Tag: 纽约房价

目前外國投資者匿名置業帶來的各種弊端日益突出，令美國聯邦政府不得不採取相應的措施來應對。這對於部分要在美國紐約置業的投資者來說打擊不小。

美國紐約曼哈頓(Manhattan)﹐ 長島(Long Island)是世界上最讓人羨慕的地址, 她不僅是全世界文化金融中心, 更是高財富人士的品牌毫宅居地.

近年來紐約的房地產熱持續升溫，由於外國投資者可匿名置業，使得在紐約投資地產成為全球富人的「避稅天堂」的首選之一。

據世界新聞網15日報導，目前外國投資者匿名置業帶來的各種弊端日益突出，令美國聯邦政府不得不採取相應的措施來應對。

2014年5月，瑞士同意簽署新的全球自動信息交換標準，對外承諾將自動公開外國人的銀行賬目。這意味著瑞士結束了數百年來保護銀行私人賬戶隱私的傳統，這也令越來越多的富人轉而選擇美國來匿名置業避稅。

近來兩黨議員都已向美國國會提案，要求房此類地產交易透明化，並且美國財政部也頒佈了房地產所有人登記制度，並準備將其推廣至全美實施。未料此提案卻遭遇到房地產丶法律和會計業者的強大阻力。

外國投資者匿名置業給不法之徒、腐敗分子隱匿非法資金提供了極大的方便。 通過一些案例顯示：經由一些海外信託基金或空殼公司購置美國地產，非法外國投資者利用其做掩護，在美國進行洗黑錢、聯邦醫療保險詐欺、盜用公款、詐騙耆老，和非法捐款給美國政治候選人等不法勾當。

七大工業國組織（Group of Seven簡稱「G7」）、 聯合國和經濟合作開發組織都提出禁止匿名購置海外房地產。

據紐約郵報說，熱錢出走最嚴重的是中國，在2004年至2013年，中國流失資金達1兆3900億元；其次是俄羅斯，流失隱藏的資金達1兆元；再次是墨西哥，流失熱錢達5億2800萬元。

另外，匿名在紐約市購置地產，也使得房市蒙受損失。僅在2010年至2015年間，紐約市每平方呎房價由1000元漲至1450元，漲幅高達45%。

剛剛過去的2015年真是紐約房地產的旺年。不僅曼哈頓、布碌侖的房價連連創造新紀錄，皇后區也不甘落後。日前有消息透露，去年四季度皇后區傑克遜高地的房價同期比上升了22%。

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據《DNA》媒體報導，2015年第四季度傑克遜住宅樓價格上漲了22%；成交量攀升了11%。

這裡有幾個例子：塔樓中的一套4居3衛的房子，價格是107.5萬美元，面積是1,800平方尺；80街一棟1920年建成的樓房，其中的2套四居室住宅，賣價都接近了100萬，面積是1,500平方尺；豪尚公寓（Hawthorne Court）中的三居室，賣價86萬美元；一居室的價格是40萬美元；86街上的英式花園房的價格是133萬美元。

傑克遜高地一家庭房子，平均價格為85萬美元；但其中有三套的價格都超過了100萬美元。

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（互聯網資訊綜合整理）

12月16曰，美國聯准會不負眾望調升利率0.25%，結束了長達9年的零利率時代，等於宣告世人，美國己完全擺脫2007至2009年的經濟大衰退（ The Great Recession）。聯准會主席珍妮特‧葉倫（Janet Yellen）對美國的經濟充滿信心，直言未來三年會漸進升息。而2016年底利率升到1.4%應該是合理的預測。美國紐約置業仍舊是首選。

2015年的美國經濟上揚影響美國房地產市場，在上揚的經濟大環境下，2015年的紐約市房地產市場勢頭繼續往上。其中最主要的經濟影響有：

• 一，2015年油價跌破 $37，達到7年來的最低點。
• 二，2015年聯邦政府10年期公債利率一直在2.20%上打轉。
• 三，2015年美國增加了約9萬4千傢俬人企業。
• 四，2015年所有的經濟數據都優於2014年，甚至比2007年經濟大衰退前好。

