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不要再说房价因为过度供应、投资者崩溃和中国买家消失而暴跌了。今年悉尼公寓的拍卖价格同比去年增加了3%。

在东区和内城区，悉尼公寓价格增加了11.2%，而南区的价格则增加了12.9%。

独立屋的拍卖情况就没那么乐观了，价格下跌了3%。不过高端市场依然强劲，东区的独立屋价格增加了14.2%。

 “悉尼公寓市场绝对要比独立屋市场乐观，这完全推翻了那些说过度供应有风险的言论。”提供数据的经济学家Andrew Wilson博士说。

他将公寓价格的上涨归因于政府在去年七月对首置者实施的印花税豁免政策，以及公寓相对较好的可负担性。

换小房子的空巢老人使得公寓价格上涨了，而负担不起北部或东部海滩地区公寓的双职工夫妇和家庭则开始迁到Cronulla去了。

中介说中国市场对此也有所帮助。

“海外买家减少了，这是因为他们要支付额外8%的印花税，”Black Diamondz的创始人和中介Monika Tu说，“但对现有现房而言，本地的中国人市场依然非常活跃。”

她说本地的中国人更喜欢CBD的公寓，而Morton的中介James Crow则发现有许多人想要在Pyrmont买到优惠的房子。最近位于Pyrmont区Point St的一套一居室公寓的拍卖会上，他有10个人登记竞标。

 “我们原本预计会有四到六个，但出乎意料地，看好市场的投资者们出现了。”Crow先生说。

有个年轻女人因为她妈妈就要从亚洲回澳洲定居了，花925000澳元买了一套房子给她住。

整个城市的投资者都在竞标，CoreLogic的评论员Kevin Brogan说这表明银行在“开始放松钱袋”。

Wilson博士关于第一季度的数据，相比起去年同期的拍卖价格，显示大多数地区的公寓价格都上升了，西北部增加了5.2%，北部海滩地区为4.7%，内西区为3.1%，而下北岸则为2.9%。

Wilson博士说同时这些数据显示外围区域的公寓价格下降了，但这可能是因为交易比较低调，卖家逐渐转向了私卖。Canterbury-Bankstown地区的拍卖价格比去年低了5.1%、西南部低了4.4%、下北岸低了1.2%而西区则低了1.1%。

悉尼公寓房租回报率下跌到了12年以来的最低点，在这样的情况下悉尼一些地方的公寓房价格可能就只有下跌这一条路了。

去年悉尼公寓租金回报率跌到了3.57%，比2005年低谷时的3.66%还低。相比之下在2009年高峰时，回报率曾高达4.95%。这是BIS牛津经济学院的最新报告《2017-2023悉尼各区的公寓》（Apartments in Sydney Suburbs 2017-2023）所说的。

报告的作者Angie Zigomanis 说，正如2000年代中期的情形一样，低的租金回报标志着公寓房价即将下跌。

他说尽管在房地产资本增值强劲的时期投资者乐意接受低的租金回报，但是在资本增值缓慢下来、借贷政策收紧、而且利率可能要升高的情况下，他们对低租金回报的容忍程度就要打折扣了。

“在主要由投资所推动的地区，人们追逐高的租金回报，因为他们要以此来弥补低的资本增值。”他说。

报告说悉尼住房的需求在上一个财政年度达到了高峰，估计需求量是42500套。然而建设完工的住房数量超过了这一需求。

在悉尼各地2016/17年度，有47200套住房建成，比2012/13年度住房建成数量23100套多了一倍多。

在本财政年度中，住房建成的数量预计会保持在很高的水平，而且从新州移居其它州的净人数在增多，这将导致住房需求进一步下滑，Zigomanis 说。

他说按地方政府辖区而论，悉尼市、Bayside市、Ryde市、Parramatta市、The Hills 郡是供过于求风险最大的地方。

“在这些地方有大量的建房活动”，他说“特别是这些地方的一些局部区域，如Parramatta、Botany、Mascot、Macquarie Park、Zetland等区。”

最近风险评估机构RiskWise Property Review对3000多个区进行了分析，以找出人们应该避免购买楼花的地方，经过分析后他们断定Zetland是澳洲住房供过于求风险最大的地方。

“风险最大的地区是那些既有供应过剩，又有严苛的借贷限制、消费者情绪改变、而且买家偏爱独立房而非公寓房的地方。” RiskWise公司总裁Doron Peleg说。

