美国地产 – Page 2

势头减慢风险难料——美国房产风云将如何变幻？

“以房养学，包租5年，投资收益可以边供孩子在美国读书生活边出租养房”——乍一听，这响当当的标语对于任何人来说恐怕都颇具诱惑性，于是来自上海浦东的潘女士就毫不犹豫果断拿下。不仅如此，她一口气拿下了10套这样的美国双拼别墅。

海外“以房养学” = 置业学业双丰收？

然而让她始料未及的是，她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的管理费；更加让她感到惊诧的是，之前与中介公司逸鼎投资签署的“五年包租”合同也失去约束效力，因为对方以“歇业”为由，拒绝为其代理在美房屋出租事宜。可是根据《观察者》的调查，逸鼎投资公司实际并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，同时继续对外招揽客源。

本以为是一本双利的好买卖，可现在潘女士无比懊悔自己这笔“以房养学”的大手笔投资。想尽快出手卖掉，但是投资公司告诉她，美国房市最近相对2013和2014年迅猛增长的势头相比有些低糜，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时价值已经跌了近半。

投资美国房产的“寒冬”季节真的来临了吗？

根据全美房地产协会最新统计资料指出，中国人作为投资美国地产的海外买家在过去的五年来疯狂置业并且在去年超过所有外国投资者，成为在美地产置业的第一海外买家，原居前三名的加拿大、英国和印度被中国迅猛超越。

可是最近，业界却传来一致的呼声，说中国买家稳坐第一把交椅没多久似乎就迎来了“寒冬”的痕迹。

作为一线的中国地产企业在美国的代表，德信控股北美分公司副总裁何源流认为，最近中国买家购买美国房地产的相对低糜状态和中国对于个人外汇限制不无关系，个人外汇现在都需要去公安局备案拍照，管理非常严格。

“不过中国买家毕竟在整体的美国地产销售上所占比例还是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之后，我相信也会有很多欧洲投资者会考虑为自己的财富选择多一个出路，美国会是一个首选。”

何先生还告诉我们说，2016年是美国的大选年，他们依然看好美国房地产市场走势，因为按照往年的惯例，通常大选年的数据都会比较好。”

人民币加入SDR之后会加速贬值，一旦正式开始贬值，人民币外流的情况可能会有加速，那么投资美国地产依然是一个不二的选择。

美国国际集团（AIG）副首席经济学家莫恒勇同样对美国房地产市场表示了类似的信心。“我对美国房地产整体依然比较看好，未来几年我相信其价格上依然会保持4%-5%的升幅，从供需角度看，新建家庭的速度从2009年到2014年一年只有60万户，远远低于经济危机前的120万户。”

在这个层面上市场还是有很大需求方面的增长空间。新增家庭从2014年下半年开始有大幅度的回升，而目前这些新增的家庭主要是以租户为主。

中长期来看，未来几年美国经济会有一个温和的增长，每年经济增速大约在2.5%左右。海外买房置业程序非常繁杂，然而随着美国经济的整体复苏，美国的创新力和可预见性，使得美国的地产对于投资者来说依然具有实力和吸引力，虽然不会有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增长，不过依然会稳步上升。

美国买房如何慎防潜藏风险？

“以房养学”对于很多有移民意向的中国投资者或者孩子在美求学的家长来说是个很好的选择，不过德信地产的何先生对大家的建议有以下几点：

1、要选择有信誉的公司进行投资，而非背景不详的中介机构；

2、签署合同的时候需要异常小心仔细，最好有第三方律师的协助和介入，最大程度上保护投资者的利益；

3、在项目选择上要有所删选，回报率是其一，同时也要看市场；

4、“以房养学”则最好选择孩子就学学校的周边区域，在解决孩子住房的同时也可以同时出租保障收益。

愿大家谨慎投资，投资有道。

刘禹含专栏全集：

资深媒体人刘禹含专业深度解析纽约房地产

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美国房市数据参差不齐金价有所回升至1070美元

周三(11月18日)现货黄金亚盘中持续震荡下行，并刷新近六年新低至1064.5美元/盎司，随后回升至1070美元/盎司水平附近徘徊，美盘中受人瞩目的美联储10月会议纪要平淡出炉，并未引起黄金市场太大波动，与此同时公布的美国10月房市数据却表现好坏不一，金价最后以上涨0.1%收于 1071.6美元/盎司。周四(11月19日)亚市开盘后，当前金价处于1073美元/盎司一线波动。

