Tag: 澳洲房产投资

不到悉尼房價一半 澳洲度假屋哪裡淘最劃算？

度假一族都趁復活節小長假之際出城，鄉村地區的房產中介們希望悉尼房價的漲勢和破紀錄高位的清盤率能惠及他們。

Domain報道稱，雖然悉尼的房價已經漲得不可收拾，但城市外郊的很多地區都沒能因此受惠，很多傳統的周末度假勝地的房價還不及悉尼均值的一半。

Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱，悉尼的房價均值現在是89.5萬元，明年可能會突破100萬，但買家還能用不足40萬的價格在很多標志性海岸地區買到度假屋。

“新州的零售消費全國最高，人們的房子升值了，因此覺得自己富裕了，但目前還不知道這種自信能否帶旺周末度假市場。”

韋森說Batemans Bay、Ulladulla和Sussex Inlet等南海岸的度假屋房價預測今年會有5%或更大的漲幅，中央海岸San Remo和Gorokan的度假屋市場也類似。

在Callala海灘，First National Callala的中介Maddison Sprowles說：“每一個度假季節都比上一年繁忙。我們超過五成的買家來自悉尼，但來自堪培拉的也越來越多。”

悉尼度假屋性價比最高的五個地區
 

Tuckers in Mollymook的Andrea Tucker稱，悉尼和堪培拉買家的需求占了主導，很多都是澳洲房產投資者，他們希望買一間度假屋來出租，等退休之後可以過來度過晚年。

LJ Hooker Toukley的Jason Angus稱，中央海岸部分地區的出租空置率低至2%，這也促進了投資者們的胃口。“這個市場的悉尼人比較少，但越來越多人來找度假屋投資，並希望最後能搬過來。”

韋森說隨著南部高地和棕櫚灘（Palm Beach）的高端度假市場出現復蘇跡像，拜倫灣（Byron Bay）和麥考瑞港（Port Macquarie）的精品度假市場已經起飛。LJ Hooker Palm Beach的David Edwards在今年第一季度銷售的度假屋就超過3000萬元。

Drew Lindsay Real Estate的Drew Lindsay說，南部高地比較高端的度假市場在過去18個月的房價比較呆滯，“100萬以下的房子可以立即賣出，但150萬以上的要花比較久。悉尼人仍仍覺得那個級別的房產性價比比較高。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳洲房產投資路在何方？看悉尼2030發展新規劃

自NSW新南威爾士州政府推出了以2036計劃為主的一系列城市戰略規劃方案，計劃大力發展三個區域中心城市，形成悉尼西部Parramatta，Penrith和Liverpool組成的都市經濟和地理空間發展新格局。

最近，新州政府又出台了新一輪規劃《A Plan for Growing Sydney》。面對“諸城崛起”，未來澳洲房產投資的風向標是否該做出調整？新規劃背景下，地產界又會掀起一番怎樣的波瀾？未來調整方向又在哪裡？請看悉尼發展新規劃完全解讀。

1、未來未來三十年悉尼的人口增長

報告首先指出，悉尼的經濟體量在快速增長，2031年經濟產能將翻倍，達到每年5650億，由此增加689,000個新工作崗位。與此同時，悉尼人口也在快速增長，未來20年，悉尼人口增加160萬，其中900,000增長會在西悉尼。另外，人口增長的速度將會超過過去20年，這就意味著將需要至少664,000個新建成住宅。當然，人口結構在人口增長的同時也會發生變化，未來悉尼65歲以上人口將超過100萬，等同於15歲以下人口。

悉尼1991年至未來2041年人口的增長

2、悉尼發展規劃說了啥？

“A strong global city”—願景：一個強大又適合居住的國際化大都市

政府目標：

  • Economy – 擁有世界級服務和運輸能力，富有競爭力的經濟體
  • Housing Choice – 滿足居民住房需求和生活方式的城市
  • Great Place to Live – 完善、健康、交通方便的社區
  • Natural Environment – 保護自然環境和平衡發展土地資源

3、如何實現這一願景？

  • 降低交通成本，簡化出行
  • 提供多樣住宅選擇，滿足人口結構變化
  • 修建新設施，支持社區發展和促進經濟
  • 保護獨特的自然環境和開放空間

4、報告中所使用的區域劃分

悉尼下屬六區包括：Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年，這些區域將共同交付664,000套新增房屋和安排689,000個新增就業崗位。

  • Central區域包括：Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, Woollahra
  • West Central區域包括：Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the Hills
  • West區域包括：Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith
  • North區域包括：Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, Willoughby
  • South West區域包括： Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly
  • South區域包括： Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland
悉尼地圖

