日本 | 泡沫后就买得起房?看看日本的惨痛经验

日本经济一片繁荣,房价不断攀升中到了 90 年,91年日本房产泡沫破裂,日本各大银行不仅突然停止购房贷款,并大幅提高原来的购房贷款利率。92 年开始征收地价税 (征收额度为财产继承税评估值的 0.3%)。日本政府为什麽要出台这样的经济政策?日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什麽也突然消失了?这意味着日本经济由此开始步入“泥潭” 吗?又如何看待日本经济 “空白” 的十年呢?

房价、股价壹路高涨,日本经济壹片繁荣的 90 年 3 月 27 日,日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》,这壹《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的 “发火点”,房价,股价掉头下跌。当年 8 月,日本银行又把短期贷款利率上调到 6%。更有甚的是 92 年大藏省又出台了地价税,让已经壹蹶不振的不动产业更是雪上加霜,高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段,每年 0.3% 的地价税竟然超过商品利润的 20%,地价税对房价的抑制力可见壹斑。

日本 | 泡沫后就买得起房?看看日本的惨痛经验
有不少人认为:90 年之后的几年,日本政府壹连的经济政策把日本经济推入不能自拔的 “泥潭”,让整个日本经济出现“空白” 的十年(9​​0 年中期 – 2000 年)

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日本政府为什麽要出台这样的金融政策,是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那麽,在楼市、股市已经开始暴跌的 92 年,大藏省为什麽还要出台地价税,让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢?

有不少人认为:90 年之后的几年,日本政府壹连的经济政策把日本经济推入不能自拔的 “泥潭”,让整个日本经济出现“空白” 的十年(9​​0 年中期 – 2000 年) 。

准确地说:不是 90 年的政策有问题,而是 85 年日本全面开放不动产市场,寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的 85 年 – 89 年,日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了 85 年所犯这壹政策错误的严重性。90 年以后的政策不过是对 85 年所犯错误的紧急更正。

房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物,房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫

但是,房地产泡沫壹定会崩溃,或者说房地产泡沫壹定要以房价暴跌的方式来结束,这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫壹定要被捅破吗?答案也是不壹定的。

在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是:房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那麽,日本为什麽要捅破泡沫呢?

进入上个世纪 80 年代,伴随中国的大门开放,壹直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。

但是,中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产,让日本政府清楚的看到了,发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前,日本只有死路壹条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路,已经看到了尽头。

在日本政府意识到了日本所面临的困境,但且还没有找到应对方法的时候,“广场协议” 更是给了日本当头壹棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业,陷入了既要与发展中国家的低价格抗争,又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长,必须寻找新的经济增长点。

不动产!让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产,无疑是让日本经济解 “燃眉之急” 的有效通道。开启商业化的不动产市场,对日本农村的地主是壹个最大的利好,当时执政党 (自民党) 的最大支持者就是以地主为核心的农协。

85 年 9 月的 “广场协议” 签署后,本来就已经担心日元贬值的日本国民,对于政府诸多的不动产优惠政策,就如同找到了壹个可以让纸币保值的避风港,把大笔资金投入不动产市场。

当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间,壹个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变,由 “使用需求” 转向“保有需求”,后果也就可想而知了。再加 86 年高达 2 位数的货币增发量,到了 87 年,在绝大部分日本人眼里,土地已经成了最值得保有的资产。

面对如此之大的市场需求,日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下,银行对土地抵押融资是按土地评价值的 70% 贷出,北海道拓值银行以 120% 提供融资,由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。

随着日本不动产价格的急速攀升,投向不动产的资金也越来越多,全国的不动产开发项目壹个赛过壹个大,整个日本 “莺歌燕舞”,连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。

但另壹面,正在建设的第二东名高速因地价高涨,计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。

88 年,不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住,开始大举进入不动产业。

不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此,围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳壹下,争论主要是围绕 3 个方面展开:

1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策?
2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣?
3. 如果对以上两个问题的回答都是 “NO”,那麽什麽样的经济模式更适合于日本?

