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胡志明市写字楼未开盘已被预定一空！| 越南

胡志明市中心许多高端写字楼未投入使用就全部被租客预定了。

据越南仲量联行（JLL）公司分析胡志明市2017年第三季的写字楼市场报告指出，第三季，西贡有5栋新写字楼投入使用。仅A级和B级的写字楼面积就已经达到六万平方米，第三季的所有等级的写字楼面积已经超过190万平方米。虽然写字楼面积供应这么多，但是写字楼需求依旧是紧缺的。

据JLL分析，当有新写字楼推出市场，正常来说供大于求租金会有下滑。但是这三季度开发商采用预定出租的方式，所以其写字楼未投入使用时已经形成出租比例爆满。因此新写字楼推出并未造成市场影响。

其公司的数据指出，A级和B级的租价都在上涨，分别是38.9美金/m2和22.3美金/m2一个月。第四季A级写字楼在市中心将会上涨，因为有新的高楼大厦投入使用。租价将会持续上涨因为在市中心的写字楼需求大，甚至有些客户已经先预订1000m2拓展公司工作空间。

胡志明市中心对办公空间的需求很高，租金预计会继续上涨，尽管目前的价格水平已经处于高峰

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越南世邦魏理事（CBRE）公司发布关于2017年第三季度的A级和B级写字楼出租的空置率，分别比例6.6%和2.8%。这说明A级和B级的写字楼出租比例达到93-97%。

A级和B级写字楼面积出租达35.000平方米。出租比例较好来自Saigon Centre第二栋、Mapletree Business Centre和Viettel Complex等大厦。

CBRE的数据指出，目前客户需求倾向于大面积700-1000平方米以上的写字楼占比例为28%；租赁用途为生产的为24%；服务行业的要求的为14%；传媒行业占10%。客户需要迁移到面积大的写字楼的需求占79%；转租需求占12%。

其公司的评估，到2017年年底胡志明市将有一批高端的写字楼投入市场使用，但是写字楼租金预计将会持续上涨。

（内容由越南铁成房产提供）

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居外看点：经济走强，东南亚国家房地产将迎来更多投资 | 海外

菲律宾及其他东南亚（SEA）邻国因经济增速继续攀升，房地产市场将迎来更多投资。根据该国领先房地产咨询公司仲量联行的全东南亚研究团队收集的研究数据，该地区经济已经开始复苏，经济增速从2016年相对较缓的4.5%反弹至2017年第一季度的4.8%。

目前，菲律宾、印度尼西亚和越南的经济占该地区的60%，预计2016年至2020年的年经济增速将达到6%。仲量联行表示，到2050年，印尼将成为全球第四大经济体，菲律宾和越南预计分别排名第19位和第20位。该公司还预测，东南亚国家联盟（ASEAN）将在规模上和欧洲接近，并将被视为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济区。

制造业回暖刺激了东南亚房市

隐藏在东南亚房地产市场增长背后的一个因素是，更多工厂搬迁到该地区更加经济实惠的地区。德勤（Deloitte）全球制造业竞争力指数显示，越南和印尼的工资水平继续在1.0美元/小时至1.35美元/小时之间徘徊。这一工资水平较低，相较之下，2016年中国的工资水平已经增至3.9美元/小时。除了较低的工资水平之外，越南、印尼、马来西亚和菲律宾的年出口增速已提高至5%至6%。

基础设施开发也扩大了房市

东南亚地区的基础设施开发也开始加速。住友商事（Sumitomo Corporation）、三菱商事（Mitsubishi Corporation）、丸红商事（Marubeni）和乐天工程（Lotte Engineering）等大型工程公司正在该地区兴建发电厂、地铁线路和其他交通基础设施。

城镇化将推动工业用地价格上涨

自2010年以来，虽然曼谷、马尼拉和吉隆坡的货币分别贬值了20%至40%，但三地的工业用地价格上涨了60%至80%（以美元计）。

仲量联行表示，随着城镇化和城市开发的推进，土地将变得更加稀缺，从而导致工业用地价格上涨。

移动购物行业实体店增多

未来，菲律宾、印尼和越南预计会拥有最多购物中心。虽然网上购物人数增多，但市场研究表明，在线零售商有可能会扩充实体店，因为其消费者希望能够亲身接触和感受产品，并将购物中心作为社交聚会场所。

由于2021年以前，菲律宾、越南和印尼的私人消费年增速预计可达6%至7%，因此，购物中心有望进一步普及。

另一个因素是，到2030年，这些国家的城市人口将增加30%至40%。目前，东南亚地区的人口已经达到6.2亿，可轻松转化为价值2.6万亿美元的市场。

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写字楼需求有望增长

2017年上半年，因电子商务公司、商业服务和金融公司的租赁需求上涨，写字楼需求从2016年的4.0%增长至4.6%。在马尼拉，业务流程外包（BPO）行业略微放缓，有更多在线游戏公司正在组建。

