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“一磚一瓦”壘起澳洲投資房

澳洲房價高昂令購房者難以入市，現在投資者可以購買房產的一份或多份“磚”

根據惠譽評級機構（Fitch Ratings）和新的調查預測，悉尼的獨立房中位價將超過100萬澳元，澳洲成為世界上房價第三昂貴的國家。據福布斯商業雜志報導，雖然市場已經給現有房主和投資者巨大的財務回報，但高門檻也同樣令新的購房者和投資者難以進入市場。

總部設在悉尼的一種富有創意的全新澳洲房地產起步業務BrickX，計劃來解決這個大問題。BrickX是一個在線平台，讓澳洲房產投資者購買房產的稱之為“磚”的一份，它實際上代表的是由BrickX管理的房地產信托基金的一個單位。美國Fundrise的商業房產擁有類似的運作模式。

與Kickstarter提供的集資平台的概念類似，投資者可以購買房產的一份或多份“磚”。每棟房子分為一萬份“磚”。一旦所有的“磚”賣出，他們即可進行市場交易，同股票交易市場一樣，交易價格由需求及供給來決定。該公司持有澳洲金融服務執照。

現在，投資者可以以每份“磚”低如66澳元的價格購買Enmore的一居室房，該房價值62萬澳元。“磚”的價格由房屋的價格、過戶費用、印花稅的總和除以一萬份“磚”計算得出。目前已有120份“磚”被賣出。購“磚”沒有最低數量要求，交易費用為2％。投資者能夠享受到月租金形式的分紅和資本增值。

該模式的好處在於投資者僅以數千元的價格即可投資搶手和昂貴的房產，而且在任何時間可以退出，無需等待數年。這可以讓投資者靈活地將投資的資金轉用急處、假期甚至是別的投資。

BrickX才剛剛起步，他們已在悉尼的熱門城區Enmore和Mosman擁有兩棟已出租的房子。他們計劃不久將業務擴展到墨爾本和珀斯，並計劃三年內在全球累計達到300棟房子。執行董事長卡爾伯特澤（Markus Kahlbetzer）說：“我們希望將業務擴展到全球，這樣投資者可以在每個城市都擁有一小點投資，這將是非常強大的，是獨一無二的。”

目前只有批發投資者才能購買“磚”，但最終目標是讓散戶投資者也能進行交易。澳洲批發投資者的標准為：過去兩年裡稅前收入達25萬澳元以上，或者至少擁有200萬澳元的淨資產。包括自我管理養老金的投資者在內，澳洲共有18.5萬人符合該標准。新加坡、中國香港、美國和英國人也能投資，但必須先滿足他們自己國家的批發投資者的資格標准。

投資者買“磚”，須在該網站上登記，提供必要的文件以證明符合批發投資者條件，並且需要通過一項反洗錢調查，並開設一個電子錢包開始進行交易。

為了向投資者確保投資房產是真實的，與網站上的描述一致，BrickX將舉行年度股東大會，以供房主查驗房產。BrickX還在網站上提供財務和可視信息，以及年度審計報告，以供投資者隨時查看。

BrickX意圖將房產投資自主化，讓每個人都擁有投資機會，並且免除令投資者感到頭痛的調查、租賃、房產管理的麻煩，同時提供大量的租金回報率和資本回報率。

總裁帕特森（Darren Patterson）說：“我們認識到，房地產投資的可承受性已經超出了大量澳洲人的範圍，因此我們正在盡力使購房更加容易，促進流動性和透明度，讓復雜及昂貴的購房過程相對容易一些。”

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澳洲房產稅高於多數經合組織國家

澳洲廣泛征收土地稅，而且不再像現在那樣提供諸多減免，這種做法可能要成為現實，目前的澳洲稅制改革，結果很可能會這樣。

據金融評論房地產報導，近日發布的澳洲政府的稅收討論報告發現，包括印花稅和土地稅在內的澳洲房產稅占據了總稅基的9%，遠遠超過了經濟合作與發展組織（OECD）國家的平均水平5%。

澳洲現行的做法是，自住房房主盡管交付印花稅和市政費，但免付資本利得稅。而且，對於投資澳洲房產來說，雖然需要交資本利得稅，但是因為可以享受負扣稅，從而獲益不少，這一點，據稅收討論報告說，是澳洲第三大最普遍的儲蓄方式。

