中国人五年在美房地产投资额已达1100亿美元

由于受到一系列的楼市政策调控影响,导致中国房地产市场陷入一轮低迷期,外加货币管制加强,使得中国经济增速减缓。但这些并没有减弱国人对投资地产的热情,据悉,自2010年以来,中国在美国的房产投资金额已达1100亿美元。

中国人投资美国房地产

 

五年投资额已破1100亿

亚洲协会(Asia Society)和罗森咨询公司 (Rosen Consulting Group)的研究显示,在2010-2015年间,不包括机构和信托在内,中国人在美国购买房产的支出高达1100亿美元。

据华尔街见闻报道,具体来看,购买商业房产的金额为170亿美元,购买住宅的金额高达930亿美元。报告称,去年中国买家在美国平均为每套房产支出83.2万美元,远高于外国买家49.94万美元的总体平均支出水平。

最大买家

美国住房投资的买家分布

 

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另据美国房地产经纪人协会发布的报告,2014-2015年度在美投资的共有来自70多个国家的居民,其中,中国与加拿大、墨西哥、印度和英国俨然成为了投资主力军。五个国家的投资者占据了51%的外国买家在美房产投资总量,而中国购房军在成交额和交易占比两项指标均超越加拿大,成为投资美国地产的海外军团之首。

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(据侨报网)

美国房价涨得快 中产阶级逃离大城市

美国近年不断攀升的房价搞得人精神越来越紧张。特别是中产阶层,既没有富人的雄厚财力,也缺乏穷人享受的优惠政策,被逼得要么改住小房子,要么越搬越远,直至彻底逃离。(美国哪个城市房子便宜?)

中产阶级难以承受高昂房价 逃离美国大城市
美国近年不断攀升的房价搞得人精神越来越紧张

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逃离大都市

黛安娜·布伦南在加利福尼亚州旧金山联合学区教自闭症儿童,原本在市中心租房,上下班很方便。但近来由于房租涨得猛,她觉得吃不消,百般无奈下决定跨过圣弗朗西斯科湾,在对岸的奥克兰市找个价钱合适的公寓。

没过多久,布伦南后悔了。原先看上的房子离单位太远,乘坐公共交通每天通勤时间长达3个小时,即使买车也省不了多少时间。她在犹豫要不要换个城市工作。

如今在美国,像布伦南这样的人不在少数。由于住房成本节节上涨,越来越多的民众已经、正在或考虑逃离大都市。以旧金山为例,人口普查数字显示, 房屋价格中位数眼下涨到76.57万美元,十倍于当地家庭收入中位数。截至三月,一居室月租中位数为3590美元,这对普通家庭来说意味着每年半数收入要 贡献给房租。

与之对应,2006年至2012年,美国十大最富裕都市中半数城市中产阶层家庭扣除住房成本后实际收入低于全国平均水平。

如此看来,中产阶层选择逃离大都市在情理之中。根据美国人口普查局数字,在旧金山、纽约州的纽约市、马萨诸塞州的波士顿、华盛顿州的西雅图等大城市,低收入家庭和高收入家庭数量近两年均在上升,而中等收入人群却不断下降。

“我们现在看到大批家庭和单身族们仅仅是因为应付不了越来越高的住房成本而离开(大城市),”非营利组织、住房开发商联盟“社区住房组织委员会”负责人彼得·科恩说,“这样的迁移具有明显阶层特征。”

“夹心层”的纠结

美国社会对于阶层的划分从来没有统一标准。《基督教科学箴言报》根据人口普查数字,将年收入4.5万美元至10万美元的家庭划分为中产阶层,结果发现,都市高涨的房价压力下,这部分人群受到的影响最大。

一般而言,贫困家庭有条件享受相关政府福利和住房补助,虽然申请程序有时繁琐、拿到住房钥匙可能要等上个把年头,但总归有个盼头。而对于不差钱 的富人,房价多少不会严重影响到生活品质。可夹在中间的中产者,如公务员、教师、警察等,就比较纠结了:房价这么高,我们撤离的话,生活成本是降下来了, 但工作发展和子女受教育机会可能会打折扣;坚守的话,就得换个小房子或搬得远些,生活质量连带会下降。