外包助推东南亚市场产生了强大的写字楼需求，同时削弱了发达市场的需求。移动互联网和云计算让公司能够将更多职能外包给成本更低的地区。

受到全球金融危机的影响，美国和欧洲的写字楼需求已经减半，亚太地区的写字楼需求年增速从25%降至6.6%。不过，东南亚地区的写字楼需求年增速已增加至5%。

东南亚地区写字楼租金上涨

由于需求增强，东南亚地区顶级写字楼的平均租金近9个季度以来首次上涨。这主要得益于曼谷、吉隆坡和新加坡的写字楼租金上涨。同时，马尼拉和曼谷继续拥有最高的写字楼收益率。

自由职业者推动联合办公空间发展

仲量联行还预计，到2030年，东南亚地区的联合办公和服务空间可能会达到10%至15%，因此，该地区的写字楼需求将有所增加。原因在于，在线自由职业在菲律宾和印度逐步发展。菲律宾人和印度人从事的大部分在线工作是行政支持、销售和营销以及客户服务。

仲量联行国家主管克里斯多夫·威韦克（Christophe Vicic）预计，由于菲律宾和其他东南亚国家经济将继续扩张，以满足不断增多的人口日益增长的需求，因此，未来将有更多房地产机会，前景变得更加明朗。

菲律宾马尼拉橡树湾（OAK HARBOR）海景公寓

集菲律宾五家最大的开发商之力，倾力打造的未来亚洲最大休闲娱乐城MANILA BAY RESORT。橡树湾海景公寓就坐落在其核心地带。该项目紧挨在建的马尼拉最大娱乐城OKADA，娱乐城总投资规模35亿美元。商场、赌场、旅店、度假村、海鲜城、小吃街，全在你的周围，让你每日都能生活的如度假一般。

全马尼拉最低价（不到2万人民币一平米）的海景公寓，加上其独特的地理位置，升值潜力远超MAKATI市中心以及BGC新城。该项目一期、二期均已基本售罄，剩余房源不到20套。一期二期新房、二手房交易价格统一上涨3%-5%。延续一、二期三个月销售一空的销售神话，三期即将开盘，敬请留意。

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越南胡志明市The View Riviera Point观景房

由新加坡声誉良好的开发商吉宝置业（Keppel Land）开发——享受3%的特别折扣，仅限本月！

战略位置，靠近富美兴（Phu My Hung）区，方便到达第7区金融中心和中央商务区。富美兴区是一处建好的外籍社区，有餐厅、超市、国际医院、金融机构和著名的国际学校。40个层数共设518单元。现代设施包括50米的度假式游泳池、网球场、水上健身房、吊床区、空中酒廊、空中花园、慢跑跑道、多用途房间、烧烤区、家庭影院、瑜伽室和儿童游戏场。

越南人拥有永久产权，对外籍人士是50年的产权。预计完工日期为2019年第四季度。

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印尼巴厘岛别墅

这个令人惊叹的别墅位于原始的巴厘岛海岸线，提供真正的私人和豪华的体验。

该物业位于3,524平方米的土地上，包括面向45米的沙滩，并提供全方位的景观。别墅的设计跨度达22米，没有任何支撑柱，可自由观看海景。望向西面可欣赏爪哇岛和完美的夕阳；古老的稻田围绕着住宅南北，宏伟的巴图卡鲁（Batukaru）火山在东面。

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英伯明翰房产投资热欧洲第六已超过伦敦 | 英国

根据最新调查，伯明翰连续第三年超过伦敦，成为欧洲排名第六的最适合房产投资的地区。自2015年后，伯明翰市中心部分地区的住宅楼花价格上涨了45%，房市欣欣向荣。作为英国第二大城市，伯明翰的华人人口数量在英国高居第三，有着相当规模的华人社区。相比于伦敦的通勤地区，现在伯明翰房市仍处于低位，地产公司预计该地区房价将有很大涨幅。如此优秀的地区实属难得，是华人最青睐的投资地之一。

地产咨询公司莱坊（Knight Frank）在最新的报告中指出，2020年伯明翰的住宅价格将达到每平方米500英镑。汇丰银行将于2018年在伯明翰创造1,200个就业岗位，翌年英国税务海关总署（HM Revenue & Customs）将在伯明翰创造3,000个就业岗位，而德意志银行（Deutche Bank）最近在伯明翰创造了1,200个就业机会。

种种迹象都在说明一点：伯明翰房产需求正在不断增加，调查显示，目前伯明翰高端住宅的需求远远超过供应。周边地区大量的复兴工程启动使得现在伯明翰房价还较低，然而在不久的未来HS2铁路通车后，从伯明翰到伦敦仅需48分钟。全国各地的企业和各行业精英人才都希望搬到伯明翰地区，光去年就有6,016人从伦敦迁往伯明翰，远超过迁往英国其它城市的人数，预计伯明翰房价将在未来5至10年内大涨。

华人的上佳选择

伯明翰历来深受华人买家的喜爱。据《伯明翰邮报》报导，位于市中心的Cube大厦的 30%购买者是华人，43 %的Hive公寓买家也是华人。业界推测，华人买家把拥有优秀的教育机构、医疗设施以及休闲场所的伯明翰，视为可以替代伦敦的上佳选择。

