經濟概況
鑑於各類資產和各州的市場回報率不斷提升，經濟前景不斷看好。美元的變動進一步說明了向澳大利亞和新西蘭投資的實惠性。美元下行趨勢可歸因於兩個主要原因：美國經濟有所改善，對就業產生了積極影響，再者就是工資價位給利率環境造成了壓力，使其回到更正常的水平。
透析經濟局勢 看澳洲投資市場的前景
加上在經濟放緩後人民幣馬上下跌，也就是最近美元大幅下跌的主要原因，國內商品交易處於停滯狀態，這進一步給美元造成了壓力，特別是在澳大利亞。澳大利亞對此有過感同身受，特別是在2011至2012年度美元重新超過澳元後，澳大利亞人出國旅遊驟減，但是卻更有利於出口。
鑑於美元現在匯率處在70美分左右，並預計會進一步下跌，這已經對進出口市場造成了壓力，但是對於澳大利亞和新西蘭國內旅遊的發展來說卻有正面影響。由於因匯率變化產生的實惠，人們更是繼續在澳大拉西亞投資，特別是中國投資人。
中國在過去兩年一直在積極地向澳洲投資，而現在在這種利好環境下這樣的勢頭不太可能減緩。雖然在新西蘭也有來自外國買家的強勢投資，特別是對例如奧克蘭寫字樓物業這類的核心資產，但因市場優質投資產品缺乏數量，這些買家的投資風險預計會增加。
澳大利亞的經濟狀況雖然有所改善，但是走勢仍然低於長期平均水平。工資一直沒有增長，這直接反應在消費水平和整體GDP結果中。失業率在過去一年裡一直相對穩定，維持在6.2%，鑑於失業率從2010年開始出現攀升勢頭，該結果實為良好。鑑於市場對於業務擴展的情緒良好，該失業率預計在未來幾年將保持在同一水平。
新西蘭的失業率為6.0%，比澳大利亞略好，但是相比2014至2015年度有所上升，因為當時失業率低於6.0%，在那之前是金融危機後的失業率高峰時期（平均失業率6.5%）。失業率最近的增長可歸因於有限的就業機會無法滿足增加的就業人口。然而，這些結果和具體地區相關，在奧克蘭和惠靈頓兩地，就業率出現了良好增長，而失業率降低了。
市場最新消息
根據MSCI總房地產指數公佈的數據，澳洲市場直到今年第三季度回報和收益良好。每個資產類別的總體表現顯示資本增長但收入基本保持穩定，其結果是「所有房地產總數（All Property Total）」這一項從2014年12月的10.4%增長到今年同期的12%。寫字樓市場資本增長強勁，該季度增長率5.1% （總計12.5%），而工業地產緊隨其後增長5% （總計13.4%），零售為3.9%（總計10.5%）。
透析經濟局勢 看澳洲投資市場的前景
在各類資產中最突出屬CBD寫字樓市場，總體增長12.6%，是2008年6月以來最高水平的增長。這個高水平是因為資本增值率的強勢增長， 在這個期間到達5.5%，現在的資本增長率降為6.5%，貫通所有澳洲CBD市場。在總回報方面，工業地產的各項表現均為最佳。工業地產增長了15.8%，緊隨其後的是倉庫地產和高科技資產，增長率為13.7%。這些結果是自2006年以來的最高記錄。在零售業地產方面，最好的結果出現在小區中心和大型零售中心的地產上，這和良好的零售業績及住宅地產市場的積極表現密切相關，這使得零售回報指數中家庭產品開銷這項指數不斷增長，尤其是在新州和維州。
然而，更令人印象深刻的是不同州的差異， 新南威爾士州和維多利亞州在每項資產類別的表現都更為出眾。在西澳和首都領地都處於困難境地時期，昆士蘭州的情況還算是樂觀。這在寫字樓市場體現得最為明顯，悉尼CBD和墨爾本CBD總回報率為14.7%，而布里斯班和珀斯分別為9.4%和4.5%，首都領地則為8.7%。資本增長的這些變動直接影響收益環境，數據顯示悉尼CBD的資本增長率目前為6.3%而墨爾本則為6.2%。這些數據都是投資組合價值的衡量指標，但是市場數據顯示悉尼CBD和收益率為5.25%，低於墨爾本CBD的5.75%， 而布里斯班、珀斯和堪培拉CBD的收益率則分別為6.7%、7.4%和7.3%。
澳洲本地及亞洲地區的低利率加上實惠的澳元匯率確保市場存在大量資金，繼續給不斷縮減的收益情況帶來了壓力。債券利率的過渡分攤加上對長期低債券環境的預期將會增加對所有地產類別需求量，最後使某些投資人的風險增加，並改變所有非傳統投資資產和所在位置的收益。
作者：
Vanessa Rader
Ray White 研究主管
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vrader@raywhite.com
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