波士顿市急救中心工资管理部门一名员工向记者诉苦:她甚至没办法换个便宜点的房子住,因为按照当地规定,市政工作人员住所不得超出波士顿边界,可在市内房租高企的情况下押一付二的方式确实难以承担,而自己收入水平又不符合政府补助条件,“我真不知道该怎么办”。

“在学校、市政厅、社区、街道和社会福利行业,我们都能发现类似的工作人员,”服务行业雇员国际工会新英格兰地区分会法律总顾问主管珍妮弗·斯普林格说,“这些人处境肯定不容易。”

专家指出,高居不下的住房成本对中产者的影响可能超乎想象。研究显示,频繁搬家或居住空间拥挤会拖累子女在校表现,而找房子、还房贷、交房租和通勤时间过长等现实造成的压力甚至会导致身体健康出现问题。

“去哪儿住?怎么解决温饱?如何交上水电费?……种种问题都要人们不得不做出艰难决定,同时衍生出一系列不确定因素和压力,”北加利福尼亚州非 营利住房协会主管埃米·菲什曼说,“一旦被赶出去,你缺失的不仅仅是住房,还有你的社会网络、得以获取资助的体系乃至生活前景。”

房价为什么这么高?

都市房价为何涨得这么厉害?原因似乎很简单:供不应求。

最近十年,随着信息技术、高科技技术、医疗技术等行业的发展,美国大城市再次成为民众眼中的香饽饽,那里意味着前途光明的职业、多元开放的文 化、富有情调的餐厅酒店、更高品质的生活。年轻人渴望在大城市谋求更好发展,空巢老人则喜欢都市内形形色色的博物馆和别具风味的餐饮。

但城市用地有限推升地块市价,各级政府又对开放房地产设置种种限制,住房装修水平的普遍提升也在推着成本蹭蹭蹭地往上涨……如此种种因素,让开放商很难盖出足够多的楼房满足市场需求。

以波士顿为例。根据东北大学公共政策和城市事务专业教授巴里·布卢斯通的调查报告,普通家庭住房面积按1600平方英尺(约148平方米)计 算,当地建筑成本约为43.8万美元。这么高的价钱意味着2010年至2014年间,整个大波士顿地区虽然增加了6.7万户家庭,但新增住房仅有1.5万 套。

旧金山同期情况类似。帕拉冈房地产集团估算,旧金山地区5年内增加了4.7万户家庭,但住房仅增加1.2万套。

“人口变化助涨了(房产)需求,”布卢斯通说,“但我们满足不了这样的需求,因为生产成本实在太高了。”

高房价害了谁?

不少专家认为,都市房价的不断上涨,不仅将工薪阶层和中产阶层挤出大城市、甚至拉进贫困人群,同时还加剧城市贫富差距,长此以往将从经济、人才、文化等方面削弱城市的魅力所在。

布卢斯通说,本身在贫富分化背景下,富人有的是钱买房置业,穷人则有条件等待政府补贴,“苦的是夹在中间的人”,眼下不断攀升的房价又进一步加剧这种分化,结果会损伤城市的多元化,“只剩下富人和穷人的城市不是我想住的城市”。

科恩则担心,旧金山正走向这样的道路。他眼中的旧金山原是座包容的城市,没有工作的诗人、寻求认同的怪咖、放荡不羁的艺人……都可以在这里立足。“他们和我们一同搭建庞大的社会结构,但现在他们都被赶走了”。

知名政策研究机构布鲁金斯学会研究发现,2014年波士顿最富裕人群收入是最低收入人群的将近18倍,差距之大居全国之首。旧金山贫富差距也很明显,富人群体收入是最贫困人口的14.5倍,导致当地基尼系数之高堪比卢旺达等较落后的发展中国家。

基尼系数是国际上综合考察居民内部财富分配差异状况的一个重要分析指标,数值介于0到1之间,越大意味着财富分配越不平均。国际上通常把0.4作为贫富差距的警戒线。

住房难题怎么解?