大型华人社区

伯明翰的都市区内有380万人口，文化多元。据统计，伯明翰已成为仅次于伦敦和曼彻斯特的英国华人定居城市，这里的唐人街也有很多传统风味的中餐馆。比起曼彻斯特，由于伯明翰距离伦敦较近，同时房租低廉，所以很多华人都移居到伯明翰，导致伯明翰的华人移民数量快速增长。伯明翰大学也是英国每年华人学生注册数量最大的五所大学之一。

伯明翰的房市需求

企业进驻与复兴工程都将创建众多的配套企业和就业机会。过去十年，伯明翰的人口增长了30万，其中40%是在25岁以下。伯明翰有六所大学，是伦敦以外最大的高等教育中心，这都带来了大量的住房需求。

伯明翰一直是英国的房地产投资热点，其房产租金价格和销售量的增长速度比其它英国主要城市都快。伯明翰城市规模在不断扩大，租赁物业需求居高不下，经济受到地方、国家和国际投资的支援，吸引了更多的资金，比其它英国地区更具投资价值。同时这里的生活成本不算高、房价合适、而且对城市中心高品质的住宿需求正逐年增加，这给投资者提供了一个可持续的投资机会。伯明翰的中心位置可以提供与伦敦便利的交通连接和优质的生活品质，这使其成为一个理想的居住住宿和投资地点。

教育品质优异

许多人会将孩子送往学费高昂的私立学校，有的甚至高达3万5千英镑一年。但是大多数家长还是会选择免费的公立学校。公立学校会优先录取住在学区内的学生，而学区的大小各有不同，一般来说，学区意味着步行可达学校的距离。

许多家庭拼命争取住进当地优秀公校的学区范围内，特别是被Ofsted评为“卓越级别”（Outstanding）的学校，那里的房子是是很多家庭争相抢占的重点，这一现象也早已不足为奇了。据Santander银行的调查，为购得处于好学区内的房子，父母们愿意支付比平均价格高出18%的价钱。

伯明翰地区有很多优秀的中小学，为孩子的教育提供了多种多种选择。当地被英国教育标准局评定为杰出卓越级别的学校有：

St Matthew’s C of E Primary School（入学年龄4-11岁，下同）
Heartlands Academy（11-18岁）
Perry Beeches II The Free School（11-18岁）
Prince Albert Junior and Infant School（3-11岁）
King Edward VI Aston School（11-18岁）

飞机直达中国

伯明翰机场目前可以直达许多欧美主要城市，而不久后更将开通直达中国大陆的航线，Fine & Country地产公司伯明翰分部总裁穆雷说：“伯明翰机场将成为除伦敦外第一个推出直航飞机到达中国的英国机场。当局将投入4千万英镑的资金扩建跑道，确保该计划的实施。直飞航班将为中国留学生带来极大的方便，并吸引更多经常往来于两大洲的中国地产买家，中国旅游业也将受益于新的航班。南方航空在北京和伯明翰之间的直飞航线将为伯明翰带来更多的中国游客，这必然会增加中国人在伯明翰置业的兴趣。”

高速铁路2号（HS2）

高速铁路2号是英国2012年1月10日批准的一个高速铁路专案，拟连接伦敦、伯明翰、里兹、曼彻斯特和谢菲尔德等城市，并把英国东西海岸现有的干线连接起来，最高设计时速达到每小时400公里，每小时载客量为2.6万人，届时HS2高铁将成为英国历史上造价最高的铁路线。

一期工程（预计起止时间2017年~2026年）大约140公里，连接伦敦和英国第二大城市伯明翰；二期工程（预计起止时间2025年~2033年）的线路呈Y字形，从伯明翰往北，分别连接曼彻斯特市和里兹市，途经曼彻斯特飞机场、托顿、谢菲尔德。预计2026年通车后，从伯明翰到伦敦的时间将从目前的84分钟缩短到49分钟。

天堂广场（Paradise Circus）

天堂广场（Paradise Circus）项目位于伯明翰市中心张伯伦广场（ Chamberlain Square），在New Street火车站的西北方。总投资额达5亿英镑，占地达17英亩，已于2015年初已于动工。第一期工程专注于基础设施改造，包括改善楼盘周围的高速公路和张伯伦广场，并兴建能够俯瞰张伯伦广场的两座写字楼。

伯明翰Smithfield

复兴工程Smithfield位于伯明翰市中心New Street火车站的东南方，靠近主要购物区，总面积14公顷。这一项目将提供新住宅区、零售市场和公共空间，同时伯明翰的Midland Metro轻轨将连接至该区域，未来的高铁终点就位于Smithfield附近的Curzon，距此只有几分钟路程。

（互联网资讯综合整理）

中国香港租金连续上扬前8个月累计上涨6.4% | 海外

在“调控”的大背景之下，内地多座城市的楼市有所降温，中国香港房价的涨幅也开始缩小，但对于“无房一族”来说，他们对楼市变化最直观感受更多来源于租金。只是，中国香港的房屋租金依旧持续上涨。

美联物业提供的中国香港租金走势图显示，8月份以实用面积计算的平均呎租价格为36.08港元，按月环比上升0.03%，已连涨8个月。若以今年前8个月的租金计算，租金累计上涨6.4%，高于去年全年约4.3%的涨幅。

