印度房市是一個“暗香市場”——可以看到芳香，但也布滿荊棘。對於缺乏跨國、跨文化企業管理經驗者來說，印度市場絕不是錢多就可以玩轉的。
搭乘著印度GDP增速全球之最的帆船，印度總理莫迪上任以來推出的“人人有屋住計劃”，引來了大量國外資本的競相湧入。近年來，大連萬達、碧桂園、復星和華夏幸福等中國房地產巨頭紛紛將印度房市列入了海外征途的前沿陣地之一。
成中國地產商下一站
印度房市會不會像中國一樣熱，備受輿論熱議。裡昂證券的一份研究報告顯示，印度政府為13億人口提供住房、提升收入和擔負能力的舉措，將在未來七年間為印度房地產市場帶來1.3萬億美元的投資浪潮，這其中社會保障性住房被看作是印度房市的一大投資亮點。
很多機構看好印度房市的一個重要原因是印度傲嬌的GDP增速。近年來持續7%以上的經濟增速，人均收入10%左右的復合增長率，以及相對合理的人口結構、莫迪政府給市場帶來的印度改革紅利預期等，都使人們認為，繼中國之後，印度經濟正在步入快車道。而經濟的快速增長預期，意味著在單位時間、單位土地內所產生的經濟增加值將增多，這是外界看好不動產市場的內核。
從這個角度看，布局印度如同購買一張看漲期權，而捕捉到並抓住這種市場機遇，無疑是商人的本能。何況所有的商業決策都充滿冒險，在印度市場冒的是確定性的風險，而非不確定的未來。
對一些中國房地產商來說，開發印度市場具有一定的優勢。中國房地產開發商更為突出的優勢在於具有運營衛星城鎮的能力，如萬達和碧桂園等國內開發商都具有運營一個衛星新城或社區的能力，為其在印度開展業務提供了加分項。
當然，盡管印度房市存在的更多是確定性的風險，但要有效把握和駕馭好這一風險並不容易。
不可否認，由於貧富差距和種姓制度等因素的影響，印度房市的分層結構相當突出——具有現實購買力的中高端房市，當下依然處於買方市場；而中低端市場雖然需求旺盛，但卻缺乏有效的購買力，風險相對較高。
尤其是，莫迪政府提出的“人人有屋住計劃”，盡管人們可以享受政府優惠政策的支持，但這更多是一個政治目標，而非完全意義上的商業目標。而不論是美國小布什政府提出的“居者有其屋”計劃，還是其他國家的保障性住房，前者最後變成了滋生次貸危機的土壤，後者則始終面臨知易行難的窘境。這預示著中國房地產商如果要參與“有需要但卻難以形成有效市場需求”的印度版經濟適用房領域，將面臨經濟利益與社會利益間的衝突。
印度是“暗香市場”
其實，中印不同的土地等制度，使得中國經驗在印度市場不完全適用。印度采用的是土地私有制，開發商要連片開發一個大型社區，涉及與分散的土地所有者談判，其談判成本尤其是邊際談判成本相對較高。國內那種因為土地掛牌賣的壟斷制度帶來的政策和制度套利機會，在印度市場難以復制，而這在國內是開發商成功的基礎之一。
同時，最近莫迪政府出台的規定，要求開發商在售房前要獲得全面批准，70%的預收款項要存入第三方托管賬戶等，其實也增加了房地產的開發成本，有效壓低了房地產的金融屬性。而這些都是國內房地產開發商的重要獲利手段，如延遲開發、滾動使用預收款項，以及將房地產過度金融屬性化等。
此外，宗教多元、種姓制度，以及低效的官僚體系的結合，是牽制印度經濟增長的重要力量。宗教和種姓制度是印度社會結構分層的重要力量，一些低種姓居民受教育程度較低，這使得其融入現代社會的難度越來越大，而這會壓縮印度房地產市場的有效需求，包括經濟適用房需求，增加開發商的投資風險，進而難以改變印度房地產市場中高端市場買方市場，中低端市場形不成有效需求的格局。
總之，當前印度經濟增速、居民收入的快速增長，無疑為印度房市增加了厚度、深度。鑒於居民對未來收入的預期是房地產需求厚度和健康發展的重要指標，印度房市確實值得期待；但是，印度自身的制度、文化和經濟適用房政策等存在的一系列問題，也凸顯出印度房市是一個“暗香市場”——可以看到芳香，但暗含著諸多荊棘甚至陷阱。對於缺乏跨國、跨文化企業管理經驗者來說，印度市場絕不是錢多就可以玩轉的。
（據新京報）