要想破解中产阶层的住房难题,并非易事。但布卢斯通认为,困难并不意味着不可能。只要动员包括政府、工会、非营利组织、开发商和居民在内的各种群体,“从解决一个个小问题开始”,总体将有助于缓解当下困局。

在纽约市,市长比尔·德布拉西奥在推动政府通过规划,计划在未来十年建筑20万套能让中产者住得起的家庭住房,其中涉及修改城市区域规划,委托 企业为中低收入家庭盖楼,放宽对住宅建设密度和高度要求等。虽然《纽约杂志》周刊对这一计划持怀疑态度,称其“不完美”,但不少工会组织和商贸团体支持市 长。

无独有偶。波士顿市长马蒂·沃尔什也将为工薪阶层增加住宅列为本届政府要务。按照他的设想,到2030年,全市将为中低收入人群增加5.3万套住房。

旧金山则计划向首次买房者提供贷款和抵押补助,为教师提供专门保障。为解决高房价逼走大量教师、造成师资短缺的现状,市政府定于5月重启“邻家有教师”项目,保证当地教师首次置业能获得最多2万美元资助。

部分组织则跨越市县界限,共同解决住房难题。西雅图地区部分政府、非营利组织和社会投资企业着手推动“地区公平发展启动基金”,致力于向在西雅图市内工作、读书但跨市居住的低收入人群和工薪阶层提供早期购房融资,帮助他们在通勤线路沿线购买价格合适的住房。

部分私人企业也开始行动。房地产投资企业“特纳冲击资本”去年联手花旗集团旗下负责社区开发的借贷机构“花旗社区资本”、密歇根大学捐赠基金会 和洛克菲勒兄弟基金会,共同创建投资基金购置、管理价值10亿美元的普通公寓房,以较低价格出租给中低收入家庭。他们不打算靠租金获取财务收益,而是计划 投资其他社会事务盈利。

“眼下是时候(在居民住房问题上)共同投资了,”城市研究所都市住房和社区政策中心主任罗尔·彭达利说,“我们需要围绕如何重获城市价值再多一点创造力。”

 

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(据每日经济新闻网)

千禧一代成购房主力军 刺激美国房市场持续增长

作为全球规模最大和最发达的经济体,在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后,美国凭借其强大的经济实力,近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下,美国房地产市场呈现出强健的上升趋势,预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代,正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。

千禧一代——美国房市场的强健购买力

随着经济回暖及信贷标准的放宽,相信越来越多的购房者将返回住房市场。调查显示,美国有大量尚未购置房产的年轻人 – 千禧一代,即于1984至1995年间出生的人群,他们逐渐开始进入购房行列,进一步推动当地房屋市场。

千禧一代逐渐开始进入购房行列,进一步推动房屋市场

据统计,美国现时总人口数约为3.3亿,当中千禧一代总人口超过8,500万,占美国成年人口的最大比份达34%。1 这群人正进入结婚生子的阶段,开始为购房置业做准备,实际上已产生了庞大的住房需求。自2007年经济大衰退之后,千禧代由于学贷压力、工作不稳定、房屋负担能力等因素,大多数选择与父母同住,对置业显示观望态度。到目前为主,18-34岁人口居住于原家庭住宅之比率维持在30%以上。2

资料来源:PCBC,千禧代将彻底改变美国房屋市场,2015年6月22日,第14页

然而,近期这种啃老现象正开始逆转。据全国房地产经纪协会(NAR)2015年一份调研显示,截至2014年6月的12个月期间,年龄介乎25至34岁的千禧代占全国购屋者总数的32%,是其中最大的族群;他们更占首次购屋者的68%之多。3主要原因是经济复苏过程中就业市场景气降低了国内的失业率,更多的年轻人有经济能力搬出原本住宅自置物业。