美联物业提供的中国香港楼价走势图则显示，从2015年8月开始中国香港房价就出现向下的趋势，这种情况一直持续到去年3月至4月，随后震荡走高。中国香港今年前8个月二手住宅注册量为29114宗，当中超过1000万港元的个案则有3373宗，占比约为11.6%，首次冲破10%，创下历年最高水平。不过，截至今年8月，中国香港楼市以实用面积计算的平均呎价为1.1762万港元，环比下跌0.1%，反映房价涨幅有暂歇之势。与租金涨幅相比，中国香港今年以来以实用面积计算的平均呎价涨幅为9.2%，仍高于租金的涨幅。

在中国香港，“劏房”、“麦难民”和“麦宿者”现象曾经引起社会的关注，其中“麦”就是是指麦当劳。其实，部分露宿者并非没有工作，但他们的薪水太低，在中国香港房屋租金高企的现实下，他们只能将钱花在食物上，而不是住房。

“我和室友都在旺角上班，但附近租金实在太高，最终只好在北区粉岭的花都广场租了个房子，实际面积才526呎左右，房子还超过20年的楼龄，但月租也要14000港元。”刚到中国香港工作的李先生对记者如是说。已经在中国香港工作多年的麦先生则告诉记者，自己所租住的房子这几年都在涨租。现在，他在北角租的一套450呎的单位，月租达到17000港元。

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中国香港楼市高烧不退，引得管理部门持续关注。实际上，中国香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。去年11月以来，中国香港已多次“加辣”调控楼市。就在今年5月，中国香港金融管理局宣布推出三项新一轮物业按揭逆周期措施以调控楼市，其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人，“供款与入息比率”上限下调10%等。对于租赁市场，中国香港政府其实也在想尽办法。

据当地媒体报道，中国香港社会服务联会近日宣布与政府合作推出为期3年的“社会房屋共享计划”，透过募集闲置房屋资源，为有需要的基层住户提供过渡房屋。中国香港社会服务联会表示，将成立一个社会房屋中介平台，承租及翻新业主提供的闲置单位，再租给社会服务机构或社企营运，让有需要人士入住。

据悉，此次项目获公益金捐出5000万港元，主要涉及单位复修的资金；公益金及社创基金也拨出1150万港元，支持中介平台未来3年运作经费。合资格申请人士包括有明确过渡性的房屋需要，例如轮候公屋最少3年，低收入及急需社区支援的住户等，租金水平将介乎综援租金津贴最高金额和公屋租金之间，也会参考房委会租金援助计划，租金不会超过租户收入的25%。

对于中国香港楼市未来的走势，摩根士丹利近日发表报告指出，反映中国香港地产价格指数的中原城市领先指数同比升幅已在6月见顶，并在9月放缓，预计至2018年底这一增幅会放缓至零。摩根士丹利指出，未来中国香港楼市的风险包括在加息环境下，中国香港银行同业拆息利率（Hibor）会与伦敦银行同业拆息利率（Libor）逐渐趋近，而Hibor每上升100个基点，按揭贷款利率每月增加的开销会上升13%，极大降低购房者的供楼能力。美联物业住宅部行政总裁布少明预计，今年中国香港房价的整体升幅约为13%。上半年楼价累计上涨近一成，第三季度升幅可能只有1%，第四季度的升幅可能只有2%至3%。

（据证券时报）

居外看点：印尼雅加达房地产全方位展望 | 海外

在近期房地产市场表现出颇为有趣的变化之际，商业地产巨头高力国际（Colliers International）印度尼西亚公司发布了季度报告。

在报告中，该公司提供了对于雅加达不同房地产市场趋势的洞察和展望。

办公室市场

去年，写字楼净需求有所下降，因此，部分写字楼现房目前仍有很大一部分处于空置状态。鉴于此等市场状况，2016年下半年未新增任何供应（部分写字楼重新安排竣工时间），这进一步提高了中央商务区写字楼的季度环比入住率。租金继续下滑，房东根据承租人的市场状况提供软性租金。

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供应预测

2016年下半年，中央商务区未新增任何供应，但截至2016年第四季度，累计供应量仍保持548万平方米不变。由于原计划于2016年竣工的写字楼重新安排竣工时间，2017年的供应量预计将增加73.1164万平方米。同时，在中央商务区以外地区，位于TB Simatupang的2栋写字楼于2016年开始运营。在除TB Simatupang之外的中央商务区以外地区，2016年有6栋写字楼共增加了15.7297万平方米的供应量。2017年，TB Simatupang的未来供应量有限。

入驻率预测

由于需求下降，入住率也继续表现出下滑趋势。中央商务区的入驻率同比降低了4%，中央商务区以外地区的入驻率同比降低了5.8%。目前，TB Simatupang的入驻率为79.2%，与去年同期几乎持平。2017年，入住率的颓势预计不会缓和，甚至可能进一步恶化。

租金预测

较低级别写字楼的平均租金有所下降，尤其是B级和C级写字楼的平均租金同比下降了20%。中央商务区以外地区3栋全新运营写字楼的租金有所上涨，这3栋写字楼有信心提供高于市场水平的租金。