 

5、報告中列出的措施縱覽

  • 加速鐵路站點周邊的城市改建，降低工作出行成本；
  • 增加悉尼CBD國際競爭力；
  • 打造PARRAMATTA第二CBD地位；
  • 通過投資拉動西悉尼轉型；
  • 加大悉尼Botany港，悉尼國際機場，悉尼第二機場運輸能力；
  • 修建更多基礎設施；
  • 促進悉尼的文化，藝術，旅游和娛樂工業；
  • 保護自然環境；
  • 保持長期可持續性增長。

6、如何增加住房供應

第一，政府將通過與council合作，驗證開發可行性，消除原有的新屋供應壁壘；

第二，擬通過加大投資基礎設施，包括交通、學校、托兒中心、健康設施和娛樂設施，支持新屋供給；

第三，通過優先開發區域項目（Priority Precincts Program）交付價格多樣並實用性強的新屋；通過 UrbanGrowth NSW projects 將多余的政府用地改建為混合用途規劃；

第四，按照計劃交付新屋滿足住房需求；

通過下圖可以看到，每年新屋交付最高值出現在2002年，過去五年新屋建設從每年13,300間上漲至每年22,800間。即便增長如此迅速，依然存在明顯的供需失衡。

1949至2014年悉尼及中岸新房供應

 

以下10個區域，政府將繼續投資基礎設施，以匹配未來人口的增加，包括新學校、娛樂設施、改建道路和公共服務：

  • North Ryde Station
  • Epping Town Centre
  • Wentworth Point
  • Carter Street Lidcombe
  • Herring Road Macquarie Park
  • Showground Station
  • Bella Vista Station
  • Kellyville Station
  • Banksia
  • Arncliffe

7、城區改造重建項目（Urban Growth NSW Projects）列舉

報告中提及了未來悉尼的發展規劃方向，比如開發多余土地或政府用地，改建住房。那麼，城市發展規劃中提及的新南威爾士州在建項目Urban Growth NSW projects有哪些呢：

  • 　　Parramatta Road
  • 　　North West Rail Link
  • 　　Green Square
  • 　　Parramatta North
  • 　　Central to Eveleigh
  • 　　The Bay Precinct

大家是否記得前段時間陳凱歌導演去了悉尼的哪個區嗎？Wentworth Point！這個區就是著名的政府用地再開發實例，目的就是為解決悉尼人口增長帶來的住房問題。

8、與當地市議會更緊密的合作

據報告稱，城市改建將作為解決悉尼未來20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建將圍繞公共交通網絡中心地帶進行，使建造的新屋滿足人們方便通勤的需求，同時減少道路壓力，降低出行成本。

另外，新屋交付將獲得配套設施支持，包括公園、體育設施、學校，醫療服務等。

政府將通過Greater Sydney Commission支持由council 主導的城市再開發工作：

  • 政府意識到小規模的城市再開發是解決房屋供需平衡的重要一環；
  •  

  • 政府將支持council批准的再開發項目，主要圍繞城鎮中心、交通走廊和公共交通節點；
  • 與council合作，改進城市開發方式，加強州政府，council與再開發項目執行者間的合作；
  • 政府將親自推行交通走廊和策略中心周邊的城市改建工作

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

揭示澳洲房產投資最大的誤區與陷阱

澳洲大多數買投資房的人，其投資房不會超過一處。調查發現，大多數買了投資房的人，在五年之內自己名下已不再擁有任何的投資房。

不幸的是，許多投資者在這方面有不好的經歷。他們從對市場知之甚少開始，再加上沒有做認真的調查，也沒有花錢請人做調查，最終做出了不佳的決策。

房地產顧問稱，澳洲房地產市場翻一番的周期其實是10年至15年

查看更多澳洲精品房源

澳洲熱點網站（hotspotting.com.au）的創辦人萊德（Terry Ryder）不久前組織了一次網上論壇，房地產顧問公司Performance Property Advisory的經理麥克米蘭（David McMillan）在論壇上說，在房地產投資方面有一系列的盛傳但不屬實的說法以及陷阱（列舉如下），許多投資者因之而蒙受損失。

  • 相信平均來說房地產價格每七年至十年翻一番
  • 聽信主流媒體
  • 不做適當的調查，也不願意花錢請人做調查
  • 更情願接受免費的建議，其結果往往是付出很大的代價
  • 沒能意識到目標並不是買房產，而是建立自己的財富
  • 為了負扣稅而買房，但在房價不漲的地區買房
  • 把“位置第一”的口頭禪當作自滿的藉口
  • 願意在當地買房，因為可以自己開車去查看
  • 對極端的牛市或熊市預測信以為真

