澳洲贷款 – Page 2

澳洲投資房貸受阻自住房貸息率卻一降再降

隨著澳洲房產市場持續火熱，自住房貸款和投資房貸款的利息率逐漸呈現出兩極分化的態勢。一些小型借貸商大幅下調新自住房貸款的利率，降幅甚至是澳聯儲（Reserve Bank of Australia）的2倍。

澳聯儲過去1年為刺激經濟，將官方利率下調0.5%至2%。利率對比網站Mozo的數據顯示，幾家借貸商大幅下調他們最具競爭力的房貸利率，降幅比澳聯儲的還要大，主要原因是按揭市場的競爭過於激烈。比如Credit Union SA和First Credit Union旗下的Easy Street去年的利息率下調了超過1%，它們都提供3.99%的房貸利率，而網絡銀行ING Direct也提供3.99%的貸款利率。

同時，澳洲各大銀行也不甘示弱，國民銀行（NAB）提供的最低房貸利率也下調了0.93%至4.15%，西太銀行（Westpac）利率下調了0.89%，至5.08%。然而，此等規模的降息不一定能傳遞到已有借貸者，因為銀行的優惠通常只限新貸款或再融資客戶。

澳洲各大金融機構競爭激烈，大幅下調新自住房貸款的利率

Mozo數據顯示，四大銀行提供的平均房貸利率是4.86%，比市場上最低的利率高1.02%。銀行瞄准自住型業主是因為澳洲審慎監管局希望借貸商減慢對澳洲房產投資者市場的貸款。

（據澳洲新快網）

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股市動蕩銀行加壓中國人在澳洲購房或減少

據《澳洲金融評論報》報道，地產專家稱，中國股市動蕩和收緊的澳洲海外投資借貸政策，會令澳洲房地產的海外投資減少。

多元化地產集團Beller Group的高層Andrew Fawell稱，一些證據顯示隨著一些中國買家在中國股市中損失慘重，在澳洲投資可能要腰斬，“有些投資者說他們在股市中輸清光了，所以不能完成協議了。”

海外投資者最大的借貸方，西太銀行，也在加緊對海外投資者購買居住性房地產的限制。西太銀行向按揭經紀商發出信息，稱之後的海外借貸申請者必須要有澳洲居住地址。經紀稱這是針對那些花費上億購買房產的中國買家，尤其是在悉尼和墨爾本。

澳元貶值和良好的教育和生活質量，澳洲房產市場仍具吸引力

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AMP銀行也在提高投資借貸的門檻：提高利率、降低貸款對資產比率及更加嚴格考察申請者的償款能力。

Andrew Fawell說，海外投資者看中澳元貶值和良好的當地教育和生活質量，這讓澳洲市場在較長時間內頗具吸引力。

一不願透露姓名的中國發展商稱，銀行這些更加嚴格的措施不會對現有的投資產生什麼影響，因為其中大多數都是分段投資的。“從企業的角度，如果中國股市不反彈，這些措施可能對那些接下裡幾個月要完成的投資會有影響。

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兩大銀行宣布上調澳洲房產投資利率0.27%

澳新銀行（ANZ）宣布上調澳洲房地產投資貸款的利率，稱此舉是為了減慢市場的發展速度並遵守銀行監管機構的指示。

澳新銀行稱從8月10日起，它的住房投資者按揭貸款的標准可變利率將上調0.27個百分點，至5.65%。新利率起效後，30萬元按揭的月還貸金額將增加48元。銀行稱新住房投資貸款的固定利率將提高30個基點。

澳新銀行稱自住型業主的可變利率將保持不變，而且它還將這類型業主的一年期、二年期、三年期和四年期的固定利率削減了多達40個基點。

該銀行的澳洲和新西蘭首席執行官惠蘭（Mark Whelan）稱，這次調動利率是為了使澳新銀行遵守澳洲審慎監管局（APRA）的指示：投資借貸的年增幅不得超過10%。這個指示已經迫使多家銀行收緊對投資型貸款的出借標准。最近幾個月其他銀行已經減少了對新投資者的折扣，但澳新銀行是第一家宣布上調已有貸款的利率的銀行。

