澳洲房贷 – Page 5

澳洲房产投资势头不减自住性房贷下滑

数据显示，3月份澳洲房贷需求整体下滑，但投资性房贷却在上升。这一现象表明，尽管银行和监管层连续采取措施防范房地产风险，并抬升房产投资门槛，投资者仍继续看好澳洲房地产。

数据显示，3月份澳洲房贷需求整体下滑，但投资性房贷却在上升

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自住性房贷下滑

ACB News报道，据澳大利亚统计局最新数据，3月份全澳自住房房贷笔数下跌了0.9%，为56316笔，而经过季调后，3月份全澳自住房房贷笔数同比上升了3.8%；自住房按揭贷款的价值减少了1.5%，为207亿澳元。

房贷负增长主要受累于自住房按揭贷款下滑。3月份首次自住房购买者数量占比为14.2%，为2004年5月以来的最低点。

房贷按揭经纪机构Mortgage Choice的首席执行官John Flavell说，看起来自住房房贷的需求比2月有所下降，但其实仍高于长期历史均值，印证着澳洲房地产市场的健康和活力。

投资性房贷创新高

3月份全澳投资性房贷的价值上升了1.5%，经季节性调整后为120亿澳元，为2015年9月以来的最高值。其中新建房屋投资贷款为18.29亿澳元，上升了54.1%，录得有史以来最高的月增长率。

ANZ(澳新银行)称，在强劲的投资需求驱动下，2016年澳洲的房地产市场仍然会保持稳健状态。“去年的提高利率和收紧借贷条件等宏观审慎监管政策所带来的影响，都已经完全过去了。” ANZ经济学家称。

澳大利亚房地产协会主席Neville Sanders 则相信上述监管措施仍在产生影响：“虽然3月份投资性房贷上升了，但从去年银行抬高投资性房贷利率和设置更严格的借贷条件以来，投资性房贷连续下降了9个月。”

ANZ也强调，尽管近期房价和清盘率双升，央行也宣布降息，今年的房地产市场仍不可能重回去年的巅峰热度。

投资需求升温原因

不过，对于近期的房产投资需求上升背后的原因，分析人士持有不同的看法。

CommSec 经济学家Savanth Sebastian认为，新建房屋的房贷价值已处于35.9亿澳元的历史高位，而且房地产市场仍以自住需求为主，表明房地产市场的基本面是健康的。

Westpac(西太平洋（601099）银行)经济学家 Matthew Hassan则指出，澳大利亚统计局的数据显示了自住房建造房贷正在走弱。主要是年初以来的投资性房贷势头向上，推高了清盘率和房价。上周央行降息，又进一步刺激了房贷需求。

根据统计，4月份澳洲各首府的房价强劲回弹，上涨了1.7%，比去年同期上涨了7.3%。

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（据澳华财经在线）

澳洲银行拒绝中国买家借贷中资银行或填补空缺

在一些大型澳洲银行削减对于中国买家的房贷审批后，位于澳洲的中资银行希望能填补这一空缺。

据《澳洲金融评论报》报道，至少3家中资银行具有零售借贷能力，它们是汇丰银行（HSBC）、中国工商银行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中国建设银行（China Construction Bank）。房地产专家称，虽然评估程序谨慎，这些银行在某些情况下还是增加了针对外国买家或拥有海外收入买家的借贷规模。

据《澳洲金融评论报》报道，至少3家中资银行具有零售借贷能力，它们是汇丰银行、中国工商银行及中国建设银行

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汇丰银行中介Mark Wizel称，在墨尔本，人们对于开发用地的热情再次高涨，外国买家利用来自中资银行的借款买公寓的外国买家人数也没有减少。Wizel先生称：“事情就是这样。不少开发商甚至银行那里也是这么认为。这些银行了解澳洲大银行的现状，他们正尽一切所能来填补这一空白。这就像商用房产由海外银行资助一样，零售业务未来也会这样。”

Wizel先生指出，他负责营销的位于Toorak Road West占地1784平方米的土地项目，目前收到的来自中国开发商的意向翻了一番。“这也就是为什么中国工商银行，中国银行（Bank of China）及中国建设银行在墨尔本CBD及悉尼CBD最好的街道上开设分行的原因。它们预见到澳洲银行将面临向海外买家借贷的潜在挑战。”