“澳洲房地產市場並不是平均每七年到十年翻一番，”麥克米蘭說，“這是房地產行業最大的傳說誤區之一。代理很擅長把這說成是市場的實際情況。但是翻一番的周期其實是10年至15年。”

萊德說他同意麥克米蘭的說法。如果每七年房價翻一番的話，那麼每年的房價上漲速度平均要10%，但過去的十年裡各省會城市的平均房價漲幅是每年5.4%。

關於大城市報紙的房地產內容，萊德說他同麥克米蘭也看法一致。“在主流報紙上出現的內容很多我可以稱為‘噪音’，這些可以分散投資者的注意力，導致他們根據錯誤的信息做出錯誤的決定，”麥克米蘭說。

麥克米蘭認為，如果要購買的房地產在未來三到四年裡不能取得25%以上的增值，那麼就不要買。

“增加自己的房地產價值的唯一途徑是要擁有短期內能夠增值的房產，”麥克米蘭說，“例如，投資者們應該避開墨爾本內城區的公寓房市場。哪裡在未來三年裡增值的機會非常小。如果一個人在那裡投資50萬澳元，三年後還會是50萬，或者可能是48萬或更少。”

麥克米蘭稱，他的Performance Property Advisory公司認為悉尼、墨爾本、布裡斯本、珀斯、阿德雷德是投資者們的首選地，而紐卡素、坎培拉、陽光海岸、伍隆貢、霍巴特、吉朗、湯斯維爾、凱恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二類不錯的地方。

他認為，房地產的土地部份是推動增值的主要因素，而房子部份是推動現金流動的因素。他說：“買房子要買土地價值占65%以上的。”

麥克米蘭建議投資者避開小鎮、礦業鎮、增值記錄不佳的地區、以及有大量土地可供建新房的地區。他承認，礦業鎮上的回報或許會好幾年，但那樣的市場向來都是先繁榮後破滅。

房產的具體位置不應該在主要道路上，不與商用或辦公樓或加油站毗鄰，不鄰近鐵路，但應該近火車站。

還要避免有噪音、安全、隱私問題的房產。

麥克米蘭反對購買“普通的房產”，因為缺乏稀缺性，比如現代的高層公寓樓。如果一個樓裡的套房數超過20個，並且有許多諸如游泳池、健身房、電梯之類的公用設施，那麼不要買這類樓裡的房子，因為管理費太高。

新建的套房往往是低房頂、小臥室、自然采光不佳、有限的停車位與儲藏空間。這些房子，房主不會去長期住。這類房總是在投注者手上轉來轉去。

麥克米蘭更喜歡小一些的精品單元樓，樓裡最好只有六七套房，並且獨具風格。他說：“1980年代以前建的單元樓往往都有最好的特色。另外，應該把管理費的目標定在房產價值的0.5%左右。”

總的來說，他建議投資者買現房，而不是買新房。他說：“從土地大小的角度來說，還有從稀缺性的角度來說，現房的價值更好。單元房都有土地的成分，但新式的高層公寓房的土地成分非常小，而老式的精品樓的土地成分則大很多。”

有關的調查也佐證了這樣的說法，精品小樓的單元房比普通大高樓的單元房的增值速度要快很多。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳洲房產限購令影響中國買家熱情？移民律師支招

澳洲聯邦政府近期宣布了多項針對外國投資者在澳洲投資房地產的限制性措施。參加“投資澳洲”論壇的中國嘉賓認為，相關措施如同“限購”，為了抑制澳洲房價過快上漲，一定程度上會影響中國投資者的熱情。但澳洲駐華商務公使柯邁高（Michael Clifton）則表示，聯邦政府此舉旨在引導外資更好地促進澳洲經濟發展。

澳洲聯邦政府2月宣布將要求外國投資者在澳置業需進行登記並繳納申請費。其中，購置總價100萬澳元以下的房產，購房者需繳納5000澳元申請費。如果澳洲房產價值超過100萬澳元，則申請費漲至1萬澳元，隨後房產價值每增加100萬澳元，申請費再增1萬澳元。

而聯邦政府目前也正就500萬澳元重大投資者簽證（SIV）項目相關申請條款進行重新審核，有媒體報道稱，新出台的政策將對重大投資者簽證申請人投資房地產進行限制，僅允許將500萬澳元投資中的10%投入住宅開發基金。