美国商务部(DOC)公布的数据显示，美国10月新屋开工总数年化为106万户，为七个月以来最低水平，预期为116万户;10月新屋开工年化月率下降11%，预期下降3.8%，前值修正为上升6.7%，初值上升6.5%。

美国商务部还称，从分项指标来看，美国10月独栋房屋营建许可升至2007年以来的最高水平，暗示房地产市场未来数个月将开始反弹。

今天的报告表明，由于就业稳健，以及借贷成本处于低位，美国的房地产市场目前正处于稳健复苏的态势。随着就业市场的强劲，美国的薪资水平料将反弹，进而促进房屋的销售，支撑经济复苏。

路透随后评论：美国10月新屋开工总数年化不及预期，降至7个月低位，主要是因为南部的单户型住宅建设大幅下降;但营建许可仍符合预期，暗示美国房地产市场整体较为强势，正在抵消制造业疲软的影响，过去6个季度房市一直提振美国经济增长。

随后公布的会议纪要称，美国经济正在温和增长;劳动力市场疲软自年初以来减少;劳动力资源利用率不足的情况自2015年初以来减退;尽管美国8 月和9月非农就业人数都未能达到预期，失业率仍继续保持低位;尽管声明表示通胀率继续低于目标，但是美联储仍然重申预计通胀将在中期内升至2%。

由于黄金市场已经将12月加息预期的重担挑起，以致于会议纪要并没有给金价带来太多影响，加之，数据的良莠不齐，金价持续维持在五年半低位徘徊。

周四(11月19日)现货黄金交易关注：

亚洲时段，市场首先将对隔夜美联储纪要做出进一步的解读。接着，投资稍加留意日本季调后贸易帐的数据。

欧洲时段，投资者稍加留意欧元区方面公布的两项经济数据，接着主要关注英国的两项重要数据，季调后零售销售和CBI工业订单差值。另外，晚间欧洲央行还会公布10月份的货币政策会议纪要，投资者稍加留意即可。

纽约时段，市场迎来一系列美国数据的考验，投资者主要关注当周初请失业金人数以及谘商会领先指标这两项数据，相信这两项数据将会给美元短期走势带来影响。

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（互联网资讯综合整理）

探究：为何纽约房价只有中国香港房价的三分之一？

纽约房价只有中国香港房价的三分之一？那中国香港房价多少钱一平米？纽约房价多少钱一平米呢？当然，纽约也同样面对着住房压力，但房市仍比中国香港便宜许多。在诸多原因里，有三点最为突出，第一是纽约土地100%开放，除非地块编列为公园、交通、公用设施等，否则任何土地都可以开发作文娱工商居住之用，而反观中国香港，政府愿意放手开发的土地仅占城市的6%~7%，差别巨大，纽约土地供应丰足，房价自然比较低。

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第二是纽约地产商借助政府包揽土地资源的情况较小。纽约的市场规划相对有序，实力强的地产商可以开发曼哈顿的世贸中心、第五大道的摩天楼，但普罗大众只要有足够积蓄，也可以在纽约另外的4个区觅一小块地皮盖个小房子，逐渐建立财富。换言之，就是纽约有小地主、小地产商生存的空间，此政策的存在使得公众不会被逼为大地产商的房奴。这种情况与亚洲城市盛行的土地拍卖或中国香港的“勾地”政策大相径庭。

第三就是纽约政府从公营到私营提供类型众多的房屋选择，以迎合不同阶层人民的需求，各适其适。纽约市政府利用政府楼、Mitchell-Lama中产公寓、老人屋、平价置业、租金管制公寓、公共土地开发包含平价单位等方式，为市民提供相对低廉的租住与置业机会。而私营方面，“合作公寓” （Cooperative）以及“褐石屋”（Brownstones）两个类别对中国人来说可能较为陌生。