一位不愿透露姓名的华裔公寓中介称，除了上述的3家银行外，中国银行也在加大对于海外买家的贷款规模，但是审查得十分谨慎。“我刚打了电话给银行。他们仍在向海外买家放贷，但是将房贷房价比降至60%，并且要求借款人提供更多文件。”

一位很熟悉银行业的消息人士表示：“这家银行放贷十分谨慎，与澳洲四大银行的信贷标准一致。他们不会急于填补空白，而是会精挑细选一些高质量的申请。”

中国银行并未回应是否增加了针对外国买家的贷款规模，中国工商银行也未回应这一问题。不过中国建设银行告诉《澳洲金融评论报》称，他们完全不向海外买家提供抵押贷款服务。

延伸阅读：被无良贷款经纪人蒙了？澳两大银行遇数百假冒中国收入贷款

花旗拒向部分购澳房者借贷中国等亚洲国家中枪

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（据澳洲新快网）

中国买家对澳洲的热情即使限贷政策也阻止不了

中国房地产机构预测，2016年，中国买家对澳洲物业的胃口只会继续壮大。

根据楼花销售平台Investorist的最新报告，对150家中国房地产中介机构进行的调查显示，有149家中介相信今年中国买家花在澳洲房地产上的钱会超过2015年的水平。

值得注意的是，澳洲是最受青睐的国际购房市场，60%的受访机构青睐澳洲，击败了其他也很受欢迎的国家，包括美国、英国和加拿大。

人民币对美元贬值削弱了中国买家在美国和英国的购买力，使得像澳洲这样的国家更加受到欢迎。

中国房地产机构预测，2016年，中国买家对澳洲物业的胃口只会继续壮大

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Investorist的创始人艾利斯（Jon Ellis）把海外购房热潮归因于中国买家的避险意识。

“在中国人看来，澳洲是一个非常安全的投资避风港。”他说。

艾利斯最近在中国的上海和深圳举办了一系列路演，表示需求仍然非常强劲，特别是对楼花的需求。

“我们的开发商在澳洲和海外的许多地点都展示了开发项目，包括雪梨，这些展示都吸引到了中国中介很大的兴趣。”他说。

在150家受访的中介机构中，只有7家机构认为他们的海外房地产销售会受到海外国家收紧外资政策的影响，包括澳洲的外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB）施加的限制，以及维州政府最近提高了外籍买家的印花税。

相反，绝大多数机构认为中国政府铁腕打击外汇资金流出，对2016年销售量的影响更大。

但艾利斯对这个问题不是特别担忧。

“Investorist与中国客户的经验表明，他们非常机智，他们会找到一个办法来有效规避外币汇款限制的。”他说。

上月，澳洲四大银行中的三家决定打击针对外籍人士的贷款，有人认为这会对中国人买房造成负面影响，但艾利斯驳斥了这种观点。

“只要其他主要银行和第二线、第三线的银行不追随西太银行（Westpac）和澳盛银行（ANZ）停止向外国投资者贷款的有问题决定，需求应该不会过分受到这个因素的影响。”

“我不认为某些海外国家的新政策会吓跑中国投资者，因为他们走出国门的强烈动机并未改变。” 参与本次调查的Alliance销售经理卢先生（Vida Lu）说。

中国在2015年夺得澳洲房地产市场最大外国投资者的称号，花了243亿元购买澳洲房产，占所有行业流入外资的四分之一以上。

延伸阅读：贷款措施与政府条例更严！澳洲遏阻外国人购房

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（据澳洲日报）

降息后，澳洲储户年利息损失或高达19亿元

在官息降到史上最低水平之际，澳洲储户还不如把钱藏在家里。对比网站finder.com.au的数据显示，澳联储（RBA）上周二将官方利率降至1.75%后，澳洲人的储蓄将损失高达19亿元的利息。