千禧一代对房屋市场的具体影响

1、强大住房需求

约翰-伯恩斯房地产咨询公司的报告显示,因应上述千禧一代形成的庞大住房需求,预计未来十年应该会形成1,500万户新家庭,就是说这十年有1,500万户房屋是供新组家庭使用,加上320万置换或第二套房屋需求,总共有1,820万的房屋需求量。 减去当前市场上200万过剩的空置住宅,以及90万已建的活动房屋,就是说未来十年需要建造1,530万套新住宅。4 此十年的平均住房兴建水平比目前要高出40%!千禧代已成为美国房产的刚需主力。

2、房屋供应紧缺,建筑活动将增加

面对如此巨大的住房需求,美国当前的房屋供应水平其实是远不能满足的,2015年全国建屋许可证总数仅为117万。美联储最新数据表明,截至2015年12月全国房屋供应月数仍处于5.2个月的低位。5 未来几年,建筑活动预期将增加,去年7月人口普查及约翰-伯恩斯房地产咨询公司的预测数据显示,至2018年独栋别墅许可证发放数量将增至95.8万张,而公寓房许可证则为48.8万,总数达到145万张,较2015年增长25%。4

假设美国平均住宅面积为2,650平方英尺,未来3年内仅95.8万新建独栋别墅就需要消耗超过25.3亿平方英尺(即2.35亿平方米)的土地。

3、郊区/乡村独栋别墅更受青睐

过去有不少分析师认为年轻人较偏好市区靠近交通设施的小户型公寓住宅,但根据全国房屋建筑商协会去年对1,506名1977年后出生的年轻人调查显示,与市区公寓房比较,千禧代如今更偏爱郊区或乡村地区的独栋别墅。当中有66%的受访者倾向居住于郊区,24%选择乡村,仅有10%的受访者选择居住于市中心。6另一项房利美(Fannie Mae)经济与策略研究去年7月发布的调查同样显示,千禧代更偏向选购独栋别墅。调查还指出,近期置业的25-34岁人群中接近90%选择了独栋别墅,该比例较房市巅峰期的水平还要高。7相比市区居高不下的购房/租房价格,郊区/乡村的房屋价格更为合理,可负担性更高,而且千禧代也更喜欢郊区/乡村地区较大面积的居住环境。

郊区/乡村的房屋价格可负担性更高

随着未来几年越来越多人进入而立之年,是其首次置业的高峰期,这将进一步增强独栋别墅的受欢迎度,同时继续促进住房建筑业的复苏,尤其是未来5年独栋别墅类别的强势回升。

资料来源:房利美,租房或购房,年轻成年人还是更喜欢独栋别墅住宅,2015年7月1日发布

最吸引千禧一代居住的城市

稳定的就业,高收入及低生活成本,宜居性和优质教育水平等因素,均是吸引千禧代居住的重要因素。全国房地产经纪人协会对100个大都市统计区进行了千禧代最佳置业市场分析及排名,当中奥斯汀、达拉斯和丹佛以其强劲的经济及就业增长名列前三甲。另外,东部城市如田纳西州纳什维尔、北卡罗莱纳州罗利及华盛顿特区也属于最有潜力吸引千禧一代的城市。8

长期及可持续的人口增长是影响房屋需求及土地吸纳的关键因素。美国人口正稳定增长,人口普查局预计在2010至2060年间,年均人口增长数量为200万。9在人口的地理分布上,目前有42%的美国家庭居住于南部州份。预计在2015至2025年,62%的新增家庭将分布在像德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州等南部州份。1

和顿目标地区的人口增长预测

资料来源:

  1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
  2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
  3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
  4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
  5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
  6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
  7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
  8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
  9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加,城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么,在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢?北美最大的土地储备及房地产开发商之一——和顿国际集团副总裁亲自传授前瞻性土地收购策略。【阅读原文

 

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美国房价2016第一季温和增长6.3% 不比去年初的房价疯长

