先開發區域項目（Priority Precincts Program）交付價格多樣並實用性強的新屋；通過 UrbanGrowth NSW projects 將多余的政府用地改建為混合用途規劃；

第四，按照計劃交付新屋滿足住房需求；

通過下圖可以看到，每年新屋交付最高值出現在2002年，過去五年新屋建設從每年13,300間上漲至每年22,800間。即便增長如此迅速，依然存在明顯的供需失衡。

1949至2014年悉尼及中岸新房供應

 

以下10個區域，政府將繼續投資基礎設施，以匹配未來人口的增加，包括新學校、娛樂設施、改建道路和公共服務：

  • North Ryde Station
  • Epping Town Centre
  • Wentworth Point
  • Carter Street Lidcombe
  • Herring Road Macquarie Park
  • Showground Station
  • Bella Vista Station
  • Kellyville Station
  • Banksia
  • Arncliffe

7、城區改造重建項目（Urban Growth NSW Projects）列舉

報告中提及了未來悉尼的發展規劃方向，比如開發多余土地或政府用地，改建住房。那麼，城市發展規劃中提及的新南威爾士州在建項目Urban Growth NSW projects有哪些呢：

  • 　　Parramatta Road
  • 　　North West Rail Link
  • 　　Green Square
  • 　　Parramatta North
  • 　　Central to Eveleigh
  • 　　The Bay Precinct

大家是否記得前段時間陳凱歌導演去了悉尼的哪個區嗎？Wentworth Point！這個區就是著名的政府用地再開發實例，目的就是為解決悉尼人口增長帶來的住房問題。

8、與當地市議會更緊密的合作

據報告稱，城市改建將作為解決悉尼未來20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建將圍繞公共交通網絡中心地帶進行，使建造的新屋滿足人們方便通勤的需求，同時減少道路壓力，降低出行成本。

另外，新屋交付將獲得配套設施支持，包括公園、體育設施、學校，醫療服務等。

政府將通過Greater Sydney Commission支持由council 主導的城市再開發工作：

  • 政府意識到小規模的城市再開發是解決房屋供需平衡的重要一環；
  •  

  • 政府將支持council批准的再開發項目，主要圍繞城鎮中心、交通走廊和公共交通節點；
  • 與council合作，改進城市開發方式，加強州政府，council與再開發項目執行者間的合作；
  • 政府將親自推行交通走廊和策略中心周邊的城市改建工作

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揭示澳洲房產投資最大的誤區與陷阱

澳洲大多數買投資房的人，其投資房不會超過一處。調查發現，大多數買了投資房的人，在五年之內自己名下已不再擁有任何的投資房。

不幸的是，許多投資者在這方面有不好的經歷。他們從對市場知之甚少開始，再加上沒有做認真的調查，也沒有花錢請人做調查，最終做出了不佳的決策。

房地產顧問稱，澳洲房地產市場翻一番的周期其實是10年至15年

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澳洲熱點網站（hotspotting.com.au）的創辦人萊德（Terry Ryder）不久前組織了一次網上論壇，房地產顧問公司Performance Property Advisory的經理麥克米蘭（David McMillan）在論壇上說，在房地產投資方面有一系列的盛傳但不屬實的說法以及陷阱（列舉如下），許多投資者因之而蒙受損失。

  • 相信平均來說房地產價格每七年至十年翻一番
  • 聽信主流媒體
  • 不做適當的調查，也不願意花錢請人做調查
  • 更情願接受免費的建議，其結果往往是付出很大的代價
  • 沒能意識到目標並不是買房產，而是建立自己的財富
  • 為了負扣稅而買房，但在房價不漲的地區買房
  • 把“位置第一”的口頭禪當作自滿的藉口
  • 願意在當地買房，因為可以自己開車去查看
  • 對極端的牛市或熊市預測信以為真

“澳洲房地產市場並不是平均每七年到十年翻一番，”麥克米蘭說，“這是房地產行業最大的傳說誤區之一。代理很擅長把這說成是市場的實際情況。但是翻一番的周期其實是10年至15年。”