公寓市场

去年，政府出台了多项政策，试图刺激房地产市场需求，包括6次下调政策利率，放宽对第二居所购房者的限制以及削减开发商的最终销售税（从此前的5%削减到2.5%）、所有权转让税以及产权购置（BPHTB）税。

不过，这对总体入住率并未产生太大的影响，尤其是在建项目。目前该市场较为疲软，开发商倾向于谨慎定价，以便保持活跃的销售表现和吸引潜在购房者，但这一策略并不成功。不过，仍有若干开发商对该市场持乐观看法，这在去年底新推出项目的数量（3,972套）上可见一斑——超过上一季度的两倍。

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供应预测

未来两年预计新竣工公寓的供应量较大，2017年和2018年分别可达28,014套和24,298套。公寓将主要集中在雅加达西部和南部，分别占22%和20%左右。

需求预测

明年，因2016年推出的监管放松政策以及2017年宏观环境改善的影响，预计公寓的市场需求将有所增加。

租金预测

由于需求疲软，2017年公寓租金预计进一步下滑。由于市场尚未显现出好转迹象，因此，房东将继续在租金要价的基础上提供10%至15%的折扣。

外籍侨民住宅市场

由于在曾经一度刺激外籍侨民住宅业务的行业工作的侨民数量减少，比如石油天然气和采矿业，2016年全年市场表现堪忧。雅加达南部、BSD（Bumi Serpong Damai）和Lippo Karawaci等地区仍位于侨民社区聚集地，紧邻国际学校且方便到达苏加诺-哈达国际机场（Soekarno-Hatta International Airport），因此，已显现出作为备选住宅的良好发展潜力。

目前，由于部分跨国公司不得不取消项目，或者已经决定撤销一些项目，从而导致提前解雇其招聘的侨民，因此，转租市场的住宅供应量居高不下。此外，当前的市场状况为承租人从转租市场获得颇具竞争力的租金创造了机会，这些住宅能够为其租金预算提供更大的价值。

零售市场

就零售市场而言，2017年至2019年雅茂德丹勿（Jabodetabek）预计将提供近100万平方米的总供应量。不过，2016年只有不到50%的预计新增供应房产在建。新运营的购物中心已经获得了高忠诚度承租商铺。大部分承租商铺已开业，这推动了总体入住率略微上涨。餐饮业将继续成为需求刺激剂。

供应预测

2017年，雅加达预计新建2个购物中心，新增供应量预计达6.8万平方米。同时，2016年位于大雅加达（Greater Jakarta）地区的2个购物中心开始运营。累计供应量达247万平方米，同比增长4%。大雅加达地区预计会开发更多购物中心，但大部分购物中心仍处于规划阶段，包括雅加达未来的供应量。2016年，4个购物中心开始运营，创造了12.1万平方米的新增供应量。这4个购物中心累计创造了457万平方米的供应量，同比增加2.7%。

需求预测

虽然新购物中心在开始运营时通常能够达到85%的承诺入住率，但截至2016年底大部分新购物中心的总体承诺入住率还不到50%。餐饮业将继续成为需求刺激剂，而超市、家居和娱乐（电影院）业将继续扩张。

入住率预测

在经历了前三季度的下滑后，2016年第四季度首次迎来入住率上涨，达到85.4%。据预测，2017年入住率可能会继续上涨，新增供应量将有所减少。2016年，大雅加达地区的入住率出现波动。2016年的剩余时间里，高新增供应量导致入住率下降了2%，跌至82%。

租金预测

雅加达的租金同比上涨4.1%，达到56.3328万印尼卢比（42美元）/平方米/月，大雅加达地区的租金适度上涨，达到34.4734万（26美元）/平方米/月。2017年，租金要价预计将上涨，这主要得益于雅加达的高端购物中心。销量将显著影响预计租金要价。

酒店市场

根据入住率和客房价格指标，2016年全年酒店市场的表现相对较差。因相对较低的酒店客房询价，该市场的经营状况尚未恢复。提高政府支出使用效率的总统指令以及持续涌入市场的新酒店项目又在该市场的“伤口上撒了一把盐”。

供应

2017年的供应情况主要由四星级酒店控制，这些酒店将提供2,609间客房，五星级和三星级酒店紧随其后，将分别提供1,603间和787间客房。2017年的酒店客房总预计储备量将接近5,000间。

表现预测

2017年，由于受到经济增长放缓的阻碍，对于酒店经营者来说将又是一个艰难的挑战，尤其是预料到今年新运营的酒店项目。这种情况将促使酒店经营者之间的竞争加剧。

凯门村（Kemang Village）

Kemang Village的豪华公寓，机会难逢！地理位置优越，步行到购物中心及超市、Pelita Harapan学校和Brawijaya医院。

单层铂金皇家套房，采用夹层式设计（天花板高于常规单位）。位于高楼层，享有宽阔的景观。面积222平方米，含有3间卧室、3个浴室、1间佣人房间、厨房，8台空调，全屋铺上大理石地板。