根据美国房地产经纪人协会(NAR)周一(5月9日)发布的报告,今年第一季度美国独立房平均价格为217,600美元,比一年前温和增长了6.3%,低于去年第四季度的7.4%。

该报告说,全美178个大都市中有87%的独立房成屋的价格今年第一季度高于去年同期,这比去年第四季度的81%稍高,但已不比去年初的房价疯长。

美国房价2016第一季温和增长6.3%
美国房价2016第一季温和增长6.3%

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今年前三个月只有28个大都市的房价增长超过去年同期的两位数,去年第一季度的这个数字是51,而去年第四季度的是30。房价双位数增长的城市集中在较小的都市。例如,伊利诺伊州的Rockford市增长了22%,俄亥俄州的Youngstown市增长了20.5%。

由于市场上缺乏足够的待销售房屋,以及买家对房价持续增长的忧虑,经济学家预计今年房市将会降温。今年第一季度末,市场上待售房有198万套,低于去年同期的201万套。

美国房地产经纪人协会首席经济师Lawrence Yun说:“房屋需求依旧。除非市场上的新房和成屋供应量大幅增加,特别是美西几个地区,房市的潜力将很难充分发挥。”

美国房价最贵的地区依然集中在加州,其中圣荷西最贵,中间价是97万美元,其次是旧金山的77.03万美元。

 

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(互联网资讯综合整理)

洞悉美国城市发展方向 抢占美国房产创富先机

前瞻性土地收购策略,就是在城市发展步伐到达前,策略性收购具发展潜力的土地。随着城市向外发展,透过更改土地用途并配合政府基建与交通网络发展,城外土地的价值预期将相应上升。这项策略并非新生事物,美国商人John Jacob Astor就曾借助这项策略成为美国第一位千万富豪。自1799年起,Astor开始在纽约购买大片土地,并在当时的城市边界以外积极购买越来越多具发展潜力的农地。

“假如我的人生可以重来,并预知当前我所掌握的信息,在资金允许的情况下,我会买下曼哈顿岛的每一寸土地。” —— John Jacob Astor,1834年5月4日

前瞻性土地收购策略几乎适用于所有城市。上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区。

上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区

放诸美国,据统计,90%的美国人居住在郊区,仅有10%生活在城市中心地带。全国住宅建筑商协会近期的调查同样表明,只有小部分买家(不到十二分之一)青睐于城市中心位置置业。随着千禧一代(于1982至2003年间出世的人群)年龄的增长,他们中大部分将步入结婚生子的人生阶段,有置业的需求。郊区的房价相对容易负担,住房空间大,且接近市区主要交通设施,因此受千禧一代青睐。事实上在美国,越是高密度的住宅区,居住儿童的比例就越低。就房型而言,80%的美国人希望住在独栋别墅。

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加,城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么,在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢?

土地发展需求持续

据哈佛大学住房研究联合中心预计,从2015至2025年间,美国新增家庭数量将达1,320万户,未来十年每年需要约8.1亿平方米土地,以开发建设独栋别墅住宅区。如果考虑到移民和其他人口增长因素,该土地需求还有可能增加到约12.1亿平方米以上。再加上城市中心地带房价的日益上涨,购房者将搬迁至城市郊区,购买相对容易负担的住房。在某些城市,市中心每平方英尺的房屋价格相当于郊区的三倍。为了满足这一需求,土地投资者和开发商必须相应增加城外优质土地的收购。

加拿大亚尔伯达省爱民顿市远景图

筛选具发展潜力的土地

一个城市长期稳定的就业及人口增长,关键在于多元化的经济、健康发展的产业以及促进增长的法律法规。地方政府未来城市发展方向则是选择合适土地的另一个重要因素;是否临近现有和将来的交通及公共服务设施,包括供水、排污、电力以及暴雨水处理设施,是确定城市未来发展路线模式的主要考量因素。 