惠蘭在聲明中稱：“這使我們得以平衡自住業主貸款、投資者貸款以及市場條件變化帶來的影響。”

澳新銀行還表示要減少針對住房投資貸款人的利率折扣、要求最少10%的保證金並實施更嚴厲的利率壓力測試。

澳新銀行出借給房地產投資者的貸款大約有650億，是四大銀行中最少的。央行在5月份下調官息的時候，澳新銀行是唯一一家全額跟隨央行降息的大銀行。惠蘭稱周四宣布的這個舉動其實也只在“平衡”這個決定，但稱不會妨礙投資者繼續貸款。

澳大利亞各大銀行正紛紛采取措施響應審慎監管局（APRA）的投資者貸款增長限制，聯邦銀行（Commonwealth Bank）已宣布跟隨澳新銀行（ANZ）上調房產投資者的利率。

聯邦銀行也宣布上調房產投資者利率

聯邦銀行上調投資型房貸利率0.27%

澳大利亞最大的房貸商——聯邦銀行宣布，投資者貸款的可變利率將上調27個基點至5.72%。新投資者貸款的固定利率將上調0.1%至0.4%，4年期固定貸款的利率將達到5.14%，1年期的將達到4.94%。

跟澳新銀行昨天宣布的一樣，聯邦銀行本周早前已經降低了自住型業主的大部分固定貸款的利率。降幅最大的是4年期固定貸款的利率，一共降低了0.3%至4.84%；1至3年期貸款現在的利率是4.64%，但5年期固定貸款的利率則從4.74%上升至4.94%。

聯邦銀行沒有調整自住型業主的標准可變貸款的利率。固定投資貸款利率變更將從下周五起生效，而新的可變投資者貸款利率將從8月10日開始實施，跟澳新銀行是一樣的。

聯邦銀行業說調整利率是為了阻止投資者霸占住房市場，因為最新數據顯示超過一半新房貸款撥給了投資者。

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澳洲大銀行被要求收緊房產投資貸款

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）已收緊了大銀行房產貸款方面的規定，要求它們提供投資者貸款月度增幅的報告，並聲稱如果不配合的話會遭到一系列的限制。

《澳洲人報》報道稱，審慎監管局提及了它可能用來控制風險的許多宏觀審慎工具。這些風險包括借貸機構沒有正確地評估貸款人在高利率情況下還貸的能力。

審慎監管局在遞交給國會住宅所有權調查團隊的意見書中指出，新西蘭奧克蘭（Auckland）近期對投資貸款的貸款房價比設定了70%的上限，當地的房價自2008年以來狂漲了60%。

該部門說：“目前為止，我們還未發現有必要采用這類工具，而是傾向於用監管干預來集體將受監管實體導向更好的行為。話雖如此，審慎監管局也未排除使用其它工具的可能性，例如限制特定類型的更高風險貸款，或者更規定性的適用性參量。”

審慎監管局還指出，其即將對大銀行房貸風險加權作出的改革可能通過要求為澳洲房貸撥備更多資本而對住房信貸動態產生影響。

雖然審慎監管局預計銀行的投資貸款會緩和，但提及更嚴格宏觀審慎工具突出表明，該部門擔心，全年12月公布的指導意見可能要得到加強。

部分人士質疑，審慎監管局緩和投資者貸款的舉動是否不恰當地損害著不像悉尼那樣有投資者引領的繁榮的區域，例如珀斯和邊遠地區。

澳洲審慎監管局收緊了大銀行澳洲房產投資貸款的規定

審慎監管局去年12月告知銀行稱，它們可能被施加更高的資本要求，除非投資者貸款的年增幅依舊低於10%。該部門還表示，各銀行應當在適用性測試中使用7%的利率下限，因為利率最終會從破紀錄的地位向上攀升。