合作公寓

纽约在殖民地时代开埠之初，住宅以独立大屋为主，后来随着工业化人口上升，由一至三家庭组成的连栋屋便大行其道。再后来百物腾贵，合作公寓大楼的居住形式于1800年末从欧洲传入美国，工薪阶层藉此分担居住成本。但是对于中国读者来说，“合作公寓”无论是法律或财务结构，都与今天大家所熟悉的共有公寓有极大的差别。合作公寓大楼基本上就是由一家公司拥有整个大楼物业，所有住户虽然名义上也都是“业主”，但从法律观点来说他们只是这家公司的股东，并不拥有任何房契，只拥有一张所住单位的永久专属租约。大楼的贷款、开支、地税、管理费用都是由所有“业主”摊分。而且合作公寓大楼都有一个权力极大的管理委员会，设立严厉的规章。这些限制大至买家身份、租客身份、宠物、声浪、气味，小至自家屋里是否要铺地毯都有规定。管理委员会甚至有权将不听话的“业主”驱逐，逼售单位。曾有人觉得此举无理到法院申诉，还打出人权牌、种族歧视之类的原因，但经过无数次法庭的考验，这些管理委员会大多立于不败之位。

纽约客最欣赏褐石屋的原始美感

合作公寓的设计原意是为了降低房价，但也因为入住资格有所规定，有些合作公寓久而久之反倒成为了身份的象征，即使名人也会被拒之门外，包括麦当娜、全美排名第26位的富豪Ronald Perelman、服装巨子Calvin Klein、歌手玛丽亚•凯莉等都曾被纽约的合作公寓拒绝，可见门坎之高。由于合作公寓大楼限制众多，又大多不能出租，因此对于“爱自由”的中国购房者来说并非最好选择，目前中国人大多还是投资有房契的共有公寓。虽然目前纽约新盖的楼宇已不再出现此形式，但出于历史的原因，曼哈顿高达70%的房屋单位仍然是合作公寓。由于供应量仍然偏少，此举也造成当今曼哈顿的共有公寓继续水涨船高，旧式一卧室的合作公寓售价在60~70万美元左右，新盖的一卧公寓售价则大多已破百万美元，但在布鲁克林与皇后区一些较朴实的小区房价就能便宜一半。

布鲁克林一枝独秀

中国人都知道投资曼哈顿的公寓，但却不知近十年纽约发展更快速的是在布鲁克林。事实上，在金融风暴期间，虽不至大倒退，但连曼哈顿的房地产也不景气，只有布鲁克林继续大幅成长，呈一枝独秀之象。目前纽约正处历史的建房最高峰期，根据纽约市楼宇局数字，上个财政年度批出的52618个单位申请，在纽约曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗士、史丹顿岛五区之中，布鲁克林便占了23326个单位，即接近五成，该地区房地产之蓬勃兴旺可想而之。目前布鲁克林多区的房价甚至超越了曼哈顿，例如威廉士堡、布鲁克林下城等，引得中国绿地集团、信源集团等近年也赶来投资分一杯羹。布鲁克林这波升幅主要有两个动力，第一是新建的豪华公寓，第二是百年褐石屋的复兴。豪华公寓带动房价上升不难理解，但是褐石屋的复兴涉及美国的历史，却是很多中国人、甚至本地华侨可能都不知道的，平白错过了最佳的投资机会。

布鲁克林是如今纽约开发最为兴盛的地区

布鲁克林拥有全球最集中的维多利亚(房源) 式褐石屋，这些外观壮丽的豪宅建筑在1850年代是美国中上阶层的最爱，当时布鲁克林的主要交通工具仍然以马车为主，所以大家聚集而居，但随着1900年汽车的发明，许多中上阶层搬入郊区，导致20世纪贫民迁入布鲁克林的褐石屋群，居民也从以白人为主变成以非裔为主，后期更演变成为全纽约最危险的小区之一，人们避之唯恐不及。但过去十年因为曼哈顿租金过于高昂，大批年轻人、艺术家、同志人群迁入布鲁克林，结果这批对艺术有强烈触角的人们又重新发现布鲁克林的褐石屋之美，他们完全改变了这一区域的居住生态，造成房市劲扬。这个模式从布鲁克林的公园坡开始，一直向各处蔓延，遍布褐石屋的布鲁克林 Bushwick与Bedford-Stuyavansat过去因为犯罪率而恶名昭彰，但目前褐石屋叫价动轧150万至200万美元，升幅在十年里翻了五倍还多。《金融时报》于2012年甚至以“淘金热”来形容。目前布鲁克林的褐石屋就像一个艺术品，成为纽约年轻新贵身份与品味的一个象征。哥伦比亚大学房地产中心六月发布的一个报告指出，布鲁克林的房屋即使已成为全美最难负担的房产，但该校研究主任基南说：“我们还没看到尽头。”报告甚至指出这个泡沫可能永远不会破。