該報告透露了廢除澳洲印花稅的明顯傾向，用稅收術語來說，印花稅創造出高邊際超額負擔，相比之下，土地稅只有負邊際超額負擔。

財政部稱，廣義上的土地稅，如市政費，具有較低的經濟成本，因為它們是固定不動的，不能移動或變化來避稅。

報告中稱：“擁有土地的本國人和外國人所繳納的土地稅將重新分配到各家各戶，為澳洲的家家戶戶帶來好處。”

但是，這樣的土地稅在當前各省復雜的系統中會各不相同。稅務報告指出，半數以上的土地稅稅基被各省政府免除，導致稅收流失與投資扭曲。

報告同時指出，經合組織稱，大房主背負著沉重的土地稅，這使得大規模的集團投資者不願意問津澳洲私人房屋出租業務。

澳洲房產稅占據了總稅基的9%，遠遠超過了經濟合作與發展組織（OECD）國家的平均水平5%

近日澳洲房地產界歡迎關於印花稅問題的討論。房地產理事會主任莫裡森（Ken Morrison）說：“我們意識到，取消印花稅將意味著需要通過新的稅收來籌措省政府運作所需的經費，我們很熱衷參加這一討論。”

他說：“最明顯的解決辦法是擴大和增加商品與消費稅，但我們對廣泛征收低稅率的土地稅或其它稅收方案持開放態度。”

住房產業協會（Housing Industry Association）董事總經理古德溫（Shane Goodwin）說，成功的稅制改革對於確保未來的經濟增長和生產力增長是至關重要的。

他說：“房產業將形成未來成功的稅制改革的重要組成部份，獨立研究表明新住房產業是澳洲經濟稅務貢獻最大的行業之一。”

澳洲城市發展協會（Urban Development Insitute of Australia）會長謝巴特（Cameron Shephard ）也歡迎全面和適當的辯論，包括對印花稅之類的重大問題。

其中最不容侵犯的一點是自住房資本利得稅和估算租金稅，這看起來確實碰不得。稅務報告中說：“考慮到澳洲家庭住房的核心重要性，有強烈的共識認為，從自住房征收估算租金稅或資本利得稅是不恰當的。”

但負扣稅問題被擺上了台面。該報告指出，澳洲房產投資者申報的抵扣總額超過了租金本身。

報告認為，推動房地產投資的稅收待遇和對住房供應及負擔能力的影響是具有爭議的問題。

“負扣稅本身不會造成稅收扭曲，但確實能讓更多的人進入房地產市場，比僅靠資產能力進行投資更容易。”

“澳洲購房者可以投資更多房產。更大規模的投資可以獲得更多的資本收益，資本利得稅優惠政策正是鼓勵這種投資行為。”

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澳洲房產持有期變長 獨立房平均達10年

澳洲房地產數據公司CoreLogic RP Data的分析師庫舍（Cameron Kusher）日前發布的研究顯示，全國房主持有房產的時間比以前長了，州會城市的獨立房平均持有年限10年前為6.8年，而在過去12個月裡平均達到了10.5年。

據澳洲房產投資雜志報導，過去10年裡州會城市房子平均持有期，獨立房增幅最大的為霍巴特（4.4年）及堪培拉（4.3年），公寓房增幅最大的為霍巴特（4.2年）及阿德萊德（3.8年）；墨爾本和珀斯（均為3.3年）獨立房增幅最小，悉尼和墨爾本（均為2.4年）的公寓房增幅最小。

偏遠地區中，房子有期最短的為達爾文市郊的Palmerston，僅5.7年，公寓房持有期最短的為昆州東南部的郊區Somerset，只有4.6年。

據庫舍分析，列上清單的許多偏遠地區都是礦業和資源規模較小的城鎮。有趣的是，新州、維州和塔州幾乎沒有偏遠地區登上房子平均持有期限最短的列表。

就最長的平均房產持有期來說，新州和維州名列前茅。悉尼Auburn的獨立房平均持有期最長，達15.7年，維州西北部Shepparton地區的公寓房平均持有期最長，為12.6年。

2014年所有州會城市的房屋銷售顯示，獨立房平均持有期達10.5年，公寓房達8.7年。而一年前的數據分別為10.1年和8.4年。同州會城市相比，整個非大都市地區市場的房屋銷售顯得更頻繁。