澳洲房產限購令會影響中國買家熱情嗎？

Portfolio International Holdings有限公司主席、已有40多年全球房地產投資開發經驗的梅雷迪思（Ian Meredith）則認為，聯邦政府此舉為了讓澳洲房地產市場更有序地發展。澳洲此前已有規定，外國投資者不能購買已建成的二手住宅用房，只能購買全新住宅、或新規劃用地。

對於新購房者需要支付5000澳元或以上的申請費，梅雷迪思說，這並不會影響投資者的熱情，“如果您決定花費百萬澳元去購房，不會在意這些小數額的花費。盡管有媒體對此進行炒作，但大部分開發商認為，這並不會影響任何人。”

昆州貿易投資暑北京代表處總監黃勇表示，因為聯邦政府跟各州政府沒有隸屬關系，上述針對房地產市場的限制措施出台後在昆州具體還會有所調整。但他了解到，新州政府已出台了類似限制措施。

“因為（一套住宅）本來幾十萬澳元就可以買下來，但是現在中國人去炒，最後一套就可能賣到幾百萬甚至上千萬澳元。所以這個政策開刀也是為了撫平當地民眾情緒。”黃勇說。

對於聯邦政府對重大投資者簽證政策進行審查，柯邁高說，“澳洲政府希望將（重大投資者簽證申請者的）投資基金直接用於提高澳洲的生產力和促進經濟，而目前部分資金並未起到對澳洲經濟有利的作用”，所以希望對相關政策進行調整。

黃勇也表示，目前重大投資者簽證申請人大多是中國人，他們較多購買各州政府債券，雖然對政府債權是個好事，但是對澳洲經濟來講並不是一個很好的現像。“聯邦政府更多希望把這個錢放到高新技術產業，希望能發展高新技術產業”。

在“投資澳洲”論壇上，來自昆州Hopgood Ganim律師事務所的律師黎德花對有意進行投資移民的中國申請者給予提醒，應當謹慎選擇投資移民項目，當心投資“打水漂”。

“有的人認為，澳洲投資移民的項目只要是過了移民審批的都是穩當的，但其實不是。”黎德花說，每個投資方案都是有風險的，但一定要分清哪些是可控的哪些是不可控的。

黎德花透露，在移民公司的投資方案當中，很多方案都沒有注明不可控風險的範圍程度，這就有可能誤導投資者認為都是穩賺的方案。“雖然很多投資公司指出有投資擔保，但如果仔細看條文就會發現，擔保是在投資盈利的前提下才會生效，如果沒有盈利就不會生效。”黎德花說。

黎德花還提醒有意投資移民者，做好移民申報文章是關鍵，如果符合移民標准，文章做好就只是走一個程序。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

低息助長投機買房 央行警告澳洲房價可暴跌

澳洲聯儲（RBA）警告，若由低廉信貸推動的“投機需求”繼續提振澳洲房價，那麼房價暴跌的風險將不斷加大。

尤其考慮到投資買家在新州推動房價熱潮的狀況，澳聯儲3月25日表示，住宅地產和行業地產風險正逐步加大，這可能會對更廣泛的經濟領域構成嚴重後果。

澳聯儲也再次警告銀行應維持健康的房貸標准，監管部門正尋求管制銀行對借貸投資者的高風險借貸行為。

澳洲房產投資熱潮在2015年前幾個月毫無退燒跡像

澳聯儲的《金融穩定評估報告》（Financial Stability Review）重申對住房投機買家的憂慮。澳洲房產投資熱潮在2015年前幾個月毫無退燒跡像。“持續強勁的投機需求將擴大住房價格上漲幅度，增加了部分地區房價日後急速下滑的風險。”澳聯儲說。

澳聯儲認為，房價急跌的主要惡果為抑制經濟增長，迫使許多住房擁有者縮減開支。“值得注意的是，未來房價下滑將減少家庭財富和抑制更廣泛的家庭消費，尤其是背負巨額房貸的家庭。”

澳聯儲擔心，投資者在澳洲買房將變得更具投機性質，如今房價上漲會誤導消費者住房價格將越來越昂貴。盡管澳洲租金回報率下滑以及部分城市住房供應似乎過剩，商品房建造市場似乎也出現風險。

澳聯儲表示，目前還看不出澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）在管制投資者放貸行為上的成果，但它警告銀行應該保持謹慎的放貸標准。澳聯儲也將密切留意房地產發展動態。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

小投資大回報 澳洲房產投資客大談生意經

案例一：

Jason在2005年購買了悉尼市中心附近的公寓（靠近市中心及各大學）。這套兩房公寓約40萬澳元。2005年他支付了訂金10%，印花稅約1萬澳元。3年後項目建成，簽訂購房合同時，交納房價首付20%。3年間共計支付房價30%的款項，即12萬澳元。當時貸款利息較高，約6%~7%一年，只還利息不還本金。