据新闻集团报道，澳洲银行监管部门审慎监管局（APRA）的数据显示，全澳的定期及储蓄账户内目前共有7784亿元存款。假设全澳各银行全数跟进降息0.25%，就意味着一年的存款利息减少了19.4亿元。

假设全澳各银行全数跟进降息0.25%，就意味着一年的存款利息减少了19.4亿元

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而按照澳洲统计局（ABS）2011年的人口普查数据，则相当于平均每户损失了210元。
澳联储降息是为了能有助于通胀维持在2%至3%的范围内，上周五还下调了通胀预测，导致经济学家纷纷预计今年8月还有可能再一次降息

Finder的金融专家哈桑（Bessie Hassan）表示：“我们上周已经见到某些放贷机构就削减现金利率采取了行动，有7家宣布会降低存款利息，其他的预计也会跟进。降息的影响很可能伤害到存钱或将存款作为收入形式的澳洲人，例如退休人士等。”

澳洲国民银行（NAB）、澳新银行（ANZ）和部分小型银行已经宣布储蓄及定期账户的利息下调0.25%。

另一方面，有房贷者则会感到高兴，因为四大商业银行全部跟随澳联储的决定下调了房贷利率，不过ANZ的标准浮动利率只下调了19个基准点而非全数跟进下调25个基准点。
截止到现在有3家银行都宣布调整定期存款利率，而ANZ则逆潮流而动，宣布其4个月的定期存款利息上调1个百分点至3%。

就在5年前，澳洲的定期存款利率曾高达6%，但现在以5万元存6个月的定期来看，平均利息只有2.52%。再考虑到降息0.25%，就等于利息仅剩下了2.27%，和5年前相比就等于可能少了逾900元的利息。

延伸阅读：澳央行宣布降息至1.75% 30万房贷每月可省47澳元

澳储行降息后再削通胀预期澳元贬值近2美分

影响房市的不是澳联储的降息或是即将到来的大选

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（据澳洲新快网）

影响房市的不是澳联储的降息或是即将到来的大选

据澳洲金融评论网报道，上周二，澳联储降息至1.75%的历史新低水平，似乎对房市并无太大影响，而大选将至或使住房市场再受挫。

对于那些房价在200万澳元以上的悉尼和墨尔本高档住房市场买家而言，降息并没有什么刺激作用。

低档市场的买家则将降息视为经济差的信号。中介称，他们愿等到大选后再买房，希望到时会有“好消息”出现。

中介David Morrell称，目前房产交易有好有坏，但大选将令房市降温。

总体上而言，中介认为，降息不会给房市立即带来影响，如今的市场跟去年相比还是较差，尤其是遇到大选。

上周二，澳联储降息至1.75%的历史新低水平，似乎对房市并无太大影响

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春季或更好

拍卖商David Scholes称，春季或会有更好的市场表现。

悉尼期房销售依然强盛。

在Platino Properties’ Chatswood Place第二期，75%的公寓在周六售卖。据悉，降息后，来询盘的人增多了。

Platino的Jonathan Leib说：“有些人觉得这周买比上周更好。”

Mirvac说，首次置业者也出动了，在Waterloo的周六The Finery公寓售卖上，有些人的消费高出了平均水平。

中国开发商Poly称，降息令位于Epping的Poly Horizon第二期公寓售卖更火旺，人们排队抢购。

悉尼拍卖市场

据Domain报道，降息对悉尼拍卖市场也没有什么刺激作用，上周六的清盘率还稍微下降了。

周六，悉尼的清盘率为71.6%，比再上一周的73.7%更低，跟去年同期的繁荣时期数据相比更是相差甚远。

周六的房产拍卖量也少了，仅523套，远低于之前的673套，及去年同期的736套。
在内城地区，房市表现依然较好，买家激烈抢购长期以来供应不足的房产，尤其是北滩地区。