全澳所有州會城市房屋持有期持續上升的趨勢

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庫舍稱，近年來房屋持有期有上升趨勢。自2005年中以來，房屋的平均持有期持續變長，同時房屋交易量減少。

他說：“隨著全澳所有州會城市房屋持有期持續上升的趨勢，顯而易見房主搬家沒有過去頻繁了。這進一步突出了以下事實，即全澳獨立房和公寓房的銷售比2003至2004年的高峰期低很多，盡管整個國家人口比當時要多得多。”

他繼續說：“無疑更換房產的成本起到很大的影響作用，基於銷售價格征收的費用，如澳洲印花稅及房產銷售代理佣金等，無疑阻礙了房主經常性搬家或隨著時間的推移需求變化而更換更合適的房子。”

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ANZ：沒有外國投資者 澳洲房價將更高

ANZ首席經濟學家霍根

澳新銀行（ANZ）的經濟學家們稱，外國投資者在澳洲房地產市場中的強勁活動正在支撐經濟，如果沒有他們，澳洲房價將比現在高得多。

澳新銀行與房地產協會的最新調查顯示，新州和維州有超過四分之一的新房是賣給外國人，因此毫無疑問這些州的房價、建築活動和就業前景都是最明朗的。

報告稱投資者活動支撐著房地產行業的信心，應該有助於抵消虛弱的商業和消費者信心以及受抑的經濟活動。

“房地產行業依然是澳洲廣泛經濟前景中的亮點。”ANZ首席經濟學家霍根（Warren Hogan）稱。

“在澳洲房產投資者資金的支持下，房地產行業不僅實現了資本增長，但還能引發就業增長、增加建築活動，尤其是在悉尼、墨爾本和布裡斯班等能吸引外國投資者資本的地區。”

ANZ高級經濟學家坎寧頓（David Cannington）表示，雖然外國投資者被指推高了房價，但他們其實在增加供應和保持房價受控制方面發揮著至關重要的作用。

“外國投資在房地產市場的作用是，創造經濟發展和就業，而且還能長期提供新房供應，這對於澳洲當前強勁的人口增長需求是十分必要的。”他說。“如果沒有外國投資者為市場提供的新房供應，房價可能比現在還要強勁得多。

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居外網海外置业系列——澳洲買房百科

澳洲房市簡介

澳洲買房流程

澳洲買房稅費壹覽

2014澳洲房價走勢

熱門問題排行

1、 在澳大利亞買房可以移民嗎？

不少希望在澳洲買房的人都會問到，如果我在澳洲買了房，是不是就可以移民呢？居外告訴妳，其實在澳洲買房和移民是兩回事。在澳大利亞買房對移民澳洲並沒有多大的幫助，要移民澳洲必須按移民的流程申請。如今最熱門的就是申請澳洲重大投資者簽證。[閱讀全文]

2、 購買學區房對留學有幫助嗎？

購買學區房對於留學申請其實並沒有多少幫助。在澳洲，按區域劃分學校主要針對當地的學生，而對於國際留學生，可以直接申請好的學校。 但如果孩子已經在澳洲讀書，繼續升學選擇學校的時候，學區的影響就凸顯了。澳洲學校的規定是，上中學要看在不在相應的區域裏，如果居住在學校劃定的區域裏，就可以基本免費上頂級中學。[閱讀全文]

3、 在澳洲買房的具體流程

越來越多中國人喜歡在澳洲買房，那麽，要在澳洲買房的流程是如何的呢？居外告訴妳，在澳洲買房的流程並不難。首先，要和房產經紀人壹起看房，找到妳認為合適的房子後，先付大約5000澳元左右的定金，把房子訂下來，壹般可以持有壹周左右。[閱讀全文]

4、 在澳洲買房可以申請貸款嗎？

可以。壹般而言，如貸款數額超過75萬澳元，海外投資者（無澳洲永久居民或公民省份者）的貸款比例可達房價的70%，低於75萬澳元者可達80%。[閱讀全文]

5、 在澳洲買房需要哪些費用？

除了房子的價格之外，妳大約還需要預留房價5%-7%（壹般不超過房屋總價的10%）的金額來支付各種費用。需要交納的費用包括：土地轉讓註冊費、房產轉讓費、律師費、房產經紀費、印花稅、白蟻及害蟲防治費、地層檢查費、調查費、房屋保險等。假如妳還需要申請按揭貸款，那麽費用的支出還會更多。[閱讀全文]