在2015年，紐約房市交易火熱，大致有以下幾個特點：

• 一，紐約市多家庭房地產貸款，以期限來區別，利率在3.00%和4.25%之間。
• 二，上半年以紐約市商用房地產貸款支撐的證券股票，共發行了115.4億美元，乃自2008年經濟大衰退以來的最高市值。（即CMBS:Commercial Mortgage-Backed Security)。
• 三，紐約市房地產市場價格超過2014年，甚至超過2007年經濟大衰退前的價格。
• 四，2015年紐約市房地產租金平均上漲2.6%。
• 五，第三季紐約市有45棟新?發的豪華公寓大樓開始銷售。
• 六，到11月底，曼哈頓公寓（合作和共同：Co-op/Condo)平均價格超過一百萬美元（原有和新建），比去年漲11%，破歷史記錄。
• 七，以平方尺計算，曼哈頓房地產賣價從2014年的$1648漲到$1732，上漲5%，創歷史記錄。
• 八，2015年未到年底（以12月中計算），曼哈頓公寓銷售金額己達到240億，2014年是228億。
• 九，2015年曼哈頓新開發的公寓銷售金額達到52億，超過2014年的41億，是歷史記錄。
• 十，2015年曼哈頓新開發的公寓銷售數量是1340間，超過2014年的850間。也是歷史記錄。
• 十一，到2015年底，位於曼哈頓西57街157號的新開發大樓One57，銷售金額達5億6千5百萬，創下新記錄。

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紐約市可以開發興建的土地平均價格是每平方尺$759，價格一路上漲，開發商仍然繼續買地，勢不可擋。曼哈頓下城（中國城以南）公寓銷售量增加34%。中城（中央公園以南）增加25%。紐約大學NYU周圍的NoHo區增加了27%。

展望2016年，美國的就業市場將會繼續增長，企業發出的薪水增加，消費因此而增大，房地產市場勢頭繼續支撐經濟前景。雖然美國經濟看好，但是美元如果過度強勁，將會使進口價格繼續下降，存在經濟收縮的隱憂。而全球經濟的不穩定，亦是美國經濟的潛在危機。

筆者預測，紐約2016年的豪華公寓銷售空間縮減，中檔公寓有所增加，整體價格不會下跌。

以曼哈頓房地產市場為例，超級公寓（單一以1千萬價格起跳）銷售在2016年將不太可能成長，2014年的40億成交額在2015已經降到36億。而公寓銷售數量也已從2014年的12,900個降低到2015年的12,700個。預測2016年曼哈頓公寓價格在5百萬以下的，銷售量將有成長空間。2016年曼哈頓新開發土地取得將愈難愈少，所以新建公寓價格很難下跌。如果需求增加，則價格仍然會漲。

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（互聯網資訊綜合整理）

美國最近以來的房價一直處於較為穩定的態勢，其中以紐約房價走勢最為穩定。許多紐約的「住客」仍在翹首以盼。由知名網站Zillow的數據顯示，截至今年9月，紐約市區房價中位數已漲到$58.74萬，這也就意味著，如果您的預算為$50萬，想買到總價低於$50萬的房子是有困難的。

未來房價會如何發展呢？難道$50萬的預算就只能放棄紐約房產市場這塊「蛋糕」了嗎？
其實也不盡然，有2條出路可供選擇：

1.「貸款」，首付金額小，將錢分散投資，更安心。但是

2.「早買」，搶在房價大幅上漲之前，更省錢。

在做決定之前，居外先來帶大家看一下紐約最近房價的發展形勢。

紐約房價高是眾所周知的，那為什麼還說它門檻低？上圖為第一太平戴維斯在該報告中展示的2006-2015年全美住宅市場行情趨勢，圖中顯示舊金山房價（灰線）的房價近兩年走勢扶搖直上，而紐約房價（藍線）則是穩步上升，直到2015年1月，投資者對二者的「入市資金」已有很大差距。

同時，紐約房價（藍線）略低於美國房價（紫線），說明增值空間還是挺大的，足以令預算足夠的投資者對其抱有希望。所以在美國紐約置業仍是首選。

數據顯示，2013至2014年間，紐約州有19個郡人口出現增長，而其中紐約市內的3個郡位列全美人口增長最多的50個郡之中：布魯克林增加逾19000人，皇后區逾17000人，布朗士近11000人。曼哈頓的人口增長數緊隨其後。

人口的增加，提升了剛需，必定會進一步刺激房價自然上漲。由Zillow顯示，過去一年紐約市房價上漲了8%，未來預測雖有放緩，但仍然能達到3.5%左右。也就是說，$100萬的房子首付$40萬，年增值可達$3.5萬左右。

如果房產增值是因投機炒作所致而非剛需推動。投機資本往往會加劇價格的波動，增加市場泡沫產生的風險。

然而紐約市房價的上漲是因人口及剛需的不斷增加促使了地區房價的「自然上漲」的結果。人口增漲對紐約房產市場的推動作用，要遠超過投資客對其施加的「拉動力」，所以基本不存在「泡沫」。