供应应该均匀地遍及悉尼各地，着重点应该是推动悉尼欠缺的中级的、中密度、诸如排屋之类的住房开发，这样的房子更适合于家庭。

布里斯班和凯恩斯哪个房价高？这个问题没有绝对答案，但是被称为“十年前的悉尼”的布里斯班住房市场一直被业界看好！

相比于悉尼、墨尔本，布里斯班的生活成本、物业价格大幅低于东岸两大城市，因此吸引着越来越多海外和洲际移民的到来！

根据Corelogic最新公布的住房销售数据：布里斯班与黄金海岸两地销售数据合并后达275亿澳元，成为过去一年的“销售冠亚军”。

鉴于“悉尼房价早已突破$80万，墨尔本房价早已突破$60万”的残酷事实，处于价格洼地的布里斯班给了年轻人希望和梦想，他们部分开始考虑选择布里斯班！！

目前，布里斯班平均房价仅为48.5万澳元，房价增长有巨大的补追空间！！

最重要的是布里斯班的公寓租金回报率达到5.2%、别墅租金回报都有4.1%。

毫无疑问，布里斯班已成为投资置业的绝佳之选！澳洲房产投资专家协会（PIPA）最新调查的报告显示：在超过1000名受访投资者中、58%表示将在未来6-12个月在布里斯班投资房产！！

他们认为布里斯班是澳洲新兴房产投资的热点城市，未来房价将和悉尼、墨尔本呈现三足鼎立之势。

从2012年开始，中国富豪团就开始瞄准了布里斯班，其中包括：万达王健林、恒大许家印、绿地集团、央企保利集团、中银、东方航空。

当普通人还在懵懂犹豫之时，企业大佬们早已纷纷布局布里斯班！

谁时刻保持警醒、掌握先机，谁就能获得财富！！

脚步紧跟大佬，买房要趁早！

联邦政府2015年6月18日正式公布澳洲北部发展白皮书，将斥资50亿澳元澳洲北部将被打造为经济重地,澳北地区将成为未来亚洲的“饭碗“。凯恩斯则是澳洲北部第一大城市,是澳洲通往亚洲的门户。

－ AQUIS综合度假赌场82亿澳币。比澳门威尼斯人赌场投资大2.5倍，南半球最豪华最大的赌场度假村。
－凯恩斯中央商务区世界级NOVA开发项目4.5亿澳币。
－翡翠山风电场（MountEmeraldWind Farm）4亿澳币。
－凯恩斯植物园开发项目2亿澳币。
－乔治敦综合农业项目审批20亿澳币。
－铂尔曼酒店出售升级1亿澳币。
－凯恩斯国际机场重建10亿澳币。
－凯恩斯医院升级4.55亿澳币。
－2015年6月底4500万澳元投资的大型水上乐园动工，距离金色湖畔项目仅4公里。
－一条由悉尼开始，贯穿布里斯班，皮尔煤矿至凯恩斯的铁路线已备印度公司中标，总投资额220亿澳币。

布里斯班和凯恩斯哪个房价高？与澳洲其他城市投资相比，凯恩斯是澳洲东北部人口增长最快的地区,是澳洲继悉尼后第二大国际旅游人口最多的城市，凯恩斯每年接待超过500万游客，每天约有26600外来人入住凯恩斯。

－凯恩斯房地产销售价格记录显示，2014年12月以前的12个月增长了18.8%。
－过去一年记录的租金增长了5%。
－过去三年的平均空置率只有1.7%。

凯恩斯的出租空置率（1.7%）显著低于大多数澳大利亚城市。布里斯班为3.5%，悉尼为1.8%，墨尔本为3.9%，汤斯维尔为4.8%，麦基为8.4%。

－比较其它城市的房价，金色湖畔的性价比绝对占有优势:高品质，中低价位，并且环境不可再造，稀有物业资源。
－比较澳洲其它城市的房价，凯恩斯仅仅是投资时钟的早晨7点钟，从早晨7点到中午12的投资上升空间来讲，凯恩斯房产的增值空间是巨大的。

澳洲顶级经济师预料未来的五年，澳洲经济发展最快的城市就是凯恩斯，请您不要错过这一绝好的赚钱机会，投资金色湖畔，必是你全球置业的明智首选！！

海外人士7月1日后不再享有澳洲印花税减免优惠。

2017年7月1日之后，在维多利亚州购房任何人将不再享有印花税的减免，包括海外人士、澳洲公民、永居签证PR持有者。新政实施以后海外人士将不再享有原有的5%的印花税减免，购买期房需要支付12.5%左右的税，购买成本将上升不少。
维多利亚州