6、 在澳洲買房需要交哪些稅？

在澳洲買房，稅費中最主要的就是印花稅。澳大利亞的各個州印花稅的計算方法不同，壹般都在房價的4%–5%之間。這筆費用通常需要在房屋交割時壹次性支付，並且壹定要預先納入購房成本的預算中。[閱讀全文]

7、 在澳洲買房後可以出租嗎？

可以的。海外投資者在澳洲主要有3種出租方式。除了自行出租，很多開發商會承諾包租，回報率壹般在5%左右。業主還可以委托澳洲專業的租賃公司，別墅回報率壹般在4%，壹般房屋管理公司的傭金為租金的5%~10%。業主出租房屋的流程，也只需要五步到位。[閱讀全文]

8、 海外人士在澳洲買房有哪些政策規定？

首先，海外人士在澳洲買房時可以享受到和澳洲本地居民投資房產同樣的政策，即國民待遇。唯壹需要多辦的壹個手續就是須經澳洲海外投資局(FIRB)的批準，只要買房人不是澳洲政府認為有損國家利益的人士，所買澳洲房產不是澳洲歷史文化遺產名單上禁止出售的歷史物業，通常都會在兩周之內批準。[閱讀全文]

9、 澳洲熱門房產投資城市有哪些？

根據居外網的統計數據，澳洲的悉尼、墨爾本、布裏斯班和黃金海岸都是中國買家搜索的最熱門房產投資目的地。[閱讀全文]

10、在澳洲買房後，怎麽出租、管理、賺錢租金？

在澳洲買房投資，將房產出租、以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限於環境、政策不同，大家對在澳洲買房後，如何將自己的房產出租獲利，及管理了解不多。為此，居外網特意為大家介紹，在澳洲買房後，如何出租並管理自己房產的相關知識，幫助大家更好投資澳洲房產。[閱讀全文]

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澳洲房市介紹

澳洲買房流程

澳洲買房費用

澳洲買房貸款

澳洲房產出租管理

澳洲房產投資

 

悉尼買家高價豪買房產只為推倒重建

4月初，悉尼經歷了房產拍賣市場的異常火爆，有很多買家都用高出拍賣保留價格一大截的價格購入了房產，然而他們中的很多人只想把房子推倒重建。

其中，位於Abbotsford的一棟3層獨立房被以高出保留價格170萬澳元的價格賣出，然而拍得此房的買家卻計劃推倒這棟有著6個臥室的獨立房。

這處面積為651平米的房產被以超過520萬的價格拍得，而賣房定的保留價格卻低了一大截，只有350萬澳元。

與之類似，Merrylands的一處3居室房產也被以高出保留價格162,000澳元的價格拍得，而買家也想推倒該房重建一個聯並房。

悉尼Abbotsford這間6臥室房子在周六拍賣的成交價為521.5萬澳元

查看更多悉尼拍賣房源

近來悉尼房產拍賣市場異常火爆，清拍率已達到84.8%，這已是連續第9周清拍率超過80%了。

Core Logic RP Data的數據顯示，富有競爭力的拍賣市場有助於推高房價，3月，悉尼房價的中位數已上漲了1.9%。

拍賣服務中心（Auction Services）的負責人巴托咯托（Rocky Bartolotto）表示，待售房屋的不足解釋了火爆的房屋拍賣盛況，同時他也表示，很多澳洲房產投資者也重返了房市。

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澳洲政府接獲提議 限制投資房退稅政策

澳洲政府收到呼吁限制“負扣稅”體系下的投資房抵扣收入稅政策

澳人可能將不能利用投資澳洲房地產的損失抵扣收入稅，近日澳大利亞社會服務委員會向政府提出建議，停止對於高薪澳人實施買投資房抵稅的政策，這樣每年可以幫助聯邦政府節省10億元。

隨著澳大利亞稅收白皮書的公布，澳大利亞社會服務委員會公布了一份報告，艾伯特（Abbott）政府限制“負扣稅”體系下的投資房抵扣收入稅政策，並減少資本利得稅的優惠。這份報告稱，負扣稅的體系主要有利於有錢人。

澳大利亞稅務局的數據顯示，全國130萬房東根據自己的收入申報了140億元的稅收損失，用於抵減收入稅。

而澳大利亞社會服務委員會的這份報告說，幾乎半數的“負扣稅”抵稅優惠，都給了收入最高的10%的澳人，他們的年收入超過10萬元。報告還指出，有超過90%的投資者借貸都針對於已經有租客的房產，並不是新房，所以投資者僅僅提高了房價，而沒有增加房屋的總體供應量。