萊德說他同意麥克米蘭的說法。如果每七年房價翻一番的話，那麼每年的房價上漲速度平均要10%，但過去的十年裡各省會城市的平均房價漲幅是每年5.4%。

關於大城市報紙的房地產內容，萊德說他同麥克米蘭也看法一致。“在主流報紙上出現的內容很多我可以稱為‘噪音’，這些可以分散投資者的注意力，導致他們根據錯誤的信息做出錯誤的決定，”麥克米蘭說。

麥克米蘭認為，如果要購買的房地產在未來三到四年裡不能取得25%以上的增值，那麼就不要買。

“增加自己的房地產價值的唯一途徑是要擁有短期內能夠增值的房產，”麥克米蘭說，“例如，投資者們應該避開墨爾本內城區的公寓房市場。哪裡在未來三年裡增值的機會非常小。如果一個人在那裡投資50萬澳元，三年後還會是50萬，或者可能是48萬或更少。”

麥克米蘭稱，他的Performance Property Advisory公司認為悉尼、墨爾本、布裡斯本、珀斯、阿德雷德是投資者們的首選地，而紐卡素、坎培拉、陽光海岸、伍隆貢、霍巴特、吉朗、湯斯維爾、凱恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二類不錯的地方。

他認為，房地產的土地部份是推動增值的主要因素，而房子部份是推動現金流動的因素。他說：“買房子要買土地價值占65%以上的。”

麥克米蘭建議投資者避開小鎮、礦業鎮、增值記錄不佳的地區、以及有大量土地可供建新房的地區。他承認，礦業鎮上的回報或許會好幾年，但那樣的市場向來都是先繁榮後破滅。

房產的具體位置不應該在主要道路上，不與商用或辦公樓或加油站毗鄰，不鄰近鐵路，但應該近火車站。

還要避免有噪音、安全、隱私問題的房產。

麥克米蘭反對購買“普通的房產”，因為缺乏稀缺性，比如現代的高層公寓樓。如果一個樓裡的套房數超過20個，並且有許多諸如游泳池、健身房、電梯之類的公用設施，那麼不要買這類樓裡的房子，因為管理費太高。

新建的套房往往是低房頂、小臥室、自然采光不佳、有限的停車位與儲藏空間。這些房子，房主不會去長期住。這類房總是在投注者手上轉來轉去。

麥克米蘭更喜歡小一些的精品單元樓，樓裡最好只有六七套房，並且獨具風格。他說：“1980年代以前建的單元樓往往都有最好的特色。另外，應該把管理費的目標定在房產價值的0.5%左右。”

總的來說，他建議投資者買現房，而不是買新房。他說：“從土地大小的角度來說，還有從稀缺性的角度來說，現房的價值更好。單元房都有土地的成分，但新式的高層公寓房的土地成分非常小，而老式的精品樓的土地成分則大很多。”

有關的調查也佐證了這樣的說法，精品小樓的單元房比普通大高樓的單元房的增值速度要快很多。

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澳洲房產限購令影響中國買家熱情？移民律師支招

澳洲聯邦政府近期宣布了多項針對外國投資者在澳洲投資房地產的限制性措施。參加“投資澳洲”論壇的中國嘉賓認為，相關措施如同“限購”，為了抑制澳洲房價過快上漲，一定程度上會影響中國投資者的熱情。但澳洲駐華商務公使柯邁高（Michael Clifton）則表示，聯邦政府此舉旨在引導外資更好地促進澳洲經濟發展。

澳洲聯邦政府2月宣布將要求外國投資者在澳置業需進行登記並繳納申請費。其中，購置總價100萬澳元以下的房產，購房者需繳納5000澳元申請費。如果澳洲房產價值超過100萬澳元，則申請費漲至1萬澳元，隨後房產價值每增加100萬澳元，申請費再增1萬澳元。

而聯邦政府目前也正就500萬澳元重大投資者簽證（SIV）項目相關申請條款進行重新審核，有媒體報道稱，新出台的政策將對重大投資者簽證申請人投資房地產進行限制，僅允許將500萬澳元投資中的10%投入住宅開發基金。

