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澳洲央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）称悉尼房价“生气勃勃”，但央行接下来可能会采取更多降息举措。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳联储（RBA）行长史蒂文斯昨夜在纽约发言时，再次重申他对悉尼房市泡沫的警告，称悉尼房价难以逃避“看起来过分旺盛”的局面。但他说必须找到一种可以平衡房市和其余经济的方法，而且澳联储董事会不能允许悉尼房市繁荣主导其对“真实经济”的考虑。

史蒂文斯还警告艾伯特政府“已经别无他选”，未来几年只能减慢恢复盈余的速度，称澳洲贸易条件的大幅下跌已经重创各州和联邦政府的财政收入。他说澳洲的经济还在努力适应150年以来最严重的贸易条件震动，其中资源和能源产业的投资大幅降低会“对需求造成严重的打击效果”。

在题为《世界经济和澳洲》的演讲中，史蒂文斯说世界各国政府都“过分依赖”货币政策来实现不可能的目标。

史蒂文斯说澳联储已经明确暗示愿意进一步降息，而且是否应该降息的问题“必须要摆在台面上”。他还说放松货币政策有助于刺激非矿业的发展，尤其是澳洲房地产行业，但他承认悉尼房市是一个隐忧。

“在我看来，流行的评论都太注重悉尼房价，太少注意澳洲剩余八成经济中更加迥异的趋势。那就是说明了一个难以逃避的结论，悉尼房价自2012年以来增长了三分之一，看起来非常有生气。

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在全澳大利亚各州和领地的经济排行中，新南威尔士州“带头大哥”的宝座似乎越来越稳当了。

根据最新的《各州状态报告》，不断增加的人口，健康的消费额，不断修建的房屋建筑，帮助新州连续第三个季度摘得澳大利亚经济表现最佳的桂冠。

这份报告是澳大利亚最大的银行联邦银行（Commonwealth Bank）股票交易分公司CommSec撰写的。报告揭示，新州在去年10月份经济发展超过矿业大州西澳大利亚。西澳曾经在矿业潮时期保持领先优势，现在位于新州和北领地之后。维州排在第四名，不过距离西澳的差距不大。塔州位于表现榜末。

这份CommSec的报告衡量了各州的经济发展、零售业开销、设备投资、失业率、建筑工程、人口增长、房屋信贷和修建等。最新的指标和该州10年的平均数据进行比较。

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据称，新州在人口增长、零售业贸易、房屋新建等方面排在第一名，在商业投资、房屋信贷方面排在第二，在建筑工程、失业率方面排在第四，在经济增长方面排在第五。新州最近经济发展的一个重大因素在于住房产业的势头。新州不断增加的人口，提振了房地产价格和对于新房的需求。

这份报告指出：“在过去的一个季度，新州通过房地产信贷和新房修建提振了经济排名，成为了全澳综合经济发展最强劲的地区。”报告还点到了新州较强的消费者信心和零售业生意。新州12月份季度的零售业交易额超过新州10年平均值17.1%。报告称，新州经济发展的远景是健康的。“新州经济受到房屋建筑和基础设施投资的支持。处于历史低位的利率和走弱的澳元，对于新州最近的经济改善都起到了关键的作用。

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澳人可能将不能利用投资澳洲房地产的损失抵扣收入税，近日澳大利亚社会服务委员会向政府提出建议，停止对于高薪澳人实施买投资房抵税的政策，这样每年可以帮助联邦政府节省10亿元。

随着澳大利亚税收白皮书的公布，澳大利亚社会服务委员会公布了一份报告，艾伯特（Abbott）政府限制“负扣税”体系下的投资房抵扣收入税政策，并减少资本利得税的优惠。这份报告称，负扣税的体系主要有利于有钱人。

澳大利亚税务局的数据显示，全国130万房东根据自己的收入申报了140亿元的税收损失，用于抵减收入税。

而澳大利亚社会服务委员会的这份报告说，几乎半数的“负扣税”抵税优惠，都给了收入最高的10%的澳人，他们的年收入超过10万元。报告还指出，有超过90%的投资者借贷都针对于已经有租客的房产，并不是新房，所以投资者仅仅提高了房价，而没有增加房屋的总体供应量。

报告说，这些大规模使用该税收体系的做法，不仅仅威胁了政府的公共收入，还威胁了税收系统的公平性。这种做法减少了投资的有效性，鼓励澳人为了避免缴税而投资，而不是用最少的风险获得最高的回报。它不利于稳定经济，很有可能造成后来经济衰退不景气的局面。

最近由前联邦银行（CBA）总裁穆雷（David Murray）进行的金融系统质询发现，税收优惠政策，比如“负扣税”体系和资本利得税优惠，鼓励家庭向银行借款，对于金融系统造成了风险。

他个人建议，政府将负扣税体系变成“中立”扣税体系，因此澳人就不会超过他们的能力去借贷。不过财政部长何基（Joe Hockey）说，这些税收政策的改变不太可能，尽管它们在最近的税收改革白皮书中被讨论过。

但澳大利亚社会服务委员会主席哥尔迪（Cassandra Goldie）说，在税收政策改革方面，她宁愿相信何基“没有什么不可能”的言论。

该机构的报告建议，2016年1月1日以前购买投资房产的，仍然适用于老政策，可以按照负扣税体系减税，直到他们出售这些房产。如果他们之后购买房产，就被算作是新投资者，他们必须按照新政策执行。该机构预测，此举能够在2016年至2017年帮助政府节省10亿元。

按照目前的政策，如果澳洲房产投资者买房后，支付的利息和其它成本，比如维护成本和费用等，高于收到的租金，那么这项投资就被算作是税收损失项目。这些损失将被从其它收入中抵扣，比如工资和其它投资等。