報告說，這些大規模使用該稅收體系的做法，不僅僅威脅了政府的公共收入，還威脅了稅收系統的公平性。這種做法減少了投資的有效性，鼓勵澳人為了避免繳稅而投資，而不是用最少的風險獲得最高的回報。它不利於穩定經濟，很有可能造成後來經濟衰退不景氣的局面。

最近由前聯邦銀行（CBA）總裁穆雷（David Murray）進行的金融系統質詢發現，稅收優惠政策，比如“負扣稅”體系和資本利得稅優惠，鼓勵家庭向銀行借款，對於金融系統造成了風險。

他個人建議，政府將負扣稅體系變成“中立”扣稅體系，因此澳人就不會超過他們的能力去借貸。不過財政部長何基（Joe Hockey）說，這些稅收政策的改變不太可能，盡管它們在最近的稅收改革白皮書中被討論過。

但澳大利亞社會服務委員會主席哥爾迪（Cassandra Goldie）說，在稅收政策改革方面，她寧願相信何基“沒有什麼不可能”的言論。

該機構的報告建議，2016年1月1日以前購買投資房產的，仍然適用於老政策，可以按照負扣稅體系減稅，直到他們出售這些房產。如果他們之後購買房產，就被算作是新投資者，他們必須按照新政策執行。該機構預測，此舉能夠在2016年至2017年幫助政府節省10億元。

按照目前的政策，如果澳洲房產投資者買房後，支付的利息和其它成本，比如維護成本和費用等，高於收到的租金，那麼這項投資就被算作是稅收損失項目。這些損失將被從其它收入中抵扣，比如工資和其它投資等。

如果當年該投資房產出現了資本增值，也不會被計算在稅收中，只會在房地產出售時再計算。

按照該機構的報告建議，投資發生的損失只能被抵減所投資的項目，所有每一年產生的損失將一直累積到投資者出現盈利。因此如果一個投資者買房，可能最初幾年會產生損失，但隨後幾年隨著利息減少，租金上漲可能會產生盈利，或者房產被出售時這些損失將用於減少資本利得。

1985年霍克（Hawke）政府也實施過這樣的政策，導致房產在某些大城市下跌。不過，哥爾迪說，並不定采取這個政策就會導致房價下跌，從而毀掉整個房地產業。

報告還提出，要降低目前50%的資本利得稅優惠，稱這一折扣比例過高。

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中國投資者在預定個人房屋折舊减稅報告時該避免哪些問題？

首先，我要說的是，幷不是所有的折舊减稅報告都是一樣的。俗話說得好：“付出多少，就得到多少”，在預訂折舊减稅報告（或折舊表）時，這一點也很重要。在本期文章中，我會與投資者分享一些在預定折舊减稅報告時應當瞭解的Tips。

  • 切勿親自辦理折舊减稅

我在折舊這行從業二十多年，常常爲許多公司自己編制折舊表而感到困惑。不僅僅是因爲這會引發一些潜在的法律問題，更重要的是可能會漏掉一些减稅項目。“自行申報”通常是爲業主提供一份勾選表，然後自行測量房間與其他部分。

假設業主需測量臥室中墻面之間的距離，那麽當業主將整棟房屋的墻面距離測量完之後會發現，房屋的總面積可能會减少10%。以每平方米造價約1500 澳元計算，業主可能會損失近1.5萬的减稅金額。

如果通過專業機構提供折舊减稅報告，比如Washington Brown,他們會派一名造價估算師對業主的房屋進行一次徹底的現場勘測。這涉及到對房産內的所有房間和區域（包括墻寬以及其他异常）、以及所有的裝置和設備，包括地毯、窗簾、烤箱和空調等項目進行測量。這是一項細緻的工作，應當交由具有相關技術資質的人員來完成。

澳大利亞造價估算師學會的（AIQS）《實踐守則》還規定，要滿足澳大利亞稅務局的要求，進行現場勘測檢查是必不可少的。這可以確保業主不會遺漏任何减稅項目。在審查時，這些文件可以作爲證據提供。澳大利亞造價估算師學會還指出，如果房産所有者自行進行折舊估算，或使用未具備工料測量資質的人員，可能導致提交的折舊减稅報告不全面或質量欠佳，從而面臨雙重打擊。如此，不僅會因遺漏减稅項目而承擔經濟上的損失，如果報告未能滿足相關的標準要求，還可能面臨澳大利亞稅務局的審查。