收购合适的土地

配备专业且经验丰富的开发团队对土地收购工作是极其重要的。要收购“合适”的土地,全面彻底的地区及土地项目调研是非常关键的一环,譬如考察项目未来发展制约因素,像土地相关用途、环境和地理问题等,均有可能影响土地可开发密度。此外,对新建住宅的需求将推动土地的需求,这就需要对家庭组建活动展开调研,包括分析历史和未来数据资料。而供应总是跟随需求而动,因此在城市发展浪潮到达之前,愈早收购土地项目,其价值也将愈高。

以现金进行大规模收购

一般来说,只有资金充裕的个人或机构才有能力进行大规模土地收购,而且土地是一项寻求长远回报而非快进快出的的投资工具。事实证明,房地产的价值长远来看会提升,而土地投资则需要有闲置现金。

规模方面,大面积的土地有利于吸引未来开发活动,在分区方面也更有优势。大规模的综合规划社区在未来土地用途规划方面会有更大的灵活性,可实现具有完善配套设施的社区概念规划,由此提升开发的整体经济效益。

总括来说,前瞻性土地投资能为投资者带来长远稳健的房地产投资机遇,并实现财富保值的目标。

近來有很多海外朋友和投資者詢問如何在澳洲做地產開發:會有多大的風險和多大的回報率;是否比較容易有好的收益;是否比較容易獲得政府的批復;整個周期會有多長;會有哪些陷阱;究竟需要多少資金?澳洲盛达文地产希望藉着为居外专栏撰文,可以幫助大家對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【阅读原文

 

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中国1.3万个家庭移民美国 第三次移民潮以投资为主

据美国侨报网报道,最新数据显示,中国大陆13000多个家庭通过EB-5移民美国,远远超过世界其他国家,让人们感受到了第三次移民潮的到来。与第一次劳工移民潮和第二次技术移民潮不同的是,当前的移民潮以投资移民为主。

上万家庭获批EB-5签证

来自EB-5行业协会IIUSA的消息,本月3日最新的EB-5投资者来源地报告显示,1992-2014财年,中国大陆累计13392个家庭获得EB-5签证,远远超过世界其他国家。

中国大陆累计有13392个家庭获发投资移民签证I-526(有条件绿卡,两年后转为永久绿卡—侨报网注),占所有获批人数的67.5%,投资金额累计达66.96亿元。

1992-2014财年,中国大陆累计13392个家庭获得EB-5签证

中国移民的四大主体

一是留学结束后先在国外就业,随后移民的。

二是企业家及大中型企业里边的高级管理者和技术精英。这一群体的显著特点是以投资移民和技术移民为主,而且大部分人在移民之后,仍会在中国继续发展,之所以现在移民主要考虑孩子的教育,未来自身的养老,当然还有对未来中国的忧虑。

三是演艺界明星,这一群体人数虽少,但拥有的财富却是巨大的,他们最显著的特点是移民后,绝大多数人的事业还在中国,移民的原因和企业家群体差不多。

四是腐败官员及其家属,无论从财富角度,还是从其他方面评价,这一群体移民造成的负面影响都是非常大的。

但凡投资都有会风险,投资移民的风险可能更大:

政策变化

EB-5的本质是为刺激美国经济,增加就业机会和投资而设立的移民签证,这意味着它在相当程度上受美国经济状况的影响,经济状况出现波动时,移民政策也会随之放松或收紧。美国政府对来自中国大陆移民的态度也影响EB-5签证的成功率。

投资风险

由于移民投资人对移民政策的不了解以及投资项目事实信息的缺失,如隔山买牛,有的项目出现投资问题,移民投资者无法察觉,等事情败露后,可能损失惨重。

拒签风险

有的人以为投资人投资至少50万美元后,经营成功就可以拿到永久绿卡,其实不然。移民投资人在投入50万美元后,一旦申请通过,申请者将获得两年短期“绿卡”。在这两年期间,申请者通过投资努力经营,再向移民局证明其在美投资已取得约定的成果,可获得永久绿卡。

一旦两年内雇佣工人数量达不到法定要求,便失去了申请永久绿卡申请资格,打道回府,损失大量资金和时间。

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(据中国新闻网)