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10月5日紐約市主計長斯靜格（Scott M Stringer）發佈報告稱，在2005年到2013年間，紐約市民居住的空間屬於擁擠的房屋，增加了15.8%；嚴重擁擠住房，增加了44.8%，共有27萬個房屋容納了一個以上居住者，也就是說，有150萬的紐約人，住在過分擁擠的房子裡。

斯靜格在這份名為《隱藏的家庭》報告中說，一個房間住一個人以上算作「擁擠住房」；如果住了1.5個人以上，叫做「嚴重擁擠住房」。2013年住在一個「嚴重擁擠住房」的人數達到了5.4人。斯靜格說：「研究表明，擁擠傷害整個家庭。讓孩子學習難，使整個家庭面臨著無家可歸的危險。」

根據美國人口普查局的年度社區調查數據，在2005年到2013年間，紐約市「擁擠住房」增長了15.8%，五個行政區中以布碌侖的增長幅度最高，達28.1%；「嚴重擁擠住房」增長了44.8%，以布朗士為最高，達74.2%。90%住在這種房子中的人都是一家人；80%的家庭有孩子；70%以上的戶主是移民；而成為擁擠住房最多的是統倉房。

造成這個現象的最重要原因是：房租漲價太猛。家庭收入的漲幅遠遠趕不上租金的上升幅度。在2005年到2013年中，居住在擁擠房屋中的家庭收入只漲了2.7%；但是，這些房屋的租金卻增加了12.8%，高出工資漲幅的4倍多。

基 於以上數據，斯靜格提出三條建議：1. 市裡要成立一個由房屋、建築和公共安全方面的專家組成的工作組，研究如何解決擁擠住房中的火災問題。2.衛生局要密切關注擁擠住房中的住戶身體健康問題。 3. 游民服務局要公佈數據，對比游民收容站床位申請人數和擁擠住房居民人數的關係。

斯靜格說：「擁擠影響著每一個紐約人，無論在哪個區，無論你收入水平是多少。我們每個人都需要多一點的空間呼吸。我們必須對擁擠住房及其引起的負面效果給予特別的關注。」

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都說紐約房價高買房難，但其實租房也令人膽顫心驚，不少「惡房東」都間接向租戶提出各種不合理要求，騷擾租客等事情時有發生。14日，針對此項問題，布碌侖區長亞當斯(Eric Adams)向布碌侖被擾租客提供法律諮詢。

本次租客騷擾公聽會是針對租客遭房東停水、停電乃至惡意騷擾等方式逼遷的案例舉辦。這也是亞當斯就職以來首個為租客準備的公聽會，徵集租客被房東騷擾的故事，提供免費法律顧問，並借此向執法部門施壓，來打擊罔顧租戶權益的「惡房東」。

出席本次公聽會的除了區長亞當斯，更邀請多名專業律師到場，為到場作證的民眾提供法律建議，在公聽會的案例彙集後，將向執法部門報告。

亞當斯稱，房東騷擾問題日益突出，紐約州總檢察長和市府已共同成立了「反騷擾租客工作組」，收集被擾租客的投訴訊息以打擊有騷擾、逼遷租客行為的惡房東。

亞當斯指出，布碌侖近來發生多起房東騷擾租客案件，更有嚴重者已威脅到租戶的健康和生命安全；經過同執法部門研討，發現很多房客在被騷擾時選擇沉默，認為執法流程緩慢，而且擔心遭房東進一步打擊報復。

在場的民權律師希格亦表示，房客不肯出聲舉報，會大大助長惡房東的氣焰，因此在14日公聽會上，特地帶來紐約市法律服務(Legal Services NYC)、布碌侖志願律師項目(The Brooklyn Volunteer Lawyers Project, Inc.)的多名律師到場，為民眾現場提供法律諮詢，評估案件。

當日場面火爆，百餘名民眾排隊作證，更有人聲淚俱下講訴如何在聖誕夜裡被房東鎖門趕到街上，流落街頭，凍餓數天的悽慘經歷。現場區公所工作人員及法 律人士登記了作證投訴民眾的案件及聯絡方式。亞當斯表示，將根據彙集的民眾投訴情形，集中向執法部門反映，揪出遭投訴最多的惡房東。