  • 使用注册稅務師

自 2010 年 3 月起，凡能出具房産折舊减稅報告的人員還必須具有注册稅務師資質。這對于房産投資者而言是一件好事。我從事折舊表的編制工作至今已逾 20 年，還從來沒有見過市場上像過去幾年內涌現出了這麽多的“專家”。

安全起見，業主應當詢問爲自己提供折舊减稅報告的供應商是否具有注册稅務師資質。或訪問澳洲政府稅務專家局網站：www.tpb.gov.au核實證件。

請記住，如果住宅于1985 年以後修建的，會計師是不被允許對其建造成本進行估算的。無論是房地産經紀人還是物業經理或房産評估師，都沒有這一資質。所以，需要聘用一位造價估算師來對成本進行估算。

  • 按比例編制折舊减稅報告

每套房産的交易與過戶日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次財政年度。業主在報告中應當根據自己在本財政年度擁有房産的天數準確地計算出可以申報的建築折舊。

舉例

假设業主在 6 月 30 日當天完成過戶，那麽只能按1/365 的比例申報烤箱或地毯等物品所具有的價值。有些報告不會進行這項計算，它還需要業主支付一定的會計費用。

特別需要指出的是，準備折舊减稅報告的時間宜早不宜遲。不要等到財政年度截止日期結束時大家才爭先恐後地準備報告。如果在接近年底時間，如 11月或12月份左右完成了某一房産的過戶，應當立即預訂折舊减稅報告，以避開六月的申報高峰期。在某些情况下，也可以要求每月進行减稅申報，而不是等到財政年度結束時再來統一申報。因此，在稅收變化項列入折舊金額是有所幫助的。

  • 小件物品與低價值物品組合

儘管前面講過折舊减稅是根據您擁有房産所有權的時間按比例來進行計算的，現在我要通過一個例子來說明不適用這一規則的特殊情况。

我們有一位悉尼的客戶，在去年的6月25日購買了一套位于 Chatswood 的單居室公寓。該房産修建于1999 年，購買價格爲 45萬澳元。但其减稅總額却超過了5000澳元，要記得這可只有 5 天的時間。

“這裏面有什麽隱情？”也許有人會問。但是，這裏面沒有隱情。可以在短時間內申報這麽高額的减稅是由于對歸爲裝置和設備類的物品進行了一次性抵稅與小額組合。

“小件物品”（價值小于等于 300 澳元）與“小額組合物品”（總額不超過 1000 澳元）的成本不能按比例進行折舊，但可以一次性抵稅。無論擁有房産的時間是1天，還是 365 天，都可以申報這些物品的最高减稅金額。申報這些小件物品或低價值組合物品與房産的建造年限無關。任何年限的房産，其中的裝置和設備都可以享受折舊减稅。

俗話說：“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”，所以應當儘快地抵扣這些項目。

如果是共同業主該怎麽辦？ 例如，某公寓樓的業主共同花費2000 澳元購買了一個車庫門的電動馬達。如果整座大樓有 50 個單元，那麽業主支付的比例爲 40 澳元。您可以直接申報 40 澳元，因爲您所支付的金額小于 300 澳元。由于所支付的金額小于300 澳元，您還可以一次性抵稅。

另一個訣竅是購買折舊速度較快的物品。價值介于 300 澳元至1000澳元的物品屬于小額組合類物品，其可以適用較高的折舊率。一台價值1200的電視可以獲得 20%的减稅，而一台價值 950 澳元的電視可以按 37.5% 的比例享受每年减稅。

大小不是問題的關鍵！

大幷不總意味著是最好的。但在涉及到折舊减稅報告時，要確保花小錢獲大利！

有的折舊减稅報告只會申報一年的折舊。這意味著從第二年開始，業主需要親自計算申報金額。另，要確保您的報告至少在 20 年內有效，如果是全新的房産，其報告應當涵蓋 40 年的時間。

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或訪問Washington Brown首頁http://www.washingtonbrown.com.au/瞭解更多澳洲房産折舊减稅信息