地产投资风险

近年，中国人移民美国成为趋势，无论是通过EB5投资移民取得绿卡或者在纽约购置物业出租或房屋自住，赴美生活成为中国富人甚至中产的热门话题。但是，由于两地法律与财务迥然不同，很多人在购置过程中处处碰钉。就以EB5投资移民为例，目前国内200多个项目中，可能仅有5%是可靠的。纽约两个公认实力稳健的EB5业者之一林氏集团董事长林建中介绍说，目前EB5绝大部分都是投资在房地产的项目，开发商大约花十万美元就能请律师申请一个“区域中心”，然后交由中介公司做一个漂亮的包装，问题是开发商是否有能力完成整个项目。他进一步指出，当投资者将50万美元交给开发商，的确是很容易就能拿到临时绿卡，但移民局会在一段时间后开始审计项目，包括项目是否能够如法例要求创造就业机会，如果开发商经营不善，无法提供足够的职位，投资人的临时绿卡也会被取消，无法取得永久绿卡。本身以酒店作为投资项目的林建中说：“为了加强投资的信心与保护资本，集团包办开发商、区域中心、和中介公司三个角色，而且将 EB5投资控制在项目资金的25%，所占比例不高，藉此对客户提供最大的保障。”他建议投资人选择项目时，最为关键的还是了解开发商是否有良好的长期记录。

纽约唐人街的年轻人纷纷搬离，令唐人街呈老龄化趋势

近年中国资本大举进军纽约酒店业，身为纽约最大酒店开发商的林建中笑称：“他们90%都是在交学费。”他介绍说，中过企业喜好并购地标酒店，但纽约人工很贵，平常工会工人时薪为20~30美元，再加上酒店福利时薪，工资成本便飙升至40美元，普通工人一天工资成本便达到300美元，加上其他客房成本与房地产税，品牌酒店一晚的成本接近600美元。但问题是美国企业文化与中国不同，管理高层也不会住六星级酒店，因此品牌酒店要赚钱其实不易。而中企在支付市场溢价后再想高价脱手就更难，因为美国房产的评估与盈利挂钩，使得不少中企的酒店并购不赚钱也不升值，只是成了负担。而且由于近年纽约房价飙升，纽约州议会已提案针对200万美元以上的物业，要求不常住的外国籍业主缴交惩罚性税金。虽然此案仍未通过，但因为该法案一来为州政府提供额外收入，且又不是从纽约居民身上抽取——不怕惹怒选民，因此估计通过的机会不小。

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布雷登顿优势突出的住宅用地：把握佛罗里达黄金投资机会

活力四射的佛罗里达州像磁铁一样吸引着来自世界各地的投资者和游客。这个“阳光之州”让您一生尽享：阳光明媚的热带气候，一望无际的原始海滩，无与伦比的娱乐公园，丰富多彩的消遣活动。布雷登顿（Bradenton）位于美国佛罗里达州中部，目前这里有一块100英亩（约40.47公顷）的住宅用地正在出售，为您提供了绝佳投资机会。

位置优越的住宅用地：佛罗里达黄金投资机会

佛罗里达州位于美国的最东南端，东濒大西洋，西临墨西哥湾, 拥有美国最长的海岸线，延绵大约1350 英里（2170公里）。佛州的各大城市以其多元文化、投资和旅游产业闻名，充满蓬勃的生机与活力，吸引了大批外国投资者。能负担得起的房地产和低税收使这方土地成为经商、投资和退休生活的理想天堂。全年充沛的阳光、充满激情的冲浪运动，各项休闲体育及娱乐，每年吸引着无数游客来到佛罗里达的布雷登顿，来此感受当地独特的魅力。