新南威尔士洲
海外人士额外印花税翻倍
新洲从2016年6月21 日开始对海外人士征收4%的额外印花税，现在新南威尔士州政府有了新计划，计划向海外房产投资者收取更高的费用以及税费，并以此来筹集几十亿资金、用来帮助澳洲本地的首次置业人士。
此次计划中外国投资者附加税（Foreign Investor Surcharge Duty）将从4%大幅增长到8%，并从7月1日开始实施。每年缴纳的土地税也会有所调整，将从0.75%调至2%。

昆士兰州
海外人士额外印花税维持3%不变
昆士兰州从2016年10月1日开始向海外人士征收3%额外印花税，目前暂无其他加税消息。不出意外的话昆州一般会在新洲和维州新政出台之后做相应调整。

澳大利亚政府公布的联邦预算宣布，对于海外人士置业，具体新规主要有3条：
1. 房地产开发商出售给海外购房者的配额须限制在总房屋数量的50%以内，该规则自2017年5月9日开始生效并被要求执行；
2. 对于每年空置6个月以上的房产，澳大利亚政府将实施新政税收，但这一规定并非适用所有人，只适用今年5月9日后提出申请的购房者；
3. 从2017年7月1日开始，海外人士的申请费将提高10个百分点，这些税费除了用于资助一些基础设施中心的建设维护外，还将加用于支持政部门从事对外国投资的审查工作。
联邦政府

我们可以友由以上得出结论：澳洲政府上调印花税旨在维持房价的合理增长、抑制由于市场过热而导致的房价虚高、从而保证投资者获得稳定且较高的投资回报，此举是在保护投资者的利益。各大州接二连三上调印花税，可以说明澳洲，甚至整个海外房市仍然被十分持续看好。但对于投资者而言凡事还是要赶在之前，以便获取更多收益回报。

2017年7月1日之后，澳洲首次置业印花税减免政策有所调整，从之前的55万以下全免调整到65万以下全免，65万-80万部分减免印花税。本次调整同时适用于新房、二手房。

自从去年7月澳洲印花税减免的房价门槛提高后，先后有至少5400名置业者涌入大悉尼房地产市场、并购置到了第一套房。

虽然目前要完全扭转悉尼的房屋可负担性问题还很困难，但是事实证明我们正在往努力前进，至少在改变首次置业买房难的问题上，我们正在努力。

至于为何不将改革进行到底， 澳洲房屋协会(HIA) 称他们正在计划草案要将首次置业印花税减免的房价区间继续扩大。
 

澳洲房屋协会执行总裁David Bare表示目前新的印花税减免政策是远远不够的，因为最高只包含到$85万的房子。
因为$85万还没到西悉尼的独立屋中价位，所以并不能帮助首次购房者买到中价位的房子。

即使从去年十月开始悉尼房价已经发放慢了增长速度，但是目前独立屋中价位依旧徘徊在88.4万左右。
 
有更多的首次置业者走进市场是一个好事，代表着我们的市场越来越健康了。

Bare说新州政府一直在努力，期望有效解决房屋可负担性问题，但实际上政府的苛政杂税占据了房价的40%。
 

悉尼内城区只增加了少量的首次置业者。 Darlinghurst和Woolloomooloo自去年7月只新增了29位首次置业买家、Randwick 和NewTown地区分别只新增了9位和12位首次置业买家、Paddington地区只新增了12位买，而在印花税新政实行之前这里事实上没有一位首次置业买家。

虽然增加的大多数首次置业买家都来源于悉尼外城区，但减免的目的就是为了解决首次置业者进入市场问题。
 
因为房价被高估、许多工作机会被转移到悉尼圈外，导致很多首次置业买家买不起内城去房子。
如果房屋供给量短时间内不能提高的话，除了对原有的政府规划进行改革， 新政政府还有可能通过控制人口的快速增长来在宏观经济层面上改善房屋所有权和可负担性问题。

