Tag: 澳洲房市

在过去的三年里，受中国买家推动， 墨尔本北贝沃尼（Balwyn North）地区房价上涨了87%，成为澳大利亚增长最强劲的房地产市场。

中国投资者和移民长期以来被视作贝沃尼、格伦威弗利（Glen Waverley）和威弗利山（Mount Waverley）等市郊的房地产最大买家。

教育环境、众多中国社区的建立是关键激励因素，许多中国买家在这里购买房产目的是为了让他们的孩子进入当地著名的高中──博文公立中学（Balwyn High School）和格伦威弗利中学（Glen Waverley Secondary College）就读。

这套5室别墅位于威弗利山坎普大道（Kemp Avenue）22号，售价286万澳元。

Domain 集团数据显示，北贝沃尼正在加入东部第一流的郊区行列，平均房价高达180万澳元，公寓均价100万澳元。

北贝沃尼的房市现在比悉尼郊区查茨伍德区（Chatswood）更火热，查茨伍德区一直受到悉尼澳籍华人追捧，房价涨幅高达69%，目前均价高达205万澳元。

在墨尔本，中国买家也推高了在贝沃尼的房价，该地区平均房价增长了54%至190万澳元。

但是在过去的一年里,威弗利山地区房市表现出色，平均房价飙升40%至120万澳元,超越了格伦威弗利地区，后者平均房价增长25%至116万澳元。

Domain集团资深分析师安德鲁•威尔逊（Andrew Wilson）表示，北贝沃尼正在迎头赶上贝沃尼的房市，他称，据传, 北贝沃尼曾定位为墨尔本澳籍华裔至尊郊区。

“我并不是说中国买家不关注图拉克（Toorak）或传统(著名)郊区,”他说,“但是大数而言,我认为华人圈普遍认为北贝沃尼是精英郊区。”

威尔逊博士说查茨伍德区房市也是受悉尼市场活跃度推动，而墨尔本郊区房市比全市区市场的增速更显著。

展望未来，这些郊区房价预计将持续增长，这将迫使一些买家到更远的地区买房。

无法承担北贝沃尼和贝沃尼房价的买家目前关注蒙特艾伯特（Mont Albert）、盒子山（Box Hill）,唐卡斯特（Doncaster）和东唐卡斯特（Doncaster East）地区的房市。

而那些已经放弃在格伦威弗利和威弗利山买房的买家正在将目光转向东伯伍德（Burwood East）和南旺加拉塔 （Wantirna South）。

房产中介机构巴里普兰特（Barry Plant） 威弗利区销售总监马里奥•穆纳佛（Mario Munafo）说, 过去12至24个月威弗利区郊区的中国市场一直在增长。

他说，特别是中国买家对新豪宅的需求，这推动该地区房市价格进入第二象限。“主要是受对（包括）威弗利山中学在内的公立学校的需求影响，但好的私立学校也是一个不错的选择。

“威弗利山新豪宅市场没有像格伦威弗利那样占有优势，所以一旦推出一个新豪宅——无论它是成为投资还是新居，就会出现对这些风格房产的大量需求。”

该房产中介机构最近在出售日期之前，以2,860,500澳元卖掉了一套位于威弗利山中小学区，坎普大道（Kemp Avenue ）22号的两层楼高的房子。

穆纳佛说，一共有四群人出价竞拍，但最终由一个当地的中国买家赢了这套房子的钥匙。境外中国投资者通常先买地，然后建造豪宅，而当地的中国买家选择直接住进豪华住宅。

根据澳洲统计局（ABS）2011年普查数据显示，中国人口占查茨伍德区26.3%，占北贝沃尼的15.9%，占贝沃尼的17.4%。

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房地产专家称，虽然悉尼和墨尔本的房地产投资回报很少，但在拜伦湾（Byron Bay）和霍巴特（Hobart）及其他海安发展（sea change）计划覆盖的地方，投资回报却很可观。

Corelogic RP Data的研究负责人Tim Lawless表示，“婴儿潮一代”回到正轨，再加上海安发展计划，他们正在塔斯马尼亚州（Tasmania）、新南威尔斯州拜伦湾、维多利亚州巴斯海岸（Bass Coast）和冲浪海滩（Surf Coast）等地寻找可以承租或购买的宜居房产。“如果投资者想寻找有价值的投资标的，就应该看看霍巴特和拜伦湾地区。”

莱坊国际（Knight Frank）霍巴特分部的Scott Newton称：“现在这种情况，加上强劲的租赁需求和被低估的房价，塔斯马尼亚简直是投资者的梦中之地。“当然，我们已经减少了供应量，但程度和澳洲大陆不一样，因为这里的房价还是处于被严重低估的水平，”他说，“况且我们还没有获得那么多外国人士的关注。” Scott Newton还说，越来越多的人搬迁到霍巴特和朗塞斯顿（Launceston），他们寻求一种更安静、更实惠的生活方式。