澳洲房產限購令會影響中國買家熱情嗎？

Portfolio International Holdings有限公司主席、已有40多年全球房地產投資開發經驗的梅雷迪思（Ian Meredith）則認為，聯邦政府此舉為了讓澳洲房地產市場更有序地發展。澳洲此前已有規定，外國投資者不能購買已建成的二手住宅用房，只能購買全新住宅、或新規劃用地。

對於新購房者需要支付5000澳元或以上的申請費，梅雷迪思說，這並不會影響投資者的熱情，“如果您決定花費百萬澳元去購房，不會在意這些小數額的花費。盡管有媒體對此進行炒作，但大部分開發商認為，這並不會影響任何人。”

昆州貿易投資暑北京代表處總監黃勇表示，因為聯邦政府跟各州政府沒有隸屬關系，上述針對房地產市場的限制措施出台後在昆州具體還會有所調整。但他了解到，新州政府已出台了類似限制措施。

“因為（一套住宅）本來幾十萬澳元就可以買下來，但是現在中國人去炒，最後一套就可能賣到幾百萬甚至上千萬澳元。所以這個政策開刀也是為了撫平當地民眾情緒。”黃勇說。

對於聯邦政府對重大投資者簽證政策進行審查，柯邁高說，“澳洲政府希望將（重大投資者簽證申請者的）投資基金直接用於提高澳洲的生產力和促進經濟，而目前部分資金並未起到對澳洲經濟有利的作用”，所以希望對相關政策進行調整。

黃勇也表示，目前重大投資者簽證申請人大多是中國人，他們較多購買各州政府債券，雖然對政府債權是個好事，但是對澳洲經濟來講並不是一個很好的現像。“聯邦政府更多希望把這個錢放到高新技術產業，希望能發展高新技術產業”。

在“投資澳洲”論壇上，來自昆州Hopgood Ganim律師事務所的律師黎德花對有意進行投資移民的中國申請者給予提醒，應當謹慎選擇投資移民項目，當心投資“打水漂”。

“有的人認為，澳洲投資移民的項目只要是過了移民審批的都是穩當的，但其實不是。”黎德花說，每個投資方案都是有風險的，但一定要分清哪些是可控的哪些是不可控的。

黎德花透露，在移民公司的投資方案當中，很多方案都沒有注明不可控風險的範圍程度，這就有可能誤導投資者認為都是穩賺的方案。“雖然很多投資公司指出有投資擔保，但如果仔細看條文就會發現，擔保是在投資盈利的前提下才會生效，如果沒有盈利就不會生效。”黎德花說。

黎德花還提醒有意投資移民者，做好移民申報文章是關鍵，如果符合移民標准，文章做好就只是走一個程序。

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低息助長投機買房 央行警告澳洲房價可暴跌

澳洲聯儲（RBA）警告，若由低廉信貸推動的“投機需求”繼續提振澳洲房價，那麼房價暴跌的風險將不斷加大。

尤其考慮到投資買家在新州推動房價熱潮的狀況，澳聯儲3月25日表示，住宅地產和行業地產風險正逐步加大，這可能會對更廣泛的經濟領域構成嚴重後果。

澳聯儲也再次警告銀行應維持健康的房貸標准，監管部門正尋求管制銀行對借貸投資者的高風險借貸行為。

澳洲房產投資熱潮在2015年前幾個月毫無退燒跡像

澳聯儲的《金融穩定評估報告》（Financial Stability Review）重申對住房投機買家的憂慮。澳洲房產投資熱潮在2015年前幾個月毫無退燒跡像。“持續強勁的投機需求將擴大住房價格上漲幅度，增加了部分地區房價日後急速下滑的風險。”澳聯儲說。

澳聯儲認為，房價急跌的主要惡果為抑制經濟增長，迫使許多住房擁有者縮減開支。“值得注意的是，未來房價下滑將減少家庭財富和抑制更廣泛的家庭消費，尤其是背負巨額房貸的家庭。”