2008年，Jason現房入住，開始支出房產稅、維修費，他每年自己要貼的費用大約在2萬-3萬澳元。如以5年計算，其間共支付10萬-15萬澳元左右。

但是，Jason為了使投資最大化，公寓自住一間，出租一間。單間出租每周租金約180澳元，目前租金單價增長至280-350澳元（整套出租能租更高一點），租金抵消了Jason部分利息。

目前的貸款利息不到5%，70%的貸款即28萬澳元每年利息約1.4萬澳元，而租金回報約3萬澳元一年。

目前該區兩房出售價位約75萬澳元，兩房整套租金在650澳元一周。如果出售，相當於賺了35萬澳元。扣除各類支出，淨賺約15萬-20萬澳元。

案例二：

澳洲留學生Amy在以月供形式投資了一處房產，總價值約為40萬澳元，她在澳大利亞留學3年的學費是6萬澳元，生活費是每月1000澳元，總計3.6萬澳元，總的留學和投資成本大概50萬澳元。

這套三房房產，Amy自住一間，其余兩間分別租給了兩個學生，一名國內和一名國外的，每間的月租是800澳元，兩間一個月的房租收入為1600澳元，3年下來的收入為5.76萬澳元，除去一些維護成本大概為5萬澳元。近幾年澳大利亞房價持續上漲，每年的平均漲幅為10%，Amy投資的地段稍微高於這一漲幅達到了12%，3年後該地產轉手價格為56萬澳元，最終3年下來因為房子所獲得的總收益為61萬澳元，減去留學和地產投資的成本，她還賺了11萬澳元。

近幾年澳大利亞房價持續上漲，每年的平均漲幅為10%

查看更多澳洲精品房源

案例三：

上海人Katharine一次去墨爾本游玩的機會，接觸到當地開發商做的房產推介會。這個項目位於墨爾本西南Williams Landing，2009年的時候還是一片未開發的荒地。有商業頭腦的Katharine覺得這個項目讓人動心，項目緊挨著政府計劃開通的地鐵，作為軌交房，未來幾年通車時，房價一定會上升。由於是別墅，擁有土地面積，Katharine總共付款5.7萬澳元買了550平方米地塊，地價價格當時為26萬澳元，購買土地後，開發商將在12個月內統一開發打造居民社區。這是Katharine第一筆海外地產投資，等待房子建築好之後，付清首付並開始辦理貸款。然而此時，Katharine家人在投資方式的選擇上與她發生分歧。家人認為，背負一套海外房產的貸款壓力很大，於是，Katharine在家人勸說下，在半年時間內將地塊轉讓出去，約盈利2萬元人民幣。

目前該社區已經建好，同一社區400平方米房產市場價約為33.56萬澳元，另有512平方米的大戶型市場價為41萬澳元。“這是一個慘痛的教訓，如果當初沒有轉讓出去，5年間房價差不多漲至42萬澳元。”

投資理念成熟起來的Katharine現如今在墨爾本又投資了一套別墅和一套公寓。“公寓靠近市中心有名的富人區，是一套學區房，附近有整個墨爾本排名前十的公立和私立學校。兩房55萬澳元 2013年6、7月份買下，首付5萬多澳元，現在項目剛剛動工。准備子女就學讀書用的，租金也可以收到每年2萬澳元的回報。”

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳洲今後要向外國房產投資者說“不”了嗎？

居外解析“加強澳洲外國投資綱要”對買房者的影響

3月20日，是《加強澳洲外國投資綱要》（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework）公眾征詢的截止日。自2月25日，該草案提出以來，關於澳大利亞政府擬嚴格限制外國人購房的消息成為熱點話題。無論是欲對外國置業者加收最高1,500澳元的申請費，還是采取措施打擊違規購房者，都引發了全球輿論關註。更有人質疑，澳大利亞政府此舉主要針對中國購房者，意在打壓其置業行為。居外為妳分析政改的前因後果，以及解讀最新政策的細節。

 

壹、 為什麽澳洲會推出收緊外國人在購買房產的新規定 ？

 

1、 外資湧入，澳洲房價被炒到逆天高，本地民眾買房難

最近幾年，澳洲房價飆漲，悉尼和墨爾本等壹線城市更加是漲價先鋒。低息政策讓房價瘋狂，外國投資者入市炒樓也被認為是催高樓價的主要原因之壹，尤其是來自中國大陸的投資者。房價飆漲導致本地居民抱怨買房難如登天，限制外國人購房是為了遏制澳洲房價上漲，以及響應公眾對於買房難的關切。【閱讀原文】