价格：72亿印尼卢比（折合约360万人民币）

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雅加达别墅

9卧7卫的独立房，楼高2层，面积500平方米。面前道路宽阔，公共交通便利，24小时保安。

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阿兰德拉公寓（Arandra Residence）

Arandra Residence建有5个塔楼：繁荣（Makmur）、快乐（Bahagia）、完美（Sempurna）、宁静（Tentram）和自由（Bebas）。

战略位置，进出口通行只需5分钟。着名的开发商GAMALAND，由PITERGAN设计。单位有限，1层仅由16间单位公寓组成。半私人电梯（每个楼层设4台电梯），停车位近1000个。自设5000平方米的教育中心，靠近ITC Cempaka Mas。投资价值非常可观！

Arandra Residence提供多种房型：1卧A、B型（36平米）、2卧A、B型（72平米）和3卧（84平米）。

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美国房价走高背後推手：低库存 | 美国

很多中国人都觉得美国房产要比中国便宜，这是真的吗？美国房子有多便宜？美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在次贷危机爆发10年之後，美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中，低库存更成为推高房价的原因之一。

美国最大的房地产数据平台Zillow近日发布的数据显示，今年7月全美约有半数的大城市房价创下新纪录。过去一年，全美房价中值增长6.8%，Zillow房屋价值指数达200,700美元，比2007年4月楼市崩盘前上涨了4,100美元。此外，自去年7月份以来全美房屋平均租金上涨了1.6%，达到每月1427美元。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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值得注意的是，今年夏季美国购房者遇到的最大难题就是低库存。Zillow发布的数据显示，美国市场上的房源量比去年减少了13%，这是自2013年6月以来房源量降幅最大的一次。另据路透社报导，一项针对房地产市场的调查显示，受新屋稀缺丶利率低和需求稳定增长的推动，美国房价预计将在2017年丶2018年两年累计上涨10%。英国凯投国际宏观经济谘询公司房地产经济学家马修预计，2017年美国的房屋库存水平很难改善，价格或将被抬高。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，美国楼市较为紧迫的问题就是库存量出奇的低，引得购房者争相争购。今年夏季，美国楼市供不应求，购房日趋白热化，只会不断推高房价。

（据证券时报）

日本 | 为什么到日本投资房产的中国人越来越多？

趁你不注意，久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。

根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内房产市场的2成之多。

东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼；美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆、中国香港、中国台湾。

与上述果断的投资者不同，犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好，黑石、复星都疯了吗？

作为发达国家的日本，的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。

是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢？

泡沫破裂后的日本房产市场趋理性，久未经历大涨

与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。

下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中，日本的房价指数是最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。

一方面，我们可以认为房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果；另一方面，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。

另外，我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。

租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1：200 – 1：300是房价健康的区间。如果比值低于1：300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1：200，则说明房产比较具有投资价值。

根据掘金大师8月3日的文章，我们看到东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1：200—1：300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1：120—1：150，可谓极具投资价值。

若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1：255左右，伦敦1：400，中国香港1：428，新加坡（非政府组屋）1：461，广州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714。

一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。

核心城市的地价、房价近年来回暖

上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%，但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。

东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。

下图为日本国土交通省的数据，绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅，达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅，蓝色代表独栋别墅，黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅，这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过，在公寓的带动下，日本住宅平均价格在过去三年呈涨势，这让人不得不联想到奥运概念助推。

东京奥运会概念成诱因

奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。

理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。

从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道，前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。

东京会否续写这一“规律”？就最近几年看，这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势（下图）。直到2020年前后，东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视。

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忙碌专业人士最佳的房地产投资法 | 美国

作为一个忙碌的专业人士，您的收入很可能足够在大多数美国市场获得投资贷款，特别是独立房贷款。大部分忙碌的专业人士有良好的信用评分，预示著可以获得好的融资。在优质的独立房投资中，这将带来很大的优势：随时间迁移，房价上涨、通货膨胀，但您所支出的本金、期款和余额却没有增加，进一步更带来可能的房价上涨，和租金的现金流。

我认为对于忙碌的专业人士，最理想的房地产投资是独立房的投资。独立房对于有稳定工作和事业的个体投资者来说是一个完美的资产。独立房仍然是大多数人的“美国梦”。他们也是美国许多大城市里相对可实现的“梦想”，因为即使在2017年，房价也是支付得起的。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国独立屋房源

经验告诉我，独立房投资更优秀

独立房的流动性也是最大的，因为在出售的时候，潜在的买家最多——市场上的所有购房者都是潜在的买家。投资独立房，您可以在房地产领域获得最好的贷款——惊人的30年固定利率贷款。理论上讲，这种贷款可以用于购买1至4个单元住宅，如二联式公寓、三联式和4个单元的公寓。然而，购买独立房通常优于购买2～4单元的公寓。

在好区，你通常只会看到独立房，你可能得在城镇的另一端才能找到单元住宅，他们通常被许多其他的单元住宅包围着。单元住宅在管理上有更多困难，一般来说短期租户多，不如有长期租户的房子升值快。一个例外是白领居住的新二联式公寓。

但总体来说，独立房是更有优势的。笔者有30多年的买房经验，帮助人们在许多不同的市场买了近一万所房子或单位。在这几十年里，我目睹了许多公寓和数千栋独立房的情况。我的经验和数千名投资者的经验，使我更偏向于投资独立房而不是公寓。