这块住宅用地的地址为：佛罗里达州马纳提县布雷登顿27街东3300号，邮编：34208（英文地址：3300 27th Street East, Bradenton, Manatee County, Florida 34208）。土地带有建设500多套住宅的永久批文，位置十分优越，靠近美国体育训练中心，未来升值潜力十分巨大。

这块土地是经批准用于住宅开发的最大的组合用地，抢占这个黄金投资机会，将给您带来巨大的收获和惊喜。土地优势明显、位置优越，距沃尔玛的山姆会员店（Sam’s Club）和美国国道301均仅3分钟路程。总体开发计划为511个市场价格独门独户单位或511独户联排别墅，已获得永久批准。

布雷登顿优势突出的住宅用地：把握佛罗里达黄金投资机会 — 土地优势明显、位置优越，距沃尔玛的山姆会员店（Sam’s Club）和美国国道301均仅3分钟路程

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名师打造伍德赛德马术庄园豪宅：喧嚣中独享清幽，奢华中尤见质朴

伍德赛德（Woodside）是硅谷中心区域重要的富人区之一，这里名人云集，例如甲骨文的CEO，惠普总裁等。作为美国最富有的地区，全球许多最具名望的人都在伍德赛德安居乐业，享受生活。这里的一处珍贵豪宅正在出售，为您带来绝佳置业机会。其外形流畅自然，巧置绵延的山峦中。林深木绿，云雾环绕，山鹿素行，宛如仙境，是山中少有的风水宝地。用千载难逢的机会，来形容这个豪宅实不为过!

精英荟萃之地“伍德赛德”——旧金山硅谷中心首选的富人区

这座豪宅位于伍德塞德（Woodside）市，旧金山硅谷中心首选的富人区之一。此占地面积为44,515平方米的豪宅别墅建筑，拥有漂亮的环境和视野。林深木绿，云雾环绕，山鹿素行，宛如仙境，是山中少有的风水宝地。

伍德赛德市是个精英荟萃之地，许多名人富豪都乐居在此，生活环境极为优渥、而高素质的人群也让该地区备受推崇。住在这里的名人包括：拉里•埃里森（Oracle公司总裁）和戈登•摩尔（英特尔公司创始人之一）等等。该市夏季凉风习习，有宽大的车道，环境舒适怡人，并且很适合骑马。

尽管远离都市喧嚣的轻松生活环境，但是伍德赛德距离帕罗奥图（Palo Alto）的市中心却只有10英里（约16公里），离硅谷和旧金山的心脏地带也很近。这里也有许多优质的教育资源，让有孩子的家庭可以安心居住。Woodside有很多非常著名的私立学校，例如Woodside Pirory School（伍德赛德高中）, 升学率为100%，毕业生一直为众多高校所瞩目。

名师打造伍德赛德马术庄园豪宅：喧嚣中独享清幽，奢华中尤见质朴 — 伍德塞德一直受到风险投资家和科技巨头的追捧，部分原因在于这个社区地处幽静的山腹，能够保护居民的隐私

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海外地产投资陷阱中国富豪会踩中几个？

现在是时候对中国投资者在美国房地产投资项目中遇到问题的环节进行总结了。首先，在选择投资目标地区时，很多投资人都忽略了比较、分析目标投资城市或地区房地产市场的历史和趋势，而只是跟风投资。殊不知一些投资热门大城市，以及一些看似收益率较高的中小城市甚至偏远地区，其市场并不稳定，长期投资往往存在高风险。举例来说，加州的洛杉矶因其气候宜人、华人聚集、离国内直线距离最近等优势，长期以来都是华人非常钟爱的投资标的。

海外地产投资陷阱中国富豪会踩中几个？

但若进行更全面的分析就会发现，一是加州处于环太平洋巨大的地震裂缝带上，时刻存在着地震等自然灾害的隐患。二是从洛杉矶房地产市场的过往历史趋势来看，在2008年经济危机时期，洛杉矶的房价下跌了50%以上，波动性极大。相比之下，纽约以及华盛顿特区的房地产市场在金融危机时期仅下跌了10%至20%，抗跌性极强。并且这两个地区所处的地理位置环境稳定，遭受自然灾害的风险也较小。此外，纽约作为美国唯一的一线城市，除了其一直以来占据的金融、文化中心地位外，随着康奈尔大学等高科技、教育研究机构的加入，正在逐渐被打造成“美东硅谷”科技中心，未来的纽约将是世界中心的中心。