澳聯儲擔心，投資者在澳洲買房將變得更具投機性質，如今房價上漲會誤導消費者住房價格將越來越昂貴。盡管澳洲租金回報率下滑以及部分城市住房供應似乎過剩，商品房建造市場似乎也出現風險。

澳聯儲表示，目前還看不出澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）在管制投資者放貸行為上的成果，但它警告銀行應該保持謹慎的放貸標准。澳聯儲也將密切留意房地產發展動態。

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小投資大回報 澳洲房產投資客大談生意經

案例一：

Jason在2005年購買了悉尼市中心附近的公寓（靠近市中心及各大學）。這套兩房公寓約40萬澳元。2005年他支付了訂金10%，印花稅約1萬澳元。3年後項目建成，簽訂購房合同時，交納房價首付20%。3年間共計支付房價30%的款項，即12萬澳元。當時貸款利息較高，約6%~7%一年，只還利息不還本金。

2008年，Jason現房入住，開始支出房產稅、維修費，他每年自己要貼的費用大約在2萬-3萬澳元。如以5年計算，其間共支付10萬-15萬澳元左右。

但是，Jason為了使投資最大化，公寓自住一間，出租一間。單間出租每周租金約180澳元，目前租金單價增長至280-350澳元（整套出租能租更高一點），租金抵消了Jason部分利息。

目前的貸款利息不到5%，70%的貸款即28萬澳元每年利息約1.4萬澳元，而租金回報約3萬澳元一年。

目前該區兩房出售價位約75萬澳元，兩房整套租金在650澳元一周。如果出售，相當於賺了35萬澳元。扣除各類支出，淨賺約15萬-20萬澳元。

案例二：

澳洲留學生Amy在以月供形式投資了一處房產，總價值約為40萬澳元，她在澳大利亞留學3年的學費是6萬澳元，生活費是每月1000澳元，總計3.6萬澳元，總的留學和投資成本大概50萬澳元。

這套三房房產，Amy自住一間，其余兩間分別租給了兩個學生，一名國內和一名國外的，每間的月租是800澳元，兩間一個月的房租收入為1600澳元，3年下來的收入為5.76萬澳元，除去一些維護成本大概為5萬澳元。近幾年澳大利亞房價持續上漲，每年的平均漲幅為10%，Amy投資的地段稍微高於這一漲幅達到了12%，3年後該地產轉手價格為56萬澳元，最終3年下來因為房子所獲得的總收益為61萬澳元，減去留學和地產投資的成本，她還賺了11萬澳元。

近幾年澳大利亞房價持續上漲，每年的平均漲幅為10%

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案例三：

上海人Katharine一次去墨爾本游玩的機會，接觸到當地開發商做的房產推介會。這個項目位於墨爾本西南Williams Landing，2009年的時候還是一片未開發的荒地。有商業頭腦的Katharine覺得這個項目讓人動心，項目緊挨著政府計劃開通的地鐵，作為軌交房，未來幾年通車時，房價一定會上升。由於是別墅，擁有土地面積，Katharine總共付款5.7萬澳元買了550平方米地塊，地價價格當時為26萬澳元，購買土地後，開發商將在12個月內統一開發打造居民社區。這是Katharine第一筆海外地產投資，等待房子建築好之後，付清首付並開始辦理貸款。然而此時，Katharine家人在投資方式的選擇上與她發生分歧。家人認為，背負一套海外房產的貸款壓力很大，於是，Katharine在家人勸說下，在半年時間內將地塊轉讓出去，約盈利2萬元人民幣。

目前該社區已經建好，同一社區400平方米房產市場價約為33.56萬澳元，另有512平方米的大戶型市場價為41萬澳元。“這是一個慘痛的教訓，如果當初沒有轉讓出去，5年間房價差不多漲至42萬澳元。”

投資理念成熟起來的Katharine現如今在墨爾本又投資了一套別墅和一套公寓。“公寓靠近市中心有名的富人區，是一套學區房，附近有整個墨爾本排名前十的公立和私立學校。兩房55萬澳元 2013年6、7月份買下，首付5萬多澳元，現在項目剛剛動工。准備子女就學讀書用的，租金也可以收到每年2萬澳元的回報。”

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