澳洲房价 – Page 24

房租不賺錢沒關系資產升值就好！澳洲房產投資勿因小失大

對澳洲房產投資者來說，關鍵的吸引力是資產增值

在澳洲對許多買投資房出租的人們來說，他們的租金收入遠遠抵不上他們購房貸款所需償還的利息。也就是說，他們在賠錢。但他們並不擔心，因為他們滿懷信心，認為房產多少年之後一定大幅度增值。

例如在墨爾本和布裡斯本擁有三處出租公寓房的人說，在十年裡每一處房產帶來了3萬澳元的損失，但是房產價值卻增長了20萬澳元。

這只是澳洲幾百萬名房地產投資者中的一個例子。他們斷定澳洲房地產持續增值，因此承受著損失也買房投資，他們的投資舉動導致了澳洲債務水平的空前高漲。而且，他們也面臨很大的風險，如果利率上調或者房地產價格下降，他們的處境就會很艱難。

問題是，關於房價上漲的假設是否合乎實際？有很多人認為是，也有很多人認為否。

根據澳洲統計局的最新數據顯示，去年10月份，在所有的抵押貸款中，投資者的貸款額占了51%，而一年前這一份額是46%。根據澳洲儲備銀行的數據，在去年9月，澳洲的債務水平達到了一家一戶可支配的年收入的153%。

2014年9月份時，儲備銀行警告道，購買投資房的人數相對於購買自住房的人數的增多，可能是一種“投機過度的標志”。

隨著澳洲主要城市房價的創記錄飆升，其部份是由於澳洲2.5%的低利率，越來越多的澳洲人在買房。

“對投資者來說，關鍵的吸引力是資產增值”，悉尼的房地產研究機構Domain集團的高級經濟師威爾森（Andrew Wilson）說，“過去12個月裡，進入房地產業的投資者人數幾乎創下了歷史記錄，這不令人驚奇。”

隨著澳洲房產投資者擁有的房產數量在增加，首次購房者們所能負擔得起的房產也就越來越少。根據統計局的數據，去年10月，首次購房者舉債的貸款額只占貸款總額的11.6%。

根據國際貨幣基金的數據，就房價與收入水平相比而言，澳洲是世界上僅次於比利時的房價最高的國家。

“2014年，在澳洲所有的省會城市，房租升高了1.8%，這是十年來升幅最小的一年，”房地產數據機構CoreLogic說。

第四季度，廣告的租金中位價沒有出現變化，獨立房租金中位價一周430澳元，公寓房是410澳元。

據澳洲稅務局的最新數據，截止到2012年6月30日，總計約130萬澳洲人，即所有投資者中的三分之二，其澳洲出租房產給他們帶來的是虧損。這比兩年前增加了7.5%。他們蒙受的損失總額為138億澳元。在2012財政年度，其余的那三分之一人，獲得了總計59億澳元的收入。

澳洲的稅收政策為投資蒙受損失者提供了少交稅的好處，這在鼓勵著他們買房投資。

上個月發布的由澳洲政府委托所作的一份報告說:“投資房產所獲得稅務待遇，在鼓勵人們竭力投資及投機投資”。報告稱，房地產是澳洲財政系統與澳洲經濟的一個潛在的風險之源。報告建議政府考慮改變有關稅收政策。

澳洲審核監管局去年12月敦促銀行把貸款增長速度限制在每年10%之內。而2014年，這個目標在11月30日就已經突破了。

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降息傳言和澳元貶值助澳洲房產價格續漲

據新聞有限公司網站報道，在年初經歷了一個緩慢的開局後，澳洲各地房價開始往上攀升。

澳元彙率走低意味著海外買家能在澳洲買入更多房產

CoreLogic RP Data市場指數顯示，截至1月24日的7天內，內陸州府城市房價悉數上提。房價在去年底經歷增長放緩後，如今大有重拾增長動力的勢頭。

在9月初至12月中的關鍵銷售季中，這項衡量澳洲房價的市場指數上漲了1.4%，低於2013年同期增幅3.9%。但進入2015年以來，該指數已經上漲1%，幾乎與去年同期增幅持平。