旧金山高昂房价逼走人才 居民坦言压力山大

大都市高房价、高物价所造成的巨大生活压力往往会让一些人才不堪重负,不得已逃离生活多年的都市。最近,不少旧金山的居民正面临着这样的生活压力,而高房价也导致旧金山一些人才正在急剧流失。

媒体《CNNMoney》报导,旧金山高房价与高物价,已经使得当地居民生活压力日渐攀升。

旧金山湾区委员会最新报告显示,超过 3 分之 1 美国旧金山湾区居民表示,再过几年他们很可能就会搬离湾区,因为物价与房价实在是高得吓死人。

美国旧金山的高房价令不少人才流失

这样的民调数据足以显现旧金山高涨房价所带来严重的社会问题。其中,又以上涨幅度 23% 的房价最令当地居民负担沉重。旧金山房价过去 1 年来上扬 11.5% ,均价已至 113 万美元。

根据租房网站 Apartmentlist.com 的数据显示,不只房价上扬快速,当地 2 个房间的公寓租金也已上涨至 4,690 美元。此外,城市拥挤的交通现况,也让生活品质变差与通勤时间拉长。

专家认为如果有大批居民移出,势必会影响当地经济发展。属于企业赞助公共政治团体的旧金山湾区委员会主席与执行长 Jim Wunderman 在新闻稿中表示,如果因为民生问题而让众多人才外流,那麽将会是旧金山的损失。

旧金山湾区委员会发言人 Rufus Jeffris 说,居高不下的生活费,让当地居民想要搬离该地,其中又以千喜世代的年轻人居多。 Jeffris 更指出,旧金山是科技创新重镇,如果最有创意与活力的人材大量流失,那麽未来科技进展速度也将拖慢。

过去, 46% 平均年所得达 12.5 万美元的旧金山湾区人民认为物价上升很正常。不过近年来因为家户收入开始递减,也因此对于物价上涨也开始出现不同声音。

Jeffris 说,这样的现况对于湾区真的不好,也无法有效吸引顶尖人才进驻。不仅科技无法有效发展,对于当地经济的多元性与完整性也都没有帮助。如果想让一个地区的经济与各产业都蓬勃发展,那麽第 1 个要解决与规划的就是民生问题。

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(据钜亨网)

美国各大城市的房屋平均租售比的对比

下图是美国各大城市的美国房产租售比的对比。中国习惯用租售比,美国习惯用售租比,就是售价和年租金的比值。

一般而言,售租比小于15,则买房比较合适;售租比大于15,则租房比较合适。美国各大城市的房屋平均租售比的对比

中国国内一线城市售租比在50左右,是美国的好几倍。国内一线城市房价一直居高不下,房地产市场处于不健康的状态。其实对于平均收入者来说,最佳途径是租房不是买房。但因为中国的传统、婚姻等的制约,购房者还是趋之若鹜;对于这一现状,普通老百姓是无力也无法改变的。

对于倾向购房-出租来获取收入的投资者来说,如此高的租售比很难让他们回本甚至盈利。

由于资本总是最终期望获得一个合理回报,如果房价不跌,国内的租金必然会快速的涨上来。最终回归到一个合理的售租比。

曼哈顿是美国公寓房价最高的地方,下面是一个位于曼哈顿中城东区的一个60平米公寓的费用明细(去年交易价73万美元):

  • 物业管理费:每月$512
  • 房产税:每月$662
  • 租金每月:$3200
  • 年租金净收入= 24312 – 1600(半个月空置期) = 22712
  • 这个曼哈顿的公寓的售租比为32

 

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(据新浪博客)

租房PK买房——美国房屋出租市场趋旺

美国人口普查局每个季度都会发布人们的住房情况,包括自住房拥有率,用于出售的房屋空置率和用于出租的房屋空置率等。这些数据还会进一步细分,例如 按照房屋类型、年龄层次、地区差异等。近年来的趋势,是自住房拥有率逐渐下降,与此相应,出租房空置率则大幅降低。它不是个别现象,而是全国性的,不仅传 统上房价高昂的东北和西部地区租房难,就连历来房价相对便宜的南部,合适的出租房也越来越不大好找。