延伸閱讀：

 

2、 澳洲外資審委會（FIRB）失職，以致外國購房者“有機可乘”

允許外國投資者購買新房，但限制其購買二手房本就是澳大利亞的法律規定。長期以來，這項政策沒有得到嚴格執行，導致違規購房的現象越來越多。澳政府此舉是為了完善既定政策，更好地落實針對外國置業者的限制措施，以緩解本國人面臨的房價高漲無力購房的問題。【閱讀原文】

 

3、 新州大選，住房政策方針成拉票武器

2015年新州大選將於3月28日正式舉行。本次新州參選黨派除自由黨和工黨兩大政壇主角外，還有許多其他黨派也都參與競選。澳大利亞廣播公司（ABC）日前對9382名選民進行的投票在線調查中顯示，選民所關註的議題中排首位的是經濟，其次是國有資產的私有化問題，生活成本、教育、環境等。房產在大悉尼將繼續存在高需求，兩大黨為爭取選票均承諾幫助人民實現擁有居所的夢想。

 

二、澳洲海外人士購房新政的主要規定

 

1、提高海外買家在澳洲買房收費標準

 

被稱為澳洲房產緊縮新政中，對征收手續費的規定

 

2、 明確處罰措施，加強執法力度

據2月26日澳洲政府公布的外國投資監管框架討論文件，澳聯邦政府有意將外國違規投資澳洲房地產處罰條例延伸至企業、商業地產、農業等投資領域，加強相關領域執法力度，令外國人在澳未經許可非法投資將面臨更加嚴格的刑事處罰和民事罰款。目前針對外資違規購房的刑事處罰為合8.5萬澳元或2年監禁，也可兩項並罰。同時，澳政府嚴禁違規投資者從非法房產中牟利，壹經發現，將處以不同程度處罰。【閱讀原文】

本次澳洲房產緊縮政策的相關處罰措施的規定如下：

 

延伸閱讀：

 

3、 新增連帶責任，嚴懲協助違規購房的第三方

協助外國人購房的第三方，如移民中介、房產中介等也將受到懲戒，最高民事處罰為個人42,500元，企業罰金可高達5倍。另外，明知違法仍協助外國人買房者涉嫌刑事違法，最高罰款85,000元，和/或兩年監禁。【閱讀原文】

 

4、 修改對農業土地買賣的審批

從3月1日起，外國人在澳購買農地超過1500萬元的交易將要接受外國投資審查委員會的審查。此前的審查起點是2.52億。此外，稅務局將從7月1日開始收集關於所有農地新外國投資的信息，不論交易價值。【閱讀原文】

 

三、 新政對澳洲房市的海外買家會產生什麽樣的影響？

 

1、嚴格執法 為保障澳洲購房者帶來壹個“公平的競爭環境”

澳洲聯邦政府對房地產外資緊縮審查，目的是只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。艾伯特總理也對新機制表現出極大的信心：“縮緊政策不是將海外資金攔在外面，而是引導他們正確對我們的產業進行投資。”【閱讀原文】

 

2、申請費不足以阻擋海外買家 對買家幾乎沒有影響

根據新出臺的意見稿，FIRB將根據房產總價，對海外買家在澳洲買房征收申請費，5000澳元起。然而，房地產業界普遍認為，外資購房申請費或許只是“毛毛雨”，海外投資人不會因此“望而卻步”。 【閱讀原文】

延伸閱讀：

 

3、處罰措施仍未確定 最終影響幅度仍有待觀察

關於違規購房的懲罰力度加強，監管網絡擴展至移民中介、房地產服務行業及房地開發商或許才是關鍵所在。澳聯邦政府“動真章”的態度不言自明，最終討論文件中哪些部分將通過並實施，又將給澳洲房地產投資性購房活動、中資地產商的“圈地”行為產生多大的限制性影響，這壹切都還是未知數，有待進壹步觀察。

 

延伸閱讀：

澳媒質疑加強外資審委“抓錯了癢處”

澳大利亞主流媒體指出，目前仍缺乏可信的證據證明海外買家推高了澳洲房價，強調房源緊張才是澳洲各大城市高房價的源頭，甚至質疑對海外購房者加稅無助於解決問題。【閱讀原文】

 

四、居外專業解讀“新政” 讓妳更理性了解澳洲房市

 

居外是全球最大，最具權威性的海外房產中文平臺，外媒自去年下半年便就澳洲房產投資政策變動多番采訪居外的兩位聯合創始人的專業意見。綜合起來，居外網對此的觀點如下：

  • 中國買家不是澳洲房價飛漲的“元兇”，更為澳洲房地產市場帶來了巨大利益。【閱讀原文】

 