1990 年日本泡沫经济崩溃,表面上看是日本政府壹连串的经济政策所致,其政策实质是日本政府对以上争论的壹个明确回答。

日本是壹个资源严重依赖进口的国家。要获取资源,日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多,日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩,能够从他国获取的资源也就越来越少。10 年、20 年后,随着发展中国家的掘起,本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品,日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。

所以,尽管企业和人都离不开土地,土地的价值应该占到企业利润的多少?应该占到个人收入的多少?这在世界上也没有标准。但是,日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换,这在日本社会是壹种共识。日本的住宅市场价格,自 55 年设立日本住宅公团到 85 年壹直就是由政府主导。所以,日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的壹点是:谈论房地产是不是有泡沫,首先要界定房地产是被当做 “工具” 来使用还是被当做 “古董” 来收藏。只有被当做 “工具” 时,房价才能和实体经济直接联系在壹起。如果被当做“古董”,房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定,房地产有无泡沫也就无法谈起,结果只能是各说各话。

(据互联网收集)

 

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加拿大 | 大开国门收移民 本地人高失业率咋办

加拿大联邦移民部长麦家廉会在31日(週一)宣佈2017年的移民数量,此前他曾透露要大幅提高移民人数。但近来人们都在讨论一个问题,那就是现在加拿大失业率很高,尤其那些年轻人都很难找到工作,在此时大幅吸收移民是否是一件好事。有专家指出,在增加移民数量的同时,政府需要做好更周全的准备。

加拿大经济发展建议小组此前曾提出在未来五年内,把每年吸纳移民的数量提高到45万人,尤其是重点应该吸收那些拥有高技术、受过高等教育的人以及企业家等。但麦家廉当时表示,这个目标显得有些野心过大,不过他也表示,政府确实会大大增加移民的数量。

加拿大现在正面临人口老龄化以及劳动力短缺的情况,因此吸收移民能够带来一些好处。联邦政府把2016年的目标设定在吸收30万新移民。不过对此,专家也提出了一些警告。

新移民来了以后会变得更好吗?

多伦多大学加拿大研究项目的副教授Emily Gilbert表示,在政府欢迎新移民的同时,也必须确保他们能够融入社区,而且还要确保他们能找到与自己的技术水平相对应的工作,不会让新移民的家庭在来到加拿大后遭遇经济困境。

Gibert还担心如果移民数量增长过快,政府却没有足够的支持,将导致潜在的社会及经济矛盾。

增加移民之后能够所有人的生活水平吗?

经济发展小组的报告建议移民部把吸收企业家及国际学生放在首位,来最大化移民政策的经济效益,还说如果这个措施执行妥当,将能提高所有加拿大人的生活水平。而且近日有民调显示,大部分人还是支持移民的,只是报告警示,政策抉策者必须注意限定移民的数量。加拿大 | 大开国门收移民 本地人高失业率咋办

经济发展小组在报告中提到,如果新移民的融合问题没能被有效管理,人们对于移民政策的支持率将下降。虽然报告建议把经济类移民人数增加到15万,但这必须在人们所享受到的公共教育、交通或医疗系统等资源不会变得更加紧张的情况下进行,增加移民数量带来的人口增长将需要三级政府投入更多的资金来发展公共服务和设施。

(互联网资讯综合整理)

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新加坡 | 经济崩盘了吗? 金管局:新加坡经济明年料不会显著改善

最近不少国内的网络媒体都在唱衰新加坡,认为新加坡经济已经崩盘,一时耸人听闻。新加坡经济到底怎么了?

昨天新加坡金管局发表的半年一度宏观经济评估报告可说是为市场提供了一个比较靠谱的一个依据。

新加坡 | 经济崩盘了吗? 金管局:新加坡经济明年料不会显著改善
新加坡经济明年料不会显著改善

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按以往的作风而言,新加坡政府是务实的,对经济的预估向来也是比较实际及保守的。在过去的近20年几次全球经济滑坡时政府都采取了果断的措施,包括降低营运成本、削减公积金缴交率甚至总理、部长带领全体公务员削减薪资,财政特别拨款促进消费,提振经济,等等。

但到目前为止,政府还没采取任何全民措施,甚至还继续管控外来人才的流入、房产降温措施还没任何要放松的动静。可见新加坡的经济还远没达到需要政府采取严厉措施来应对市场不景气或被指的已经崩溃的经济。