澳洲房產投資之澳洲學區大盤點

越來越多的國人奔赴澳洲置業，最近，悉尼房價監測機構發現，受學區房熱潮影響，去年悉尼房價增長了14.5%，其中8個有較好學區房的地區房價漲幅超過30%。澳洲學區房銷售如此火爆，下面居外為大家介紹部分澳洲學區房地段：

一、位於華人的熱門區域的Epping

該區交通方便，設施齊全，周圍名校眾多，包括WestEpping公立學校，Epping公立小學，Eastwood公立學校，Epping男子高中，James Ruse農業高中，Macquarie大學，西悉尼大學Parramatta校區等。該區擁有同樣質量上乘的托兒所和幼兒園。Macquarie是繼悉尼 CBD、North Sydney、Parramatta之後的第4個就業率最高的學區房地區。據統計這裡吸納了將近4萬個工作崗位，就業機會的不斷增多。Epping學區房每年至少5%-6%的租金回報，因此無論自住或者投資都是很好的學區房購置地區。

二、悉尼Carlingford卡靈福

Carlingford以教育出名，區內7所小學，最差的Carlingford public在NSW排名188，比很多區最好的學校都好;Carlingford West PS是公立小學前5名。另外一個公立小學Murray Farm PS是在NSW公校裡排到前10名。Carlingford High School最近2年突飛猛進，已經穩定在在公立非精英裡第4名的位置。James Ruse則是連續10多年全澳第1的精英中學。另外1所公校Cumberland High School大約在1000所中學排在150-200名左右。2011-2017年將建成Epping-Parramatta的鐵路線，火車通了以後，Carlingford到麥考瑞大學只有2站，到西悉尼大學只有3站。

三、悉尼西北城區Macquarie Park

擁有悉尼硅谷之稱，與麥格理大學只相距10分鐘步程的MacquariePark，是悉尼的高科技之城與高就業率之地。麥格理大學是澳洲最具規模的大學之一，占地126公頃。Macquarie Park附近亦有多所中小學，包括位於Eastwood的公立男子中學Epping Boys School、公立小學Kent Road Public School和Eastwood Heights Public School，以及位處在Marsfield的天主教小學St Anthony’s School。Macquarie Park不僅鄰近著名的麥考瑞大學，而且許多著名的國際大公司也紛紛把澳洲總部設在了這裡。在2008年正式通行的Epping（艾平）到 Chatswood（車士活）的火車線就設有Macquarie Park站，到達Chatswood只需要12分鐘，到達悉尼CBD只需要17分鐘。

悉尼8個好學區的房價漲幅超過30%

四、墨爾本東南區的Glen Waverley

擁有大量的學校以及教育機構。Holmesglen Institute of TAFE和Wesley College這兩所赫赫有名的學院均在Glen Waverley有分校。高中方面有Brentwood Secondary College，Glen Waverley Secondary College和Highvale Secondary College。小學有Glendal Primary School，Mount View Primary School，Glen Waverley Primary School，Glen Waverley South Primary School，Highvale Primary School和Camelot Rise Primary School。

五、古典優雅的Balwyn

不論是本地生或是留學生，墨爾本Balwyn High的口碑以及師資，生源優勢是其他區域無法匹敵的。其周圍有兩所學校Deepdene State School和Balwyn High School，設有嚴格入學選拔考試的高等學府。而進入這些學校學習的方法，除了通過入學考試，不然就是住在境內。與Balywn毗鄰的 BalwynNorth有5所小學Greythorn，BalwynNorth，Bellevue，Boroondara Park還有St.Bede’s。

六、傳統富人區Balwyn North

到墨爾本CBD中央商務區經East Link開車需20分鐘、乘電車需37分鐘。周圍學校包括6所小學和1所中學，特別是遠近聞名的Balwyn高中，讓很多墨爾本當地和海外富豪的家長都為之心動。

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澳洲房價有泡沫？專家：問題只在悉尼

據《澳洲人報》的報道，有專家指出，澳洲房價飆升及其可能對家庭、銀行和總體經濟造成的不穩定性感到絕望依舊是本土經濟故事中的中心部分。

相同的問題反復被提出。是否存在房地產泡沫？如果貸款幾百萬豪賭沒完沒了市場收益的地產投資者不受到約束的話，會出現什麼情況？回顧一下以2007-08年度全球金融危機為高潮的國際地產市場讓步及經濟衰退，澳洲是否會重現這一情景？