幾大因素導致澳洲房地產市場受提振，針對降息推測的言論再度浮現是其中之一，沒有什麼比低利息更能鼓勵澳洲房產買家入手。不論澳聯儲（RBA）最終是否宣布降息，喋喋不休的降息傳言都將對澳洲房地產市場產生支撐作用。而最近公布的強勢就業增長數據可能意味著降息機會不大。

澳元彙率走低是另一個給房地產市場注入強身針的因素。國民銀行（NAB）公布的房地產市場季度調查顯示，15%的新屋購買者和9%的二手房購買者來自海外。澳元貶值意味著海外買家們的人民幣、林吉特、英鎊和美元更有價值，能買入更多澳洲房產。

澳聯儲去年12月初在一封措辭強硬的信件中向各大銀行發出警告，稱澳洲審慎監管局（APRA）將特別關注存在憂慮的特殊領域。如果風險放貸行為持續，監管局將進一步采取監督行動。但這種監管行動僅限於澳洲境內的澳洲機構放貸行為。來自其他國家源源不斷的現金流並不在監管局權限範圍內。

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西澳房市命懸礦產業澳洲房價將步入修正期

資源業失業率大增給西澳房市構成壓力

資產管理公司 Alliance Bernstein認為澳洲房地產繁榮即將步入冷靜期，房價有機會在未來1年中進行修正。

該公司亞太地區高級經濟學家布魯騰（Guy Bruten）表示，悉尼房價在過去2年中大幅攀升30%，但澳洲房地產市場的高漲期很有可能在未來數月發生改變。

布魯騰的觀點與許多暗示澳洲房市勢頭減弱的經濟學家不謀而合。他在一份客戶報告中寫道，盡管上周公布的勞動力市場數據優於預期，但大宗商品價格暴跌的“陰雲”依然籠罩著澳洲經濟前景。

布魯騰說：“雖然澳洲統計局（Australian Bureau of Statistic）數據顯示12月新增職位數量達3.7萬個，失業率降至6.1%，但因為這些數據而狂喜顯然是不智的。不斷惡化的礦業制和造業預示著近期正面經濟數據不具備可持續性。更確切來說，由於油價和液態天然氣價格息息相關，油價大跌將導致液態天然氣利潤縮減。而澳洲液態天然氣出口市場跌價將進一步打擊就業市場。”

布魯騰表示，油價給就業市場帶來的壓力將轉移至房地產領域。西澳房地產市場已經出現明顯的放緩現像。“在經歷礦業繁榮潮以後，珀斯房市表現一直比悉尼差。在後大宗商品繁榮時期，房價下跌也許是下一個修正階段的明確風險。”

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澳洲房價直逼世界最貴惠譽預計還會升

惠譽預計澳洲房產價格會居高不下

主要評級機構——惠譽國際評級（Fitch Ratings）預測，隨著房價臨近澳洲人“負擔能力的上限”，澳洲房價增長會放緩，預計今年澳洲住宅價格增長4%，低於2014年的7%左右。

據澳洲廣播公司報導，在其2015年全球住房和抵押貸款前景報告中，通過比較租金與收入水平，惠譽發現澳洲住房在22個國家中是第三昂貴的。報告指出：“幾乎所有澳洲房地產指標仍是最昂貴的。”

伴隨GDP近25年的持續增長，創記錄的低利率和穩定的失業率，惠譽預計澳洲房產價格會居高不下，在房價穩定前，負擔能力在短期內可能會略有惡化，因房價已接近澳洲人承負能力的上限。

惠譽指出，自1997年以來，澳洲在所有國家中房產價格增長最強，增長近390%。盡管如此，惠譽預測2015年澳洲房價增長4%，排在南非和巴西的後面，居全球第三，這兩國總體通貨膨脹率要高得多。

此外，從2007年以來，澳洲新增抵押貸款增長水平最高。然而惠譽表示，澳洲抵押貸款提前償還水平也是最高的。

澳洲房地產持續下降的一個領域是房屋物主率，已從2000年的70.7%下降到67.5%，盡管這是一個在大多數發達國家已經觀察到趨勢。隨著物主率持續下降，似乎住房供應終於開始與需求相匹配。