  • 1,500澳元“出價費” 實屬無理，或令海外買家轉向其它國家投資房產。【閱讀原文】

 

  • 澳洲聯邦政府對住宅地產投資的執法活動的加大，並不意味著對外國企業投資的開放態度有任何巨大變化。【閱讀原文】

 

  • 澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但居外作出的分析表明，今年澳洲房市的海外投資將比去年增長15%至20%。【閱讀原文】

 

 

 

澳洲房產投資者指南：選擇資本增長還是高收益？

每一位澳洲房產投資者都面臨著這樣的決策，這是許多首次投資者都會討論的問題之一，即考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率。

收益率是某一房產非常具體的體現，但可以隨著支出發生改變。兩者之間需要平衡，但不一定折中。投資者既不希望投資房產每周費用太高，也不希望得到一些現金流而資本上漲水平太差。然而，一些投資者嚴格追逐收益率，希望最大限度提高他們的定期收入。

資本上漲與租金收入呈反比關系，但可以在可能的情況下提高租金回報率。以下有幾種方法來提高澳洲租金回報率，為房產配置家具、出租給多個租戶、增加老年套房或將其作為渡假出租房、裝修或添加如空調一類有使用價值的設施，這些可以幫助上調一點租金。

當該地區租房市場直線下降時，強勁的租金也沒有用。同樣，每周的支出很可觀時，強大的資本增長也難以持續，資本的增長將需要抵消費用的支出。

這些關系到投資者的短期和長期目標，以及目前的財務狀況。每一個投資者都各不相同。

投資澳洲房產，應考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率？

查看更多澳大利亞精品房源

總收益率是體現年資本上漲與租金回報的概念，二者共同創造一個新數字，決定了澳洲房產投資的成功程度。例如，6％的年上漲率加上4％的收益率成為10％的總收益率。

如果從未打算出售持有的房產，許多人選擇的一個合理方案是，選擇高收益率的資產作為最終投資組合，以維持到退休的時候。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳洲房產投資政策大刀闊斧改革你要知！

2月25日，澳洲財政部公布了一篇征詢文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》加強在澳洲外國投資綱要，征求公眾意見直至3月20日。 該草案內容首次囊括了關於對農業用地、商業用房以及住宅用房的非澳洲居民投資規定，這將是海外投資審查局（FIRB）自施行以來最大刀闊斧的一次改革。

FIRB是澳大利亞政府為了有效管理外國企業和個人在澳洲投資而設立的政府機構，但是自FIRB成立以來以來，隨著時代的發展，海外投資在澳洲不斷增加和加大，FIRB顯得越來越力不從心。正因如此，當前澳洲政府已經意識到對於FIRB的改革迫在眉睫。

所有海外投資者應該向FIRB申請審批方可購買澳洲房產

查看更多澳洲精品房源

本次澳洲政府提出的這份文件主要是什麼內容？

這份文件中主要提到了海外投資的申請程序、要求、費用，不僅是對住宅（現有房子和待建期房），還特別單獨論述了農業用地、商業用地投資的審批，另外還專門列出一章談到了違規處罰，這也是針對前幾年的違規沒有受到應有的懲戒的亡羊補牢之舉。

新政如果實行會對海外投資者購買澳洲房產產生什麼影響呢？

這項政策主要針對政府法律歷來就不允許的沒有澳洲身份的海外人士不得購買二手房，新房購買者幾乎沒有什麼重大影響，可以繼續投資澳洲房產。

  • 海外人士在澳洲不能買二手房；
  • 海外人士可以買全新房和期房作為投資，如果買空地需要在一年內開工建房；
  • 有長期簽證（例如TR簽證、工作簽證、學生簽證等）的澳洲的非永久居民可以購買一套二手房用於自住，離開澳洲時必須在3個月內出售；
  • 所有的以上房產購置都需要申請FIRB並事先獲得批准，購買合同方能成立。

擬議的新政策中應該特別注意的事項和處罰標准：

  • 所有海外投資者都應該確保向FIRB申請審批並獲得批准方可在澳洲買房。注意：這裡的海外投資者包括有或沒有澳洲簽證、身在或不在澳洲的所有非澳洲永久居民和公民。這裡的房產包括了現房（二手房）、期房、新房。
  • 即使是符合FIRB申請審批的情況，如果不履行申請程序，也將會導致申請費之外的額外罰款（2000-10000元）。
  • 對於違法購買了二手房的海外投資者，最高罰金可能達到房價的25%。