周六，悉尼的拍卖房产中值为$1,260,500比上周末的$1,152,000要高，周六的房价中值比去年同期的还要高24.2%。

受低通胀的影响，预计澳联储还会继续降息。

延伸阅读：澳央行宣布降息至1.75% 30万房贷每月可省47澳元

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（据澳洲新快网）

澳洲联邦银行公布三季度利润达23亿元高于去年同期

在本财年第三季度的财务状况公布中，澳大利亚四大银行之一的联邦银行（CBA）宣称，其未经审计的现金利润达到约23亿元，稍高于去年同期的22亿元，不过仍然不及此前分析人士的预测。银行同时宣布，贷款减计和申请规定增加，而利息差面临压力。

在本财年第三季度的财务状况公布中，CBA宣称，其未经审计的现金利润达到约23亿元

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据《悉尼先驱晨报》报道，在截至3月31日的一个季度中，联邦银行的信用质量保持良好，尽管还有一些经营弱点和需要担忧的地方，特别是随着全球金融动荡的加剧。银行称，个人贷款拖欠“仍然比例较高，季节性因素在这个季度的作用非常明显”。

消费者拖欠比率与预期基本相符，房屋贷款拖欠比例较低。不过，联邦银行宣称西澳和昆州一些地区持续受到矿业繁荣大潮消退的冲击。

联邦银行集团净利息差与2016年上半财年基本不变，当时报告的比例是2.06%。分析人士称，考虑到去年脱离循环的银行贷款利率上调，而应该将收益过渡到银行中，这是一个令人失望的财务状况。

Watermark资金管理公司投资分析师乔希（Omkar Joshi）称：“就像其它同行，联邦银行的利息差面临来自折扣增加和筹资成本升高的压力。”他补充说，这次的财务状况稍稍不及预期。

联邦银行称，本季度运营收入的增长和上半财年类似，不过持续的投资、监管和执行成本也造成费用的上涨。

银行称，贷款量增加与“最近的趋势相一致”，而本土商业的借贷增长仍然保持在个位数水平中部，家庭持续持续上涨，高于其它银行的平均值。不过，基金管理工作困难增大，收入持续受到投资市场疲软的影响。

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（据澳洲新快网）

被无良贷款经纪人蒙了？澳两大银行遇数百假冒中国收入贷款

澳大利亚澳新银行（ANZ）和西太银行（Westpac）发现，它们都审批通过了“数百”使用假冒来自中国的收入证明申请房贷的申请。据称，这些收入证明是在一些无良贷款经纪人的帮助下被捏造出来的。

ANZ和Westpac发现，它们都审批通过了“数百”使用假冒来自中国的收入证明申请房贷的申请

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据《澳洲金融评论报》报道，西太银行发言人罗丁（David Lording）说：“银行正在对于海外收入进行检验，要求申请人提供相关非英文和翻译过后的工资单和银行对账单。我们已经识别了一些出问题的贷款，现在正调查阶段。”

澳新银行发言人爱德华兹（Paul Edwards）说，也遇到了一些问题“主要是一小部分贷款者的收入证明仅仅是来自于国外收入”。他说：“现在政策改变，我们必须及时处理，现在还在审查一些贷款中介的行为。”

该报称，一些与问题贷款人有关的中介已经被勒令停业，等待银行的进一步调查。澳新银行和西太银行还将相关信息提交给了监管机构和警方。不过让人惊奇的是，这些使用假冒收入证明的借贷者，其还款情况却要好于银行其它顾客的平均水平，他们的权益和保险状况也较好。

罗丁说：“我们海外收入贷款的违约率低于平均水平，而一大部分这样的贷款都实现了提前还款。海外收入贷款者的借贷比例也比较安全，基本上贷款和房价比例都低于70%。”典型的澳大利亚标准贷款者，借贷杠杆较高，基本上都达到90%或者更高。“
澳新银行的爱德华兹说，这些提供虚假证明的贷款者，其“还款表现均由于平均值”。

按照澳大利亚央行的数据，90天的澳大利亚房贷违约率是发达国家中的最低的，尽管这里的贷款利息更高，但拖欠人数仅仅是美国、英国和欧洲国家的几分之一。

调查显示，澳新银行和西太银行受到虚假收入影响的贷款总价值低于10亿元，占到其居住用房贷款总价值8370亿元的0.12%。这些问题贷款中，仅有0.4%出现拖欠还款3个月以上的情况。不过其它商业银行也有可能受到海外收入欺诈案件的影响。