看來在最壞的情況下，澳洲的住房短缺問題不會惡化，在最好的情況下，它將改善，惠譽預測房屋建設的繼續激增會跟上人口的強勁增長（主要是由於移民進入）。

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澳洲房價你高攀得起嗎？悉尼房價全球第三貴

澳洲擁有全球最多的昂貴房地產市場。不但如此，Demographia公司公布的第11份《全球住房負擔能力調查》如今顯示悉尼房價屬於全球第3貴。

這個令人難以置信的榜單覆蓋了9個國家地區378個城市地區房地產市場，當中包括澳洲、加拿大、中國、愛爾蘭、日本、新西蘭、新加坡、英國和美國。

這份全球性住房調查報告的統計者利用“房價收入比”衡量住房可負擔能力水平。房價收入比則用一個城市的中位房價除以中等家庭年收入總值而得出。

作為世界上房價第3貴的城市，悉尼本年房價收入比為9.8%，高於去年的數值9。這也是悉尼在Demographia公司公布調查報告11年以來，最差的住房可負擔能力評級。

其他國家在住房可負擔能力評級方面也差強人意。澳洲有33個“極度負擔不起”房地產市場，在所有受訪國家中數量最多。在每年的調查報告中，澳洲5大州府城市的房地產市場均被視為“極度負擔不起”。

墨爾本市場的住房可負擔能力也出現惡化，其房價收入比如今為8.7，高於2013年的8.3。這個維州州府城市的房價在86個主要市場中屬於第6貴。阿德萊德、珀斯和布裡斯班的住房可負擔能力也同樣變差。

2014年住房可負擔能力最強的主要都市地區在美國，房價收入比為3.6，屬於“中度負擔不起”。加拿大和愛爾蘭房地產市場被評為“嚴重負擔不起”，房價收入比均為4.3。此外，日本的房價收入比為4.4、英國為4.7，而新加坡為5.0。

在所有378個房地產市場中，屬於負擔得起的市場共有98個，其中88個在美國、5個在加拿大、3個在愛爾蘭，還有2個史無前例地出現在澳洲。其中一個位於西澳Pilbara地區Karratha小鎮，房價收入比為2.6。另一個是西澳的Kalgoorlie小鎮，房價收入比為2.8。

悉尼房價收入比為9.8%，屬於全球第3難負擔

全球10個可負擔能力最差的房地產市場：

中國香港
溫哥華
悉尼
三藩市
聖何塞
墨爾本
倫敦
聖地亞哥
奧克蘭
洛杉磯

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經濟逆風吹冷房市今年澳洲房價長得慢

澳洲房地產數據CoreLogic RP Data 的分析師庫舍（Cameron Kusher）分析了2015年澳洲房地產市場的走勢。他從失業率、官方加強對貸款的監管、家庭收入情況、消費者情緒、彙率、利率等方面得出結論，在2015年，澳洲房產價值的增長將繼續，但比2014年緩慢。

庫舍表示，澳洲各省會城市的房地產市場合在一起來看，在2014年的前11個月裡，價值上漲了7.0%。在整個2013年，所有省會城市的房產價值增加了9.8%。這表明整個2014年的增長幅度將低於2013年。以年增長率來說，省會城市合計的增長率，其最高峰出現在2014年4月，為11.5%，而到2014年11月，年增長率已經降到了8.5%。

2015年澳洲房價的增長將繼續，但比2014年緩慢

步入2015年，預計房地產市場將出現又一年的房地產價值上漲，但其幅度不會像2013或2014年那樣。此外，還會有許多其它的逆風因素值得觀察，或許會使房地產市場受到影響。

失業率

2014年11月，全澳的失業率是6.3%，這是自2002年以來的最高水平。澳洲政府12月中旬發布的半年經濟與金融更新報告預測，本財政年度與下一財政年度失業率將為6.5%。

不僅失業率值得關注。在過去的一年裡，就業主要是半職工作。在2014年11月，就業不足率上升到了8.6%，創下了最高記錄。許多做半職工作的人希望能工作更長的時間，或者成為全職工作。

這樣高的失業率，而就業不足情況在加劇的情況，很可能會影響到房地產市場的需求。如果人們覺得自己的工作無保障，他們可能更不會下決心去買房子。如果工作不飽滿，他們可能也買不起房子。