租房PK买房——美国房屋出租市场趋旺
美国人口普查局每个季度都会发布人们的住房情况,包括自住房拥有率,用于出售的房屋空置率和用于出租的房屋空置率等

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下面这张图表显示的就是美国自住房拥有率和出租房空置率在2013年第三季度和2014年第三季度这一年间的变化。自住房拥有率除了西部地区持平之 外,其他地区和全美国都有显著下降。而出租房空置率则普遍下降,全国范围内降低了将近1个百分点。其中东北部,包括大纽约和大波士顿地区,几乎减少了2个 百分点。传统上自住房拥有率较高的中西部和南部地区,出租房空置率也有显著降低,就连包括加州、华盛顿州和俄勒冈州在内的西部,自住房拥有率下降不多,但 是出租房空置率也降低了0.4个百分点。

在美国,人们决定租房住还是贷款买房的时候,要考虑哪些因素呢?面对这一难题,有一个国际上公认的指标,即房产市价与年租金之比,简称为租售比(Price Rent Ratio),其计算公式为:

租售比 = 房产售价¸ (月租金x 12)

中国市场上通行的计算方法是房产市价与月租金之比,两者换算只差一个系数而已。

2013年普查局的居家普查数据(American Housing Survey, AHS)显示,美国的房价中位数为165000美元,出租房的月租金中位数为850美元,那么租售比就是:

165000 ¸ (850 x 12) = 16.2

也就是说,如果一切同比变化的话,租房住所交的租金,16年多一点才可以买到相同的住所。

历史上,美国房产租售比曾经很低,第二次世界大战之前的1940年仅仅只有9.1,也就是说房价比较低,相对而言租金则较高。那时候,美国全国的房价 中位数接近为2938美元,出租房月租金中位数为27美元。现在看起来很便宜,但是在那个时候租房住的话,所花费的租金只要9年就可以把房子买下来。

自从二战结束以来,房价上涨很快,租金的涨幅相对滞后,租售比到1950年就跃升到超过14,之后虽然在1970年代短暂下降到13左右,但是大部分时间都在16上下徘徊,2000年曾经到过16.6的高点,几乎达到房价过高的警戒线。

为什么近年来美国人,特别是年轻人更加倾向于租房,而不是买房,除了房价较高之外,他们还要考虑很多其他因素。例如,如果决定买房的话,需要事先筹 集一笔可观的首付,通常是房价的20%左右。在交房的时候,虽然卖方会承担大部分过户费,买主也有一笔不小的负担。而且一旦买房住,房屋保险、房产税、社 区费等许多租房时不用考虑的花费,都会落到自己的头上。很多地方庭院和草坪保养原来都是房主的责任,现在既然自己成了房主,这笔钱也就加到了自己的支出项 中。

从买房投资的角度来看,则是另外一个问题。因为美国房屋贷款利率处于历史最低水平,即便不是自住,而是买了房子用来出租也是这样。相对而言,银行定 期存款和其他低风险投资产品的回报率却不高。买房出租所得的租金虽然要纳入报税时的收入,但是还贷中利息部分可以享受免税优惠,上面提到的各种养房的开 支,包括房屋保险、房产税、社区费和庭院保养费,还有房屋管理维修费用等,也都可以从出租的收入中扣除,再加上把房屋折旧部分也打入开支,七扣八扣,屋主 的报税收入有时候不仅不会因为有房产出租而增加,反而可以降低自己的报税额度。

如果考虑到逐年所缴纳的房贷偿付了部分本金,房屋的净资产在不断上升,再加上房地产总体上的升值趋势,买房出租相对而言是一个比较稳妥的投资方式。有一定经济基础的人家买房出租作为投资,又有相当多的人暂时负担不起买房,两者结合,结果就是美国现在出租房空置率下降。

 

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(据雾谷飞鸿网)