金管局报告解读

这份宏观经济评估报告指出,今年的新加坡国内生产总值(GDP)预计会处于1%至2%预测范围的低端,明年预计只会略高。

全球经济明年预计会以“稳健但仍然平庸的步伐”增长。根据报告,全球经济今年预计增长3.7%,明年则增长3.8%。

报告说,新加坡的主要出口市场需求参差不齐,而且有些贸易伙伴如美国的经济增长主要会由国内消费支撑,这意味着进口量较低,可能会限制我国贸易相关行业的增长。 

此外,全球价值链正在经历结构上的改变,加上投资陷入低迷期,抑制全球贸易流,结构性阻碍预料仍会存在。

报告说,全球市场的一些领域表现欠佳,如石油相关与半导体领域,拖累了新加坡出口的表现;服务业则主要受交通、商业服务与旅游领域影响。

现代服务业与对内行业将支撑我国经济增长

金管局说:“支撑(新加坡)经济增长的,主要会来自现代服务业与对内行业。”

它说,金融中介领域见底、资讯通信科技(ICT)服务的需求稳健,应该可以支撑现代服务业。此外,政府在医药保健与交通服务上的开支,将巩固对内经济活动。

根据报告,全球利率逐步正常化,加上本区域人口越来越富裕,这都有助于提振基金管理活动,使到拖累金融中介机构的因素逐渐消散。

此外,新加坡乃至区域企业趋于采纳资讯通信科技服务,加上政府在资讯通信科技基建上的开支增加,资讯通信科技的需求预料会保持稳健。

华侨银行经济师林秀心认为,视经济低迷的性质与严重性而定,政府可能透过明年的财政预算案实施财政政策。

她说,应急措施可能包含广泛性质及针对行业的措施。“最近的政策说法是,在必要时,即如果新加坡经济确实陷入衰退,政府已做好准备采取行动。”

物价料缓慢攀升

联昌国际私人银行经济师宋生文提醒,政府开支起到的经济提振作用有限,因为新加坡仍面临人手短缺,行业如果要增长,多数必须聘请外国员工,这些员工可能回国消费,对新加坡消费只能起到一定的提振作用。“除非政府开支完全用于给本地居民创造工作,但这不太可能。”

在物价方面,金管局说,接下来几个月,核心通货膨胀率(core inflation)预计会继续攀升,但步伐缓慢。

根据报告,国际原油价格见底后,能源相关物品会开始把通胀率推高,但由于少了整体需求导致物价上涨的压力,核心通胀率只会缓慢攀升。

金管局预计,今年的核心通胀率约1%,明年则介于1%至2%。“中期内,新加坡的核心通胀率预计会趋向2%,但平均会稍微低于2%。”

金管局说,由于私人陆路交通费提高,包含住宿费与交通费的整体通胀率已经见底,今年第四季应该会呈正数,全年预计报负0.5%,明年预计报0.5%至1.5%。

它也说,整体通胀率去年与今年持续呈现负数,是新加坡有史以来最长的,但由于这“主要是供应方面所致,近期的物价下滑,并不属于广泛性质”。

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(据联合早报)

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日本 | 央行官员:很多西部企业希望日元汇率稳定

周一(10月17日)日本央行(BOJ)一位高级官员表示,日本西部近畿地区很多企业希望日本汇率稳定,一些大型出口商抱怨日元强势损及获利。日元汇率走势图

日本央行大阪分行经理宫野谷笃在记者会上表示,鉴于消费疲弱,一些企业推迟上调商品价格,甚至进行降价。

宫野谷笃声称,“越来越多的企业开始意识到,未来物价可能不会上升太多。这正在影响定价行为,尤其是超市。”

(据FX168财经社)

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日本 | 日元将缓步升值 美元/日元明年底将跌至90

9月26日曾担任日本外汇高级官员的榊原英姿表示,日元明年将缓步升值,将触及90日元兑1美元。榊原英姿表示,鉴于美国和日本在货币政策方面背道而驰,日元出现一定程度的升值是自然而然的事情。20世纪90年代,他曾在日本财务省担任高级职务,因其对日元汇率的影响力而被称为“日元先生”。榊原英姿准确地预计到今年日元从近120日元兑1美元升值至100日元,与分析师的普遍预期–日元将进一步走软截然相反。日元汇率走势图

“日元可能会缓慢升值,如果日元明年底达到90日元兑1美元,我不会感到意外,”现年75岁的榊原英姿周一接受彭博电视采访时表示。他目前在青山学院大学担任教授。

日元兑美元上周创下了7月份以来的最大涨幅,9月22日触及100.10日元。此前一天,日本央行把政策重心从货币供应扩张转向了主权债券收益率曲线的走势,同时维持负利率和资产购买规模不变。95-100日元