購房貸款的強化監管

去年12月初，澳洲審慎監管局給所有的貸款機構寫信，說將采取進一步措施強化標准，保障貸款作業的健康運作。

盡管信中沒有說將采取什麼樣的宏觀調控辦法，但說明了要加強對貸款作業的監督。具體說來，主要是針對如下幾個方面。

一是對高風險貸款的監控。如對於收入來說貸款額過高、對於房地產估價值來說貸款額過高、對於自住型房產只還利息的時期過長等的，這些都是審慎監管局重點關注的方面。

二是對澳洲房產投資貸款的監控。投資購房貸款增長迅猛，這是風險升高的一個關鍵標志。審慎監管局表示，投資購房貸款一年以10%的速度增長標志著風險的增高。

三是對償還能力的評估。審查監管局的觀點是，拿償還能力來說，貸款要留有余地，貸款額應該比評估的償還能力低2%。

審查監管局的這種做法很可能會對居住型房產市場造成影響。首先，在過去兩年裡非常強勁的投資購房需求的增長會受到某些遏制。其次，一些財務上竭盡全力不留余地進入房產市場的人可能會發現他們很難貸到款。

家庭收入的增長

在截至2014年11月的前12個月裡，房產價值上漲了8.5%，但家庭實際收入只增加了0.8%。人們在想，房產價值以超過家庭收入的增長，能維持多長時間？

在截至2014年9月的前10年間，澳洲房價表面上看上漲了52.4%，家庭實際收入的增加是36.4%。這兩個數字差別不很大。然而房產價值的實際上漲其實比家庭收入漲幅還低一些。這樣看來，目前已稍微慢下來一些的房產價值高增長速度，不可能在家庭收入漲幅不高的情況下能來維持購房。

消費者情緒

根據西太平洋銀行墨爾本研究所對消費者情緒的月度計量，消費者已經連續十個月持悲觀態度。自2008至2009全球金融危機最盛之時以來，消費者們還從未如此悲觀過。

他們的數據顯示，當被問及什麼是存錢的最佳方式時，被調查者中有40.3%選擇存入銀行。這是自2012年9月以來最高的數字。在過去15年裡，被調查者們選擇存銀行的比例平均是27.5%，這反映了消費者們的不安，特別是當你聯想到目前在官方利率只有區區2.5%的情況下，把錢存入銀行其實幾乎掙不到什麼利息，那麼你就會想像這種不安情緒是多麼的令人擔憂。

消費者情緒與房地產市場的需求密切相關。如果消費者們對經濟總體形勢缺乏信心，那麼他們更不可能去下決心購買大宗物品，比如不會去開一個新的抵押貸款來買房。

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2015年澳洲房產投資「黑點」真的是首都堪培拉嗎？

堪培拉是2014年澳洲唯一房價回落的大城市

RP Data 12月份澳洲房價指數還顯示，在2014年額最後一個季度中，堪培拉的居住價值數值下滑了3.4％。

澳洲房地產數據公司RP Data公布的去年12月份房價指數（CoreLogic Home Value Index）顯示，堪培拉的房價在2014年再度滑落，這是該城市連續第二年房價下滑，也是各大城市中唯一記錄房價負增長的城市。

RP Data 12月份房價指數還顯示，在2014年額最後一個季度中，堪培拉的居住價值數值下滑了3.4％，是所有大城市中表現最差的。而同期，珀斯、悉尼和布裡斯班都取得了各自最大季度漲幅，分別上漲了2.8％、2.3％和1.8％。

根據澳洲房產監察的數據，堪培拉也是唯一在2013年記錄房價下跌的大城市。最新的報告顯示，堪培拉的房價在2014年下降了0.6％。

RP Data的高級研究分析師庫舍爾（Cameron Kusher ）說：“盡管大多數城市呈現正增長，但在澳洲首都城市的住房市場上，整體的年資本收益率持續放緩。”

在上季度中，堪培拉的套房價值下跌最狠，為4.2％；獨立房價值下跌了3.4％。在去年的第四季度中，堪培拉的住房中位價格雖然比冬季的51萬澳元有微幅上漲，但基本維持在52萬澳元。