最近来自中国收入欺诈的谣言在澳大利亚银行和中介中兴起，这也可能是促使不少大银行停止向海外收入者贷款的一个重要因素。

另一个海外收入贷款者存在的缺憾在于，他们通常只购买银行一种产品，不会受到其它绑定产品的吸引。当被问及是否是中国收入的欺诈问题导致西太银行停止对海外收入放款，罗丁说：“海外收入的证明审查操作难度大，不过我们决定的最主要考量因素，仍然是资本和资金的要求。”按照巴塞尔协议的全球信贷规定，那些向依赖海外收入的贷款者放款的银行可能面临更高资本开支，降低潜在的收益率。”

不过最近三个月的澳房市似乎温度不减，根据RP Data数据，在截至5月8日的三个月中，澳大利亚房价再次加速上涨，全年化的资本增值超过10%。

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（据澳洲新快网）

澳央行宣布降息至1.75% 30万房贷每月可省47澳元

降息，对于整日承担着高昂房贷压力的房奴们来说，自然是一件喜大普奔的事情，每个月的荷包总算可以省下一些银子了；而对于一些有投资需求的人来说，降息也是一个入市的大好时机。

由于通胀水平意外疲软，澳大利亚央行澳储行宣布，现金利率下调25个基点，降至历史新低的1.75%，自5月4日起生效。此前持续受益于低息、低澳元的房地产投资、农牧产品出口、旅游及国际教育等领域将再添一把火。

澳大利亚央行宣布降息25个基点至1.75%

周二，澳东时间14.30决议发布，澳元急跌，挫减近1.8%，目前报于75.6美分水平。澳市基准股指震荡拉升近50点，一度触及5325高点。

ACB News《澳华财经在线》报道，澳储行长史蒂文斯在利率声明中表示，一段时间以来国内通胀保持在相当低的水平，近期数据之低更是让人意外。尽管一季度数据受临时性因素影响，但考虑到国内劳动力成本上升幅度非常有限，通胀预期应较此前有所下调。

澳国家统计局上周发布的数据显示，今年一季度标题通胀率为-0.2%，CPI读值为负还属2008年四季度以来首次。尽管基础通胀率仍在零上，但1.55%的年率已经远低于央行设定的2-3%目标区间。

低利率提振内需

澳储行表示，相当长一段时间以来，本地货币政策保持宽松，低利率对国内需求形成支撑，而低汇率协助了贸易领域的发展。目前居民信贷持续温有增长，过去一年来商业信贷增长则加快。各种因素都在支持经济实现必要的调整。

延续打压澳元立场

RBA再次提到，近来澳元的升值使经济再平衡进程更加复杂化。

周二，澳东时间14.30决议发布，澳元急跌，挫减近1.8%，目前报于75.6美分水平。

房市泡沫警报解除

澳储行认为房地产市场的泡沫威胁已然淡化，“今日做出利率决议时，理事会审慎观察房市的发展，认为监管举措正在收效，贷款标准得到增强，而房价压力有所减弱。目前低息给房市带来的潜在风险已不如一年前”。

澳储行降息决议发出后，澳国民银行（NAB）紧跟央行在四大行中率先宣布，自5月16日起浮动房贷利率下调0.25%，按揭利率将由5.6%降至5.35%；而投资性房贷利率亦由5.75%降至5.5%。