審慎監管局認為，雖然評估其措施的有效性還為時太早，但借貸行為方面仍存在改進以保障系統的空間。該部門透露稱，少部分銀行在評估貸款人時沒有采用利率下限，其它借貸機構則使用遠低於長期均值的利率。此外，有些銀行還將只付利息的期限延長至15年，而不是通常的5年。

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富人在澳洲貸款買房可獲更大折扣

在澳洲，窮人和富人之間的貸款利率差別達到半個百分點，這可能價值數萬澳元

據《悉尼先驅晨報》報道，投資銀行JP Morgan的分析顯示，富人在向銀行貸款的時候可以比窮人獲得更多優惠。這意味著銀行之間正在爭奪富裕客戶，在他們貸款的時候提供更優惠的交易。這使得富人在競拍澳洲房產的時候更容易擊敗窮人。

報道稱在一些最極端的情況下，窮人和富人之間的澳洲貸款利率差別達到半個百分點，這可能價值數萬澳元。例如，如果一筆40萬的貸款按利率6.5%分30年償還，每月要還2600澳元。如果利率降低半個百分點，即6%，相同的月還款足夠貸大約43萬澳元。

澳聯儲通常每次降息都是降四分之一個百分點，富人的這般優待就等同於享受了2次降息的優惠。

報告的共同作者、Digital Finance Analytics（DFA）的數據科學家們將借款人分為六個類別後發現，那些擁有最多錢和最高薪工作的人平均可以獲得大約0.9個百分點的利率折扣。大約30%的頂層收入者可以獲得大於1個百分點的優惠，其中只有10%獲得的優惠為0.6個百分點。

相比之下，被DFA劃入“年輕發展型家庭”或“多元文化家庭”類別的人中沒有任何人可以獲得大約0.6個百分點的優惠。這些人很多都是首置業者、商店服務員和靠體力吃飯的人，他們幾乎都只能獲得0.5個百分點的折扣。

老年家庭和富裕長者平均可以獲得大約0.7至0.8個百分點的優惠。

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澳洲房貸收緊地產大亨：中國人會接盤本地投資購房

澳洲房地產大亨楚格伯夫（Harry Triguboff）不擔心對本地投資者更嚴格的貸款標准會引起購買力下降，他認為中國投資者會去接盤。

澳洲地產大亨稱中國投資者不會受銀行收緊放貸影響

據澳洲物業觀察者報導，楚格伯夫說：“如果銀行收緊放貸，是的，這將阻止投資者的需求。但我並不擔心，中國投資者不會停止，我將繼續開發。別擔心，中國人會來。”
楚格伯夫的美利通公司（Meriton）是澳洲最大的酒店式公寓建築商，公司正在加強擴張。

澳洲金融評論報導稱，在悉尼旅游交通論壇會議上，楚格伯夫說：“賣給中國人很容易。他們來這裡，他們想要一個真正的澳洲產品，他們不需要傳統風格的公寓。”楚格伯夫表示喜歡開發酒店式公寓，因為旅游業是澳洲經濟的重要組成部份。

為應對來自澳洲審慎監管局（APRA）的壓力，近期四大銀行紛紛都采取了措施，以減緩澳洲房產投資的快速增長，尤其是在悉尼和墨爾本。

盡管銀行收緊投資貸款，但5月23日悉尼達令港（Darling Harbour）達令廣場（Darling Square）581套公寓樓花不到5個小時售出，房產開發商聯盛（Lend Lease）輕松囊入超過6億澳元的銷售額。澳洲金融評論被告知買方主要是當地人，大約三分之一來自海外。超過一半的買家是自住，其一居室起價80萬澳元，而兩個頂層復式單元售價超過1,000萬澳元。