本次提出的改革措施中，最受海外投資者關注的一項應該是之前提到過的對於海外投資者可能收取一筆申請費，這筆費用如何核定？收得合理嗎？

新增的FIRB海外投資申請費是大家最關注的，相對而言，也可能是和大多數普通海外投資者有直接關系的唯一政策變化，那麼這筆費用會如何收取，具體需要付多少呢？我們從草案中得到一些數據：

  • 普通1百萬澳元以下的住宅投資將需要支付5000元的申請費。
  • 1百萬以上的房產：每百萬元增加10000元申請費。例如1-2百萬收申請費1萬，2-3百萬收費2萬，3-4百萬收費3萬，依此類推。

請注意以上費用還在征詢階段，尚未最終確認。新政策頒布後將會由澳洲稅務局成立專門的監管部門，房產審批信息將和移民信息、稅務信息共享，會大大有利於審批處理和管理。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

“有錢就可以”！澳洲移民新政鎖定全球投資客

日前澳大利亞政府宣布，自7月1日起，所有希望通過500萬澳元重大投資者簽證（SIV）項目移民的投資者，必須將其投資的500萬澳元中的半數以上投入到風險領域。而將於7月1日同天登陸的高端投資者簽證（PIV）再度將澳洲移民送上風口浪尖。有人認為，若此舉正式落實，被稱為“有錢就可以”的SIV移民通道或將成為歷史，PIV可能將取代SIV。

投資求穩SIV缺乏優化

有調查顯示，澳大利亞現已成為中國富人移民的首選國家。排除技術移民，投資移民無疑是最受富豪青睞的方式。據了解，目前澳洲移民主要有188A類企業主類別、188B類投資者類別、188C類重大投資者類別以及132永居簽證四種項目。

據了解，188A類似於過去的163簽證，更偏向於創業。盡管備受矚目，但188A類的實際申請人數相較於過去的163卻出現了大幅下降，甚至不及163的30%。究其原因，有業內人士認為188A類不允許副申請人在澳洲居住和投資是導致人數驟降的主要因素。

188B類是專業投資者類別的移民渠道。與其他項目相比，由於此類項目以專業炒股、炒房的群體為對像，國內雖有卻達不到澳洲的標准，因而國內市場十分狹小，申請人數比例甚至低於總體人數的5%。

在各項移民項目中，最受關注的無疑是188C類，即重大投資者簽證（SIV）。據要求，SIV投資500萬澳元便能在四年後獲得澳洲的永久居留權。SIV憑借其相對寬松的政策和較短的居住時間，甫一推出便廣受追捧。也因此，SIV被戲稱為“有錢就可以”的投資移民項目。同時也因此，投資者的資金流動在澳洲引發了一系列的問題。

澳洲政府簽發的SIV在去年間增長了5倍，其中89.1%的簽證申請者來自中國

大筆的資金流向穩定的州債，在政府並不缺錢的情況下並未發揮其應有的作用，資金緊缺的創投卻鮮有分一杯羹的機會。此外大量的房地產投資也使澳洲房產發展速度過快，這並非澳洲政府所樂見的情況。有人對此評論，目前的SIV達到了預期卻缺乏優化。

截至今年1月31日，澳洲移民局一共收到2075份申請，共計已投資32.55億澳元資金，28.95億澳元的資金正計劃進行投資。另據《澳洲日報》報道，澳洲政府簽發的SIV在去年間增長了5倍，其中89.1%的簽證申請者來自中國。

新政暗藏投資移民版圖

正當SIV春風得意時，澳洲政府於今年2月12日發布的一紙改革草案卻令其撞上了鐵板。草案規定，未來SIV投資者必須將至少一半的資金投入初創型、成長型企業以及新興上市公司，同時一直備受投資者青睞的房產和政府債券也被一刀砍去。將一半的資金進行風投，顯然違背了國內移民求穩的投資風格。

然而在SIV折翼的同時，又一投資項目在這一微妙的時間點再度切入大眾視野，即高端投資者簽證（PIV）。與SIV僅一詞之差的PIV，從名字至內容都顯得並不一般：1500萬澳元的投資金額，12個月即可拿到永居權，並且沒有任何居住要求。從表面看，PIV成為了更加簡單粗暴的“有錢就可以”，然而這背後卻隱藏著澳洲政府未來計劃構建的澳洲投資移民整體框架。與SIV不同，PIV並沒有明令限制澳洲房產投資，但每一筆投資都需要經過澳洲聯邦政府外國人投資管理局的批准，而以前的項目只需要州政府批准。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。