公寓楼投资需更加繁琐

购买较大的住宅物业——公寓楼，这可以说是很好的投资，但投资者需要有很多方面的专业知识。根据大多数公寓投资者的经验，最佳的公寓规模是100到300个单元之间（许多人说150～300个单元），这种情况下利用规模经济可以提高现金流量。

例如，一个有110个单元的公寓楼，您可能需要一个全职的管理员和一个全职的维修工；如果您拥有的是一个60个单元的公寓楼，你仍然需要一个全职的管理员和一名全职的维修工，但却少了50个单元的租金。这就是没有很好的利用规模经济。

关于大型公寓楼，有许多问题值得探讨，在这篇文章中，我们只讲运作这样的大楼需要深厚的专业知识，所需要的时间也超过了一个忙碌的专业人士所能付出的。况且，购买公寓楼是不能得到惊人的30年固定利率贷款的，他们通常要求较大的前期投资金额。对于忙碌的专业人士，独立房才是简单、有效、强大的投资。其它投资没有这么优惠的融资条件，所花的时间也相对较多。

30年固定利率贷款的好处

并不是每一个可以得到30年期固定利率贷款的精明投资者，都能认识到这种贷款的优越性。让许多外国人难以置信的是，在美国，我们可以获得一笔长达30年，永远不会随生活成本增加而上涨的贷款。在此期间，基本上所有其他东西都随生活费用的增加而上涨，包括租金。

只有抵押贷款和余额（也因分期偿还而下调）并没有跟上通货膨胀。你可以从许多借了30年固定利率贷款的人那里了解到，比如借了贷款16年之后，他们意识到虽然还有14年的时间来偿还贷款，但贷款余额和期款相对于市场租金和价格来说很低。剩下的14年几乎没有意义，因为在许多情况下（从统计学和历史的角度），贷款余额将是房价的一小部分，不占很大比重。

值得一提的是，大多数其他国家的贷款都是根据通货膨胀不断调整，期款和余额都随通货膨胀而变化，通常不像在美国的可调整贷款，有年度和终生上限。

如果您在2017年还认为我们仍处于利率低的时期，那么这对于您的金融前景有着更大的积极影响。虽然投资者不能得到与房主相同有利的贷款，但如今，独立房投资者的利率在4.25%至4.75%之间是相当普遍的。从历史的角度来看，这是非常低的利率。大多数专家认为，未来抵押贷款利率将上升。

历史上，即使上升到7%也被认为是一个较低的利率。因此现在，您可以通过锁定利率来增强这个30年固定利率的力量。如果在接下来的几年中，利率确实上涨，你将会永远保持低于5％的利率。一旦你得到固定利率贷款，两个持续性的力量即开始作用：一个是通货膨胀削弱您的贷款（不论是期款还是余额）。另一个是租户付的独立房租金让你每月都能偿还贷款。这两个力量会使您未来的金融实力不断增强。

许多投资者认为，如果一个30年的固定利率贷款是好的，那么15年的贷款必然更好。我其实不这样认为，因为30年贷款，如果您愿意，您可以在15年内（或14年、20年、10年或8年）偿清贷款，只需增加额外的本金。但是反过来，您不能把一个15年的贷款延长到30年来支付。

15年期贷款会更好吗？

因此，15年期贷款强制您支付较高的期款，而30年贷款给您更多的灵活性，可以付较低的期款，期间如果您的经济条件允许，或基于其它考量，可以付较高的期款。

有人会说，这15年的贷款更好，因为它有更好的利率。的确，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，在我看来，这不足以抵消丧失灵活性的巨大损失。此外，借贷时间较长可以使通货膨胀进一步“削弱”贷款。这最后一点驳斥了一些投资者关于“借贷30年，他们在贷款期间将多支付数十万美元”的观点。

持有这种观点的人忽略了一个重要因素，那就是货币的时间价值！在20年、22年、28年等支付的这些额外的美元实际上是非常“便宜”的美元，因为他们的购买力随着时间的推移大大降低。如果这些货币的价值是根据现在的美元购买力来计算的，那么后续的付款相对于美元来说可能只值几美分。

总而言之，我建议您选择30年的贷款，然后决定用多长时间来付清（0到30年间任您选择）。

低利率时期，适合多个独立屋投资贷款

当利率低的时候，明智的投资者应该购买独立屋，在条件允许的情况下获得30年固定利率贷款。投资者可以使用传统的30年固定利率贷款为多达10个住宅物业提供融资（如果信用允许）。更有计划的话，已婚夫妇可以将它们扩展到20个。

如果你拥有的房产少于10个（或20个，视情况而定）那么用您所能获得的最佳贷款来购买独立屋是非常明智的举动。您可能希望在16年内付清贷款以支付您孩子的大学教育费用（独立屋在这方面是有效的，特别是如果他们没有经历一个疯狂的10年周期，就像我们从2004年到2014年所经历的那样）。

您可以预期在退休之日还清贷款，或者，更明智的做法是意识到自己贷款的现状，让通货膨胀一直在削弱购房成本，同时房产在您的退休期间增值。当然，前提是未来的金融发展趋势良好，人的寿命增加，金融需求随生活期望值提高而增加。