回报率仍然很高

婴儿潮一代、学生和年轻家庭对带小型游泳池的现房需求，使得塔斯马尼亚的房地产回报率要比澳大利亚大陆高很多。

澳洲最大的房地产代理商Ray White的Ant Manton称：“我们看到，房地产代理在悉尼为他们的投资者客户寻找合适的投资物业，他们多以城市边缘为目标，那些地方的房产空置率很低，价格在300,000澳元至450,000澳元之间。” 

对投资者来说，塔斯马尼亚岛、拜伦湾及其他海安发展计划覆盖的地区，房价低且回报高。在拜伦湾，房产单价中位数为54.2万澳元，回报率为6.7％；而在维多利亚州（Victoria）巴斯海岸（Bass Coast）的Wonthaggi和霍巴特，中位价只有25万澳元，投资者可预期收益率为5.6％。相比之下，悉尼的中位价为80万澳元，回报率为3.4％；墨尔本中位价为55.1万澳元，回报率为3.7％。

“房屋购买力是大问题。相比悉尼和墨尔本，你在这能买到的房产简直是‘无以伦比’。”澳洲房地产代理公司LJ Hooker朗塞斯顿（Launceston）分部的Col Edwards说。拜伦湾的房地产销售人员格Graham Dunn向投资者保证，那里的房屋空置率很低和租金在海安发展区域很靠谱。

小户型推动需求

“拜伦湾的整体空置率小于1％。很多人在这里都选择小一些的房型，尤其是婴儿潮一代，他们卖了自己在双湾（Double Bay）的大房子，选择一种更适合生活的房型。

塔斯马尼亚的房产空置率为2.9％，Ant Manton说。但Herron Todd White的首席执行官Brendon Hulcombe提醒投资者要当心。“房地产市场仍然相当脆弱，人们应该知道，我们与全球市场相连，现在的回报率可观，但未来事情可能会起变化，我们不会与世界孤立开来。”

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投机性投资者是推动澳大利亚房地产市场火热的中坚力量，在过去的一年将地区住宅地产价值推高了5000亿澳元。据路透社报道，事实上，超过半数获得贷款审批的新住房是用来投资的。

但这种情况可能很快就会迎来改变。高盛（Goldman Sachs）在8月3日（周一）发布的一份报告中指出：“随着房地产市场动能继续发挥效应，我们预计，接下来，租金收益率将会创历史新低，再加上新的宏观审慎政策将针对投资者的房地产贷款，很可能会考验房产需求，特别是来自投资者对房产的需求。”该银行在报告中补充道，这可能导致房价增速放缓。

澳大利亚央行——澳大利亚储备银行（RBA）一再表示对近几个月房地产市场投机行为的担忧，担心投机者突然撤退，可能引发住房市场大幅修正，进而损害整体经济，特别是考虑到60％的家庭财富是投放在物业资产上。不过，尽管房价一直上涨，预计在8月4日（周二）举行的政策审议上，央行也不会采取任何行动。
 
跟高盛一样，安保资本（AMP Capital）投资策略主管兼首席经济学家谢恩•奥利弗（Shane Oliver）认为投资者的需求下滑可能会使房价增长放缓。然而，他补充道，唯一能引发房价下跌的是澳大利亚央行迅速拉升利率，使其远高于目前2%水平，而这种情形似乎不大可能会发生。

CoreLogic RPData 8月3日分析指出，今年7月，澳大利亚州府城市租金同比小幅上升0.9%，是有记录以来的最低增速。这使得毛租金收益率再创新低，尽管当月房价上涨11.1%，创2014年4月以来的最高水平。
 
“当你考虑到在过去的12个月，悉尼租金仅增加了2.5%，而房价上升了18.4%，很容易看出收益率越来越收到挤压。” CoreLogic RPData研究主管蒂姆•劳利斯（Tim Lawless）在8月3日发表的一份声明中解释道。
 
在投资活动量最高的城市之一墨尔本，租金收益率约为3%，是澳大利亚州府城市中的最低水平。2015年7月份，住宅价格同比上升11.5%。劳利斯称，这表明低收益率并没有抑制投资。但是，低收益率加上新出台政策打击投资者贷款，房产投资前景暗淡。

7月下旬，澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布提高银行住房抵押贷款资本规定的要求，其中包括资本金增加2%，住房按揭贷款风险权重从目前的16%增加到25%。在这项新措施出台之前，6月数据显示，多数银行超过澳大利亚审慎监管局规定的投资住房贷款年度增长10%的上限。

为了应对澳大利亚审慎监管局的新举措，包括西太平洋银行（Westpac）、澳新银行（ANZ）以及安保资本在内的金融机构上周（7月27日至8月2日）均宣布紧缩措施，如减少对外国投资者的贷款、提高投资贷款利率、甚至停止投资住房借贷。

劳利斯还预计,最近接二连三的发展将成为影响投资者兴趣的主要障碍。“信贷收紧，加上抵押贷款利率提高的潜在可能性，以及澳大利亚银行机构投资贷款增长受限这些因素加起来，将促使市场上投资者需求放缓。”

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