是時候重新考慮並再度校准問題的程度及其對貨幣政策的意義了。從最新的房價增長數據來看，可以認為不存在全國房價問題。如果確實存在問題，也幾乎只是悉尼的問題。CoreLogic RP Data的數據顯示，在截至3月的一年裡，全國房價增幅為適中的7.4%，是2013年9月以來的最低值。期間，悉尼的增幅高達13.9%，但墨爾本、珀斯及布裡斯班分別為5.6%、-0.1%及2.7%。CoreLogic RP Data的研究主管洛裡斯（Tim Lawless）說：“悉尼的增長趨勢似乎與其它首府城市的脫節了。”
 
如果悉尼是唯一一個“問題兒童”，這應當能緩和金融市場及經濟師評估住宅市場相關風險的方式，起碼能改變關於澳儲行（RBA）中期內會不會調整利率的想法。如果只是占據全國20%現有住宅的悉尼有問題，必須讓澳儲行有更多自由來下調利率。澳儲行周二可能將官方現鈔利率從2.25%下調至再創新低的2%。
 
從悉尼港（Sydney Harbour）到往西約50公裡開外的藍山區（Blue Mountains），悉尼市是澳洲最大的都市圈，是本土金融中心，是成功將不同文化聚集在一起的大熔爐。當地吸引了社會經濟中的各個階層。作為澳洲的門戶，悉尼是國家的世界級城市，住宅的競爭可能很激烈，因而價格會比其它首府城市的高。無疑，悉尼目前的情況只不過是2004年之前住宅活動長時間不活躍過後的奮起直追。
 
期間，百年一遇的資源業繁榮開始閃耀，令資源和資本流向西澳的鐵礦石及天然氣項目。柏斯房價飆升至比肩悉尼的水平，2007年幾乎一致。
 
在繁榮末期，傳統的東西部房價差異再度得到體現。悉尼重返榜首，珀斯則在鐵礦石價格本周跌至十年低位，新投資因中國經濟增速放緩而干涸的情況下苦苦掙扎。因此，全國房產市場目前的狀況並不是沒有意義的。從某種角度來講，這是重返常態，因此應當被視為不那麼陰險的現像，而非可能搞砸經濟的怪物。再考慮到創新低的利率、不斷貶值的澳元及渴望把家安在靠近更好學校的中國富人，悉尼無疑會產生市場壓力，房價會攀升。
 
房價泡沫被指是悉尼，而非全澳的問題
德意志銀行（Deutsche Bank）的澳洲首席經濟師博伊頓（Adam Boyton）說：“在悉尼以外的地區，房價其實沒怎麼漲。2004年過後的10年裡，悉尼房價增幅低於通脹率。若在2004年上一次高峰時買了一棟獨立屋，去年某個時刻算上通脹率後才能回本。”澳儲行內部對房價的擔憂集中在銀行借貸標准而非價格走勢。這令房價降溫的重任落在了銀行監管部門的肩上，而非只有利率這種生硬手段的央行。
 
只有時間才能證明，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）是否成功拉回借給地產投機者的部分過度貸款。澳洲房產投資者在新房貸中的占比將近一半。審慎監管局已表示做好准備來嚴肅處理不希望改進借貸標准的銀行。
 
博伊頓指出，對最適合宏觀經濟政策的國家而言，悉尼房價問題是不顯眼的，不應當阻礙會讓總體經濟受益的降息。他聲稱貨幣政策必須以整體經濟為大前提來制定。因此，意識到房價問題主要集中在悉尼的話，澳洲經濟前景可以變得稍微清晰一些。不幸的是，這並未帶來多少歡呼聲。
 
本土經濟正受到商品價格狂跌的衝擊，澳元價格依舊過高，信心正在削弱，澳儲行似乎更可能下調經濟增長預期。按當前的預期來講，失業的壓力還得過段時間才能解除。去年澳洲經濟增幅為2.5%，這不足以應對已達到十多年來最高峰的失業率。
 
澳儲行近期的公文表明它傾向於進一步降息，不怕下調利率更可能導致刺激全國房價增長。在通脹率平穩的情況下，澳儲行有降息的空間。金融市場已預計今年還會有兩三次降息。在澳洲經濟走向所謂投資懸崖，即大型天然氣工程結束而資源項目投資進入末期的情況下，這並非沒有可能。隨著明年翻過這個懸崖，澳儲行希望其它經濟領域能挑大梁。
 

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