独立房投资行动胜过纸上谈兵

忙碌的专业投资者将会认识到行动至关重要。我已经看到太多人被困住很多年，甚至几十年，以为他们必须成为独立房投资各个方面的专家才能行动。虽然教育是非常重要的，但是由于缺乏行动，“受制于想获得更多教育的想法”，使许多投资者无法实现财务目标。

你的房地产投资经纪人，有丰富的经验吗？

在独立屋投资领域中，可以使用当地的物业管理人员，而且在大都市地区，这样的资源丰富（我建议在大都市投资）。当地地产知识渊博的经纪人也可以对您有很大帮助。另外，其他专业人士也可以手把手的教您。

经验是关键！只要问问专家他们自己实际拥有多少独立屋，如果他们没有很多投资物业（我想说，一个要带领你走独立屋投资道路的人，至少拥有十几个独立屋），那么他们可能不比你更有经验。如今想要查到谁拥有多少产业很容易，因为在美国，大部分数据在网上都能查到。

（据ICG国际资本集团CEO Adiel Gorel）

中国香港住宅房价连升16个月再创纪录新高！| 海外

中国香港住宅楼价升势持续。差饷物业估价署公布的最新数据显示，截至今年7月份私人住宅售价指数报336.8点，按月再上升约0.089%，已连升16个月，再创有纪录新高。

上述私人住宅售价指数自去年4月开始至今年7月上升，已连升16个月，累积升幅已达约24.09%。

事实上，自去年11月，售价指数已升至306.7点，打破2015年9月创出的306.1点的纪录，即截至7月售价指数已连续9个月创有纪录新高，较2015年高位再高出约10%。

（据东网）

投资英国房产，如何获取最大的投资回报？

Part 1 英国房产投资回报率

对于投资者来说，在英国买房能获取多高的投资回报率，是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例，介绍该如何看待英国房产的投资回报率，帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面：租金收入和房子增值部分。>>>详细

1、2017年2季度英国房市动态

英国上半年GDP增速疲软，经济与政治局势不稳，导致市场活跃程度下降，全英房价在2017年2季度出现近期罕见的同比下跌，伦敦房价增幅更是跌至2012年来最低水平。维持伦敦房价仍在上升的主要是较低价格区间的房产，而高于500万英镑的住宅价格则出现明显跌幅。房价居高不下，走势又不明朗的当前房市对于刚需买家不是入场的好时机，但许多投资者也许认为，目前英镑贬值、房价波动的行情是他们入场的好时机。>>>详细

2、英国主要城市租金回报率

Part 2 如何将自己的英国房产出租及相关费用

国内投资者在英国出租房产有两种方式：自己寻找租客和委托房屋管理机构。买家可以根据自身的实际情况来选择出租方式。>>>详细

一、委托房屋经纪/物业管理公司

1、主要工作

被委托的管理公司（经纪人）会全权履行合同中所列出的条例，他们的主要工作是：

· 为业主寻找合适的租客

· 办理租客入住/退房手续

· 每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用

· 租金转账

· 维护/维修住宅

· 满足房客合理要求

· 如有需要，帮助业主驱逐租客（在租客产期拖欠房租的情况下）

2、收费标准

在英国，委托出租与物业管理也是两项不同服务，分开收费，具体的收费标准如下：

委托出租的收费标准：

佣金为年租金的5%-15%；也有的是在12%~15%（视不同物业公司而定）

注：佣金会随着房屋面积而变化，房屋面积越大，佣金会随之上涨。

委托管理的收费标准：

房屋管理费用为5%。如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司，就需在出租的佣金上再增加5%。

二、自行寻找租客

如果买家长期定居英国，可以为了节省管理费用而选择自己寻找房客。>>>详细

Part 3 海外投资者在英国出租房屋的税务问题

在英国购房置业，出租或者出售物业，主要涉及的税费有五种包括；印花税，增值税，市政物业税，个人所得税和资本利得税。>>>详细

英国租金收入如何缴纳税务？

· 租客，或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租，等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。

· 在英国，房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金；

· 英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除，以补偿房屋的折旧费，房屋维修，室内维修等开销；

· 海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现金为£10,600.

名家观点

英国交税可享中国免税？海外投资者在英国出租房屋的税务问题

随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场，纷纷看好“以租养房”的投资方式，最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题，今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。>>>详细

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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制造业回暖刺激了东南亚房市

基础设施开发也扩大了房市

城镇化将推动工业用地价格上涨

移动购物行业实体店增多

写字楼需求有望增长

东南亚地区写字楼租金上涨

自由职业者推动联合办公空间发展

菲律宾马尼拉橡树湾（OAK HARBOR）海景公寓

越南胡志明市The View Riviera Point观景房

印尼巴厘岛别墅

华人的上佳选择

大型华人社区

伯明翰的房市需求

教育品质优异

飞机直达中国

高速铁路2号（HS2）

天堂广场 （Paradise Circus）

伯明翰Smithfield

办公室市场

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凯门村（Kemang Village）

雅加达别墅

阿兰德拉公寓（Arandra Residence）

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