壞的消息是2015年這種情況不會有所好轉。RP Data房價指數調查的負責人勞利斯（Tim Lawless）認為，堪培拉房產市場價格放緩的狀況預計將持續下去。

在去年的12個月中，全澳洲房價上漲速度均有所放緩，至7.9％。

勞利斯表示，蓬勃發展的澳洲房產市場熱潮正在減退，今年人們應該看到房價上漲放緩會“進一步持續”。悉尼和墨爾本在目前的房價上漲階段一直是資本收益的佼佼者，但與去年同期相比上漲速度會放緩。而布裡斯班、阿德雷德和霍巴特在未來的一年可能會有更強的表現，值得關注。

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2015澳洲房價漲幅料減半今年最高或只升4％

根據一家全球評級機構的預測，澳洲將引領亞太的房市，進入增長幅度逐漸放緩的階段。預計澳大利亞房價的漲幅將在2015年繼續下滑。

今年墨爾本房價的漲幅預計將放緩至3-4%

雖然澳洲是全球房價最昂貴的地方之一，但根據惠譽國際評級（Fitch Ratings）的一份最新報告，今年的房價漲幅料將只有4%，相比2014年的7%，降幅顯著。

這樣的結果對於澳洲苦苦掙扎的置業者而言想必並不會太出人意料，因為在過去18個月裡暴漲了15%後，澳洲的房價已經接近於澳人負擔能力的上限了。

對於珀斯的潛在置業者而言，這樣的新聞尤其受歡迎。在2015年，當地的房價漲幅將隨著礦業潮的平息而回歸正常趨勢。在悉尼和墨爾本，投資者的入市導致房價漲幅高過其他城市，但是今年它們的漲幅預計也將放緩至3-4%。

不過根據惠譽的預測，雖然數據顯示澳洲的房市正在逐漸地降溫，但房價不僅或將保持在高位，而且可負擔性也有可能進一步惡化。在悉尼和墨爾本，房價的漲幅料將繼續超過收入的漲幅，因此，相比於買房，租房仍是更吸引人的選擇。

由於澳洲房產可負擔性承受著這樣的壓力，因此，澳洲的房屋所有權水平從2000年的70.7%降至2012年的67.5%，而且，由於投資者活動在2014年有所增加，這一下降趨勢料將繼續持續下去。投資者申請的貸款目前在所有的新增貸款中占據50%的比例。

這份報告證實了首置業者的說法，即他們被不差錢的投資者擠出了房市。澳洲統計局（ABS）的數據也顯示，在2014年，首置業者在房市中所占的比例跌至歷史低點11.8%。

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逾九成澳洲業主賣房獲利 08年前入手澳洲房價漲一倍

數據顯示超過九成澳洲業主賣房可獲利

澳大利亞超過九成房屋在轉售後可以獲利，但這主要取決於業主持有房子的時間。

CoreLogic RP Data的最新《付出與收獲》（Pain and Gain）報告顯示，2014年第三季度銷售的澳洲房產中，只有9.3%的售價低於入手價，這些房屋平均虧損62,246元。

其余房子的售價都能高過原始購入價，平均總增益為223,870澳元，總增益比原始價格高135億。但業主的盈利水平有巨大差別，具體取決於房產的持有時間。

2008年以前買入的近半數業主都看見他們的澳洲房價至少漲了一倍，而2008年後入手的業主只有4.1%的人能看見如此大的增益。

比較近期才入手的買家中，超過五成人轉售房產後盈利不足25%，超過15%的人蒙受虧損，而2008年前買房的人只有大約5%有虧損。

CoreLogic稱虧損房產的平均持有時間是5.7年，而盈利房產的平均持有時間是9.9年。如果您想讓您的房產增值一倍，那麼統計數據告訴您，您可能要持有它16.8年。

悉尼虧損率最低

各地區的盈虧前景亦有巨大差別。首府城市賣房獲利一倍或更高的業主比例依然較高，堪培拉有25.7%，珀斯有37%，但虧損的差別則比較大。

去年第三季度虧損的悉尼業主只有2.6%，但候巴特有近16%業主的賣房價格都低於入手價。其他城市的虧損率分別是：珀斯6%、墨爾本6.5%、阿德萊德9.5%、達爾文9.6%、布裡斯班11%、堪培拉12.2%。