“我并不认为他们(日本央行)失去了对汇率的控制,”榊原英姿表示。行长黑田东彦2013年以来实施的激进货币宽松政策有效果,他还补充说,95-100日元的汇率对日本经济而言没有问题。“如果升破90日元并触及80日元的话,我会开始与美国商讨联合干预。”

交易员预计美联储将按兵不动至12月份。在上周的政策会议上,美联储今年第六次没有加息。

伦敦时间06:45,日元报100.85兑1美元。在英国脱欧公投后,日元6月24日飙涨至99.02兑1美元。日元兑美元2016年迄今累计涨19%,是表现最好的发达市场货币。

预测人士普遍预计日元今年年末将跌至104日元兑1美元。今年年初的预期中值是124日元。

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(据新浪财经)

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日本 | 10月25日元对人民币暴跌 跌幅近0.2%

数据显示,北京时间周二(10月25日)日元人民币汇率今日走势暴跌,目前汇价报价0.0648,短期均线空头排列强力压制,预计后市日元汇率仍将继续下跌。日元汇率走势图

据银行间外汇市场最新数据显示,2016年10月25日日元人民币汇率中间价为:1日元人民币0.0649元,100日元人民币6.49元,1人民币对15.4167日元,100人民币对1541.67日元。

日本 | 10月25日元对人民币暴跌 跌幅近0.2%
10月25日元对人民币暴跌 跌幅近0.2%

日元还要继续下跌

富达国际日本首席投资官认为,随着美联储将射出加息之箭,美日货币政策分歧料推动日元兑美元汇率到2017年底跌至110-120日元。

富达投资(日本)首席投资官Takashi Maruyama指出,日本央行(BOJ)将政策重点从买入债券转向控制国债收益率曲线,将有助于防范日元升值损害经济

他表示,假如海外通胀预期升温,且美国能够实现大约2%的增长,从而为美联储加息创造条件,日元可能会大幅贬值。

Maruyama上周在富达东京办公室接受采访时表示:“日本央行的政策是一种寻求利用外部因素变化的政策。阻止日元走强是一个中长期目标,在日本央行的购债项目下是不可能实现的,因此日本央行将目标瞄准了收益率,提高了可持续性。这一点很合逻辑。”

Maruyama表示,日元不再进一步走强是促进日本经济和消费物价上涨的前提条件。Maruyama预计,美联储在今年12月会加息,并在明年继续上调利率。与此同时,因油价抑制进口成本,日本央行不能实现其通胀目标。

(据第一黄金网)

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加拿大 | 一年纳45万移民救经济?移民部长说野心大了点

加拿大财政部长Bill Morneau今年2月成立了一个“经济发展”专家小组,探讨如何振兴加拿大经济。委员会认为增收移民、让外国专业人士来加拿大益处多,并建议把吸纳移民的目标提高到45万,但移民部长麦家廉表示,这个目标的野心太大了。

这个专家小组共由14名成员组成,担任该小组主席的是全球管理咨询公司麦肯锡(McKinsey and Co.)的总裁巴顿(Dominic Barton)。小组认为吸收移民能够扩大加拿大的人才库,从而创造出更大的经济价值,而且这也有助延缓加拿大人口老龄化。

据CBC报道,麦家廉19日表示,他已经阅读了该专家小组的报告,报告建议把移民目标提高50%,增加至一年45万人,主要吸收技术移民、企业家等,来刺激加拿大的经济发展。但他认为专家小组建议的这个目标成本太大,也可能不会得到广泛支持。

麦家廉说,这个数字太庞大了,而且这也不是全国普遍的观点。他接着说,下个月政府将会宣布2017年吸收移民的目标,现在仍在继续讨论中。

技术劳工需求最大

一份由加拿大制造商与出口商协会所做的调查结果显示,该协会的成员公司表示目前面临的最大挑战就是吸收或是留住有技术的劳工。这份调查主要以问卷及圆桌讨论的形式展开,参与的成员包括1300家公司。

该协会高级副主席Matthew Wilson表示,制造商们总是希望能从加拿大境外找到合适的技术工作者,如果政府能够扩大吸收技术移民的数量,那就太好了。但他也强调,政府更需要确保的是吸收来的移民是加拿大真正需要的,具备加国公司所需要的技能。

加拿大经济发展部长Navdeep Bains表示,他支持增加移民的数量,但政府需要说服公众,集中精力与民众沟通吸收移民能够带来经济增长的好处。他说,增加更多的技术移民是政府的计划之一,其他计划还包括投资研发、增加就业以及帮助企业成长。

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(据加国无忧)

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