其次，国内投资人常犯的错误是通过一些刚到美国不久或对美国地产缺乏真正了解的中介找寻项目，在没有或不具备能力详细分析项目价值及风险的前提下，就作出“粗放式”的决策，以至于往往高价入场或接手了比预期风险高得多的项目。

事实上，在美国，专业的地产投资者一般在决定进入一个地产项目之前，会对项目的投资地点、市场环境、项目性质等方面都进行细致、全面地分析。比方说投资一个公寓项目时，就会对一系列相关细节作详细的分析，包括项目所在地及该地区房地产市场过往趋势、抗风险及保值能力；公寓楼具体地段，周围交通及社区环境；项目建造完毕是出售还是出租，该地区公寓购买/租用需求，周围同类公寓入住率/空置率，出售/出租均价；该项目所在地的具体情况，如是空地，该地皮有否潜在建筑、环保等问题；如是旧建筑翻新的话，项目有没有钉子户情况等等。只有靠科学到位的分析研究，而非光凭粗略的感受，才能准确判断项目的利润空间、潜在风险及项目价值，从而避免掉进高价入场或有不可把控风险的陷阱。

不得不提的是另外一个容易出错的环节，那就是在签订项目合约之前，中国投资人常犯的错误是未对合约条款作深入了解，即贸然签约进入。正如之前一点所列，很多投资者在遇到看着“顺眼”或听着“靠谱”的项目时，缺失了对项目性质、地点及利润空间的仔细分析，也没有阅读、研究合约细则，就匆匆签约，并支付定金，忽略了项目真正的潜在风险，及合约中是否有保护投资者自身利益的条款细则。而当签完约，再回头进一步分析时，往往会发现项目的一些不可操作性问题，导致项目进程拖延，支出大量增加，甚至项目流产，定金丧失。例如有投资者匆匆签订了一处房产开发项目合约，签约前没有注重对条款日期等细节的把控，待项目进行尽职调查（duediligence）后发现存在环保问题，再欲退出时，却发现合约所签订的条款完全没有保护投资者的利益，被扣的定金至今未追讨回。

在接下来的环节中，就是在项目开工之后，投资者因不了解项目本身所暗含的风险，又不熟悉美国当地法律法规，很容易吃大亏。比如有投资者没有咨询熟悉当地情况的专业人士，即以较低廉的价格买入一块土地，打算建几十栋别墅，自以为捡到便宜。怎料项目开始运作后才发现自己所购买的一整块土地尚未分割，而按美国当地相关规定需向政府申请土地分割，其流程大约需要2至3年甚至更久。这样一来，原本计划2至3年完成的项目就拖延到了至少5至6年，严重影响了项目进程和资金回报率。

再如在建造项目时，投资者往往为了减少成本，贪图便宜，选择报价较低的施工队，而忽略了其施工能力及质量，导致在施工过程中一些工序未按照当地规定标准进行操作，而当有关部门来进行检查时，项目就会因违反规定而被迫停工，而每次停工动辄就耽误两三个月的时间。国内投资者若找不到合适的资源解决这些问题，就会大大拖延项目进度，从而导致成本飙升，利润大减，甚至最终令其变为亏本的项目。

还有一些投资者，因不熟悉相关标准等原因，在建筑过程中从国内进口一些未经严格筛选的建筑材料，而这些材料在项目验收检查时过不了关，或大大降低原项目的品质，极度影响之后的销售速度与价格，造成得不偿失的后果。

要在这波赴美房地产投资的热潮中避免跌入法律法规和项目风险的陷阱，最有效的策略有两点：一是遵循房地产业的黄金准则——“地点，地点，还是地点”。在美国众多投资目的地大城市中，纽约、华盛顿等少数城市，以其自然环境稳定、房地产保值及增值功能强等优势，投资前景较其他城市更被看好。第二点，也是对中国投资者来说更为关键的一点，就是寻求熟知本土法规和市场的专业团队的支持和合作，而不是单单聆听非专业或对美国市场缺乏深入了解的中介的片面之词便草率入场。