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各銀行開始對澳洲房產投資貸款剎車目前變動一覽

澳洲各銀行終於開始對澳洲房產投資貸款剎車了，都表示將對投資貸款實施更嚴厲的政策。專家預計，這將使過熱的澳洲住房市場適度降溫。

目前為止已公布的變動包括：

聯邦銀行（CBA）5月15日終結了1000澳元投資房貸款退現刺激政策，並降低了投資房貸款折扣；
國民銀行（NAB）從5月13日起，僅針對自住房貸款者考慮利率折扣；
5月20日，聯邦銀行下屬的Bankwest宣布收緊房貸條款中的貸款與房價比，從原來允許的95%降至80%；
5月21日，澳新銀行（ANZ）宣布不給予投資貸款折扣。

澳洲投資貸款減緩可能將抑制悉尼房價增長

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西太銀行（Westpac）還沒有改變其貸款與估值規則或宣布改變定價，但在這個月表示，將對新的投資房貸款者進行更嚴格的評估，測試他們應付高利率時的還款能力，並收緊了非澳洲居民的房屋貸款，海外人士會申請貸款的難度將加大。

CoreLogic RP Data的數據研究主管勞利斯（Tim Lawless）說，新州60%的新增貸款都是房產投資者，因此，如果投資貸款減緩，可能將抑制悉尼房價增長。但他預計房價將繼續以低於10%的漲幅上漲。“顯然，如果你是一個投資者，這可能意味著獲得貸款可能會更具挑戰性。”他說。

裡昂證券銀行業（CLSA banking）分析師約翰遜（Brian Johnson ）說：“投資者可能無法借貸更多，而且他們必須支付相對於自住購房者來說更高的利率，由此，在價格競爭能力上會有所下降。”

各銀行的這些變化都是響應來自澳洲審慎監管局（APRA）要求銀行將住房投資者的信貸年增長率控制在10%以下的方針。盡管這個要求在去年12月就公布了，但在今年3月之前的一年中，投資者的信貸增長率卻增加至10.4%。

最新數據顯示澳新銀行、國民銀行、西太銀行的貸款漲幅都超過了閾值，而且都對在今年下半年把貸款控制在限制範圍內感到有壓力。

如此的漲幅促使澳洲審慎監管局董事長巴耶爾斯（Wayne Byres）說，他預計今年的下半年增長將放緩，並稱銀行已有 “足夠長的時間來重新審視他們的目標”。

APRA已表示，為了保證銀行信貸的安全性，它不久將要求各大銀行提高儲備資金與提供的貸款比。

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眾銀行“圍剿”澳洲房產投資者！首付要求提升至20%

澳洲房產投資者將需要更加高的首付比例，才能夠從銀行處申請到澳洲購房貸款，這是最近銀行紛紛緊縮對於投資房貸款所導致的結果。

據新聞集團報道稱，Bankwest是最近宣布嚴控投資房和炒股貸款的一家金融機構，它突然將貸款/價值比例從95%降低至80%。

這就意味著那些通過澳洲貸款預批的投資者，當時貸款/價值比例是95%的，他們的申請可能被視為無效。

在聯邦銀行（CBA）突然停止向投資房貸款提供現金折扣後，對於房地產投資者借貸限制的”多米諾紙牌“效應開始顯現。此前的折扣服務，為投資房貸款申請人提供1000元的返現。

澳洲銀行紛紛緊縮對於投資房的貸款

六個月前，澳大利亞審慎監管委員會宣布將對投資房借貸進行大規模整改，稱投資房借貸導致了墨爾本和悉尼的房價瘋漲。此後，各個銀行開始了針對投資房貸款的審查。

澳洲房貸中介公司Mortgage Choice首席執行官弗拉維爾（John Flavell）說，投資者在申請貸款方面將面臨更加嚴格的審批。“投資用房產的信貸能力審批將收緊，這樣將限制人們投資房產的資金規模。”