受地价增长影响，布里斯班各区房价从1986年至今已经增长了近299%。

从房价增长率而言，布里斯班增长率要高于澳洲其8个首府城市的平均值、仅次于悉尼。
 
但昆州房价从2009年起至今几乎没有发生什么变化。东南部以外的地区房价却有所下降。

布里斯班房价增长大部分发生在两个时期：其中一次在1987年至1992年间、还有一次在2001年至2009年。

从2007年至今昆州12个地方政府区域的房价增长很十分凶猛，其中11个位于昆州东南部，其中房价增长最多的是布里斯班。

昆州的房屋可负担性衡量标准主要是收入与房价的比例。而报告作者发现房屋可负担性从20世纪80年代开始猛降，但是从2010年开始，这个指数又开始稳定起来。

过去5年对很多普通工薪阶层家庭来说，昆州的房屋可负担性问题有所改善，不论是从房租的角度，还是从房贷还款的角度。

但是昆州各地的房屋可负担性情况还是大有不同。

就房租和房价与收入的比例来说，黄金海岸、阳光海岸和Wide Bay是最不可负担的地方。昆州中部和Mackay是可负担性最高的地方。

但是国际研究显示昆州的住房相对来说还是不可负担。

国际住房可负担性调查发现：布里斯班的城市住房可负担性比新加坡、加拿大（除多伦多和温哥华之外）、爱尔兰、美国（迈阿密、加利福尼亚几座城市和火奴鲁鲁）和日本的可负担性低。

Toowoomba、Bundaberg、凯恩斯、布里斯班、Fraser Coast、黄金海岸和阳光海岸都是严重不可负担的住房市场。

在昆州17.4%的业主要将工资的30%以上用在住房上。

对年轻人及低收入群体来说住房可负担性问题是最亟待解决的问题。逾三分之一的低收入家庭都受到了租房的压力。

报告作者还指出首付是阻碍居民买房的最大障碍，而不是房贷还款。

过去50年收入和房屋首付之间的差距也越来越大。

一般情况而言布里斯班家庭需要1.1年的收入才能攒下20%的首付。15年前布里斯班家庭攒下首付只需要0.7年。

越来越多年轻人、家庭和夫妻开始选择住在联排别墅和公寓。而年纪大的人往往愿意住在别墅内。

昆州人的房屋所有权在年轻人群体中比例下降趋势最为明显。

报告作者表示政府力量和政策调整将给住房市场带去很大的影响。

昆州住房厅长麦克先生（Mick de Brenni）表示，政府已经设立了住房研究联盟，将针对何谓可负担性的住房这一问题进行细致入微的专业研究。

“最终，这是一个需要在联邦政府层面斡旋并解决的全国性问题。”

澳洲最佳生活方式区排名：布里斯班各区房价低生活品质好。

清盘率通常可作为价格走势的领先指标，据2017年11月澳方拍卖数据显示：悉尼注册拍卖总数952，清盘率达66%；墨尔本注册拍卖总数为182，清盘率达77%；布里斯班注册拍卖总数为125，清盘率为43%。

在全澳拥有最佳生活方式的区购房将需要731000至2615000澳元。

据澳洲房地产网消息，全澳拥有最佳生活方式的十大区中，布里斯班独占七个，这些地方阳光明媚，不仅靠近海滩，而且拥有其它良好的关键生活方式因素。

维州的St Kilda West居全国最佳生活方式区之首，其次是South Brisbane丶Dutton Park丶Spring Hilland丶Kangaroo Point。

St Kilda West的房价也最高，独立房中位价高达2,615,000澳元，而布里斯班的Corinda的中位价最低，为731000澳元。

对拥有最佳生活方式之区的分析，是对各区根据一些因素进行排名，包括靠近海滩或河流丶学校丶公园以及到最近的市中心的驱车时间。澳洲统计局（ABS）的2016位置数据库被用于计算每个区与主要生活方式如公园或教育设施等的距离。市中心不在被分析之列。

独立房中位价从房地产数据公司Corelogic获得，为截止到2017年8月31日的12个月。

根据REA集团首席经济学家Nerida Conisbee称，全国榜单显示了一些区过去可能被买家忽视，但实际都不错。

她说：“你不一定要付出代价才能获得好的生活方式，只要你淮备离开悉尼丶墨尔本一定距离。”

人口的增长和就业机会不足使布里斯班因实惠的房价，比墨尔本和悉尼有更多的区入选生活方式最佳地区榜单。

Conisbee说：“布里斯班符合很多的条件，其基础设施很好，相对来说比较便利，有很多好的生活方式因素。但目前没有工作的增加，确实限制了房价的变化。”

她说：“人们喜欢绿地和散步的地方。通常很多公园都可以散步，这是另一个重要的事情。如果你不必开车，你可以四处走走，那么这个地区会变得更具吸引力，而且靠近一所好学校，或许多好学校，使得一个地区更具吸引力。”

在这些拥有良好生活方式的区，大多数独立房靠近公园，有趣的是这里提供的不仅仅是锻炼或溜狗的地方。

分析结果显示布里斯班占据榜首，而各州数据各不相同。各州位列第一的区如下，新州为Kirribilli，堪培拉为Barton，南澳为North Brighton，塔州为霍巴特，维州为St Kilda West，昆士兰为South Brisbane。