NAB房贷利率下调意味着平均30万澳元的按揭贷款将可每月节省47澳元。

NAB此举令许多分析师感到意外。早前多数市场人士预期，为达到金融审慎局在房贷业务上施加的要求，大银行将坚守立场未来不再降息，或者继续逆周期而动提高按揭贷款定价。

外部环境有所改善

全球经济方面，澳储行利率声明提到，近来全球经济增长前景预期遭下修。过去一年来多个发达经济体形势改善，只是新兴市场经济体境遇更加艰难。

中国经济增长进一步放缓，但中国决策者正采取行动，提振了近期增长前景。大宗商品价格有显著改善，然而由于过去几年来的急速下滑，澳洲贸易条件仍处于多年低点。

考虑到各方面因素，“理事会认为，通过降息可扶助本地经济实现可持续增长，并使通胀恢复到目标区间”。

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（据澳华财经在线）

西太银行停止海外买家借贷澳洲公寓最受打击

据《悉尼先驱晨报》报道，西太平洋银行集团竟宣布停止对外国购房者借贷，这一举措或令市场担忧住房建设减少，尤其是首府城市的公寓建设。

受外国买家大举购房的影响，澳洲公寓建设如火如荼，很多买家都向本地的银行借款购房。

然而，4月27日，西太竟宣布停止对外国购房者借贷，旗下的St George，Bank SA和Bank of Melbourne也将立即停止对非本地居民和临时签证持有者的借贷。

西太银行集团是澳洲四大银行之一。该银行还宣布将收紧对澳洲本地的借贷以及收入主要来自海外的永居签证持有者的借贷，最高借款将降至购买价的70%。

西太宣布停止对外国购房者借贷

其他银行

联邦银行也收紧对海外买家和收入非来自澳洲的临时居民的借贷。

一月前，澳新银行也审查了其对海外投资者和临时居民的借贷。

Urban Development Institute of Australia的维州首席执行官Danni Addison称，这些举措将影响公寓买家的数量。

公寓最受影响

Stockland的首席执行官Mark Steinert称，各大银行的收紧政策与澳洲审慎监管局设下的10%投资者借贷增长要求有关。

他说，公寓开发商将受到更大影响，因为其投资者所占比例更大。“我们的海外买家少于4%。”对海外买家的借贷要求提高了或有利于自住业主借款。

（据澳洲新快网）

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别只看悉尼、墨尔本澳洲买房梦去西澳实现！

Talitha King和她的丈夫Daniel King在英国住了四年后，今年搬到澳洲西澳，结了婚，刚刚在West Busselton买下一栋约40万澳元的三房住宅。

买下的这栋房子建于1980年代，带大花园，游泳池还有户外娱乐区域。Talitha表示还需要获得财务审批，但是她对房子很满意，称在西澳买房比在英国容易多了。Talitha 和Daniel计划先装修改造West Busselton的房子，未来还可以买第二套住房作为投资。

他们俩的选择代表着众多夫妻进入澳洲房地产市场的趋势。

当下，澳洲东部住宅市场价格不断上涨，西澳是首次置业人群的机会。

西澳房屋中位房价为52万澳元，公寓为41.5万澳元。相对于悉尼中位房价101.3万澳元，墨尔本71.9万澳元，珀斯住宅大部分人都是可以承受的。

根据Domain研究，澳洲房贷（Aussie Home Loans）称西澳首次置业人群贷款占整个房贷市场的16%，而维州及塔斯马尼亚为13%，新州及堪培拉仅只有2%。

澳洲房贷主管James Symond表示首次置业人员在全国范围内都面临着挑战。但是最显著的增长来自于西澳。

Symond表示尽管首次置业市场繁荣，但由于贷款要求及标愈加严苛，西澳买家可能也需做出一些妥协。这意味着降低买房的面积及位置的预期要求。

西澳Smartline 抵押贷款经纪人Bevan O’Farrell对此表示赞同，他表示目前珀斯附近住宅在过去5年里价格也有很大上涨，这也使得首次置业买家不得不选择距离市中心更远的住宅。

这个趋势也使得首次置业买家倾向于面积更小的住宅，比如公寓或者排屋。O’Farrell表示在据珀斯10至15千米范围的2房公寓或者排屋，多数人还是可以负担得起的。

澳洲东部住宅市场价格不断上涨，西澳是首次置业人群的机会

澳洲首次买房的专业建议

澳洲房贷主管James Symond给首次置业买家提出几点小建议。

首先，选择住宅位置及类型时，可扩大考虑范围，因为一般第一套住宅都是踏板，未来可以购买第二套住宅。

其次，目前利率为史上最低水平，需确保即使以后利率上涨，也可以支付贷款。

第三，存款至少要比费用多出10%。

第四，贷款产品十分复杂，可以咨询专业贷款经纪人意见。

（据澳洲新快网）

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