最近澳大利亞的統計局房地產數據顯示，3月份全澳一共有130億元投資房貸款，增加了6.4%。投資房貸款在墨爾本和悉尼上漲尤為迅速。

一名Bankwest銀行發言人表示，他們已經采取了更加嚴格的審批標准，保護投資者和房貸市場。

Homeloanexperts公司經理表示，最近的銀行行為展示了，如果投資人沒有足夠的首付或者較高的收入就可能無法購買更多的房產。因此，預批行為很有可能沒有任何意義。

在澳大利亞央行將官方利率降低至2%以後，房地產市場在今年初被引燃。在線房貸公司表示，房貸申請數量上漲超過了2.2倍。

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政府打擊投資者澳洲買房自住將享廉價貸款

按揭買房自住的業主即將成為澳洲銀行的主要客戶。據《悉尼先驅晨報》報道，澳洲銀行面臨著限制向澳洲房產投資者貸款的新規，他們即將為爭奪澳洲買房自住的客戶而大打出手，這可能意味著這類型客戶將獲得更大的利息折扣。

本月澳洲國民銀行旗下的一家大額貸款商為自住型借款人提供了比新投資者更大的折扣。“我們的自住型業主可以獲得比投資者更大的貸款折扣。這是因為我們對自住型貸款的胃口增大了。”國民銀行執行總經理沃爾德倫（Anthony Waldron）稱。

原因是維護銀行系統安全的澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）要求銀行將每年的投資者信貸增長減慢至10%以下，這意味著各家銀行必須爭奪其他客戶。

澳洲國民銀行的Anthony Waldron

沃爾德倫稱其所在銀行的大額白標借貸業務“Advantedge”以不同的品牌名字通過經紀人銷售貸款，5月引入的新規意味著新自住型借款人可以享受比投資者更大的利率折扣。

Advantedge向自住型業主提供的折扣大約比房產投資者高15個基點，但新規不適用於國民銀行品牌的貸款，不過這可能是未來的趨勢。

沃爾德倫稱各家銀行對澳洲審慎監管局10%的信貸限制會有不同的反應，但采取“差別定價”的方式可能會變得更加普遍，因為銀行要擴大在房貸領域的份額，同時要遵守審慎監管局的限制。

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澳洲住房貸款受限投資者需求下降

2月澳洲投資性房屋融資較前月下降3.4%，是第二月出現下降

今年2月出台的澳洲購房貸款新舉措，是過去三年裡貸款值下調最大的一次，受此影響，澳洲儲備銀行一直關注的房屋投機需求也因此受到遏制。

根據澳洲政府的統計數據，今年2月澳洲投資者貸款值比1月下降3.4％，是2012年1月以來降幅最大的一次。根據這項措施，年度增幅為9.9%，是2012年12月以來最慢的增長速度。

投資者的需求放緩可能給澳洲央行的年末降息帶來更大靈活性。由於澳洲大宗商品價格的暴跌已經對經濟造成傷害，因此澳洲央行需要采取調控措施。該行憂慮的是，投機性房屋需求可能會加劇房價波動，因此增加一些地區房價大跌的風險。

西太平洋銀行公司的分支機構——澳洲聖喬治銀行（St George Bank ）的資深經濟師Janu Chan 說：“對投資者的貸款放緩，將緩解澳洲儲備銀行對失衡的房屋市場的擔憂。現有數據表明，澳洲儲備銀行有了一些喘息空間，應該能夠更有條件再次降低官方現金利率。”

4月初，澳洲央行將隔夜現金目標保持在記錄低點2.25％，並表示可能在今後的會議中下調利率。彭博社（Bloomberg）所調查的26位經濟學家均預計，澳洲儲備銀行將在5月5日舉行的理事會上下調25個基准點。

在澳洲，悉尼的房價最高，那裡的房價從2012年5月的低谷上漲了近40％。

去年12月，澳洲銀行監管機構要求各銀行將投資者貸款的年增長率控制在10％以下，並保持良好的貸款標准。該機構3月表示，4月將考慮是否需要對各銀行采取附加的監管措施。

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