但是報告指出，珀斯、達爾文和堪培拉的虧損交易出現上升趨勢，反映了這些城市的房市正在變弱。

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澳洲房產投資者或先吞賠本苦果資本增長讓你笑到最後

澳洲房產投資者Maureen Pound稱，雖然她在墨爾本和布裡斯本的3套出租公寓都賠錢了，但她並未因此感到擔憂。她認為未來的澳洲房價必將上漲，屆時她就將連本帶利地收回投資了。

這名住在墨爾本、現年46歲的企業管理顧問稱：“我的房子可能在10年裡會損失掉3萬元，但它事實上已經漲了20萬元。”

Pound是逾百萬名須掏錢填補房貸與租金收入差額的澳洲房東之一。他們所押的房價將繼續上漲的賭注正在導致創紀錄的債務水平，並讓房產投資者更易受到利率提漲和房價下滑的影響。

悉尼Digital Finance Analytics的調研總監Martin North稱：“問題在於，對於房價的假設是否是現實的？在我看來，回答是否定的。”

根據澳洲統計局（ABS）的數據，在去年10月份的新房貸中，投資者占到了創紀錄的51%，比前一年同期的46%高出許多。澳洲儲行的數據則顯示，在去年9月份，澳人所背負的債務已經是家庭可支配年收入的153%。儲行在去年9月份曾發出警告，越來越多的澳人買房出租的行為或許是“投機過度的一種跡像”。

根據CoreLogic Inc的數據，在澳洲主要城市的房價攀至紀錄高點之時，房東們購買了更多的房產。去年，他們所購房產增加了7.9%，而在截至2011年的10年裡，這一數據則是翻番。

儲行為刺激澳洲經濟而讓利率保持在2.5%的歷史低點是這種置業行為的推動因素之一，因為這讓放貸人將平均的基准可變利率下調至2009年以來的最低點——5.95%。悉尼調研機構Domain Group的資深經濟學家Andrew Wilson稱：“投資者所想要的就是資本增長。毫無疑問，在過去12個月裡，已有創紀錄的投資者進入房市。”

就在房東們增加手中持有的澳洲房產數量之時，能夠負擔得起當前房價的首置業者則越來越少。根據ABS的數據，在去年10月份，他們在房貸總額中所占的比例低至11.6%。

根據國際貨幣基金組織（IMF）的報告，澳洲是全球溢價水平最高的國家之一，僅次於比利時。

而CoreLogic的數據則顯示，澳洲各州府城市的租金在2014年僅漲了1.8%，這是逾10年以來的最低漲幅。在去年的最後一個季度，租金的中位價幾乎沒有改變：獨立屋的周租仍為430元，公寓的周租也保持在410元的位置。

澳洲的很多房產投資者去年都虧本了

根據澳洲稅務局（ATO）的最新數據，在截至2012年6月30日的一年中，約130萬名澳洲人——約占房產投資者的三分之二——的出租房賠本了，比兩年前的數據高了7.5%。他們總共損失了約138億元。在2012財年，余下的三分之一房產投資者賺了59億元。

但澳洲的負扣稅政策卻讓房東不必忍受太大的賠本痛苦，因此他們並不會因為手頭的房產賠本而停止買房。房產投資者可以就租賃房產的各項成本，包括利息、超出收入申請退稅。

去年12月，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）已經敦促各大銀行將租賃房產的借貸漲幅限制在一年10%以內。而根據儲行於12月31日發布的數據，去年截至11月30日的漲幅就已經達到了10%。

Pound稱，稅收優惠是她在過去11年裡購買了3處投資房產的原因之一，而她自己現在卻仍是租房子住。她每個月總的租金收入為5525元，低於她的房貸還款額5600元，而且她還得負擔保險和其他的各項費用。Pound稱，她通過稅收減免來減少一些損失。她還表示，她的房產價值在過去10年裡已經翻番。她認為房價將會繼續漲。“當全球金融危機爆發時，所有進行其他類型投資的人都損失慘重，而我卻是笑到最後的那個。我已經從我的投資物業中獲得了利益，因此我感到很安心。”

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