據悉，在布碌侖華社，房東與租客的矛盾也相當突出，並不時出現很多極端案例，但真正訴之於法律的卻並不多見，即便提起訴訟，法律程序亦相當漫長。亞 當斯表示，房東在法庭判決前是無權強行將房客驅逐出去的，若有此行為，房客可撥打911報警，遭到房東騷擾除了可打311投訴，也可撥打區政府專門熱線 (718)802-3777。

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長島各處的荒廢房屋越來越多，民生大受影響，地方政府現正耗資數以千萬元計的公帑，設法維護這些黴菌滋生、老鼠橫行、雜草叢生和擅居者侵占的住宅。

「新聞日報」報導，長島社區散落著空置、無人管理的房屋，從利維鎮(Levittown)窄小的鱈魚角式房屋，到漢普頓殖民時期的大型宅第。

這些廢棄房屋不但損害居民的生活品質，危及公共安全，並使周遭物業價格下挫。

2000年代後期發生的金融和次級房貸危機，使數以千計的住宅進入紐約三年長的法拍程序，結果許多地區出現了俗稱的「殭屍屋」，這些屋沒有屋主，又被銀行漠視不顧。

被棄置的房屋迅速增加，挑戰地方政府的維持能力。長島是美國的郊區生活發源地，也是昂貴的居住地方之一，但如今滿布一排排雜草叢生，窗門釘上夾板的房屋。

長達一年的房地產數據分析有如下發現：

●截至1月31日，蘇福克郡有2084棟殭屍屋，納蘇郡有1960棟，在全國2165個郡當中，分別排在第七和第九位，同時也是紐約州最多殭屍屋的郡。

●紐約州殭屍屋最多的頭五個郵政編碼，都在長島。

●去年，長島地方政府花了至少3200萬元用作清理、維修、封鎖及拆除年久失修的房屋，包括殭屍屋在內。

●一名房地產估價師的分析指出，殭屍屋已令長島房屋市值蒸發了至少2.95億元。

州檢察長史樹德說，長島是紐約州殭屍屋的重災區，這對長島來說是個重大問題。

銀行高層說，在整個法拍過程期間，業主無論是否仍住在屋內，都要負法律責任，繼續維修房屋。由於銀行並未擁有這些房屋，所以沒有這個責任，直到有法官被委派處理法拍事項。但官員和居民說，金融機構該做更多維護工作，免得屋況繼續惡化。

在數以千計的案例中，長島的地方政府已介入，為確保公眾安全和保護物業市值，已動用納稅人的錢及公務員，進行清理和維修，及並拆掉傾頹的房屋，而公務員花更多時間尋找屋主或銀行，督促他們採取行動。

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隨著天氣轉暖，皇后區及長島房市迎來春天，房源逐漸增加，但仍處於供不應求的緊張狀態。每逢週末房屋公開展銷(open house)便有絡繹不絕的華裔買家，甚至有中國投資客托親友當場出高價搶下。

「現在的房子不用公展就賣出了」，仲介蔡女士表示相比去年同期，今年提供公展房屋數量略有下降，原因除天氣遲遲未轉暖，房屋量也供小於求。她代理一處位於大學點標價63.5萬元的獨立房屋於21日剛開辦公展，當日就有近30人看房。甚至一些中國買家托親友看房，拍攝照片和視頻傳回國內，未親自查看就出價。

「每天客戶要房子的來電響個不停，可我沒有房子給他們」，房地產公司經紀盧美霖也深有同感，指出房源在春季會稍多一些，仍難以滿足市場。她表示19日在標價97萬元於大學點的獨立房公展上，短短兩個小時就有11個買家來訪，其中八人出價，兩小時內立刻被其中一名買家以多出好幾萬的價格買走。她表示不少華人購房者有年輕化的趨勢，一些30歲左右買家在父母幫助出首付，因為「紐約房價現在漲太快，再不買就買不起了」。

在22日長島曼哈塞(Manhasset)一棟標價129.9萬元獨立屋公展上，房產仲介Annie Holdreith剛接待兩對年輕華人夫婦，她表示這兩家來自法拉盛的夫婦計劃買下好學區的房屋先出租數年，等家裡寶寶到唸書時候再搬來此處，既具有投資價值又照顧孩子教育。

Annie Holdreith表示，華裔買家除了重視房屋風水以外，不少都是新移民，對於房屋維護修繕等不瞭解，傾向於購買嶄新房屋。此外，不少華人購屋都是為三代同堂居住，除考慮學區水平，更青睞老人使用公共交通出行方便的區域。但她建議華裔買家不要太心急，要深入瞭解社區環境，相關地目以及法規後再購買。

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