如果当年该投资房产出现了资本增值，也不会被计算在税收中，只会在房地产出售时再计算。

按照该机构的报告建议，投资发生的损失只能被抵减所投资的项目，所有每一年产生的损失将一直累积到投资者出现盈利。因此如果一个投资者买房，可能最初几年会产生损失，但随后几年随着利息减少，租金上涨可能会产生盈利，或者房产被出售时这些损失将用于减少资本利得。

1985年霍克（Hawke）政府也实施过这样的政策，导致房产在某些大城市下跌。不过，哥尔迪说，并不定采取这个政策就会导致房价下跌，从而毁掉整个房地产业。

报告还提出，要降低目前50%的资本利得税优惠，称这一折扣比例过高。

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随着全澳洲房地产热潮的持续，急于在澳洲购房的人们在房产上市仅三周时间就将其买到自己的名下。

据澳洲房地产网站报导，在全澳范围内，房地产从上市到出售历时天数最短的前30个市郊都在新州。悉尼西北区的Cherrybrook、Naremburn、Queenscliff，以及Sutherland的Jannali市郊，在全澳房地产出售最快的市郊排名榜上并列第一。所有这四个市郊在2015年2月至3月之间，从上市到售出的平均天数的记录只有21天。

澳洲房地产网站的数据是通过一栋房产在该网站上上市首日到最后一天的天数之差进行计算的。这个结果只包括那些记录至少有60笔房产交易的市郊。

尽管新州在这份排行榜上明显拔得头筹，但维州的房地产市场也并未落后多少，有五个市郊的房产出售的速度也非常快。这五个市郊有Armadale、Carlton North、 Clifton Hill、Ivanhoe East 和 Malvern。据悉上市到出售的平均天数为26天。

在各州份的售房最快市郊的排名中，北部行政区的房产出售花费的时间最长，即使是在该行政区房产出售最快市郊排行第一的Leanyer，其房产出售的平均天数也需要76天。

BresicWhitne房地产公司的总裁惠特尼（Shannan Whitney）称，房产出售所需时间短意味着这是一个卖方市场。他认为，市场状况是购房者需求的结果以及买卖双方急于交易的结果。

“当市场好的时候，可以从许多方面反映出急迫性，你往往会发现拍卖的房产变得越来越少了，”他说。

他称，由于房产出售的过程变得更快，卖家们不会采用拍卖，因为买家为了从市场上获得预期的房产会被迫接受该房的价格。

惠特尼还表示，房地产经纪在2015年的开始之时已看到了房地产市场复苏的步伐。“鉴于去年年底的势头，我们预计2015年将是这样开始。”

惠特尼敦促在澳洲房产市场上，买家在购房过程中要务实。“这一点非常重要，因为它确实需要一定的决断力和耐心。我会提醒购房者注意他们想要的是什么样的结局。你在卖方市场中仍然可以做出正确的决定。”

同时，他也告诫卖家要实际地对待房产价格，了解自己的房产在其特定市场中的情况。

各州份房屋上市出售所需时间最短的五个区

新州：

• Cherrybrook
• Jannali
• Naremburn
• Queenscliff
• Beacon Hill

维州：

• Armadale
• Carlton North
• Clifton Hill
• Ivanhoe East
• Malvern

首都行政区：

• O’Connor
• Dunlop
• Harrison
• Kambah
• Macgregor

南澳：

• Fullarton
• Tranmere
• Parkside
• Rostrevor
• Lockleys

西澳：

• Forrestfield
• Coolbellup
• South Lake
• High Wycombe
• Seville Grove

塔州：

• Lenah Valley
• West Hobart
• South Hobart
• Sandy Bay
• Moonah

昆州：

• Centenary Heights
• Brinsmead
• Browns Plains
• Glenvale
• Harristown

北部行政区： 

• Leanyer
• Gillen
• Katherine
• Stuart Park
• Rosebery

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悉尼上3月28日周六一些地区的拍卖出成交率达到90%以上，创悉尼最高成交率和最多一日拍卖记录。总计成交额超过10亿澳元。

据悉尼晨锋报房地产网报导，3月28日总价超过10亿澳元的1128个悉尼房产被拍卖易手，一点也不受选举日的影响。

澳洲房地产集团（Domain Group）的资深经济师威尔森（Andrew Wilson）博士表示，87.5%的拍卖成交率是“惊人的”，显示了悉尼房产市场“前所未有”的力量。他说：“65%的已经在我们的报告显示，我们知道有6.6亿澳元的销售额。（总拍卖）几乎肯定会超过10亿澳元。”

悉尼南区一座破旧的带水景红砖房卖出了最高价605万澳元，据悉高出底价70万澳元以上。

在Sans Souci Vista街73号一座同一家庭拥有了70年的老房子，250人前来看房，其中65人看重其开发潜力拿了拍卖合同。

Surry Hills一座房子售价320万澳元，超过底价50万。八个注册买家争夺这套三卧室的房子，在2004年最后一次交易价为130万澳元。

北曼利（North Manly）一座5卧室、两层独立房以178.5万澳元的价格卖出，超过底价9万。

威尔逊博士称，市中心和东区成交率最高，达93.8%，出售房产也最多为137座。其次是北部海滩（成交率90.3%）、南区（89.9%）、上北岸（89.7%）、下北岸（89.2%）、内西区（88.1%）、坎特贝利-滨城（Canterbury-Bankstown） 84.1%、西南区（79.5%）、西北（79.2%）、西区（75.4%）和中海岸（66.7%）。

大量拍卖的原因是因为卖家都渴望自己的房子在复活节、学校假期和澳纽军团日（Anzac Day）前卖出。在此之前上一个周六成交率也很高，达86.1%。

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